Contract

令和 2 年 4 月

会 員 各 位

（公社）広島県宅地建物取引業協会

会 x x 村 x xx 報 育 成 ・ 指 導 委 員 会委員x x x x x

【 公 印 省 略 】

令和 2 年 3 月 31 日以前（民法改正施行前）に締結された賃貸借契約に係る更新の際の保証契約に関する取扱いについて

今回の改正民法施行に伴い、改正前に契約した賃貸借契約（令和 2 年 3 月 31 日以前

の契約）について、本年 4 月 1 日以降に契約更新をする場合における保証契約の取扱い（極度額の設定等の有無）に関する問い合わせが多く寄せられており、全宅連顧問弁護士において、考えられるパターンを想定し、以下のように整理されましたのでご案内いたします。

賃貸借契約の更新に関しては、実務上更新合意書を活用する方法等もございますが、今回は特にお問い合わせが多い民法改正対応版の賃貸借契約書の使用を前提とした場合のケースにおいて整理をいたしました。

ケース１

賃貸借契約の更新の際、全宅連版賃貸借契約書を使用して、貸主、借主、連帯保証人に署名押印をもらい極度額を設定する方法

※この場合、新民法が適用され新たに極度額の設定等を行う必要がありますが、法的にはリスクの少ない方法といえます。

ケース 2

賃貸借契約の更新の際、全宅連版賃貸借契約書を使用して、貸主、借主のみ署名押印し、連帯保証人には署名押印をもらわず、特約条項において連帯保証人の保証契約は旧法の適用を前提に極度額の設定等を行わない方法

※この方法は、極度額の設定等の負担はない反面、保証人と長期にわたって没交渉であるという事実が、実際に賃料滞納等が発生した場合に、保証人の責任をxxx上否定したり制限する根拠とされる可能性があると指摘されています。そこで、そのリスクを低減するために、保証人に対して、賃貸借契約が更新され保証人の責任も継続する旨の「通知」だけはしておくことが望ましいでしょう。

「全宅連版民法改正に係る契約書改訂ポイントガイドブック」の 46 頁に「賃貸借契約の更新と保証契約の取扱いについて教えてください」との記載があり、以下のとおり特約例を例示しておりますが、全宅連賃貸借契約書を使用して更新する際には旧法の適用を前提に連帯保証人からの署名押印はもらわないことを想定しております。

特約条項記載例

「本賃貸借契約に係る甲と丙との間の連帯保証契約は、〇年〇月〇日に締結され、その時点から継続していることから、第 21 条第 2 項の規定にかかわらず、その内容は従前の契約書の規定に基づくものとする。」

ケース 3

賃貸借契約の更新の際、全宅連版賃貸借契約書を使用して、貸主、借主、連帯保証人が署名押印をしつつ、連帯保証人の保証契約には旧法が継続して適用されることを確認する文書を取り交わして、極度額の設定等を行わない方法

※この方法については、賃貸借契約の内容に変更がある場合や、保証人が確認事項について認識・理解していない場合など、更新時の諸事情によっては、確認事項の文言にかかわらず、保証契約について新たな締結や合意による更新があったとみなされる可能性があります。その場合は新法の適用により保証契約が無効となるリスクが高く、非常に注意が必要です。

以上