ОБЕКТ НА ОЦЕНКА: 1. ПАЗАРНА ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ С РЗП от 10 559,30 КВ.М., НАХОДЯЩО СЕ В СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I), ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№ 888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, УЛ.СЛАТИНСКА № 6),...
ДОКЛАД ЗА ПАЗАРНА ОЦЕНКА
ОБЕКТ НА ОЦЕНКА: | 1. ПАЗАРНА ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ С РЗП от 10 559,30 КВ.М., НАХОДЯЩО СЕ В СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I), ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№ 888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, XX.XXXXXXXXX x 0), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ 2. XXXXXXX ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М. |
МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ: | ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№ 888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (XXXXXXXXXXXX XXXX XXXX, XX.XXXXXXXXX x 0) |
ВЪЗЛОЖИТЕЛ: | БПД ИНДУСТРИАЛЕН ФОНД ЗА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ АДСИЦ, ЕИК 203645531, ГР. СОФИЯ, УЛ.”XXXXX XXXXX” №137 |
Дата на възлагане на оценката:
Ефективна дата на оценката
Дата на оценителския доклад
Дата на пазарна адекватност
30/09/2021 04/10/2021 04/10/2021 04/04/2022
Р Е З Ю М Е
Оценявани активи:
1. ПАЗАРНА ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ С РЗП от 10 559,30 КВ.М., НАХОДЯЩО СЕ В СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I), ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№ 888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, XX.XXXXXXXXX x 0), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ
2. XXXXXXX ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М.
Резултати от оценката:
XXXXXXX СТОЙНОСТ НА ИМОТА Е:
ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I) с РЗП от 10 559,30 КВ.X., функционираща от 21.10.2012 г. и находяща се в ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (XXXXXXXXXXXX XXXX XXXX, XX.XXXXXXXXX x 0), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ | ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М. |
3,00 € | 5,00 € |
5,87 лв. | 9,78 лв. |
Срок на пазарна адекватност на оценката: шест месеца или до дата 04/04/2022 г. Изпълнител: КОНСУЛТАНТСКА ФИРМА „XXXX-XXX КОНСУЛТ” ЕООД Оценител: ПРОФ. Д-Р ИНЖ. XXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX
ЛИКВИДАЦИОННАТА СТОЙНОСТ Е:
ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I) с РЗП от 10 559,30 КВ.X., функционираща от 21.10.2012 г. и находяща се в ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (XXXXXXXXXXXX XXXX XXXX, XX.XXXXXXXXX x 0), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ | ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М. |
2,52 € | 4,20 € |
4,92 лв | 8,21 лв |
ДОКЛАД ЗА ОЦЕНКА
I. ДЕФИНИРАНЕ НА ЗАДАНИЕТО ЗА ОЦЕНКА
1. ОБЕКТ на оценката:
1. ПАЗАРНА ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ С РЗП от 10 559,30 КВ.М., НАХОДЯЩО СЕ В СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I), ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№ 888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, XX.XXXXXXXXX x 0), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ
2. XXXXXXX ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М.
АДРЕС /местонахождение/ на оценяваните активи: ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (XXXXXXXXXXXX XXXX XXXX, XX.XXXXXXXXX x 0)
Наличие на права и/или ограничения, вкл. реституционни искове:
Няма предоставени данни на оценителите за ограничени права.
2. ПРЕДСТАВЕНИ ДОКУМЕНТИ:
o Скица на поземлен имот № 15-122325 от 12.02.2019 г.;
o Справка по кадастрална карта на сграда с ид.№ 63427.333.94.1 - складова база – склад от 04.08.2021 г.;
o Счетоводен амортизационен план на "БПД 4" еоод за 2021 година.
Оценителят в тази оценка се позовава изцяло на данни, факти и информация осигурени му от възложителя на оценяваните активи и от лицата присъствали при огледа, като те се считат за достоверни и не са проверявани от него допълнително.
СОБСТВЕНИК на оценяваните ДМА: БЪЛГЕРИЪН ПРОПЪРТИ ДЕВЕЛЪПМЪНТС 4 ЕООД, ГР. СОФИЯ, УЛ.”XXXXX XXXXX” № 137
3. Предназначение и приложение на оценката: Определяне на пазарна стойност към датата на оценката и извеждане на стойност за бърза непринудителна реализация.
4. Дата на оценителския доклад: Датата на оценителския доклад е 04/10/2021 г. Датата, към която се отнася и е валидно становището на оценителите за стойността (ефективна дата на оценката) е 04/10/2021 г.
5. Оценител: ПРОФ. Д-Р ИНЖ. XXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXXX,
GSM: 0886 88 25 92, xxxxxxx_xxx@xxx.xx, xxxxxxxxxx@xxxxx.xxx
6. Стандарт за стойността:
Базата за стойността представлява декларация за основните допускания, използвани във връзка с изготвяне на оценката. Всички анализи, хипотези и заключения, които са използвани в настоящата пазарна оценка, са подчинени на изискванията тя да отговаря на стандарта "Пазарна стойност“ (англ. Market Value), като за основа е приета дефиницията, дадена от Международните стандарти за оценяване (IVS):
Пазарната стойност на обекта на оценка, която може да се получи при неговата продажба при пълна и еднаква информираност на продавача и купувача относно качествата и възможностите на предприятието, без да се отчитат извънредни и спекулативни обстоятелства, които биха могли да повлияят на решението им и без да е оказан натиск върху тях.
Приложени стандарти за оценяване: Български стандарти за оценяване (БСО), утвърдени от Общото събрание на Камарата на независимите оценители в България (КНОБ) на основание правомощията си по чл. 27, ал. 1, т. 5 от Закона за независимите оценители (ЗНО), на проведеното извънредно делегатско Общо Събрание (ИДОС) на КНОБ в гр. Шумен на 17-18 март 2018 г. и влизат в сила от 01.06.2018 г.; Международни стандарти за оценяване (МСО), разработени от Съвета по международни стандарти за оценяване (СМСО) и приети от Камара на независимите оценители в България на ОС на КНОБ от 09/06/2012, приложими от 01/01/2014 и утвърдени на основание чл.27,ал.1, т.5 от ЗНО, от ОС на КНОБ от 25/01/2014.
Съгласно БСО, „стойност“ за целите на оценяването на обекти/активи, представлява становище на независим оценител, отразяващо ползата и ценността на обекта/ актива, изразена в пари, за конкретна цел, в определен момент от време и в условията на конкретен пазар и при отчитане на съотносими обстоятелства в хода на оценяването, и база за стойността може да бъде:
a) Пазарната стойност отразява данни и обстоятелства, свързани с възможната пазарна реализация на оценявания обект/актив. Пазарната стойност не отчита характеристики и/или предимства на даден обект/ актив, които имат стойност за конкретен собственик или конкретен купувач, а отразява характеристики и/или предимства, отнасящи се до физически, технически, технологични, географски, икономически, юридически и други съществени обстоятелства за оценявания обект/ актив. При определяне на пазарна стойност водещи следва да бъдат единствено условията на свободен пазар;
b) Стойност при алтернативно ползване е пазарна стойност на обекта/актива на оценката, като се допуска, че е възможно ползване с друго предназнаение, различно от настоящото;
c) Синергична стойност е специална стойност, която обхваща и допълнителни елементи на стойност, създадени от обединяването на два или повече обекти/ активи. Синергичната стойност показва стойността на обединения интерес и е по- голяма от сумарната стойност на отделните оценявани обекти/ активи;
d) Инвестиционна стойност е специална стойност, която се извежда при оценяване на конкретен обект/проект, за конкретни инвестиционни или оперативни цели, с конкретен инвеститор/ група инвеститори с установени критерии;
e) Ликвидационна стойност е стойност, изведенена при специални условия и се базира на вече формирано в хода на оценяването становище за стойност.
ТЕХНИКИ НА ОЦЕНЯВАНЕ: Xxxxxxx подход: Използва цени и друга релевантна информация извлечена от пазарни сделки с еднакви или сходни активи или пасиви; Приходен подход: Превръща бъдещи парични потоци (постъпления и плащания) в сегашна (дисконтирана) стойност; Разходен подход: Отразява сумата, която е необходима в момента за да се възпроизведе/да се замени даден актив (текущия разход за възпроизвеждане/замяна).
Съгласно БСО:
Разходният подход извежда стойност и се основава на подробна оценка на необходимите разходи за създаване или придобиване на даден обект/актив, подобен или еднакъв, със същото предназначение и полезност като оценявания. Счита се, че за даден обект/актив потенциален купувач не би заплатил повече от стойността на разходите за създаване или придобиване на равностоен подобен или еднакъв нов обект/актив. Концепцията за разходния подход, или стойността на разходите за създаване/ придобиване на нов равностоен подобен/еднакъв обект/актив се базира на предположението, че обектът на оценката не струва повече от заместването му с подходящ подобен/еднакъв нов такъв, със същите или възможно най-близки функции и технически и икономически параметри.
Сравнителният подход извежда стойност, като сравнява обекта/актива - предмет на оценката, със сходни обекти/активи, за които е налична надежна ценова информация.
Приходният подход извежда настояща стойност, която се формира от преобразуването на бъдещи парични потоци. Този подход разглежда прихода от обекта/актива, като отчита стойността на доходите, паричните потоци и/или спестените разходи. В зависмост от специфичните особености на обекта/актива на оценката, се прилагат парични потоци, формирани на база реални или номинални цени.
Настоящата оценка е извършена с приложението на трите подхода, разходен, сравнителен и приходен.
7. Срок на валидност на оценката
Съставителят счита, че валидността на оценката може да бъде в сила до 04.04.2022 г. След тази дата стойностите по оценката трябва да бъдат преразгледани и актуализирани, ако това е необходимо. Оценката е изготвена при отчитане на икономическите условия в България и света, както при отчитане състоянието на пазара на недвижими имоти, развиващ се при действието на валутен борд и разрастнала се световна икономическа криза.
8. Допустими ограничения
Настоящият Доклад е изготвен въз основа на предоставената документация, действащата нормативна уредба и проучванията на пазара на недвижими имоти в района на оценявания обект. Оценителският екип счита официално предоставената
информация за достоверна и е изградил своята оценка на нейна основа. Документацията е предмет на търговска тайна и конфиденциалност и не може да бъде предоставяна на трети лица без разрешение на Възложителя. Оценителите декларират, че нямат никакви настоящи или бъдещи интереси към оценявания обект, както и към Възложителя, които биха повлияли върху оценката.
9. Изискани методи при настоящата оценка:
МЕТОД НА СРАВНИТЕЛНАТА СТОЙНОСТ;
Съгласно оценителските стандарти, „за да се достигне до оценка по подходяща база на стойността могат да се използват един или повече подходи на оценяване”.
За ПАЗАРНА ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ С РЗП от 10 559,30 КВ.М., НАХОДЯЩО СЕ В СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I), ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№ 888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, XX.XXXXXXXXX x 0), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ И ЗА
ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М. е приложен метода на срвнителната стойност.
10. Пролетна икономическа прогноза за ЕС, 2021 г.
xxxxx://xx.xxxxxx.xx/xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxxx/xxxxxx/xx/xx_00_0000
Според пролетната икономическа прогноза за 2021 г. икономиката на ЕС ще нарасне с 4,2 % през 2021 г. и с 4,4 % през 2022 г. Предвижда се икономиката на еврозоната да нарасне с 4,3 % през тази година и с 4,4 % през следващата година. Това представлява значително подобрение на перспективите за растеж в сравнение с икономическата прогноза от зимата на 2021 г., която Комисията представи през февруари. Темповете на растеж ще продължат да се различават в рамките на ЕС, но до края на 2022 г. икономиките на всички държави членки следва да завърнат към предкризисните нива.
Икономическият растеж се възобновява с увеличаването на дела на ваксинираните и облекчаването на противоепидемичните мерки
Пандемията от коронавирус представлява шок от исторически мащаб за европейските икономики. През 2020 г. икономиката на ЕС се сви с 6,1 %, а икономиката на еврозоната – с 6,6 %. Въпреки че като цяло предприятията и потребителите се адаптираха, за да се справят по-добре с противоепидемичните мерки, някои сектори, като туризмът и персоналните услуги, продължават да са потърпевши.
Възстановяването на европейската икономика, което започна миналото лято, беше в застой през четвъртото тримесечие на 2020 г. и през първото тримесечие на 2021 г., тъй като бяха въведени нови мерки в областта на общественото здраве, за да се ограничи нарастването на броя на случаите на COVID-19. Очаква се обаче ЕС и икономиките от еврозоната да се възстановят силно, тъй като делът на
ваксинираните се увеличава и ограниченията се смекчават. Този растеж ще се дължи на частното потребление, инвестициите и нарастващото търсене на износ от ЕС вследствие на укрепването на световната икономика. Очаква се през 2022 г. публичните инвестиции като дял от БВП да достигнат най-високото си равнище за повече от десетилетие. Това ще бъде стимулирано от Механизма за възстановяване и устойчивост (МВУ), който е ключовият инструмент в основата на NextGenerationEU.
Пазарите на труда бавно се подобряват
Условията на пазара на труда бавно се подобряват след първоначалното въздействие на пандемията. Заетостта нарасна през втората половина на 2020 г., а равнищата на безработица спаднаха от най-високите си стойности в повечето държави членки.
Схемите за публично подпомагане, включително тези, подкрепяни от ЕС чрез инструмента SURE, предотвратиха драстичното нарастване на равнищата на безработица. Пазарите на труда обаче ще се нуждаят от време, за да се възстановят напълно, тъй като има възможност работното време да се увеличи, преди дружествата да наемат повече работници.
Предвижда се равнището на безработица в ЕС да бъде 7,6 % през 2021 г. и 7 % през 2022 г. Прогнозата за равнището на безработицата в еврозоната е 8,4 % през 2021 г. и 7,8 % през 2022 г. Тези проценти остават по-високи от равнищата отпреди кризата.
Инфлация
Инфлацията рязко нарасна в началото на тази година поради поскъпването на енергията и редица временни технически фактори, като годишната адаптация на корекционните коефициенти, дадени на стоките и услугите в потребителската кошница, използвана за изчисляване на инфлацията. Отмяната на намаляването на ДДС и въвеждането на данък върху въглеродните емисии в Германия също имаха забележим ефект.
Инфлацията ще варира значително през тази година, тъй като допусканите цени на енергията и промените в ставките на ДДС пораждат значителни колебания в равнището на цените в сравнение със същия период на миналата година.
Сега се предвижда инфлацията в ЕС да бъде 1,9 % през 2021 г. и 1,5 % през 2022 г. За еврозоната се предвижда инфлацията да бъде 1,7 % през 2021 г. и 1,3 % през 2022 г.*
Държавният дълг ще достигне връхна точка през 2021 г.
Публичната подкрепа за домакинствата и предприятията изигра жизненоважна роля за смекчаване на въздействието на пандемията върху икономиката, но доведе до увеличаване на равнището на дълга на държавите членки.
Съвкупният дефицит по консолидирания държавен бюджет се очаква да нарасне с около половин процентен пункт до 7,5 % от БВП в ЕС през тази година и с около три
четвърти процентни пункта до 8 % от БВП в еврозоната. Според прогнозата всички държави членки, с изключение на Дания и Люксембург, ще имат дефицит от над 3 % от БВП.
Очаква се обаче до 2022 г. съвкупният бюджетен дефицит да бъде намален наполовина до малко под 4 % както в ЕС, така и в еврозоната. Предвижда се броят на държавите членки с дефицит от над 3 % от БВП да спадне значително.
В ЕС съотношението на публичния дълг към БВП се очаква да достигне най-високата си стойност от 94 % през тази година, преди леко да намалее до 93 % през 2022 г. Предвижда се съотношението на дълга към БВП в еврозоната да следва същата тенденция, като нарасне до 102 % през настоящата година и след това леко да спадне до 101 % през 2022 г.
Рисковете за перспективите остават високи, но понастоящем са до голяма степен балансирани
Рисковете, свързани с перспективите, са високи и ще останат такива, докато сянката на пандемията от COVID-19 е надвиснала над икономиката.
Промените в епидемиологичната обстановка и ефикасността и ефективността на програмите за ваксинация биха могли да се окажат по-положителни или по- отрицателни от предвиденото в основния сценарий на настоящата прогноза.
Прогнозата може да подценява склонността на домакинствата да изразходват средства или обратно — желанието на потребителите да запазят високо равнище на буферни спестявания.
Друг фактор е моментът на оттегляне на политиката на подкрепа, което, ако бъде преждевременно, би могло да застраши възстановяването. От друга страна, забавеното оттегляне би могло да доведе до изкривявания на пазара и пречки пред напускането на неефективните дружества.
Може да се окаже, че въздействието на корпоративните затруднения върху пазара на труда и финансовия сектор е по-лошо от предвиденото.
По-силният световен растеж, особено в САЩ, би могъл да има по-високо положително въздействие върху европейската икономика от очакваното. По-силният растеж на САЩ обаче би могъл да повиши доходността на американските държавни облигации, което би могло да доведе до хаотични корекции на финансовите пазари, които биха засегнали силно задлъжнелите бързо развиващи се пазарни икономики с високи дългове в чуждестранна валута.
11. ЕК прогнозира сериозно ускорение на българската икономика през 2021 г.
xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/xxxxxx/000/x/xx-xxxxxxxxxx-xxxxxxxx-xxxxxxxxx-xx-xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxx-
prez-2021-g-327635/
Ръстът на брутния вътрешен продукт (БВП) на България през 2021 година ще достигне 3,5%, а през 2022 година - 4,7%. Това прогнозира Европейската комисия в пролетния преглед на европейската икономика. Очакванията са за сериозно забързване на възстановяването - в зимния анализ от Xxxxxxx прогнозираха ръст на българския БВП от 2,7 на сто през тази година. Но в същото време плановете за 2022 година показват забавяне на процесите - в публикуваните през февруари очаквания беше записан ръст от 4,9 на сто. През 2020 година българската икономика се е свила с 4,2%, показват още данните на Брюксел.
Очакванията са нивото на инфлацията в България да се движи под средното за ЕС през 2021 година и да достигне 1,6%, но през 2022 година ще има ускорение до 2%. В Брюксел очакват и продължаващ спад на безработицата - до 4,8% през 2021 година и до 3,9% през следващата година. Бюджетният дефицит на страната ни ще бъде в рамките на 3,2% през тази година, което е малко над нивата, допускани от европейските правила, но през 2022 година ще намалее до 1,9 на сто. Финансовото министерство на България прогнозира бюджетен дефицит от 3,1% през тази година.
Като цяло ЕК е оптимистична за европейската икономика. В пролетната си прогноза са завишени очакванията за ръст - до 4,2% през 2021 година спрямо 3,7%, очаквани през февруари 2021 година. За догодина прогнозираният ръст е до 4,4%, спрямо очакваните по-рано 3,9%. Всички държави от общността ще се върнат на предкризисните нива до края на 2022 година, се казва още в прогнозата. Причината за позитивизма е увеличаването на дела на ваксинираните европейци и постепенното отпадане на ограниченията. Това връща икономическия растеж, макар и някои сектори, като туризма например, да остават потърпевши.
Трудов пазар
Данните показват още, че ситуацията на пазарите на труда продължава да се стабилизира. Тенденцията започна още през втората половина на 2020 година, а нивото на безработица се свива от рекордните нива, записани в някои страни от общността. През 2021 година безработните в ЕС ще бъдат около 7,6% от трудоспособното население, а през 2022 година ще има спад до 7 на сто. От Брюксел отчитат, че трудовият пазар е бил сериозно подпомогнат от схемите на ЕС, което е ограничило драстичното нарастване на безработните. Като цяло се очаква публичните инвестиции като дял от БВП в ЕС да достигнат най-високото си ниво от десетилетия през 2022 година.
Инфлация
Заради растящите цени на енергията инфлацията в ЕС се повиши в началото на годината. Прогнозата е за значителни вариации през 2021 година и в крайна сметка
нивото на инфлацията да достигне 1,9% към края на годината, преди да се забави до 1,5% през следващата година.
Държавен дълг
Очакванията са държавният дълг на страните от общността да достигне своята връхна точка през 2021 година на фона на продължаващата подкрепа за икономиката и домакинствата. Освен Дания и Люксембург всички държави в ЕС ще имат дефицит над 3% от БВП, което е нарушение на европейските правила.
През 2022 година броят на страните със свръхдефицит обаче ще намалее съществено, вярват в ЕК.
II. ОПИСАНИЕ НА ОЦЕНЯВАНИЯ ОБЕКТ
1. ОПИСАНИЕ НА РАЙОНА
Развитие на района: стабилно Транспортна достъпност: добра Поддържане: добро Привлекателност: добра
Тенденции на развитие на пазарните цени на имотите: стабилни Xxxxxxx предлагане на собственост от оценявания вид: ограничено Пазарно търсене на собственост от оценявания вид: ограничено Инженерната инфраструктура на района:
| Водопровод | ■ Xx |
| Електрификация | ■ Да |
| Улична мрежа с трайни пътни настилки | ■ Да |
Ру̀се е най-големият български град по поречието на река Дунав и шестият град по големина в страната. Разположен е на североизточната граница на страната с Румъния. Градът е административен център на община Русе и област Русе, както и икономически, транспортен, културен и образователен център от регионално и национално значение. Населението на Русе е 141 231 души (по данни на НСИ към 31 декември 2019 г.), което го затвърждава като шестия по големина град в България. Отстоящ на 310 km от София и на 75 km от румънската столица Букурещ, градът е потенциален стратегически интермодален и логистичен център на страната и на Югоизточна Европа, като се има предвид географското му положение, утвърдената му роля на важен промишлен център, както и наличието на първия в страната пътен и железопътен мост над река Дунав – Дунав мост. Реката приобщава града и към Паневропейски транспортен коридор 7, създавайки условия за търговско и круизно речно плаване. Русе е един от градовете в България, които привличат едновременно както с великолепната си архитектура, така и с богатото си историческо минало. Още преди хилядолетия (от II в. пр.н.е.) на мястото на днешния град е съществувала
античната римска крепост Сексагинта Приста, която е изпълнявала роля на укрепление и пристанище по границата на римската държава. Налице са археологически находки, свидетелстващи за съществуването на тракийско селище преди възникването на Сексагинта Приста. След опустошаването на средновековния град Червен, който е бил сред важните средища на Второто българско царство, редом със столицата Търновград, голяма част от жителите на разрушената крепост са мигрирали към разрастващото се селище на територията на днешен Русе. По време на османското владичество градът продължава да се развива, като се превръща във важен пристанищен търговски център и военно укрепление.
Xxxx е роден град на редица български възрожденци, радетели на българския дух, революционери и участници в Освобождението. Редом с това обаче той е и един космополитен за времето си, толериращ различни вероизповедания и възприемащ технологични и социални нововъведения европейски град. След Освобождението градът е най-многолюдният, но и най-модерен град в Княжество България, преди новата столица да го надмине по брой на населението.[2][3] Много от технологичните нововъведения от края на XIX и началото на XX век намират първото си приложение в красивия дунавски град. Русе често е наричан в България „Малката Виена“ заради многобройните сгради-паметници на културата, в чиято архитектура са застъпени стиловете необарок, модерн, неокласицизъм и сецесион. Символи на града са Доходното здание и Паметникът на свободата. Жителите и гостите на Русе имат възможността да се насладят на архитектура, уникална за България. Аристократичният и романтичен дух на града привлича все повече туристи. Девизът на Русе е „Град на свободния дух“. Русе е родното място на Нобеловия лауреат за литература Xxxxx Xxxxxx.
ЗАБЕЛЕЖИТЕЛНОСТИ: Централната част на града се обуславя с архитектура от края на 19 век и началото на 20 век. В старите сгради широко са застъпени стиловете барок, модерн, неокласицизъм и сецесион, а фасадите са украсени с еркери, балкони, колони, пиластри, арки, скулптурни фигури, бюстове, монограми и гербове. Покривите са от поцинкована или медна ламарина, завършващи с кулички, ветропоказатели, гръмоотводи и красиви парапети. Стилът на много от тях е повлиян от виенската архитектура.
През 1893 г. Русенската община приема правилник за строежа на частни сгради. В него се нарежда всички къщи по главната градска улица да бъдат украсени с
„пластическа каменна декорация“. Често наричан „Малката Виена“, Русе спечели почетна награда за най-красив град в България през 2009 г.
АРХИТЕКТУРНИ ЗАБЕЛЕЖИТЕЛНОСТИ: Известен е с многото запазени сгради от края на XIX и началото на 20 век, които му придават неповторима атмосфера. Сградите-паметници на културата са 272. Повечето забележителности са концентрирани в центъра на града (музеи, архитектурни паметници, театърът, операта, хотели, ресторанти и кафенета, магазини за сувенири). Някои забележителности са част от Стоте национални туристически обекта на БТС.
ИКОНОМИКА И ИНФРАСТРУКТУРА: Градът е голям български индустриален център. В Русе се развива и един от първите в България индустриални паркове. Наематели в този парк са френският производител на алуминиеви компоненти за автомобили „Монтюпе“, испанската „Керос“ – производител на гранитогрес и фаянс, немската „Вите Аутомотив“ – производител на заключващи системи за автомобилната промишленост, италианската фирма „МБМ Металуърк“ и други. Там
се намира и Русенския логистичен парк Архив на оригинала от 2011-02-07 в Wayback Machine. В града има и Бизнес парк.
В Русе се намира и най-голямата Свободна безмитна зона на територията на България, Площта ѝ се равнява на 370 235 m². На територията ѝ са разположени 29 складови и индустриални сгради с РЗП от 30 000 m², 20 000 m² открити складови площи, паркинги, претоварна жп гара, депо за светли нефтопродукти, бензиностанция и административна сграда, пригодена за нуждите на наемателите ѝ. В Свободна зона – Русе оперират дистрибуторски център за опаковане и етикетиране на текстилни изделия, фабрика за стенни и подови облицовъчни материали, производствено предприятие за машини от тежката промишленост, цех за производство и блистероване на лекарствени продукти и др.
ТЕЦ Русе Изток има капацитет за производство на електроенергия от 400 MW (2 турбини по 30 MW, 2 по 60 MW и 2 по 110 MW), a ТЕЦ Русе Запад е с топлинна мощност от 41 MW.
В съвременната икономика на града преобладават отраслите на леката промишленост – шивашка, текстилна и хранително-вкусова. 8000 души в града са заети в шивашкото производство. Големи производители са: „Бордо“ (дамска мода)
„Аристон“ (дамска мода), Ричмарт (мъжка мода), Арда, Xxxxxxxx, Xxxxxx, „Xxxxxx Xxxx" ЕООД „Маркам“ и „Efrea“. Химическата промишленост е представена от фирмите за бои и смазочни масла, Приста Ойл, Xxxxxxx, „Екон 91“, „Лубрика“,
„Нинахим“, „Полисан“ и „Мегахим“. Развито е машиностроенето и корабостроенето. На територията на града се намира Русенската корабостроителница. Развито е и металообработването, представено от „ЖИТИ“ АД – производител на изделия от нисковъглеродни стомани – телове, телени изделия и гвоздеи; и „Мегапрофил“ – метални изделия, конструкции и профили и др. Електронната промишленост с производство на печатни платки е представена от „СЕТ Технолоджи“, както и от
„Xxxxxx Xxxxx АД“ – изработката на битови електротехнически и електроинсталационни изделия. В града се намира и седалището на „Булмаркет ДМ“. „Дунарит“ е производител на военна и машиностроителна продукция. „Син Карс“ е производител на спортни и състезателни автомобили, а „Ел Сити“ е тяхна дъщерна марка логистични и туристически автомобили. Градът е център на мебелопроизводството в България и е представено от „Ергодизайн“, „Стефани Стил“,
„Ирим“, „Голд Аполо“, „Интериор 46“, „Фантастико мебел“, „Евродом“, „Ринко Интериор“, „Мак Мебели“, „Солвент“, „Бит Мебели“, „Макена“. „Зита“ изработва прибори и уреди за контрол на температурата и протичането на различни флуиди, предназначени за автоматиката, пневматиката, хидравликата и битовата техника.
Търговията в града също е силно развита, с изградени характерните за страната търговски центрове и филиали на всички национални търговски вериги. В бяха построени 6 търговски центъра – Роял сити център, търговски център Дунав, Ялта, комплекс Евас, Мега Мол (Русе) (неработещ) и Mall Rousse. Построени през 1938 г., Градските хали са сред символите на града, понастоящем магазин на ЦБА. В квартал Средна кула е разположена птицеферма на групата „Градус“.
ИНФРАСТРУКТУРА И ТРАНСПОРТ: Снимката показва сградата на управлението на Пристанищен комплекс – Русе.
Сградата на управлението на Пристанищен комплекс – Русе.
Град Русе се намира на най-голямата транспортна магистрала в Европа – река Дунав. Оттук минават европейски пътища Е70 и Е85, както и следните коридори: Паневропейски транспортен коридор 7: Майн – Рейн – Дунав.
Паневропейски транспортен коридор 9: Хелзинки – Киев/Москва – Одеса/Кишинев
– Букурещ – Русе – Стара Загора – Дедеагач на Бяло море.
Река Дунав свързва града с десетте дунавски страни, както и със страните по Рейн чрез каналните връзки на Западна и Централна Европа.
Тук е и единственият към юли 2009 г. мост над река Дунав в българския ѝ участък, построен през 1954 г. и свързващ Русе с румънския град Гюргево. Поддържане на плавателния път, акваторията на пристанищата и зимовниците за осигуряване безопасността на корабоплаването в българския участък от река Дунав се извършва от Изпълнителната агенция за проучване и поддържане на река Дунав. Пристанище Русе е най-голямото българско Дунавско пристанище. Включва Пристанище-Изток с 14 стоянки, Ро-ро терминал и фериботна линия и Пристанище-Запад с 11 стоянки. На 17 km от Русе е разположено гражданското Летище Русе в село Щръклево, което не функционира. Летището е собственост на община Русе, с активен лиценз за малки самолетни полети.[86] Би могло да бъде приспособено за редовни вътрешни и международни търговски полети. В непосредствена близост, на 70 km е Международното летище „Анри Коанда“ край Букурещ.
2. ОПИСАНИЕ НА ОЦЕНЯВАНИТЕ АКТИВИ:
1. ПАЗАРНА ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ С РЗП от 10 559,30 КВ.М., НАХОДЯЩО СЕ В СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I), ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№ 888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, УЛ.СЛАТИНСКА № 6), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ
2. ПАЗАРНА ОЦЕНКА ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М.
https://www.bpdplc.com/logistichni-parkove/logistichen-park-bpd-ruse
Логистичен Парк БПД Русе разполага със складова сграда с офиси.
Местоположение и карта:
Разположен в район Слатина, гр. Русе, в рамките на новоизградената индустриална зона – Индустриална Зона Русе;
с достъп до бул. „Тутракан” в близост до пристанище Русе-Изток, Дунав мост и Свободна зона Русе.
Административен адрес:
гр. Русе, България, Индустриална Зона Русе; ул. „Слатинска” № 6.
ЛОГИСТИЧЕН ПАРК РУСЕ е първият мащабен проект в Русе, предоставящ логистични, индустриални и офис площи, изградени според международните стандарти за качество.В парка се прилага модерен енергийно ефективен и устойчив дизайн, на базата на най-добрите международни практики. Стратегическото местоположение на парка, гъвкавият маркетинг, вътрешната инфраструктура и управленският екип могат да предложат гъвкави схеми за услуги,built-to-suit и отдаване под наем на своите наематели. Професионален екип по управление на сградите на пълен работен ден е разположение за нуждите на наемателите.
Предимства:
отлични национални и регионални транспортни връзки;
редовен и надежден обществен транспорт свързва парка с центъра на града;
готови за ползване складова помещения и административни офиси налични сега;
изградена висококачествена инфраструктура и налични съоръжения;
конкурентни разходи за труд в Русе и в региона;
конкурентни цени и гъвкави наемни условия;
възможност за логистични услуги при гъвкави условия;
професионално складово оборудване, включващо стелажна система на 5 нива, WMS система и машини от висок клас за логистични услуги;
система за 24-часово видео наблюдение и контрол на достъпа.
Локация:
• Разположен в индустриална зона
• 1,5 км от Дунав мост
• 1 км от главната Българо-Румънска магистрала
• В близост до пристанище Русе – Изток и Свободна зона - Русе
• 80 км от Букурещ
• 3 км разстояние от цунтъра на Русе
Техническа спецификация:
сглобяема стоманобетонна конструкция;
10 м. светла височина;
индустриален под с висока носимоспособност 5 т/кв.м.;
ESFR спринклерна система;
2 бр. рампи за всеки 1 385 кв.м. складова площ;
2 бр. врати на кота 0;
изградена пълна инфраструктура;
мин. 32 м. зона за маневриране;
готов за ползване складове с офиси с гъвкави разпределения.
Дейности и услуги:
отдаване под наем на готов за ползване склад, офис помещения и паркоместа;
логистични услуги;
професионален управленски екип на място през цялото време;
възможности за „строителство по поръчка”.
Логистичния парк напълно е отдаден под наем. Данни за отдадените площи и размера на наема са представени по-долу, както следва:
Оценяваната складова база – склад със застроена площ от 10 559,30 кв.м. е с минимална светла височина 10 м. от кота готов под и осигурява възможност за високоетажно складиране.
Конструкцията е скелетно-гредова, изпълнена със сглобяем стоманобетон, стените са от фасадни „сандвич” панели с пълнеж от полиуретан.
Функционално и обемно е разделена на две зони. В по-ниското тяло се намират обслужващи помещения и приемо-експедиционната зона. В основния висок обем са разположени складовете. За всяка складова удиница с приблизителна площ от 1 350 кв.м. са осигурени по 2 дебаркадера, съоръжени с механични изравнители и уплътнители за задно разтоварване на тежкотоварни автомобили.
За двата крайни склада са осигурени рампи за директен достйп на комиони до нивото на складиране.
Фаза 1 на проекта е свързана с изграждането на 13 741 кв.м. складова база (по скица), с ид.№ 63427.333.94.1 и промишлена сграда с ид.№63427.333.94.2 с плщ от 38 кв.м. (по скица), а през Втората фа за на проекта – 8 300 кв.м. Площта на прилежащия терен е 53 691 кв.м. (по скица).
я
2.1. СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ
Наименование на актива | Сметка, по която се отчита | Отчетна стойност | Амортизаци онна сума | Набрана амортизация към 01.01.2021 г. | Дата на въвеждане в експлоатаци | Балансова стойност към 31.12.2021 г. |
Стелажи | 206 | 85 761,13 | 85 761,13 | 83 467,66 | 1.5.2013 | 0,00 |
Стелажи 2 | 206 | 161 000,00 | 161 000,00 | 136 850,00 | 27.4.2015 | 0,00 |
Стелажи секция Е | 206 | 4 674,70 | 4 674,70 | 3 505,92 | 31.12.2015 | 467,62 |
Стелажи 3 договор 22/01/2016 | 206 | 152 950,00 | 152 950,00 | 105 153,40 | 1.5.2016 | 24 854,04 |
Стелажи със спринклер секция Ж | 206 | 196 907,77 | 196 907,77 | 34 458,90 | 15.10.2019 | 132 912,67 |
Общо за 206 Стелажно оборудване | 601 293,60 | 601 293,60 | 363 435,88 | 158 234,33 |
III. ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
1. СКЛАДОВО ПОМЕЩЕНИЕ С РЗП от 10 559,30 КВ.М., НАХОДЯЩО СЕ В СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I), ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I- 94, КВ.№ 888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, УЛ.СЛАТИНСКА № 6), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ
2. ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М.
Обектите се оценяват по общоприети и официално публикувани методи и стандарти за бизнесоценяване:
МЕТОД НА СРАВНИТЕЛНАТА СТОЙНОСТ
1. ОЦЕНКА ПО СРАВНИТЕЛНИЯ МЕТОД
В основата на метода стои съпоставянето на достигнатите пазарни стойности на подобни или аналогични обекти, които са били предмет на действителни продажби и анализът със собствеността на обекта, предмет на оценката. Предпочитан е при определяне на справедливата пазарна стойност на недвижимите имоти, поради безспорната му обективност и лесна доказуемост на получените резултати. Реалните сделки с аналогични обекти дават най-точната информация за търсенето в отделния пазарен сектор и готовността на потенциалните инвеститори да платят за присъствие на него.
Коректността на метода е свързана с наличие на достоверна и достатъчно представителна информация за:
o избраните еталонни обекти – това са сходни имоти, подобни на оценявания обект, чиято пазарна цена е известна. Те трябва да са продадени в сравнително близък период от време;
o подбора на пазарни множители (индикатори) – съотношение между цената на обекта и друг показател за него, чиято стойност е известна както за еталонния, така и за оценявания обект.
Изготвянето на оценката по този метод става на базата на:
o информация от агенции за недвижими имоти, брокерски къщи, специализирани издания за извършени сделки с подобни имоти;
o проучване и съпоставяне на цените на недвижимите имоти при извършени сделки;
o отчитане на техническите и икономическите параметри с оглед определяне на коригирани цени;
o отчитане на конюнктурата на пазара и др.
Тъй като на практика липсва достоверна информация за реално сключени сделки, определянето на справедливата пазарна стойност на оценявания обект се извършва, като се вземат за база предлагани /офертни/ цени на еталонни обекти, при което се извършват корекции, произтичащи от специфичните особености на оценявания обект.
ИЗТОЧНИЦИ НА ИНФОРМАЦИЯ
При оценката по този метод е използвана ценова информация от предложенията за продажба на такива имоти в същия и подобни райони от брокерски фирми, специализираните вестници, списания, интернет - https://www.imot.bg и др., което осигурява пълна представителност на използуваните данни.
ИЗБОР НА ЕТАЛОННИ ОБЕКТИ
Съгласно определението в Стандарта за бизнес оценяване (СБО) “Обектите-аналози са такива обекти, които осигуряват достатъчно добра база за сравнение спрямо характеристиките на оценявания обект.”
ИЗБОР НА ПАЗАРНИ МНОЖИТЕЛИ
Информацията за цените на обектите-аналози е свързана със съответните технически данни за всеки еталонен обект с цел изчисляване на подходящи пазарни съотношения (множители), които да се приложат спрямо оценявания обект .
Сравнителният анализ на показаните пазарни цени е в известна степен относителен, поради съществуващите различия между предлаганите цени и тези, на които се сключват реалните сделки. Това налага определени ограничения при интерпретирането на получените резултати от сравнителния анализ.
За целите на оценката е използван следния пазарен множител:
Съотношение Пазарна цена /Обща разгъната застроена площ
Направена е корекция за постигане на по-добра сравнимост на използваните данни по отделните пазарни аналози, произтичащи от специфичните особености на оценявания обект.
Тъй като цените са офертни, следва да се сконтират с 5-10 сто, поради факта, че подлежат на договаряне и съществува вероятност да бъдат занижени. Освен това
липсва достоверна информация за реално сключени сделки с недвижими имоти с подобен характер в района.
На тази база, оценителският екип предлага пазарната стойност на недвижимия имот, след закръгление, както следва:
Определяне на сравнителната пазарна стойност | ||||||||
НАЕМ - СКЛАД | Реал..цена: | РЗП кв.м. | Коеф. местоп. | Коеф. състояние | Коеф. предназначен ие | Кор.цена на кв.м.: | ||
1 200 лв., Дава под наем СКЛАД град Русе, Промишлена зона - Изток 144 кв.м, Партер ет. от 1, в охраняема база, с видеонаблюдение, рампа за разтоварване, с офис част и санитарен възел, възможнос ..., тел.: 082/59-45-31 | 614 € | 144 кв,м | 1,00 | 1,00 | 0,95 | 4,09 € | ||
2 100 лв., Дава под наем СКЛАД град Русе, Промишлена зона - Запад, 420 кв.м, Партер ет. от 1, ЕРУДИТ-специализирана агенция за бизнес имоти предлага помещение под наем. Склада е на кота 0, с удо ..., тел.: 082/828252 | 1 074 € | 420 кв,м | 1,00 | 1,00 | 0,95 | 2,45 € | ||
4 000 лв., Дава под наем СКЛАД град Русе, Промишлена зона - Изток 800 кв.м, ЕРУДИТ-специализирана агенция за бизнес имоти отдава помещение за склад или производствена дейност , тел.: 082/828252 | 2 045 € | 800 кв,м | 1,00 | 1,00 | 0,95 | 2,45 € | ||
3,00 € | ||||||||
ПО СРАВНИТЕЛНИЯ МЕТОД ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВОТО ПОМЕЩЕНИЕ, ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ Е: 3 ЕВРО/КВ.М.
Определяне на сравнителната пазарна стойност | ||||||
НАЕМ - ОФИС | Реал..цена: | РЗП кв.м. | Коеф. местоп. | Коеф. състояние | Коеф. предназначение | Кор.цена на кв.м.: |
970 EUR, Дава под наем ОФИС град Русе, Промишлена зона - Запад, 100 кв.м, Предлагаме Ви пет отделни офиса между 15 кв.м и 20 кв.м, заедно с два броя тоалетни, баня и съблека ..., тел.: 0890300122 | 970 € | 100 кв,м | 1,00 | 1,00 | 0,52 | 5,00 € |
350 лв., Дава под наем ОФИС град Русе, Промишлена зона - Запад 35 кв.м, Приста ойл, Партер ет. от 2, АГЕНЦИЯ ГРАДЕВ отдава три офиса в нова луксозна сграда.Помещенията са по 35 кв.м, под- ламинат, ок ..., тел.: 0888910602 | 179 € | 35 кв,м | 1,00 | 1,00 | 0,98 | 5,00 € |
800 лв., Дава под наем ОФИС град Русе, Възраждане 98 кв.м, Адрес Ви предлага изключително слънчев и стилен офис с площ от 98 кв.м, в непосредствена близост до ..., тел.: 0890300127 | 409 € | 98 кв,м | 1,20 | 1,00 | 1,00 | 5,00 € |
5,00 € | ||||||
ПО СРАВНИТЕЛНИЯ МЕТОД ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ Е: 5 ЕВРО/КВ.М.
IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЗА ПАЗАРНА СТОЙНОСТ
Отчитайки всички факти, по състоянието на оценяваниите имоти, тяхното местоположение, както и общата макро-икономическа обстановка, оценителският екип предлага крайната пазарна стойност на недвижимите имоти, след закръгление, както следва:
ПАЗАРНА СТОЙНОСТ НА ИМОТИТЕ Е:
ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I) с РЗП от 10 559,30 КВ.М., функционираща от 21.10.2012 г. и находяща се в ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, УЛ.СЛАТИНСКА № 6), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ | ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М. |
3,00 € | 5,00 € |
5,87 лв. | 9,78 лв. |
ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ЛИКВИДАЦИОННА СТОЙНОСТ
Определената пазарна стойност на имотите се сконтира с процент, гарантиращ достигането на конкурентни цени, които позволяват осъществяването на бърза продажба на имотите и покриване на задължения. Приспадат се и преките разходи, свързани с реализацията на сделката. По този начин се определя очаквания чист приход. Отчитайки времевият фактор, очакваният чист приход се дисконтира с дисконтов фактор, определен в зависимост от срока за реализация на сделката и действащия лихвен процент. Стойността при бърза продажба се формира от настоящата стойност на прихода от продажбата на имотите при определените по- горе условия. Определената стойност при бърза продажба, следва да се счита като най-ниската продажна цена на имотите, под която не би следвало да се извършва сделка.
Пазарната стойност на недвижимите имоти, при условията на бърза продажба след закръгление, възлиза на:
ЛИКВИДАЦИОННАТА СТОЙНОСТ Е:
ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА СКЛАДОВА СГРАДА (ФАЗА I) с РЗП от 10 559,30 КВ.М., функционираща от 21.10.2012 г. и находяща се в ГР. РУСЕ, ОБЩИНА РУСЕ, ОБЛАСТ РУСЕ, УПИ I-94, КВ.№888, МЕСТНОСТ „СЛАТИНА” (ИНДУСТРИАЛНА ЗОНА РУСЕ, УЛ.СЛАТИНСКА № 6), ВЕДНО СЪС СТЕЛАЖНО ОБОРУДВАНЕ | ПАЗАРНА СТОЙНОСТ ЗА НАЕМ НА ОФИС ПОМЕЩЕНИЕ с РЗП = 58,80 КВ.М. |
2,52 € | 4,20 € |
4,92 лв | 8,21 лв |
ИНФОРМАЦИОННИ ИЗТОЧНИЦИ:
При изготвяне на настоящата оценка са използвани:
o Данни, предоставени от собственика;
o Данни от направения от оценителите оглед на имота, квартала, микрорайона, комплекса, на сградата и терена с оглед тяхното идентифициране, установяване на съществуващото им състояние, както и на технически и други данни, необходими за оценката;
o Проучвания на пазара на недвижими имоти в района;
o Собствени данни на оценителския екип;
o Бюлетини на Националния статистически институт, Бюлетини на Българска народна банка, Икономически бюлетин "Цени на СМР и строителни работи";
o Оферти на строителни фирми и др.
Оценката е направена в съответствие с изискванията на:
o Чл.15 и чл.16 от Закона за ипотечните облигации;
o Методиката за оценка на недвижими имоти, определени от АП;
o Други нормативни документи, имащи отношение към оценката;
o Международни стандарти за оценяване.
ДОПУСКАНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛНИ УСЛОВИЯ:
Настоящият оценителски доклад и даденото заключение за пазарната стойност са определени при следните ограничителни условия и допускания:
Оценителите, извършващи оценката, не предявяват никакви претенции към оценяваното дружество, които биха могли по какъвто и да е начин да засегнат обективността на оценката във всеки настоящ и бъдещ момент.
Полученото възнаграждение от оценителите не е свързано по никакъв начин със стойността, определена в този доклад.
Стойностите, представени в настоящия доклад, се базират на условията, очертани в него, и са валидни само за заявените цели.
Изходната информация, относно оценявания обект, е предоставена от Възложителя и се приема от оценителите за вярна и надеждна.
В оценителския доклад се съблюдават изискванията на стандартите за оценяване.
Оценката е изготвена от името на оценителите и същата е предмет на търговска тайна и конфиденциалност. Предназначена е само за целите, описани в заданието.
Оценителският доклад е интелектуална собственост и по смисъла на Закона за авторското право и сродните му права е собственост на Възложителя. Докладът или части от него не могат да бъдат копирани и ползвани за каквито и да са цели от трети лица без разрешение от Възложителя.
Оценителите гарантират с подписа си коректността, обективността и независимостта при изготвянето на оценката и декларират, че няма да разгласяват информация за оценявания обект и други обстоятелства, станали му известни при изготвянето на този доклад.
Оценителите удостоверяват, че изложените в оценката факти и данни са предоставени от Възложителя и са приети от оценителите за вярно и коректно подбрани. Анализите, становищата и заключенията са направени в съответствие с общоприетите норми и стандарти.
При изготвяне на оценката оценителите са действали обективно и безпристрастно, в рамките на професионалната си компетентност.
От страна на Възложителя са предоставени копия на документи, удостоверяващи правото на собственост и идентификацията на имуществото. Информацията от тези документи се приема за достоверна без допълнителна проверка. Оценителите не поемат отговорност за въпроси от правен характер.
Възложителят не съобщава за дължими държавни вземания, наложени запори, тежести или възбрани, учредени ограничени вещни права, висящи съдебни спорове по отношение на оценяваните активи.
Оценителите си запазват правото, при предоставяне на нови документи, да допълнят или да коригират своето заключение за пазарната стойност. При предоставяне на допълнителни материали и информация, които могат да повлияят върху изводите и заключенията в настоящата оценка, същата подлежи на преразглеждане и евентуална корекция.
ДЕКЛАРАЦИЯ НА ОЦЕНИТЕЛИТЕ:
Оценителите, съставили настоящия Доклад, декларират заедно и всеки поотделно, че нямат лични интереси и отношения към оценявания обект, които биха повлияли върху обективността на направената оценка. Тя е извършена съвестно и на най- доброто ниво на професионалните им знания.
Оценителите при извършване на настоящата оценка спазва Кодекса за професионална етика на независимите оценители и следните принципи, в съотевтствие със ЗНО, чл. 4:
1. Независимост - необвързаност на регистрирания оценител, включително чрез неговите съдружници/акционери и персонал, с възложителя на оценката, с неговите ръководители или свързани с тях лица;
2. Обективност, безпристрастност и недопускане на предубеждение и конфликт на интереси при извършване на оценката;
3. Професионална компетентност - притежаване и поддържане на професионални познания за действащото законодателство и за стандартите и методите, необходими за извършване на оценки;
4. Конфиденциалност - запазване в тайна на информацията за дейността на възложителя, получена в резултат на извършената оценка;
5. Професионално поведение - в своята професионална работа оценителят действа по начин, който е в съответствие с доброто име на тази професия, и се въздържа от действия, които биха довели до уронване на престижа и;
6. Почтеност - оценителят е честен и обективен при извършване на оценката;
7. отговорност - оценителят е лично отговорен за извършената оценка; дружеството на независимия оценител носи отговорност за извършената от негово име оценка.
Оценителите на настоящата оценка декларира, в съответствие с чл. 21(1), че:
1. НЕ са свързани лица с възложителя по смисъла на § 1, т. 3 от Данъчно- осигурителния процесуален кодекс;
2. НЕ са свързани лица със собственика или ползвателя на обекта на оценка по смисъла на § 1, т. 3 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс;
3. Те или свързани с тях лица по смисъла на § 1, т. 3 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс НЯМАТ имуществен или друг интерес, свързан с обекта на оценката;
4. Към момента на извършване на оценката НЯМАТ задължения към собственика или ползвателя на обекта на оценка или към възложителя на оценката.
Оценител: ……………………………………….
/проф. д-р инж. Фантина Рангелова/
04 Октомври 2021 г., София