Oceňování investic do nemovitostí. Investice do nemovitostí jsou vykázány v reálné hodnotě. Reálná hodnota investic do nemovitostí je cena, která by byla obdržena za prodej aktiva v řádné transakci, a to bez odečtení transakčních nákladů. Nejlepším důkazem reálné hodnoty jsou aktuální ceny na nemovitostním trhu s obdobnými nemovitostmi ve stejné lokalitě a stavu.
Oceňování investic do nemovitostí. Při plánování auditu jsme stanovili hladinu významnosti a vyhodnotili rizika výskytu významné nesprávnosti v účetní závěrce. Konkrétně jsme určili oblasti, ve kterých vedení uplatnilo svůj úsudek, např. v případě významných účetních odhadů, které zahrnují stanovení předpokladů a posouzení budoucích skutečností, které jsou z podstaty nejisté. Tak jako v případě všech našich auditů jsme se zaměřili také na rizika obcházení vnitřních kontrol vedením, včetně vyhodnocení toho, zda nebyla zjištěna předpojatost, jež by vytvářela riziko výskytu významné nesprávnosti z důvodu podvodu. Rozsah našeho auditu byl ovlivněn použitou hladinou významnosti. Audit je plánován tak, abychom získali přiměřenou jistotu, že účetní závěrka neobsahuje významnou nesprávnost způsobenou podvodem nebo chybou. Nesprávnosti jsou považovány za významné, pokud lze reálně předpokládat, že by jednotlivě nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé účetní závěrky na jejím základě přijmou. Na základě našeho odborného úsudku jsme stanovili určité kvantitativní hladiny významnosti, včetně celkových hladin významnosti vztahujících se k účetní závěrce jako celku (viz tabulku níže). Na jejich základě jsme, společně s kvalitativním posouzením, určili rozsah našeho auditu, včetně povahy, načasování a rozsahu auditních postupů, a vyhodnotili dopad zjištěných nesprávností individuálně i v souhrnu na účetní závěrku jako celek. Celková hladina významnosti pro Společnost 3 400 tis. Kč Jak byla stanovena Hladina významnosti pro Společnost byla stanovena jako 1 % celkových aktiv. Zdůvodnění použitého základu pro stanovení významnosti Domníváme se, že celková aktiva jsou nejvhodnějším měřítkem k určení hladiny významnosti s ohledem na podstatu obchodní činnosti Společnosti jako správce vlastních pozemků v Praze - Hloubětíně, včetně přípravy projektů výstavby nemovitostí. Na základě toho jsme přesvědčeni, že hodnota celkových aktiv je důležitým měřítkem pro hodnocení finanční pozice Společnosti a zároveň i pro uživatele účetní závěrky.
Oceňování investic do nemovitostí. Oceňování investic do nemovitostí jsme identifikovali jako klíčovou záležitost auditu vzhledem k charakteru činnosti Společnosti, významnosti této položky v účetní závěrce jako celku a k významné míře úsudku spojeného s určováním jejich reálné hodnoty. Investice do nemovitostí Společnosti se nacházejí v Praze-Hloubětíně, v České republice. K 31. prosinci 2021 Investice do nemovitostí oceněné reálnou hodnotou ve výši 332 920 tis. Kč představovaly 95 % celkových aktiv Společnosti. Investice do nemovitostí Společnost oceňuje reálnou hodnotou, která závisí na použitých oceňovacích technikách, modelech a předpokladech, které zahrnují významnou míru úsudku ze strany vedení Společnosti. Reálná hodnota byla stanovena za použití zbytkové metody, která představuje rozdíl mezi příjmem z prodeje budoucích bytových jednotek a náklady na jejich výstavbu včetně přiměřeného zisku developera. Detaily oceňovacích technik, modelů a předpokladů použitých k ocenění jsou uvedeny v poznámkách 4 a 10 přílohy účetní závěrky Společnosti. Náš postup ve vztahu k oceňování investic do nemovitostí zahrnoval: • pochopení celého procesu stanovení reálné hodnoty a postupů využívaných vedením, včetně metody ocenění, abychom mohli posoudit, zda jsou vhodně nastavené a zvolené, zda jsou v souladu s běžně užívanými a akceptovatelnými metodami, a zda použité předpoklady a významné vstupy do výpočtového modelu ocenění odpovídají tržním hodnotám; • obdržení výpočtu ocenění a diskuse s členy vedení Společnosti, abychom mohli posoudit použité významné předpoklady a spolehlivost významných vstupů použitých vedením; • ověření hodnot významných vstupů použitých ve výpočtovém modelu porovnáním na veřejně dostupné informace o obdobných srovnatelných projektech a na naše znalosti realitního trhu; • posouzení metodické správnosti výpočtu ocenění našimi experty na oceňování nemovitostí a ověření matematické správnosti výpočtu provedeného vedením; • ověření adekvátního zveřejnění v účetní závěrce.