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EXHIBIT 10.64
Mietvertrag
ZWISCHEN
Vormieter: Basier Kantonalbank
Xxxxxxxx
0000 Xxxxx
und
Mieter: Discovery Technologies AG
Xxxxxxxxxxxxxx 00
0000 Xxxxxxxxx
betreffend: Buro/Laborraume in der Liegenschaft - II. Etappe
Xxxxxxxxxxxxxx 00
0000 Xxxxxxxxx
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1. PRAAMBEL
Die Parteicn vereinbaren die Miete von Raumlichkelten an der
Gewerbestrasse 14 in Allschwil. Mit dem Grundmietzins wird das
Uberlassen dieser Raumlichkelten im (heutigen) "Rohzustand" abzogolten
(Rohlmiete). Die Mielerin benetigt fur ihre Bedurinisse den Einbau von
zusatzlichen lcchnischen Einrightungen (Energie, Luftung, ev,
Laborinstallationen). Zum heutigen Zeitpunkt ist nodh offen, wie und
wann die Raume ausgebaul werden (nur Labors, nur Buros oder gemischt
Labors and Buros).
Die Mieterin wird diese Ausbauinvestition des Vermieters durch einen
zusatzlichen Mietzins abgelten (Ausbaurmioto). Hieruber wird zu
gegebener Zeit in einem Nachtrag zu diesem Mietvertrag eine
entsprechende Vereinbarung getroffen.
2. MIETOBJEKT
2.1 Der Vermieter uberlasst dem Mieter in der vorne erwahnten Liegenschaft
zur mietweisen Benutzung folgende Raume:
- Labor- and Xxxxxxxxx xx 0, Xxxxxxxxxxxx, ca. 754 m2 (inkl.
WC-Anlagen, Liftvorplatz) zur Zeit im Rohzustand als Lager nutzbar.
2.2 Der Mieter ist berechtigt, im Xxxx Xx. 00 folgende dem gemeinsamen
Gebrauch dienenden Gebaudeteile, Raume und Einrichtungen nach Massgabe
der Hausordnung mitzubenutzen:
- Trappenhaus
- Personenlifte und Warenlift
2.3 Die Mietraume (ohne Unterteilung) gemass Ziff. 2.1 sind in dem
beigelegten Grundrissplan dergestellt.
Der Plan wird von beiden Parteien unterzeichnet und ist Bestandteil
dieses Vertragos.
3. MIETDAUER
3.11 Miotboginn
Das Mietverhaltnis fur die rohen Raumlichkeiten beginnt am 01. Juli
2000.
3.12 Mietdauer, Vertragsverlangerung
Das Mietverhaltnis wird fur eine erste feste Vertragsdauer von 7 Jahren
und 6 Monaten bis zum 31, Januar 2008 abgeschlossen.
Nach Ablauf der ersten Vertragsdauer verlangert sich der Vertrag jeweils
um eine weitere feste Vertragsdauer von 5 Jahren, wenn er nicht
mindestens 12 Monate vor Ablauf mit eingeschriebenem Brief gekundigt
wird.
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3.13 Kundigung
Auf Ablauf einer festen Vertragsdauer kann das Mietverhaltnis mit einer
Kundigungstrist von 12 Monaten jeweils auf Ende Januar, erstmals auf
Ende Januar 2008, gekundigt werden.
3.2 Mietende
3.21 Die Kundigung gill als rechtzeitig erfolgt, wenn aie spatestons am
letzten lago vor Boginn der Kundigungsfrist beim Emptanger bzw, in
dessen Machtbereich (Abholnohz im Briefkasten oder Poetlach)
eingetroffen ist.
Der Vermieter hat fur die Kundigung das amtliche Formular zu verwenden.
3.22 Auf das Ende der festen Vertragsperiode bzw, der obengenannten
Verlangerungsperiode kann der Mietzins mit einer Anzeigefrist von 15
Monaten den marktublichen Konditionen angepassi werden.
3.3 Ausserterminliche Beendigung des Mietvertrages
3.31 Wunscht der Mieter das Mietverhaltnis ohne Einhaltung der vereinbarten
Fristen bzw. Termine zu beenden, so hat er dies dem Vermieter mit
eingeschriebonem Brief mitzuteilen.
3.32 Der Mieter hat das Recht, dem Vermieter einen zumulbaren zahlungsfahigen
Ersalzmieter vorzuschlagen, der in das Vertragsverhaltnis eintritt.
3.33 Ohne gegentillige Vereinbarung trifft auch der Vermieter die notigen and
lhm zumutbaren Vorkehrungen, die Mietraumlichkeiten baldmoglichst
weitervarmieten zu konnen.
3.34 Der Mieter haftet fur den Mietzins und die Nebenkosten sowie fur seine
obrigen Mieterptlicheten bis zur Weitervermietung der
Mietraumilchkeiten, langsten bis zum nachsten vertraglichen
Kundigungtermin und hat dafgur zusatzlich zu Ziff, 14.1 hiernach
Sicherheilen zu leisten.
4. MIETZINS
4.1 Der Mietzins wird wie tolgt vereinbart:
Rohmiete (Rohbau) germass Ziffer 2.4 a) fur die rohen Raume (ohne
mieterspezifischen Ausbau) gestaffcit:
- im 1. + 2. Mietjahr Fr./m2/Jahr 75.00
- im 3. Mietjahr Fr./m2/Jahr 85.00
- im 4. Mietjahr Fr./m2/Jahr 100.00
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- ab 5. Mietjahr Fr./m(2)/Jahr 125.00
Die Ausbaumioto fur den mieterspezifischen Ausbau wird wird nach
vorliegen des Projektes in einem Nachtrag zu diesem Vertrag festgelegt.
4.2 Der jahrliche Mietzina betragt domzufolge boi Mietbeginn
- Rohmiete 754 m(2) a Fr./m(2)/Jahr 75.00 Fr. 56'550.00
- Total Fr. 56'550.00
zahlbar in viertetjahrlichen Raten von Fr. 14'137.50
zuzuglich: Nebenkosten vierteljahrlich (754 m(2) x 10.- Fr./m(2)/Jahr) Akonto Fr. 1'885.00
Total vierteljahrlich zum voraus zahlbar Fr. 16,022.50
4.3 Der Mietzins ist im voraus, spatestens am ersten des Mietquartal (als
Verfailtag) zahlbar.
5. MIETZINSANPASSUNGEN
5.1 Dic Rohmiete fur Labors, basiert auf dem Landesindex der
Konsumentenpreise, Sland August 1999 mit 105.1 Punkten. Wenn der
Landesindex der Konsumentenpreise seit Mietbeginn bzw, seit der letzten
Anpassung eine Veranderung erfahrl. so kann die Rohmiete ungeachtet der
festen Veriragsdauer cinmal jahrlich per 1. April, erstmals im 5.
Mietjahr, an die Veranderung dieses Indexes angepasst werden. Dabei darf
jedoch die Rohmiete von Ziffer 4.1 nicht unterschmitten worden.
Die Mietzinsanderung wird dem Mieter auf dem amtlichen Formular mil
einer einmonatigen Anzeigefrist schriftlich mitgeteilt.
5.2 Erfolgen wahrend der festen Vertragsdauer wertvermehrende Aufwendungen
resp. Investitionen, werden diese, den Usanzen entsprechend, der
Basismiete gemass Ziff. 4 zugerechnet. Die Anzeigen der aufgrund von
wertvermehrenden Aufwendungen vorgenommenen Mietzinsanpassungen erfolgen
mit dem amtlichen Formular unler Einhaltung einer einmonatigen Frist.
6. HEIZ- UND NEBENKOSTEN
6.1 Folgende Heiz- und Nebenkosten werden dem Mieter zusatzlich zum Mietzins
belastel
- Hoizung und Warmwasser
- Botrieb und Unterhalt der Luftungsonloge
- Wasserverbrauch, Gebuhren und Abwasserreinigungslagen
- Betriebs- und Unterhaltskosten inkl. Serviceabonnement fur Personen-
und Warenlift
- alig. Beleuchtung
- Hauswartdienst (Salar, Soziallelstungen, Hauswartmaterial)
- Kehrichtabfuhr/Kehrichtcontainer
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- allfailige Bewachungsauftrage oder Betrieb von Alarmanlagen
- 3% der gesamten Nebenkosten als Verwaltungshonorar
6.2 Die Heiz- und Nebenkosten werden wie folgt verteilt (Leerstande gehen zu
Lasten des Vermietors);
6.21 Kosten fur die Energieaufbereitung (insbesondere Heizungs- und
Warmwasserkosten):
- Die Grund- und Warmwasserkosten werden nach der Grosse der
Geschaftsraume (Quadratmeter) aufgeteilt.
- Die Heizkosten werden dsgegen nach den individuellen Messzahlern
verlegt.
6.22 Neutrale Kosten (wie z.B. Hauswart, allg. Strom, Bewachungsauftrage,
Alarmanlagen etc.) werden nach der Grosse der vermieteten Raumlichkeiten
(Quadratmeter) aufgeteilt.
6.23 Verbrauchsabhangige Koslen (z.B. Wasserzins, Abwasser- und
Kehrichtgebuhren, Liftbetriebskosten etc.) werden nach der Grosse der
vermieteten Raumlichkeiten (Quadratmeter) verteilt.
6.3 Der Mieter leistet en die obengenannten Nebenkosten vierteljahrliche
Akontozahlungen, wobol dor Vermieter jeweils per 30.6. eine
Nebenkostenabrechnug erstellt und umgehend dem Mieter zustellt. Die
Nebenkostenabrechnung gilt als anerkannt, wenn sie nicht innert 30 Tagen
seit Zustellung (Poststempel) schriftlich beanstandet wird. Mit Ablauf
der vorgenannlen 30-tagigen Beanstandungsfrist werden allfallige
Nachforderungen bzw. Ruckzahlungen fallig.
Wird das Mietverhaltnis wahrend der Rechnungsperiode beendet, hat der
Mieter keinen Anspruch auf eino vorzeitigo Nebenkostenabrechnung.
6.4 Der gesamte Stromverbrauch fur das Mietobjekt geht zu Lasten des
Mieters. Gebuhren und Abgaben, die ausschliesslich durch den
Geschaftsbetrieb des Mieters verursacht werden, tragt der Mieter, auch
wenn sie beim Vermieter erhoben werden.
7. UEBERGABE DES MIOTOBJEKTES
7.1 Der Vermieter hat das Mielobjekt in sauberem, vertragsgemassen Zusland
und nach Ortsublichker spatestens zu dem in Ziff. 3 genannten Datum
unter Aushandigung der erforderlichen Schiussel zu ubergeben. Falit der
vorgenannte Termin auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feierlag,
findet die Ubergabe spatostons am nachfolgenden Worktag staff.
7.2 Der Mieter hat dem Vermieter innert 30 Tagen nach Mictantritt allfallige
lcstgestellte Mangel mit eingeschriebenem Brief zu melden. UnterlGAsst
er dies, wird angenommen, dass ihm das Mielobjekt in vertragsgemGAssem
Zustand ubergeben worden ist.
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8. BENUTZUNG DES MIETOBJEKTES / SORGFALTSPFLICHT
8.1 Die Mietflache steht dem Mieter zur Benutzung als Buro/Labor zur
Verfugung, bis zum Ausbau steht die Mietflacho dem Mieler zur Benutzung
als Lager zur Verugung.
8.2 Der Mieter verpflichtel sich, das Mietobjekt zu keinem anderen als dem
vertraglich vorgeschenen Zweck zu gebrauchen. Jede Anderung des
Gebrauchazweckes bedarf der vorgangigen schriftlichen Zustimmung des
Vermieters.
8.3 Bel Einbringung von Maschinen und schweren Mobeln ist den statischen
Gegebenheiten des Gebaudes Rechnung zu tragen. Der Mieter hat sich
vorgehend uber die zulassige Bodenbelastung zu vergewissern.
8.4 Fur die Benutzung des I ifts sind die von den Herstellern
vorgeschriebenen Bedienungsanleitungen zu beachten.
8.5 Dor Mieter darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters
zusatzliche Sehlussel anfertigen lassen.
Beim Verlust von Schlusseln hat der Mieter die Kosten fur deren Ersatz
sowie fur die allrallige Ersetzung der Schliessanlagen zu tragen.
8.6 Bei der Benutzung der Mietsache verpflichtet sich der Mieter zur
Sorgfalt und Rucksichtnahme, insbesondere auch gegenuber den Nachbarn.
Die Hausordnung ist integrierender Bestandteil dieses Vertrages.
8.7 Der Mieter ist ganz allgemein verpflichtet, alle zumulbaren Massnahmen
zur Vermeidung oder Verminderung vom Larm. Erschutlerungen, Geruch und
sonstigen Immissionen zu treffen. Der Mieter haftet dem Vermieter fur
den Schaden (inkl. Anspruche von Dritten), der diesem aus den die
ubliehe und bewilligte Benutzung uberschreitenden Immissionen erwachst.
8.8 Fur die Verlelzung seiner Sorgfaltspflichten ist der Mieler voll
ersatzpflichtig. Verletzt der Mieter lrotz schriftlicher Mahnung des
Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rucksichinahme weiter, so kann
der Vermieter don vorliegenden Mietvertrag uberdies gemass Art. 257 t OR
auflosen.
9. UNTERHALT
9.1 Unterhaltspflichten des Vermieters / Verbesserungen
9.11 Die Unterhaltsarbeiten des Mietobjektes obliegen dem Vermieter.
9.12 Der Vermieter ist unter Rucksichtnahme auf die Interessen des
Mieters jederzeit berechtigt, im Mietobjekt und an dazugehorenden
Einrichtungen Reparaturen und Renovationen unbehindert auszufuhren,
sofern das Mietverhaltnis nicht gekundigt ist.
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Grossere Umbauten und Neuinstallationen werden dem Mieter schriftlich
und fruhzeitig angezeigt. Allfallige Anspruche des Mieters richten sich
nach Art. 260 OR.
9.2 Unterhaltspflichten des Mieters
9.21 Die durch den gewohnlichen Gebrauch notwendig Ausbesserungs und
Reparaturarbeiten, welche im Finzelfall Fr. 500,- nicht ubersteigen,
gehen zu Lasten des Mieters. Dazu zahten insbesondere das Ersetzen von
elektrischen Sicherungen sowie zerbrochene Scheiben, die Instandhaltung
der elektrischen Schalter und Steckdosen, der Gas- und Wasserhahnen,
Abiaute sowie der Turschlosser, etc.
9.22 Fur den Unterhalt aller von ihm getatigten baulichen Veranderungen und
Vorrichtungen kommt der Mieter auf.
9.23 Mangel, fur deren Behebung der Mieter nicht aufzukommen hat, sind dem
Vermieter sofort anzuzeigen. Bei Nichtanzeige haftet der Mieter fur den
daraus entstandenen Schaden.
10. BAULICHE VERANDORUNGEN
10.1 Anderungen und Erneuerungen an und In den Mietraumen, das Anbringen von
Storen. Firmenschildern oder Reklamovorrichtungen, etc. sind nur mit
vorgangiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Der
Mieter ist zu einer fachgomassen Ausfuhrung verpflichtet. Die Anbringung
von Vorrichtungen an der Fassade (Reklameschilder und Reklametafein,
Storen, Schaukasten. Antennen, etc.), ist dem Mistebjekt und der
Umgebung anzupassen.
10.2 Die Einrichtungen des Mieters bleiben dessen Eigentum. Die Plane und
Entwurfe sowie die Kostenvoranschlage sind dem Vermieter zur
schriftlichen Genehmigung vorzulegen.
10.3 Die Einholung allfalliger behordlicher Bewilligungen obliogt dom mieter.
Der Mieter verpflichtet sich im weiteren, die ublichen Bauversicherungen
abzuschliessen bzw. deren Kosten zu tragen und fur eine allfallige
Mehrpramie der Gebaude- und Sachversicherung aufzukommen.
10.4 Der Vermieter ist berechtigt, vom Mieter eine Sicherstellung oder
Finanzierungsnachweis der vom Mieter eingegangenen, voraussichtlichen
baulichen Kosten zu verlangen, um insbesondere allfallige
Bauhandwerkerpfandrechte rechtzeitig abwehren zu konnen.
Wird der Vormieter fur Immissionen, die aufgrund baulicher Veranderungen
oder Einrichtungen des Mieters enlslanden sind, von Drittpersonen in
Anspruch genommen, ist der Mieter dem Vermieter fur den erlittenen
Schaden ersatzpflichtig.
10.5 Der Mieter hat bei Mietbeendigung auf seine Kosten den ursprunglichen
Zustand wiederherzustel len oder seine Einrichtungen gemass Ziffer 2.4c
im gegenseitigen Einvernonmen dem Vermieter unentgelllich zu uberlassen.
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11. UNTERMIETE / ABTRETUNG DES MIETVERTRAGES
Toilwoise oder geinze Untermiete der Mietraumlichkeilen (oder die
Abtrelung des Mietvertrages) bedurfen der schrifthehen Zustimmung des
Vermieters.
12. ZUTRITTSRECHT DES VERMIETERS
12.1 Der Vermieter oder dessen Vertreter ist berechtigt, das Mietobjekt zur
Wahrung seiner Rechtc (Weitervermietung, Verkauf, Reparaturen,
Erneuerungen, etc.) zu den ublichen Geschaftszeiten, nach 48-stundiger
vorheriger Anmeldung, zu belreten.
12.2 Bei Abwesenheit des Mieters sind die Schlussel zur Vorfugung zu halten.
13. VERSICHERUNGEN
13.1 Der Vermieter schliesst die obligatorische Brandversicherung, eine
Hauseigentumerhaftpflichtversichorung sowie eine
Gebaudewasserschadenversicherung ab.
13.2 Der Mieter tragt die Gefahr der Beschadigung oder des Verlustes seinor
Einrichtungen, seines Mobiliars oder seiner Waren, wie insbesondero
durch Feuer, Explosion, Wasser, Einbruch oder Diebstaht. Er verpflichtet
sich eine Betriebshaftpflichtversicherung abzuschliessen.
13.3 Der Vermieter ubernimmt keine Haftung fur allfallige Schaufenster,
Schaukasten, Scheiben. Glaswandverkleidungen. Firmenschilder,
Leuchtschriften, etc. Es ist Sache des Mieters, sich gegen solche
Schaden ausreichend zu versichern und uberdies eine
Betriebshaftpflichtversicherung abzuschliesson.
14. SICHERHEITSLEISTUNG
14.1 Der Mieter erbringt innert 14 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrages
fur die gesamte Mictdauer + 6 Monate eine Sicherheitsleistung in der
Hohe von Fr. 30'000.00 in Form elner Bankgarantio oder, Mietzinsdepot.
Nach Vorliegen des Ausbauprojekies wird die Sicherheitsleistung auf
cinen halben Jahresmietzins der Ausbaumiete erhoht. Sollte der Vermieter
gegen den Mieter Anspruche sus dem Mietverhaltnis geltend machen, hat
die Bankgarantie bis zur Erledigung des Rechtsstreits gultig zu sein.
Der Vermieter hat diesfals die Bank zu informieren.
14.2 Der Vermieter lst borechtigt, vom Mieter eine proportionale Anpassung
der Sicherheitsleistung zu allfalligen Mietzinserhuhungen zu verlangen.
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15. RUCKGABE DES MIETOBJEKTS
15.1 Der Mieter hat die Mietraume spatesiens am letzten Tage der Mietdauer,
12.00 Uhr, mit allen Schlussein zu obergeben. Zusatzlich angefertigte
Schlussel sind dem Vermieter entschadigungsios zu uberlassen. Fallt der
Ruckgabetermin auf einen Samslag. Sonntag oder allgemeinen Foiertag, hat
die Ruckgabe am nachsten Worktag (12.00 Uhr) zu erfolgen.
15.2 Bei Ruckgabe des Mietobjektes hat der Mieter die miotorseitigen
Endausbaulen enlschadigungslos wieder zu entternen. Die vom Vermieter
erstellton Zusalzausbauten (Ziff. 2.4b) bloiben im Mietobjeki. Falls
mieterseitige Einbauten mit zustimmung des Vermietors im Mietobjeki
verbleiben konnen, hat dei Vermieter hierfur keine Entschadigung zu
bezahlen.
15.3 Die vom Mieter vorzunehmenden Instandstellungs- und Reinigungsarbeiten
sind rechtzeitig zu beginnen, sodass sie auf Schluss des
Mietverhallnisses beendigt sind.
Kann das Mielobjekt aus Grunden, die der mieter zu vertrelen hat, nicht
rechtzeitig dem Nachfoloer ubergeben werdon, haftet der Mieter dem
Vermieter fur den daraus entstandenen Schaden.
15.4 Bel der Ruckgabe erstelli der Vermieter, vorzugswise in Anwesenheit des
Mieters, ein Ruckgabeprotokoll, in weichem der Zustand der Mietsache
sowie insbesondere Mangel und Schaden, fur welche der Mieter aufkommen
soll, festgehalten werden. Das Protokoll ist durch den Mieter zu
unterzeichnen oder ihm unverzuglich per eingeschriebenen Brief
zuzustellen. Ist es dem Mieter nicht muglich, das Protokoll zu
unterzeichnen, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters such oin
Protokoll durch einen amtlichen Experten erstellen lassen. Dieses ist
wieder dom Mieter per oingeschriebenen Brief zur Kenntnis zu bringen.
Erhebt der Mieter innert 30 Tagen seit Zusiellung des Protokolls keine
Einsprache, so gilt es als von ihm anerkannt.
Versteckte Mangel kann der Vermieter nachtraglich geltend machen. Er hat
diese jedoch sotort nach deren Feststellung dem Mieter mit
eingeschriebenem Brief mitzuteilen.
16. SCHLUSSBESTIMMUNGEN
16.1 VERTRAGSANDERUNGEN
Jegliche Vertragsanderung bedarf der schriftlichen Form.
16.2 ZUSTELLDOMIZIL
Die nachfolgenden Adressen gelten bis zum widerruf durch
eingeschriebenen Brief an die andere Partei als rechtsgultiges
Zustelldrnizil der Vertragspartelen im Sinne dieses Vertrages:
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Zustelldomizil des Mieters: Xxxxxxxxxxxxxx 00, 0000 Xxxxxxxxx
Zustelldomizil des Vermieters: Xxxxxxxx, 0000 Xxxxx
16.3 Gerichtsstand
Fur alle Streiligkeiten aus diesem Mietvertrag gilt als Gerichtsstand
der Ort der gemieteien Sache.
16.4 Grundbucheintragung
Der Mieter hat das Recht. diesen Mietvertrag wahrend der Vertragsdauer
auf eigene Kosten im Grundbruch eintragen zu lassen.
16.5 Stockwerkeigentum
Fur den Fell, dass die Liegenschaft in Stockwerteigentum aufgeteilt
wird. Ist der Vermieter bereit dem Mieter fur die Dauer des
Mietverhaltnisses ein Vorkaufsrecht zu gewahrleisten.
Vorstehender mietvertrag wird in 3 Exemplaren ausgeferligt und unterzeichnet.
Basel, den 31, Januar 2000
Der Vermieter: Der Mieter:
Basler Kantonalbank Discovery Technologies AG
/s/ illegible /s/ illegible
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/s/ illegible
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17 Beilage:
- Grundrissplan mit eingetragenen Mietraume