RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA – CIVIL – ORDINARIO

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA – CIVIL – ORDINARIO

SEÑOR/A JUEZ/A DE LA UNIDAD JUDICIAL ESPECIALIZADA DE LO CIVIL CON SEDE EN LA CIUDAD DE…….., CANTÓN…………., PROVINCIA DE………….:

I

DESIGNACIÓN DE LA O DEL JUZGADOR ANTE QUIEN SE LA PROPONE: Uno de los Señores/as Jueces/as de la Unidad Judicial Especializada de lo Civil con Sede en la Ciudad de…………, Cantón……………, Provincia de.

II

DEL ACTOR Y DOMICILIO JUDICIAL:…………, titular de la cédula…………., de estado civil……….., de…… años de edad, de ocupación…………, de nacionalidad………., residente en la ciudad de……….., en la calle………………… N°……., y calle………, sector………, parroquia………., Cantón………., Provincia de…………., con correo electrónico…..……@……….. Señalo como DOMICILIO JUDICIAL el casillero judicial físico N°……..de la Unidad Judicial de la Ciudad de………. y en el casillero judicial electrónico…………@............, pertenecientes a mi patrocinador Ab.…………., profesional del derecho a quien autorizo suscriba cuanto escrito sea menester y realice todo acto procesal en defensa de mis intereses.

III

DEL REGISTRO ÚNICO DE CONTRIBUYENTES: En la presente causa no aplica Su Señoría.

IV

DEL DEMANDADO Y LUGAR DE CITACIÓN: La presente demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA la presento en contra del/la señor/a……….., a quien se le citará con el presente libelo en persona, de conformidad con lo que determinan los artículos 53 y 54 del Código Orgánico General de Procesos, en la calle……….. N°…. y………., sector……….., Parroquia………….. , Cantón……………, Provincia de………., con correo electrónico…………@…………. En caso de no poder realizar la citación en persona, se le citará por boletas, de conformidad con lo que determina el artículo 55 ibídem.

V

NARRACIÓN DE LOS HECHOS DETALLADOS Y PORMENORIZADOS QUE SIRVEN DE FUNDAMENTO A LAS PRETENSIONES, DEBIDAMENTE CLASIFICADOS Y NUMERADOS:

DE LA ESCRITURA DE PROMESA DE COMPRAVENTA:

1. Mediante escritura pública celebrada el…. de………. de 20…., ante la Dra. ……………., Notaria……….. del cantón Quito, suscribí en calidad de Promitente Vendedor la escritura de Promesa de Compraventa, con el señor ……………. en calidad de Promitente Comprador, del inmueble cuyas especificaciones son las siguientes: superficie:………………, ubicado en la parroquia…., Cantón y Provincia de……………, que se encuentra individualizado y singularizado dentro de los siguientes linderos y dimensiones: NORTE:…………..; SUR:……….; ESTE: …………; y, OESTE:……………. En este bien inmueble se halla construida una hostería denominada……………, que cuenta con toda la infraestructura propia de esta tipo de locales.

2. La cláusula tercera de la escritura de Promesa de Compraventa celebrada el…. de……….. de 20….., ante la Dra.…………., Notaria……. del cantón…. textualmente dice: “TERCERA: PROMESA DE COMPRAVENTA.- Con estos antecedentes el señor……………. manifiesta que es su voluntad la de PROMETER VENDER Y DAR EN PERPETUA ENAJENACIÓN, el bien inmueble antes descrito, con todas sus construcciones, instalaciones, infraestructura, etc., de su propiedad descrito y detallado en la cláusula inmediata anterior de este contrato a favor del señor …, quien a su vez promete comprar el referido bien con todas sus entradas, salidas, usos, costumbres y más servidumbres activas y pasivas.

La cláusula cuarta en su parte pertinente textualmente dice: “CUARTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO.- El precio de la presente PROMESA DE COMPRAVENTA es el de…………….. MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD. $............, pagaderos de la siguiente manera:……… MIL DÓLARES (USD. $............ ) mediante cheque certificado del Banco……….. Número……….. de la cuenta corriente Número …………. que se entrega en el momento mismo de suscribir este instrumento público de promesa de compraventa;……… MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, (USD $………..) que serán cancelados hasta el……. de……… de dos mil…… y…………. MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD. $.............), que serán cancelados hasta el…. de……. del dos mil……………..”

La cláusula quinta textualmente dice: “QUINTA: SUSCRIPCIÓN DE ESCRITURA DEFINITIVA.- La escritura definitiva de compraventa se celebrará el día……….. de…….. del dos mil………… en que el promitente comprador…………….. cancelará el último dividendo del valor de la negociación.

La Cláusulas sexta textualmente dice: “SEXTA: ENTREGA INMEDIATA DEL BIEN.- Los promitentes vendedores hacen la entrega material del inmueble conforme al inventario a realizarse para el efecto y por ende autorizan la inmediata posesión a favor del promitente comprador y a partir de la suscripción del presente instrumento público, queda bajo la absoluta responsabilidad Civil del promitente comprador y administrará como si se tratara del verdadero y legítimo dueño del bien.”

La cláusula séptima textualmente dice: “SEPTIMA: INTRODUCCION DE MEJORAS.- Los promitentes vendedores autorizan al promitente comprador para que realice cualquier tipo de mejoras o inversiones en el bien prometido en venta, pero las mismas, en caso de llegarse a rescindir, resciliar, anular o cualquier otra figura jurídica que deje sin efecto este instrumento público de promesa de compraventa, dichas mejoras quedarán a beneficio de los promitentes vendedores y no serán reconocidas, aclarándose que en lo posible se evitarán mejoras, inversiones o trabajos que pongan en peligro la estructura o construcciones ahí existentes.”

La cláusula décima textualmente dice: “DECIMA: CLAUSULA PENAL.- En caso de incumplimiento por alguna de las partes en esta negociación, pagará en calidad de multa a la otra parte que esté dispuesta a cumplirlo, la cantidad xxx xxxx por ciento (10%) del valor total de la negociación, es decir……..

DEL INCUMPLIMIENTO DEL DEMANDADO Y DEL REQUERIMIENTO REALIZADO:

3. En vista de que los múltiples y comedidos pedidos realizados en persona al Promitente Comprador para que cumpla con el contrato de promesa de compraventa no fueron atendidos de manera favorable, con fecha…. de………. de 20…., solicite al Señor Notario……. del Cantón……. Dr………….. que requiera notarialmente al promitente comprador……………….. el cumplimiento de la promesa de contrato de compraventa, habiéndole citado en legal y debida forma el…. de… de 20…, fijándose para el…….. de……. de 20…. a las…h….. la comparecencia de las partes para dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa. El día y hora fijados es decir el………. de…….. de 20… a las…h…., comparecí en calidad de promitente vendedor a dar cumplimiento al contrato de promesa de compraventa, dejando constancia al señor Xxxxxxx de la existencia de la documentación necesaria y de la voluntad de cumplir con el contrato, mas sucede Señor Xxxx que de conformidad con el acta de constancia de la diligencia de requerimiento se dejó sentado que el promitente comprador señor……………… no asistió para cumplir con lo prometido. Adjunto a la presente la diligencia notarial de requerimiento.

4. …………………………….

VI

FUNDAMENTOS DE DERECHO QUE JUSTIFICAN EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN EXPUESTOS CON CLARIDAD Y PRECISIÓN: (Nota: se puede transcribir los fundamentos señalados o solo las partes que se crean pertinentes. Se ha transcrito todo el contenido con fines didácticos)

CÓDIGO CIVIL:

Art. 1505.- En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Pero, en tal caso, podrá el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios.

Art. 1551.- Cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no cumplir la obligación principal, o de retardar su cumplimiento.

Art. 1552.- La nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal; pero la nulidad de ésta no acarrea la de la obligación principal.

Con todo, cuando uno promete por otra persona, imponiéndose una pena para el caso de no cumplirse por ésta lo prometido, valdrá la pena, aunque la obligación principal no tenga efecto por falta de consentimiento de dicha persona.

Lo mismo sucederá cuando uno estipula con otro a favor de un tercero, y la persona con quien se estipula se sujeta a una pena para el caso de no cumplir lo prometido.

Art. 1561.- Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.

Art. 1562.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan, no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que, por la ley o la costumbre, pertenecen a ella.

Art. 1564.- La obligación de dar contiene la de entregar la cosa; y si ésta es una especie o cuerpo cierto, contiene, además, la de conservarlo hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en xxxx de recibir.

Art. 1565.- La obligación de conservar la cosa exige que se emplee en su custodia el debido cuidado.

Art. 1567.- El deudor está en xxxx:

1. Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirle en xxxx;

ART. 1569.- Si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en xxxx, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la xxxx, cualquiera de estas cosas a elección suya:

2.- Que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del contrato.

Art. 1570.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a las disposiciones de este Código;

2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;

3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; y,

Art. 1813.- Si el comprador estuviere constituido en xxxx de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios.

Si exigiere la resolución, el demandado podrá consignar el precio completo, que comprende el capital y los intereses adeudados hasta que se reciba la causa a prueba.

Art. 2154.- Secuestro es el depósito de una cosa que se disputan dos o más individuos, en manos de otro que debe restituirla al que obtenga decisión judicial a su favor.
El depositario se llama secuestre.
Art. 2155.- Las reglas del secuestro son las mismas que las del depósito propiamente dicho, salvo las disposiciones que se expresan en los siguientes artículos y en el Código de Procedimiento Civil.
Art. 2156.- Pueden ponerse en secuestro no sólo cosas muebles, sino también bienes raíces.
Art. 2157.- El secuestro es convencional o judicial.
El convencional se constituye por el solo consentimiento de las personas que se disputan el objeto litigioso.
El judicial se constituye por decreto de juez, y no ha menester otra prueba.
Art. 2160.- El secuestre de un inmueble tiene, relativamente a su administración, las facultades y deberes de mandatario, y deberá dar cuenta de sus actos al futuro adjudicatario.
CÓDIGO ORGÁNICO GENERAL DE PROCESOS:

Art. 127.- Procedimiento. Presentada la solicitud de providencias preventivas, conforme con los requisitos de la demanda, la o el juzgador en el término de cuarenta y ocho horas convocará audiencia en la que resolverá dicha solicitud.

Art. 146.- Calificación de la demanda. Presentada la demanda, la o el juzgador, en el término máximo de cinco días, examinará si cumple los requisitos legales generales y especiales que sean aplicables al caso. Si los cumple, calificará, tramitará y dispondrá la práctica de las diligencias solicitadas.

Si la demanda no cumple con los requisitos previstos en este Código, la o el juzgador dispondrá que la o el actor la complete o aclare en el término de tres días, si no lo hace, ordenará el archivo y la devolución de los documentos adjuntados a ella, sin necesidad de dejar copias.

En materia de niñez y adolescencia, la o el juzgador fijará provisionalmente la pensión de alimentos y el régimen de visitas.

En caso de expropiación urgente la o el juzgador al momento de calificar la demanda ordenará la ocupación inmediata del inmueble, siempre que a la demanda se acompañe el precio fijado en el avalúo comercial municipal.

El juez dispondrá la inscripción en el registro correspondiente, de las demandas que versen sobre dominio o posesión de inmuebles o de muebles sujetos a registro, así como también de las demandas que versen sobre demarcación y linderos, servidumbres, expropiación, división de bienes comunes y acciones reales inmobiliarias.

Antes de que se cite con la demanda se realizará la inscripción, que se comprobará con el certificado respectivo. La omisión de este requisito será subsanable en cualquier estado del juicio, pero constituye falta susceptible de ser sancionada; al efecto, la jueza o el juez deberán comunicar del particular al respectivo director provincial del Consejo de la Judicatura para que proceda a sustanciar el correspondiente sumario administrativo.

La inscripción de la demanda no impide que los bienes se enajenen válidamente en remate forzoso y aún de modo privado, pero el fallo que en el litigio recayere tendrá fuerza de cosa juzgada contra el adquiriente, aunque este no haya comparecido en el juicio. Hecha la inscripción del traspaso de dominio, el registrador la pondrá en conocimiento del juez de la causa, dentro de tres días, mediante oficio que se incorporará al proceso.

Si la sentencia fuere favorable al actor, el juez ordenará que se cancelen los registros de transferencia, gravámenes y limitaciones al dominio efectuados después de la inscripción de la demanda.

Art. 289.- Procedencia. Se tramitarán por el procedimiento ordinario todas aquellas pretensiones que no tengan previsto un trámite especial para su sustanciación.

VII

ANUNCIO DE LOS MEDIOS DE PRUEBA:

PRUEBA TESTIMONIAL

DECLARACION DE PARTE:

1. Que rendiré yo……….., en calidad de actor, de manera oral en la Audiencia de juicio en donde ratificaré los fundamentos de hecho y de derecho;

2. Que deberá rendir el demandado señor …………………… mediante interrogatorio oral en la respectiva audiencia, en donde se le interrogará sobre el compromiso que adquirió al firmar la promesa de compraventa celebrada el… de………….. de 20….., ante la Dra……………., Notaria……… del cantón……, su incumplimiento y si fue legalmente notificado para su cumplimiento, mediante requerimiento realizado por el señor Notario……. del Cantón…., Doctor………. .

JURAMENTO DECISORIO:

Que Su Señoría se servirá ordenar rinda de manera oral en la respectiva audiencia el señor ………………………., solicitud que la realizo amparado en lo que determina el artículo 184 del Código Orgánico General de Procesos, en donde bajo juramento Su Señoría se servirá formularle el siguiente interrogatorio:

1. Si es verdad que suscribió de promesa de compraventa celebrada el…. de……. de 20…, ante la Dra.………….., Notaria…………. del cantón……….., entre el compareciente…………, en calidad de promitente vendedor y el señor…………….., en calidad de Promitente Comprador, del predio ubicado en la parroquia…………, Cantón y Provincia de…….., en donde se halla construida la hostería denominada …………………………

2. Si es Xxxxxx que se encuentra en posesión del predio desde la fecha en que suscribió la referida promesa de compraventa, conforme lo determina la cláusula sexta de la promesa de compraventa;

3. Si es verdad que en calidad de promitente comprador ha incumplido con lo convenido entre las partes en la cláusula cuarta de la promesa de compraventa en el sentido de que debía cancelas la suma de……… MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, (USD $...........) hasta el…… de….. del dos mil ….; ………………MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (USD. $...........), hasta el…. de…………. del dos mil……..;

4. Si es verdad que fue legalmente notificado por el Señor Notario…… del Cantón…… Dr.………….. para que cumpla con la promesa de compraventa.

5. Si es vedad que el…… de…………. de dos mil……….. no compareció ni cumplió con el requerimiento para el cumplimiento de la promesa de compraventa realizado por el Señor Xxxxxxx……. del Cantón……. Dr…………………….

PRUEBA DOCUMENTAL:

• Escritura de compraventa celebrado el…… de…. de…., celebrada entre los cónyuges señores…………… en calidad de vendedores y ………., en calidad de comprador, ante el Notario……… del Cantón……., Dr………….., legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad del Cantón……… el….. de…….. de……, mediante la cual demuestro ser el legítimo propietario del bien inmueble materia del presente libelo;

• Escritura de promesa de compraventa celebrada el……. de…….. de 20…, ante la Dra.…………., Notaria…………. del cantón……, entre …………, en calidad de promitente vendedor y el señor…………., en calidad de Promitente Comprador;

• Certificado de gravámenes emitido por el señor Registrador de la Propiedad y Mercantil del Cantón………….;

• Requerimiento para cumplimiento de contrato de promesa de compraventa practicado por el Señor Notario…….. del Cantón……, Doctor………..; y,

• …………………….

PRUEBA PERICIAL: FUNDAMENTOS Y MOTIVOS QUE JUSTIFICAN LA PRUEBA PERICIAL: Conforme lo determina el Artículo 225 del Código Orgánico General de Procesos, en vista de la necesidad de que una persona calificada y con conocimientos técnicos pueda determinar el estado en que se encuentra la propiedad, los daños que se han producido por falta de mantenimiento y demás aspectos técnicos que servirán, para que Su Xxxxxxx xxxx una decisión justa, solicitamos se sirva designar un perito registrado ante el Consejo Nacional de la Judicatura, para que elabore y sustente su informe pericial dentro de la respectiva Audiencia de Juicio, del predio ubicado en la parroquia…………., Cantón y Provincia de………, en donde se halla construida la hostería denominada………………, inmueble materia del presente proceso.

INSPECCIÓN JUDICIAL: Conforme a lo establecido en los artículos 228 y 229 del Código Orgánico General de Procesos, solicitamos que su Autoridad realice Inspección Judicial sobre el predio materia de la presente litis, esto es sobre la propiedad ubicado en la parroquia………, Cantón y Provincia de……….., en donde se halla construida la hostería denominada………………, cuyas características y especificaciones he detallado, para lo cual su Señoría se servirá fijar fecha y hora para que se cumpla dicho acto procesal.

MOTIVOS Y PRETENSIONES PARA REALIZAR LA INSPECCIÓN JUDICIAL: Que su Señoría constate in situ el estado en que se encuentra el inmueble y en especial para que se determine quien está en posesión del bien raíz materia de la presente litis.

VIII

ACCESO JUDICIAL A LA PRUEBA: No la solicito en la presente causa Su Señoría.

X

PRETENSIÓN CLARA Y PRECISA:

PROVIDENCIAS PREVENTIVAS: Amparado en lo que determina el Art. 2154 del Código Civil que textualmente dice: “Secuestro es el depósito de una cosa que se disputan dos o más individuos, en manos de otro que debe restituirla al que obtenga decisión judicial a su favor.”, solicitamos a Su Señoría el secuestro del bien inmueble materia del presente proceso de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, solicitud que la realizamos amparados en la mencionada norma y en especial ante el inminente peligro de que el deudor se oponga a la entrega del bien y en especial el que no se dé al bien el cuidado y mantenimiento necesario y que al contrario se lo destruya, para lo cual solicitamos se sirva nombrar secuestre o depositario, con el fin de que éste tome a su cargo en depósito el bien inmueble, secuestro que se realizara mediante el procedimiento determinado en el artículo 127 del Código Orgánico General de Procesos.

SENTENCIA: Solicitamos a Su Señoría que mediante sentencia declare: la RESOLUCIÓN del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA suscrito entre………….., en calidad de Promitente Vendedor y el señor……….., en calidad de Promitente Comprador, celebrado mediante escritura pública de…. de…… de 20…, ante la Dra. ………………., Notaria………… del cantón……….; ordene la restitución del bien inmueble prometido en venta a favor del promitente vendedor; condene al promitente comprador……….. al pago de la multa del 10% del valor acordado es decir ………….. MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA; se le condene al demandado al pago de indemnización de daños y perjuicios y al pago de los honorarios profesionales de mi defensor.

De cumplirse con los presupuestos determinados en los artículos 284,285 y286 del Código Orgánico General de Procesos, me reservo el derecho de solicitar mediante sentencia el pago xx xxxxx por parte del demandado.

X

CUANTÍA: La cuantía la fijamos en la suma de……………… MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, de conformidad con lo establecido en el numeral 2 del Artículo 144 del Código Orgánico General de Procesos, descompuestos de la siguiente manera:………………….. MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA como cuantía de la promesa de compraventa más…… MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA en concepto de la multa determinada en la cláusula penal, Pago de……… Dólares de los Estados Unidos de América, por honorarios profesionales de mi Abogado Defensor, de conformidad con lo determinado en el literal b) del artículo 42 de la Ley de Federación de Abogados del Ecuador. (15%). Mas la indemnización de daños y perjuicios

XI

PROCEDIMIENTO EN QUE DEBE SUSTANCIARSE LA CAUSA: La presente causa se tramitará por el procedimiento ORDINARIO de conformidad con lo determinado en el Artículo 289 del Código Orgánico General de Procesos.

XII

DEMÁS REQUISITOS QUE LAS LEYES DETERMINAN: Dando cumplimiento a lo ordenado por el artículo 146, incisos quinto y sexto del Código Orgánico General de Procesos, solicitamos comedidamente a su Autoridad se sirva ordenar la inscripción de la presente demanda en el Registro de la Propiedad del Cantón…………

XIII

DOCUMENTOS QUE ACOMPAÑO A LA DEMANDA:

Adjunto a la presente demanda lo siguiente:

• Escritura de compraventa celebrado el…. de…. de……, celebrada entre los cónyuges señores……………. Y……….. en calidad de vendedores y el compareciente………………, en calidad de comprador, ante el Notario……. del Cantón………, Dr………………., legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad del Cantón……………. el…. de…… de……, mediante la cual demuestro ser el legítimo propietario del bien inmueble materia del presente libelo;

• Escritura de promesa de compraventa celebrada el…. de……. de 20…, ante la Dra.……………., Notaria…………… del cantón……, entre el compareciente……….., en calidad de promitente vendedor y el señor………………….., en calidad de Promitente Comprador;

• Certificado de gravámenes emitido por el señor Registrador de la Propiedad y Mercantil del Cantón………;

• Requerimiento para cumplimiento de contrato de promesa de compraventa practicado por el Señor Notario……. del Cantón……, Doctor……..;

• Fotografías y croquis de ubicación del lugar en donde se debe realizar la citación;

• Copias de mi cédula y certificado de votación; y,

• Copia de la matricula profesional de mi Abogado Patrocinador.

Firmo con mi abogado patrocinador.

Atentamente,

………………………………. Ab………………………

Mat…..-…….-……. F.A.