Contract

a ella, será preciso acudir al proceso y la sentencia no constituye la resolución sino que declara la ya operada con efecto retroactivo.

En síntesis, el art. 1504 CC y la Jurisprudencia que lo desarrolla serán aplica- bles cuando concurran los siguientes elementos:

1.– Existencia de un contrato de compraventa de bien inmueble con precio aplazado, no pudiendo considerarse como tal la promesa de venta ni la opción de compra.

2.– Cumplimiento por parte del vendedor de sus obligaciones.

3.– Incumplimiento por parte del comprador de su obligación de pago en el plazo pactado.

4.– Imputabilidad del referido incumplimiento al comprador, quedando ex- cluidos los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.

Cuando concurran los anteriores elementos, el referido precepto legal será plenamente aplicable y, consecuentemente, será necesaria la concurrencia de un quinto requisito (requerimiento judicial o notarial resolutorio) para que la reso- lución contractual opere de pleno derecho, que será objeto de específico estudio en la parte especial de este trabajo.

II. CONTROVERSIAS HABITUALES EN TORNO AL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN CONSTRUCCION

1. Controversias en torno al incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega por parte del vendedor- promotor en el contrato de compraventa de vivienda sobre plano

1.1. Controversias en torno al incumplimiento total de la obligación de entrega por el vendedor-promotor

Pasamos ya a examinar las controversias más habituales entre compradores y promotores en torno al incumplimiento de la obligación de entrega comenzan- do por el más grave de ellos: el incumplimiento total por parte del vendedor- promotor.

La hipótesis que se plantea consiste en el mayor incumplimiento contractual posible en que puede incurrir el vendedor-promotor: llegado el momento pac- tado de la entrega de la vivienda al comprador no procede a cumplir tal obliga- ción asumida en el contrato privado. Es decir, no se trataría de que el vendedor-

promotor cumpla tarde o defectuosamente la entrega de la vivienda sino que estaríamos en el supuesto de absoluta falta de realización de la obligación de en- trega. En esta tesitura, fácil es deducir que nos hallamos ante un incumplimiento grave y esencial de una prestación principal.

Sobre estas premisas, en la práctica se constata que el origen del incumpli- miento total del vendedor-promotor de la obligación de entrega de la vivienda puede venir producido por dos motivos fundamentales:

a) Porque, a pesar de existencia de un previo contrato privado de compra- venta, el promotor lo venda y entregue a un segundo comprador que, por la aplicación del art. 1473 CC, se convierta en propietario. Es decir, que exista un supuesto xx xxxxx venta.

b) Porque el edificio no pueda ser construido por la existencia de obstáculos administrativos de carácter urbanístico, en concreto, por la falta de la preceptiva Licencia de construcción o edificación.

1.1.1. Controversias en torno a la doble venta de la vivienda

A) Calificación jurídica como incumplimiento contractual

En ocasiones, el vendedor-promotor no cumple su obligación de entrega de la vivienda porque, a pesar de la perfección y suscripción de un previo contrato de compraventa, con posterioridad ha vendido y entregado la vivienda a un se- gundo comprador que, por la aplicación del art. 1473 CC tras la consumación de este segundo contrato, se convierte en propietario. Esta situación es lo que se denomina doble venta.

Este supuesto surge con relativa frecuencia en la práctica cuando el vende- dor, ante lo que considera un incumplimiento del comprador por no pagar el precio, resuelve unilateralmente el contrato privado de compraventa (a través de un requerimiento resolutorio del art. 1504 CC o incluso sin él o con simple notificación ofreciendo la devolución de la señal o parte del precio recibido) procediendo seguidamente a suscribir nuevo contrato con un tercero e incluso, consumándolo, haciendo entrega efectiva del inmueble mediante formalización de escritura pública notarial.

Ocurre sin embargo, que en muchas ocasiones la resolución pretendida por el vendedor es declarada improcedente por los Tribunales bien porque hay previo incumplimiento en sus obligaciones esenciales bien porque el incumplimiento del comprador no es tan grave que permita la consecuencia de la resolución en relación con la parte de precio pendiente de pago. En efecto, al hilo de la cues- tión deben tenerse en cuenta dos premisas fundamentales:

a) Como sabemos, es Jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo que la facultad resolutoria de los contratos puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no sólo en la vía judicial sino también mediante declaración extrajudicial no sujeta a forma dirigida a la otra parte. Ahora bien esta última queda siempre a reserva de que sean los Tribunales quienes examinen y xxxxxxxxx su procedencia cuando es impugnada –negando el incumplimiento o rechazando la oportuni- dad de extinguir el contrato– determinando. En definitiva examinado judicial- mente si la resolución extrajudicial ha sido bien efectuada o si ha de tenerse por indebidamente utilizada (STS 1ª de 28 de enero de 1999).

b) Como también conocemos, el Código Civil distingue entre perfección del contrato de compraventa (acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y el precio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayan entregado) y su consumación (entrega de la cosa por traditio real o instrumental y el pago del precio), de manera que la perfección del contrato de compraventa no es suficiente para que se entienda transmitida la propiedad de la cosa, requi- riéndose la consumación, es decir, su entrega para la adquisición de la propiedad (STS 1ª de 25 de octubre de 1996).

El supuesto de hecho de la doble venta lo constituyen dos o más contratos de compraventa perfeccionados por un mismo vendedor con diferentes comprado- res cuando es dueño de la cosa y constituyendo requisito fundamental que cuan- do se perfeccione la segunda venta la primera no haya sido consumada todavía, pues si la primera se ha consumado (por entrega o traditio real o instrumental) no se da el supuesto xx xxxxx venta sino una venta de cosa ajena con unas conse- cuencias jurídicas propias y diferentes (SSTS 1ª de 25 xx xxxxx de 1994, de 25 de noviembre de 1996, entre otras). En efecto, en el caso de la doble venta el vendedor tiene aun poder de disposición del inmueble mientras que en el segundo supues- to (venta de cosa ajena) la compraventa formalizada en el documento privado, sin perjuicio de su validez en el ámbito estrictamente obligacional, carece de eficacia como título traslativo del dominio por falta del poder de disposición en la vendedora sobre el objeto del contrato.

Pues bien, sobre estas premisas, y ateniéndonos a la legalidad vigente, señala

el art. 1473 CC que:“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.

El precepto dicta reglas para determinar quién es el propietario de la cosa doblemente vendida.Y así, a la luz del mismo, si la cosa es inmueble:

a) El primer criterio de preferencia de adquisición es a favor de quien antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción registral presupone ineludiblemente que antes hubo traditio instrumental por escritura pública, es decir, consumación o entrega (ex art. 1462 CC), lo que solo ha podido ocurrir

–como se ha explicado antes– en la segunda compraventa. No obstante, debe tenerse en cuenta que esta protección al propietario que inscribe ha de interpre- tarse bajo el prisma del art. 34 de la Ley Hipotecaria que otorga el beneficio de la fe pública registral “al tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo”, si bien a tenor del art. 38 L.H “la buena xx xxx xxxxxxx se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro” (SSTS 1ª de 8 xx xxxxx de 1993 y de 00 xx xxxxx xx 0000, xxxxx xxxxx).

b) Como criterio subsidiario al de la inscripción registral aparecen la po-

sesión (que también presupone la entrega real por mor del art. 1462 CC) y la antigüedad del título, en todo caso bajo el presupuesto de la buena fe.

Por lo explicado, cualquiera que fuera el criterio aplicable a cada caso, es re- quisito fundamental en la determinación de la propiedad de la cosa la buena xx xxx xxxxxxx adquirente. Según Jurisprudencia constante y reiterada, el concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación y titularidad registral es o no exacta. A modo de ejemplo en la STS 1ª de 22 de diciembre de 2000 se señala que el concepto de buena fe en materia de propie- dad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su domi- nio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitu- des o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente. (Desde antiguo en las SSTS 1ª de 19 de julio de 1989, de 27 de septiembre de 1996, entre otras muchas...).

B) Trascendencia jurídica del incumplimiento

Bajo estas premisas, la elección de la acción más apropiada a favor del primer comprador constituye una cuestión variable, dado que en estos supuestos conflu- yen múltiples circunstancias y que condicionan la oportunidad del ejercicio de determinada acción. No obstante, pueden seguirse las siguientes líneas generales: