Contract
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA AD CORPUS CON RESERVA DE DOMINIO SUJETO A CONDICIÓN “EL CONTRATO”, QUE CELEBRAN POR UNA PARTE EL SEÑOR XXXXXXX XXXXX XX XXXXXX XXXXXXXX, POR SU PROPIOD XXXXXX Y EN RERPESENTACIÓN DE LOS SEÑORES XXXXXX XXXXXX XXXX XXXXXX, XXXXXX XXXXX XXXXXX XXXXXX, XXXXXXXXX XXXXXXX XX XX XXXXXX, XXXXX XXXXXX TAME XXXXX, XXXXX XXXXXXXXX TAME XXXXX, XXXXXXX XXXXXXX XXXX, XXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXX, XXXXXXX XXXXXXXX XXXXXX XXXXXXXX, XXXX XXXXXXXX XXX XXXXX VON XXXXXXX, XXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXX Y XXXX XXXX XXXXXXXX XXXXX, ASÍ COMO DE LA SOCIEDAD TOMMAZ CAPITAL, S.A. DE C.V., EN SU CARÁCTER DE FIDEICOMITENTES DEL FIDEICOMISO DE ADMNISTRACIÓN DENOMINADO FIDEICOMISO 5164/2022, MISMO QUE SE ADJUNTA AL PRESENTE COMO ANEXO “A”, A QUIENES EN LO SUCESIVO SE LES DENOMINARÁ COMO “LOS PROMITENTES VENDEDORES”, Y POR OTRA PARTE AL SEÑOR XXXXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXXX A QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARÁ COMO “EL PROMITENTE COMPRADOR”, AL TENOR DE LOS SIGUIENTES ANTECEDENTES, DECLARACIONES Y CLAUSULAS:
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A N T E C E D E N T E S
PRIMERO.- Con fecha 23 de febrero de 2022, los Promitentes Vendedores celebraron el fideicomiso de administración identificado con el número 5164/2022 (el “Fideicomiso Maestro”).
SEGUNDO.- Con fecha 23 de febrero de 2022, los Promitentes Vendedores celebraron el fideicomiso de administración identificado con el número 5165/2022 (el “Fideicomiso”), en el cual el Fideicomiso Maestro actúa como fideicomitente y fideicomisario, mismo que adquirió el inmueble ubicado en Xxxx Xxxxx #00, Xxx, Xxx Xxxxxxxx, Alcaldía Xxxxxx Xxxxxxx, (en lo sucesivo el “Inmueble”).
D E C L A R A C I O N E S
I.- Declaran los Promitentes Vendedores, por su propio derecho y bajo protesta de decir verdad:
a) Los Promitentes Vendedores personas fisicas son de nacionalidad mexicana, con
plena capacidad jurídica para celebrar el presente Contrato.
b) Los Promitentes Vendedores personas xxxxxxx se encuentran legalmente constituidas, de conformidad con la legislación mexicana.
c) Se encuentran representados por el señor Xxxxxxx Xxxxx xx Xxxxxx Xxxxxxxx, de conformidad con el poder otorgado mediante escritura pública número 72,628 de fecha 22 xx xxxxxx de 2022, emitida ante la fe del licenciado Xxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx notario público número 106 del estado de México.
d) Que el Inmueble objeto del presente Contrato ha sido adquirido por los Promitentes Vendedores a través del Fideicomiso y del Fidecomiso Maestro, mismo que no se encuentra sujeto a proceso alguno relacionado con Ley Federal de Extinciónn de Dominio, que es un bien de procedencia lícita y de actos de buena fe, y por lo tanto no está relacionado o vinculado con hechos ilícitos o delitos, ni ha sido instrumento, objeto o producto de hechos ilícitos o delitos, ni ha sido utilizado o destinado a ocultar o mezclar bienes producto de hechos ilícitos o delitos, no está siendo utilizado en la comisión de hechos ilícitos o delitos por terceros, ni es producto de delitos patrimoniales o de delincuencia organizada.
e) Que sobre el Inmueble se pondrá en marcha un desarrollo compuesto por 13 departamentos y un local comercial en 4 niveles, de conformidad con el proyecto incluido al presente como Anexo “B” (el “Proyecto”).
f) Que dentro del Proyecto, se encuentra incluido el departamento identificado con el número 301 (el “Departamento”), así como los cajones número 14 y 18, mismo que será objeto de la presente promesa de compraventa y que se señala en el Proyecto adjunto al presente como Anexo “B”.
II.- DECLARA el Promitente Comprador, por su propio derecho, bajo protesta de decir
verdad:
a) Es una persona fisica de nacionalidad mexicana, casado, con fecha de nacimiento 22 de Febrero de 1983 y cuenta con plena capacidad jurídica para celebrar el presente Contrato.
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b) Que se identifica con CURP número XXXX000000XXXXXX00.
c) Que cuenta con los recursos económicos suficientes para obligarse en los términos del presente Contrato.
d) Que los recursos con los que pagará a los Promitentes Vendedores la contraprestación del presente Contrato son de procedencia lícita.
e) Que es su deseo adquirir el departamento identificado con el número DEPTO. 301 del Inmueble, así como los cajones número 14 y 18, según el mismo se señalan en el Proyecto, bajo la modalidad “ad corpus”.
Expuesto lo anterior convienen ambas partes que las declaraciones vertidas con anterioridad, las cuales ratifican por contener la verdad y sin existir error o dolo, violencia, mala fe o vicio alguno, en el consentimiento que pudiera invalidar al mismo, es que convienen en sujetarse en las siguientes:
C L Á U S U L A S
PRIMERA.- Los Promitentes Vendedores prometen vender el Departamento al
Promitente Comprador.
SEGUNDA.- El precio de venta pactado por la presente operación importa la cantidad de
$4,184,813.00 (CUATRO MILLONES CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS TRECE PESOS M.N. 00/100).
TERCERA.- Los $4,184,813.00 (CUATRO MILLONES CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS TRECE PESOS 00/100 M.N.). serán pagados a los
Promitentes Vendedores de la siguiente manera:
a).- La cantidad de $25,000.00 (VEINTICINCO MIL PESOS, 00/100 M.N.) por concepto
de pago apartado realizo el dia 22 de octubre 2022.
b).- $975,000.00 (NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL PESOS, M.N. 00/100)
dentro de los 10 (diez) días naturales siguientes a la fecha de firma del presente Contrato, mediante depósito, cheque, cheque de caja, cheque certificado o transferencia electrónica, en la cuenta o cuentas que para tales efectos le indiquen los Promitentes
Vendedores, dicho depósito será validado una vez que los fondos correspondientes estén verificados en la cuenta de la mismo y se realizará por concepto de enganche (el “Enganche”), monto que será aplicado al saldo total del precio al actualizarse los supuestos contenidos en el Contrato y realizarse los pagos indicados en el inciso b) y c) inmediatos siguientes.
c).- A partir del mes siguiente al que se haya realizado el pago del Enganche, la cantidad de $ 390,000.00 (TRESCIENTOS NOVENTA MIL PESOS 00/100 MONEDA NACIONAL),
misma que será pagada en 13 (Trece ) pagos mensuales de $ 30,000.00 M.N. (TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.) cada uno.
d).- La cantidad restante, es decir $ 2,794,813.00 (DOS MILLONES SETECIENTOS
NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS TRECE PESOS 00/100 MONEDA
NACIONAL), será liquidada por el Promitente Comprador a la formalización de la presente compraventa en escritura pública, conforme a la cláusula sexta de este Contrato.
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CUARTA.- CONDICIÓN.- Las partes acuerdan que el presente Contrato está sujeto a la condición de que los Promitentes Vendedores lleven a cabo por cuenta propia, o a través de terceros, el Proyecto, en el plazo descrito en el presente Contrato.
QUINTA .- Los Promitentes Vendedores se reservarán el dominio del Departamento objeto del presente Contrato hasta en tanto sea liquidado el 100% (cien por ciento) del precio.
SEXTA.- Las partes pactan que la compraventa del presente Contrato será formalizada en escritura pública a la liquidación del 100% del precio, ante la xx xxx Xxxxxxx Público que determine el Promitente Comprador, a quien los Promitentes Vendedores se obligarán a entregar toda documentación que sea requerida para la elaboración de la escritura pública correspondiente, dentro de los diez días hábiles siguientes a la notificación que le haga el Promitente Comprador para que se lleve a cabo la firma de la escritura. La escrituración del Departamento la realizarán los Promitentes Vendedores en favor del Promitente Comprador o de quien este último le indique.
Para efectos de lo anterior, los Promitentes Vendedores se obligan a revertir en su favor la propiedad del Departamento, para posteriormente trasladarlo en favor del Promitente Comprador, mediante la formalización en escritura pública contemplada en la presente cláusula.
SÉPTIMA.- Para el caso de incumplimiento de las obligaciones derivadas de la presente compraventa, las partes pactan como pena convencional la cantidad de $627,722.00 (SEISCIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS VENTIDOS PESOS 00/100 M.N), la
cual será pagada dentro de los cinco días hábiles siguientes contados a partir del incumplimiento correspondiente.
Las partes acuerdan que, en caso de generarse la pena convencional estipulada en el párrafo inmediato anterior, se procederá conforme a lo siguiente:
a) Si el incumplimiento fuera imputable a los Promitentes Vendedores, éstos devolverán las cantidades recibidas por concepto de pago del precio, incluyendo el Enganche estipulado en los términos de la cláusula segunda, además de pagar al Promitente Comprador la pena convencional establecida en el primer párrafo de esta cláusula.
b) Si el incumplimiento fuera imputable al Promitente Comprador, los Promitentes Vendedores harán una retención por concepto xx xxxx convencional, respecto de la cantidad pagada por concepto de Enganche y demás pagos realizados del precio,
autorizando desde este momento el Promitente Comprador a los Promitentes Vendedores a conservar dicha cantidad en caso de incumplimiento obligándose los Promitentes Vendedores a devolver cualquier diferencia que hubiese a favor de el Comprador, en su caso y, por su lado, obligándose el Promitente Comprador a pagar la diferencia restante del pago xx xxxx convencional que pudiera existir, en el plazo contemplado.
OCTAVA.- Los Promitentes Vendedores se obligan a concluir el Proyecto en un plazo de 20 (veinte) meses, contados a partir de la fecha de notificación de inicio de obra al Promitente Comprador (el “Plazo de Obra”).
No obstante lo anterior, las Partes acuerdan que:
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(i) El Plazo de Obra será ampliado, en caso de suscitarse un caso fortuito o de fuerza mayor, incluyendo, pero sin limitar, decretos de autoridad competente que impidan continuar con el Proyecto por un periodo determinado de tiempo, lo anterior, en el entendido de que dicho Plazo de Obra será ampliado por tantos días como dure la afectación derivada del caso fortuito o de fuerza mayor; y
(ii) El Plazo de Obra podrá extenderse por un periodo adicional de 12 (doce) meses, siempre y cuando los Promitentes Vendedores así lo notifiquen, con al menos 30 (treinta) días naturales de anticipación a la terminación de dicho Plazo de Obra.
(iii) En caso de que el Plazo de Obra estipulado en la presente Clausula sea mayor a lo establecido en el inciso (ii), se tomará como incumplimiento del presente contrato, la cual será imputable a la Parte Vendedora, aplicándose la pena convencional estipulada en la Clausula Séptima.
NOVENA.- Para efectos del presente Contrato, las partes fijan como sus domicilios los siguientes:
“LOS PROMITENTES VENDEDORES ” Xxxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx 000, Xxxxx 0- 000, Xxxxx Xx, Xxxxxx Xxxxxxx, XX 00000, CDMX.
“EL PROMITENTE COMPRADOR” Xxxx xx Xxxxxxx numero 26, Int. 607 F, Colonia
Anahuac I, Alcaldia Xxxxxx Xxxxxxx, Ciudad de México, C.P. 11320
Cualquier cambio de domicilio deberá ser notificado a su contraparte. En caso de no hacerlo cualquier notificación, requerimiento o comunicación se entenderá válidamente realizada en los domicilios antes señalados.
DÉCIMA.- Todos los gastos tributarios, derechos y honorarios xxx xxxxxxx público que se causen por la formalización de la presente compraventa en escritura pública y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, son por cuenta total del Promitente Comprador, con excepción del Impuesto Sobre la Renta, que será a cargo de los Promitentes Vendedores.
DÉCIMA PRIMERA.- El presente Contrato estará vigente en tanto no se hayan cumplido las obligaciones contenidas en el mismo, salvo por el caso de terminación anticipada del mismo, conforme a los términos y condiciones aquí contenidos.
DÉCIMA SEGUNDA. Para la interpretación, cumplimiento y ejecución de lo pactado en la presente compraventa, las partes se someten expresamente a las Leyes y tribunales
competentes de la Ciudad de México, con renuncia expresa a cualquier otro fuero que en razón de sus domicilios presentes o futuros pudieren corresponderles.
Adicionalmente, el Promitente Comprador reconoce que para efectos de la presente, los Promitentes Vendedores han cumplido con los requisitos que le son aplicables, respecto de la NOM-247-SE-2021.
Estando de acuerdo las partes con el contenido y efectos de la presente compraventa, lo firman por triplicado en la Ciudad de México, el día 04 de Noviembre del 2022
“LOS PROMITENTES VENDEDORES ”
Xxxxxxx Xxxxx xx Xxxxxx Xxxxxxxx
“EL PROMITENTE COMPRADOR”
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XXXXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXXX
ANEXO “A” PROYECTO
CAJONES 14 Y 18.
DEPARTAMENTO 301.
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CAJONES 14 Y 18.
Hora de firma: 10:11:44 Hora de la Ciudad de México
Fecha de firma 06/11/2022
Correo Electrónico: xxxxxxx_xxxx@xxxxxxx.xxx
Nombre: Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx
Firma:
Huella digital:
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