Contract
Expte. Nº 16.786 – Año 2008 – Autos: “Apostolado de la Oración Centro San Xxxxxxxxx c/ Cantos Xxxx Xxxxx s/ Declaración de Nulidad de Contrato – Casación Civil”
Excmo. Superior Tribunal de Justicia
Provincia de Santiago del Estero
Resol. Serie “X” Xx 00
Xx xx Xxxxxx xx Xxxxxxxx xxx Xxxxxx, a los dieciocho días del mes de diciembre de dos mil trece, la Sala Civil y Comercial del Excmo. Superior Tribunal de Justicia, integrada por el Xx. Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxx, como Presidente, y los Dres. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx y Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, como Vocales y, a los efectos del art. 188 de la Constitución Provincial, con los Dres. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx y Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx, asistidos por la Secretaria Judicial Autorizante, Dra. Xxxxxx X. Xxxxxxx xx Xxxxxx, a los efectos de resolver el recurso interpuesto contra la resolución de fs. 767/772 del Expte. Nº 16.786 – Año 2008 – caratulado: “Apostolado de la Oración Centro San Xxxxxxxxx c/ Cantos Xxxx Xxxxx s/ Declaración de Nulidad de Contrato - Casación Civil”. Establecido el orden de pase a estudio, resultó designado para hacerlo en primer término el Xx. Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxx y en segundo y tercer lugar, los Dres. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx y Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx respectivamente; y a los efectos del art. 188 de la Constitución Provincial, los Dres. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx y Xxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx.
El Sr. Vocal, Xx. Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxx dijo:
Y Vistos:
Para resolver el recurso de casación deducido por el representante de la demandada a fs. 777/784, de estos autos.----------------------------------------------
Y Considerando:
I) Que el mismo se interpone en contra de la sentencia emanada de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación, de fecha 13 xx xxxxxx de 2008, que resuelve: 1) Hacer lugar al recurso interpuesto por la Dra. Xxxxxxx Xxxxxxx xx Xxxxxxx, en consecuencia Revocar Parcialmente la resolución de fecha 25/06/07 obrante a fs. 726/732 en la parte que dice “...determinando un valor locativo mensual del inmueble en la suma de Pesos Cuatro Mil Doscientos ($4.200)”, confirmando los restantes aspectos que fueron objeto de agravio. Rechazar el recurso de apelación interpuesto por el Xx. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxxxx. 2) Xxxxxx en esta instancia al demandado-reconviniente vencido.---------------------- II) Para resolver de ese modo, la Cámara funda su resolutorio en que rige entre las partes el principio establecido en los arts. 1197 y 1198 del Código Civil, por el cual los acuerdos firmados -dentro del xxxxx xxxxxxx a la autonomía de la voluntad de los litigantes- deben interpretarse a la luz del principio de buena fe y de conformidad con lo que verosímilmente entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión. Para que un contrato sea válido, hay que remitirse a las constancias de la causa, en especial al acuerdo celebrado entre los litigantes, las prestaciones de cada uno, la existencia o no de una situación de aprovechamiento que derive en una desproporción de las prestaciones hacia uno de los contratantes, viciándolo si tiene la entidad de una lesión. Afirma, que no cabe dudas de la posición de inferioridad en que se sumió a la representante de la entidad demandante y por ende a la institución que presidía, para imponer condiciones que sin duda alguna vulneran el derecho de igualdad y de propiedad, en este caso, del locador frente al locatario, que se configura a través del instituto de la lesión, contenida en el art. 954, 2° párrafo, del Cód. Civil. Este aprovechamiento debe ser de la necesidad, ligereza o inexperiencia de una de las partes, estimando que se encuentran reunidos en el presente los requisitos para configurar dicho instituto, que perjudica al actor en autos, por lo que en base a los argumentos precedentemente expuestos la validez del contrato se ve afectada, debiendo confirmarse la sentencia en cuanto declara su nulidad. Sin perjuicio de ello, aclara que resulta improcedente la pretensión del demandado de obtener una reparación económica con motivo de la locación pactada, dado que del contrato de fs. 11/12 y de su cláusula cuarta surge textualmente que: “El locatario queda expresamente autorizado a efectuar en el inmueble todo tipo de mejoras necesarias para el mejor cumplimiento de su destino y para su mayor comodidad, siendo esta inversión por cuenta del mismo, quedando a beneficio del locador”, por lo tanto nada puede reclamar en concepto de daños y perjuicios sin hacer reservas de ulterior resarcimiento por aquellas, ni realizar aclaración alguna que se fijaba el precio del alquiler teniendo en cuenta la inversión que el accionado practicaría en el inmueble. Que analizada la demanda y contestación, la litis quedó trabada en dos cuestiones: la nulidad del contrato por la actora, más la solicitud de rechazo de la demanda y reconvención por pago por consignación; y el cumplimiento del contrato, más daños y perjuicios por parte del demandado; por lo que no se evidencia que la cuestión de la mejora en el precio locativo haya sido introducida en la causa y deba ser motivo de resolución. Sin embargo, el juez de grado sorpresivamente lo introduce en su resolución, violando el principio de congruencia, al expedirse en un tema que no fue planteado, por lo que debe revocarse dicho valor. Asimismo, respecto a la reconvención por pago por consignación oportunamente rechazada, debe destacarse que si bien el demandado realizó pagos, éstos fueron parciales los que de ningún modo obligan al acreedor, más aún cuando recibió los pagos con reserva, ya que de esa forma no pueden acordárseles el efecto cancelatorio propio del pago por consignación de acuerdo a lo normado por el art. 776 del Cód. Civil.------------------------------------------- III) El recurrente motiva sus agravios en que la sentencia dictada carece de objetividad, ya que mientras respecto del derecho sustancial el error puede consistir en una deficiente valoración del hecho o en una equivocada interpretación del precepto, la violación del derecho procesal se traduce en una contravención al comportamiento que el juez o las partes debían observar al cumplir su actividad. En consecuencia, un fallo dictado con la carencia de elementales presupuestos previos, además de comportar una nulidad intrínseca, importa la vulneración del debido proceso adjetivo, y el desbaratamiento del derecho a la jurisdicción con basamento en el derecho de defensa, de peticionar y el principio de los derechos y garantías establecidos en la Constitución Nacional, los cuales -a su vez- se vinculan a la actitud del juez que inobservó los preceptos de los arts. 34, 163 y 378 del C.P.C.C. Aduce que el contrato de locación reunía los elementos que lo viabilizan, en la medida que se especifica las partes, su legitimidad, fecha, precio, plazo de duración, objeto, por lo que la ausencia de la firma de un miembro de la institución, no puede ser obstáculo para su validez. Además, el locatario Xx. Xxxx Xxxxx Xxxxxx (h), al suscribirlo tenía la certeza que los firmantes representaban legítimamente al Apostolado de la Oración, por lo que declarar la nulidad del mismo basados en la supuesta incapacidad (art. 1044 del C.C) de los locadores, es una sanción arbitraria, excesiva, antijurídica, que de haber sido conocida, él mismo podría haber solicitado la confirmación y purgar sus vicios. Que el precio pactado inicialmente es una consecuencia del reconocimiento expreso de las inversiones hechas en la estructura y mantenimiento del inmueble, que sin duda resultaban beneficiosas para la entidad, por lo que existió equivalencia de las prestaciones y equidad en el precio. Que al ofrecer el pago por consignación, el mismo fue rechazado sin fundamentación, omitiendo considerar que ante la negativa puntual y probada del locador, se debió formalizar el depósito del valor locativo por ante un Escribano Público Nacional, importe que a posteriori fue percibido, por lo que entiende que el tribunal debió hacer lugar a su pedido, en tanto se encuentra configurada la situación prevista por el art. 757, inc. 1° C.C. Agrega, que en el caso de autos el A-quo ha violado la ley inobservándola al aplicarla erróneamente y al extraer conclusiones de una circunstancia excepcional, relacionándola con actos no acontecidos, o mejor dicho, con condiciones indemostradas, que van más allá del contenido ontológico del proceso y del sistema del método de apreciación de las pruebas forzosamente utilizable (sana crítica racional – art. 378 C.P.C.C.). A su criterio la sentencia atacada no constituye una derivación razonada del derecho vigente conforme las constancias de la causa, ya que no satisface los requisitos del debido proceso adjetivo y no es una verdadera sentencia en el sentido exigido por la Constitución, por cuanto se advierte una ausencia de razonabilidad, siendo por lo tanto contraria a la ley, ilegítima, irrazonable e inconstitucional.------ IV) Contesta la vista la actora a fs. 799/800, afirmando que no se advierte con claridad, del escrito recursivo cuál ha sido el error o la interpretación equivoca de los hechos y de la norma que sustentan y autoabastecen el resolutorio que se impugna. Que no se determina en concreto la existencia del error en la aplicación de la ley y los argumentos desvaídos, no se refieren directa y concretamente, a los conceptos que estructuran la construcción jurídica en que se sustenta la sentencia. Toda su fundamentación alude a situaciones de hecho, que debieron ser incorporadas en la defensa de su posición procesal, en la primera instancia de este juicio, apreciación similar que merecen las circunstancias que influyeron en la conformación del contrato de locación, relativas a las personas que decidieron su firma, o connotaciones respecto a las mejoras incorporadas al inmueble objeto del acuerdo, que en ningún momento pueden ser materia casatoria.------------------------------------ V) A fs. 802/803 emite dictamen el Sr. Fiscal General del Ministerio Público, quien afirma que los principales fundamentos que sustentan el recurso giran en torno a la errónea aplicación de la solución normativa en cuanto a la declaración de nulidad del contrato, sobre la base de la interpretación y valoración de las claúsulas contractuales, por lo que estaríamos en principio frente a una cuestión ajena a esta instancia extraordinaria. En consecuencia, sólo podría ser materia de tratamiento en esta instancia, en caso de arbitrariedad o absurdo, lo cual no acontece en autos.-------------------------------- VI) Que corresponde verificar el cumplimiento de los requisitos de carácter formal exigidos por nuestro ordenamiento procesal para la admisibilidad de esta vía extraordinaria. De las constancias de autos, surge que el recurso se ha deducido en contra de una sentencia definitiva (art. 281 del C.P.C.C. Ley 3534), que ha sido planteado dentro del plazo legal (art. 286) y que se ha realizado el depósito previo que prevé el art. 289 conforme boleta agregada a fs. 776, por lo que corresponde que entremos a analizar los argumentos vertidos por el casacionista.--------------------------------------------- VII) Que si bien surge que los agravios esgrimidos por el recurrente giran en torno a la apreciacion realizada por el Tribunal de Apelaciones en orden al contrato de locación agregados a fs. 11 de autos, y en especial a su nulidad fundada en la teoría de la lesión (art. 954 del Cod. Civ.), que llevaría a tratar temas atinentes a la interpretación de los contratos, lo que en principio se encuentra exento del recurso de casación, cierto es que éste ha centrado sus agravios en que el decisorio constituye una sanción arbitraria, excesiva y antijurídica que luce una ausencia de razonabilidad, al cuestionar la validez del contrato de locación basado en la ausencia de firma de uno de los miembros de la persona jurídica locadora y en el hecho de que se haya explotado una situación de necesidad, ligereza o inexperiencia de los integrantes de la misma que lo suscribieron, por lo que la sentencia impugnada no constituye una derivación razonada del derecho vigente conforme las constancias de la causa.--------------------- Habiendo denunciado el casacionista la existencia de vicios de logicidad en la resolución cuestionada que afectarían el principio de razón suficiente, corresponde a este Tribunal proceder a indagar sobre la existencia de los mismos como modo de excepción de apertura del recurso, conforme a lo sentado por esta Sala al sostener que: “la interpretación de los contratos en cuanto a la amplitud de las obligaciones resultantes de los mismos sólo es competencia de los jueces de grado, salvo absurdo manifiesto, o desnaturalización de la figura jurídica de que se trate” (“Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx (h) c/ Dinar Líneas Aéreas y otros s/Cumplimiento de contrato” Sent. del 04/08/05).----------------------------------- VIII) Entrando a tratar el fondo de las cuestiones puestas a decisión, se cree pertinente efectuar un racconto de los hechos que generaron la presente litis. En fecha 20 de febrero de 1.998 se firmó un contrato de locación sobre el inmueble objeto de la litis entre Xxxxx Xxxxxxxxx y el Fray Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx en representación de la actora, como locadores y el señor Xxxx Xxxxx Xxxxxx (h) como locatario. Como nota saliente se puede aducir que el precio de la locación se fijó en Pesos trecientos ($300,00) con carga de abonar impuestos y conservación del edificio a cargo del locatario, en cláusula 3º se fijó una duración de tres años, a partir del 1º xx xxxxx de 1998, renovables por igual período a voluntad o criterio único del locatario, que conforme lo expresa la actora en su demanda, la xxxxxx Xxxxxxxxx era en ese entonces presidenta de la entidad demandante y el Xxxx Xxxxxxxx en carácter de asesor (fs. 11).------------------------------ Que producido el cambio de autoridades en el Apostolado de la Oración Centro San Xxxxxxxxx, y transcurridos más de un año y medio de la ejecución del contrato, en los primeros días del mes xx xxxxxx de 1999, encontrándose como presidenta de la entidad demandante, la señora Xxxx Xxxxxxx xx Xxxxx, comenzaron a suscitarse desavenencias entre las partes respecto del inmueble alquilado, que se reflejan en las constancias arrimadas por ambas a fs. 5, 6, 106 y 107, que concluyeron en la deducción de la presente acción de declaración de nulidad de contrato, promovida con fecha 30/09/1999.-------------- En la demanda, la actora expresa que deduce la declaración de nulidad del contrato de locación suscripto por la anterior presidenta del Apostolado de la Oración San Xxxxxxxxx, Srta. Xxxxxxxxx por considerar que el estatuto de la entidad, en su art. 38, establece que los contratos de alquiler debían ser suscriptos por el asesor, el presidente y el secretario, en tanto el contrato impugnado fue suscripto sólo por la Srta. Xxxxxxxxx en carácter de presidenta, y por el fray Xxxx Xxxxxxxx como asesor, aunque este último, no fue designado estatutariamente, faltando la firma del secretario, por lo que ante su ausencia, ha devenido inválido el mismo, quedando sin eficacia estructural alguna el negocio en él mentado por falta de capacidad suficiente para obligar al legítimo propietario del inmueble -la actora- en orden a lo dispuesto por los estatutos, siendo una nulidad absoluta, imputable al demandado por no haber actuado con previsión y diligencia en la comprobación de las potestades de las representantes de la institución. A fs. 61/64, amplía los términos de la demanda de nulidad, fundándose también en lo preceptuado por el art. 954 del C.C., expresando que el precio de la locación fijado conforme las características del inmueble y la cláusula de duración del contrato en el que la renovación queda a voluntad del locatario, como asimismo la falta de depósito de garantía y lo escueto de su texto, revelan la evidente desproporción injustificada entre las obligaciones recíprocas.----------------------------------------------- A fs. 207/214, la accionada contesta la demanda, efectuando negativas generales de los hechos aducidos en ella, afirmando en especial que la fundamentación de la ampliación no es compatible con la primera parte de la misma lo que llevaría al juez al resolver a optar entre declarar válido el contrato rechazando la demanda por falta de fundamentos o declararlo válido y rechazar la demanda fundada en la lesión, puesto que la falta de las firmas en ella expresada no causa la nulidad del contrato suscripto, ya que la locación es un contrato consensual que se puede celebrar verbalmente o por escrito conforme al art-. 1994 del C.C., y que dicha falta sólo alcanzaría a atacar al instrumento probatorio en sí y no al contrato como acto jurídico, ya que la señora presidente que representa a la actora en esta demanda ha extendido recibos, con lo cual lo ha ratificado y reconocido su existencia por lo que el planteo de un vicio de consentimiento en base al art. 1859 del C.C. no es procedente. En cuanto a los actos de las personas jurídicas tanto la teoría de la representación como la del órgano lleva a tener por consentido lo actuado por la entonces presidente de la institución, ya que las actuales autoridades que hoy demandan en su nombre al suscribir los recibos de los pagos de alquiler juntamente con la persona que dice que no es el asesor y que en dichos recibos figuran como tal, implica un reconocimiento que quienes firmaron el contrato no se excedieron en los fines de sus atribuciones, y que ahora desconocer su existencia implicaría una contradicción inaceptable, además de encontrarse incursa en un delito puesto que habrían coadyuvado a estafar a la demandada al suscribir un recibo junto a la persona con quién afirma usurpa el cargo de asesor.--------------------------------------------------- En cuanto a la anulación por xxxxx de lesión afirma que tampoco es procedente porque es incompatible con la nulidad por falta de forma que plantea en la primera parte de la demanda y por no existir el vicio de lesión, ya que cuando comenzó a regir el contrato de locación en cuestión, tuvo que realizar importantes inversiones que incluso se expresa en el contrato no siendo igual el valor locativo al tiempo del arriendo conforme a las condiciones en que se encontraba el edificio en comparación al edificio con las mejoras y gastos de mantenimiento que se le efectuaron, reconviniendo luego por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, fundando dicha acción.------------------------ A fs. 727/732 se expide el juez de primera instancia resolviendo hacer lugar a la demanda incoada declarando la nulidad del contrato celebrado entre las partes. Y determina un valor locativo mensual del inmueble en la suma de pesos cuatro mil doscientos ($4.200) con más los intereses y costas y rechaza la reconvención por pago por consignación, como así la de cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, con costas. En sus consideraciones esgrime que en base a la teoría del mandato corresponde admitir la nulidad puesto que la señora Xxxx Xxxxxxxxx carecía por sí para disponer la locación del inmueble, ya que necesitaba contar con el aval de la secretaria de la comisión directiva para producir efectos vinculantes entre las partes y terceros; y en cuanto a la lesión subjetiva, la consideró procedente, en cuanto estimó que de las pericias realizadas surge que el valor locativo es mayor del que se había establecido en el contrato y el hecho de contener una suma por un período indefinido de tiempo como precio de locación implicaba la configuración de la desproporción entre la prestación y contraprestación, estableciendo el mismo precio un valor locativo mensual en la suma de pesos cuatro mil docientos ($4.200).----------- Que tanto la actora como la demandada apelaron dicha decisión. A fs. 667 se expide la Cámara de Apelaciones, resolviendo hacer lugar al recurso interpuesto por la demandante y en consecuencia revocar parcialmente la sentencia recurrida en la parte que determina un valor locativo mensual del inmueble en la suma de pesos cuatro mil docientos ($4.200) confirmándola en los restantes aspectos y rechaza el recurso de apelación de la parte demandada reconviniente, resolución que es materia de tratamiento en el presente, conforme al recurso de casación articulado por esta última.----------- IX) Ingresando al tratamiento de las causales de casación esgrimidas, se puede apreciar que las mismas giran en relación a los siguientes tópicos: 1-violación de la plataforma fáctica y jurídica de la causa en estudio, vinculados a preceptos normativos tales como los arts. 34, 163 y 378 de C.P. C. y C.; 2- la validez del contrato de locación en cuanto a considerar escollo insalvable la ausencia de la firma de un miembro de la institución en función de normas estatutarias, habiéndolo suscripto la presidenta de la misma; 3- la determinación del precio locativo fijado en el mismo en el sentido de que no resulta abusivo, ilícito o irracional; 4- la inteligencia del art. 944 del C.C., referido a la legalidad y legitimidad del acto jurídico realizado por las partes; 5- la arbitrariedad de la sentencia al establecer la sanción de nulidad basada en la falta de capacidad o representación de los firmantes y en la supuesta explotación de una situacion de necesidad, o ligereza o inexperiencia de los mismos; 6- Falta de objetividad en la elección del método para acreditar algunos hechos, que degeneraron en el arbitrio ilimitado para autorizar las pruebas, lo que llevó a una deficiente valoración de los mismos.--------------------------------------------------- Como primera reflexión, es dable recordar que el recurso intentado admite el cuestionamiento de los fundamentos normativos establecidos en el fallo impugnado, sólo en la medida que el tribunal que lo dictó hubiera incurrido en un ostensible apartamiento de las normas vigentes, ya que de ese modo, adolecería la sentencia de un fundamento legal. Asimismo, deben diferenciarse los criterios de interpretación legal que son sostenidos en la decisión respecto de los vicios o las inexcusables falencias en el fundamento normativo de un fallo, puesto que la potestad de la judicatura no se acota a la aplicación literal del texto de la norma, sino que implica una actividad intelectiva que mediante la aplicación de silogismos, permite adecuarla a la realidad contextual sometida a su juzgamiento, actividad que se encuentra fuera del alcance casatorio, salvo que se aparte en forma notoria de la aplicación del derecho vigente en orden a las circunstancias y material probatorio válidamente incorporadas por las partes a la causa.------------------- Sentado lo antes expuesto, corresponde establecer si en el fallo recurrido se ha incurrido en los errores y/o vicios que se le endilgan. En el caso de autos, la sentencia venida en casación resolvió hacer lugar a la apelación promovida por la actora, dejando sin efecto la determinación de un valor locativo mensual fijado por el juez de grado, confirmando a su vez lo decidido por éste respecto a la nulidad íntegra del contrato, en base a la falta de firma de los miembros de la institución demandante autorizado a suscribir los contratos de la autoridad, conforme al estatuto que la rige, y en la lesión subjetiva en contra de la institución accionante, basada en la cláusula de la renovación de la locación y en el precio fijado para la misma. En cuanto a lo primero, en virtud de que al contestar la demanda, el accionado no ofreció un reajuste equitativo del precio. También se procedió a confirmar el rechazo de la reconvención formulada por Cantos de pago por consignación, por considerar que éstos fueron parciales y que se los recibió con reserva. En cuanto a los daños y perjuicios, por entender que la cláusula cuarta estableció que la inversión por cuenta del locatario queda a beneficio del locador.------------------------------------ X) En lo relativo a la nulidad declarada, el decisorio partió de dos cuestiones fundamentales. La primera consistente en el hecho de que si bien al contrato de locación lo suscribió la Srta. Xxxxx Xxxxxxxxx, entonces presidente del Apostolado de la Oración Centro San Xxxxxxxxx, juntamente con el fray Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx, invocando el carácter de asesor de la entidad, dicho acto jurídico no fue vinculante para la misma, puesto que el art. 38 del estatuto adjuntado a fs. 32/39 requiere además en dichos acuerdos, la firma del Secretario (Considerando VII, y la confirmación de la sentencia de primera instancia apelada en lo atinente). A ese respecto, se debe expresar que la entidad accionante es una persona jurídica de carácter civil cuyos estatutos y modificatorias se encuentran aprobados por la Dirección General de Personas Jurídicas de la Provincia, conforme constancias de fs. 437/455, estableciendo el art. 7 inc. ch), que es facultad de la presidencia, previa consulta de los miembros de la comisión directiva la celebración de los contratos que fueren necesarios para la buena marcha de la entidad, siempre que no se trate de operaciones de mucho monto. A su vez, el art. 38 establece que los contratos de alquileres estarán suscriptos por el asesor, presidente y secretario.---------------------------------- Lo antes consignado, llevaría a presumir que en el acto jurídico cuestionado faltó la firma del secretario para conformar la expresión de voluntad de la persona jurídica contratante en orden a lo dispuesto por el estatuto que se rige, ya que si bien por lo general, las normas estatutarias regulan las cuestiones internas de la misma, al ser la persona jurídica regularmente constituida al tiempo del acto, y estando inscripta en los registros pertinentes, es dable pensar que quien con ella contrate, máxime como en el caso, un comerciante en los términos del art. 8 del Cód. Com., si bien no pertenence a la institución, muchos de sus reglamentos pueden serle opuestos. Pero para que ello sea así, también es exigible del ente jurídico, que sus conductas exteriores en otros negocios jurídicos afines o análogos al que se suscribe -y luego se impugna en base a la aludida insuficiencia en las formas- sea coherente a dichas disposiciones estatutarias, puesto que de otro modo, generará una apariencia de legalidad y formalidad que jugará en su contra y no podrá ser desechada al momento de interpretarse el documento continente del acto cuestionado al tiempo de juzgar su oponibilidad. En este contexto se ha sostenido que: “en casos en que una sociedad intenta desconocer los avales o garantías otorgados con su patrimonio respecto de obligaciones asumidas en forma personal por sus representantes, entre los derechos de terceros y de la sociedad, siempre es preferible optar por la protección de aquellos, reservando los integrantes de ésta las acciones de responsabilidad contra quienes han abusado de sus funciones y obligado a la persona jurídica en operaciones ajenas a su interés social” (CNCom, Sala D, 18/08/83, LL, 1.998, E, pág. 555). Si bien, en el fallo de la cita no se cuestionó el ejercicio de la representación social, se fundó en la aplicación de la teoría de la apariencia, en el sentido de que si el obrar de quien ejerce la representación social imputando a actos de la misma como sus representantes en distintos instrumentos, genera una apariencia de legalidad y formalidad que no puede desecharse al momento de interpretar dichos instrumentos. Llevando todos los conceptos antes expresados, se advierte que el Tribunal A quo no ha merituado documentación dirimente referida a esta temática, tales como los contratos agregados a fs. 421, 424 y 427 conforme prueba ofrecida por la misma actora, de la cual surge que era práctica corriente la celebración de contratos de locación de sus inmuebles solamente con la firma del asesor y presidente de la asociación, se advierte además que los mismos son de fecha anteriores y posteriores al impugnado en este juicio y suscriptos con locatarios diferentes al demandado, con especial mención del de fs. 427, de fecha 12/09/98, en el que firman el Fray Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx nuevamente como asesor y la Xxx. Xxxxx Xxxxxxx xx Xxxxx, en su carácter de presidente, quien en el mismo carácter promueve la presente demanda a fs. 44/47, siendo que cuestiona la falta estatutaria incurrida por su antecesora y la calidad del Xxxx Xxxxxxxx como asesor sin perjuicio de que en el instrumento mencionado en último término se incurre exactamente en la falta o vicio nulificativo que se denuncia. También es de considerar que conforme la contestación de la vista conferida de la documental presentada por la accionada a fs. 232/240, surge que si bien se cuestiona la autenticidad de las constancias expedidas por la Xxx. Xxxxxxxxxx de fecha 25/02/98 y la emanada por la Sra. Xxxxx, de fecha 28/02/98 y 05/03/98, no se advierte cuestionamiento alguno al recibo de pago obrante a fs. 105 (perteneciente al mes xx Xxxxxx del año 99), el que también fuera suscripto por la Xxx. Xxxxxxx xx Xxxxx y el Xxxx Xxxxxxxx y en el que no consta la realización de reserva de ninguna naturaleza.------------ Todo lo antedicho, lleva a concluir que el fallo impugnado incurrió en el vicio denunciado, no advirtiendo la conducta contradictoria asumida por los representantes del ente social que promovieron la demanda, lo que tipifica la configuración que hace aplicable la teoría de los propios actos imputable al órgano que representa, ya que de ella resulta que no se puede alegar invalidez de actos jurídicos que son de igual tenor a los que por otro lado la impugnante realiza en nombre de la asociación que representa, y que viene siendo práctica de distintas integraciones de su comisión directiva, quedando desvirtuado el desconocimiento de la calidad de asesor del Xxxx Xxxxxxxx.-------------------------------------------- XI) Si bien, el Tribunal de Apelación revocó la parte del fallo de primera instancia que fijaba un nuevo valor locativo del contrato por entender que implicaba una incoherencia readecuar un contrato que previamente había sido declarado nulo en su integridad, también el Tribunal incurrió en contradicción al confirmar la parte pertinente que acogía a la nulidad basada en el defecto consistente en la ausencia de la totalidad de firmas estatutariamente requeridas, y en la configuración del vicio de lesión en el acto. Esto es así por cuanto la naturaleza de ambas nulidades no son compatibles en tanto la primera, al carecer de un requisito esencial como la firma de la parte suscribiente, no genera obligación alguna puesto que el acto jurídico como tal no alcanza a tener existencia por dicho motivo, en tanto la lesión sea objetiva o subjetiva presupone la existencia de un acto jurídico formalmente correcto, que contiene todos los requisitos exigidos para tal, pero se acredita la configuración de los elementos contenidos en el artículo 954 del C.C., es decir la explotación de la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra para obtener una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación.--------------------- Otras de las cuestiones que debe tenerse en cuenta es el razonamiento del Tribunal de Apelación, quien luego de declarar la nulidad íntegra del contrato de locación, juzga improcedente la pretensión del demandado de una reparación económica haciendo valer la cláusula cuarta, mediante la cual se autorizaba al locatario a realizar todo tipo de mejoras por su cuenta quedando dicha inversión en beneficio del locador. Tal razonamiento resulta, contrario a las reglas del buen entendimiento ya que no puede hacerse valer como fundamento de un acto jurisdiccional la cláusula de un contrato que previamente ha sido declarado nulo en toda su extensión.-------------- XII) Por otro lado, y sin perjuicio de las contradicciones antes señaladas, tampoco se corresponde con las pruebas y constancias incorporadas a la causa la sanción de nulidad en base al artículo 954 C.C., ya que para la configuración del vicio de lesión en el acto jurídico es necesario -como ya se ha mencionado- conforme al párrafo segundo del artículo aludido, que una de las partes obtenga una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación, explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra. Al respecto, ha sido materia de un amplio debate la posibilidad de que las personas jurídicas o los comerciantes puedan invocar el vicio de lesión, y sin desconocer que el mencionado instituto constituye una excepción al basamento en el que se sustenta la teoría general de los contratos, como son la autonomía de la voluntad y el principio de la seguridad de los actos jurídicos. Por ello se ha dicho que, si bien las personas jurídicas o los comerciantes pueden invocar la lesión, condicionan la procedencia de la misma a un juicio más restrictivo respecto a una persona física no comerciante y en lo referente a las primeras por el hecho de que conforme a su naturaleza la integran un conjunto de voluntades y posee órganos de asesoramiento, contralor y fiscalización que hace más dificultoso la demostración del requisito subjetivo. En cuanto al objetivo, cabe citar x Xxxxxx de Espanés, quien afirma que “a los fines de especificar la acepción del término evidente del artículo 954 del C.C., es necesario que haya no sólo una desproporción, sino que la misma salte a la vista sin necesidad de una pericia y ponga de relieve que se trata de un desequilibrio manifiesto” (“La lesión y el nuevo artículo 954 del Código Civil “, pág. 83, Dirección de publicaciones U.N.C., año 1.976). En base a los parámetros expresados, se ha demostrado conforme a los otros contratos de locación agregados a la causa como prueba ofrecida por la parte actora, que era conducta habitual de ésta la suscripción de contratos de locación sobre dicho inmueble, representadas en los actos por distintas integraciones de comisiones directivas y en los cuáles actuaban tanto Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx -suscriptora del contrato impugnado- como Xxxxx Xxxxxxx xx Xxxxx -quien promueve la presente acción en representación de la entidad accionante- en carácter de presidentas y el Fray Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx como asesor de la asociación, lo que no permite, conforme a una razonable valoración de los elementos que integran el plexo probatorio en la presente causa, tener por acreditada la inexperiencia o ligereza que requiere la norma en análisis, con el agravante de tratarse de una persona jurídica. En ese mismo sentido, tampoco se ha arrimado prueba alguna que acredite un estado de necesidad, que se manifieste como una situación de penuria que limite o anule la libre voluntad, ni debilidad mental o ligreza por parte de los representantes y que hayan obrado como causas para suscribir el contrato. También se advierte que la misma parte actora ha ofrecido la realización de una prueba pericial técnica, con el fin de determinar el valor locativo del inmueble objeto del contrato de locación, cuya nulidad demandara al tiempo de la firma de él (cfr. fs. 239 vta. /240 y fs. 333 vta.), lo que permite establecer que fue necesario recurrir a la prueba mencionada, con el fin de comprobar la desproporción de las prestaciones, lo que demuestra la falta de evidencia de la misma, conforme los principios antes enunciados.----------------------------------------- Atento lo precedentemente expresado corresponde casar parcialmente la sentencia recurrida y proceder en función del procedimiento establecido en el artículo 296 de la ley 3.534, aplicable al tiempo del recurso, es decir resolver el caso conforme a la ley y a la doctrina cuya aplicación se declare.------------------------------------ XIII) En vista de las consideraciones efectuadas, y de acuerdo a lo sentado en el precedente “Xxxxx xx Xxxx, Xxxxx c/ Xxxxxxx, Xxxxxxxx s/ Nulidad de Escritura Pública – Casación Civil”, sent. del 07/08/09, se debe tener presente que si bien los supuestos de hecho esgrimidos por las partes no encuadran dentro de ninguna de las soluciones legales propuestas por éstas, corresponde a este Tribunal conforme al principio “iura curia novit” calificar autónomamente aquellos y subsumirlos en las normas jurídicas que los rigen.-------- Si partimos de las pretensiones esgrimidas por la actora en la demanda y por la accionada en su reconvención (nulidad del contrato, la primera y reconvención por daños y perjuicios y pago por consignación, la segunda), se advierte que ambas tienen su origen en un contrato de locación suscripto en fecha 23/02/98 sobre un inmueble ubicado en calle 25 xx Xxxx y 9 de Julio de esta ciudad. Que el contrato de referencia se rige por las disposiciones atinentes contenidas en el Código Civil y lo dispuesto por la ley 23.091 de locaciones urbanas, que en su artículo 29 expresa que las disposiciones en ella contenidas son de orden público. En dicho contexto, se puede afirmar que el inmueble objeto del contrato celebrado ha sido afectado al funcionamiento de una empresa periodística de multimedios, por lo que no siendo destinado a vivienda, el plazo mínimo establecido es de tres años, conforme al artículo 2º de la norma antes mencionada. Que la parte actora denunció la nulidad del contrato, lo que ha sido materia de análisis en los considerandos precedentes, habiendo resuelto la Cámara de Apelaciones la nulidad del mismo en su integridad, lo que se revoca mediante la presente conforme los fundamentos dados.---------------------------------------------------- Ahora, si bien se entiende que las causales invocadas por la accionante, no se encuentran configuradas para declarar la nulidad de todo el acto jurídico cuestionado, el carácter de orden público del objeto de la convención, permite a la iudicatura ingresar al análisis de las cláusulas del mismo a fin de verificar que ninguna de ellas transgreda, más allá del acuerdo de parte, la imperatividad de la norma en cuestión. En dicho cometido se advierte que el artículo 2º de la ley 23.091 establece plazos mínimos, que para el caso es de tres años. Que la cláusula 3º del contrato bajo estudio ha respetado dicho plazo mínimo, con la particularidad que ha establecido una renovación por igual período a voluntad o criterio único del locatario. Esta última circunstancia, permite afirmar que en cierto modo, bajo la apariencia de una cláusula de renovación, las partes han intentado burlar el plazo máximo de duración de la locación de cosas establecido en el artículo 1.505 del C.C., generando una suerte de plazo indefinido o perpetuo, lo que no se condice con el temperamento de la ley y produce alteración del orden público, por lo que debe declararse nulidad.-------------- Que indirectamente dicha circunstancia genera afectación a la cláusula 3º del contrato, puesto que al estipularse de ese modo, a voluntad o criterio único del locatario, impide la adecuación del precio pactado en relación al transcurso del tiempo y las modalidades, por lo que debe asimilarse a cláusulas no escritas y procederse conforme al artículo 1º de la ley 23.091, debiendo ser reemplazada la cláusula 4º por un plazo de tres años, -mínimo fijado por la ley para el tipo de locación de que se trata-, a partir de la fecha en que quede firme y consentida la sentencia (ello en atención a la responsabilidad habida por ambas partes en la fijación de la cláusula inválida), el que una vez concluido podrá prorrogarse por períodos iguales por un plazo total no mayor xx xxxx años, siempre y cuando hubiere acuerdo de partes para la aplicación del plazo de opción mencionado. En cuanto a la cláusula 3º y de acuerdo a lo normado por el artículo 1º in fine de la ley 23.091 y el artículo 165 de la ley 3.534, el precio y la actualización de la locación deberá ser determinada en la etapa de ejecución de sentencia, conforme al valor y práctica de plaza.------ XIV) Resta abordar los agravios relativos al rechazo de la reconvención por daños y pago por consignación planteados por la accionada. Acorde a ello y conforme lo resuelto en orden a revocar la nulidad íntegra del acto jurídico cuestionado, resulta que la cláusula 4º vuelve a recobrar operatividad, por lo que en este contexto es dable confirmar lo sostenido por el Tribunal A quo en el sentido de que al quedar pactado que las mejoras introducidas por el locatario quedan en beneficio del locador, sin reserva alguna no existe causa para reclamar los mismos.----------------------------------------------- En lo referente al pago por consignación, también debe confirmarse lo sostenido por la Cámara de Apelaciones, en cuanto ratifica lo manifestado por el juez de primera instancia, al no existir motivos justificados para la procedencia de esta forma de pago excepcional contemplada en la legislación civil, pudiendo el locador demandar los pagos adeudados por las vías correspondientes.----------------------------------------- XV) En relación a las costas y conforme al modo en que se resuelve, corresponde fijarlas por su orden, en atención al reparto de responsabilidad de las partes y al grado de receptividad de las pretensiones de cada uno.---- Por todo ello, normas jurídicas citadas, doctrina y jurisprudencia reseñadas y oído el Sr. Fiscal General del Ministerio Público, Voto por: I) Ha lugar parcialmente al recurso de casacion interpuesto por la demandada a fs. 777/784; II) En su mérito, casar parcialmente la sentencia de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación, de fecha 13 xx xxxxxx de 2008, declarando nulas las cláusulas 3º y 4º del contrato de locación suscripto el 20 de febrero de 1998, sobre el inmueble objeto de la litis entre Xxxxx Xxxxxxxxx y el Fray Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx en representación de la actora, como locadores y el señor Xxxx Xxxxx Xxxxxx (h) como locatario. III) En consecuencia, reemplazar las mismas fijando un plazo de duración del contrato de tres años, a partir de la fecha en que quede firme y consentida la sentencia, el que una vez concluido podrá prorrogarse por períodos iguales por un plazo total no mayor xx xxxx años, siempre y cuando hubiere acuerdo de partes para la aplicación del plazo de opción mencionado y establecer que el precio y la actualización de la locación será determinada en la etapa de ejecución de sentencia de acuerdo al valor y práctica de plaza, conforme los motivos expresados en el considerando XIII. IV) Confirmar la sentencia impugnada en los restantes segmentos. V) Las costas se establecen de conformidad a lo expresado en el considerando XV.---------
A estas mismas cuestiones, el Xx. Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx, dijo
Y Visto: Para resolver el recurso de casación interpuesto por la demandada, a fs. 777/784 de los presentes.------------------------------------------------
Y Considerando:
I) Que la relación de la causa efectuada por el Vocal que me precede en el orden de votación satisface las exigencias legales, por lo que en honor a la brevedad, remito a ella.-------------------------------------------- II) Que, con respecto a la admisibilidad del recurso que se intenta, comparto y hago míos los fundamentos expuestos en el considerando VI de dicho voto.
III) Que, asimismo, adhiero al análisis que el mismo efectúa respecto a los agravios esgrimidos por la recurrente, en cuanto expresa que giran en torno a la apreciación realizada por el A quo del contrato de locación agregado a fs. 11 y, en especial, a su nulidad fundada en la teoría de la lesión (art. 954 del Código Civil), lo que implica el tratamiento de temas atinentes a la interpretación de los contratos, en principio exentos del recurso de casación (considerando VII). En efecto, hemos sostenido en forma conteste que "la interpretación de los contratos, en cuanto a la amplitud de las obligaciones y derechos que establecen, conducta de los contratantes, o incumplimiento de las obligaciones resultantes de los mismos, está reservada a los jueces de grado y exenta de casación... Xxxxx absurdo manifiesto o desnaturalización de la figura jurídica de que se trata, la interpretación de los contratos en cuanto a la amplitud de las obligaciones y derechos que establecen, está reservada a los jueces de grado y exenta del ámbito casacional... Al ser la casación una función esencialmente de derecho no sólo excluye el análisis de los hechos del proceso sino también de aquello que no es ley en sentido estricto, como es el caso de los contratos... La determinación del sentido de lo convenido por las partes así como la interpretación del contrato de locación son típicas cuestiones de hecho irrevisables en casación, salvo el supuesto de absurdo" (S.T.J., sent. de fecha 04-08-05, en autos: "Utrera, Xxxxxxx Xxxxx (x) x/ Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx y otros s/ Cumplimiento de Contrato ‑ Casación").-----------------------------------------------
En ese orden, cabe destacar que si bien la recurrente tacha al fallo impugnado de irrazonable y carente de objetividad, de ningún modo logra acreditar la configuración de tales vicios en la valoración de las circunstancias de la causa efectuada por el A quo. Así, la cláusula tercera del contrato de locación base de la demanda, que sirve de principal sustento al sentenciante para tener por demostrada la lesión en los términos del art. 954 del Código Civil, resulta claramente abusiva. En efecto, en ella se contempla la renovación del contrato “a voluntad o criterio único del locatario” sine díe (ver fs. 11), sin la correspondiente previsión de una modificación en el precio de la locación. Y es justamente por ello que la misma no fue pactada en esos términos (es decir, sin límite de plazo) en los contratos que obran a fs. 424 y 427; mientras que la cláusula segunda del suscripto con la Caja Popular de Ahorro y Crédito de la Provincia, agregado a fs. 421/422, que otorga al locatario una opción de prórroga por un año más, dispone expresamente: “oportunidad en que habrá de fijarse el nuevo monto del alquiler”. En consecuencia, la cláusula bajo análisis evidencia una desproporción patrimonial indiscutible puesto que resulta impensable que el propietario de un inmueble pueda renunciar ilimitadamente a un derecho esencial como es el de actualizar el precio de la locación, máxime en una economía tan inestable como es la de nuestro país y con el agravante, en el caso, de pactarse la renovación del contrato por decisión unilateral del locatario y sin límite de tiempo alguno.--
De lo expuesto, resulta que la estructura argumentativa esbozada por el A quo al sentenciar se condice con las circunstancias de la causa, tanto desde el punto de vista fáctico como probatorio, las que han sido valoradas con razonabilidad conforme surge del examen de los fundamentos del fallo desarrollado supra, por lo que la denuncia de arbitrariedad efectuada por la recurrente carece de sustento alguno. Al respecto, este Tribunal tiene dicho: “Que la doctrina de la arbitrariedad en los pronunciamientos, o la del absurdo en el modo de valoración de la prueba, no han sido concebidos como un modo de allanar las exigencias procesales para acceder a la revisión de la sentencia mediante el recurso de casación, ni para sustituir los criterios jurídicos empleados por el tribunal de apelación en el modo de resolver. Por ello la doctrina antes mencionada sólo tiene cabida ante la manifiesta transgresión a los principios de logicidad; al sentido común, y a otras reglas accesorias que conforman el concepto de sana crítica” (S.T.J., sent. del 20/02/09, en autos: “Xxxx, Xxxxxxx c/ Xxxxx, Xxxxx s/ Daños y Perjuicios ‑ Casación Civil”). En tales condiciones y atento que los vicios que la recurrente endilga al fallo, a los fines de la habilitación del remedio que intenta, no se configuran, corresponde el rechazo de los agravios planteados.-----------------------
Por lo expuesto y conforme lo dictaminado por el Sr. Fiscal General del Ministerio Público a fs. 802/803, Voto por: No hacer lugar al recurso de casación deducido por la demandada y, en su mérito, confirmar la sentencia de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación, de fecha 13 xx xxxxxx de 2008. Con costas al vencido.
A estas mismas cuestiones, el Xx.Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx dijo: Que comparte los argumentos esgrimidos por el Vocal preopinante, Xx. Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxx, emitiendo su voto en idéntico sentido.
A las mismas cuestiones, el Xx. Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx, dijo: Que se adhiere en un todo a lo sustentado por el Xx. Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxx votando en igual forma. Con lo que se dió por terminado el Acto, firmando los Sres. Vocales, por ante mí, que doy fe. Fdo: Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxx - Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx – Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx - Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx – Ante mí: Dra. Xxxxxx X. Xxxxxxx xx Xxxxxx - Secretaria Judicial Autorizante - Es copia fiel del original, doy fe.
Santiago del Estero, dieciocho de diciembre año dos mil trece.
En mérito al resultado de la votación que antecede, la Sala Civil y Comercial del Excmo. Superior Tribunal de Justicia, por mayoría de votos, Resuelve: I) Ha lugar parcialmente al recurso de casacion interpuesto por la demandada a fs. 777/784; II) En su mérito, casar parcialmente la sentencia de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Segunda Nominación, de fecha 13 xx xxxxxx de 2008, declarando nulas las cláusulas 3º y 4º del contrato de locación suscripto el 20 de febrero de 1998, sobre el inmueble objeto de la litis entre Xxxxx Xxxxxxxxx y el Fray Xxxx Xxxxxx Xxxxxxxx en representación de la actora, como locadores y el señor Xxxx Xxxxx Xxxxxx (h) como locatario. III) En consecuencia, reemplazar las mismas fijando un plazo de duración del contrato de tres años, a partir de la fecha en que quede firme y consentida la sentencia, el que una vez concluido podrá prorrogarse por períodos iguales por un plazo total no mayor xx xxxx años, siempre y cuando hubiere acuerdo de partes para la aplicación del plazo de opción mencionado y establecer que el precio y la actualización de la locación será determinada en la etapa de ejecución de sentencia de acuerdo al valor y práctica de plaza, conforme los motivos expresados en el considerando XIII. IV) Confirmar la sentencia impugnada en los restantes segmentos. V) Las costas se establecen de conformidad a lo expresado en el considerando XV. Protocolícese, expídase copia para agregar a autos, hágase saber y oportunamente archívese. Fdo: Xxxxxxx Xxxx Xxxxx Xxxxxxx - Xxxx Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxx – Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx - Xxxxxxx Xxxxxx Xxxxxx – Ante mí: Dra. Xxxxxx X. Xxxxxxx xx Xxxxxx - Secretaria Judicial Autorizante - Es copia fiel del original, doy fe.
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