Guadalajara, Jalisco, 13 trece de Diciembre del año 2018 dos mil dieciocho.
Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxx, 00 trece de Diciembre del año 2018 dos mil dieciocho.
V I S T O S: para resolver los autos del Toca de apelación número 641/2018, derivado del juicio CIVIL SUMARIO (TERMINACIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO), promovido por * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, en contra de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
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* * * * * * * * * * * * *, ventilado en el Juzgado Quinto de lo Civil del Primer Partido Judicial del Estado de Jalisco, bajo expediente número 57/2018 y;
X X X X X X X X X O:
1º. De las actuaciones judiciales de primer grado se desprende que la parte actora * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, en la vía Civil Sumaria, ejercitando la acción de Terminación de Contrato de Arrendamiento, en contra de * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, *
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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, solicitando al Juzgado Quinto de lo Civil del Primer Partido Judicial del Estado de Jalisco;
“[…]
A).- Por la declaración Judicial de la
TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO y como consecuencia la desocupación y entrega del inmueble ubicado en la * * * * * * * *. * * * * * * * * * * * * *
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* * *, * * * * * * * *, en virtud de su vencimiento.
B).- En consecuencia a lo anterior por que se me restituya en la posesión física y jurídica de la finca materia del contrato de arrendamiento, que se señalará en el punto número uno de la presente demanda.
C).- Por el pago de las rentas vencidas correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2017 a razón de $13 ,000.00 (Trece mil pesos 00/100 M.N.) mensuales cada una; y de Enero de esta anualidad a razón de $19 ,500. 00 (Diecinueve mil Quinientos pesos 00/100 M. N.) mensuales, más las que se sigan venciendo a razón de la última cantidad señalada en esta cláusula, hasta la total entrega de la finca materia del contrato de arrendamiento fundatorio de esta acción, cláusulas segunda y tercera del contrato materia del presente juicio.
D).- Por el pago de los interés ( sic) moratorios a razón del 10% por ciento mensual, desde que los demandados se constituyen en xxxx y hasta que se realice la liquidación total de las rentas vencidas, reclamadas en la prestación anterior, en los términos de las cláusulas segunda y tercera del multicitado contrato de arrendamiento fundatorio de la acción.
E).- Por la exhibición de los últimos recibos del consumo de agua ante el SIAPA, así como los últimos recibos de la luz ante la CFE con que cuenta el inmueble y con los que acreditará estar al corriente en sus pagos, hasta el momento de la total desocupación y entrega del bien materia de este juicio o en su defecto, el pago de las mensualidades que adeude hasta que esa se produzca, más los intereses moratorios, multas, recargos y demás consecuencias legales que se hayan generado por el incumplimiento de las demandas, como se pactó en la cláusula quinta y séptima del referido contrato.
F).- Por el pago de gastos, costas y honorarios que se originen en el presente juicio y las demás consecuencias legales a que haya lugar.
[…]”
Admitida que fue la demanda, se agotaron las etapas procesales correspondientes y con fecha del 09
nueve xx Xxxxxx del año 2018 dos mil dieciocho, se pronunció sentencia definitiva la cual en sus puntos propositivos decretó lo siguiente:
“[…]
PRIMERA.- La Competencia del Juez, la
Personalidad y la Capacidad de las partes procesales, la procedencia de la Vía elegida, y el Procedimiento seguido, resultaron presupuestos procesales adecuados al caso concreto.
SEGUNDA.- Por lo fundado y motivado en la parte considerativa de esta sentencia, resulta que la parte ACTORA probó su acción ejercitada, así como la procedencia de la totalidad de las prestaciones reclamadas, mientras que el DEMANDADO de nombre * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * *, no justificó sus excepciones y defensas; resultando que el diverso DEMANDADO de nombre * * * * * * *
* * * * * * * * * (* * * * * * * *), fue omiso en producir contestación a la demanda interpuesta en su contra dentro del término legal correspondiente, habiéndose seguido el trámite del juicio en su rebeldía; en consecuencia:
TERCERA.- Se declara el vencimiento del Contrato de Arrendamiento fundatorio de la acción, celebrado con fecha 01 primero de enero del año 2017 dos mil diecisiete, entre * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * *, por su propio derecho, como arrendadora, con * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * *, como arrendatario y * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * en su calidad de fiador, respectivamente, respecto del inmueble ubicado en la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
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* * * * * * * * * *, * * * * * * * *, por haber concluido el plazo fijado para la vigencia del mismo.
CUARTA.- Se condena al DEMANDADO de nombre * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * *, en su calidad de inquilino, a la desocupación y entrega del inmueble arrendado, y en caso de no hacerlo en forma voluntaria a su lanzamiento forzoso del mismo, sujetándose a lo estatuido por el numeral 688 del Código Adjetivo Civil del Estado.
QUINTA.- Se condena a los
DEMANDADOS de nombres * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *,
como arrendatario y * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * al pago de las pensiones rentísticas adeudadas respecto de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017 dos mil diecisiete, a razón de
$13,000.00 ( trece mil pesos 00/100 m. n.) mensuales cada una, y de enero del año 2018 dos mil dieciocho, así como las que se sigan venciendo, a razón de $19 ,500.00 (diecinueve mil quinientos pesos 00/100 m.n.), mensuales, hasta la desocupación y entrega de la parte ACTORA, del inmueble materia de la demanda inicial.
SEXTA.- Se condena a los DEMANDADOS
de nombres * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * *, como arrendatario y * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * *, al pago de un interés del 10% diez por ciento mensual sobre el importe del pago insoluto de las pensiones rentísticas a los cuales se les condenó, esto a partir de la correspondiente al mes de septiembre del año 2017 dos mil diecisiete, adicional a las rentas y hasta la liquidación de dichas mensualidades.
SÉPTIMA.- Se condeno a los
DEMANDADOS de nombres * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, y a su fiador * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * a exhibir o entregar debidamente cubiertos los recibos del pago de energía eléctrica, como los correspondientes al Sistema Intermunicipal de Agua Potable y Alcantarillado, respecto del inmueble materia del juicio, hasta la fecha de la desocupación y entrega del mismo a la arrendadora.
OCTAVA.- Se condena a los
DEMANDADOS de nombres * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, y
a su fiador * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * a pagar a la ACTORA las COSTAS generadas por el trámite de ésta Primera Instancia, mismas que conforme los artículos 142 y 640, ambos del Enjuiciamiento Civil del Estado; las que se regulan en un 10% diez por ciento de una anualidad en renta, resultando por tal concepto la suma de $15,600.00 ( quince mil seiscientos pesos 00 /100 m. n.)
[…]”
2º. En contra de dicha resolución, * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de parte demandada se alzó en apelación, la que se admitió en efecto devolutivo, ordenando la remisión de las actuaciones a la Superioridad para la substanciación del recurso. Turnado que fue a esta Sala, se avocó al conocimiento de la controversia en estudio, confirmando la calificación del grado realizada por el Juez Quinto de lo Civil del Primer Partido Judicial del Estado de Jalisco, de la misma manera se tuvo a la parte apelante expresando los agravios que dice le causa la resolución combatida, quedando a disposición éstos a su contraria y en acuerdo de fecha el día 28 veintiocho de Noviembre del año 2018 dos mil dieciocho publicado en el Boletín Judicial, citándose a sentencia con fecha 26 veintiséis de Noviembre del año 2018 dos mil dieciocho, en estos momentos se da cuenta, lo anterior de conformidad con el artículo 689 ter del Código de Procedimientos Civiles del Estado; y al haberse citado para sentencia, misma hoy se pronuncia, y:
X X X X X X X X X X D O:
I. La competencia de este Tribunal para conocer y resolver del recurso de apelación antes referido se surte acorde a lo dispuesto por la fracción I del artículo 48 de la Ley Orgánica del Poder Judicial en el Estado.-
PRESUPUESTOS PROCESALES PRIMERA
INSTANCIA.- Previo a entrar al estudio de los
agravios expuestos por el recurrente, al existir recurso de apelación y haberse iniciado esta instancia, quienes esto resolvemos estamos constreñidos a estudiar los presupuestos procesales de oficio, como lo establece el artículo 87 del Código de Procedimientos Civiles del Estado.
Tiene aplicación la jurisprudencia visible en la Décima Época, con número de registro: 2003697, Instancia: Primera Sala, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro XX, Mayo de 2013, Tomo 1, Tesis: 1a./J. 13 /2013 (10a.), página: 337 que dice:
PRESUPUESTOS PROCESALES. SU ESTUDIO OFICIOSO POR EL TRIBUNAL DE ALZADA, CONFORME AL ARTÍCULO 87 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE JALISCO, NO LO LIMITA EL PRINCIPIO DE NON REFORMATIO IN PEIUS. El citado
precepto prevé que el tribunal de alzada debe analizar de oficio los presupuestos procesales. Ahora, si bien es cierto que la segunda instancia se abre sólo a petición de parte agraviada, también lo es que el ad quem puede modificar la resolución recurrida con base en los agravios expuestos y/o el examen oficioso que deba hacer de aquéllos, al estar constreñido a ello; de ahí que el requisito para actualizar la hipótesis referida conforme al citado artículo 87, penúltimo párrafo, es que exista recurso de apelación, es decir, que se inicie tal instancia para que el tribunal ad quem esté constreñido a estudiar los presupuestos procesales, al margen de que dicho estudio favorezca o afecte la situación del apelante y, por tanto, su libertad de jurisdicción para analizar tales presupuestos no se encuentra limitada por el principio non reformatio in peius, locución latina que puede traducirse al español como "no reformar en peor" o "no reformar en perjuicio", utilizada en el ámbito del derecho procesal; ya que este principio opera cuando dichos presupuestos han quedado satisfechos.
COMPETENCIA.- Se coincide con el resolutor en que es competente para conocer del presente juicio en términos de los artículos 149, 161, fracción III del Enjuiciamiento Civil del Estado, que establece que es Juez competente el de la ubicación de la cosa, si se ejercita una acción real sobre bienes inmuebles, y que lo mismo se observará respecto de las cuestiones derivadas del contrato de arrendamiento de inmuebles; y en el caso, el bien, materia del contrato de arrendamiento se ubica en la * * * * * *
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* * * * * * * * * * *, * * * * * * * *, por lo que son competentes los Jueces de este Primer Partido Judicial, y por razón de turno le toco conocer al Xxxx Xxxxxx de lo Civil de este Partido Judicial.
PERSONALIDAD.- Como lo consideró el juez natural la personalidad de las partes contendientes quedó justificada, ello en virtud de que tanto la actora * * *
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* * * como el reo * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * compareció por su propio derecho; tomando en consideración que la personalidad jurídica es uno de los atributos de la persona física, se adquiere por el nacimiento viable y se extingue por la muerte, pero desde el momento en que el ser humano es concebido, entra bajo la protección de la ley y se le tiene por nacido para los efectos legales que señala este Código; y que hay capacidad de goce cuando se tiene la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones; y de
ejercicio cuando se tiene aptitud para ejercitar derechos y cumplir obligaciones; por lo que se estiman satisfechos los extremos de los artículos 19 y 20 del Código Civil en relación con los numerales 40 y 43 del Código de Procedimientos Civiles, ambos del estado de Jalisco.
Mientras que el codemandado * * * * * * * * *
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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * compareció por su propio derecho.
Tiene aplicación por lo que informa la jurisprudencia visible en la Novena Época, con número de registro: 192975, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo X, Noviembre de 1999, Tesis: VI.2o.C. J/178, página: 910 que dice:
PERSONALIDAD, FALTA DE, Y FALTA DE
ACCIÓN. La excepción de falta de personalidad en el actor consiste, según doctrina uniforme, en carecer éste de la calidad necesaria para comparecer en juicio o en no acreditar el carácter o representación con que reclame y, por lo mismo, la excepción de falta de personalidad no puede oponerse al que comparece en juicio por su propio derecho, no debiéndose confundir, por otra parte, la falta de personalidad con la falta de acción y de derecho a la cosa litigiosa, pues la primera se refiere a la calidad de los litigantes y no a la sustancia del pleito.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.
VÍA: También se coincide con el natural en que la vía civil sumaria elegida por la parte actora es la adecuada, como lo dispone el artículo 618, en su
fracción II del Enjuiciamiento Civil del Estado, pues atento a dicho precepto se tramitarán como juicios sumarios, los que tengan por objeto el cumplimiento de las obligaciones establecidas por la ley o por las partes en el arrendamiento.
Tiene aplicación la tesis visible en la Décima Época, con número de registro: 2012431, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tesis: III.2o.C.56 C (10a.) que dice:
PROCEDENCIA DE LA VÍA. LA OBLIGACIÓN DE TRAMITAR LOS PROCEDIMIENTOS EN LA IDÓNEA, PARA EMITIR UNA SENTENCIA VÁLIDA, NO TRANSGREDE DERECHOS
FUNDAMENTALES. La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en las jurisprudencias 1a./ J. 25/2005 y 1a./ J. 74/2005, publicadas en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomos XXI y XXII, abril y agosto de 2005 , páginas 576 y 107, respectivamente, de rubros: "PROCEDENCIA DE LA VÍA. ES UN PRESUPUESTO PROCESAL QUE DEBE ESTUDIARSE DE OFICIO ANTES DE RESOLVER EL FONDO DE LA CUESTIÓN PLANTEADA." y " PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN UNA VÍA INCORRECTA. POR SÍ MISMO CAUSA AGRAVIO AL DEMANDADO Y, POR ENDE, CONTRAVIENE SU GARANTÍA DE
SEGURIDAD JURÍDICA.", sostuvo que el juzgador está facultado para examinar de oficio la vía elegida en la demanda, incluso en sentencia y, en caso de estimar que no es la que legalmente proceda, no podrá resolver el fondo del asunto, sino que declarará la improcedencia de la vía, dejando a salvo los derechos de las partes para que los ejerzan en la vía idónea; asimismo, estableció que la tramitación de un procedimiento en una vía incorrecta, causa un agravio a las partes por no respetar el derecho fundamental a la seguridad jurídica, dado que la vía no puede quedar a la voluntad de las partes, ni convalidarse. Por ende, quien inste un procedimiento debe someterse a las formalidades y condiciones que la ley disponga, como lo es tramitarlo en la vía
idónea; formalidad procesal objetiva y razonable, que resguarda los derechos de tutela jurisdiccional, debido proceso y legalidad, evitando así que los demandados se vean sometidos a procedimientos irregularmente tramitados por elección de la actora; sin que ello implique denegación de justicia, ya que de esta forma es que se permite al gobernado acudir al juicio pues, de lo contrario, se violaría el derecho del demandado. No obsta que el artículo 8, numeral 1, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos contemple el derecho humano de ser oído en juicio con las debidas garantías (acceso a la justicia), ya que no es irrestricto, sino en atención a las normas que regulan la procedencia de cada juicio. Considerar lo contrario implicaría desconocer lo que dispone el artículo 27, numeral 2, de la citada convención, que prevé un bloque duro de protección de derechos humanos, el cual incluye el derecho a la legalidad y a garantías judiciales, por ello, es que no puede entenderse que el derecho de acceso a la justicia, ni la interpretación " progresiva" ni "pro personae", permitan que las controversias se resuelvan en la vía que arbitrariamente elija el actor, pues se llegaría al extremo de que con el pretexto de garantizar el derecho humano del actor, se resuelva un asunto sustanciado en una vía incorrecta, alterando las reglas del procedimiento en perjuicio del debido proceso y la equidad procesal entre las partes, lo que acarrearía actuar fuera de la normatividad, aspecto inaceptable pues se soslayarían disposiciones de orden público en perjuicio de la legalidad y certeza jurídicas; consecuentemente, la obligación de tramitar los procedimientos en la vía idónea, para emitir una sentencia válida, no transgrede derechos fundamentales.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
Por lo que se coincide con el natural en que los presupuestos procesales fueron justificados por las partes.
II. De conformidad con lo dispuesto por el numeral 402 del Código de Procedimientos Civiles del Estado
de Jalisco, las actuaciones judiciales que nos ocupan hacen prueba plena, por lo que si dentro de ellas obran y aparecen los puntos de inconformidad que como agravios vierte la recurrente, esta Sala los tiene por reproducidos como si literalmente se trascribieran y se exime para su reproducción acorde al criterio que por extensión y analogía se aplica al caso concreto y que puede ser materia de consulta en la página 1450 Tomo V, Séptima Época 1969-1987, bajo el rubro: “CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. NO ES OBLIGATORIO TRANSCRIBIRLOS EN LA SENTENCIA”, así como la
diversa Jurisprudencia 129, localizable en la página 000, Xxxxxx Época, Xxxx Xxxxx de 1998, bajo la voz: “CONCEPTOS DE VIOLACIÓN. EL JUEZ NO ESTA OBLIGADO A TRANSCRIBIRLOS”.
III. Ahora bien, los agravios esgrimidos por la parte apelante se consideran INOPERANTES E INFUNDADOS para revocar el fallo que se recurre, esto en base a los siguientes estimativos jurídicos:
IV. AGRAVIOS FORMULADOS POR EL
RECURRENTE.- En resumen el apelante * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de demandado sostiene como agravios que:
“[…]
1.- Me causa agravios la sentencia
definitiva que resuelve este procedimiento, porque es irregular en su resolución ya que del contenido se desprende, que no esta debidamente Fundada ni motivada, tomando en cuenta que el juzgador debe atender los lineamientos de los artículos 86, 87 y 89 del Enjuiciamiento Civil para el Estado y sus relativos, y debe resolver de acuerdo al caso concreto de que se trata, ya que al no ser así
viola las garantías Individuales de Legalidad y Seguridad Jurídica.
2.- Me causa agravios la resolución que impugno, porque tiene muchas irregularidades y se advierte que va encaminada a favorecer a la parte actora, sin atender lo importante del procedimiento, porque todas las sentencias definitivas deben dictarse de manera imparcial atendiendo la demanda, su contestación, y pruebas ofrecidas, y la correcta valoración de las mismas, por lo tanto con esta sentencia definitiva, se trasgrede el derecho positivo en mi perjuicio por lo que en consecuencia es procedente se revoque la resolución que se impugna.
3.- El AD-QUO, hace una injusta valoración de las pruebas ofrecidas en mi contestación de demanda, en la que el suscrito aclaré que en el momento en que me emplazaron y llamaron a juicio aún existe y tiene vigencia el contrato de comodato de fecha 1 ° de Julio del año 2016 dos mil dieciséis que celebré con la señora * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * respecto inmueble marcado con el número * * * * * * *
*-* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
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* y destinado como Auto Baños, por lo que dicho contrato de comodato lo celebramos conjuntamente con el contrato de traspaso a mi favor de el negocio de Auto Baños, del cual la misma era propietaria, por lo que en ese momento se ostento también como propietaria del inmueble y es ésta que es debió demandar la terminación de dicho contrato de comodato y no su hija * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * demandar la terminación del supuesto nuevo contrato.
4.- El inferior hace una injusta e inapropiada valoración de mi contestación de demanda en el sentido de que como lo señala la parte actora en su escrito inicial de demanda en el punto número 8 ocho y 9 nueve de los hechos reclama el pago xx xxxxxx y es el caso que como ya lo señale en mi contestación de demanda, no adeudo rentas porque no existen
en un contrato de comodato, y solo cubro los correspondientes gastos de mantenimiento del lugar así como las pipas de agua, ya que el siapa no les presta dicho servicio por existir adeudos por dicho concepto con atraso de varios años y le cubría dichos gastos en efectivo, ya que como en mi contestación de demanda lo señalo existen en dicho lugar dos locales mas los cuales compartimos los servicio y los gastos que se le pagan directamente a la ya mencionada señora * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * *.
5.- El juzgador injustificadamente resuelve sobre las pruebas del suscrito ofrecidas en mi contestación de demanda, ya que existe un contrato de comodato y el cual se encuentra vigente.
6.- Me causa Agravios, la violación de los artículos 2147 , 2161, 2162, 2163 y 2166 fracción I y IV del Código Civil del Estado.
7.- Igualmente me causa agravio la violación a las disposiciones que rigen el Juicio de terminación de contrato de arrendamiento o desahucio, y que han sido errónea e incorrectamente aplicadas al juicio que nos ocupa de “ terminación de comodato” conforme con lo establecido por el Código de Procedimientos Civiles, ya que conforme a estas normas, se llenaron los requisitos necesarios para dar por concluido dicho juicio de terminación de contrato de arrendamiento y ser esto cosa juzgada.
[…]”
ANÁLISIS DE LOS AGRAVIOS.- Se adelanta que los agravios expuestos por el recurrente se analizarán en conjunto, en razón de que se encuentran íntimamente relacionados, y dado que ello no causa agravio alguno tal y como se establece en el artículo 430 fracción I del Código de Procedimiento Civiles del Estado de Jalisco y la tesis emitida por el Primer Tribunal Colegiado del Segundo Circuito, visible en la Octava
Época, fuente Semanario Judicial de la Federación, tomo VIII, julio de 1991 pagina 122 que dice:
AGRAVIOS. EXAMEN DE LOS. Es obvio que
ninguna lesión a los derechos de los quejosos pueda causarse por la sola circunstancia de que los agravios se hayan estudiado en su conjunto, esto es, englobándolos todos ellos, para su análisis, en diversos grupos: ha de admitirse que lo que interesa no es precisamente la forma como los agravios sean examinados, en su conjunto, separando todos los expuestos en distintos grupos o bien uno por uno y en el propio orden de su exposición o en orden diverso, etc.; lo que importa es el dato substancial de que se estudien todos, de que ninguno quede libre de examen, cualesquiera que sea la forma que al efecto se elija.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEGUNDO CIRCUITO.
En sus agravios esencialmente se duele el quejoso que la resolución que combate no está debidamente fundada ni motivada, y que no fue emitida bajo los lineamientos que se derivan de los artículos 86 , 87 y 89 del Enjuiciamiento Civil para el Estado, y que es irregular y va encaminada a favorecer a la parte actora, que las pruebas que ofreció en su contestación de demanda, no fueron debidamente valoradas, ya que esgrimió como defensa que existe un contrato de comodato de fecha 1 ° de Julio del año 2016 dos mil dieciséis que celebró con la señora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * respecto del inmueble materia del juicio y el traspaso del Auto Baño, el cual se encuentra vigente, y que por lo tanto, la referida persona le debió demandar la terminación del contrato de comodato y no su hija * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * demandar la terminación del supuesto nuevo contrato; por lo que dice, que se violan en su
perjuicio los artículos 2147 , 2161 , 2162, 2163 y 2166 fracción I y IV del Código Civil del Estado, que regulan lo relativo al contrato de comodato; por ende, que las disposiciones que rigen el Juicio de terminación de contrato de arrendamiento o desahucio, se aplicaron en forma errónea e incorrectamente al juicio de terminación de comodato.
Que el juez hace una injusta e inapropiada valoración de su contestación de demanda, en el sentido de que como lo señala la parte actora en su escrito inicial de demanda en el punto número 8 ocho y 9 nueve de los hechos reclama el pago xx xxxxxx y que al contestar esos hechos señaló que no adeuda rentas porque no existen en un contrato de comodato, y solo cubre los correspondientes gastos de mantenimiento del lugar.
Para efectos de analizar estos puntos de xxxxx, es menester traer x xxxxxxxx lo que resolvió el juez natural en relación al contrato de comodato al que alude en sus agravios, del considerando V, de la sentencia que se recurre se advierte que el juez natural señalo que:
“[…]
V.- Por su parte, el DEMANDADO de nombre * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * *, compareció, por su propio derecho, a producir contestación a la demanda interpuesta en su contra, oponiendo excepciones y defensas, como lo son la falta de acción y derecho, obscuridad de la demanda y falta de documento idóneo. Al efecto, inicialmente niega la relación contractual de arrendatario referida por su contraria; sin embargo, dentro del texto de su libelo de contestación, produjo la confesión judicial al aceptar voluntaria y espontáneamente
cuando refiere al punto ocho de hechos de la demanda inicial, como dentro del apartado relativo a la objeción del Contrato de Arrendamiento fundatorio de la acción formulada de su parte, pues refiere haber cubierto a su contraria, hasta la fecha de la presentación de su escrito de contestación de demanda las mensualidades generadas por dicho inmueble y que formó el mismo, es decir, reconoce la existencia del contrato de arrendamiento acompañado por la ACTORA como fundatorio de la acción ofertado como prueba CONFESIONAL a su cargo, admitida a la parte ACTORA, al contestar la posición número 1 uno, teniendo a la vista el documento fundatorio de la acción, que consiste precisamente en el Contrato de Arrendamiento al cual nos venimos refiriendo, dicho ABSOLVENTE refiere que es cierto que celebró el mismo, en calidad de arrendatario con la señora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * *, parte ACTORA, respecto del inmueble materia del juicio que nos ocupa, lo que consta a fojas 42 vuelta de actuaciones.
…
Habiendo ofrecido el DEMANDADO de nombre * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * *, para acreditar su dicho diversas probanzas, de las cuales únicamente se desahogaron:
La CONFESIONAL provocada a cargo de la parte ACTORA de nombre * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, mismo medio de convicción, que aunque resulta merecedor de valor probatorio pleno, en forma alguna favorece los intereses del mismo, puesto que dicha parte procesal niega los hechos a que se refieren la totalidad de las posiciones que fueron aprobadas de legales, atento a los numerales 308, 312, 398 , así como demás relativos del Enjuiciamiento Civil de Jalisco.
INSPECCIÓN JUDICIAL, misma que se desahogó precisamente, el día 05 cinco xx xxxxx del año 2018 dos mil dieciocho, en el inmueble que identificó el propio DEMANDADO materia del juicio que nos ocupa, acorde a la cual se dio fe que en el mismo, se dio fe dela existencia de un negocio de auto- lavado, y que en la parte posterior del mismo, es decir, sobre el lado contrario al de la calle de su ubicación, sobe la calle * * * * * * * * * * * * * * * *, casi esquina con la calle * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * *, precisamente al lado poniente de la finca marcada con el número * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * *, * * * * * * * * * * * * * * * * *
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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * *; probanza ésta, con cuyo resultado de su desahogo se acreditan los hechos que al efecto pretende el oferente, como lo es, que en el inmueble materia de éste juicio exista un departamento y una accesoria ajena al inmueble xxx xxxxxx de vehículos, artículos 360, 408, así como demás relativos de la Ley Procesal Civil de Jalisco.
VI.- Tales elementos de convicción, se valoran en forma individual, y se unen jurídicamente en los términos del artículo 418 del Enjuiciamiento Civil Local; así como la siguiente jurisprudencia bajo el rubro “PRUEBAS. METODO A EMPLEAR EN LA VALORACIÓN DE LAS. (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO).”
Consecuentemente, mediante los elementos de convicción desahogados y valorados individualmente, deducimos que es cierta la existencia del contrato de arrendamiento celebrado en la ciudad de Guadalajara, Jalisco, el día 01 primero de enero del año 2017 dos mil diecisiete, entre * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * como arrendadora y * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * *, como arrendataria y * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * *, en calidad de fiador; respecto del inmueble ubicado * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
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* * *, * * * * * * * *, para dedicarse al negocio de auto lavado y detallado automotriz; que fue voluntad de los contratantes que la vigencia de éste contrato feneciera precisamente el día 1 uno del mes de enero del año 2018 dos mil dieciocho; y la renta se fijó en la cantidad de $13,000.00 (trece mil pesos 00/100 m.m.), mensuales, siendo el pago los días 01 primero de cada mes
por el importe total, en el domicilio del arrendador y/o depositado a la cuenta No. * * *
* * * * * del * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a nombre de * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * *, en caso contrario o si el arrendatario incurre en xxxx, está de acuerdo en pagar el 10 % diez por ciento de interés mensual moratorio si se llega a atrasar por más de 3 tres días naturales, y en caso que el arrendatario se llegue a atrasar por más de dos meses, será motivo y causa de rescisión; estableciéndose de igual forma, el incremento de dicha pensión rentística en el sentido de que si no se ha renovado el citado contrato de manera escrita el arrendatario está de acuerdo y se compromete en pagar al arrendador, por concepto xx xxxxx mensual un incremento del 50% cincuenta por ciento de aumento a las cantidades incrementadas, durante el tiempo que se emplearía para que el inmueble fuerza (sic) desocupado y entregado por la vía judicial o extrajudicial; asimismo, pactaron los contratantes que en virtud de que la finca materia de dicho contrato cuenta con medidor de agua, así como medidor de energía eléctrica, ambos servicios, tanto el suministro de agua como el consumo de electricidad serán pagados y cubiertos por el arrendatario, comprometiéndose a pagar la totalidad de estos servicios conforme se vayan venciendo las mensualidades cantidades totales de los recibos que para tal fin expidan la Comisión Federal de Electricidad, así como el Sistema Intermunicipal de Agua Potable y Alcantarillado, el arrendatario se compromete a entregar totalmente pagados los servicios mencionados de energía eléctrica así como se suministro de agua, hasta la total entrega material y jurídica que haga del inmueble al arrendador; acuerdo de voluntades en el cual compareció como obligado solidario y fiador del arrendatario, el C. * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * *.
Sin que al efecto, resulte procedente la EXCEPCIÓN DE FALTA DE ACCIÓN y de DERECHO
y de FALTA DE DOCUMENTO IDÓNEO, que opuso el DEMANDADO de nombre * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, mismas que se analizan y estudian de manera conjunta en virtud de la estrecha relación que guardan entre ellas; se dice lo anterior, dado que como se estableció al estudiar la demanda inicial y por
las razones y fundamentos jurídicos ahí expuestos, se declaró procedente la acción puesta en ejercicio por su contraria parte ACTORA; abundando en lo anterior, como también quedó establecido con antelación, dicho DEMANDADO fue omiso en desahogar medio de convicción alguno que favoreciera la procedencia de sus pretensiones, siendo omiso inclusive en acreditar las objeciones referidas en su libelo de contestación de demanda, respecto al contrato de arrendamiento que fundatorio de su acción acompañó su contraria. En efecto, las solas objeciones que, respecto a los medios de convicción ofrecidos por su contraria, efectúo dicho DEMANDADO para demostrar sus excepciones, en forma alguna conllevan a éste Juzgador a concluir que haya quedado desvirtuada la acción ejercitada; cita como aplicable la tesis bajo el rubro: “ VALOR Y ALCANCE PROBATORIOS. DISTINCION CONCEPTUAL. AUNQUE UN ELEMENTO DE CONVICCION TENGA PLENO VALOR PROBATORIO, NO NECESARIAMENTE TENDRA EL ALCANCE DE ACREDITAR LOS HECHOS QUE A TRAVES SUYO PRETENDA DEMOSTRAR EL INTERESADO.”
[…]”
Consideraciones de las que se advierte que el juez estimó que el codemandado hoy recurrente * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* con las pruebas que allegó al sumario consistente en la confesional a cargo de la acora * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y la inspección judicial no demostró su defensa consistente en que posee el inmueble materia del juicio, a virtud de un contrato de comodato que celebró con la señora
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * madre de su demandante, contrato que dice se encuentra vigente, lo que reitera al objetar el contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, y que fue omiso en demostrar el referido contrato de comodato.
Y del análisis de sus agravios que vierte el hoy quejos se aprecia que no combate eficazmente las causas y consideraciones que hizo el juzgador para tener por no demostradas las objeciones que hizo al contrato de arrendamiento fundatorio de la acción, y la defensa consistente en que posee el inmueble materia del juicio a virtud del contrato de arrendamiento, puesto que de una manera genérica y ambigua se duele que las pruebas que ofreció no fueron debidamente valoradas, pero no especifica cuál o cuáles pruebas no se justipreciaron adecuadamente y porqué, mucho menos, la forma en que trascenderían al fallo, pues reitera que existe un contrato de comodato vigente, como lo esgrimió al dar contestación a la demanda, pero no hace señalamiento alguno en relación si justificó o no dicho contrato, pues como se dijo, en sus agravios no combate eficazmente las causas y consideraciones del juez natural para concluir que sus excepciones y defensas eran improcedentes, por lo que sus agravios son INOPERANTES en términos del numeral 427 fracción II del Enjuiciamiento Civil del Estado de Jalisco.
Tiene aplicación la jurisprudencia visible en la Novena Época, con número de registro: 191782, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XI, Mayo de 2000, Tesis: VI.2o.C., J/185, página: 783 que dice:
AGRAVIOS EN LA APELACIÓN. CUANDO SE ALEGA VALORACIÓN ILEGAL DE PRUEBAS, DEBE PRECISARSE EL ALCANCE PROBATORIO
DE LAS MISMAS. Cuando en apelación se alega la ilegal valoración de pruebas, los agravios deben expresar razonamientos jurídicos que pongan de manifiesto la violación de
disposiciones legales por el Juez a quo al apreciar los medios de convicción, precisando también el alcance probatorio de tales medios de prueba, así como la forma en que éstos trascienden en el fallo, pues en caso contrario, es evidente que dichos agravios devienen en inoperantes por insuficientes.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEXTO CIRCUITO.
Así también tiene aplicación por analogía la jurisprudencia visible en la Novena Época, con número de registro: 173593, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo: XXV, Enero de 2007, Tesis: I.4o.A. J/48, página: 2121 que dice:
CONCEPTOS DE VIOLACIÓN O AGRAVIOS. SON INOPERANTES CUANDO LOS ARGUMENTOS EXPUESTOS POR EL QUEJOSO O EL RECURRENTE SON AMBIGUOS Y
SUPERFICIALES. Los actos de autoridad y las sentencias están investidos de una presunción de validez que debe ser destruida. Por tanto, cuando lo expuesto por la parte quejosa o el recurrente es ambiguo y superficial, en tanto que no señala ni concreta algún razonamiento capaz de ser analizado, tal pretensión de invalidez es inatendible, en cuanto no logra construir y proponer la causa de pedir, en la medida que elude referirse al fundamento, razones decisorias o argumentos y al porqué de su reclamación. Así, tal deficiencia revela una falta de pertinencia entre lo pretendido y las razones aportadas que, por ende, no son idóneas ni justificadas para colegir y concluir lo pedido. Por consiguiente, los argumentos o causa de pedir que se expresen en los conceptos de violación de la demanda xx xxxxxx o en los agravios de la revisión deben, invariablemente, estar dirigidos a descalificar y evidenciar la ilegalidad de las consideraciones en que se sustenta el acto reclamado, porque de no ser así, las manifestaciones que se viertan no podrán ser analizadas por el órgano colegiado y deberán calificarse de inoperantes, ya que se está ante argumentos non sequitur para obtener una declaratoria de invalidez.
CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA ADMINISTRATIVA DEL PRIMER CIRCUITO.
En razón de lo anterior, al no haber justificado el apelante el contrato de comodato en el que basa su defensa, son desacertados los puntos de queja, donde alude que al emitir el juez natural el fallo, se violaron en su perjuicio los artículos 2147 , 2161, 2162, 2163 y 2166 fracción I y IV del Código Civil del Estado, pues dichos dispositivos jurídicos regulan lo relativo al contrato de comodato, por lo que argumenta que las disposiciones que rigen el Juicio de terminación de contrato de arrendamiento o desahucio, se aplicaron en forma errónea e incorrectamente al juicio de terminación de comodato; apreciaciones que son erróneas, ya que como acertadamente lo señaló el resolutor el juicio que nos ocupa es de terminación de contrato de arrendamiento, al haber justificado al actora la existencia de la relación contractual con su demandado, y no de la terminación de un contrato de comodato, como lo pretende el reo, pues el sumario no demostró el mismo; por ende, la sentencia materia del recurso de apelación esta debidamente fundada y motivada, al resolver sobre la terminación del contrato de arrendamiento, acción que como se verá más adelante al hacer el estudio de oficio de la acción en términos del artículo 87 del Enjuiciamiento Civil del Estado de Jalisco es procedente.
Tiene aplicación la jurisprudencia con número de registro: 176,546, Novena Época, Instancia: Primera Sala, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXII, Diciembre de 2005, Tesis: 1 a./J. 139/2005, página: 162 que dice:
FUNDAMENTACIÓN Y MOTIVACIÓN DE LAS RESOLUCIONES JURISDICCIONALES, DEBEN ANALIZARSE A LA LUZ DE LOS ARTÍCULOS 14 Y 16 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS,
RESPECTIVAMENTE. Entre las diversas garantías contenidas en el segundo párrafo del artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, sustento de la garantía de audiencia, está la relativa al respeto de las formalidades esenciales del procedimiento, también conocida como de debido proceso legal, la cual se refiere al cumplimiento de las condiciones fundamentales que deben satisfacerse en el procedimiento jurisdiccional que concluye con el dictado de una resolución que dirime las cuestiones debatidas. Esta garantía obliga al juzgador a decidir las controversias sometidas a su conocimiento, considerando todos y cada uno de los argumentos aducidos en la demanda, en su contestación, así como las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, de tal forma que se condene o absuelva al demandado, resolviendo sobre todos los puntos litigiosos materia del debate. Sin embargo, esta determinación del juzgador no debe desvincularse de lo dispuesto por el primer párrafo del artículo 16 constitucional, que impone a las autoridades la obligación de fundar y motivar debidamente los actos que emitan, esto es, que se expresen las razones de derecho y los motivos de hecho considerados para su dictado, los cuales deberán ser reales, ciertos e investidos de la fuerza legal suficiente para provocar el acto de autoridad. Ahora bien, como a las garantías individuales previstas en la Carta Magna les son aplicables las consideraciones sobre la supremacía constitucional en términos de su artículo 133, es indudable que las resoluciones que emitan deben cumplir con las garantías de debido proceso legal y de legalidad contenidas en los artículos 14 y 16 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Así, la fundamentación y motivación de una resolución jurisdiccional se encuentra en el análisis exhaustivo de los puntos que integran la litis, es decir, en el estudio de las acciones y excepciones del debate, apoyándose en el o los preceptos jurídicos que permiten expedirla y que establezcan la hipótesis que genere su emisión, así como en la exposición concreta de las
circunstancias especiales, razones particulares o causas inmediatas tomadas en consideración para la emisión del acto, siendo necesario, además, que exista adecuación entre los motivos aducidos y las normas aplicables al caso.
Por lo que respecta al punto de queja donde se duele de la valoración de la confesional que hizo en su contestación de demanda, argumentando que la parte actora en los puntos número 8 ocho y 9 nueve de los hechos de la demanda le reclama el pago xx xxxxxx, y que él a contestar esos hechos señaló que no adeuda rentas porque no existen en un contrato de comodato, y solo cubre los correspondientes gastos de mantenimiento del lugar.
Agravio que resulta INFUNDADO ello en virtud de que como acertadamente lo señaló el juez, al dar contestación a los hechos 8 ocho y 9 nueve de la demanda, tácitamente esta reconociendo un arrendamiento, ya que en los referidos hechos la parte actora xxxxx que:
“8.- Debo decir que durante el tiempo que el ahora demandado estuvo como arrendatario de la finca ahora en Litis, siempre se retrasó en el pago de las rentas y posteriormente dejó de cubrirlas; razón por lo que se le reclama el pago de las mismas, a partir dela renta de Septiembre de 2017, así como el respetivo interés moratorio pactado en el contrato fundatorio de la acción.
Asimismo es por lo que le solicito se requiera del pago de dichas rentas, y en caso de no hacerlo, se le embarguen bienes de su propiedad que xxxxxx para garantizar esta prestación.
9.- De igual forma, los ahora demandados deberán acreditar estar al corriente en el pago de energía eléctrica y agua del local arrendado o en su defecto hacer dicho pago en
el momento requerido, dado a que se comprometió a dicho concepto en la cláusula quinta del contrato fundatorio de la presente acción y en caso de no hacerlo, se le embarguen bienes de su propiedad que xxxxxx a garantizar esta prestación.”
Y al dar contestación a la demanda el hoy recurrente señala que:
“8.- En relación a este hecho lo niego rotundamente ya que como lo he venido refiriendo con anterioridad, las mensualidades por dicho inmueble se han generado se las he cubierto hasta la fecha corriente a la señora * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *, quien es con quien firme dicho contrato de comodato y no con al que pretende y no con la que pretende sorprender con diverso contrato a Vuestra Señoría.
9.- En el mismo sentido y en cuanto a este hecho niego tener algún adeudo por los servicios consumidos ya que como lo refería con antelación, yo le cubría el consumo de los mismos a mi comodante * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * ya que como reitero que como no soy el único que detenta el inmueble ya que existen dos inquilinos dentro del inmueble, yo cubría mis adeudos y los cubría directamente a la señora * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * *.”
Se coincide con el juez A Quo que al dar contestación a los hechos ocho y nueve, si bien el demandado alude a un contrato de comodato, implícitamente está reconociendo un arrendamiento, pues señala que: “ las mensualidades por dicho inmueble se han generado se las he cubierto hasta la fecha corriente a la señora * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * *”, es decir, reconoce y afirma que paga por el uso del inmueble, y si bien, dice que a una diversa persona y a virtud de un comodato, como se dijo con antelación, no justificó en el procedimiento la existencia del referido comodato, lo
que si está justificado por así haberlo confesado expresamente al dar contestaron a la demanda es que ha pagado por el uso del inmueble, lo que se traduce en un arrendamiento y no un comodato, como erróneamente lo quiere hace creer, ello si se toma en cuenta, que de acuerdo a la naturaleza de ambos contratos, los dos son traslativos de uso, pero por el uso en el arrendamiento se paga un precio, mientras que en el comodato es gratuito, como se infiere de los numerales 1980 y 2147 del Código Civil del Estado de Jalisco que establecen:
“Artículo 1980.- Es arrendamiento aquél contrato por virtud del cual, las dos partes contratantes se obligan recíprocamente; una de ellas, denominada arrendador, a permitir el uso o goce temporal de un bien; y la otra, llamada arrendatario, a pagar por ese uso o goce, un precio cierto.
Artículo 2147.- Existe el contrato de comodato cuando una persona llamada comodante se obliga a conceder gratuita y temporalmente el uso de un bien no fungible, a otro denominado comodatario quien contrae la obligación de restituirlo individualmente
Por ende, cuando el codemadado * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * contesta los hechos 8 y 9 de la demanda y esgrime como defensa que esta al corriente en el pago, de las rentas que se le reclaman en los referidos hechos, como acertadamente lo consideró el juez natural, está reconociendo que posee el bien materia del juicio a virtud de un arrendamiento y no de un comodato, contrato de comodato que no justifico en actuaciones judiciales, de lo que resulta INFUNDADO este punto de queja.
Tiene aplicación por lo que informa la tesis visible en la Novena Época, con número de registro: 193486, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo X, Agosto de 1999 , Tesis: XI.2o.82 C, página: 735 que dice:
COMODATO, CONTRATO DE. NO ES DABLE TENERLO POR ACREDITADO POR EXCLUSIÓN DE OTROS ACTOS JURÍDICOS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MICHOACÁN). De
conformidad con lo dispuesto por el artículo 2350 del Código Civil del Estado, el comodato es un contrato por el que una de las partes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible, en tanto que la otra contrae el deber de restituirlo individualmente. De ello se sigue que la existencia de dicho contrato no es factible establecerla mediante la exclusión de otros actos jurídicos no acreditados por el demandado, cuenta habida que merced a los principios dispositivo y de igualdad procesal que imperan en el proceso civil, la carga de la prueba incumbe a quien invoca en su favor una relación de derecho o una determinada situación jurídica. De ahí que si el actor es quien afirma que entre él y el reo existe un contrato de esa índole, era necesario que, para tenerlo por acreditado, demostrara, a través de los medios idóneos, que hubo de su parte la voluntad de conceder el uso gratuito del bien en disputa y que su oponente se obligó a restituírselo individualmente, por ser éstos los elementos configurativos de tal contrato, en términos del normativo al principio citado; máxime que existen otro tipo de consensos por los cuales una persona puede recibir de otra la posesión derivada de un determinado bien, tales como el depósito, el usufructo, la aparcería, el arrendamiento, etcétera, y no solamente a través del comodato.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL DÉCIMO PRIMER CIRCUITO.
ESTUDIO DE LA ACCIÓN.- Al haberse analizado de oficio los presupuestos procesales, y coincidir con el resolutor en que fueron acreditado por la actora, se
procederá a hacer el estudio de oficio de la acción en términos del artículo 87 del Enjuiciamiento Civil del Estado de Jalisco, de la demanda se advierte que la parte actora la C. * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * ejercitó la terminación de contrato de arrendamiento por haber fenecido el término y por la falta de pago xx xxxxxx.
La | acción | de | TERMINACIÓN | DE |
ARRENDAM | XXXXX | tiene | su fundamento | en lo |
dispuesto por los artículos 2140 fracción I, 2141 del Código Civil y 683 fracciones I y III del Código de Procedimientos Civiles ambos ordenamientos del Estado de Jalisco, que establecen:
“Artículo 2140.- El arrendamiento puede terminar:
I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley o por estar satisfecho el objeto para el que fue arrendado el bien;
II. Por convenio expreso; III. Por nulidad;
IV. Por confusión;
V. Por pérdida o destrucción total del bien arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor;
VI. Por rescisión;
VII. Por expropiación del bien arrendado hecha por causa de utilidad pública; y
VIII. Por evicción del bien dado en arrendamiento.
Artículo 2141.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se atenderá a las disposiciones del capítulo I de este título.
Artículo 683.- El juicio sumario por desocupación procede, cuando se funda:
I. En el vencimiento del término estipulado en el contrato;
II. En el cumplimiento del plazo que fija el Código Civil para la terminación del arrendamiento por tiempo indefinido;
III. En la falta de pago de pensiones;
IV. En caso de muerte del usufructuario; y
V. En caso de muerte del comodatario o cuando así lo solicite el comodante si no está determinado el uso o plazo xxx xxxxxxxx.
Artículo 684.- Para que surta efectos de oposición del arrendador a la continuación de la ocupación del inmueble por el arrendatario, la demanda en que se ejercite la acción de terminación de contrato por tiempo definido deberá presentarse dentro de los treinta días naturales siguientes al vencimiento del mismo.”
De los dispositivos jurídicos antes citados, se desprende que los elementos de la acción de terminación de contrato por tiempo definido, son los siguientes: a) la existencia de un contrato de arrendamiento; b) que el plazo por el que se celebró el contrato haya fenecido y c) que la demanda se presente dentro de los treinta días naturales siguientes al vencimiento del mismo.
Tiene aplicación la tesis visible en la Octava Época, con número de registro: 229830, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo II, Segunda Parte-1, Julio-Diciembre de 1988, página: 119 que dice:
ARRENDAMIENTO, TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE. ELEMENTOS DE LA ACCIÓN. (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA).
Los elementos de la acción de desocupación por terminación de contrato de arrendamiento, son los siguientes: a) la existencia de un contrato de arrendamiento; b) que el plazo por el que se celebró el contrato haya fenecido. Por tanto, si el contrato de arrendamiento aún continúa vigente en el momento de ejercitarse dicha acción, la misma no puede declararse probada, por falta de uno de sus requisitos esenciales, máxime si se considera que el artículo 190, fracción I, del Código de Procedimientos Civiles para el estado, establece expresamente la improcedencia de una acción de terminación de contrato de arrendamiento, cuando ésta se ejercita antes del vencimiento del mismo; siendo pertinente señalar que esto debe ser estimado de oficio por el juzgador.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Del cúmulo de pruebas que le fueron desahogadas a la parte actora, tanto en lo individual como de manera concatenada en términos del artículo 418 del Código de Procedimientos Civiles del Estado se coincide con el natural en que la actora acreditó la acción puesta en ejercicio, al justificar los elementos de la acción de terminación de contrato por tiempo definido, en virtud de que a) la existencia de un contrato de arrendamiento, quedó justificada con el contrato de arrendamiento de fecha 01 primero de enero del año 2017 dos mil diecisiete que celebraron la C. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * como arrendador y el C. * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * quien compareció como arrendatario y el C. * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * quien se obligó solidariamente con el arrendatario como xxxxxx, mismo que exhibió la actora como fundatorio de la acción, acuerdo de voluntades del cual se desprende que en la cláusula tres las partes pactaron que el término del contrato sería de 12 doce meses forzoso para ambas
partes, e iniciaría el día 01 primero de enero del año 2017 dos mil diecisiete y terminaría el día 01 primero de enero del año 2018 dos mi dieciocho, por lo que al día 23 veintitrés de enero del año 2018 dos mil dieciocho, fecha en que la actora * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * presentó la demanda ante la Oficialía de partes del Consejo de la Judicatura del Estado de Jalisco, dicho plazo ya había fenecido, además que lo hace dentro de los treinta días naturales siguientes al vencimiento del mismo, documental privada que tiene valor probatorio pleno en términos del artículos 403 del Enjuiciamiento Civil del Estado, ya que si bien fue objetado por el codemandado el C. * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * *, le hizo en el sentido de que nunca fue notificado por la señora * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * ni legalmente ni por alguna otra autoridad, respecto del contrato que firmó con su arrendadora, por lo que dice es nula dicha prueba, objeción que no fue justificada por el reo, ya que no allegó al sumario otro contrato que hubiera celebrado con la señora * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * *, además de que dicha objeción es contradictoria en sí misma, pues por un lado alude a un contrato de comodato, luego refiere uno de arrendamiento, ya que xxxxx que firmó un contrato con su arrendadora; documental privada que se robustece con la confesional de posiciones del codemandado el C. * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * la cual se desahogó en la audiencia de pruebas y alegatos del día 05 cinco xx xxxxx del año 2018 dos mil dieciocho ( foja 48 ) donde al ser cuestionado en el sentido de que si celebró contrato de arrendamiento, en calidad de “ARRENDATARIO”, con la C. * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * respecto del inmueble ubicado en * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * *-* * * * * * * *, * * * * * * * * * * * * * * * *
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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * *, * * * * * * * *, de acuerdo a lo pactado el contrato de arrendamiento de fecha 01 de Enero del 2017 dos mil diecisiete y se solicitó se le mostrara el mismo, una vez que se le puso a la vista contestó que sí era cierto; y con la confesional ficta del demandado C. * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * *, al no haber dado contestación a la misma, en términos de los artículos 279, 722 y 399 del ordenamiento legal en cita.
Tiene aplicación la jurisprudencia visible en al Novena Época, con número de registro: 173803, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, Diciembre de 2006, Tesis: I.6o.C. J/51, página: 1104 que dice:
CONFESIÓN FICTA EN EL PROCEDIMIENTO CIVIL. LA FALTA DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA NO IMPLICA LA ACEPTACIÓN DE LAS PRETENSIONES RECLAMADAS POR LA ACTORA, SINO SÓLO UNA PRESUNCIÓN QUE, PARA CONSTITUIR PRUEBA PLENA, DEBE ADMINICULARSE CON OTROS MEDIOS
PROBATORIOS. La falta de contestación de la demanda, no implica la aceptación de las pretensiones reclamadas por la actora, sino que sólo se trata de una presunción, la cual para constituir prueba plena debe ser adminiculada con otros medios que la favorezcan, dado que si bien es cierto que a la confesión derivada de la falta de contestación no debe negársele valor probatorio, también lo es que no puede reconocerse que, por sí sola sea bastante para justificar la acción ejercitada pues, un indicio
de esa naturaleza, originaría que se tuvieran por reconocidos presuntivamente los hechos aducidos no contestados, cuando esa situación no es suficiente para dar fundamento a cada uno de los elementos de la referida acción y, por tanto, tampoco puede tenerse por probada únicamente con dicha confesión.
SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Así como la jurisprudencia con número de registro: 167,289, visible en la Novena Época, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo: XXIX, Mayo de 2009, Tesis: I.3o.C. J/60, página: 949 que dice:
CONFESIÓN FICTA. PUEDE POR SÍ SOLA PRODUCIR VALOR PROBATORIO PLENO, SI NO SE DESTRUYE SU EFICACIA CON PRUEBA
EN CONTRARIO. La correcta valoración de la prueba de confesión ficta debe entenderse en el sentido de que establece una presunción favorable al articulante y contraria a los intereses de la absolvente, que debe de ser destruida con prueba en contrario y en tanto no se advierta algún elemento de convicción que desestime la confesión ficta, ésta puede adquirir la eficacia suficiente para demostrar los hechos que se pretendieron probar en el juicio respectivo, sin que sea obstáculo a lo anterior la circunstancia de que al contestar la demanda la parte demandada hubiera negado los hechos en que se apoyó esa pretensión, toda vez que el silencio del absolvente quien se niega de alguna manera por su incomparecencia a ser interrogado y a prestar espontáneamente su declaración en relación con los hechos sobre los que se le cuestionan, es demostrativo de la intención de eludir la contestación de hechos fundamentales controvertidos en el juicio respectivo.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
De igual forma, quedó demostrada la acción de de pago de las rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta la desocupación y entrega del inmueble materia del contrato de arrendamiento, que reclamó la actora en el inciso c) de su demanda, y para cuya procedencia no es necesario que se demuestre que el deudor se constituyó en xxxx, y que se hizo el requerimiento previo al demandado del pago de las rentas, ya que en este caso, el emplazamiento legalmente hace las veces de requerimiento, supuesto que la acción de pago xx xxxxxx es autónoma e independiente, al estar encaminada estrictamente a obtener que los demandados cubran el pago de las mensualidades vencidas, por haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado, pues debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectúo del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, ya que del contrato basal antes revalorado, se desprende que en cuanto a la obligación de pago el arrendatario * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * se obligó a pagar a la arrendadora * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por concepto xx xxxxx mensual la cantidad de
$13,000.00 (TRECE MIL PESOS 00/100 MONEDA
NACIONAL), cual debería ser pagada por el arrendatario en forma anticipada, los días 01 uno de cada mes, en el domicilio de la arrendadora y/o depositando a la cuenta número * * * * * * * * del *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * a nombre de * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *; por lo que en términos de los artículos 1577, 1593, 1594, 2005 y 2007 del Código Civil del Estado de Jalisco que señalan:
“Artículo 1577.- Pago o cumplimiento es la entrega del bien o cantidad debida, o la prestación de hacer o no hacer que se hubiere prometido.
Artículo 1593.- El pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado; y nunca podrá hacerse parcialmente sino en virtud de convenio expreso o por disposición xx xxx.
Sin embargo, cuando la deuda tuviese una parte líquida y la otra ilíquida, podrá exigir el acreedor y hacer el deudor el pago de la primera sin esperar a que se liquide la segunda.
Artículo 1594.- El pago se hará en el tiempo designado en el contrato, exceptuando aquellos casos en que la ley permita o prevenga expresamente otra cosa.
Artículo 2005.- El arrendatario está obligado a:
Satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos
Artículo 2007.- La renta será pagada en el lugar convenido o a falta de convenio, en el lugar en que le sea entregado el bien al arrendatario. La renta deberá pagarse en el tiempo convenido, y a falta de éste por meses vencidos, en tratándose de inmuebles y por quincena vencida, en caso de muebles o intangibles.”
Dispositivos jurídicos que interpretados armónicamente se infiere que el arrendatario está obligado a satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos, en el caso particular, en el contrato de arrendamiento fundatorio de la acción si se convino la
forma y tiempo, ya que acordaron que sería por mensualidades adelantadas el día 01 uno de cada mes, vía efectivo a la arrendadora en su domicilio o vía deposito bancario, como se desprende de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento fundatorio.
Por lo que al haber justificado la actora la existencia de la relación contractual habida entre las partes con el contrato de arrendamiento, así como la obligación del inquilino de pagar la renta y de precio cierto, y al haberle requerido de pago por medio del emplazamiento a juicio, sin que la parte demandada hubiera justificado que se encuentra al corriente en el pago, como tenía la carga de la prueba en términos del artículo 286 del Enjuiciamiento Civil del Estado, se declara procedente la acción de pago ejercitada por la actora, pues no allegó al sumario prueba alguna para demostrar el pago, no obstante que al dar contestación al hecho 08 ocho de la demanda señaló que había cubierto las mensualidades que dicho inmueble había generado.
Lo anterior de acuerdo con la jurisprudencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, localizable en la página 63, Tomo XXII, diciembre de 2005, de la Novena Época del Semanario Judicial de la Federación, cuyo sumario, a la letra dice:
“ARRENDAMIENTO. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO Y EL RECLAMO DE LAS RENTAS INSOLUTAS, SON ACCIONES INDEPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA. La
acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da
derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados, dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil. Por otro lado, la acción de pago xx xxxxxx, no está encaminada estrictamente a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la xxxx del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago xx xxxxxx, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259 , fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.”
Tiene aplicación la jurisprudencia visible en la Novena Época, con número de registro: 173953, Instancia: Primera Sala, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIV, Noviembre de 2006, Tesis: 1 a./J. 66/2006 , página: 102 que dice:
ARRENDAMIENTO. PARA SU PROCEDENCIA, LA ACCIÓN DE PAGO DE LAS RENTAS INSOLUTAS NO REQUIERE QUE SE ACREDITE QUE EL ARRENDATARIO SE CONSTITUYÓ EN
XXXX. La acción de pago xx xxxxxx no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la xxxx del
arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago xx xxxxxx, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.
Por los motivos antes expuestos, quienes esto resolvemos coincidimos con el juez natural en que la parte actora justificó los presupuestos procesales y la acción de terminación de contrato y de pago xx xxxxxx ejercitadas en su demanda, al haber realizado el estudio de oficio de los mismos, en términos del artículo 87 del Enjuiciamiento Civil del Estado.
En razón de lo anterior al resultar INOPERANTES E INFUNDADOS los agravios para revocar la sentencia que se recurre, lo procedente será CONFIRMARLA en todos sus términos.
V. Finalmente, y por existir dos Sentencias conformes de toda conformidad en su parte resolutiva, con fundamento en la fracción II del artículo 142 en relación con el 640 del Código de Procedimientos
Civiles del Estado, se condena al apelante a pagar a su contraria las costas de segunda instancia, las que de oficio se regulan en la cantidad $7,800.00 (SIETE MIL OCHOSCIENTOS PESOS 00/100 MONEDA
NACIONAL), cifra que resulta ser el 5% cinco por ciento de la suma de un año xx xxxxxx, lo que se considera el interés del negocio en los términos del artículo 162 del Ordenamiento Legal en cita.
Tiene aplicación la jurisprudencia visible en la Novena Época, con número de registro: 168167, Tribunales Colegiados de Circuito, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XXIX, Enero de 2009, Tesis: III.1o.C. J/47, página: 2417 que dice:
COSTAS. FIJACIÓN DE SU CUANTÍA EN NEGOCIOS DE ARRENDAMIENTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO).
De la interpretación de los artículos 162 y 640 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Jalisco se concluye que es aplicable el segundo párrafo del primero de los numerales mencionados para definir el monto de las costas en los juicios de arrendamiento, toda vez que establece el lineamiento a seguir para determinar la cuantía de tales negocios y, en general, cuando se reclama el cumplimiento de prestaciones periódicas; siendo tales reglas también aplicables al tema de las costas, porque el capítulo que las regula no contiene disposición a ese respecto.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
Por lo anteriormente expuesto y fundado en derecho, con apoyo en lo previsto por los artículos 422, 423, 424, 425, 426, 427, 428, 429 y 430 del
Código de procedimientos Civiles del Estado de
Jalisco, se resuelve en definitiva conforme a las siguientes:
X X X X X X X X X X X E S:
PRIMERA: INOPERANTES E INFUNDADOS
resultaron los agravios expresados por la parte apelante * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * en su calidad de parte demandada, en consecuencia:
SEGUNDA: Se CONFIRMA la sentencia pronunciada el día 09 nueve xx Xxxxxx del año 2018 dos mil dieciocho, por el Juez Quinto de lo Civil del Primer Partido Judicial del Estado de Jalisco, dentro del juicio Civil Sumario, ventilado bajo expediente número 57/2018, promovido por * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * *, en contra de *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * *, * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * * * *.
TERCERA: Por existir dos Sentencias conformes de toda conformidad en su parte resolutiva, con fundamento en la fracción II del artículo 142 en relación con el 640 del Código de Procedimientos Civiles del Estado, se condena al apelante a pagar a su contraria las costas de segunda instancia, las que de oficio se regulan en la cantidad de $7,800.00 (SIETE MIL OCHOCIENTOS PESOS 00 /100 MONEDA NACIONAL).
CUARTA: Remítase testimonio de la presente resolución y constancias de las notificaciones, autos y documentos al Juzgado de su procedencia y en su oportunidad archívese el presente como negocio concluido, ello acorde a lo dispuesto por el artículo 478 del cuerpo xx xxxxx en cita.-
NOTIFÍQUESE.
Así lo resolvieron y firman los integrantes de la Novena Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, Magistrados Licenciados XXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX (PONENTE), XXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXX y XXXX XXXXXXX XXXXXXX
XXXXXXXXX, actuando ante el Secretario de Acuerdos, Licenciado XXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXX, quien autoriza y da fe.-
LPH/mecg.
MAGISTRADA PRESIDENTA XXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX.
MAGISTRADA XXXXXXXX XXXXXXXXX XXXXXXXX XXXXXXX.
MAGISTRADO XXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXXX.
SECRETARIO DE ACUERDOS XXXX XXXXXXX XXXXXXX XXXXXXXX.