Tavanomaiset ehdot. Kunnallistekniikkaan kuuluvat kadut ja muut yleiset alueet, vesi- ja jätevesihuollon jär- jestäminen sekä johdot, kaapelit ja putket. Kunnallistekniikka toteutetaan asemakaavan mahdollistamalla tavalla tarkempien suunnitelmien mukaisesti. Aineiston perusteella kunnallistekniikan pääperiaate on, että kunta vastaa kunnallistekniikan suunnittelusta ja rakentamisesta sekä näistä liittyvistä kustannuksista aina luovutettujen kiinteistöjen ra- joille asti. Kunnasta riippumatta tämän ehdon perusperiaatteet ovat samoja. Kaupunki vastaa sopimusaluetta palvelevien yleisten alueiden suunnittelusta ja rakenta- misesta ja myös näiden alueiden kunnossapidosta sen jälkeen, kun alueet on rakennettu. Kaupungilla on tämän toteuttamisessa täysin vapaa aikataulu, mutta monissa sopimuk- sissa todetaan, että ”kaupunki pyrkii toteuttamaan alueen kunnallistekniset työt alueen asuntorakentamisen toteuttamisen kannalta toivottavassa aikataulussa”. Tämän perus- teella voidaan todeta, että kunnat voivat tilanteen mukaan toimia vuokralaisen kannalta suotuisasti, mutta voivat myös toimia vuokralaisen kannalta epäedullisesti. Vuokralainen myös tämän ehdon mukaan sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten johtojen, laitteiden ja niiden kiinnikkeiden sijoittami- sen vuokra-alueelle, sen yli ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Kunnat saavat tämän ehdon avulla tehdä kaikki aikaisemmin mainitut toimenpiteet korvauksetta, mutta kunnilla on velvollisuus korvata tästä aiheutuvat suoranaiset haitat ja vahingot erikseen tehtävän so- pimuksen mukaisesti. Ehdon mukaan kaupunki myös varaa oikeuden perustaa korvauksetta sopimusalueelle kaavan mukaiset rasitteet edellä mainituista kunnallisteknisistä asioista kiinteistörekiste- riin vuokralaista enempää kuulematta. Kunta siis hoitaa kaikki uuden kunnallistekniikan rakentamisen ja suunnittelun sekä näistä koituvat maksut. Kuitenkin, jos vuokra-alueella on jo entuudestaan vanhaa kunnal- listekniikkaa, kuten johtoja tai putkia, on vuokralainen velvollinen omalla kustannuksel- laan siirtämään nämä asemakaavan mukaisesti. Ehdot kunnallistekniikasta ovat siis kaikissa kunnissa lähes identtisiä. Eroavaisuuksia löytyy lähinnä vain ehdon muotoilusta ja maksuista. Koska kunnallistekniikan suunnit- telu ja rakennus on kokonaan kunnan vastuulla ja asemakaavan merkittyä, saadaan siitä helposti yhtenäinen ja hyvin toimiva koko asemakaava alueella.
Tavanomaiset ehdot. Ehto kiinnityksestä on hyvin samanlainen kaikissa tutkituissa vuokrasopimuksissa kun- tien välillä. Erot näissä ehdoissa muodostuu toimielimistä, jotka saavat toimia tämän eh- don perusteella. Näitä nimiä ei kuitenkaan voida tässä tutkimuksessa mainita. Toinen ero ehtojen välillä on kiinnityksen suuruus. Seitsemällä vuokrasopimuksella 18:sta on kiin- nityksen enimmäismääräksi kirjattu vuotuisen vuokranmaksun kolminkertaiseen mää- rään asti. Yhden kunnan sopimuksissa (sopimuspohjia) on jätetty summa kohta tyhjäksi ja kolmessa sopimuksessa summaksi on ilmoitettu tietty kiinteä summa. Yhdessä sopi- muksessa kiinnityksen enimmäismäärä on vuosivuokran nelinkertainen määrä. Esimerkki ehdosta, joka on samanlainen kaikissa vuokrasopimuksissa edellä mainittuja eroja lukuun ottamatta: Kaikissa tutkituissa vuokrasopimuksissa ei ole erikseen panttaussitoumusehtoa vaan se on yhdistetty kiinnitysehdon kanssa. Kuten kiinnitysehto myös panttaussitoumus on hy- vin samanlainen kaikkien tutkittujen kuntien vuokrasopimuksien välillä: Tämän pantin nojalla vuokranantajalla on oikeus hakea saatavansa parhaaksi katsomalla tavalla, jos vuokralainen jättää vuokrasopimukseen perustuvat erääntyneet maksut mak- samatta tai jos vuokralainen ei noudata vuokrasopimukseen perustuvia velvoitteitaan. Voidaan todeta, että nämä toimivat täysin samalla tavalla, kuin vakuusehto, vaikkakin muodollisuudet ovat näissä erilaiset. Pantit ja vakuudet toimivat käytännössä ”etukäteis- maksuna”, jos vuokralainen laiminlyö velvoitteitaan tai jättää sopimuksen maksuja mak- samatta. Voidaan olettaa, että jos vuokranantaja käyttää oikeuttaan hakea pantin nojalla saataviaan, on vuokralainen velvollinen uusimaan tämän kiinnityksen samalla tavalla, kuin vakuuksien uusimisessa.
Tavanomaiset ehdot. Vuokrasopimuksien kohdalla vain neljä kuntaa 13:sta tutkitusta kunnasta on lisännyt so- pimuksiin kyseisen ehdon. Vuokrasopimuksissa vakuus annetaan vuokran suorittamisen ja muiden vuokrasopimus- ehtojen ja velvollisuuksien täyttämisen vakuudeksi. Vuokrasopimuksien vakuus käyte- tään ensisijaisesti mahdollisiin vahingonkorvauksiin sekä sopimussakkojen maksami- seen, jos ne ovat tähän riittävän suuria. Näin ollen sopimussakot pystytään maksamaan, vaikka vuokralainen ei olisi maksukykyinen sillä hetkellä. Kaksi kuntaa neljästä ilmoittaa vakuuden yllä mainitulla tavalla vuosivuokraan sidonnai- sena. Toiset kaksi kuntaa ei ilmoita vuokrasopimuksissa vakuuden suuruutta, näissä va- kuusehto on kirjattu seuraavasti: Vakuudet ovat tällöin kaupungin hyväksymiä summia, mutta tarkkaa summa on tapaus- kohtaista, jota ei näihin sopimuksiin ole merkitty. Kuitenkin toisen yllä mainitun ehdon perusteella voidaan päätellä, että nämäkin vakuudet ovat vähintään yhden vuosivuokran suuruisia. Tutkituissa kiinteistökaupoissa ja maankäyttösopimuksissa vakuus on yhtä sopimusta lu- kuun ottamatta kiinteitä summia (ei ole sidottu vuokraan tai kauppasummaan). Kiinteis- tökaupoissa ja osassa maankäyttösopimuksista vakuus on voimassa siihen saakka, että kauppasumma tai maankäyttömaksut ovat kokonaisuudessaan maksettu, jolloin kaupunki palauttaa vakuuden. Maankäyttösopimuksissa on myös tämän lisäksi samoja ehtoja vuok- rasopimuksien kanssa vakuuden palauttamisesta, eli silloin kun sopimus päättyy. Toteu- tussopimuksissa vakuudet ovat voimassa siihen asti, kunnes maa-alue on sopimuksen mu- kaan rakennettu täysin valmiiksi. Vuokrasopimuksissa vakuus palautettaan vasta vuokra- ajan päättyessä, näin saadaan varmistettua, että vuokra-ajan päättymiseen liittyvät ehdot täytetään, kuten alueen siivous.
Tavanomaiset ehdot. Ensimmäisenä tarkasteltavana ehtona on vuokrasopimuksien puustoon ja maa-ainekseen liittyvät ehdot. Aluksi ehdossa määritellään kenelle vuokra-alueella oleva puusto ja/tai maa-ainekset kuuluvat vuokra-aikana. Yleisin ehto on seitsemällä kunnalla kymmenestä, jossa puusto siirtyy vuokralaisen hallintaan vuokraoikeuden mukana vuokra-ajaksi. Täl- löin ennen vuokrasopimuksen tekoa kaupunki on kuitenkin oikeutettu poistamaan tontilla kasvavaa puustoa. Kaikista kymmenestä kunnasta kolmen kunnan vuokrasopimuksien mukaan vuokralainen saa kaataa tontilla sijaitsevia puita ilman vuokranantajan lupaa ja lopuissa seitsemässä kunnassa puita ei saa kaataa ilman kaupungin lupaa, vaikka puut olisivatkin vuokranan- tajan omaisuutta tai hallinnassa. Tähän poikkeuksena ovat puut, jotka aiheuttavat varaa turvallisuudelle tai ne ovat rakennuksien, kulkuteiden tai johtoalueiden edessä, maan- käyttö- ja rakennuslain edellyttämien lupien mukaan. Ehdon mukaan puusto on tarpeelli- sin osin suojattava rakennustöiden ajaksi. Tutkituissa kauppakirjoissa puusto siirtyy ostajalle kaupan yhteydessä, kaupunki kuiten- kin pidättää oikeuden omalla kustannuksellaan kaataa tarvittavat puut kunnallistekniikan toteutumista varten. Ostaja ei voi vaatia korvausta mahdollisista kaupungin tässä tarkoi- tuksessa kaatamista puista.
Tavanomaiset ehdot. 28 5.8.3 Poikkeukset 29 5.8.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 30
Tavanomaiset ehdot. 34 5.11.3 Poikkeukset 35 5.11.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 35 5.12 Kiinnitykset ja pantit 35 5.12.1 Tutkittu aineisto 36 5.12.2 Tavanomaiset ehdot 36 5.12.3 Poikkeukset 37
Tavanomaiset ehdot. 39 5.14.3 Poikkeukset 39 5.14.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 40 5.15 Kunnossapito 40 5.15.1 Tutkittu aineisto 40 5.15.2 Tavanomaiset ehdot 41 5.15.3 Poikkeukset 42 5.15.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 42 5.16 Energiatehokkuus 42 5.16.1 Tutkittu aineisto 42 5.16.2 Tavanomaiset ehdot 42 5.16.3 Poikkeukset 43 5.16.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 43 5.17 Vahinkotapahtuma 44 5.17.1 Tutkittu aineisto 44 5.17.2 Tavanomaiset ehdot 44 5.17.3 Poikkeukset 44 5.17.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 44 5.18 Pysäköinti 45 5.18.1 Tutkittu aineisto 45 5.18.2 Tavanomaiset ehdot 45 5.18.3 Poikkeukset 45 5.18.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 45 6 Johtopäätökset 46 6.1 Yhteenveto 46 6.2 Jatkotutkimusmahdollisuudet 47 Lähdeluettelo 49 EK Euroopan komissio EYVL Euroopan yhteisöjen virallinen lehti HE Hallituksen esitys HL Hallintolaki (434/2003) muutoksineen (854/2020) XxxxxX Xxxxxxxxx (410/2015) muutoksineen (883/2020) MK Maakaari (540/1995) muutoksineen (338/2020) MRL Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) muutoksineen (734/2020) MVL Maanvuokralaki (258/1966) muutoksineen (670/2019) OikTl Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (228/1929) muutoksineen (128/2004) PL Suomen perustuslaki (731/1999) muutoksineen (817/2018)
Tavanomaiset ehdot. Vuokra-ajan päätyttyä useimpien kuntien linjauksissa ja sopimuksissa tontti yleisesti voi- daan vuokrata vuokralaiselle uudelleen samalla vuokra-ajalla ja samoilla vuokraehdoilla, kuin millä alkuperäinen sopimus oli tehty. Tässä vaiheessa kunnat kuitenkin tekevät ko- rotuksia vuokraan sen hetkisen markkinatason perusteella. Muutamassa kunnassa tästä poiketen vuokrasopimukset jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina määräaikaisen vuokra- sopimuksen päätyttyä. Vuokrasopimuksien keskimääräinen vuokra-aika on 38,33 vuotta. Moni vuokrasopimuk- sista saaduista vuokrasopimuksista oli luonnoksia tai vuokrasopimuspohjia, joten tästä syystä niissä ei ole ilmoitettu vuokra-aikaa. Yritystonttien vuokra-ajat olivat huomatta- vasti keskiarvoa lyhyempiä, 30 vuotta, kun useimmat asuintonttien vuokra-ajat olivat 50 vuotta tai enemmän. Yksikään vuokrasopimuksista ei kuitenkaan ollut yli 60 vuotta. Ai- noat kunnan vuokraamat tontit, jotka olivat alle 30 vuotta, vuokrattiin urheilutoimintaa varten.
Tavanomaiset ehdot. Käyttötarkoitus on ehto, jota käytetään tonttien myynti- ja vuokrasopimuksissa. Tällä eh- dolla määritetään mihin käyttötarkoitukseen luovutettava tontti on käytettävä, esimerkiksi asuintontiksi. Kuten aiemmassa ehdossa myös tässä viitataan usein lakiin. Vuokrasopi- muksien kohdalla käytetään usein maanvuokralain (258/1966) 3 luvun tarkoittamaan asu- mista tai 5 luvun tarkoittamaa yritystoimintaa. Käyttötarkoitusta ilmaisevan ehdon sito- vuus ei kuitenkaan edellytä nimenomaista viittausta maanvuokralakiin. Esimerkiksi eräässä sopimuksessa kyseinen kohta on kirjattu vastaavasti: ”Asuntotarkoituksiin, ilman tontinvuokraoikeutta”. Yleinen ehdon kirjoitusmuoto: Tähän ehtoon on käyttötarkoituksen lisäksi usein lisätty kyseiset kappaleet vuokralaisen velvollisuudesta: ”Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että hänelle on kaikki rakennushank- keen toteuttamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että hän noudattaa lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Nämä kappaleet ovat kunnasta riippumatta kaikissa sopimuksissa lähes identtisiä. Näiden lisäksi sopimuksiin on lisätty kohta, että kunta ei ole korvausvelvollinen eikä vuokran- maksuvelvollisuus pääty, jos näitä viranomaislupia ei saadakaan. Tämä on vuokralaisen kannalta melko huono ehto, mutta kunnan kannalta hyvä. Tällöin pystytään takaamaan, että vuokra-alueelle hankitaan kaikki viranomaisluvat.
Tavanomaiset ehdot. Hulevesien kohdalla on eroavaisuuksia muihin kunnallisteknisiin ehtoihin nähden. Vuok- ralaiset ovat vastuussa kustannuksellaan vuokra-alueelle tulevien hulevesien poisjohta- misesta sekä imeytyksestä. Vastuu hulevesistä on määrätty MRL:n 103 e §:ssä, jonka mukaan kiinteistön omistajaa tai haltija vastaa hulevesien hallinnasta. Tarkoittaen, että tämä vastuun määritteleminen ehdossa on enemmänkin informatiivinen, kuin asioita muuttava. Usein, jos tämä ei ole mahdollista vuokra-alueella ilman aiheuttamatta vahin- koa tai haittaa naapureille voidaan kiinteistö liittää kaupungin hulevesijärjestelmään vuokralaisen kustannuksella.