Tavanomaiset ehdot. Sopimussakot ovat usein sidonnaisia muihin sopimuksen maksuihin kuten vuokraan tai kauppahintaan. Tutkituissa vuokrasopimuksissa, yhtä sopimusta lukuun ottamatta, sopi- mussakot olivat sidonnaisia vuosivuokraan. Vuokrasopimuksissa sopimussakot voidaan jakaa kahteen osioon niiden syiden perus- teella. Ensimmäinen on rakentamisvelvoitteen rikkomisesta tai viivästymisestä tai, jos vuokralainen siirtää vuokraoikeuden rakentamattomana toiselle johtuvat sakot. Toinen osio on sopimuksen muiden ehtojen rikkomisesta johtuvat sakot. Rakentamisvelvoitteesta johtuvat sopimussakot olivat jokaisen kunnan käytössä ja ne ovat huomattavasti suurem- pia, kuin muiden ehtojen rikkomisesta johtuvat sakot. Yleisesti sopimussakon maksaminen ei vapauta vuokralaista vuokrasopimuksen mukai- sista velvollisuuksista, tarkoittaen että, jos vuokralainen vielä toistamiseen rikkoo raken- tamisvelvoitetta, on hän velvollinen maksamaan sopimussakon uudelleen. Kauppakirjojen ja maankäyttösopimusten kohdalla sakoissa oli enemmän variaatiota kuntien välillä. Pienemmissä kunnissa sopimussakko oli sidonnainen kauppahintaan, kun isommissa kunnissa sopimussakot olivat kiinteitä summia. Sakkoja oli sidottu kauppa- hintaan kahdella tavalla. Ensimmäisellä tavalla sopimussakko on tietty prosentti kauppa- hinnasta, esimerkiksi: Toinen tapa velvoittaa ostajan suorittamaan myyjälle sopimussakkona kauppahinnan tie- tyn kertaisena, esimerkiksi kaksinkertaisena. Sopimussakkojen kiinteillä hinnoilla oli nähtävissä suurta hajontaa, pienimmillään maan- käyttösopimuksissa sopimussakko oli 50 000 euroa, kun suurimmillaan kauppakirjoissa sopimussakko oli 3 000 000 euroa. Pienimmät sakot tulivat yleisesti pienistä rikkeistä, kuten ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä, kun taas isoimmat sopimussakot tulivat, jos rakennusvelvollisuus tai muu hanke ei ole toteutunut sovitussa määräajassa. Myös jos tontti luovutettiin eteenpäin ilman, että rakennusvelvollisuutta olisi toteutettu, sopimus- sakot olivat samalla tasolla, kuin viivästymisestä johtuvat sakot. Ostaja myös saa lisäsopimussakkoja, jos se ei ole toteuttanut kaupan kohteena olevalle kiinteistölle vaadittua määrää ARA- tai Hitas-asuntoja. Nämä sakot ovat yleisesti kiinteä euromäärä per asunto, esimerkiksi: ”200 000 euroa/asunto”. Vuokrasopimuksien sopimussakkojen määrät vaihtelevat merkittävästi kuntien välillä ei- vätkä ne ole havaintojen perusteella sidonnaisia kuntien kokoon (isossa kunnassa isom- mat sakot). Pienin rakentamisvelvoitteen rikkomisesta johtu...
Tavanomaiset ehdot. Vuokraoikeuden siirrolla tarkoitetaan sopimuksessa määritetyn vuoka-alueen tai sen osan luovuttamista kolmannelle osapuolelle. Vuokraoikeuden siirrolla voidaan myös tarkoittaa yhtiön osakekannan luovutusta. Jokaisen tutkitun kunnan vuokrasopimuksen, kahta sopi- musta lukuun ottamatta, antavat vuokralaiselle oikeuden siirtää vuokraoikeus toiselle kaupunkia enempää kuulematta. Sopimukset, jotka eivät anna tätä oikeutta ovat molem- mat tarkoitettu urheilutoimintaan. Vuokra-alueilla olevien rakennusten omistusoikeutta ei kuitenkaan saa siirtää muusta vuokraoikeudesta erillään. Maanvuokralain (258/1966) 53 §:n mukaan vuokralainen on oikeutettu siirtämään muun asuntoalueen vuokraoikeus toiselle vuokranantajan suostumuksetta, jos siirtoa ei ole vuokrakirjassa kielletty. Vuokra-oikeuden siirron tapahduttua on uuden vuokralaisen viipymättä ilmoitettava siitä vuokranantajalle ja toimitettava kaupungille jäljennös luovutuskirjasta. Uusi vuokralai- nen on myös velvollinen hakemaan vuokraoikeutensa kirjaamista maanmittauslaitok- selta. Tämä on laissa määrättyä (Maakaari 540/1995), joten vuokralainen olisi velvollinen hakemaan tätä, vaikka sitä ei erikseen vuokrasopimuksen ehdossa mainittaisikaan. Kunnilla on mahdollisuus rajoittaa vuokraoikeuden siirtoa vuokraoikeuden luovutusra- joituksilla. Tutkituissa vuokrasopimuksista löytyi kaksi erilaista vuokraoikeuden luovu- tusrajoitusta. Ensimmäinen luovutusrajoitus liittyy vuokra-alueen rakennusvelvollisuu- teen. Vuokralainen ei tällöin saa siirtää vuokraoikeutta toiselle, jos tonttia ei ole raken- nettu rakennusvelvoitteessa mainitulla laajuudella. Tämä ehto on Maakaaren mukainen, ja pätee jokaisessa vuokrasopimuksessa, vaikka sitä ei erikseen ilmoitettaisi sopimuksen ehdoissa. Toinen luovutusrajoitus velvoittaa vuokralaista hankkimaan vuokranantajalta (kunta) kir- jallista suostumusta ennen luovutusta. Yhdessä kunnassa yritystonttien kohdalla on tässä muutos: ”Vuokralaisella on kuitenkin ennen rakentamisvelvoitteen täyttämistä oikeus luovuttaa osia tontin vuokraoikeudesta edelleen siltä osin kuin tontti on jaettu hallinnanjakosopi- muksella.” Vuokrasopimuksen takaisinluovutusvelvollisuudella tarkoitetaan tilannetta, jossa vuok- ralainen on velvollinen luovuttamaan vuokra-alueen tai osan siitä ennen vuokra-ajan päät- tymistä. Kunnat käyttävät tätä ehtoa, jos ne tarvitsevat osaa vuokra-alueesta katualueeksi, yleisten rakennusten rakennusmaaksi tai muuksi yleiseksi alueeksi. Yleisesti tämä ei kui- tenkaan koske alaa, jolla v...
Tavanomaiset ehdot. Vaikka tontin ostajaa ei voida velvoittaa oman alueen kunnossapitoon, on kiinteistön omistaja kuitenkin velvollinen pitää kunnossa kiinteistöön rajoittuva katu ja yleinen alue lain kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidon (669/1978) mukaan sekä sen mukaan, mitä asianomaisessa kunnallisessa säännössä määrätään. Tämän lain 1 § 3 momentin mukaan velvollisuus koskee myös kiinteistön haltijana olevaa vuokra- miestä, joten vuokrasopimuksen muiden kunnossapitoa velvoittavien ehtojen lisäksi, on vuokralainen velvollinen huolehtimaan siihen rajoittuvien katu ja yleisten alueiden kun- nossa pidosta. Kunnalla on oikeus ottaa kokonaan tai osittain tontinomistajalle kuuluvia kunnossapito- tehtäviä itselleen huolehdittavaksi, kunta voi periä näistä tehtävistä aiheutuvia kustannuk- sia vuosittain katujen varsilla olevilta tonttien omistajilta (Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta annetun lain muuttamisesta 420/1993). Kadun ja muiden yleisten alueiden lisäksi vuokrasopimuksissa velvoitetaan vuokralainen huolehtimaan rakennustensa ja vuokra-alueen kunnossapidosta, siisteydestä sekä turval- lisuudesta. Tähän ehdon kohtaan liittyvät velvollisuudet mukailevat kaikissa tutkituissa vuokrasopimuksissa samaa pohjaa ja täten ovat sisällöllisesti lähes identtisiä, esimerk- kinä: Kaikkien vuokrasopimuksien mukaan vuokralainen on tämän perusteella velvollinen pi- tämään kaikista vuokra-alueella olevista konkreettisista asioista huolta. Tilanteessa, jossa rakennukset tai rakennelmat vaativat parannusta, on vuokralainen jokaisessa kunnassa, velvollinen tekemään nämä parannukset ilman korvausta. Osassa vuokrasopimuksissa näihin perusparannuksiin vaaditaan myös kunnan lupa eikä niitä saa tehdä luvattomasti.
Tavanomaiset ehdot. 28 5.8.3 Poikkeukset 29 5.8.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 30
Tavanomaiset ehdot. 34 5.11.3 Poikkeukset 35 5.11.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 35 5.12 Kiinnitykset ja pantit 35 5.12.1 Tutkittu aineisto 36 5.12.2 Tavanomaiset ehdot 36 5.12.3 Poikkeukset 37
Tavanomaiset ehdot. 39 5.14.3 Poikkeukset 39 5.14.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 40 5.15 Kunnossapito 40 5.15.1 Tutkittu aineisto 40 5.15.2 Tavanomaiset ehdot 41 5.15.3 Poikkeukset 42 5.15.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 42 5.16 Energiatehokkuus 42 5.16.1 Tutkittu aineisto 42 5.16.2 Tavanomaiset ehdot 42 5.16.3 Poikkeukset 43 5.16.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 43 5.17 Vahinkotapahtuma 44 5.17.1 Tutkittu aineisto 44 5.17.2 Tavanomaiset ehdot 44 5.17.3 Poikkeukset 44 5.17.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 44 5.18 Pysäköinti 45 5.18.1 Tutkittu aineisto 45 5.18.2 Tavanomaiset ehdot 45 5.18.3 Poikkeukset 45 5.18.4 Yhteenveto ja vaikutukset ilmastoon 45 6 Johtopäätökset 46 6.1 Yhteenveto 46 6.2 Jatkotutkimusmahdollisuudet 47 Lähdeluettelo 49 EK Euroopan komissio EYVL Euroopan yhteisöjen virallinen lehti HE Hallituksen esitys HL Hallintolaki (434/2003) muutoksineen (854/2020) XxxxxX Xxxxxxxxx (410/2015) muutoksineen (883/2020) MK Maakaari (540/1995) muutoksineen (338/2020) MRL Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) muutoksineen (734/2020) MVL Maanvuokralaki (258/1966) muutoksineen (670/2019) OikTl Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (228/1929) muutoksineen (128/2004) PL Suomen perustuslaki (731/1999) muutoksineen (817/2018)
Tavanomaiset ehdot. Vuokra-ajan päätyttyä useimpien kuntien linjauksissa ja sopimuksissa tontti yleisesti voi- daan vuokrata vuokralaiselle uudelleen samalla vuokra-ajalla ja samoilla vuokraehdoilla, kuin millä alkuperäinen sopimus oli tehty. Tässä vaiheessa kunnat kuitenkin tekevät ko- rotuksia vuokraan sen hetkisen markkinatason perusteella. Muutamassa kunnassa tästä poiketen vuokrasopimukset jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina määräaikaisen vuokra- sopimuksen päätyttyä. Vuokrasopimuksien keskimääräinen vuokra-aika on 38,33 vuotta. Moni vuokrasopimuk- sista saaduista vuokrasopimuksista oli luonnoksia tai vuokrasopimuspohjia, joten tästä syystä niissä ei ole ilmoitettu vuokra-aikaa. Yritystonttien vuokra-ajat olivat huomatta- vasti keskiarvoa lyhyempiä, 30 vuotta, kun useimmat asuintonttien vuokra-ajat olivat 50 vuotta tai enemmän. Yksikään vuokrasopimuksista ei kuitenkaan ollut yli 60 vuotta. Ai- noat kunnan vuokraamat tontit, jotka olivat alle 30 vuotta, vuokrattiin urheilutoimintaa varten.
Tavanomaiset ehdot. Käyttötarkoitus on ehto, jota käytetään tonttien myynti- ja vuokrasopimuksissa. Tällä eh- dolla määritetään mihin käyttötarkoitukseen luovutettava tontti on käytettävä, esimerkiksi asuintontiksi. Kuten aiemmassa ehdossa myös tässä viitataan usein lakiin. Vuokrasopi- muksien kohdalla käytetään usein maanvuokralain (258/1966) 3 luvun tarkoittamaan asu- mista tai 5 luvun tarkoittamaa yritystoimintaa. Käyttötarkoitusta ilmaisevan ehdon sito- vuus ei kuitenkaan edellytä nimenomaista viittausta maanvuokralakiin. Esimerkiksi eräässä sopimuksessa kyseinen kohta on kirjattu vastaavasti: ”Asuntotarkoituksiin, ilman tontinvuokraoikeutta”. Yleinen ehdon kirjoitusmuoto: Tähän ehtoon on käyttötarkoituksen lisäksi usein lisätty kyseiset kappaleet vuokralaisen velvollisuudesta: ”Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että hänelle on kaikki rakennushank- keen toteuttamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että hän noudattaa lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Nämä kappaleet ovat kunnasta riippumatta kaikissa sopimuksissa lähes identtisiä. Näiden lisäksi sopimuksiin on lisätty kohta, että kunta ei ole korvausvelvollinen eikä vuokran- maksuvelvollisuus pääty, jos näitä viranomaislupia ei saadakaan. Tämä on vuokralaisen kannalta melko huono ehto, mutta kunnan kannalta hyvä. Tällöin pystytään takaamaan, että vuokra-alueelle hankitaan kaikki viranomaisluvat.
Tavanomaiset ehdot. Hulevesien kohdalla on eroavaisuuksia muihin kunnallisteknisiin ehtoihin nähden. Vuok- ralaiset ovat vastuussa kustannuksellaan vuokra-alueelle tulevien hulevesien poisjohta- misesta sekä imeytyksestä. Vastuu hulevesistä on määrätty MRL:n 103 e §:ssä, jonka mukaan kiinteistön omistajaa tai haltija vastaa hulevesien hallinnasta. Tarkoittaen, että tämä vastuun määritteleminen ehdossa on enemmänkin informatiivinen, kuin asioita muuttava. Usein, jos tämä ei ole mahdollista vuokra-alueella ilman aiheuttamatta vahin- koa tai haittaa naapureille voidaan kiinteistö liittää kaupungin hulevesijärjestelmään vuokralaisen kustannuksella.
Tavanomaiset ehdot. Asuntotuotannon ehtoa on käytetty vain pääkaupunkiseudun sekä tämän kehyskuntien toimesta. Ehdossa pääasiassa määrätään asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuodoista kuten vapaarahoitteisen omistusasuntojen tuotannosta sekä valtion tukemasta asuntotuo- tannosta (ARA-tuotanto). Isommat kunnat rajoittavat tämän ehdon avulla yksiöiden ra- kentamista perheasuntovaatimuksien avulla. ”Omistusasuntotuotantoon luovutettavia tontteja koskeva perheasuntovaatimus (asuin- huoneistopinta-alasta vähintään noin 40 % tulee olla perheasuntoja (2 makuuhuonetta tai enemmän), ja perheasuntojen keskipinta-alan tulee olla vähintään n. 70m2).” Asuntotuotannon ehto käsittelee siis lähinnä yksittäisiä tontteja suurempien asemakaava- alueiden tuotannosta. Tavanomaisista ehdoista poikkeavia ehtoja ei tutkitusta aineistosta havaittu. Koska asuntotuotannon ehdossa määrätään pääasiassa vain asuntotuotannon rahoitus- ja hallintamuodoista ottaa se kantaa kestävään kehitykseen vain ekonomiselta kannalta, eikä käsittele luontoa taikka ilmastoa.