ASIAKASRAPORTTI VTT-CR-01252-14
ASIAKASRAPORTTI VTT-CR-01252-14
Helsingin kaupungin tonttivuokrasopimusten indeksiperusteen kehittäminen
Kirjoittajat: Xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx ja Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxx: Tilaajan käyttöön
Raportin nimi Helsingin kaupungin tonttivuokrasopimusten indeksiperusteen kehittäminen | |
Asiakkaan nimi, yhteyshenkilö ja yhteystiedot Helsingin kaupunki Xxxx Xxxxxxxx Kiinteistövirasto, tonttiosasto PL 2214, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI | Asiakkaan viite PM13801008 |
Projektin nimi Helsingin kaupungin tonttivuokrasopimusten indeksiperusteen kehittäminen | Projektin numero/lyhytnimi |
Raportin laatija(t) Xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx ja Xxxxx Xxxxxxxxx | Sivujen/liitesivujen lukumäärä 25/4 |
Avainsanat | Raportin numero VTT-CR-01252-14 |
Tiivistelmä Helsingin kaupungin asuintalokiinteistöjen tonttien vuokrasopimukset on tehty pitkäkestoisiksi ja vuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin. Vuosikymmenten aikana käypä vuokra on noussut elinkustannusindeksiä huomattavasti enemmän. Tämä on johtanut suuriin vuokrankorotuksiin maanvuokrasopimusten päättyessä. Työn tavoitteena oli selvittää olisiko joku muu indeksi tai vuokrantarkistusmenetelmä noudattanut paremmin tonttivuokran käyvän arvon kehitystä kuin elinkustannusindeksi. Tarkastelussa olevan kannan vuokratuotto vuonna 2012 oli 1,9 prosenttia. Kannan vuokratuotto koko ajalta 1952–2012 oli 2,1 prosenttia, kun tavoiteltu vuokratuotto on 4 prosenttia. Tonttivuokria simuloitiin uusilla indekseillä ja uusilla vuokrantarkistusmenetelmillä, jossa vuokria tarkistettaisiin käypään arvoon vuokrasopimuksen aikana esimerkiksi 20 vuoden välein. Indekseinä käytettiin asuntojen hintoja – Pääkaupunkiseudun asuntojen hintoja (PKS) sekä Helsingin asuntojen hintoja (HKI). Lisäksi laskelmissa käytettiin nykyisin käytössä olevaa elinkustannusindeksiä. Koska asuntojen hintatietoja on vasta vuodesta 1970 eteenpäin, on laskelmat tehty tältä ajanjaksolta. Nykyinen menetelmä tuottaa pienimmän todellisen vuokraprosentin lähes kaikissa eri tapauksissa. Myös vuokrakertymä koko ajalta on nykymenetelmällä selvästi pienin. Pääkaupunkiseudun tai Helsingin asuntohintaindeksi olisi tuottanut noin prosenttiyksikön suuremman vuokratuoton tänä aikana. | |
Luottamuksellisuus | Julkaiseminen Helsingin kaupungin toimesta on sallittu |
Tampere 14.5.2014 Laatija Tarkastaja Hyväksyjä Xxxxxx Xxxxxxxxx {a} Xxxxx Xxxxx | |
VTT:n yhteystiedot | |
Jakelu (asiakkaat ja VTT) Helsingin kaupunki ja VTT | |
VTT:n nimen käyttäminen mainonnassa tai tämän raportin osittainen julkaiseminen on sallittu vain VTT:ltä saadun kirjallisen luvan perusteella. | |
Alkusanat
Helsingin kaupungilla on tarve kehittää ja parantaa tonttien maanvuokrien indeksikorotusten perusteita. Nykyinen elinkustannusindeksiin perustuva järjestelmä johtaa tyypillisesti suuriin vuokrankorotuksiin vuokrasopimusten päätyessä sekä toisaalta vie uudet ja vanhat maanvuokrasopimukset eriarvoiseen asemaan.
VTT:n tehtävänä oli simuloida tontinvuokran kehitystä eri indekseihin perustuvilla tontinvuokran määritysperusteilla ja menetelmillä sekä analysoida niiden vaikutuksia.
Simuloinnin lähtökohtana on nykyinen elinkustannusindeksiin perustuva järjestelmä, johon muita indeksiperusteita ja menetelmiä verrataan. Simuloinnissa verrataan miten tontinvuokra riippumatta vuokrasopimushetkestä ja vuokra-ajan kulumisesta vastaisi tontin todellista käypää arvoa ja siitä muodostettua vuokratavoitetta.
Selvitys on tehty tilastollisin menetelmin ja siinä on pyritty luomaan kokonaiskuva vuokrahintojen kehityksestä eri indeksiperusteilla.
Kiitämme Helsingin kaupungin Kiinteistöviraston tonttiosastoa työn ohjauksesta sekä annetusta ajasta ja aineistosta selvityksen käyttöön.
Työ on toteutettu VTT:llä rakentamisen markkinat ja liiketoiminnat toiminnossa. VTT:n toimintojen muutosten takia työ saatettiin loppuun Forecon Oy:ssä, joka on VTT:n toiminnan pohjalta perustettu rakentamisen markkinoiden tutkimuksiin ja asiantuntijapalveluihin keskittyvä yritys.
Tampereella 14.5.2014 Tekijät
Sisällysluettelo
Alkusanat 2
Sisällysluettelo. 3
Vuokraukseen liittyviä sanaston määritelmiä 4
1. Johdanto 4
2. Tavoite 5
3. Aineistot ja rajaukset 5
3.1 Tonttivuokra 5
3.1.1 Aineisto 5
3.1.2 Tonttivuokrat 6
3.2 Elinkustannusindeksi 6
3.2.1 Indeksiehto ja tonttivuokrasopimukset 7
3.3 Asuntojen hinnat 7
4. Menetelmät & simulointi 9
4.1 Nykyinen menetelmä 9
4.2 Uudet menetelmät 9
5. Simuloinnin tulokset 11
5.1 Tonttivuokran kehitys koko vuokrasopimuksen ajalta 11
5.2 Tonttivuokran kehitys 1970–2013 13
5.3 Tonttivuokran laskennallinen menetelmä 1970–2013. 17
6. Hintaindeksien alueellinen tarkastelu 21
6.1 Hintaindeksien kehitys 21
6.2 Asuntojen hinnat vs. vuokraperusteet Helsingissä alueittain 21
7. Johtopäätökset 24
Liitteet 26
Vuokraukseen liittyviä sanaston määritelmiä
Tonttivuokra. Tonttivuokra on sama kuin maanvuokra.
Tuottotavoite. Tonttivuokra on Helsingissä sidottu tontin pääoma-arvoon. Vuosivuokran tuottotavoite on 4 prosenttia tontin pääoma-arvosta. Tuottotavoitteeseen sisältyy tontin maapohjan kiinteistöveroa vastaava osuus, joka Helsingin kaupungin mukaan vuonna 2014 on noin 0,5 prosenttia pääoma-arvosta.
Vuokraperuste. Rakennusoikeuden pääoma-arvo rakennusoikeuden yksikköä kohti (euroa/k- m²).
Vuokraushetken hinta. Vuokraushetken hinta on tontin vuokraperuste vuokrasopimuksen solmimishetkellä.
Rakennusoikeus. Rakennusoikeudella tarkoitetaan asemakaavan tontille sallima rakennusoikeus, joka ilmaistaan kerrosalana (k-m²), ja joko tontille on mahdollista rakentaa. Rakennuksen kerrosala on rakennuksen kaikkien kerrosten alojen summa.
Tontin vuosivuokra. Tontin vuosivuokra on tuottotavoite x vuokraperuste x rakennusoikeus.
Yksikkövuokra. Tontin vuosivuokra rakennusoikeuden yksikköä kohden (euroa/k-m²/vuosi).
Vuokran tarkistaminen. Menettely, jossa vuokran määrää muutetaan vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla.
Tontin pääoma-arvo. Tontin pääoma-arvo tarkoittaa tontin vuokraperustetta kyseisenä vuonna x tontin rakennusoikeus. Tonttien pääoma-arvo kullekin vuodelle on tässä tutkimuksessa muodostettu keskiarvona aineistossa olevista vuokraperusteista x kyseisen vuoden vuokrattu rakennusoikeus määrä.
1. Johdanto
Helsingin kaupungin asuintalokiinteistöjen tonttien vuokrasopimukset on tehty pitkäkestoisiksi ja vuokrat on sidottu elinkustannusindeksiin. Vuosikymmenten aikana käypä vuokra on noussut elinkustannusindeksiä huomattavasti enemmän. Tämä on johtanut suuriin vuokrankorotuksiin maanvuokrasopimuksen päättyessä.
Helsingin kaupungin tavoitteena oli selvittää olisiko joku muu indeksi tai vuokrantarkistusmenetelmä noudattanut paremmin tonttivuokran käyvän arvon kehitystä kuin elinkustannusindeksi. Vuoteen 2015 loppuun mennessä päättyy noin 170 asuintalotonttien maanvuokrasopimusta. Sopimukset on tehty 55–60 vuotta sitten.
Tässä työssä on simuloitu tonttivuokran kehitystä elinkustannusindeksillä sekä pääkaupunkiseudun ja Helsingin asuntohinnoilla. Vuokran kehitystä on simuloitu myös eri menetelmillä. Siten että vuosittaisten tonttivuokran indeksikorotusten lisäksi vuokrantarkistuksia olisi tehty sen hetkiseen pääoma-arvoon 20 vuoden kuluttua vuokrasopimuksesta ja siitä edelleen 20, 10 tai 5 vuoden välein. Lisäksi on käytetty laskennallisia menetelmiä, joissa indeksikorotusten lisäksi on tehty vuokrantarkistuksia asuntohintaindeksillä muodostettuun vuokraperusteeseen tai vuokraa on korotettu suoraan asuntohintaindeksillä vuosittain. Tarkastelussa selvitetään tonttivuokria koko kaupungin alueella.
Simuloinnissa analysoidaan indeksin tuottamaa tonttivuokran kehitystä maanvuokrasopimuksen päättyessä, mutta myös vuokrasopimuksen aikana. Indeksejä vertaamalla tuodaan esille yleisellä tasolla ja mikä on suhdanteiden vaikutus hinnan
määräytymiseen. Näitä arvioidaan aikasarja-analyyseillä sekä laatimalla vaihtoehtolaskelmia eri laskentajärjestelmillä.
2. Tavoite
Työn tavoitteena on simuloida asuintalotonttien tonttivuokran kehitystä eri indeksiperusteilla ja testata eri indeksi- ja menetelmävaihtoehtojen vaikutusta vuokratuottotavoitteeseen.
Tavoitteena on tuottaa tietoa kuinka tonttivuokra on ja olisi kehittynyt vuokra-ajan kuluessa ja kuinka hyvin se vastaa tontin ajanhetken vuokraperustetta ja siitä johdettua ajantasaista tonttivuokraa.
Tavoitteena on tuottaa perusteluita kehittää tonttivuokran määritysperusteita, mikäli nähdään tarvetta järjestelmän muutokseen.
3. Aineistot ja rajaukset
3.1 Tonttivuokra
Helsingin kaupunki perii asuinkäyttöön tarkoitetuilta tonteilta nykyisin vuotuista vuokraa, joka on 4 prosenttia tontin laskennallisesta arvosta. Tonttivuokra oli aiemmin 5 prosenttia, mutta kaupunginvaltuuston päätöksen perusteella asuntotonteilta on 1.1.1981 alkaen peritty vuokraa 4 prosentin tuottovaatimuksen mukaan aikaisemman 5 prosentin sijasta. Samalla valtuusto päätti alentaa aiemmin tehtyjen asuntotonttien vuokrasopimusten vuokraa 20 prosentilla 1.1.1981 lukien. Laskelmissa on siksi käytetty 4 prosentin vuokratasoa koko aineistossa ja alkuperäiset tonttivuokrat on muutettu vastaamaan 4 prosentin vuokratasoa tontin vuokraperusteesta.
Tonttien arvo ja vuokran määrä perustuu rakennusoikeuden hintaan. Rakennusoikeuden hinnat olivat 60 vuotta sitten huomattavasti nykyistä alhaisempia. Silloisista sopimusehdoista ja maanhinnan kehityksestä johtuen tonttien vuokrat ovat nykyisin erittäin alhaisia verrattuna kiinteistöjen nykyisiin vuokraperusteisiin ja vuokriin, joita kaupunki perii myöhempinä vuosikymmeninä vuokratuista tonteista.
Tonttien yksikkövuokrat (euroa/k-m²) vaihtelevat Helsingissä alueittain ja asuntotyypin mukaan. Kiinteistövirasto on pyrkinyt määrittelemään vuokraperusteen kohtuulliseksi suhteessa kunkin alueen kiinteistöjen markkinahintatasoon. Tontin vuokraperuste on kiinteistöviraston mukaan tyypillisesti noin viidenneksen alhaisempi kuin vastaavan uudisrakennustontin markkina-arvo. Esikaupunkialueella ero on jonkin verran pienempi.
3.1.1 Aineisto
Tätä työtä varten VTT sai käyttöönsä vuokratontti-aineiston Helsingin kaupungilta. Aineistossa oli kaikki Helsingin kaupungin vuokratontit vuodesta 1984 lähtien. Aineistoon otettiin mukaan asuintontit, johon oli rakennettu vapaarahoitteisia kerrostaloasuntoja. ARA ja Hitas asuntojen tontit jätettiin tarkastelun ulkopuolelle, koska niissä hinnanmääritys on ollut erilainen tai tontit ovat saaneet alennusta vuokrahintoihin. Myös pientalotontit rajattiin tarkastelun ulkopuolelle.
Tällaisella rajauksella saatiin tutkimusaineistoksi 940 tontin tiedot vuodesta 1984 lähtien, jolloin vuosittain oli käytössä 3–110 havaintoa.
Vuosilta 1954–84 saatiin aineistoa vain otospohjaisesti. Näitä kohteita oli yhteensä 624 kappaletta. Otos ei ole yhtä kattava kuin tuoreempi aineisto. Vuosilta 1954–60 mukana ovat
kaikki sopimukset, joista rakennusoikeus oli tiedossa. Aineistosta on poistettu järjestelylain mukaiset vuokraukset, joiden vuokrat olivat hyvin alhaiset. Vuosilta 1960–84 saatu aineisto on myös otospohjainen samoin perustein.
Tarkastelu on tehty vuokraperusteen (euroa/k-m²) pohjalta. Aineiston vuokrat on määritelty vuokrasopimuksen tekohetken hintatasossa, koska vanhemmista sopimuksista ei ollut saatavissa tietoa hinnoitteluajankohdasta. Varsinainen maanvuokrasopimus alkaa usein hinnoitteluhetkeä myöhemmin, koska vuokraperuste usein määräytyy vuokrasopimuksessa vuoden pari takaisen hinnoitteluhetken mukaan. Vuokraperusteet näkyvät siis vuokrissa hieman markkinamuutoksia myöhemmin.
3.1.2 Tonttivuokrat
Vuokrien vertailu suoritettiin kunkin tarkasteluvuoden keskimääräisiä vuokraperusteita tarkastelemalla. On oletettua, että vähäinen havaintomäärä vuokrasopimuksien kohdalla voi vääristää tuloksia. Koska keskiarvot on laskettu aritmeettisesti koko Helsingin alueelta, voi eri alueiden esiintyvyys painottaa vuosittaista keskiarvoa. Keskiarvoja ei kuitenkaan voida painottaa alueittain, sillä havaintoja ei ole vuosittain eri vyöhykkeiltä riittävästi.
Kun yksittäisten kiinteistöjen hinnoitteluhetkeä ei voida mallintaa, tehdään vuokratulojen simulointi keskitetysti vuokrasopimusten solmimishetken hintojen kehitykselle.
Kokonaisvuokraus on estimoitu käyttäen keskimääräisiä solmimishetken hintoja ja rakennusoikeuden kokonaismääriä. Jokaiselle vuodelle on laskettu oma solmimishetken keskiarvo, jonka oletetaan kuvastavan koko alueen hintakehitystä ja keskimääräistä solmimishetken hintaa. Vastaavasti jokaiselle vuodelle on laskettu kaikkien ko. vuonna tehtyjen vuokrien kokonaisrakennusoikeus, joka kertoo kuinka paljon kerrosneliöissä mitattuna kiinteistöjä on vuokrattu. Kiinteistön arvo lasketaan solmimishetken hinnan eli vuokraperusteen ja rakennusoikeuden tulona, josta vuokran osuus on 4 prosenttia.
3.2 Elinkustannusindeksi
Elinkustannusindeksi 1951:10 =100 on uusimmasta kuluttajahintaindeksistä (tällä hetkellä kuluttajahintaindeksi 2005 = 100) ketjuttamalla laskettu pitkä aikasarja ja se kehittyy siten samalla tavalla kuin kuluttajahintaindeksi. Monet vuokrat, niin asuin- ja liikehuoneistojen kuin maanvuokratkin, on sidottu yleensä elinkustannusindeksiin. Elinkustannusindeksi on käyttäjän kannalta käytännöllinen, sillä indeksiuudistukset eivät katkaise sarjaa ja elinkustannusindeksin pisteluvut julkaistaan kuukausittain samaan aikaan kuin kuluttajahintaindeksi.
Kuluttajahintaindeksi kuvaa Suomessa asuvien kotitalouksien Suomesta ostamien tavaroiden ja palveluiden hintakehitystä. Kuluttajahintaindeksi lasketaan menetelmällä, jossa eri hyödykkeiden hinnat painotetaan yhteen niiden kulutusosuuksilla. Kuluttajahintaindeksin laskemisessa käytetään Laspeyresin hintaindeksikaavaa, jolloin painoina käytettävät kulutusosuudet ovat perusajankohdalta. Kuluttajahintaindeksiä käytetään yleisenä inflaation mittarina. Määrävuosin uudistettavat kuluttajahintaindeksit sopivat lyhyen aikavälin tarkasteluihin.
Kuluttajahintaindeksi kuvaa kuluttajahintojen muutosta keskimääräisen kotitalouden kulutusrakenteen mukaisesti. Indeksistä on saatavilla kokonaisindeksin, hyödykeryhmien ja 497 hyödykkeen hintakehitys. Elinkustannusindeksi kuvaa kuluttajahintojen muutosta keskimääräisen kotitalouden kulutusrakenteen mukaisesti.
Euroopan unionin jäsenvaltiot tuottavat kansallisen indeksin lisäksi yhdenmukaistettua kuluttajahintaindeksiä (Harmonised Index of Consumer Prices). Yhdenmukaistetun kuluttajahintaindeksin laskentaa ohjaavat EU:n säädökset. Yhdenmukaistettujen kuluttajahintaindeksien pääasiallinen käyttötarkoitus on EU-maiden väliset inflaatiovertailut. Suomen yhdenmukaistettu kuluttajahintaindeksi perustuu samoihin paino- ja hintatietoihin
kuin kansallinen kuluttajahintaindeksi. Yhdenmukaistettu kuluttajahintaindeksi kehittyy eri tavalla kuin kansallinen kuluttajahintaindeksi, koska sen hyödykevalikoima on suppeampi. Sen kattavuus kansallisesta indeksistä on vajaat 90 prosenttia.
3.2.1 Indeksiehto ja tonttivuokrasopimukset
Vuoden 1968 ensimmäisen TUPO-sopimuksen yhteydessä tuli voimaan indeksiehdon kieltävä laki. Siihen tuli lukuisia poikkeuksia, muun muassa koskien maan vuokraa.
Pitkissä yli 10 vuotta kestäneissä maanvuokrasopimuksissa indeksiehtoa sai käyttää ja elinkustannusindeksin muutoksesta sai ottaa huomioon 50 prosenttia. Jokaisessa sopimuksessa tämä laskettiin erikseen ja erillistä "50 prosentin elinkustannusindeksiä" ei ole laskettu eikä siitä ole tehty itsenäisiä indeksisarjoja. Indeksiehdon kieltävä laki päättyi 1.1.2013.
Kuntien maanvuokrasopimusten kannalta indeksilain voimassaolon päättyminen tarkoittaa käytännössä, että vuokrataso voidaan sitoa indeksiin vuonna 2013 tehtävissä sopimuksissa. Myös toistaiseksi voimassa olevissa maanvuokrasopimuksissa sekä kaikissa määräaikaisissa sopimuksissa – myös alle 10 vuoden pituisissa – vuokrataso voidaan sitoa indeksiin, vaikka irtisanomiselle olisi asetettu erityisehtoja.
Tässä laskelmassa on käytetty virallisen elinkustannusindeksi mukaista indeksisarjaa, koska erillistä indeksiehdon mukaista elinkustannusindeksi ei ole olemassa. Kun tiedettiin tonttien lähtövuokra ja nykyinen vuokra, voitiin aineiston perusteella laskea indeksirajoituslain vaikutus karkeasti. Vanhojen tonttivuokrien perusteella indeksiehdon mukainen elinkustannusindeksin pisteluku olisi luokkaa 1350, kun elinkustannusindeksin pisteluku vuonna 2013 oli 1890. Eli indeksiehto hidasti entisestään vuokrien nousua ja kasvatti eroa vuokraperusteeseen.
Jos elinkustannusindeksiä olisi voitu käyttää sellaisenaan, nyt päättyvät tonttivuokrat olisivat olleet keskimäärin noin 40 prosenttia korkeammat.
3.3 Asuntojen hinnat
Laskelmissa käytettiin VTT:n keräämää asuntohinta-aineistoa. Tarkastelujakso saatiin ulotettua pidemmäksi kuin Tilastokeskuksen aineistolla ja lisäksi pystyttiin tekemään alueellisia tarkistuksia halutulla aluejaolla. Aineistosta löytyy asuntojen neliöhintoja vuosilta 1970–2012 ja aineisto on monipuolistunut vuosien saatossa. Ensimmäisiä havaintoja on vain muutama sata per vuosi, ja ne koskevat kaikki vanhoja kerrostaloja ja myyntihinnat on ilmoitettu markoissa. Eurot ilmestyivät myöhempien vuosien saatossa ja aineiston kokokin on kasvanut jopa kymmeneen tuhanteen per vuosi.
Asuntojen neliöhinnat muodostetaan siten, että myyntihinta sekä asunnon velkaosuus yhdistetään ja summa jaetaan asuinalalla. Aineiston eri aikoina käytetyt erilaiset kauppahinnan pyöristykset ja sen lukumuodon pienet muutokset vuosina 1980, 1995 ja 2002 voivat näkyä pieninä heilahteluina indeksisarjassa. Kuten tonttien hinnat ovat myös asuntojen neliöhinnat laskettu kaikista kerros- ja rivitaloista.
Neliöhinnat noudattavat likimain muodoltaan normaalijakaumaa. Jakauman muoto kallistunee hieman kalliimpien neliöhintojen puolelle. Keskiarvon laskeminen normaalijakauman tapauksessa on perusteltua. Kun neliöhinnat on laskettu, tulee niiden joukosta kuitenkin poistaa erityisen poikkeukselliset arvot, jotka hilaisivat keskiarvon sijaintia. Varsinkin erityisen kalliita kauppoja tapahtuu aika ajoin.
Molemmista päistä katkaistu hinta-aineisto voisi toimia, jos osataan perustella rajojen käyttö. Lähes normaalijakauman muodolla katkaistuilla hintarajoilla ei olisi merkitystä lopputuloksen kannalta. Nyt tehty rajaus perustuu siihen, että poikkeukselliset havainnot arvioidaan oman
vuotensa neliöhintajakauman mukaan. Tähän on sovellettu kvantiilien käyttöä, jossa ensin selvitetään keskimmäisten 50 prosentin havaintojen hintaväli. Poikkeuksellisiksi hinnoiksi määritellään sellaiset kaupat, joiden hinta on I) kolmen II) yhden 50 %-havaintojen leveyden päässä kvantiilien ala- tai yläpäästä.
Esimerkiksi, jos vuonna 1970 hintojen jakaumasta 25 % havainnoista jää alle 168 euroa/m² ja 25 % menee yli 213 euroa/m², saadaan keskimmäisten havaintojen (50 %) leveydeksi 44,5 euroa/m². Tällöin poikkeuksellisten havaintojen alarajaksi tulee kolmella pituudella 168 euroa/m²-3*44,5 euroa/m² = 79 euroa/m² ja ylärajaksi 213 euroa/m²+3*44,5 euroa/m²= 346,5 euroa/m². Yhden pituuden rajat ovat vastaavasti 168 euroa/m²-1*44,5 euroa/m² = 123,5 euroa/m² ja 257,5 euroa/m².
Tällä tekniikalla poikkeavat havainnot ovat yleensä rajoitettuja yläpäästä, sillä alaraja jää usein negatiiviseksi.
Neliöhinnat on laskettu useammalta alueelta. Hintasarjat muodostettiin pääkaupunkiseudulta, Helsingistä ja muusta pk-seudusta sekä kolmesta Helsingin vyöhykkeestä, jotka on muodostettu postinumeroiden perusteella noudattaen Tilastokeskuksen vuoden 2011 asuntohintaindeksin jakoa. Aluejaosta kaksi kalleinta vyöhykettä on yhdistetty, sillä Kiinteistöviraston tonttihinta-aineisto ei riitä kantakaupungin yksilölliseen tarkasteluun.
Helsingin vyöhykejako hintojen samankaltaisuuksiin ja vyöhykkeiden tulisi noudattaa samoja hintatasoja, maantieteellisesti alueet ovat myös yhtenäisiä – poikkeuksena vyöhyke 1:n pohjoisosa. Niiden postinumeroiden kohdalla, joita ei ole mainittu Tilastokeskuksen listauksessa on noudatettu maantieteellisiä luokitteluperusteita. Kiinteistöviraston aineistosta on pyritty muodostamaan asuntokauppojen aineiston vyöhykkeitä vastaavat jaot, mutta postinumeroiden ja kaupunginosien jaot eroavat todellisuudessa hieman.
Tonttivuokrien simuloinnissa käytettiin pääkaupunkiseudun ja Helsingin hintoja. Muut hintasarja olivat lähinnä vertailutietoina.
Mahdollinen asuntohintojen indeksin käyttäminen tonttivuokran märityksessä tulee perustua viralliseen asuntohintaindeksiin, jolla on odotettavissa pitkä ja samankaltainen tulevaisuus. Helsingin alueelliset rajat ovat muuttuneet vuosien saatossa ja siksi niiden indeksien käyttö pitkissä maanvuokrasopimuksissa olisi ongelmallinen.
4. Menetelmät & simulointi
4.1 Nykyinen menetelmä
Simuloinnissa kunkin vuoden aikana tehdyt vuokrasopimukset ovat sopimushetken vuokraperusteen mukaisesti arvioitu, jolloin kiinteistöjen arvo on siis ajan tasalla.
Sopimushetkestä eteenpäin kiinteistön vuokraperustetta jatketaan kahdella tavalla: elinkustannusindeksin (EKI) mukaisesti sekä estimoitujen hinnoitteluhetken hintojen mukaisesti. Elinkustannusindeksin mukainen korottaminen (ja laskeminen) kuvastaa kiinteistön arvoa, jota korotetaan nykymenetelmällä. Sen sijaan hinnoitteluhetken hinnan pitäisi kuvastaa kiinteistön todellista arvoa. Simuloinnissa verrataan, mitenkä kiinteistöjen todelliset arvot eroavat niiden EKI-korotetuista arvoista. EKI-korotetuista arvoista laskettu tontinvuokra suhteessa kiinteistön todelliseen arvoon kuvaa tontin vuokratuottoa.
EKI-korotus tehdään vertailemalla elinkustannusindeksin kehitystä vuokransopimusvuoteen ja kertomalla indeksin kehityskerroin alkuhetken kiinteistön arvolla. Eri vuosina tehdyt vuokrasopimukset noudattavat eriäviä EKI-korotuksia, sillä niiden lähtöarvot eivät ole samat.
Todelliset kiinteistön arvot saadaan kertomalla ko. vuoden solmimishetken hinnalla vuoden aikana tehtyjen sopimusten kokonaisrakennusoikeus. Kertomalla kiinteistön todelliset arvot vuokratuottotavoitteelle saadaan tavoiteltu vuokramäärä. Maksetut vuokramäärät saadaan kertomalla EKI-korotetut kiinteistön arvot vuokratuottoprosentilla. Kun EKI-korotetuista kiinteistöjen vuokratuotoista poistetaan kiinteistöjen todellisten arvojen mukaiset vuokratuotot, saadaan erotukseksi se tonttivuokra, joka menetetään tai voitetaan käyttämällä EKI-korotusta todellisten arvojen sijaan. Mikäli tiedossa olisi vuokratonttien kokonaismäärät, summaamalla kaikkien vuosien menetetyt ja voitetut kiinteistönarvot saadaan vuokrasopimusten kokonaistappio- tai voitto euroissa.
Simuloinnissa laskelmat on tehty 4 prosentin vuokrahinnalla, vaikka vuokrahinnan suuruus oli 5 prosenttia vuoteen 1981. Laskelmissa myös alkuperäiset vuokrat muutettiin vastaamaan 4 prosentin tasoa.
Todellinen vuokraprosentti saadaan jakamalla kiinteistöistä maksetut vuokramäärät kiinteistöjen vuokraperusteiden summalla. Sopimusvuosille lasketaan yksittäiset vuokraprosentit, jolloin 1950-luvulla tehtyjen sopimusten vuokraprosentit lähentelevät koko sopimusajalta saatuja tuloja. Uudempien vuosien tulokset eivät vielä anna erityisen varmoja kokonaisvuokraprosentteja, sillä vuokrasopimuksien todelliset vuokraprosentit laskevat (tai ainakin ovat laskeneet) ja voivat päätyä hyvin kauaksi alkuperäisistä tavoitteista.
Huomion arvoista on, että lasketut luvut ovat estimointeja käytetystä aineistosta. Solmimishetken hinnat ovat keskiarvoja eri alueista eikä se kokonaisrakennusoikeuden kanssa vastaa täysin vuoden aikana tehtyjen sopimusten todellista arvoa. Lisäksi aineisto on muutettu vuosittaiseen muotoon, jolloin käytetyt todelliset EKI-arvot vaihtelevat hieman sopimushetkestä johtuen – tässä korottajana käytetään vuoden keskimääräistä elinkustannusindeksiä.
4.2 Uudet menetelmät
Tonttivuokrasopimusten indeksiperusteen kehittämisen tavoitteena oli simuloida miten asuintalotonttien maanvuokrat olisivat kehittyneet jollakin toisella indeksillä tai toisella menetelmällä.
Tonttivuokria simuloitiin uusilla indekseillä. Vuokraperusteiden kehitystä simuloitiin asuntojen hintojen kehityksellä. Asuntojen hintoina käytettiin Pääkaupunkiseudun asuntojen hintoja (PKS) sekä Helsingin asuntojen hintoja (HKI). Koska asuntojen hintatietoja on vasta
vuodesta 1970 eteenpäin, on laskelmat tehty tältä ajanjaksolta. Eli nyt päättyvien maanvuokrasopimusten koko vuokra-ajanjaksolta ei asuntohintatarkastelua voitu tehdä. Simuloinnissa tonttivuokra ei laskenut, vaikka asuntojen hintaindeksi tai elinkustannusindeksi olisi laskenut jonakin vuonna. Tonttivuokra pysyi samana, kunnes hintaindeksi nousi edellistä vuokraa korottanutta pistelukua suuremmaksi.
1. Tonttivuokraa ei tarkisteta vuokra-aikana. Vuosikorotukset eri indekseillä (EKI / PKS / HKI). Vuosikorotuksessa vuokra ei voi laskea.
Tonttivuokria simuloitiin myös uusilla menetelmällä. Simulointi tehtiin menetelmillä, jossa tonttivuokraa nostettiin tai laskettiin vastaamaan tontin tarkasteluhetken vuokraperustetta ja siitä laskettua tontin vuokrahintaa ensin 20 vuoden kuluttua sopimuksesta ja sitten 20, 10 ja 5 vuoden välein. Vuosittainen tonttivuokra tarkistettiin EKI / PKS / HKI -indekseillä.
Vuosittaisessa tontinvuokran tarkistuksissa tonttivuokra ei laskenut, vaikka asuntojen hintaindeksi tai elinkustannusindeksi olisi laskenut jonakin vuonna. Tonttivuokra pysyi samana, kunnes hintaindeksi nousi edellistä vuokraa korottanutta pistelukua suuremmaksi.
Mallit vuokratulojen kertymisestä on tehty kolmella eri laskentatavalla:
2. Tonttivuokra tarkistetaan todelliseen arvoon ensin 20 vuoden kuluttua ja sitten 20 vuoden välein sopimushetkestä. Vuosikorotukset eri indekseillä (EKI 20.20 / PKS
20.20 / HKI 20.20). Vuosikorotuksessa vuokra ei voi laskea.
3. Tonttivuokra tarkistetaan todelliseen arvoon ensin 20 vuoden kuluttua ja sitten 10 vuoden välein sopimushetkestä. Vuosikorotukset eri indekseillä (EKI 20.10 / PKS
20.10 / HKI 20.10). Vuosikorotuksessa vuokra ei voi laskea.
4. Tonttivuokra tarkistetaan todelliseen arvoon ensin 20 vuoden kuluttua ja sitten 5 vuoden välein sopimushetkestä. Vuosikorotukset eri indekseillä (EKI 20.5 / PKS 20.5
/ HKI 20.5). Vuosikorotuksessa vuokra ei voi laskea.
Tonttivuokria simuloitiin myös puhtaasti laskennallisella menetelmällä. Koska asuntojen hintojen kehitys ja vuokraperusteen kehitys vastaavat hyvin toisiaan voitaisiin tontinvuokran välitarkastus tehdä asuntohintojen perusteella. Simulointi tehtiin menetelmillä, jossa tonttivuokraa nostettiin tai laskettiin vastaamaan PKS asuntohintaindeksillä laskettua tontin vuokrahintaa ensin 20 vuoden kuluttua sopimuksesta ja sitten 20, 10 ja 5 vuoden välein.
Vuosittainen tonttivuokran tarkistettiin EKI-indeksillä. Lisäksi simulointiin vaihtoehtoa, jossa vuosittainen tontinvuokra tarkistetaan PKS ja HKI indeksillä, ilman välitarkistuksia.
Tontinvuokra voi myös laskea indeksin laskiessa.
5. Tonttivuokra tarkistetaan asuntohintaindeksillä (PKS) muodostettuun arvoon ensin 20 vuoden kuluttua ja sitten 20, 10 tai 5 vuoden välein sopimushetkestä. Vuosikorotukset elinkustannusindeksillä (EKI 20.20 / EKI 20.10 / EKI 20.5). Vuosikorotuksessa vuokra ei voi laskea.
6. Tonttivuokraa ei tarkisteta vuokrasopimuksen aikana. Vuosikorotukset PKS- indeksillä, jolloin vuokra voi myös laskea.
7. Tonttivuokraa ei tarkisteta vuokrasopimuksen aikana. Vuosikorotukset HKI-indeksillä, jolloin vuokra voi myös laskea.
5. Simuloinnin tulokset
5.1 Tonttivuokran kehitys koko vuokrasopimuksen ajalta
Tontinvuokrakohteista saatiin tietoja vuodesta 1953 eteenpäin, joten vanhimmille vuokratonteille voitiin laskea koko vuokrasopimusajan mittainen vuokrakertymä.
Kuten kuvasta nähdään, ovat tonttien vuokraushetken vuokraperusteet kehittyneet huomattavasti elinkustannusindeksiä nopeammin. Kuudenkymmen vuoden päätyttyä tehtävä vuokrantarkistus aiheuttaa keskimäärin yli 13 kertaisen vuokrankorotuksen. Tontinvuokrat ovat todellisuudessa kehittyneet vielä hieman elinkustannusindeksiä vähemmän.
Indeksiehtoa rajoittava laki on ollut voimassa vuosina 1968–2012. Indeksiehdon mukainen pisteluku olisi arviolta 1350, kun elinkustannusindeksi pisteluku oli 1890 vuonna 2013.
Vuokraperusteen yksittäiset suuret vuosittaiset vaihtelut johtuvat kalliimpien tai halvempien alueiden suuremmasta määrästä kyseisenä vuonna. Esimerkiksi vuoden 2012 suuri nousu johtuu Jätkäsaaren ja Kalasataman vuokrasopimusten suuresta osuudesta.
Kuva 1. Asuintonttien vuokraushetken vuokraperuste ja elinkustannusindeksin kehitys 1954– 2013.
Vuoden 1954 jälkeen solmittujen tonttien maanvuokrasopimusten laskentamenetelmän mukainen todellinen vuokratuotto koko tarkastelussa olevassa kannassa on 2,1 prosenttia vuokraperusteesta, kun tuotto lasketaan kunkin vuoden keskimääräisen vuokraperusteen pohjalta. Vuonna 1955 solmittujen tonttivuokrasopimusten vuokratuotto on vastaavasti vain 0,5 prosenttia. Viimeisinä vuosina vuokratuotto on vain alle 0,3 prosenttia kiinteistön vuokraperusteesta.
Todellinen vuokratuotto on laskenut sopimuksen kuluessa, kun elinkustannusindeksi on jäänyt jälkeen vuokraperusteen kehittymisestä. Ennen vuotta 1990 solmittujen tonttivuokrasopimusten todellinen vuokratuotto on tällä hetkellä selvästi alle 2 prosenttia.
7
EKI:llä korotettujen vuokrasopimusten todellisen tuotto-%:n kehitys
%
6
5
4
3
2
1
0
1952 1957 1962 1967 1972 1977 1982 1987 1992 1997 2002 2007 2012
1952 alkaneet 1962 alkaneet 1972 alkaneet
1982 alkaneet 1992 alkaneet 2002 alkaneet
Kuva 2. Todellisen tuottoprosentin kehittyminen eri vuosina alkaneissa tontinvuokrasopimuksissa nykymenetelmän mukaan.
Taulukko 1. Maanvuokrasopimusten todellinen tuottoprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille koko vuokra-ajalta vuoteen 2012 saakka nykyisellä menetelmällä.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka (Nykymenetelmä) | |
1952 alkaneet sop. | 0,4 % |
1955 alkaneet sop. | 0,5 % |
1960 alkaneet sop. | 1,7 % |
1965 alkaneet sop. | 1,6 % |
1970 alkaneet sop. | 2,2 % |
1975 alkaneet sop. | 2,0 % |
1980 alkaneet sop. | 1,9 % |
1985 alkaneet sop. | 2,0 % |
1990 alkaneet sop. | 3,8 % |
1995 alkaneet sop. | 3,6 % |
2000 alkaneet sop. | 3,2 % |
2005 alkaneet sop. | 3,7 % |
Kaikki sopimukset 1952-2012 | 2,1 % |
Tarkastelussa olevan kannan (1952–2012) perusteella laskettiin tonttivuokrasopimusten tulot euroissa vuonna 2012. Laskennassa oleva kanta tuo vuokratuloja kaupungille noin 61 milj. euroa vuonna 2012. Maksimi vuokratulo tällä kannalla olisi 128 milj. euroa, mikäli tuottoprosentti olisi 4. Todellinen tuottoprosentti vuonna 2012 oli 1,9 prosenttia. Helsingin kaupungin mukaan em. vuokratulo (tarkastelussa oleva kanta 1952–2012) on 53 prosenttia Helsingin asuntotonttien kokonaisvuokratuloista.
Taulukko 2. Tarkastelussa mukana olevan kannan maanvuokrasopimusten vuokratulo euroissa vuonna 2012 nykyisellä menetelmällä.
Vuokrasopimusten todellinen tuotto (€) vuonna 2012 laskennan perusteena olevasta kannasta (1952-2012) | ||
milj. € | % | |
EKI vuosikorotus (Nykymenetelmä) | 60,8 | 1,9 % |
max. vuokratuotto | 128,0 | 4,0 % |
5.2 Tonttivuokran kehitys 1970–2013
Simulointia uusilla indeksivaihtoehdoilla ei voitu tehdä koko vuokra-ajalta kattavasti, koska asuntojen hintatietoja ei ole saatavilla kuin 1970-luvulta eteenpäin.
Vuokrasopimuksia on mallinnettu kolmella eri indeksillä ja neljällä eri menetelmällä. Indeksit ovat EKI ja asuntojen hinta-aineistosta lasketut neliöhinnat pääkaupunkiseudulta (PKS) ja Helsingistä (HKI). Menetelmät ovat perusindeksi (vuosikorotus ilman välipäivitystä todelliseen arvoon), sekä 20, 10 ja 5 vuoden välein todelliseen arvoon tehtävät päivitykset sopimushetkestä. Ensimmäinen päivitys tehdään aina 20 vuoden jälkeen ja siitä eteenpäin 20, 10 tai 5 vuoden välein.
Asuntojen hinnat ja tonttien vuokraushetken hinnat ovat kehittyneet viime vuosina varsin samankaltaisesti. 1990-luvun lama aiheutti voimakkaan poikkeaman hintojen kehityksessä. Asuntojen hinnat laskivat jo vuonna 1990, kun tonttien hinnat vasta 1994. Hintojen muutosten eriaikaisuutta lisää hinnoitteluhetken ja vuokrasopimuksen välissä oleva viive.
Simuloinnissa tuli esille, että vuodelle 1993 ajoittunut vuokrasopimuksen solmiminen tai menetelmänä testatun vuokrahinnan tarkistuksen ajoittuminen olisi nostanut vuokrahintaa selvästi ja pitänyt sen yli tavoitetason.
Kuva 3. Asuintonttien vuokraushetken vuokraperusteen ja eri indeksien kehitys 1970–2013, jossa 1990-luvun määräaikaisia vuokranalennuksia ei ole otettu huomioon.
Vuosien 1970–2013 tulokset perustuvat havaittuihin ja tässä mallinnuksessa käytettyihin sopimuksiin. Koska yksikään sopimus ei saavuta koko vuokra-aikaansa tänä aikana, on näistä luvuista vuokrasopimusvuosittain lasketut todelliset vuokraprosentit tämän hetkisen tilanteen mukaan.
Taulukko 3. Maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille nykyisellä menetelmällä.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka (Nykymenetelmä) | |
1970 alkaneet sop. | 2,2 % |
1975 alkaneet sop. | 2,0 % |
1980 alkaneet sop. | 1,9 % |
1985 alkaneet sop. | 2,0 % |
1990 alkaneet sop. | 3,8 % |
1995 alkaneet sop. | 3,6 % |
2000 alkaneet sop. | 3,2 % |
2005 alkaneet sop. | 3,7 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 2,6 % |
Tonttivuokran laskennassa on käytetty menetelmää, jossa vuokra ei laske vuosikorotusten yhteydessä, vaan pysyy edellisen vuoden tasolla siihen saakka kunnes viiteindeksi ylittää edellisen korkeimman indeksipisteensä. Vuokrantarkistuskohdissa (20.20, 20.10 tai 20.5 - menetelmissä) tontinvuokra täsmennetään kyseisen vuoden todellisen vuokraperusteen mukaan ja tontinvuokra voi silloin laskea tai nousta.
Alla olevissa taulukoissa on tulokset vuonna 1970 ja siitä viisivuotisvälein alkaneille sopimuksille eri indekseillä ja korotusmenetelmillä. Nykyinen menetelmä tuottaa pienimmän todellisen vuokraprosentin lähes kaikissa eri tapauksissa. Myös vuokrakertymä koko ajalta on nykymenetelmällä selvästi pienin. Todellinen vuokratuotto vuosien 1970–2012 sopimuksille vuoteen 2012 mennessä on 2,6 prosenttia. Pääkaupunkiseudun tai Helsingin asuntohintaindeksi olisi tuottanut noin prosenttiyksikön suuremman vuokraprosentin tänä aikana ilman välitarkistuksia todellisen arvon mukaiseen tonttivuokraan. Todellinen vuokratuotto PKS indeksillä olisi 3,6 prosenttia ja HKI indeksillä 3,7 prosenttia.
Mikä tahansa välitarkistusmenetelmä ja millä tahansa indeksillä tuottaa nykymenetelmää lähemmäs tavoiteltua vuokraprosenttia olevan tuloksen. Elinkustannusindeksillä korotetut vuokrat jäävät eri menetelmävaihtoehdoissa asuntohintaindeksiä selvästi pienemmiksi, mutta välitarkistuksia käyttäen ero suppenee.
Vuokran tuottotavoite on laskelmissa pidetty vakiona, 4 prosentissa. Oheisessa on esitetty laskelma miten tonttien tonttivuokra olisi kehittynyt eri laskentaperusteilla. Vihreällä on merkitty lähemmäs 4 prosenttia antanut indeksi ja punaisella eniten siitä poikkeava.
Taulukko 4. Maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille eri indekseillä korotettuna ilman vuokran välitarkastusta sopimusaikana. Taulukossa sarake EKI on nykyinen menetelmä.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka Ei tarkastuksia sopimusaikana | |||
EKI | PKS | HKI | |
1970 alkaneet sop. | 2,2 % | 3,6 % | 3,9 % |
1975 alkaneet sop. | 2,0 % | 3,3 % | 3,5 % |
1980 alkaneet sop. | 1,9 % | 3,7 % | 3,8 % |
1985 alkaneet sop. | 2,0 % | 3,0 % | 3,1 % |
1990 alkaneet sop. | 3,8 % | 3,7 % | 3,8 % |
1995 alkaneet sop. | 3,6 % | 4,0 % | 4,1 % |
2000 alkaneet sop. | 3,2 % | 3,9 % | 4,0 % |
2005 alkaneet sop. | 3,7 % | 4,2 % | 4,2 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 2,6 % | 3,6 % | 3,7 % |
Taulukko 5. Maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille eri indekseillä korotettuna, jossa vuokran välitarkastus 20 + 20 vuoden välein.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka 20.20 tarkastukset sopimusaikana | |||
EKI | PKS | HKI | |
1970 alkaneet sop. (2 tark.) | 3,9 % | 3,8 % | 3,9 % |
1975 alkaneet sop. (1 tark.) | 3,2 % | 3,8 % | 3,9 % |
1980 alkaneet sop. (1 tark.) | 2,8 % | 3,9 % | 4,0 % |
1985 alkaneet sop. (1 tark.) | 2,9 % | 3,5 % | 3,6 % |
1990 alkaneet sop. (1 tark.) | 4,0 % | 3,8 % | 3,8 % |
1995 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,6 % | 4,0 % | 4,1 % |
2000 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,2 % | 3,9 % | 4,0 % |
2005 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,7 % | 4,2 % | 4,2 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 3,2 % | 3,8 % | 3,8 % |
Taulukko 6. Maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille eri indekseillä korotettuna, jossa vuokran välitarkastus 20 + 10 vuoden välein.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka 20.10 tarkastukset sopimusaikana | |||
EKI | PKS | HKI | |
1970 alkaneet sop. (3 tark.) | 3,7 % | 3,9 % | 4,0 % |
1975 alkaneet sop. (2 tark.) | 3,5 % | 3,9 % | 4,0 % |
1980 alkaneet sop. (2 tark.) | 3,0 % | 3,9 % | 4,0 % |
1985 alkaneet sop. (1 tark.) | 2,9 % | 3,5 % | 3,6 % |
1990 alkaneet sop. (1 tark.) | 4,0 % | 3,8 % | 3,8 % |
1995 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,6 % | 4,0 % | 4,1 % |
2000 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,2 % | 3,9 % | 4,0 % |
2005 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,7 % | 4,2 % | 4,2 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 3,3 % | 3,8 % | 3,9 % |
Taulukko 7. Maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille eri indekseillä korotettuna, jossa vuokran välitarkastus 20 + 5 vuoden välein.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka 20.5 tarkastukset sopimusaikana | |||
EKI | PKS | HKI | |
1970 alkaneet sop. (5 tark.) | 3,9 % | 4,0 % | 4,1 % |
1975 alkaneet sop. (4 tark.) | 3,5 % | 3,9 % | 4,0 % |
1980 alkaneet sop. (3 tark.) | 3,2 % | 4,0 % | 4,0 % |
1985 alkaneet sop. (2 tark.) | 3,0 % | 3,5 % | 3,6 % |
1990 alkaneet sop. (1 tark.) | 4,0 % | 3,8 % | 3,8 % |
1995 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,6 % | 4,0 % | 4,1 % |
2000 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,2 % | 3,9 % | 4,0 % |
2005 alkaneet sop. (Ei tark.) | 3,7 % | 4,2 % | 4,2 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 3,4 % | 3,8 % | 3,9 % |
Tarkastelussa olevan vuosien 1970–2012 kannan perusteella laskettiin tonttivuokrasopimusten tulot euroissa vuonna 2012. Laskennassa oleva kanta tuo vuokratuloja kaupungille 50,8 milj. euroa vuonna 2012. Todellinen tuottoprosentti vuonna 2012 nykymenetelmällä oli 2,4 prosenttia. Eri indeksit ja eri menetelmät olisivat tuottaneet selvästi suuremman vuokratuoton (3,4–4,2 %) vuonna 2012.
Taulukko 8. Tarkastelussa mukana olevan kannan 1970–2012 maanvuokrasopimusten vuokratulo euroissa vuonna 2012 eri indekseillä ja eri menetelmillä.
Vuokrasopimusten todellinen tuotto (€) vuonna 2012 laskennan perusteena olevasta kannasta (1970-2012) | ||
milj. € | % | |
max. vuokratuotto | 86,4 | 4,0 % |
EKI, ei tarkistusta (Nykymenetelmä) | 50,8 | 2,4 % |
EKI 20.20 tarkistus vuokraperusteeseen | 73,2 | 3,4 % |
EKI 20.10 tarkistus vuokraperusteeseen | 79,5 | 3,7 % |
EKI 20.5 tarkistus vuokraperusteeseen | 83,1 | 3,8 % |
PKS ei tarkistusta | 79,8 | 3,7 % |
PKS 20.20 tarkistusvuokraperusteeseen | 87,5 | 4,0 % |
PKS 20.10 tarkistus vuokraperusteeseen | 89,8 | 4,2 % |
PKS 20.5 tarkistus vuokraperusteeseen | 89,4 | 4,1 % |
HKI ei tarkistusta | 83,7 | 3,9 % |
HKI 20.20 tarkistus vuokraperusteeseen | 89,1 | 4,1 % |
HKI 20.10 tarkistus vuokraperusteeseen | 90,9 | 4,2 % |
HKI 20.5 tarkistus vuokraperusteeseen | 90,4 | 4,2 % |
5.3 Tonttivuokran laskennallinen menetelmä 1970–2013
Tontin vuokratuoton vertaaminen toteutuneessa kehityksessä tontin vuokraperusteeseen on perusteltua, koska tonttien vuokraperuste voidaan määrittää aineiston vuokrahetken hintojen avulla. Vaikka vuokraperuste on aina yksilöllinen jokaiselle tontille, voidaan arvon olettaa kehittyneen kyseisessä tontissa aineistossa olevan vuokraperusteen keskiarvon mukaisesti.
Menetelmä, jossa tontinvuokra tarkistetaan vuokraperusteen arvoa vastaavaksi voi olla ongelmallinen, kun vuokraperusteita kyseiselle vuodelle tai alueelle ei vielä ole. Myös tonttien erilaisuudesta johtuen vuokraperuste voitaisiin joutua arvioimaan aina tapauskohtaisesti.
Koska asuntojen hinnat ja tonttien vuokrahetken hinnat ovat kehittyneet viime vuosina varsin samankaltaisesti, voitaisiin käyttää puhtaasti laskennallista menetelmää tonttivuokran tarkistamiseksi.
Vaikka 1990-luvun lama aiheutti voimakkaan poikkeaman hintojen kehityksessä, ovat hinnat palautuneet samalle tasolle ja 2000-luvun kehitys on ollut hyvin samansuuntaista.
Tonttivuokria simuloitiin laskennallisilla menetelmillä.
5. Tontinvuokran lähtövuokra on vuokraperusteen mukainen. Vuosittainen tonttivuokra tarkistetaan EKI-indeksillä, jolloin vuokra ei voi laskea. Tontinvuokran välitarkastus tehdään asuntohintojen perusteella lähtien vuokraperusteen mukaisesta tontinvuokrasta. Simulointi tehtiin menetelmillä, jossa tonttivuokraa nostettiin tai laskettiin vastaamaan PKS asuntohintaindeksillä laskettua tontin vuokrahintaa ensin 20 vuoden kuluttua sopimuksesta ja sitten 20, 10 ja 5 vuoden välein.
6. Tontinvuokran lähtövuokra on vuokraperusteen mukainen. Vuosittainen tonttivuokra tarkistetaan PKS-indeksillä. Tontinvuokra voi laskea tai nousta, indeksin mukaan. Ei välitarkistuksia.
7. Tontinvuokran lähtövuokra on vuokraperusteen mukainen. Vuosittainen tonttivuokra tarkistetaan HKI-indeksillä. Tontinvuokra voi laskea tai nousta, indeksin mukaan. Ei välitarkistuksia.
Vaihtoehdossa 5, menetelmä 20.5 tuottaa kokonaisuutena lähimmäs tavoiteltua tuottoprosenttia olevan tuloksen. Jos vuokraperuste muodostetaan PKS asuntohintaindeksillä, olisi vuokratuottokertymä ollut vuosina 1970–2013 vuokrasopimuksissa 3,6 prosenttia. Jos vuokratuottoa verrataan toteutuneeseen kehitykseen, olisi tuotto ollut 3,1 prosenttia. Kymmenen vuoden välein tehtävä tarkistus 20.10 ei jää paljon jälkeen. Vastaavat prosentit olisivat 3,5 ja 3,0.
Taulukko 9. Maanvuokrasopimusten todellinen tuottoprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille laskennallisella menetelmällä. Tontinvuokran vuosittainen tarkistus elinkustannusindeksillä (Vuokra voi myös laskea) ja vuokran välitarkastus 20 + 20, 10 tai 5 vuoden välein PKS asuntohintaindeksillä. Vuokratuottoa verrataan PKS asuntohintaindeksillä muodostettuun vuokraperusteeseen ja siitä laskettuun tontin käypään arvoon.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka PKS-asuntohintaindeksillä muodostetusta vuokraperusteesta | ||||
Välitarkastus PKS-hintakehityksen mukaan | ||||
ei tark. | 20.20 | 20.10 | 20.5 | |
1970 alkaneet sopimukset | 2,7 % | 4,1 % | 4,3 % | 3,8 % |
1975 alkaneet sopimukset | 2,6 % | 2,5 % | 3,2 % | 3,6 % |
1980 alkaneet sopimukset | 2,3 % | 3,1 % | 3,3 % | 3,5 % |
1985 alkaneet sopimukset | 3,0 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,7 % |
1990 alkaneet sopimukset | 4,1 % | 4,3 % | 4,3 % | 4,3 % |
1995 alkaneet sopimukset | 2,2 % | 2,2 % | 2,2 % | 2,2 % |
2000 alkaneet sopimukset | 3,2 % | 3,2 % | 3,2 % | 3,2 % |
2005 alkaneet sopimukset | 3,6 % | 3,6 % | 3,6 % | 3,6 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 3,0 % | 3,3 % | 3,5 % | 3,6 % |
Taulukko 10. Maanvuokrasopimusten todellinen tuottoprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille laskennallisella menetelmällä. Tontinvuokran vuosittainen tarkistus elinkustannusindeksillä (Vuokra voi myös laskea) ja vuokran välitarkastus 20 + 20, 10 tai 5 vuoden välein PKS asuntohintaindeksillä. Vuokratuottoa verrataan toteutuneeseen vuokraperusteeseen ja siitä laskettuun tontin käypään arvoon.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka vuokraushetken mukaisesta toteutuneesta vuokraperusteesta | ||||
Välitarkastus PKS-hintakehityksen mukaan | ||||
ei tark. | 20.20 | 20.10 | 20.5 | |
1970 alkaneet sopimukset | 2,2 % | 3,4 % | 3,5 % | 3,2 % |
1975 alkaneet sopimukset | 2,0 % | 1,9 % | 2,4 % | 2,7 % |
1980 alkaneet sopimukset | 1,9 % | 2,5 % | 2,7 % | 2,9 % |
1985 alkaneet sopimukset | 2,0 % | 2,4 % | 2,4 % | 2,5 % |
1990 alkaneet sopimukset | 3,8 % | 4,0 % | 4,0 % | 4,0 % |
1995 alkaneet sopimukset | 3,6 % | 3,6 % | 3,6 % | 3,6 % |
2000 alkaneet sopimukset | 3,2 % | 3,2 % | 3,2 % | 3,2 % |
2005 alkaneet sopimukset | 3,7 % | 3,7 % | 3,7 % | 3,7 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 2,6 % | 2,9 % | 3,0 % | 3,1 % |
Vaihtoehdossa 6 ja 7 tontinvuokra muodostettiin suoraan PKS ja HKI indekseillä. Molemmat antavat varsin hyvän kertymän. PKS-indeksin mukainen todellinen vuokratuotto olisi 3,5 prosenttia. HKI antaa hieman suuremman, 3,6 prosenttia.
Taulukko 11. Maanvuokrasopimusten todellinen tuottoprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille laskennallisella menetelmällä. Tontinvuokran vuosittainen tarkistus PKS asuntohintaindeksillä, jolloin vuokra voi myös laskea. Vuokratuottoa verrataan toteutuneeseen vuokraperusteeseen ja siitä laskettuun tontin käypään arvoon.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka vuokraushetken mukaisesta toteutuneesta vuokraperusteesta | |
PKS-korotuksilla, vuosivuokra saa myös laskea | |
ei tark. | |
1970 alkaneet sopimukset | 3,3 % |
1975 alkaneet sopimukset | 3,0 % |
1980 alkaneet sopimukset | 3,3 % |
1985 alkaneet sopimukset | 2,7 % |
1990 alkaneet sopimukset | 3,7 % |
1995 alkaneet sopimukset | 6,7 % |
2000 alkaneet sopimukset | 3,9 % |
2005 alkaneet sopimukset | 4,2 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 3,5 % |
Taulukko 12. Maanvuokrasopimusten todellinen tuottoprosentti eri vuosina alkaneille sopimuksille laskennallisella menetelmällä. Tontinvuokran vuosittainen tarkistus HKI asuntohintaindeksillä, jolloin vuokra voi myös laskea. Vuokratuottoa verrataan toteutuneeseen vuokraperusteeseen ja siitä laskettuun tontin käypään arvoon.
Vuokrasopimusten todellinen keskituotto (%) vuoteen 2012 saakka vuokraushetken mukaisesta toteutuneesta vuokraperusteesta | |
HKI-korotuksilla, vuosivuokra saa myös laskea | |
ei tark. | |
1970 alkaneet sopimukset | 3,6 % |
1975 alkaneet sopimukset | 3,2 % |
1980 alkaneet sopimukset | 3,5 % |
1985 alkaneet sopimukset | 2,8 % |
1990 alkaneet sopimukset | 3,8 % |
1995 alkaneet sopimukset | 6,8 % |
2000 alkaneet sopimukset | 4,0 % |
2005 alkaneet sopimukset | 4,2 % |
Kaikki sopimukset 1970-2012 | 3,6 % |
Tarkastelussa olevan vuosien 1970–2012 kannan perusteella laskettiin tonttivuokrasopimusten tulot euroissa vuonna 2012. Kuten edellä on todettu, laskennassa oleva kanta tuo vuokratuloja kaupungille 50,8 milj. euroa vuonna 2012. Todellinen tuottoprosentti vuonna 2012 nykymenetelmällä oli 2,4 prosenttia verrattuna toteutuneella vuokraperusteella laskettuun tonttien arvoon. Laskennallisella menetelmällä toteutettu vuokrantarkistus toisi selvästi suuremman vuokratuoton (3,0–4,1 %).
Jos käytetään PKS-indeksillä muodostettua vuokraperustetta ja siitä laskettua tonttien käypää arvoa vertailutietona, ovat vuokratuotot hivenen suuremmat kuten alla olevasta taulukosta ilmenee.
Taulukko 13. Tarkastelussa mukana olevan kannan (1970–2012) maanvuokrasopimusten vuokratulo euroissa vuonna 2012 laskennallisilla menetelmillä.
Vuokrasopimusten todellinen tuotto (€) vuonna 2012 laskennan perusteena olevasta kannasta (1970-2012) | |||
milj. € | % PKS-indeksillä muodostettu vuokraperuste | % toteutunut vuokraperuste | |
EKI, ei tarkistusta (=Nykymenetelmä) | 51 | 2,4 % | 2,4 % |
EKI + laskennallinen 20.20 tarkistus PKS-indeksillä | 64 | 3,0 % | 3,0 % |
EKI + laskennallinen 20.10 tarkistus PKS-indeksillä | 73 | 3,4 % | 3,4 % |
EKI + laskennallinen 20.5 tarkistus PKS-indeksillä | 75 | 3,5 % | 3,5 % |
Suora PKS, ei tarkistuksia | 85 | 4,0 % | 3,9 % |
Suora HKI, ei tarkistuksia | 89 | 4,1 % | |
Vuokraushetken vuokraperuste on kehittynyt hieman nopeammin kuin Pääkaupunkiseudun asuntohinnat. Laskennallisella menetelmällä muodostettu vuokraperuste jää hieman jälkeen todellista vuokraperustetta. Alla on periaatekuva vuonna 1970 alkaneesta tonttivuokrasopimuksesta, jonka vuokraa on tarkistettu vuosittain EKI:llä ja korotettu 20.5 menetelmällä PKS asuntohintakehityksellä.
Kuva 4. Periaatekuva. Maanvuokrasopimusten todellinen vuokraperusteen kehitys verrattuna PKS indeksillä tarkistettuun EKI 20.5 tontinvuokran kehitykseen.
6. Hintaindeksien alueellinen tarkastelu
6.1 Hintaindeksien kehitys
Tonttien vuokrahetken vuokraperuste on viisinkertaistunut vuodesta 1985. Samaan aikaan Pääkaupunkiseudun asuntotonttihintaindeksi on nelinkertaistunut. 1990-luvun puolivälin jälkeen on Pääkaupunkiseudun asuntotonttien hintakehitys ollut vuokraperustetta suurempaa. Asuntojen hinnat ovat 3,5-kertaistuneet vuodesta 1985, ansiotasoindeksiä hieman enemmän (3x). Elinkustannusindeksi on kehittynyt näistä indekseistä vähiten, vajaa kaksinkertaiseksi.
Vuokrausluhetken vuokraperuste, elinkustannus- ja ansiotaso- indeksi sekä asuntojen ja asuntotonttien hintaindeksi
Xxxxxxxx mukaan (Asuntotonttien hinta, 2007) asuntotonttien hinta seuraa asuntojen kysyntää, tonttien hinnan määräytyessä asuntojen hintojen perusteella. Pääkaupunkiseudun asuntokysyntä ja kysynnän laajeneminen on nostanut tonttien hintaa varsinkin vuoden 2005 jälkeen. Vuoden 2005 jälkeen Pääkaupunkiseudun asuntotonttihinnat ovat kaksinkertaistuneet, ja samaan aikaan vuokraperuste on noin 1,5-kertaistunut.
Kuva 5. Eri hintaindeksien kehitys 1985=100.
6.2 Asuntojen hinnat vs. vuokraperusteet Helsingissä alueittain
Vuokraperusteen kehitys ja asuntojen hintojen kehitys laskettiin alueittain Helsingin sisällä. Haluttiin selvittää onko hintojen kehityksessä merkittävää alueellista eroa ja tulisiko se huomioida mahdollista indeksiperustaa muutettaessa.
Helsingin aluejako perustuu postinumeroalueluokitukseen. Lähtökohtana on Tilastokeskuksen tekemä neljä hintaryhmään, jotka jakavat Helsingin postinumeroiden perusteella. Kaupunginosien ja postinumeroiden vastaavuus ei ole identtinen. Tässä tarkastelussa Tilastokeskuksen luokitukset 1 ja 2 on yhdistetty samankaltaisten hintojen
kehityksen takia ja toisaalta vastaavan alueiden vähäisten vuokratonttien takia. Tilastokeskuksen tarkka aluejako on internetissä osoitteessa xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xxxx/xxx.xxxx
Tonttihintojen kehitystä ei arvioitu Helsingin alueellisilla asuntohintakehityksillä. Koska maanvuokrasopimukset ovat pitkiä, tulee mahdollisen uuden indeksiperusteen perustua indeksiin, jolla on selkeä määritysperuste ja mahdollisimman turvattu jatkuvuus. Alueelliset asuntojen hintaindeksi ovat muuttuneet aina muutaman vuoden välein, jolloin kymmenien vuosien indeksejä ei ole saatavilla.
Kuva 6. Alueellisessa tarkastelussa käytetty aluejako.
Asuntojen hinnat ovat nousseet kantakaupungin alueella (alue 1+2) selvästi muita alueita enemmän. Vuosinousu on ollut yli 11 prosenttia vuoden 1985 jälkeen. Kantakaupungin hintataso on lähes 50 prosenttia korkeampi kuin muiden alueiden. Muilla Helsingin alueilla vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen nousu on ollut keskimäärin noin 8 prosenttia tällä tarkastelujaksolla.
Kuva 7. Asuntojen hintojen kehitys Helsingin alueilla
Helsingin vuokra-asuntotonttien vuokraushetken vuokraperusteen kehitys on ollut selvästi hitaampaa kantakaupungissa kuin muilla alueilla. Helsingin kaupungin kiinteistöviraston mukaan asuntotonttien hinnoittelulla on pyritty hillitsemään asuntojen hintojen nousua.
Toisaalta kaupungin laajentuessa maan hinta on noussut laitakaupungilla. Myös Helsingin kehyskunnissa tonttien hinnat ovat nousseet voimakkaasti.
Kuva 8. Asuntotonttien vuokraperusteen alueellinen kehitys Helsingissä vastaavilla alueilla.
7. Johtopäätökset
Nykytilanne:
Tonttien vuokraushetken vuokraperusteet ovat kehittyneet huomattavasti elinkustannusindeksiä nopeammin. Kuudenkymmen vuoden päätyttyä tehtävä vuokrantarkistus aiheuttaa keskimäärin yli 13-kertaisen vuokrankorotuksen.
Tarkastelussa olevan kannan vuokratuotto vuonna 2012 oli 1,9 prosenttia kunkin vuoden keskimääräisestä vuokraperusteesta. Kannan vuokratuotto koko ajalta 1952– 2012 on 2,1 prosenttia. Tarkastelussa oleva kanta toi Helsingin kaupungin mukaan noin 53 prosenttia asuintonttien kokonaisvuokratuloista.
Vuonna 1954 solmitun tontin maanvuokrasopimuksen todellinen vuokratuotto koko vuokra-ajalta on 0,5 prosenttia. Viimeisinä vuosina vuokratuotto jää alle 0,3 prosenttiin.
Helsingin kaupungin mukaan vuokrattujen tonttien kiinteistövero olisi keskimäärin noin 0,5 prosenttia vuokraperusteesta, eli vanhimpien vuokratonttien vuokratuotto on jäänyt kiinteistöveroa pienemmäksi.
Vuonna 1970 tehdyn vuokrasopimuksen todellinen vuokratuotto koko vuokra-ajalta on 2,2 prosenttia vuoteen 2012 saakka. Vuonna 2012 vuokratuotto jäi 1,6 prosenttiin.
Vuokratuoton liukuminen kauas tavoitellusta vuokratuotosta asettaa vanhat ja uudet vuokrasopimukset eriarvoiseen asemaan. Vuokra heijastuu asuntojen yhtiövastikkeeseen, joka voi vääristää asuntojen kysyntää ja sitä kautta asuntojen hintaa suhteessa omistustonttien asuntoihin tai vuokratuotoltaan tavoitetason mukaisten tonttien asuntoihin.
Uuden indeksiperusteen ja menetelmän simulointi
Nykyinen menetelmä tuottaa pienimmän todellisen vuokraprosentin lähes kaikissa tarkastelussa mukana olleissa tapauksissa. Myös vuokrakertymä koko ajalta on nykymenetelmällä selvästi pienin. Pääkaupunkiseudun tai Helsingin asuntohintaindeksi olisi tuottanut noin prosenttiyksikön suuremman vuokratuoton tänä aikana.
Mikä tahansa välitarkistusmenetelmä ja millä tahansa indeksillä tuottaa nykymenetelmää lähemmäs tavoiteltua vuokratuottoa olevan tuloksen. Elinkustannusindeksillä korotetut vuokrat jäävät eri menetelmävaihtoehdoissa asuntohintaindeksiä pienemmiksi, mutta ero ei ole niin suuri kuin ilman vuokran välitarkastuksia olisi.
Lisäämällä hinnantarkistuspisteitä päästään myös EKI-korotuksilla parempaan lopputulokseen.
Menetelmä, jossa tontinvuokra tarkistetaan käypää arvoa vastaavaksi voi olla ongelmallinen, kun vuokraperusteita kyseiselle vuodelle tai alueelle ei vielä ole. Myös tonttien erilaisuudesta johtuen vuokraperuste voitaisiin joutua arvioimaan aina tapauskohtaisesti.
Asuntojen hinnat ja tonttien vuokraperuste ovat kehittyneet viime vuosina varsin samankaltaisesti. 1990-luvun lama aiheutti joiksikin vuosiksi voimakkaan poikkeaman hintojen kehityksessä, mutta hinnat ovat palautuneet lähes samalle tasolle.
Puhtaasti laskennallinen menetelmä, jossa vuokran vuosikorotus sidotaan elinkustannusindeksiin ja vuokraa tarkistetaan asuntohintaindeksillä määrävälein,
tuottaa lähelle asuntohintaindeksin mukaisen vuokratuoton ja se olisi sopimuksellisesti selkeästi ja yksiselitteisesti määriteltävissä.
Laskennallinen menetelmä, jossa vuokran vuosikorotus sidotaan asuntohintaindeksiin, tuottaa lähelle tavoitellun mukaisen vuokratuoton ja myös se olisi sopimuksellisesti selkeästi ja yksiselitteisesti määriteltävissä. Asuintonttien vuokran sitominen suoraan asuntohintaindeksiin olisi selkeä ja toimiva ratkaisu.
Huomioitavaa
Käyttämällä asuntojen hintaindeksiä tai välitarkistusmenetelmää vuokrasopimuksen aikana vältytään suurilta vuokrankorotuksilta vuokrasopimuksen päättyessä.
Asuntohintojen elinkustannusindeksin kehitystä suuremmat vaihtelut voivat olla hankala vuokralaiselle. Nopeita suhdannemuutoksia ja siten vuokrakehityksen ennustettavuutta voi vaimentaa käyttämällä kahden tai useamman vuoden keskiarvoja vuokrantarkistuksessa.
Edellisen vuoden asuntohintaindeksi saadaan tammikuun lopussa, jolloin se on lähes heti seuraavan vuoden alussa käytettävissä.
Suoraan asuntohintaindeksiin sitominen vaatii suhdannemuutoksissa erityistä herkkyyttä vuokraperusteen määrittämisessä. Mikäli vuokraperuste matala- suhdanteessa päästetään liian korkeaksi, tonttivuokra jää helposti hyvin pitkäksi aikaa kaupungin tuottotavoitetta korkeammalle tasolle. Vuokraperusteen kehitystä voisi verrata asuntohintojen kehitykseen, jotta suurta eroa ei pääsisi syntymään.
Indekseistä
Elinkustannusindeksi on lakisääteinen ja sen julkaiseminen pitkälle tulevaisuuteen on kohtalaisen varmasti turvattu. Elinkustannusindeksisisältö ja painotukset saattavat muuttua vuosien varrella, mutta indeksi kuvaa hyvin senhetkistä kulutustilannetta ja on yleisesti hyväksytty kokonaisuus.
Asuntojen hintojen tilastoinnilla on lyhempi historia, mutta indeksi on kohtuullisen varmasti saatavissa pitkälle tulevaisuuteen.
Mahdollinen asuntohintojen indeksin käyttäminen vuokrahintojen märityksessä tulee perustua viralliseen asuntohintaindeksiin, jolle on odotettavissa pitkä ja sisällöllisesti vakiintunut tulevaisuus.
Asuntohintaindeksin osa-aluejako tai kattavuus saattaa muuttua vuosien kuluessa. Pääkaupunkiseutu on laaja ja kohtalaisen tarkasti määritelty alue. Sen sijaan Helsinki alueena voi muuttua paljonkin vuosien tai vuosikymmenten kuluessa. Mahdolliset kuntaliitokset laajentaisivat Helsingin asuntohintaindeksin erilaiselle alueelle kuin nylkyinen indeksi. Tällä olisi vaikutusta myös indeksin kehittymiseen pitkällä aikavälillä.
Helsingin sisäiset alueelliset hintaindeksin rajat ovat muuttuneet vuosien saatossa ja siksi Helsingin sisäisen asuntohintaindeksien käyttö pitkissä maanvuokrasopimuksissa olisi ongelmallinen.
Helsingin kaupungin vuokratontit sijaitsevat pääosin kantakaupungin ulkopuolisella esikaupunkivyöhykkeellä. Pääkaupunkiseudun asuntohintaindeksi kuvaa hyvin tämän alueen hintakehitystä, eikä kantakaupungin asuntokauppojen osuus ole liian merkittävä indeksissä.
Liitteet
Liitteenä olevissa kuvissa on eri indekseillä ja menetelmillä korotettujen tonttien vuokrasopimusten vuokratuottoprosentit ja niiden kehitys viiden vuoden keskiarvoittain. Kuvista voi hahmottaa visuaalisesti miten vuokratuotto olisi kehittynyt vuokra-aikana. Kuvissa käytettiin viiden vuoden keskimääräistä vuokratuottoprosenttia, jotta kuva olisi selkeämpi.
Kun indeksi, jolla vuosikorotuksia tehdään, kehittyy vuokraperustetta enemmän, vuokratuotto nousee ja päinvastoin.
Tonttivuokran kehitys eri indekseillä ja eri menetelmillä
Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto EKI:llä korotetut 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 vt20.5 vt20.10 vt20.20 ei välitarkistusta | Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto PKS:llä korotetut 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 vt20.5 vt20.10 vt20.20 ei välitarkistusta |
Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto HKI:llä korotetut 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 vt20.5 vt20.10 vt20.20 ei välitarkistusta |
Kuva 9. Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri menetelmillä korotettuna – indeksittäin.
Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto 6 ei välitarkistuksia 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 EKI:llä korotettu PKS:n hinnoilla korotettu HKI:n hinnoilla korotettu | Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto 20.20 tarkistus 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 EKI:llä korotettu PKS:n hinnoilla korotettu HKI:n hinnoilla korotettu | |
Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto 6 20.10 tarkistus 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 EKI:llä korotettu PKS:n hinnoilla korotettu HKI:n hinnoilla korotettu | Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto 20.5 tarkistus 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 EKI:llä korotettu PKS:n hinnoilla korotettu HKI:n hinnoilla korotettu | |
Kuva 10. Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri indekseillä korotettuna – menetelmittäin.
EKI:llä korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | EKI20.20 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | |||
EKI20.10 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | EKI20.5 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet |
Kuva 11. EKI:llä korotettujen maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri menetelmillä korotettuna.
PKS:llä korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | PKS20.20 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | |||
PKS20.10 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | PKS20.5 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet |
Kuva 12. Pääkaupunkiseudun asuntohinnoilla korotettujen maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri menetelmillä korotettuna.
HKI:llä korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | HKI20.20 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | |||
HKI20.10 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet | HKI20.5 korotettujen vuokrien todellinen vuokratuotto 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet |
Kuva 13. Helsingin asuntohinnoilla korotettujen maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentti eri menetelmillä korotettuna.
Tonttivuokran kehitys eri laskennallisilla menetelmillä
Vuonna 1970 solmittujen vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto EKI korotus + PKS-tarkistus 7 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 vt20.5 vt20.10 vt20.20 ei välitarkistusta | EKI + 20.5 PKS-indeksillä tarkistettujen tonttivuokrien todellinen vuokratuotto 7 % 6 5 4 3 2 1 0 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet 1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet |
Kuva 14. Maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentin kehitys PKS-indeksillä tarkistettuun vuokraperusteeseen ja EKI vuosikorotuksilla.
Vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto PKS-tarkistus, ei välikorotuksia
Vuokrasopimusten todellinen vuokratuotto HKI-tarkistus, ei välikorotuksia
8 8
% %
7 7
6 6
5 5
4 4
3 3
2 2
1 1
0 0
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
vuokrasopimuksen voimassaoloaika
vuokrasopimuksen voimassaoloaika
1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet
1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet
1970 alkaneet 1975 alkaneet 1980 alkaneet 1985 alkaneet
1990 alkaneet 1995 alkaneet 2000 alkaneet 2005 alkaneet
Kuva 15. Maanvuokrasopimusten todellinen vuokraprosentin kehitys suoraan PKS-indeksillä ja HKI-indeksillä tehdyillä vuosikorotuksilla, ilman välitarkistuksia ja siten että vuokra voi myös laskea.