Bail Habitation Principale Soumis à la loi du 6 juillet 1989

Location non meublée

Le présent contrat annule et remplace toute convention antérieurement conclue

Le présent contrat est composé d’une première partie comprenant les conditions particulières et spécifiques et d’une seconde partie comprenant les conditions générales qui lui sont applicables.

Entre les soussignés, ci après dénommés « le bailleur » et « le locataire », IL A ETE FAIT ET CONVENU CE QUI SUIT:

Conditions Particulières

Bailleur

M. et/ou Mme ou raison sociale :

Adresse :

Dénomination et siège social :

ci-après dénommé(s) « le bailleur »

Représenté par son mandataire :

Agence Immobilière à Vocation Sociale …………..

Adresse :

Titulaire de la carte professionnelle n° ………….., délivrée par la Préfecture de …………..

Carte portant la mention :

Garantie par :

Pour un montant de :

Titulaire d’une assurance en responsabilité civile professionnelle auprès de :

Sous le n° de police :

Régulièrement mandaté à cet effet

ci-après dénommé « le mandataire du bailleur » et

Locataire

M. et/ou Mme ou raison sociale :

ci-après dénommé(s) « le locataire »

Il est expressément stipulé que les copreneurs et toute personne pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat.

Le bailleur donne en location au locataire l’habitation et ses éléments annexes désignés ci-dessous, aux conditions particulières et générales énoncées ci-après.

Adresse N° et rue : Code postal :	Localité :
Bâtiment :	Étage :	Porte :
Description Surface habitable (m2) :		Nombre de pièces :
Cave n° :	Garage n° :	Place de stationnement n° :

Jardin ou cour privatif (o/n) :

Descriptif complémentaire des locaux privatifs :

Énumération des parties et équipements communs

□ Gardiennage □ Interphone □ Ascenseur □ vide-ordures

□ Détecteur de fumée opérationnel

Chauffage :	□ individuel	□ collectif
Eau chaude :	□ individuelle	□ collective

Équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication :

□ Antenne TV collective □ Prise téléphone □ Câble □ Prise TV

□ Fibre pour Internet très haut débit □ Autre

A usage exclusif d’habitation principale

Date d’effet du contrat	Le contrat de bail prend effet le : …………..
Durée initiale du contrat	□ 3 ans (bailleur personne physique ou SCI familiale □ 6 ans (bailleur personne morale) □ Inférieure à 3 ans (mais supérieure à 12 mois) pour le motif professionnels ou familial du bailleur suivant :
Renouvellement et préavis	Voir le 1/ des conditions générales

Montant des paiements	Montant en chiffres	Montant en lettres
Loyer mensuel
Provisions pour charges
TOTAL A PAYER PAR MOIS
Termes de paiement	Cette somme sera appelée en totalité à terme échu le … de chaque mois et payable avant le … du mois suivant
Pour information : montant du loyer précédent	Montant du loyer du précédent locataire si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du présent contrat de location : - Montant du dernier loyer : - Date :

Révision du loyer	Le loyer sera révisé le de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (base : … trimestre 20… ; valeur )

Dépôt de garantie	Montant en chiffres	Montant en lettres
□ Dépôt reçu le □ Dépôt non reçu ; sous réserve de versement
Restitution du dépôt de garantie en cas de cotitularité du bail : □ à parts égales entre chaque copreneur □ intégralement à □ autres modalités de restitution :
Honoraires	Montant total		Part à payer par le locataire (50% maximum)
Visite du logement, rédaction du bail, constitution du dossier, état des lieux (voir le 10/ des conditions générales)

Informations et Clauses particulières (bruit, nuisances, servitudes, conventions sur travaux...)

Descriptif des travaux éventuels effectués depuis le dernier contrat de location ou son renouvellement	Description et date :
État des lieux	Montant TTC : Date : Nombre d’exemplaires (autant que de parties au contrat) :
Documents annexes	□ État des lieux □ Liste des charges récupérables □ Règlement de copropriété □ Diagnostics techniques □ Convention Anah (le cas échéant) □ Acte de caution solidaire (le cas échéant) □ ERNT □ Autres

Nombre de clés remises

Fait à ………….., le …………..

En … originaux dont un remis au locataire qui le reconnaît.

Le Mandataire Le(s) Locataire(s)

Lu et approuvé Lu et approuvé

Le cas échéant

La ou les caution(s)

Conditions générales

Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la Loi du 21 juillet 1994 et la Loi du 24 mars 2014

1/ Durée du contrat - renouvellement - résiliation (articles 10, 11, 12, 13, 15 et 17 de la Loi)

A/ Cas général : Contrat d'une durée minimale de 3 ou 6 ans

> Durée initiale (article 10 de la Loi)

Le contrat est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans (bailleur "personne physique" ou "société civile familiale") ou à 6 ans (bailleur "personne morale").

> Reconduction tacite ou renouvellement (article 10)

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 (cf ci-dessous), le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs en société civile familiale ou indivision, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article (3 ou 6 ans).

> Résiliation et Congé (article 12 et 15)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

A l’initiative du locataire : le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 de la Loi. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est d’un mois dans les cas suivants :

1° Sur les territoires mentionnés I de l'article 17 (« zones tendues : le décret reste à paraître) ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (logement social).

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

A l’initiative du bailleur : lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

> Renouvellement (articles 10,11, 13 et 17)

Six mois au moins avant le terme du contrat, le bailleur pourra faire une proposition de renouvellement par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou par acte d'huissier.

- soit pour proposer un nouveau contrat d'une durée réduite (au moins égale à un an) pour raisons professionnelles ou familiales justifiées (« bailleur personne physique" ou "société civile familiale").

- soit à l'effet de réévaluer le loyer pour le cas où ce dernier serait manifestement sous-évalué, le contrat étant alors renouvelé pour une durée au moins égale à 3 ans ou à 6 ans, selon la qualité du bailleur. Celui-ci pourra proposer au locataire un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, dans les conditions fixées à l'article 17 de la loi.

A défaut de congé motivé donné dans les conditions de forme et de délai prévues ci-avant, le contrat parvenu à son terme sera renouvelé pour une durée au moins égale à 3 ans ou à 6 ans.

B/ Contrat d'une durée inférieure à 3 ans pour des raisons professionnelles ou familiales justifiées

Les parties peuvent conclure un contrat un d'une durée inférieure à 3 ans, mais d'au moins 1 an, quand un évènement précis justifie que le bailleur "personne physique" ou "société civile familiale" ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Ces raisons doivent être mentionnées au contrat.

Congé : le congé devra être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Par le locataire : dans les mêmes conditions que pour un contrat d'une durée de 3 ans ou 6 ans. Par le bailleur en confirmant la réalisation de l'évènement familial ou professionnel deux mois avant le terme du contrat. Si la réalisation de l'évènement est différée, le bailleur pourra, dans le même délai, proposer le report du terme du contrat (valable une seule fois). Lorsque l'évènement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

2/ Obligations du bailleur (articles 3 et 6 de la Loi)

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer).

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

e) De remettre gratuitement une quittance au locataire lorsqu'il en fait la demande.

f) D’annexer au bail conclu les documents suivants : l’état des risques naturels et technologiques si le logement est loué dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zone de sismicité, le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb et la copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante (décret à venir pour ce dernier point).

3/ Obligations du locataire (articles 7, 8 et 9-1 de la Loi)

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement (assurances...), des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de garantir la décence du logement. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le locataire peut demander au juge de prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer sera diminué en proportion.

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

h) De souscrire un contrat d'entretien auprès d'une entreprise spécialisée (ou en rembourser le coût au bailleur si ce dernier en assure le paiement) pour faire entretenir au moins une fois par an les équipements individuels (chauffage gaz, brûleurs gaz et autres installations diverses installées dans le logement, les tuyaux d'évacuation et les prises d'air...) et en justifier à première demande du bailleur.

i) D’informer rapidement le bailleur de tous désordres, sinistres et des dégradations se produisant dans les lieux loués.

j) De respecter le règlement intérieur de l'immeuble.

k) De laisser visiter, en vue de la vente ou de la location, les lieux loués deux heures par jour pendant les jours ouvrables. L'horaire de visite sera défini par accord entre les parties ; à défaut d'accord, les visites auront lieu entre 17 h et 19 h.

l) De s'assurer que le bailleur et, les cas échéant, son mandataire, sont informés de l'existence de son conjoint ou de son partenaire lié par un PACS. A défaut, les notifications ou significations faites par le bailleur au locataire, sont de plein droit opposables à ce conjoint ou partenaire lié par un PACS.

Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

4/ Fixation et Révision du loyer

Le montant du loyer est indiqué au présent contrat.

Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

5/ Définition et montant des charges (article 23 de la Loi)

Le locataire est tenu de rembourser au bailleur, en sus du loyer, sa quote-part des charges récupérables telles qu’elles sont prévues par l’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 et précisées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ces charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :

- des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée.

- des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (y compris l’entretien de l’ascenseur le cas échéant).

- Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Ces charges seront réglées en même temps que le loyer principal, par provisions mensuelles ou trimestrielles et feront l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

6/ Dépôt de garantie (article 22 de la Loi)

Le dépôt de garantie éventuellement demandé par le bailleur au locataire afin de garantir la bonne exécution de ses obligations ne peut pas excéder un mois de loyer net de charges.

Le montant du dépôt de garantie est indiqué au présent contrat. Il n’est pas productif d'intérêts, il n’est pas révisable ni en cours de contrat initial, ni lors du renouvellement éventuel.

Il est restitué au locataire :

- dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

- dans un délai maximum de deux mois à compter de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dument justifiées dont celui-ci pourrait être tenu pour responsable au lieu et place du locataire (le départ étant entendu après déménagement, exécution des

réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité et eau, présentation au bailleur de la quittance "taxe d'habitation" (article 1686 du C.G.I.), établissement de l'état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clés). A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

7/ Travaux éventuels entraînant modification du loyer (articles 6 et 17-1 de la Loi)

> Travaux exécutés par le locataire : le bailleur et le locataire peuvent convenir, par une clause expresse, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer. Cette clause ne peut concerner que des logements décents selon des caractéristiques définies en Conseil d’État. La réduction de loyer, la durée de cette réduction et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de dédommagement, sont indiquées en page 2 du présent contrat.

> Travaux exécutés par le bailleur : lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.

8/ État des lieux (article 3-2 de la Loi)

Un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Sinon, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

9/ Clause résolutoire et clauses pénales (article 24 de la Loi et Code des procédures civiles d’exécution)

Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

- Deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

- Un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d'assurance contre les risques locatifs (sauf si le bailleur décide de souscrire une assurance pour compte conformément à l’article 3 – G des conditions générales du présent contrat).

- Dés lors qu’une décision de justice sera passée en force de chose jugée qui constatera les troubles de voisinage et constituera le non respect d’user paisiblement des locaux loués.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux.

10/ Frais - honoraires (article 5 de la Loi)

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du logement par le locataire, constituer son dossier et rédiger le présent bail sont partagés entre le bailleur et le locataire (50% maximum à la charge du locataire). Ces honoraires sont dus à la signature du présent bail.

Les honoraires pour réaliser un état des lieux sont partagés de la même manière. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les montants de ces honoraires sont plafonnés par voie réglementaire.

Tous les autres honoraires des personnes mandatées pour la mise en location du logement sont à la charge exclusive du bailleur.

11/ Élection de domicile

Pour l’exécution des présentes et notamment pour la signification de tout acte de poursuites, les parties font élection de domicile :

- le Bailleur en son domicile ou en celui de son mandataire :

- le locataire dans les lieux loués pendant la durée du bail et à l’adresse qu’il aura communiquée après son départ, à défaut, la dernière adresse connue :

12/ Tolérances

Il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part du bailleur ou de son mandataire relatives aux clauses et conditions énoncées ci-dessus, quelles qu’en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourrons jamais, et dans aucun cas, être considérées comme apportant une modification ou suppression des clauses et conditions, ni comme génératrices d’un droit quelconque. Le bailleur ou son mandataire pourra toujours y mettre fin après notification au locataire.