UGOVOR O ZAKUPU - ANALIZA SLUČAJA
UGOVOR O ZAKUPU - ANALIZA SLUČAJA
Xxxxxxx Xxxxxxxx, dipl.pravnik1
Kategorizacija rada: STRUČNI RAD | ADRESA: 1) IMK “14. Oktobar“ X.X. Xxxxxxxx |
REZIME: Ugovor o zakupu je dvostrani pravni posao, kojim se jedna strana (zakupodavac) obavezuje da drugoj strani (zakupcu) preda na upotrebu određenu nepotrošnu stvar ili određeno imovinsko pravo, a zakupac se obavezuje da plaća naknadu i da mu po isteku ugovora tu istu stvar ili pravo vrati. Predmet ovog rada su međusobne obaveze ugovarača ugovora o zakupu i njihovom neizvršenju, kao jednom od razloga za raskid ugovora. Izložićemo procesni postupak za raskid ugovora o zakupu po tužbi,analizirajući konkretan ugovor o zakupu stana, iz prakse pravne službe IMK“14.Oktobar Kruševac.
KLJUČNE REČI: Ugovor o zakupu, zakupodavac, zakupac, sadržina ugovora o zakupu.
1. UVOD
U našem pravu materija zakupa ureĎena je Zakonom o obligacionim odnosima (u daljem tekstu ZOO) u Glavi ХI čl.567 do čl.599.1Ugovor o zakupu je dvostrani pravni posao (ugovor) kojim se jedna strana (zakupodavac) obavezuje da drugoj strani (zakupcu) preda na upotrebu odreĎenu nepotrošnu stvar ili odreĎeno imovinsko pravo, a zakupac se obavezuje da plaća naknadu i da mu po isteku ugovora tu istu stvar ili pravo vrati. Ugovor o zakupu je imenovan, konsensualan, neformalan, dvostrano obavezan i teretan ugovor sa trajnim izvršenjem prestacija. Može biti zaključen i kao ugovor intuitu personae (obzirom na lična svojstva ugovornih strana).2 Od pravila da je ugovor o zakupu neformalan ugovor odstupa se u slučajevima, xxxx xx predmet zakupa nepokretna stvar (xxxx, poslovni prostor, zemljište), xxxx xx po pravilu za njegovu punovažnost potrebna pismena forma i gde su potpisi ugovornih strana overeni xx xxxxxx nadležnog državnog organa. U praksi se često dešava da se ovo pravilo ne poštuje pa naši sudovi primenjuju pravilo o konvalidaciji ništavog ugovora, da je punovažan ugovor o zakupu nepokretnosti kome nedostaje zakonom odreĎena forma u slučajevima kada su obe ugovorne strane izvršile svoje ugovorne
1 Službeni glasnik SFRJ, br.29/78, 39/85, 57/89 i Službeni list SRJ 31/93.
2 Xxxxxxx, M., Obligacioni ugovori, Savremena administracija, Beograd, 1988, str.108.
obaveze, što je izričito propisano Zakonom o obliganionim odnosima u čl. 73.
2. BITNI ELEMENTI UGOVORA O ZAKUPU
Za nastanak ugovora o zakupu potrebno je da stranke postignu saglasnost o bitnim elementima ovog ugovora. Bitni elementi ugovora o zakupu su :
Predmet zakupa- Nepotrošna, odreĎena stvar koju zakupodavac predaje zakupcu na upotrebu i uživanje.
Zakupnina - Iznos naknade koju zakupac duguje zakupodavcu za upotrebu zakupljene stvari. Ugovor o zakupu je ništav ukoliko nisu odreĎena ova dva elementa u samom ugovoru. Što xx xxxx zakupnine xxx xxxx biti odrediva.
Pored ova dva elementa u literaturi se xxx xxxxx element često navodi i vreme trajanja zakupnog odnosa. On može biti bitan element ugovora, ako ga ugovorne strane odrede u samom ugovoru, xxx xx punovažan i ugovor o zakupu u kome nije odreĎeno vreme trajanja, jer tada važi pravilo da je zakup zaključen na neodreĎeno vreme.
3. OBAVEZE UGOVORNIH STRANA
Zaključenjem ugovora o zakupu stana, zakupodavac i zakupac stiču odreĎena prava i obaveze, koje su im poznate u vreme zaključenja ugovora.
3.1 Obaveze zakupodavca
Zakupodavac xx xxxxx da stvar preda zakupcu u državinu u ispravnom stanju, zajedno sa svim njenim pripacima, odnosno onako xxxx xx ugovoreno. Zakupodavac je odgovoran zakupcu za materijalne i pravne nedostatke stvari.3 Zakupodavac je odgovoran za sve materijalne nedostatke stvari, koje smetaju njenoj ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira da xx xx za njih znao, s xxx što tzv. nedostaci manjeg značaja (koji ne smetaju ugovorenoj upotrebi stvari) nisu relevantni. Ako su takvi nedostaci bili poznati zakupcu u času zaključenja ugovora, zakupodavac ne odgovara za njih, jer važi pretpostavka da je stvar ugovorena sa xxx nedostacima (bez obzira da xx xx to ušlo u pismeni ugovor ili ne). MeĎutim ako zakupac usled krajnje nepažnje (pažnja iole pažljivog čoveka) nije primetio nedostatke na stvari, a zakupodavac je znao za postojanje nedostatka pa je namerno (umišljajno) propustio da na njih skrene pažnju zakupcu, zakupodavac se ne može osloboditi odgovornosti za materijalne nedostatke. Zakupodavac uvek odgovora, ako je tvrdio da stvar nema nikakve nedostatke. Zakupac xx xxxxx da bez odlaganja obavesti zakupodavca o svim uočenim nedostacima na stvari. U slučaju da stvar ima materijalne nedostatke prava zakupac se sastoje u tome do on može zahtevati da ih zakupodavac otkloni, a ako on to ne učini ili se nedostaci ne mogu otkloniti zakupac ima pravo izbora da raskine ugovor ili da zahteva sniženje zakupnine shodno nedostacima. U svakom slučaju ima pravo na naknadu štete xxxx xx time pretrpeo.
Zakupodavac takoĎe odgovara za sve pravne nedostatke na stvari koju xx xxx u zakup i garantuje da na njima ne postoji neko pravo trećeg lica usled čijeg vršenja bi bila ugrožena xxxxx državina zakupljene stvari ili bi xxx xxxx u potpunosti oduzeta.4 Ako se usled prava trećeg lica zakupac potpuno xxxx državine stvari koja mu je data u zakup (npr.zakupodavac xx xxx u zakup xxXx stvar, pa xx xxxxxxx oduzme od zakupca - tužbom u parničnom postupku) ugovor o zakupu se raskida po sili zakona, a zakupodavac duguje zakupcu naknadu štete. Ako je zakupčevo pravo državine samo ugroženo (npr. treće lice ima službenost prolaza, preko zemljišta koje xx xxxx u
zakup), zakupac ima pravo da bira: 1. Da raskine ugovor ili 2. Da traži srazmerno smanjenje zakupnine, uz pravo na naknadu štete u oba slučaja.
Obaveza održavanja stvari u ispravnom stanju podrazumeva pravo i dužnost zakupca da obavesti zakupodavaca o potrebi opravke stvari. Ovde se radi uvek o "većim" opravkama i intervencijama na stvari, koje ne spadaju u tzv. sitne opravke izazvane redovnom upotrebom stvari koje je zakupac xxxxx da podnese (npr. izlivanje vode u xxxx usled istrošenosti vodovodnih cevi, pregorele instalacije i sl.). Zakupac takoĎe ima pravo i da xxx izvrši potrebne opravke, ukoliko zakupodavac po njegovom obaveštenju i pozivu da opravi stvar ništa ne učini i da trošak koji je imao naplati zakupodavcu.5
3.2. Obaveze zakupca
Zakupac ima obavezu:
• Da stvar upotrebljava saglasno ugovoru ili njenoj nameni - ima dužnost da stvar xxxx, da je održava, da sprečava umanjenje njene vrednosti da vrši manje opravke itd.6
• Da redovno plaća zakupninu zakupodavcu na ugovoren način i u ugovorenim rokovima. Zakupnina se najčešće sastoji u novcu, xxx xx moguće ugovoriti i da se ona plaća nekim drugim stvarima. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ukoliko zakupac ne plati zakupninu u roku od 15 xxxx od kada ga je zakupodavac opomenuo na plaćanje.
• Da nakon isteka ugovora o zakupu stvar vrati zakupodavcu.
4. PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU
Zakup može prestati protekom roka na koji je ugovoren, s xxx što će se smatrati da je zaključen novi ugovor o zakupu na neodreĎeno vreme pod istim uslovima (tacita reconductio) ako se obe ugovorne strane nakon isteka ugovora o zakupu ponašaju kao da zakupni odnos nije prestao (zakupac nastavlja da plaća zakupninu, a zakupodavac se tome ne protivi), otkazom
3 Xxxxxxx, S., Obligaciono pravo, Privredna štampa, Beograd, 1980., str.684.
4 Ibid. str.687.
5 Petrovic, Z., Ugovor o zakupu, Pravo teorija i praksa br.9-10/2005, str.27.
0 Xxxxxxx, X., Xxxxxxxx xxxx, xxx.000.
ukoliko vreme trajanja nije ugovoreneo (zakup na neodreĎeneo vreme).7 Otkazni rok iznosi xxxx xxxx osim ako nije ugovoreno drugačije, ne može se dati u nevreme.8 Otkaz ugovora o zakupu nije moguć kada bi prema okolnostima u svakom konkretnom slučaju to bilo očigledno nepravedno za zakupca ili zakupodavca ili bi mu nanelo štetu većih razmera - npr. bremenitost žene xxxx xx u zakupu stana. Zakup takoĎe prestaje propašću zakupljene stvari, a ako je zaključen kao intuitu personae, onda može prestati i smrću neke od ugovornih strana.9
5. PRIMER PRESUDE
Presudom Opštinskog suda u Vrnjačkoj Banji P.br.406/08 od 03.04.2009.g. odbija se tužbeni zahtev tužioca, xxxxx xx tražio da sud usvoji otkaz ugovora o zakupu stana broj 273 od 05.10.1992.godine zaključen izmeĎu parničnih stranaka, da xx xxxxx sa svim stvarima i licima, i xxxx xxxxx tužiocu na raspolaganje kao neosnovan. U drugom stavu presude obavezuje se tužilac xx xxxxx troškove parničnog postupka. Obrazlažući ovakvu presudu sud se poziva na čl.584 st.1 Zakona o obligacionim odnosima. MeĎutim, ovakav stav prvostepenog xxxx xx pogrešan i rezultat je pogrešne primene materijalnog prava, a zbog xxxx xx i činjenično stanje nepotpuno utvrĎeno.
U ovom parničnom postupku tužilac je IMK“ 14.Oktobar“ X.X. Xxxxxxxx, protiv tuženog Pecić Živadina. Tuženi je bivši radnik tužioca sa xxxxx xx potpisan ugovor o zakupu službenog stana. Xxxxx xxxx 12.06.1992. godine zaključen je ugovor izmeĎu IMK“14.Oktobar“, koga zastupa generalni direktor, u daljem tekstu zakupodavac i Pecić Živadina, u daljem tekstu zakupac. Ugovorne strane saglasno su potpisale ovaj ugovor, koji sadrži petnaest tačaka, koje čine ugovor. Ugovorom su regulisane obaveze zakupodavca i zakupca. UtvrĎen je iznos mesečne zakupnine i izmeĎu ostalog prestanak ugovora. U čl. 9 Ugovora o zakupu službenog stana predviĎa se prestanak u slučaju kada prestane službena dužnost domara, otkazom,
odustankom i drugim slučajevima, predviĎenim zakonom. Xxxx xx tuženom prestao radni odnos 10.06.2004.godine, istovremeno su xx xxxxxx uslovi za otkaz navedenog ugovora o zakupu stana. Službeni xxxx je tuženi zakupio, na odreĎeno vreme, dok obavlja dužnost domara. Xxxxx xxx navedenom ugovoru o zakupu prestalo je pravno dejstvo 10.06.2004.godine. Ugovor o zakupu zaključen za odreĎeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen.10Istekom roka, koji je predviĎen ugovorom, tuženi nije imao pravni osnov za korišćenje predmetnog xxxx. Tuženi je povredio svoju ugovornu obavezu, da se po prestanku ugovora xxxxx iz stana i xxxx xxxxx zakupodavcu u stanju u xxxx xx xxxx primljen.11
U obrazloženju ove presude navodi se da tužilac, kao zakupac nije protiv tuženog preduzimao nikakve mere, koje bi xx xxxxx smatrati otkazom. Pozivajući se na član 596 st.1 Zakona o obligacionim odnosima, xxxxx xx propisano prećutno obnavljanje zakupa. U slučaju, kada po proteku vremena za koje je ugovor bio zaključen, zakupac produži da koristi xxxx, ukoliko se zakupodavac tome ne protivi smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodreĎenog trajanja, pod istim uslovima.12 U ovom slučaju ne može se primeniti navedeni član Zakona o obligacionim odnosima, iz razloga što je tuženi, ovde zakupac, više puta pismeno obaveštavan da po isteku odreĎenog zakonskog roka, xxxxx sva lica i stvari iz zakupljenog objekta. TakoĎe pred Opštinskim organom uprave, pokrenut xx xxxxxxxx za iseljenje tuženog iz spornog stana. MeĎutim rešenjem br.46-12/08 od 01.04.2008. navedenog organa odbijen je zahtev za iseljenje. Svi navedeni postupci zakupodavca ne mogu se smatrati pasivnim, kao što je navedeno u sudskoj presudi.
6. KRITICKI OSVRT NA PRESUDU
Samo podnošenjem tužbe, predstavlja poziv na plaćenje zakupnine u smislu čl.584.st.1 Zakona o obligacionom odnosima, koje xx xxxxx
7 Xxxxx, X.,Xxxxxxxx, Z., Obligaciono pravo, Beograd, 2004., str.79.
8 Radisic, J.,Obligaciono pravo, Beograd, 2004.,str.178.
9 Xxxxxxx, M., Zaključivanje ugovora, Beograd, 1986., str. 300.
10 Zakon o obligacionim odnosima, čl. 596 st.1., Službeni glasnik SFRJ, br.29/78
11 Zakon o obligacionim odnosima, čl.585, Službeni glasnik SFRJ, br.29/78.
12 ibid., xx.000 xx.0.
za otkazivanje ugovora o zakupu zbog ne plaćanja zakupnine.13 Sud je odbio tužbeni zahtev samo zato što je ocenio da da tužilac u smislu navedenog člana, nije pre podnošenja tužbe pozvao tuženog na plaćanje zakupnine. Zanemarujući pri xxx da xx x xxxx podnošenje tužbe, pozivanje na plaćanje zakupnine. Zakupodavac je ovlašćen da otkaže ugovor o zakupu poštujući otkazni rok, koji ne može biti kraći od petnaest xxxx.14
Zaključak xxxx xx da u konkretnoj pravnoj stvari tužilac nije dao otkaz, jer se pismeno obaveštenje upućeno tuženom od 11.12.2007. godine, po oceni suda, ne smatra otkazom zakupodavca, pozivajući se na čl. 597 ZOO. Smatramo da je ovakav xxxx xxxx u suprotnosti upravo navedenom članu zakona, xxxxx xxx povreĎeno je pravo zakupodavca propisano zakonom o obligacionim odnosima čl.596 i čl 597. Navedeno obaveštenje tužioca upućenom tužiocu osnovano se imaju smatrati otkazom, iz razloga što isti sadrži obrazloženje, razloge i rok za iseljenje. Kod ugovora o zakupu na neodreĎeno vreme otkaz se može dati uvek osim u nevreme za razliku od ugovora o zakupu, koji je zaključen na odreĎeno vreme, koji prestaje usled otkaza samo ako su xx xxxxxx zakonom propisani ili ugovoreni razlozi za otkaz.15 MeĎutim čl. 597 st.1 ZOO, propisano je da ugovor o zakupu čije trajanje nije odreĎeno u ovom slučaju (kako sudi navodi u obrazloženju presude) prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj strani poštujući odreĎeni otkazni rok, ukoliko nije drugačije ugovoreno.
Otkazni rok iznosi xxxx xxxx, pri čemu se otkaz može dati uvek osim u nevreme. Primenom navedene zakonske odredbe, proizilazi da je u konkretnom slučaju ugovor o zakupu izmeĎu parničnih stranaka prestao otkazom, koji je tužilac dao tuženom u pismenoj formi dopisom 11.12.2007.godine, kao da je istekom roka od xxxx xxxx od prijema navedenog otkaza tuženi bio xxxxx da xx xxxxx iz zakupljenog stana. Iz svega navedenog smatramo da je ugovor o zakupu svakako
prestao. Činjenica da xx xx isti prestao protekom vremena na koji je zaključen ili otkazom, nije od uticaja na obavezu tuženog da se iz službenog stana (poslovnog prostora) xxxxx.
Ukoliko zakupac i posle opomene zakupodavca upotrebljava stvar protivno ugovoru i nameni i postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, zakupodavac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka (čl.582. ZOO). Ukoliko upotrebljava stvar, u ovom slučaju poslovnu prostoriju, protivno odredbi navedenog člana zakona, zakupodavac može da otkaže ugovor bez otkaznog roka shodno čl. 581 ZOO. Neophodno je prethodno opomenuti zakupca, da poslovnu prostoriju koristi u skladu sa ugovorom.16 Ukoliko zakupac ne postupi po upozorenju, zakupodavac xxxxx pravo na otkaz ugovora o zakupu.
Zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu poslovne prostorije zakupcu iz razloga što su ove prostorije potrebne zakupodavcu, ali se osnovanost otkaza ugovora xxxx xxxxxx prema okolnostima da xx xx sporne prostorije potrebne zakupodavcu za obavljanje samostalne zanatske delatnosti.17
7. ZAKLJUČAK
Zakup prestaje na osnovu otkaza koji svaka ugovorna strana moze dati drugoj, pridrzavajuci se pravila o otkaznim rokovima. Otkaz predstavlja pravnu moc, kojom se jednostranom izjavom volje prekida ugovor o zakupu.
U navedenom primeru sudske presude celokupnu odluku prvostepeni sud je bazirao na samo na jednoj činjenici, tj. na postojanju ili ne postojanju otkaza Ugovora o zakupu stana. Ne upuštajući se u suštinu stvari, sud pogrešno primenjuje materijalno pravo, zbog xxxx xx i relevantno činjenično stanje ostalo neutvrĎeno. Protiv ove presude moguce je uloziti zalbu Visem sudu u odredenom roku.
13 Odluka Vrhovnog suda Srbije Xxx.xx. 4058/98 od 02.09.1998.g.,Profisistem.
14 Otkaz ugovora o zakupu stana, ZOO čl.597
15 Presuda Višeg trgovinskog suda, V. Pž.2040/2006 od 12.06.2006.g., Profisistem.
16Janić, M., Xxxxxxxxxxxxx, O., Xxxxx, S., Izgradnja, održavanje i korišćenje poslovnog prostora, Beograd, 1995. str.26.
17 Rešenje Vrhovnog suda Srbije, Gz.br.156/81, od 11.06.1982. Sudska praksa.
LITERATURA
[1] Xxxxx, X.,Xxxxxxxx, Z., Obligaciono pravo, Beograd, 2004.
[2] Xxxxxxx, M., Zaključivanje ugovora, Beograd, 1986.
[3] Xxxxx, M., XXxxxxxxxxxxx, O., Xxxxx, S., Izgradnja, održavanje i korišćenje poslovnog prostora, Beograd, 1995.
[4] Xxxxxxx, M., Obligacioni ugovori, Savremena administracija, Beograd, 1988.
[5] Xxxxxxx, S., Obligaciono pravo, Privredna štampa, Beograd, 1980.
[6] Xxxxxxxx, Z., Ugovor o zakupu, Pravo teorija i praksa br.9-10/2005.
[7] Radisic, J.,Obligaciono pravo, Beograd, 2004.