NACIONALNA STAMBENA STRATEGIJA CRNE GORE
NACIONALNA STAMBENA STRATEGIJA CRNE XXXX
za period od 2011. do 2020. godine sa
Okvirnim akcionim planom za period od 2011. do 2015. godine
Projekat finansiran xx xxxxxx Vlade Crne Xxxx, Ministarstva održivog razvoja i turizma
Obrađivač
Institut za građevinarstvo d.o.o.
Podgorica
UGOVOR BR. 13-2187/30
Podgorica, oktobar 2011.
Naziv projekta | |
Broj projekta | Naručilac: 13.2187/30-10 Izvršilac: 00-000-00 |
Datum potpisivanja ugovora | 30. septembra 2010. godine |
Naručilac | Ministarstvo održivog razvoja i turizma Crne Xxxx, Podgorica |
Izvršilac | Institut za građevinarstvo d.o.o. Podgorica |
Kontakt osobe | Za Naručioca:Xxxxxxxxx Xxxxxxx Za Izvršioca: Xxxxxxx Xxxxxxx |
Obrađivački xxx | Prof. xx Xxxxx Xxxxxxxxx, rukovodilac tima Prof. xx Xxxxxxx Xxxxxxxx, član tima Prof. xx Xxxxx Xxxxxxxx, član tima Doc. dr Xxxxxxx Xxxxxxx, član tima Xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, stručni saradnik Xx Xxxxxx Xxxxx, stručni saradnik |
Strani konsultanti | Prof. xx Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Beograd Prof. xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxx Prof. dr Xxx Xxxxxxx, Slovenija xx Xxxxx Xxxxx, Češka Republika |
SADRŽAJ
1.1. ISTORIJAT RAZVOJA STAMBENE POLITIKE CRNE XXXX I XXXXXXX
1.1.1. Vlasništvo i privatizacija 7
1.1.3. Rješavanje stambenih pitanja i socijalni aspekti 9
1.1.4. Studija reforme stambenog sistema i gazdovanja građevinskim zemljištem u
1.1.5. Akcioni plan politike stanovanja Crne Xxxx za period 2005-2008. godine 12
1.1.6. Studija UNDP (2006. xxxxxx) 13
1.2. KRATAK OPIS POJEDINIH POGLAVLJA NACIONALNE STAMBENE
1.2.1. Presjek postojećeg stanja sa fokusom na barijere 14
1.2.3. Prioritetni strateški ciljevi 16
1.2.4. Dosadašnje aktivnosti 16
1.2.5. Međunarodni regulatorni okvir 16
1.2.6. Pozitivni primjeri strategija i politika iz oblasti stanovanja 17
1.2.8. Okvirni akcioni plan 17
1.2.9. Instrumenti za monitoring i evaluaciju 17
3. PRESJEK POSTOJEĆEG STANJA SA FOKUSOM NA BARIJERE 20
3.1. PRAVNI I INSTITUCIONALNI OKVIR 20
3.1.2. Prioritetni strateški dokumenti 31
3.1.3. Institucionalni okvir u zemlji 37
3.2. PRIKAZ SITUACIJE U OBLASTIMA RELEVANTNIM ZA STANOVANJE 44
3.2.2. Opšta ekonomska situacija u zemlji 45
3.2.3. Socio-ekonomska situacija stanovništva 47
3.2.4. Korišćenje zemljišta- stanje katastra i planova 51
3.2.5. Infrastrukturna podrška stambenoj izgradnji 54
3.2.6. Zaključak o situaciji u oblastima relevantnim za stanovanje 55
3.3. POSTOJEĆA STAMBENA SITUACIJA 56
3.3.1. Generalna slika stanja postojećeg stambeng xxxxx i njegovih karakteristika 56
3.3.2. Upravljanje i održavanje stambenog xxxxx 60
3.3.3. Stambeni fond u javnom vlasništvu 60
3.3.5. Zaključak o postojećoj stambenoj situaciji 62
3.4. STAMBENA SITUACIJA POSEBNIH CILJNIH GRUPA I SUBVENCIJE 63
3.4.1. Stambena situacija posebnih ciljnih grupa 63
3.4.2. Stambene subvencije i podsticaji 66
3.4.3. Zaključak o stambenoj situaciji posebnih ciljnih grupa i subvencijama 67
3.5.2. Mogućnosti i ograničenja stambene izgradnje 70
3.5.3. Korišćenje građevinskog zemljišta za stanovanje 71
3.5.4. Tekuća stambena izgradnja i tržište 72
3.5.5. Zaključak o izgradnji stanova 78
3.6. PROCJENA SADAŠNJIH I BUDUĆIH STAMBENIH POTREBA 79
3.6.1. Sadašnje i buduće potrebe stambene gradnje 79
4.1. FORMULISANJE VIZIJE I MISIJE NACIONALNOG RAZVOJA STAMBENOG
4.2. DEFINISANJE DUGOROČNIH I SREDNJOROČNIH CILJEVA 87
4.2.1. Unapređenje zakonskog i institucionalnog okvira 87
4.2.2. Povećanje dostupnosti stanovanja 88
4.2.3. Unapređenje upravljanja i održavanja stambenog xxxxx 89
4.3. MOGUĆNOSTI OBEZBJEĐENJA SREDSTAVA ZA REALIZACIJU NACIONALNE
5. PRIORITETNI STRATEŠKI CILJEVI 92
5.1. POVEĆANJE DOSTUPNOSTI STAMBENOG PROSTORA 92
5.2. PODRŠKA RAZVOJU RENTALNOG SEKTORA 94
5.3. UNAPREĐENJE SISTEMA UPRAVLJANJA I ODRŽAVANJA STAMBENOG
6.1. IZMJENA POSTOJEĆIH I DONOŠENJE NOVIH PROPISA 97
6.2. RAZVOJ INSTITUCIONALNE INFRASTRUKTURE 98
6.3. FORMIRANJE NACIONALNOG STAMBENOG XXXXX 98
6.4. REALIZACIJA POSEBNIH PROJEKATA 98
6.4.1. Projekat „1000 stambenih kredita“ (2006.xxxxxx) 98
6.4.2. Projekat „Stanovi solidarnosti“ 99
6.4.3. Jačanje kapaciteta organa državne i lokalne uprave 100
6.4.4. XXXX xxxxxxxx 000
6.4.5. Projekat „1000 plus stanova“ 101
6.5. REGULISANJE NASELJA SA EVIDENTNOM NEFORMALNOM STAMBENOM IZGRADNJOM 105
7. MEĐUNARODNI REGULATORNI OKVIR 107
7.1. EVROPSKA STAMBENA POVELJA 107
7.2. OSVRT NA DEKLARACIJE, POVELJE I KONVENCIJE UJEDINJENIH NACIJA, EVROPSKE UNIJE I EVROPSKOG PARLAMENTA IZ OBLASTI LJUDSKIH
PRAVA I SOCIJALNE ZAŠTITE U DIJELU POLITIKE STANOVANJA 109
7.2.1. Međunarodna dokumenta i dokumenta donijeta na nivou Ujedinjenih Nacija 109
7.2.2. Dokumenta donijeta na nivou Evropske Unije 110
7.3. OSVRT NA NAJZNAČAJNIJE DIREKTIVE EVROPSKOG KOMITETA IZ OBLASTI
FISKALNE POLITIKE I ENERGETSKE EFIKASNOSTI ZGRADA 111
7.3.1. Porez na dodatu vrijednost 111
7.3.2. Energetska efikasnost i ekologija 114
8. POZITIVNI PRIMJERI STRATEGIJA I POLITIKA IZ OVE OBLASTI 117
8.1. OSVRT NA STRATEGIJE STANOVANJA DONESENE U ZEMLJAMA U
OKRUŽENJU I ŠIRE 117
8.1.1. Strategija stanovanja u Republici Makedoniji (2007-2012) 117
8.1.2. Nacionalni stambeni program Slovenije 118
8.1.3. Stambena strategija i politika Češke Republike 121
8.2. PRIMJERI RJEŠAVANJA PROBLEMA NEFORMALNIH NASELJA 122
8.2.1. Crna Gora i problem neformalnih naselja 123
8.2.2. Rješavanje problema neformalnih naselja u Republici Srbiji 126
8.2.3. Rješavanje problema neformalnih naselja u Republici Hrvatskoj 129
8.2.4. Rješavanje problema neformalnih naselja na Kosovu 130
8.3. PRIMJERI MODELA RJEŠAVANJA PITANJA ETAŽNE SVOJINE 131
8.3.1. Modeli vlasništva u stanovanju i održavanja stambenih zgrada primjenjeni u
svjetskoj praksi 131
8.3.2. Model etažnog vlasništva u Crnoj Gori 133
9. SWOT ANALIZA 135
10. OKVIRNI AKCIONI PLAN 137
11. INSTRUMENTI ZA MONITORING I EVALUACIJU 138
12. ZAKLJUČAK 140
12.1. PRESJEK POSTOJEĆEG STANJA SA FOKUSOM NA BARIJERE 140
12.1.1. Pravni i institucionalni okvir 140
12.1.2. Prikaz situacije u oblastima relevantnim za stanovanje 141
12.1.3. Postojeća stambena situacija 142
12.1.4. Stambena situacija i subvencije 143
12.1.5. Izgradnja stanova 143
12.1.6. Procjena sadašnjih i budućih stambenih potreba 144
12.2. OPŠTI RAZVOJNI CILJ 145
12.3. PRIORITETNI STRATEŠKI CILJEVI 145
12.3.1. Povećanje dostupnosti stambenog prostora domaćinstvima koja na tržištu ne
mogu da riješe svoje stambene potrebe 145
12.3.2. Podrška razvoju rentalnog sektora 146
12.3.3. Unapređenje sistema upravljanja i održavanja postojećeg stambenog xxxxx 146
12.4. DOSADAŠNJE AKTIVNOSTI 146
12.5. MEĐUNARODNI REGULATORNI OKVIR 147
12.5.1. Evropska stambena povelja 147
12.5.2. Deklaracije, povelje i konvencije Ujedinjenih nacija, Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i socijalne zaštite u dijelu
politike stanovanja 147
12.6. POZITIVNI PRIMJERI STRATEGIJA I POLITIKA IZ OBLASTI STANOVANJA 149
12.7. SWOT ANALIZA 150
12.8. OKVIRNI AKCIONI PLAN 150
12.9. INSTRUMENTI ZA MONITORING I EVALUACIJU 150
13. LITERATURA 151
14. PRILOZI 158
14.1. PRILOG 1. ANALIZA PODATAKA PRIKUPLJENIH OD OPŠTINA 159
14.2. PRILOG 2. AKCIONI PLAN 161
1. UVOD
Stanovanje je jedna od osnovnih egzistencijalnih potreba ljudi, koja na različite načine, direktno i indirektno utiče na sve nivoe egzistencije, od nivoa pojedinaca do različitih oblasti državnog nivoa. Socijalno značenje stana proističe iz različitih oblika i instrumenata kojima država, bez obzira na svoju razvijenost čini dostupnijim ostvarivanje ovog prava za svakog svog građanina, a posebno za xxxxx koje ovo pravo bez intervencije države ne bi xxxxx da ostvare (socijalno ugrožene xxxxx). Xxxx ima i izrazitu ekonomsku prirodu kao nepokretno dobro velike vrijednosti i trajnosti, koje u fazi izgradnje podstiče proizvodnju i zapošljavanje, a u fazi eksploatacije doprinosi povećanju proizvodnosti rada stvaranjem boljih uslova života i osjećaja životnog zadovoljstva i sreće kod ljudi.
Ovakav uticaj stanovanja na pojedinca i društvo, zahtijeva poseban i pažljiv pristup definisanju stambene politike. U razvijenim zapadnoevropskim zemljama stambena politika ima dugu tradiciju, xxxx xx osnovna karakteristika da se stanovanje ne prepušta isključivo tržištu, već da se različitim intervencijama države u xxx sektoru u skladu sa definisanim pravcima razvoja, uspostavlja veća mogućnost pojedinca da zadovolji svoje potrebe za stanovanjem, stvarajući na xxx xxxxx mogućnost razvoja društva u cjelini. Pa ipak, krajem 1980-ih i 1990-ih u većini evropskih zemalja xxxxx xx do povlačenja države sa stambenog tržišta, što je prouzrokovalo rast cijena stanova i oskudicu pristojnih stanova po prihvatljivim cijenama. To je bio podsticaj za usvajanje Evropske stambene povelje koja daje smjernice zemljama članicama u oblasti stanovanja, pri čemu se stanovanju xxxxxxxx xxx bitnoj komponenti evropskog socijalnog modela i kao ključnom faktoru socijalne integracije.
Jedan od preduslova za kreiranje odgovorne stambene politike države je i prepoznavanje prava na xxxx xxx osnovnog ljudskog prava što se vrlo često i deklariše u najvažnijim aktima države (ustav) i u međunarodnim sporazumima, konvencijama i direktivama. Iako u Crnoj Gori pravo na xxxx nije definisano Ustavom, Crna Gora xx xxx potpisnik određenih međunarodnih sporazuma i konvencija obavezala da ovome pitanju pristupi u skladu sa preuzetim obavezama, uz uvažavanje svih specifičnosti prouzrokovanih istorijskim naslijeđem u ovoj oblasti i relativno ograničenim mogućnostima koje su posledica veličine društvenog sistema.
Stambena politika je kompleksan problem koji nameće potrebu multidisciplinarnog pristupa definisanju prioriteta i mjera u cilju objedinjavanja instrumenata za postitanje pozitivnih rezultata u ovoj oblasti. Nacionalna stambena strategija treba da definiše viziju i pravce djelovanja Crne Xxxx u ovoj oblasti.
1.1. ISTORIJAT RAZVOJA STAMBENE POLITIKE CRNE XXXX I XXXXXXX RASPOLOŽIVE DOKUMENTACIJE1
Osnovne karakteristike istorijata stambene politike Crne Xxxx mogu se sagledati kroz institucionalne mjere i uticaj na vlasništvo i privatizaciju, održavanje stambenog xxxxx i rješavanje stambenog pitanja i socijalne aspekte.
U cilju analize, definisanja i sprovođenja stambene politike urađen je i određen broj analiza, studija i akcionih planova u proteklom periodu o xxxxxx xx takođe biti riječi. O projektima koji se sprovode u širem kontekstu stambene politike xxxx riječi u posebnom poglavlju ovog dokumenta.
1.1.1. Vlasništvo i privatizacija
Stambena politika Crne Xxxx do 1990. godine xxxx xx uslovljena stambenom politikom Jugoslavije u kojoj su stambene potrebe u prethodnom četdresetpetogodišnjem periodu tretirane kao društvene potrebe. Ulaganje u stanovanje xxxx xx u nadležnosti države u okviru rješavanja društvenih i individualnih potreba, obezbjeđenje sredstava vršeno je putem obaveznog stambenog doprinosa koji su plaćali svi zaposleni, a izgradnja stanova xx xxxx u skladu sa društvenim planiranjem karakerističnim za taj period. Pa ipak, i pored takvog odnosa prema stanovanju nijesu svi mogli riješiti stambeno pitanje, što je naročito bilo karakteristično za zaposlene sa najmanjim kvalifikacijama u velikim proizvodnim sistemima. Oni koji su dobijali xxxx, koristili su ga shodno zakonu kao nosioci stanarskog prava koji su o korišćenju zaključivali ugovor sa komunalno-stambenim preduzećem.
Osim deklarisane relativno velike dostupnosti stanova (nezavisno od ekonomske moći nosioca stanarskog prava), taj period karakterišu i neekonomske stanarine koje su plaćali nosioci stanarskog prava. Ove karakteristike stambene politike u proteklom periodu daju joj opštesocijalno obilježje, ali ne i održivost, xxxx xxxxx biti u osnovi svakog sistema stambene politike. Prekid sistema društvenog planiranja krajem 80-ih i neodrživost sistema i ekonomska i društvena kriza 90-xx xxxxxx uslovili su usvajanje neoliberalne politike i u ovoj oblasti i prepuštanje ove oblasti djelovanju tržišta.
Prekretnicu u xxx smislu činio xx Xxxxx o stambenim odnosima iz 1990. godine ("Sl. list SRCG" 45/90), na osnovu kojeg je izvršena privatizacija društvenih stanova. "U roku od dvije godine, otkupljeno xx xxx 95% stambenih jedinica"2. Očekivanje od privatizacije stanova odnosilo se i na obezbjeđenje finansijske osnove za novi investicioni ciklus, međutim, hiperinflacija i decentralizovani sistem otkupa stanova na samom početku tranzicije, učinili su da se ne ostvari nikakav finansijski efekat. Ovim Zakonom Crna Gora se opredijelila da građani stambene potrebe rješavaju sticanjem vlasništva nad stambenom zgradom ili stanom (izgradnjom ili kupovinom), ili zakupom stana, a da država obezbjeđuje stanove za zadovoljenje stambenih potreba socijalno ugroženih lica. Osnovicu za otkupnu cijenu predstavljala je revalorizovana građevinska vrijednost stana (troškovi izgradnje) umanjena za amortizaciju. Visina otplate stana na godišnjem nivou odgovarala je najmanje iznosu dvostruke stope amortizacije, dok rok otplate nije mogao biti manji od 35 xxxxxx, osim u slučajevima kada lice zahtijeva kraći rok. Na xxxx se stavljala hipoteka do isplate stana u cjelini. Umanjenja po osnovu amortizacije su 1% godišnje do maksimuma od 50%, a pri isplati stana u cjelini odobravan je popust od 20%.
Ovim zakonom izvršena je diskriminacija svih onih zaposlenih od čijih primanja su izdvajana sredstva za stambeni doprinos, a koji nisu dobili društveni xxxx na korišćenje, a na xxx xxxxx nijesu ni stekli pravo otkupa iako je u Zakonu o etažnoj svojini iz 1995. godine bilo predviđeno da takva lica imaju pravo na određene povoljnosti prilikom rješavanja svojih stambenih potreba.
Drugi xxxxxx u ovoj oblasti bio xx Xxxxx o etažnoj svojini ("Službeni list RCG", br. 21/95) u kojem su definisani svojinski odnosi, upravljanje (održavanje, organi, finansijska sredstva, vrste radova, održavanja, zakup stana, prava i cijene otkupa stana itd). Pri korišćenju stanova u skladu sa zakonom o etažnoj svojini, ukida se mogućnost zasnivanja novog stanarskog prava, a uvodi se zakup stana.
Pravo korišćenja stečeno na stanu u društvenoj svojini transformiše se u pravo svojine, otkupom stana. Zakonom xx xxxx propisano da se sredstva dobijena otkupom stana koriste za rješavanje stambenih potreba, kao i da se otkup stana vrši u roku od 1 do 35 xxxxxx, xxxxx sljedećim uslovima:
• otkupna cijena stana utvrđuje se na osnovu jedne trećine prosječne mjesečne bruto zarade u privredi Republike u mjesecu u kojem je podnijet zahtjev za otkup stana, površine stana, stambenog doprinosa i starosti zgrade (novijim zakonom o etažnoj svojini iz 2004. godine otkupna cijena se utvrđuje na osnovu minimalne cijene rada u Crnoj Gori);
• umanjenje, po osnovu starosti zgrade obračunava se po stopi od 1% godišnje, a najviše do 50%;
• da ugovorna cijena stana bude određena tako što se otkupna cijena umanji za stambeni doprinos (0,5% za svaku godinu radnog staža do koje je postojala zakonska obaveza izdvajanja, a najviše do 20% od vrijednosti stana) i xxx dodatnih 20% smanjenja za isplatu odjednom;
• da se stavi hipoteka na xxxx do konačne otplate stana u cjelini;
• "otplata u mjesečnim ratama zahtijeva šestomjesečno usklađivanje sa kretanjem cijena na malo u Republici, a najviše do visine rasta prosječne mjesečne zarade u privredi Republike (novijim zakonom o etažnoj svojini iz 2004. godine mjesečna rata se usklađuje najviše do visine minimalne cijene rada u Crnoj Gori)".
Struktura stambenog xxxxx u xxx trenutku xxxx xx okarakterisana relativno visokim učešćem starijih stanova, što je saglasno sa rješenjima iz Zakona dovelo do otkupa velikog broja stanova po relativno niskim cijenama, koje su usljed hiperinflacije xxx obezvrijeđene.
Nakon prvog zakona o etažnoj svojini iz 1995 godine, određeno unapređenje u ovoj oblasti xxxxx xx Zakon o etažnoj svojini iz 2004. (Sl.list RCG 71/04) u kojem su preciznije bili definisani mnogi elementi: zajednički djelovi stambene zgrade, način upravljanja i održavanja, donošenje odluka, minimalni iznosi akontacija za troškove održavanja, mogućnost postavljanja privremenog upravnika xx xxxxxx nadležnog organa lokalne uprave i sl. Zakonom je predviđen nastavak mogućnosti otkupa stanova po prethodnom zakonu za xxxx xxxx su to pravo stekla do stupanja na snagu inoviranog zakona, tako da teoretski privatizacija i dalje teče.
Veći dio ovog zakona prenesen je u nadležnost Zakona o svojinsko-pravnim odnosima iz 2009. godine, naročito djelovi koji se odnose na svojinu i upravljanje, dok je održavanje ostalo regulisano Zakonom o etažnoj svojini, ali ovo rješenje ne daje nikakvu suštinsku izmjenu.
Promjena vlasništva otvorila je i probleme održavanja stambenog xxxxx posebno u dijelu održavanja i korišćenja tzv. zajedničkih djelova stambenih zgrada. Uspostavljena je nova kultura stanovanja prema kojoj niko nije bio odgovoran za zajedničke djelove zgrada, koja se i pored xxxxxx xxxx se čine u oblasti zakonske regulative vezane za etažnu svojinu xxx uvijek suštinski nije promijenila, pa izražena pojava propadanja stambenog xxxxx usljed nedovoljnog ulaganja u održavanje postoji i danas. Iako je investiciono održavanje stambenih zgrada Zakonom o etažnoj svojini iz 1995. godine proglašeno za javni interes, nije pronađen efikasan model za sprovođenje tog interesa. Ranije održavanje stambenog xxxxx xxxx je u nadležnosti stambeno-komunalnih preduzeća, kasnije samoupravnih interesnih zajednica stanovanja (SIZ-ova stanovanja), dok xx xxxxx privatizacije prešlo djelimično u nadležnost javnih stambenih preduzeća na nivou lokalnih samouprava, djelimično u nadležnost sekretarijata za stambeno komunalnu djelatnost, a poslednja rješenja se oslanjaju na agencije stanovanja u lokalnim samoupravama.
Investiciono održavanje zajedničkih djelova i hitne intervencije obavljala su javna stambena preduzeća na tržišnom principu objavljivanjem javnih nadmetanja; prikupljanjem ponuda uz prethodno raspisivanje konkursa o podobnosti ili neposrednom pogodbom. Visina naknade za investiciono održavanje zakonom xx xxxx limitirana i donja xxxxxxx xx iznosila 8% od minimalne cijene rada što xx xxxx nedovoljno za kvalitetno održavanje, čak i da je procenat naplate bio 100%. Naknadu za investiciono održavanje su vlasnici uplaćivali na poseban račun sa posebnim
evidentiranjem za svaku zgradu, na osnovu vođenog registra stambenih zgrada, vlasnika i upravnika.
Međutim, zakonska rješenja nijesu se sprovodila u praksi: obavezi finansiranja troškova održavanja zajedničkih djelova stambene zgrade i hitnih intervencija u stambenoj zgradi nije se pristupilo u 13 opština, dok je u ostalih osam opština procenat naplate (podaci iz 2003. godine) iznosio od 1% u Budvi do 61,5% u Baru, a u Podgorici 12,3%. Na nivou Crne Xxxx procenat naplate troškova održavanja iznosio je 30,2%.3
O teškoćama u sprovođenju Zakona o etažnoj svojini iz 1995. godine svjedoči i podatak da su do 2003. godine organi upravljanja u stambenim zgradama (skupština, upravnik), obrazovani u 18 opština, u 31,9% stambenih zgrada. S druge strane, u opštinama u kojima su obrazovani zbog nezainteresovanosti vlasnika, u značajnom broju nijesu funkcionisali. 4
Ni naredne izmjene regulative u oblasti etažne svojine nijesu znatno unaprijedile odgovornost etažnih vlasnika u pogledu održavanja stambenog xxxxx, bez obzira što su stambene zgrade stekle status pravnog lica i imale posebne račune (zajednički račun vlasnika) na koje su se uplaćivana sredstva održavanja. Primjera radi, do xxxxx 2010. xxxxxx xx u Podgorici evidentirano oko 600 skupština etažnih vlasnika .5
Određeni institucionalni pomaci u oblasti održavanja učinjeni su Zakonom o etažnoj svojini (2004. godine) propisivanjem obaveze skupštine stanara da odredi način obavljanja poslova na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade (privrednom društvu, drugom pravnom licu, ili na drugi način). Osim toga definisano je i pravo jedinica lokalne samouprave da na teret stambene zgrade izvede hitne radove, ukoliko to stambena zgrada ne obezbijedi. Ovim zakonom posebno su definisani radovi na redovnom održavanju, hitni radovi i nužni radovi, koji su uglavnom obuhvatili ranije definisano investiciono održavanje.
1.1.3. Rješavanje stambenih pitanja i socijalni aspekti
Zakonom o etažnoj svojini (1995. godine) je definisano da poslodavci mogu rješavati stambena pitanja zaposlenih u skladu sa svojim mogućnostima i potrebama, prodajom stanova po tržišnim ili povoljnijim uslovima, dodjeljivanjem stambenih kredita, zamjenom, pretvaranjem zajedničke svojine ili susvojine u etažnu svojinu i na drugi način u skladu sa svojim opstim aktom. Stambena pitanja korisnika prava iz penzijskog i invalidskog osiguranja predaju se u nadležnost Republičkog xxxxx penzijskog i invalidskog osiguranja, a socijalno ugroženih lica u nadležnost Republike i jedinica lokalne samouprave. Slično rješenje je predviđeno i Zakonom o etažnoj svojini 2004. godine, odnosno važećim Zakonom o svojinsko – pravnim odnosima (2009).
Sprovedenom privatizacijom xx xxxxx stambeni sektor sveden na minimum, a prikupljena sredstva su obezvrijeđena tako da nije bilo stambene izgradnje osim u privatnom vlasništvu ili za tržište. Istovremeno, u procesu tranzicije xx xxxxx do prestruktuiranja ulaganja, koja su xx xxxxxxxx izgradnje preusmjerena na promet, usluge i druge sektore: investicije u novu stambenu izgradnju u društvenom proizvodu učestvovale su u 1990. godini sa 3,6%, a nakon 4 godine njihovo učešće je smanjeno na svega 1,6% sa tendencijom daljeg pada.6 Osim toga je prioritet ulaganja sa nove stambene izgradnje pomjeren na modernizaciju postojećeg stambenog xxxxx – adaptaciju, sanaciju, rekonstrukciju, dogradnju, nadogradnju i sl. 7
3 Obrazloženje zakona o etažnoj svojini 2004. xxxxxx, 4 Obrazloženje zakona o etažnoj svojini 2004. xxxxxx, 5 xxxx://xxx.xxxx.xx.xx
6 Akcioni plan politike stanovanja Crne Xxxx za period 2005-2008. godine
7 Akcioni plan politike stanovanja Crne Xxxx za period 2005-2008. godine
Prema članovima tog zakona koji su nedavno ukinuti Zakonom o stambenim zadrugama (Sl. list CG 73/10), predmet poslovanja stambene zadruge mogao je biti:8
1) prikupljanje ličnih sredstava zadrugara za izgradnju odnosno kupovinu stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostorija,
2) organizovanje različitih oblika štednje zadrugara, sredstvima banaka, preduzeća i drugih organizacija i zajednica radi izgradnje stambene zgrade ili stana u svojini ili susvojini i zaključivanje ugovora o kreditu,
3) obavljanje investitorskih poslova i izvođačkih radova na izgradnji stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostorija zadrugara, kao i kupovina stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostorija u svojini građana,
4) pribavljanje i pripremanje za izgradnju i komunalno opremanje građevinskog zemljišta radi stambene izgradnje, pod uslovima za uređenje građevinskog zemljišta koji su utvrđeni u opštini,
5) nabavka građevinskog i drugog materijala za izgradnju i održavanje objekta,
6) održavanje stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostorija zadrugara,
7) obavljanje i drugih djelatnosi za svoje članove a od interesa za razvoj stambenog zadrugarstva.
Studiju reforme stambenog sistema i gazdovanja građevinskim zemljištem u Crnoj Gori uradio je Građevinski fakultet u Podgorici za potrebe Ministarstva uređenja prostora. Osnovni cilj izrade Studije prvobitno se odnosio na reformu stambenog i komunalnog sistema, xxx xx kasnije redukovan na stambeni sistem i gazdovanje građevinskim zemljištem, što je obrađeno kroz dvije knjige ove studije.
U prvoj knjizi (Knjiga A) urađena je detaljna analiza značaja i mogućnosti transformacije stambenog sektora i definisanje adekvatne stambene politike, zasnovane na međunarodnim iskustvima u oblasti stambenih reformi i usklađene sa mogućnostima i početnim stanjima stambenog sektora Crne Xxxx. Na osnovu toga definisan je i predlog modela organizovanja stambenog sistema xxxx bi osnovni ishodni dokument bio državni program stambene izgradnje zasnovan na analizi stambenih potreba i analizi mogućih izvora finasiranja. Jedan od prepoznatih ciljeva reforme stambenog sistema je i unapređenje ovog sistema sa tehničko-tehnoloških aspekata:
• utvrđivanje tipologije zgrada i stanova koje kvalitetnije zadovoljavaju sociološke, ekološke i psihološke potrebe korisnika;
• unapređenje građevinske operative i prilagođavanje tržištu;
• održavanje stambenog xxxxx.
Osnovni tržišni principi na kojima se trebao zasnivati predloženi model organizovanja stambenog sistema bili su:
• mogućnost slobodnog izbora načina rješavanja stambenih potreba u skladu sa ekonomskim mogućnostima (kupovina –izgradnja, zakup);
8 Zakon o stambenim odnosima "Sl. list SRCG", br. 45/90"
• postojanje tržišnih institucija i mehanizama (naročito finansijski sektor);
• postojanje socijalnog - rentalnog sektora i razvijen sistem subvencija za određene kategorije stanovništva;
• razvoj preduzetništva u domenu proizvodnje, održavanja, obnove i upravljanja stambenim fondom).
Poseban osvrt je dat na ekonomsko finansijske aspekte funkcionisanja predloženog modela, izvore sredstava, finansijske institucije, normativno uređenje zakupa sa naglaskom na javni rentalni sektor. Na kraju su sagledani i preduslovi za funkcionisanje modela stambenog tržišta.
U drugoj knjizi (Knjiga B) obrađen je dio koji se odnosi na gazdovanjem građevinskim zemljištem. Najprije su date teorijske osnove postojanja i finansiranja javnog sektora, a zatim su proučene karakteristike građevinskog zemljišta i posebno potenciran značaj građevinskog zemljišta kao važnog resursa ekološke države čije je strateško opredjeljenje razvoj turizma. To su bile polazne premise za detaljnu kritičku analizu gazdovanja građevinskim zemljištem, xxxx xx obradila zakonske postavke u vezi sa građevinskim zemljištem, svojinom i naknadama i taksama u ovoj oblasti.
Na osnovu proučavanja iskustava tržišnih i zemalja u tranziciji u pogledu gazdovanja građevinskim zemljištem i teorijskog sagledavanja ciljeva, koncepta tržišnog gazdovanja privredom i građevinskim zemljištem, koncepta planiranja i urbanizma u tržišnim privredama, dat je predlog koncepta tržišnog gazdovanja građevinskim zemljištem sa aspekta države, lokalne zajednice, afirmacije tržišta građevinskog zemljišta i organizacije službi koje se bave uređivanjem građevinskog zemljišta.
Posebno detaljno je analizirana strategija tržišnog gazdovanja građevinskim zemljištem sa aspekta razvoja i nesavršenosti tržišta i državne intervencije u oblasti gazdovanja zemljištem. Sve prethodno analizirano poslužilo je za definisanje puteva tranzicije Crne Xxxx xx tržištu građevinskog zemljišta uz definisanje organizacije, mehanizama i instrumenata finansiranja uređivanja i gazdovanja ovim resursom. Na osnovu toga su date mjere implementacije koje su obuhvatile mjere:
• vezane za ustavno definisanje denacionalizacije, svojine lokalne samouprave i kapitalizacije svojine, tj. nekretnina;
• vezane za donošenje novog zakona o građevinskom zemljištu koji bi trebao da definiše:
• samo osnovne pojmove, dok bi ostali bili definisani podzakonskim aktima
• prostor kao izuzetno nacionalno blago,
• zaoštri uslove i ograniči širenje građevinskog zemljišta,
• oštre sankcije bespravne gradnje,
• nosioce uređivanja građevinskog zemljišta na čelu sa lokalnom samoupravom i javnim preduzećima,
• finansiranje uređivanja građevinskog zemljišta, prvenstveno sredstvima budžeta lokalne samouprave, a zatim zakupninom i naknadom investitora za uređivanje, priključak na infrastrukturu, iz poreza i dr.
• dugoročni, srednjoročni i godišnji program izgradnje i uređenja prostora kao obavezan stručni dokument za svaku opštinu.
• i ustupanje zemljišta,
• zemljišne politike;
• razvojne politike;
• poreske politike;
• demografske politike.
1.1.5. Akcioni plan politike stanovanja Crne Xxxx za period 2005-2008. godine
Akcioni plan politike stanovanja za period 2005.- 2008. je urađen uz konsultansku podršku Pakta stabilnosti za Jugoistočnu Evropu i u saradnji sa Evropskom komisijom za Evropu Ujedinjenih nacija (UNECE) koji su uradili Informaciju o socio ekonomskom okviru za razvoj sektora stanovanja u Srbiji i Crnoj Gori. U okviru navedene Informacije rađene su dvije posebne analize u kojima su date preporuke za obje tadašnje države članice. Izradu akcionog plana pomogli su UNDP, UN-ECE, USAID (Urban Institute) i GTZ uz učešće brojnih učesnika. Ovaj dokument je obuhvatio, koliko je to u xxx periodu bilo prihvatljivo, postojeće evropske standarde iz oblasti stanovanja, iz Evropske stambene povelje, Povelje o fundamentalnim pravima u Evropskoj uniji (2000/C, 264/01), i Evropske socijalne povelje (revidirano 1996, Evropska serija ugovora broj 163).
U izradi akcionog plana dat je rezime stambene situacije za prethodni desetogodišnji period, sa osvrtom na trendove u stambenoj politici u ranijem periodu, kao i identifikovanjem tekućih pravaca države u stambenoj politici. Kao uska grla u stambenom sektoru prepoznati su sljedeći elementi:
• neujednačen geografski raspored ponude i tražnje,
• problemi prostornog planiranja, duge i skupe upravne procedure za građenje,
• upravljanje zemljištem,
• stambeno finansiranje,
• infrastrukturna podrška,
• problemi održavanja stambenih zgrada,
• institucionalni okvir,
• problemi nelegalne (neformalne)9 gradnje,
• stambeni problemi posebnih socijalnih grupa.
Na osnovu toga su predviđeni glavni pravci stambene politike:
• stvaranje osnova za uspostavljanje tržišnih mehanizama u oblasti stanovanja kroz uspostavljanje precizne evidencije nepokretnosti (broj, veličina, tržišna vrijednost legalnost izgradnje, namjena objekta- stanovanje, odmor, i sl.);
• stvaranje zakonskih pretpostavki za unapređenje stanja u oblasti upravljanja gradjevniskim zemljištem, legalizacije nelegalno podignutih objekata, fiskalne politike i institucionalno jačanje postojećih i formiranje nove institucije xxxx xx se baviti pitanjem razvoja stambenog sektora;
• obezbjeđivanje institucionalnih sredstava za finansiranje stambenog tržišta (bankarski krediti, krediti od osiguravajućih društava, direktno kreditiranje, hipotekarni krediti i dr.);
• fiskalni instrumenti za stabilno finansiranje (nacionalni stambeni fond) i sistem subvencijskih doprinosa potencijalnim investitorima;
9 Od potpisivanja Bečke deklaracije, pojam «divlje» , odnosno «nelegalne» gradnje zamijenjen je pojmom
«neformalne» gradnje, koji podrazumijeva gradnju van utvrđenih pravila i procedura. U xxx kontekstu treba tumačiti pojam nelegalne gradnje i nelegalnih objekata u ovoj Strategiji.
• obezbjeđenje sistema stambene štednje podsticanjem putem povoljnih kredita (hipotekarni krediti, sa umanjenjem kamata).
Ovi glavni pravci razrađeni su na aktivnosti koje je trebalo sprovesti u periodu do 2005 - 2008. godine sa preciziranjem nosioca njihove realizacije i zahtjeva za specifičnom inostranom tehničkom i finansijskom pomoći. Prioriteti su bili:
• izmjena postojećih i donošenje novih propisa xxxxxx xx se stvoriti zakonski okvir za realizaciju Akcionog plana politike stanovanja;
• formiranje posebnog subjekta za stambenu politiku. Potrebno je sagledati, sa jedne strane, mogućnosti koje će se otvoriti pred Crnom Gorom nakon usvajanja Akcionog plana, i xx xxxxx xxxxxx nedostatak iskustva i kapaciteta koji bi stvorili pretpostavke za njegovu uspješnu i efikasnu realizaciju;
• formiranje Nacionalnog stambenog xxxxx, xxxx podrazumijeva fondove na lokalnom (opštinskom) nivou i poseban fond na državnom nivou;
• realizacija posebnih projekata, itd.
Veliki dio aktivnosti predviđenih ovim akcionim planom je realizovan o čemu će biti više riječi u narednim poglavljima.
1.1.6. Studija UNDP (2006. xxxxxx)
Studija "Profil Srbije i Crne Xxxx u stambenom sektoru" (Country Profiles on the Housing Sector Serbia and Mintenegro) izrađena je u sklopu međunarodne saradnje sa Ekonomskom komisijom Ujedinjenih nacija za Evropu-Komitetom za stanovanje i upravljanje zemljištem (United Nations Economic Commission for Europe -Committee on Housing and Land Management UNECE/CHLM) u sklopu standardnog projekta "Izrade studija stambenog sektora za zemlje u tranziciji". Projekat je finansiran sredstvima Češke, Finske i Norveške, a započeo je 2004. godine i završio se objavljivanjem finalne verzije dokumenta 2006. godine.
Istovremeno sa ovim projektom u Crnoj Xxxx xx xx xxxxxx Ministarstva zaštite životne sredine i planiranja prostora započela izrada Akcionog plana politike stanovanja, koji je usvojen 2005. godine (sa mjerama i rokom važnosti do 2008. godine)
U studiji su obrađena poglavlja (posebno za tadašnju federaciju Srbiju i Crnu Goru, i posebno za svaku od država članica, ukoliko je to bilo primjenjivo) koja se tiču:
• socioekonomskog okvira stambenog razvoja, gdje je zaključeno da razvoj stambene politike xxxx biti praćen izmjenama pravnog i finansijskog okvira, kao i izgradnjom efikasnijih kapaciteta i institucija u stambenom sektoru;
• postojećeg stambenog xxxxx i novogradnje, u kojem je istaknuto da nedostaju statistički podaci za sveobuhvatnu analizu (nijesu bili obrađeni podaci popisa iz 2003. godine), ali da se prema dostupnim podacima radi o jako starom stambenom fondu Crne Xxxx (svega oko 20% je izgrađeno poslije 1991. godine). Između ostalog, naglašeno je da xx xxx 30% objekata izgrađeno bez dozvole, da veliki broj objekata nema osnovni komfor (vodu, kanalizaciju i sl.), da je održavanje slabo, a da se većina novih stambenih objekata radi u neformalnim naseljima;
• institucionalnog, pravnog okvira i finansijskog razvoja, gdje je ukazano na potrebu reforme javnog sektora u oblasti stanovanja, analizirana postojeća zakonska osnova i dat informativan prikaz stanja finansiranja stambenog sektora;
• socijalnog stanovanja, sa posebnim naglaskom na akcioni plan politike stanovanja i predloge redefinisanja državne i opštinske podrške za socijalno osjetljive xxxxx, xxx i identifikaciju drugih lica u stanju socijalne potrebe. Uporedo sa xxx ukazano je na potrebu
• upravljanja zemljištem i razvojem stambenog tržišta, sa posebnim osvrtom na stanje katastra i prostornog i urbanističkog planiranja koje je okarakterisano nedovoljnom pokrivenošću Crne Xxxx (oko 56% je pokriveno katastrom, a veliki dio urbanizovanih područja nema , ili ima neadekvatne planove).
U završnom poglavlju su na osnovu izvršene analize dati zaključci i preporuke za analizirane oblasti:
• u okviru razvoja institucija i izgradnje kapaciteta ukazano je na potrebu koordinacije u izvršavanju nacionalne stambene politike, reformu registra nepokretnosti, unapređenje statistike u ovoj oblasti, razvoj lokalne samouprave u pogledu socijalnih politika i rješenja pitanja neformalnih naselja, koordinacije javnog i privatnog sektora, razvoj i regulisanje profesija u oblasti prodaje nekretnina, geodetskoj oblasti, kao i poboljšanje sigurnosti u transakcijama na stambenom tržištu;
• u okviru izmjene legislative naglašeno je da xx xxxx jasno definisati odgovornost opština u upravljanju zemljištem, kao i definisati adekvatni nadzor privatnog izdavanja (uključujući ugovore, zakupničke odnose i zaštitu stanara-zakupaca), prilagoditi propise kako bi se obezbijedila naplata sredstava za održavanje stambenih zgrada;
• u reformi finansijskog sistema, država treba da bude samo podrška, a obezbjeđenje kredita je zadatak banaka i drugih učesnika na tržištu, a u xxx smislu treba unaprijediti zakonsku regulativu u vezi sa hipotekama. U kreiranju održivog stambenog sektora ukazuje se na mogućnost korišćenja iskustava iz dokumenta Sistema stambenog finansiranja za zemlje u tranziciji (UNECE 2005), mogućnost implementiranja poreski privilegovanog sistema stambene zadruge, stambenih subvencija za one koji primaju socijalnu pomoć;
• u pogledu socijalnog stanovanja, predloženo je definisanje programa socijalnog stanovanja koji je fokusiran na potrebe najugroženijih (oni xxxx xxxx u objektima koji ne zadovoljavju standarde, posebno izbjeglice, interno raseljena lica i Romi), sa mogućnostima socijalnog izdavanja stanova, kao i postepeno povećanje socijalne pomoći za porodice kako bi dio troškova stanovanja bio xxx pokriven. Povećanje aktivnosti o uključivanju interno raseljenih lica i implementacija programa legalizacije, nadogradnje i smještaja roma takođe je jedna od preporuka u ovom dijelu, koji se odnosi na Crnu Goru.
1.2. KRATAK OPIS POJEDINIH POGLAVLJA NACIONALNE STAMBENE STRATEGIJE
Nacionalna stambena strategija ima dvanaest poglavlja u kojima se, pored uvoda i procesa izrade Strategije, tretiraju sljedeća pitanja: presjek postojećeg stanja sa fokusom na barijere; opšti razvojni ciljevi; prioritetni strateški ciljevi; dosadašnje aktivnosti u oblasti stambene politike i drugim oblastima od uticaja na stanovanje; međunarodni regulatorni okvir; pozitivni primjeri strategija i politika iz oblasti stanovanja; swot analiza; akcioni plan – pretpostavke, mjere i instrumenti; instrumenti za monitoring, a na kraju je dat zaključak.
1.2.1. Presjek postojećeg stanja sa fokusom na barijere
Presjek postojećeg stanja sa fokusom na barijere ima više djelova koji obuhvataju: pravni i institucionalni okvir; prikaz stanja u oblastima relevantnim za stanovanje; postojeću stambenu situaciju; stambenu situaciju posebnih ciljnih grupa; izgradnju stanova i procjenu sadašnjih i budućih stambenih potreba.
U dijelu Pravni i institucionalni okvir obrađena je zakonska regulativa, prioritetni strateški dokumenti i institucionalni okvir.
U okviru Zakonske regulative data xx xxxxxx xxxxxxx postojećih propisa iz oblasti stambenog finansiranja, upravljanja zemljištem, održavanja stambenih zgrada i nelegalne gradnje. U xxx kontekstu su obrađeni: Zakon o uređenju prostora i izgradnji objekata; Zakon o stambenim zadrugama; Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada; Zakon o svojinsko-pravnim odnosima; Zakon o porezu na nepokretnosti; Zakon o porezu na promet nepokretnosti; Zakon o socijalnoj i dječijoj zaštiti; Uredba o načinu i postupku pretvaranja posebnih i zajedničkih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije; Odluka o načinu i kriterijumima za rješavanje stambenih potreba funkcionera i Odluka o rješavanju stambenih potreba državnih službenika i namještenika.
U poglavlju Prioritetni strateški dokumenti izvršena je analiza Nacionalne strategije održivog razvoja, Strategije regionalnog razvoja Crne Xxxx 2010 - 2014; Prostornog plana Crne Xxxx do 2020. i Strategije razvoja građevinarstva Crne Xxxx do 2020. godine.
Poglavlje Institucionalni okvir obuhvata analizu subjekata uključenih u sprovođenje stambene strategije (centralna i lokalna vlast i ostali zainteresovani subjekti): Sektor za razvoj stanovanja pri Ministarstvu održivog razvoja i turizma; jedinice lokalne samouprave, Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju (CFSSI) i stambene zadruge.
U poglavlju Prikaz situacije u oblastima relevantnim za stanovanje obrađeno je: stanovništvo, opšta ekonomska situacija u zemlji, socio-ekonomska situacija stanovništva (zaposlenost i nezaposlenost, zarade i struktura xxxxxxx i rashoda domaćinstva, socijalna davanja i stope siromaštva, penzije i invalidska osiguranja), korišćenje zemljišta- stanje katastra i planova i infrastrukturna podrška stambenoj izgradnji.
Kod Postojeće stambene situacije data je generalna slika stanja postojećeg stambenog xxxxx i njegovih karakteristika, obrađeno je upravljanje i održavanje stambenog xxxxx, dat prikaz stambenog xxxxx u javnom vlasništvu i dio posvećen problemu neformalnih naselja.
Stambena situacija i subvencije posebnih ciljnih grupa se razmatra u kontekstu prakse socijalnog stanovanja što podrazumijeva obezbjeđivanje uslova stanovanja građanima koji to pravo ne mogu da ostvare po tržišnim uslovima. U xxx smislu su obrađeni podaci o: izbjeglicama i njihovom stanovanju, korisnicima materijalnog obezbjeđenja, subvencijama za stanovanje i dr.
U dijelu Izgradnje stanova obrađeni su: glavni učesnici; mogućnosti i ograničenja za unapređenje stambene izgradnje; korišćenje građevinskog zemljišta za stanovanje i tekuća stambena izgradnja i tržište.
U dijelu Procjena sadašnjih i budućih stambenih potreba izračunate su potrebe za stanovima za porodice: zaposlenih lica; xxxx xxxx stanuju u neuslovnim prostorijama; lica koje koriste pravo na materijalno obezbjeđenje porodice; dugoročno nezaposlenih lica; penzionera; lica sa invaliditetom; RAE populacije i porodice interno raseljenih lica. Da bi se zadovoljile potrebe navedenih porodica, procijenjeno je da je u narednom desetogodišnjem periodu, potrebno izgraditi 25.778 stanova, odnosno 12.890 stanova za narednih pet xxxxxx.
U ovom dijelu su dati osnovni ciljevi izrade Nacionalne stambene strategije i određeni pravci daljeg razvoja u skladu sa definisanom vizijom i misijom stambenog sektora. Pošlo se od pretpostavke da je pristojno stanovanje jedan od ključnih činilaca životnog standarda i kvaliteta života, istovremeno i važan pokretač privrednog i društvenog razvoja, a ujedno i osnovni cilj stambene politike.
Za opšti cilj ove Strategije usvojeno xx xx xxxx standarda i dostupnosti stanovanja učini prioritetom socijalnog razvoja Crne Xxxx. Dugoročni strateški cilj djelovanja stambenog sektora je omogućavanje xxxx dostupnosti stanova i obezbjeđivanje kvalitetnog stambenog xxxxx za
U istom poglavlju definisani su i Dugoročni i srednjoročni strateški ciljevi koji su pretočeni u mjere i akcije u Okvirnom akcionom planu.
1.2.3. Prioritetni strateški ciljevi
U ovom dijelu obrađeni su sljedeći prioritetni strateški ciljevi: povećanje dostupnosti stambenog prostora domaćinstvima koja na tržištu ne mogu da riješe svoje stambene potrebe; podrška razvoju rentalnog sektora, kako javnog tako i privatnog, uz stvaranje uslova za potpunu pravnu sigurnost u ovom sektoru i unapređenje sistema upravljanja i održavanja stambenog xxxxx.
Povećanje dostupnosti i pristupačnosti adekvatnih stanova u praksi se može ostvariti izgradnjom tzv. socijalnih stanova za otkup ili zakup, renoviranjem stanova, poboljšanjem kvaliteta i legalizacijom neformalnih naselja, zatim subvencionisanjem troškova stanovanja i drugim indirektnim mjerama. Razmatrane su aktivnosti i mjere kojima bi se ostvario ovaj strateški cilj.
U okviru strateškog cilja Podrška razvoju rentalnog sektora ukazano je na mogućnost primjene iskustava zapadnih zemalja u smislu obezbjeđenja dovoljnog broja stanova u javom sektoru za zakup i stimulisanju privatnog rentalnog sektora.
U cilju definisanja Unapređenje sistema upravljanja i održavanja stambenog xxxxx analizirane su mjere predviđene zakonskom regulativom i dati predlozi dodatnih mjera i aktivnosti, kako bi se omogućilo efikasno sprovođenje zakonskih regulativa.
U ovom dijelu obrađena su pitanja dosadašnjih aktivnosti u oblasti stambene politike i u drugim oblastima od uticaja na stambeni sektor: na izmjeni i dopuni postojećih i donošenju novih propisa; na razvoju institucionalne infrastrukture i podizanju kapaciteta državne uprave za ostvarivanje politike stanovanja; formiranju nacionalnog stambenog xxxxx (na lokalnom i državnom nivou); realizaciji određenih projekata, (Projekat „1000 stambenih kredita“,Projekat
„Stanovi solidarnosti“, Projekat jačanje kapaciteta organa državne i lokalne uprave za vođenje aktivnosti na implementaciji akcionog plana politike stanovanja, s posebnim naglaskom na primjenu Bečke deklaracije; LAMP projekat, Projekat „1000 plus stanova“, Projekat regulisanje naselja sa evidentnom nelegalnom stambenom izgradnjom).
1.2.5. Međunarodni regulatorni okvir
U ovom dijelu obrađeni su: Evropska stambena povelja i Deklaracije, povelje i konvencije Ujedinjenih Nacija, Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i socijalne zaštite u dijelu politike stanovanja.
Evropska stambena povelja usvojena je xx xxxxxx Evropskog parlamenta 2006. godine, xxxx xx 2007. godine dopunjena Odlukom Evropskog parlamenta o stanovanju i regionalnoj politici. Tokom 2007. godine u Briselu je otvoren Evropski centar za stanovanje (Housing Europe Centre) koji promoviše pristojno stanovanje u Evropi i daje ekspertska mišljenja u pogledu rješavanja stambenih problema.
Obrađene su deklaracije, povelje i konvencije Ujedinjenih Nacija, Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i socijalne zaštite u dijelu politike stanovanja.
Obrađen je sadržaj međunarodnih dokumenata donijetih na nivou Ujedinjenih Nacija; dokumenata donijetih na nivou Evropske Unije i Evropskog parlamenta iz oblasti ljudskih prava i
1.2.6. Pozitivni primjeri strategija i politika iz oblasti stanovanja
U okviru strategija stanovanja donesenih u zemljama u okruženju obrađene su: strategija stanovanja Republike Makedonije; Nacionalni stambeni program Slovenije i stambena strategija i politika Češke Republike. Sve ove strategije imaju jedan zajednički cilj, a to je poboljšanje uslova stanovanja građana, sa posebnim akcentom na pojedine ciljne xxxxx.
Osim toga, u ovom dijelu je obrađen način rješavanja problema neformalnih naselja u zemljama u okruženju i dato upoređenje sa predlogom rješenja u Crnoj Gori. U xxx smislu su u Strategiji obrađena pitanja rješavanja problema ovih naselja u Crnoj Gori, Republici Srbiji, Republici Hrvatskoj i na Kosovu. Očekivani rezultati rješavanja problema neformalnih naselja su: organizacija naselja u xxxxxx xx život bezbijedan; plansko i urbanističko uređenje prostora; izgradnja i organizacija infrastrukturnih uslova; izgradnja škola, biblioteka, domova zdravlja, pošta, banaka i drugih neophodnih socijalnih i javnih ustanova; smanjenje štetnih uticaja na životnu sredinu; sredine u kojima ne postoji visok rizik po zdravlje ljudi; povećanje vrijednosti objekata; građevinarstvo kao privredna grana bi dobilo značajan posao.
U okviru poglavlja obrađeni su i modeli rješavanja pitanja etažne svojine u zemljama Evropske Unije i dato poređenje sa modelom u Crnoj Gori.
1.2.7. SWOT analiza
U okviru SWOT analize, prepoznati su svi unutrašnji faktori koji mogu imaju pozitivan uticaj na stanje u stambenom sektoru (prednosti, odnosno snage), kao i oni koji mogu imati negativan utica (slabosti). U zavisnosti od spoljašnjih uticaja (mogućnosti, odnosno šansi), moguće je boljom upotrebom snaga ili umanjivanjem slabosti, uticati pozitivno na stanje u stambenom sektoru. Sagledani su i mogući nepovoljni spoljnji uticaji (prijetnje). Ovako sprovedena SWOT analiza, zajedno sa temeljnom analizom trenutne situacije, dala je osnovne elemente za definisanje strateških ciljeva i prioriteta, kao i parametare njihove opravdanosti.
Okvirnim akcionim planom obuhvaćeni su osnovni strateški ciljevi sistematizovani u tri glavna strateška cilja: zakonski okvir (9 strateških podciljeva i 6 mjera i aktivnosti), unapređenje institucionalnog okvira (4 strateška podcilja i 4 mjere i aktivnosti), unapređenje održavanja stambenog xxxxx (5 strateških podciljeva i 9 mjera i aktivnosti).
1.2.9. Instrumenti za monitoring i evaluaciju
U ovom poglavlju dat je predlog načina organizovanja i koordinacije identifikovanih subjekata za potrebe praćenja realizacije i monitoring predloženog Okvirnog akcionog plana. S obzirom da su predviđeni ključni nosioci realizacije Okvirnog akcionog plana državni organi, jedinice lokalne samouprave i ekspertske institucije, njihovo koordinisano angažovanje i djelovanje je neophodno kako bi se planirane mjere i aktivnosti uspješno sprovele. Osim angažovanja postojećeg Sektora za razvoj stanovanja, predloženo je i osnivanje koordinacionog tijela koje bi doprinijelo implementaciji Strategije. Predložen je i okvirni organizacioni sastav tog tijela i njegovi osnovni zadaci.
2. OPIS PROCESA IZRADE
Institut za građevinarstvo je na osnovu raspisanog javnog poziva Ministarstva uređenja prostora i zaštite životne sredine (danas Ministarstvo održivog razvoja i turizma) od 14.05.2010. godine dobio posao izrade Nacionalne stambene strategije Crne Xxxx. Predložen je, i xx xxxxxx Ministarstva prihvaćen, xxx obrađivača proširen sa inostranim konsultantima i saradnicima u sljedećem sastavu:
• Prof. xx Xxxxx Xxxxxxxxx, dipl. ing. građ, rukovodilac tima,
• Prof. xx Xxxxxxx Xxxxxxxx, dipl. ecc, član tima,
• Prof. xx Xxxxx Xxxxxxxx, dipl. ing. građ, član tima,
• Doc. dr Xxxxxxx Xxxxxxx, dipl. ing. građ, član tima.
• Prof. xx Xxxxxxx Xxxxxxxxx, dipl. ing. građ, strani konsultant, Univerzitet Beograd, Srbija,
• Prof. xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, dipl. ing. građ, strani konsultant, Univerzitet Skoplje, Makedonija,
• Prof. dr Xxx Xxxxxxx, dipl. mat, strani konsultant, Univerzitet Maribor i Univerzitet Kopar, Slovenija,
• xx Xxxxx Xxxxx, dipl. ing. građ, strani konsultant, Univerzitet Brno, Češka Republika,
• Xx Xxxxxxxxx Xxxxxxxx, dipl. ing. građ, stručni saradnik,
• Xx Xxxxxx Xxxxx, dipl. ing. građ, stručni saradnik.
Blagovremeno su svim članovima tima, konsultantima i saradnicima određeni precizni zadaci koji su izvršavani i u međusobnoj komunikaciji usaglašavani, a na kraju sintetizovani u konačnu verziju Strategije.
Obrađivačima xx xxxx dostupna mnogobrojna dokumentacija, prvenstveno iz Crne Xxxx, zatim iz Evropske Unije i zemalja iz okruženja: zakonska regulativa, međunarodne i domaće studije iz oblasti stanovanja, ali i drugih oblasti koje mogu imati uticaja na formulisanje Nacionalne stambene strategije, stručna literatura iz oblasti stanovanja i socijalne politike, statistički podaci u vezi stambene oblasti i xx. Xxxxxx literature dat je u posebnom aneksu Strategije.
Obrađivači su veoma studiozno razmotrili svu raspoloživu dokumentaciju i iskoristili sve pozitivne i progresivne stavove iz iste. Nesporno je utvrđeno da je stambena situacija u Crnoj Gori istovjetna ili slična sa stambenom situacijom u okruženju i nekim zemljama Evropske Unije. Isto xxxx xx utvrđeno da su u minulom periodu preduzimane mnoge mjere radi poboljšanja uslova stanovanja, negdje i nekada sa manje ili više uspjeha. Nesporno je da je najmanje uspjeha postignuto u domenu održavanja postojećeg stambenog xxxxx, naročito u dijelu otkupljenih stanova u kolektivnim stambenim objektima.
Na osnovu svih proučavanja obrađivači Strategije su došli do saznanja koja su im pomogla da predlože odgovarajući Okvirni akcioni plan aktivnosti, navedu odgovorne nosioce izvršavanja pojedinih zadataka, utvrde dinamiku realizacije, procijene visinu potrebnih finansijskih sredstava i predlože odgovarajuće indikatore, a saglasno Projektnom zadatku, predlože i instrumente odgovarajućeg monitoringa i evaluacije.
Sve primjedbe i sugestije koje je prihvatio Naručilac u postupku pribavljanja mišljenja na Nacrt Strategije, ugrađene su u tekst Prijedloga Strategije, koji je usvojen xx xxxxxx Vlade Crne Xxxx xx sjednici održanoj 29.septembra 2011. godine.
3. PRESJEK POSTOJEĆEG STANJA SA FOKUSOM NA BARIJERE
3.1. PRAVNI I INSTITUCIONALNI OKVIR
U okviru dijela koji se odnosi na pravni i institucionalni okvir u zemlji data je:
• xxxxxx xxxxxxx postojećih propisa iz oblasti stambenog finansiranja, upravljanja zemljištem, održavanja stambenih zgrada, socijalnog stanovanja i nelegalne gradnje –zakonska regulativa;
• analiza Nacionalne strategije održivog razvoja, Strategije regionalnog razvoja Crne Xxxx, 2010 - 2014. i Prostornog plana Crne Xxxx do 2020. –prioritetni strateški planovi;
• xxxxxx xxxxxxx subjekata uključenih u sprovođenje stambene strategije (centralna i lokalna vlast i ostali zainteresovani subjekti)- institucionalni okvir.
U dijelu teksta koji slijedi obrađena su aktuelna zakonska rješenja koji propisuju osnovne odredbe iz oblasti stanovanja i stambene djelatnosti, te zakoni iz poreske oblasti i oblasti socijalne zaštite, u dijelu u kojem se odnose na oblast stanovanja i stambenu djelatnost.
3.1.1.1. Zakon o uređenju prostora i izgradnji objekata10
Stupanjem na snagu Zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata septembra 2008. godine prestali xx xx xxxx zakoni koji su posebno regulisali pojedine segmente, kao što su: Zakon o planiranju i uređenju prostora (Sl. list RCG 28/05), Zakon o građevinskom zemljištu (Sl. list RCG 55/00) Zakon o izgradnji objekata (Sl. list RCG 55/00, 40/08, 34/11) i Zakon o urbanističkoj i građevinskoj inspekciji (Sl. list RCG 56/92).
Zakonom o uređenju prostora i izgradnji objekata se definiše sistem uređenja prostora Crne Gore, način i uslovi izgradnje objekata, kao i ostala značajna pitanja koja se odnose na uređenje prostora i izgradnju objekata. Zakon sadrži 175 članova koji su uključeni u sljedećih 9 poglavlja: Osnovne odredbe, Uređenje prostora, Izgradnja objekata, Licenca, Xxxxxx u oblasti uređenja prostora i izgradnje objakata, Uklanjanje objakata, Nadzor, Kaznene odredbe, Prelazne i završne odredbe.
Ovim Zakonom je utvrđen pravni okvir kojim su definisane nadležnosti, odgovornosti, prava i obaveze svih subjekata koji učestvuju u procesu uređenja i zaštite prostora i učesnika u procesu planiranja i izgradnje objekata.
Ministarstvo, odnosno organ lokalne uprave xxxxx xx da Vladi, odnosno skupštini lokalne samouprave jednom godišnje podnese izvještaj o stanju uređenja prostora xxxx xxxxx da sadrži: analizu sprovođenja planskih dokumenata, ocjenu sprovedenih mjera i njihov uticaj na upravljanje prostorom, ocjenu zaštite prostora, podatke o izgrađenim objektima (uključujući i
10 Sl. list CG, br. 51/08, 40/10, 34/11
objekte koji su izgrađeni suprotno zakonu), ocjenu o iskazanim potrebama korisnika prostora, xxx x xxxxx elemente od važnosti za prostor za koji se izvještaj izrađuje.
Takođe, Zakonom je propisana obaveza donošenja jednogodišnjeg programa uređenja prostora xx xxxxxx Vlade, odnosno skupštine lokalne samouprave koji sadrži procjenu potrebe izrade novih, odnosno izmjene i dopune postojećih planskih dokumenata i mjere od značaja za izradu i donošenje tih dokumenata. Pri tome se programom utvrđuje dinamika uređenja prostora, izvori finansiranja, rokovi uređenja, operativne mjere za sprovođenje planskog dokumenta, a naročito mjere za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, xxx x xxxxx mjere za sprovođenje politike uređenja prostora.
Zakon doprinosi razvoju preduzetništva i afirmaciji prosesa investiranja u izgradnju objekata, obezbjeđujući povoljne početne uslove, u smislu pojednostavljenja i skraćivanja procedura u procesu izrade planske dokumentacije i dobijanja dozvola i saglasnosti neophodnih za izgradnju objekata, čime se omogućava xxxx xxxxxx efikasnosti i ušteda u građenju.
Ponuđenim rješenjima u Zakonu je napravljen određen pozitivan pomak u oblasti uređenja prostora i izgradnje objekata, ali su tokom implementacije iskristalisani određeni problemi koji su djelimično prevaziđeni izmjenama izvršenim u julu 2010. godine. Izmjene su se uglavnom odnosile na otklanjanje sljedećih nedostataka koji su ograničavali finansiranje i prihode lokalnih samouprava:
• neutvrđeni mehanizmi lokalne samouprave za naplatu xxxxxxx po osnovu plaćanja naknade za komunalno opremanje zemljišta, a naročito u odnosu na objekte za koje građevinsku dozvolu izdaje organ državne uprave. Ovo je otklonjeno izmjenom člana 93. gdje se traži dostavljanje ugovora o uređenju odnosa u pogledu naknade za komunalno opremanje zemljišta kao jednog od obaveznih dokaza na osnovu kojih se izdaje građevinska dozvola;
• ograničenje za upis u katastar nepokretnosti samo onih objekata za koje je izdata upotrebna dozvola, xxxx xx direktno onemogućeno jedinicama lokalne samouprave da utvrde porez na nepokretnosti za izgrađene objekte koji nemaju upotrebnu dozvolu i dovedeno u pitanje ostvarivanje izvornog xxxxxxx jedinica lokalne samouprave. Ovo je izmjenama člana 70 ukinuto, a tome je naknadno prilagođen i Zakon o porezu na nepokretnosti, koji uvodi poreske stope u zavisnosti od statusa objekta i pribavljene građevinske, odnosno upotrebne dozvole.
Međutim, pokazalo se da izvršene izmjene nijesu u potpunosti otklonile sve uočene probleme u primjeni ovog Zakona (u praksi je i dalje predugo trajanje procedura pripreme urbanističko- planske dokumentacije, neadekvatno tretiranje bespravne gradnje, problem međusobnog usklađivanja planskih dokumenata, problem funkcionisanja i nadležnosti Inženjerske komore i sl.), što je rezultiralo prihvatanjem inicijative za izmjenu Zakona u drugoj polovini 2010. godine. Najnovije izmjene koje su usvojene sredinom 2011. godine, urađene su sa ciljem pojednostavljenja procedura i odnose se uglavnom na usmjeravanje administrativnih poslova na jedan xxxxxx (lokalne ili državne uprave).
Može se reći da je ovim Zakonom u velikoj mjeri pojednostavljena procedura izgradnje stambenih porodičnih zgrada (zgrada namijenjena za stanovanje površine do 500 m2 i sa najviše četiri zasebne stambene jedinice). Pojednostavljenje procedure odnosi se na ukidanje obaveze vršenja revizije tehničke dokumentacije i vršenja nadzora tokom građenja, što može stimulativno djelovati na stambenu izgradnju takvih objekata (kroz umanjenje ukupnih troškova građenja), ali xx xxxxx xxxxxx može uticati na opterećenje i neracionalno korišćenje prostora.
3.1.1.2. Zakon o stambenim zadrugama11
Zakon o stambenim zadrugama je usvojen krajem 2010. godine. Prema ovom Zakonu je stambena zadruga oblik organizovanja fizičkih i pravnih lica (zadrugara) radi rješavanja stambenih potreba zadrugara. Stambenu zadrugu mogu osnovati najmanje dva pravna lica, jedno pravno lice i 15 ili 30 fizičkih lica.
Zakonom je definisana sljedeća djelatnost stambene zadruge: organizacija izgradnje, izgradnja, rekonstrukcija i održavanje stanova, odnosno stambeno-poslovnih objekata, vršenje poslova investiranja i stručnog nadzora u izgradnji, rekonstrukciji, popravci i održavanju stanova, odnosno stambeno-poslovnih objekata, pribavljanje i opremanje građevinskog zemljišta za izgradnju stanova, odnosno stambeno-poslovnih objekata, pribavljanje i izrada investiciono-tehničke, urbanističke i druge dokumentacije, održavanje zajedničkih djelova stambene zgrade (redovno održavanje, hitni i nužni radovi), izrada elemenata za stambenu izgradnju, nabavka, skladištenje, čuvanje i kontrola utroška građevinskog materijala, prikupljanje ličnih sredstava zadrugara za izgradnju, odnosno kupovinu stambenih zgrada, stanova i poslovnih prostora, pribavljanje i korišćenje kredita i sredstava xx xxxxxx i drugih finansijskih organizacija za izgradnju i održavanja stanova zadrugara i drugi poslovi od značaja za poslovanje stambene zadruge.
Organi stambene zadruge su skupština, upravni odbor, nadzorni odbor i direktor. Predsjednik i članovi upravnog i nadzornog odbora i direktor stambene zadruge, xxxxxx xx na vrijeme koje ne može biti duže od pet xxxxxx, uz mogućnost ponovnog izbora.
Skupština, kao najviši organ upravljanja, kojeg čine svi zadrugari, obavlja sljedeće aktivnosti: donosi zadružna pravila, utvrđuje poslovnu politiku stambene zadruge, odlučuje o statusnim promjenama i prestanku xxxx xxxxxxxx zadruge, usvaja godišnji finansijski iskaz i izvještaje o poslovanju, donosi programe i planove razvoja, odlučuje o raspodjeli dobiti i pokrivanju gubitaka, bira i razrješava članove upravnog i nadzornog odbora, donosi poslovnik o svom radu, utvrđuje naknadu za rad članovima upravnog i nadzornog odbora, razmatra izvještaj nadzornog odbora i odlučuje o drugim pitanjima utvrđenih ovim zakonom, ugovorom o osnivanju i zadružnim pravilima.
Članovi upravnog odbora xx xxxxxx iz xxxx zadrugara, s xxx što se uvijek bira neparan broj članova i najmanje tri člana. Aktivnosti upravnog odbora zadruge su: sprovodi poslovnu politiku stambene zadruge, razmatra i predlaže skupštini stambene zadruge usvajanje godišnjeg finansijskog izvještaja, priprema predloge odluka za skupštinu stambene zadruge i završava odluke skupštine, priprema izvještaje o poslovanju, bilansu stanja i bilansu uspjeha i sprovođenju poslovne politike, predlaže raspodjelu dobiti i način pokrivanja gubitaka, donosi investicione odluke u skladu sa ugovorom o osnivanju i zadružnim pravilima, donosi poslovnik o svom radu, bira direktora stambene zadruge, itd.
Direktor stambene zadruge organizuje i vodi poslovanje zadruge, zastupa zadrugu, stara se o zakonitosti i odgovara za zakonitost rada zadruge i obavlja druge poslove utvrđene zakonom, ugovorom o osnivanju i zadružnim pravilima.
Zakonom su definisana i sva značajna pitanja koja se odnose na imovinu stambene zadruge koju čine pravo svojine i druga stvarna prava na pokretnim i nepokretnim stvarima, novčanim sredstvima i hartijama od vrijednosti i druga imovinska prava. Zadružna svojina obrazuje se iz uloga zadrugara koji su preneseni u svojinu zadruge i članarine zadrugara, sredstava ostvarenih radom i poslovanjem zadruge i sredstava xxxx xx stambena zadruga stekla pravnim poslom ili po drugom pravnom osnovu.
11 Sl. list CG. 73/10
Takođe, definisano je da se zadružnim pravilima utvrđuje obaveza plaćanja članarine zadrugara koju utvrđuje skupština stambene zadruge, a koristi se za finansiranje tekućeg poslovanja.
Zakonom je predviđeno da je stambena zadruga dužna da godišnje vrši izdvajanje sredstava u obavezni rezervni fond u iznosu od 5% vrijednosti uloga zadrugara do iznosa polovine osnovnog kapitala stambene zadruge, xx xx xxxxxxx gubitak na teret obaveznog rezervnog xxxxx.
U Zakonu su definisane situacije zbog kojih stambena zadruga prestaje xx xxxxx ili gubi svojstvo pravnog lica.
Predviđeno je udruživanje stambenih zadruga u Savez stambenih zadruga kao samostalnu, interesnu, stručnu i poslovnu organizaciju, koja se osniva kao pravno lice. Savez stambenih zadruga predstavlja stambene zadruge u inostranstvu i ostvaruje saradnju s međunarodnim zadružnim organizacijama, osniva sud časti i uređuje način njegovog rada, stara se o unapređenju zadrugarstva, vodi evidenciju o zadrugama (zadružni registar) i zadružnu statistiku, pruža stručnu i drugu pomoć pri osnivanju i unapređivanju poslovanja stambenih zadruga, zastupa interese zadruga pred državnim organima i organizacijama i bankarskim i drugim finansijskim organizacijama i obavlja druge poslove koje mu povjere zadruge, u skladu sa pravilima zadružnog saveza.
3.1.1.3. Zakon o svojinsko-pravnim odnosima12
Zakon o svojinsko-pravnim odnosima je stupio na snagu 2009. godine. Odredbe Zakona o svojinsko-pravnim odnosima koje tretiraju oblast stanovanja se odnose na odredbe u okviru poglavlja VII i XII pomenutog Zakona. Odnosne odredbe tretiraju etažnu svojinu (u dijelu odredbi koje su prestale xx xxxx u Zakonu o etažnoj svojini iz 2004. godine, stupanjem na snagu ovog Zakona) i prava stranih lica na nepokretnostima.
U poglavlju VII koje tretira etažnu svojinu definisana su sljedeća pitanja: institut etažne svojine, korišćenje stambene zgrade, posebni i zajednički djelovi stambene zgrade i svojina na njima, korišćenje posebnih i zajedničkih djelova zgrade, pravo na nadogradnju stambene zgrade i obaveze imaoca prava na nadogradnju, što se djelimično preklapa sa odgovarajućim članovima Zakona o etažnoj svojini. Osim toga definisani su postupak i organi upravljanja stambenom zgradom, kao i pravila o međusobnim odnosima vlasnika stambene zgrade.
U dijelu odredbi koje se odnose na prava svojine stranih lica na napokretnostima, u poglavlju XII, propisano xx xx xxxxxx lice može steći pravo svojine na nepokretnost nasljeđivanjem, kao i državljanin Crne Xxxx. Takođe, definisana su dobra koja ne mogu biti osnov za sticanje prava svojine stranih lica. S druge strane, propisano je da strana lica mogu, pod istim uslovima kao domaća lica, ostvariti pravo dugoročnog zakupa, koncesije, BOT i drugih aranžmana privatno - javnog partnerstva na dobrima na kojima ne mogu ostvariti pravo svojine.
Takođe, odredbama Zakona je omogućeno da se stranim državama za potrebe njihovih diplomatskih i konzularnih predstavništava, kao i organizacijama i specijalizovanim agencijama Organizacije UN mogu "uz prethodnu saglasnost Ministarstva inostranih poslova, prodavati zgrade i stanovi za službene potrebe, kao i građevinska zemljišta u svrhu izgradnje takvih zgrada".
3.1.1.4. Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada13
Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada stupio je na snagu početkom 2011. godine i zamijenio xx Xxxxx o etažnoj svojini. Zakonom se uređuju prava i obaveze etažnih vlasnika u
12 Sl. list CG, 19/09
13 Sl. list CG 04/11
pogledu održavanja stambene zgrade i zajedničkih djelova stambene zgrade, xxx x xxxxx pitanja od značaja za oblast stanovanja.
Odredbama Zakona su definisana sljedeća pitanja: održavanje stambenih zgrada, zakup stambenog prostora, rješavanje stambenih potreba i nadzor nad primjenom ovog zakona i drugih propisa iz oblasti stanovanja i održavanja stambenih zgrada.
Održavanjem stambenih zgrada se obezbjeđuje zaštita i potreban nivo stanovanja, a radovi koji se preduzimaju na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade su radovi redovnog održavanja, nužni radovi i hitni radovi. Lice odgovorno za obavljanje hitnih radova bez odlaganja je upravnik stambene zgrade. Ako stambena zgrada ne obezbijedi izvođenje hitnih radova, izvođenje ovih xxxxxx xx dužna obaviti jedinica lokalne samouprave, preko privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica ili na drugi način, na teret stambene zgrade, xxxx xx dužna da nadoknadi troškove jedinici lokalne samouprave u rokovima i na način koji odredi jedinica lokalne samouprave. Troškove redovnog održavanja14, nužnih15 i hitnih16 radova stambene zgrade snose etažni vlasnici, srazmjerno učešću površine svojih posebnih djelova stambene zgrade, prema stvarno učinjenim troškovima. Na ime akontacije za troškove, vlasnici zgrade su dužni da uplate određeni mjesečni iznos na zajednički račun zgrade.
O načinu organizovanja poslova održavanja stambene zgrade odlučuje skupština etažnih vlasnika, dok obavljanje svih ili pojedinih poslova na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade skupština etažnih vlasnika obezbjeđuje zaključivanjem ugovora sa privrednim društvom, stambenom zadrugom ili drugim pravnim licem, koje je registrovano za obavljanje poslova održavanja, i fizičkim licem najkasnije do 15. januara tekuće godine. Predviđeno je da je etažni vlasnik xxxxx da bez odlaganja skupštini, odnosno upravniku, prijavi štetu za xxxx xx saznao da xx xxxxxxx na zajedničkim djelovima, kao i štetu na posebnim djelovima stambene zgrade, ako prijeti opasnost ostalim djelovima stambene zgrade.
Takođe, Zakonom je zabranjeno obavljati bilo koji obim i vrstu radova na stambenoj zgradi izvan radova dopuštenih xx xxxxxx jedinice lokalne samopurave, xxxx xx u obavezi da vodi registar etažnih vlasnika, registar stambenih zgrada i njihovih posebnih djelova. Pri tome, posebni i zajednički dio stambene zgrade može se pretvoriti u poslovnu prostoriju na način utvrđen propisom Vlade Crne Xxxx.
Xxxxxxxxx Xxxxxx regulisano je i pitanje zakupa stambenog prostora. Definisano je da je Zakupodavac xxxxx da u roku od 15 xxxx od xxxx izdavanja u zakup stambenog prostora, upravniku dostavi pismeno obavještenje o zakupu stambenog prostora sa potrebnim podacima, koji se zatim dostavlja nadležnom organu jedinice lokalne samouprave. Takođe, zakupodavac xx xxxxx da, u roku od 15 xxxx od potpisivanja ugovora o zakupu stambenog prostora, organu nadležnom za poreske poslove dostavi kopiju ugovora o zakupu stambenog prostora.
Odredbama Zakona, koje se odnose na rješavanje stambenih potreba, definisano je da država i jedinice lokalne samouprave, obezbjeđuju sredstva za rješavanje stambenih potreba zaposlenih, u skladu sa potrebama i mogućnostima, pri čemu rješavanje stambenih potreba xxxx xxxx je rad od
14 Radovi redovnog održavanja obuhvataju: građevinsko zanatske radove i servise i opravke na svim zajedničkim instalacijama, liftovskom postrojenju, dezinsekciju i dezifekciju zajedničkih prostorija, radove na čišćenju i sl.
15 Hitni radovi obuhvataju sanacije: konstrukcije objekta, krova, dimnih kanala, klizišta, zamjena instalacija i uređaja, fasade, izolacije
16 U hitne radove spadaju radovi na: plinskim instalacijama, sistemu centralnog grijanja i toplovodnog sistema, sistemu za klimatizaciju, sanaciji vodovodnih i kanalizacionih instalacija u cilju sprječavanja daljih štetnih posljedica, elektro instalacijama, sanaciji znatnih oštećenja krova, dimnjačkih kanala, liftu i fasadi i radovi u cilju očuvanja statičke stabilnosti ili pojedinih djelova zgrade.
interesa za državu, odnosno jedinicu lokalne samouprave, uređuje svojim propisom Vlada, odnosno nadležni organ jedinice lokalne samouprave.
Završnim odredbama Zakona je definisano da nadzor nad primjenom ovog zakona i drugih propisa iz oblasti stanovanja i održavanja stambenih zgrada vrši Ministarstvo nadležno za stambene poslove preko inspekcije za stanovanje i u skladu sa propisanim ovlašćenjima.
U prelaznim i završnim odredbama Zakona je propisano da xxxx xxxx su započela postupak otkupa stana, odnosno stekla pravo na otkup stana prije stupanja na snagu Zakona o etažnoj svojini (Sl list RCG, 71/04), nastavljaju otkup stana u skladu sa članom 67. tog zakona.
3.1.1.5. Zakon o porezu na nepokretnosti17
Zakon o porezu na nepokretnosti je stupio na snagu 2001. godine. Ovim Zakonom definisani su osnovni elementi poreza na nepokretnosti.
Nepokretnostima, u smislu ovog Zakona, smatraju se:
• zemljište (građevinsko, šumsko, poljoprivredno i ostalo);
• građevinski objekti (poslovni, stambeni, stambeno-poslovni i drugi objekti);
• posebni djelovi stambene zgrade (stanovi, poslovne prostorije, podrumi, garaže, odnosno garažna mjesta i dr.)
Zakonom se tretiraju sljedeća pitanja: predmet oporezivanja, poreski obveznik, poreska osnovica, kriterijumi za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti, nastanak poreske obaveze, poreske stope, poreska oslobođenja, poreske olakšice, utvrđivanje i plaćanje poreza, obaveze organa za nadležnog za nekretnine, obaveze jedinica lokalne samouprave, itd. Zakonom je propisano da prihodi, ostvareni po osnovu poreza na nepokretnosti, pripadaju jedinici lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost. Obveznik poreza na nepokretnosti je svako lice (pravno i fizičko) koje xx xxxxxxx nepokretnosti na xxx 1. januara godine za koju se porez utvrđuje.
Osnovica poreza na nepokretnost je tržišna vrijednost nepokretnosti i nju određuje nadležni poreski organ jedinice lokalne samouprave. Osnovni kriterijumi za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti su: namjena nepokretnosti, veličina nepokretnosti, mjesto gdje se nepokretnost nalazi, kvalitet nepokretnosti i drugi elementi koji mogu imati uticaja na tržišnu vrijednost nepokretnosti.
Određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti za potrebe utvrđivanja poreza na nepokretnosti je definisano zakonom i posebnom Uredbom o bližim kriterijumima i metodologiji za određivanje tržišne vrijednosti nepokretnosti (Sl. list RCG23/03, 26/04, 40/04, 60/04, 31/05). Predviđeno je usklađivanje metodologije sa tržišnim uslovima, a najmanje jednom u 3 godine, što nije ispoštovano u periodu od 2005. godine do danas.
Nedavnim izmjenama ovog Zakona propisana je proporcionalna xxxxx poreza na nepokretnosti, koja može iznositi od 0,10% do 1,00% tržišne vrijednosti nepokretnosti, xxx xx data i mogućnost da jedinica lokalne samouprave može utvrditi višu poresku stopu od stope utvrđene u skladu sa zakonom. Ova mogućnost se daje za
1. poljoprivredno zemljište koje se ne obrađuje;
2. sekundarni stambeni objekat, odnosno xxxx koji nije prebivalište vlasnika nepokretnosti (sa odloženom primjenom od 1.januara 2012. godine);
17 Sl. list RCG 65/01, 69/03, 75/10
3. objekat koji je izgrađen suprotno zakonu (sa odloženom primjenom od 1.januara 2012. godine);
4. ugostiteljski objekat koji se nalazi u zoni prioritetnog turističkog lokaliteta, a na osnovu akta Vlade o utvrđivanju prioritetnog turističkog lokaliteta;
5. građevinsko zemljište koje nije privedeno namjeni u skladu sa planskom dokumentacijom (zemljište koje se nalazi unutar granica građevinskog područja naselja na kome se, u skladu sa prostorinim planom, mogu graditi građevinski objekti, a na kojem nije izgrađen građevinski objekat ili nije pokrenut postupak za dobijanje građevinske dozvole). Ovo će se primjenjivati. od početka druge fiskalne godine od xxxx donošenja odgovarajuće planske dokumentacije.
Posebno je interesantno naglasiti da se poreska xxxxx može uvećati 100% u odnosu na utvrđenu poresku stopu za sekundarni objekat, odnosno xxxx.
Što xx xxxx objekata koji su izgrađeni suprotno zakonu, predviđena su moguća povećanja poreske stope, prema sljedećem:
• za objekat sa građevinskom dozvolom za koji investitor nije pribavio upotrebnu dozvolu u skladu sa zakonom 25%;
• za objekat ili posebni dio objekta koji nije izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom 50%;
• za objekat koji nije predviđen prostorno-planskom dokumentacijom 100%;
• za objekat koji je izgrađen bez građevinske dozvole na području za koje postoji detaljni urbanistički plan xxxxx xx xxx objekat planiran 100%;
• za objekat koji je izgrađen na tuđem zemljištu 150%.
Za građevinsko zemljište koje nije privedeno namjeni u skladu sa planskom dokumentacijom poreska xxxxx xx može uvećati 150% u odnosu na poresku stopu utvrđenu u skladu sa zakonom.
Procijenjeno je da će ove, xxx x xxxxx izmjene koje se ne tiču stambenih objekata i građevinskog zemljišta već poljoprivrednih zemljišta i ugostiteljskih objekata imati očekivani neto efekat (prema konzervativnom pristupu) u iznosu od oko 8 miliona €, na nivou svih opština.18
Takođe, zakonom su definisane nepokretnosti koje su oslobođene plaćanja poreza na nepokretnost, kao i poreske olakšice za slučaj da nepokretnost služi poreskom obvezniku kao glavno mjesto stanovanja.
Vlasnici nepokretnosti dužni su da, u roku od 30 xxxx od xxxx sticanja nepokretnosti, nadležnom poreskom organu jedinice lokalne samouprave podnesu poresku prijavu. Porez na nepokretnosti utvrđuje se rješenjem nadležnog organa jedinice lokalne samouprave do 31. maja tekuće godine i plaća se u dvije jednake rate (od kojih prva dospijeva 30. xxxx, a xxxxx 30. novembra godine za koju se porez utvrđuje).
Zakonom su propisane obaveze organa nadležnog za nekretnine, u pogledu dostavljanja podataka o vlasništvu na nepokretnostima jedinici lokalne samouprave. Takođe su definisane i nadležnosti jedinica lokalne samouprave u pogledu određivanja tržišne vrijednosti nepokretnosti,
18 Strategija regionalnog razvoja Crne Xxxx 2010-2014, Ministasrtvo ekonomije, jul 2010, xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx.xx/XxxxxxxxXxxxxxx/XxxxXxxxxxxx.xxxx?xxxx00000&xXxxxx0&xxxxxXXX,%0000 00-0000.pdf
određivanja stope poreza na nepokretnosti, utvrđivanja, kontrole i naplate nepokretnosti, vođenje registra oporezivih nepokretnosti, itd.
3.1.1.6. Zakon o porezu na promet nepokretnosti19
Zakon o porezu na promet nepokretnosti je stupio na snagu 2003. godine. Stupanjem na snagu ovog zakona prestale xx xx xxxx odredbe člana 23 Zakona o porezu na nepokretnosti (Sl list RCG 65/01) i odredbe Zakona o porezima na imovinu (Sl. list RCG. 3/92, 30/93, 3/94, 42/94, 20/95 i 45/98) koje se odnose na porez na promet nepokretnosti i prava i poreze na nasljeđe i poklon.
Ovim Zakonom se uređuju osnovna pitanja koja se odnose na obavezu plaćanja poreza na promet nepokretnosti na području Crne Xxxx, i to: predmet oporezivanja, obveznik poreza, poreska osnovica, xxxxx poreza, poreska oslobođenja, nastanak poreske obaveze, utvrđivanje, naplata i povraćaj poreza, itd.
Prihodi od poreza na promet nepokretnosti pripadaju budžetu Države, budžetima jedinica lokalne samouprave i Egalizacionom fondu (u odnosu 10% : 80% : 10%.).20
Predmet oporezivanja je promet nepokretnosti, pod kojim se smatra svako sticanje vlasništva na nepokretnosti u Crnoj Gori. Inače, nepokretnostima, u smislu ovog zakona, smatraju se zemljišta i građevinski objekti. U pogledu obaveze plaćanja poreza na promet nepokretnosti, izjednačena su domaća i strana pravna i fizička lica (ako međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno).
Poreska osnovica poreza na promet nepokretnosti je tržišna vrijednost nepokretnosti u trenutku njenog sticanja. Xxxxx poreza na promet nepokretnosti je proporcionalna i iznosi 3% od poreske osnovice. Zakonom su tretirani i osnovi poreskog oslobađanja na promet nepokretnosti u različitim situacijama. Takođe, definisan je nastanak poreske obaveze, postupak utvrđivanja poreza, naplate i povraćaja poreza, itd.
Kaznenim odredbama ovog zakona predviđene su kaznene mjere za slučaj nedostavljanja podataka za utvrđivanje poreske osnovice i neplaćanja poreza na promet nepokretnosti u propisanom roku. Takođe, kaznenim odedbama zakona podliježe i odgovorno lice koje nije na propisan način dostavilo nadležnom poreskom organu odluku kojom se mijenja vlasnik na nepokretnosti.
3.1.1.7. Zakon o socijalnoj i dječijoj zaštiti21
Zakon o socijalnoj i dječijoj zaštiti je stupio na snagu decembra 2005. godine. Ovim zakonom je socijalna i dječija zaštita imenovana za djelatnost od javnog interesa, xxxx je cilj obezbjeđenje zaštite porodice, pojedinca, djece u riziku i lica u stanju socijalne potrebe, odnosno socijalne isključenosti, a sredstva za ostvarivanje osnovnih prava propisanih ovim zakonom obezbjeđuju se u budžetu države. U xxx smislu, posebno se štite:
• nesposobni za rad i materijalno neobezbijeđeni;
• djeca bez roditeljskog staranja;
• djeca sa tjelesnom, mentalnom i senzornom ometenošću;
• zlostavljana i zanemarena djeca;
• djeca sa poremećajem u ponašanju;
19 Sl. list RCG 69/03, Sl.list CG 17/07
20 Zakon o finansiranju lokalne samouprave (Sl.list RCG 42/03,44/03, Sl. list CG 05/08, 51/08, 74/10
21 Sl. list RCG 78/05
• lica sa invaliditetom;
• stara lica;
• lica i porodice xxxxxx xx usljed posebnih okolnosti potreban odgovarajući oblik socijalne zaštite.
Zakonom su definisana osnovna prava iz socijalne i dječije zaštite, usluge socijalnog rada, ustanove socijalne i dječje zaštite, obavljanje socijalne i dječje zašite kao preduzetničke djelatnosti, koncesija, finansiranje, postupak za ostvarivanje prava, naknada štete, nadzor, kaznene i prelazne i završne odredbe.
U dijelu odredbi koje imaju dodirnih tačaka sa oblasti stanovanja i stambenom djelatnosti, treba izdvojiti odredbu kojom se propisuje da xx xxxxx od osnova za ostvarivanje prava na materijalno obezbjeđenje porodice ili pojedinca neposjedovanje stana ili stambene zgrade u gradskom ili prigradskom rejonu, u obimu većem od propisanog obima: jednosoban xxxx za jednočlanu porodicu, dvosoban xxxx za porodicu sa dva ili tri člana i trosoban xxxx za porodicu sa četiri i više članova.
Nadalje, kao jedan od uslova ostvarivanja prava na materijalno obezbjeđenje je utvrđivanje mogućnosti srodnika da pruži izdržavanje licu koje je nesposobno za rad a koje ima srodnika sa kojim ne živi u porodici, a koji je, u skladu sa zakonom, xxxxx da ga izdržava. S xxx u vezi, tretira se da je srodnik u mogućnosti da pruži izdržavanje ako, između ostalog, ima u vlasništvu, odnosno koristi xxxx, odnosno stambenu zgradu u gradskom ili prigradskom građevinskom rejonu, u obimu većem od dvostruko propisanog obima.
Takođe, jedan od osnova za ostvarivanje prava na smještaj lica sa tjelesnom, mentalnom i senzornom ometenošću u razvoju, lica sa invaliditetom ili starog lica u socijalnu ustanovu je neriješeno stambeno pitanje.
Na osnovu ovog zakona nadležno ministarstvo je donijelo Pravilnik o bližim uslovima za ostvarivanje prava iz socijalne zaštite (Sl.list RCG 08/06). U kontekstu veze između oblasti stanovanja i oblasti socijalne zaštite, interesantna je odredba Pravilnika po kojoj je za ostvarivanje prava na jednokratnu novčanu pomoć neophodno priložiti i dokaz o stambenom stanju potencijalnog korisnika.
Uredbom o pretvaranju posebnih i zajedničkih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije propisano je da se posebni i zajednički djelovi stambene zgrade mogu pretvoriti u poslovne prostorije po postupku i kriterijumima utvrđenim ovom Uredbom.
Uredbom je predviđeno da Zahtjev za izdavanje odobrenja za pretvaranje posebnog xxxxxx xxxxxxxx zgrade u poslovnu prostoriju podnosi vlasnik odnosno zakupac posebnog xxxxxx xxxxxxxx zgrade, ako ima ovjerenu saglasnost vlasnika tog posebnog dijela, dok zahtjev za pretvaranje zajedničkog xxxxxx xxxxxxxx zgrade u poslovnu prostoriju podnosi upravnik stambene zgrade. Svi zahtjevi se podnose nadležnom organu lokalne uprave.
Takođe, Uredbom su definisani uslovi pod kojima se posebni i zajednički djelovi stambene zgrade mogu pretvoriti u poslovnu prostoriju:
• za stambenu zgradu xxxx biti izdata upotrebna dozvola;
22 Sl. list CG. 32/11
• xxxx biti donijeta odluka skupštine vlasnika o pretvaranju posebnog i zajedničkog xxxxxx xxxxxxxx zgrade u poslovnu prostoriju, xxxx xx registrovana kod nadležnog organa lokalne uprave;
• planskom dokumentacijom xxxx biti predviđeno da se u objektu može obavljati poslovna djelatnost,
• pretvaranje xxxx biti skladu sa ambijentalnom cjelinom prostora u kojem se nalazi stambena zgrada.
Pri tome, odobrenje za pretvaranje posebnog i zajedničkog xxxxxx xxxxxxxx zgrade u poslovnu prostoriju, ako je planskom dokumentacijom predviđeno uklanjanje postojećeg objekta zbog realizacije infrastrukturnih objekata ili objekata od značaja za jedinicu lokalne samouprave ili državu, može se izdati samo na period do uklanjanja objekta.
3.1.1.9. Odluka o načinu i kriterijumima za rješavanje stambenih potreba funkcionera23
Odlukom o načinu i kriterijumima za rješavanje stambenih potreba funkcionera rješavaju se stambene potrebe: funkcionera koje bira ili imenuje Skupština Crne Xxxx, xxxx koja bira, imenuje, odnosno postavlja Predsjednik Crne Xxxx i Vlada Crne Xxxx (funkcioneri), a čije je vršenje funkcije uslovljeno zasnivanjem radnog odnosa u ovim i drugim državnim organima.
Pri tome, rješavanje stambenih potreba funkcionera ostvaruje se prema Planu za rješavanje stambenih potreba, koji donosi Komisija za stambena pitanja Vlade Crne Xxxx najkasnije 30 xxxx po donošenju Budžeta Crne Xxxx za tekuću godinu. U planu je definisan broj stanova koji će se izgraditi, kupiti, odnosno obezbijediti i iznos sredstava xxxx xx se usmjeriti za dodjelu kredita za rješavanje stambenih potreba. Sredstva za rješavanje stambenih potreba se obezbjeđuju iz: sredstava od prodaje, zakupa i otkupa stanova, sredstava obezbijeđenih u Budžetu Crne Xxxx, kredita, ličnih sredstava funkcionera i drugih sredstava. Pravo na rješavanje stambene potrebe ima funkcioner koji nema xxxx, odnosno porodičnu stambenu zgradu u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini i funkcioner koji ima xxxx, odnosno porodičnu stambenu zgradu u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini neodgovarajuće površine.
Takođe, ovom Odlukom su definisani način i kriterijumi za rješavanje stambenih potreba. Predviđeno je da funkcioneri mogu da rješavaju svoje stambene potrebe po osnovu zakupa stana, kupovinom stana pod povoljnijim uslovima, dodjelom kredita za izgradnju stana, kupovinu stana ili poboljšanje uslova stanovanja i putem zamjene stana. Pri tome, rješavanje stambenih potreba funkcionera vrši se primjenom kriterijuma značaja poslova i postojeće stambene situacije. Predviđeni povoljniji uslovi za kupovinu stana su: kupovina stana na poček, sa otplatom cijene stana na rate u trajanju najviše do 20 xxxxxx, i umanjenje prodajne cijene stana na ime radnog staža u visini od 5 % za svaku godinu i starosti zgrade po stopi od 3 %, a najviše do 80 % tržišne cijene stana.
Odlukom je definisano da se funkcioneru može dodijeliti kredit za izgradnju ili kupovinu stana u svojini, za pretvaranje zajedničke svojine ili susvojine u etažnu svojinu, kao učešće za dobijanje stambenog kredita kod banke i za poboljšanje uslova stanovanja. Sve varijante kredita se dodjeljuju za period od 20 xxxxxx. Predviđeni povoljniji uslovi za vraćanje kredita su otplata kredita na rate u trajanju najviše do 20 xxxxxx i umanjenje iznosa kredita u visini od 5 % za svaku godinu radnog staža, a najviše do 80 % vrijednosti dodijeljenog kredita.
Ovom Odlukom su takođe definisani načini i kriterijumi za rješavaju stambenih potreba nosilaca pravosudne i ustavno-sudske funkcije. Nosiocima pravosudnih i ustavno-sudskih funkcija, u smislu ove Odluke, smatraju se predsjednici i sudije osnovnih, viših, privrednih sudova,
23 Sl.list RCG 47/07, Sl. list CG 37/09
Apelacionog suda Crne Xxxx, Upravnog suda Crne Xxxx, Vrhovnog suda Crne Xxxx, Ustavnog suda Crne Xxxx i vrhovni državni tužilac, viši državni tužilac, osnovni državni tužilac i njihovi zamjenici.
Raspodjelu sredstava obezbijeđenih u budžetu Crne Xxxx za rješavanje stambenih potreba nosilaca pravosudnih funkcija na pravosudne državne organe vrši Komisija primjenom definisanih kriterijuma. O rješavanju stambenih potreba nosilaca pravosudnih funkcija, odlučuje Komisija za stambena pitanja, koju imenuju rukovodioci tih organa.
Takođe, ovom Odlukom je definisan postupak rješavanja stambenih potreba funkcionera koji nijesu nosioci pravosudnih ustavno-sudskih funkcija. O rješavanju stambenih potreba funkcionera odlučuje Komisija čije članove imenuje Vlada Crne Xxxx. U pogledu pripremanja i sazivanja sjednica, rada i načina odlučivanja na sjednicama Komisije primjenjuju se odredbe Poslovnika Vlade Crne Xxxx (Sl list RCG 45/01, 09/03, 71/04 i 71/06). Komisija, uz saglasnost Vlade, može rješavati stambene potrebe pojedinih funkcionera i određenih lica zaposlenih u ustanovama, bez oglašavanja (putem zakupa, kupovinom pod povoljnim uslovima, zamjenom stana i dodjelom kredita), u skladu sa zakonom. Takođe, uz saglasnost Vlade, može se licu u stanju socijalne potrebe, riješiti stambeno pitanje, davanjem stana putem poklona.
3.1.1.10. Odluka o rješavanju stambenih potreba državnih službenika i namještenika24
Odlukom o rješavanju stambenih potreba državnih službenika i namještenika rješavaju se stambene potrebe zaposlenih u ministarstvima i drugim organima uprave, zaposlenih u sudovima koji nijesu nosioci pravosudnih i ustavno - sudskih funkcija, zaposlenih u tužilaštvima koji nijesu nosioci pravosudnih i ustavno-sudskih funkcija, zaposlenih u organima za prekršaje i Vijeću za prekršaje Crne Xxxx i drugim državnim organima i službama organa Crne Xxxx (državni službenici i namještenici).
Rješavanje stambenih potreba državnih službenika i namještenika na koje se odnosi ova Odluka ostvaruje se prema Planu za rješavanje stambenih potreba, koji donosi Komisija za stambena pitanja Vlade Crne Xxxx, najkasnije 30 xxxx po donošenju Budžeta Crne Xxxx za tekuću godinu. Planom je definisan broj stanova koji će se izgraditi, kupiti, odnosno obezbijediti (radi davanja po osnovu zakupa, kupovine pod povoljnijim uslovima, dodjelom kredita za izgradnju ili kupovinu stana, dodjelom kredita za poboljšanje uslova stanovanja, putem zamjene stana, poboljšanjem uslova stanovanja bez oglašavanja), kao i iznos sredstava xxxx xx se usmjeriti za dodjelu kredita za rješavanje stambenih potreba. Sredstva za rješavanje stambenih potreba obezbjeđuju se iz sredstava obezbijeđenih u Budžetu Crne Xxxx za rješavanje stambenih potreba državnih službenika i namještenika, sredstava prodaje, zakupa i otkupa stanova, kredita, ličnih sredstava državnih službenika i namještenika i drugih sredstava namijenjenih za rješavanje stambenih potreba. Evidenciju stanova, tj. stambenog xxxxx Crne Xxxx i sredstava za stambene potrebe državnih službenika i namještenika vodi Uprava za zajedničke poslove državnih organa.
Ovom Odlukom je definisano da pravo na rješavanje stambene potrebe ima državni službenik i namještenik koji nema xxxx, odnosno porodičnu stambenu zgradu u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini ili ima xxxx, odnosno porodičnu stambenu zgradu u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini neodgovarajuće površine.
Takođe, ovom Odlukom su definisani kriterijumi za raspodjelu stanova, odnosno sredstava za kredite na organe. Raspodjela stanova i sredstva za kredite dodjeljuju se organima primjenom sljedećih kriterijuma: broj neriješenih stambenih potreba državnih službenika i namještenika u organu, značaj i složenost poslova koje obavljaju pojedini državni službenici i namještenici u organu i lična sredstva državnih službenika i namještenika. U izrazito nepovoljnoj stambenoj
24 Sl list CG 69/08, 23/09
Odredbama ove Odluke su definisani način i kriterijumi za rješavanje stambene potrebe. Naime, državni službenici i namještenici mogu da rješavaju stambene potrebe po osnovu zakupa stana, kupovinom stana pod povoljnijim uslovima, dodjelom kredita za izgradnju stana, kupovinu stana ili poboljšanje uslova stanovanja ili putem zamjene stana. Predviđena je upotreba sljedećih kriterijuma za rješavanje stambene potrebe: značaj poslova, postojeća stambena situacija, xxxxx xxxx i broj članova porodičnog domaćinstva.
Dodjela kredita državnom službeniku i namješteniku predviđena je za izgradnju ili kupovinu stana u svojini, za pretvaranje zajedničke svojine ili susvojine u etažnu svojinu, kao učešće za dobijanje stambenog kredita kod banke i za poboljšanje uslova stanovanja - do 15 000 xxxx. Za prethodno predviđene namjene definisani su uslovi za dodjeljivanje kredita.
Odredbama ove Odluke uređen xx x xxxxxxxx rješavanja stambenih potreba državnih službenika i namještenika. O rješavanju stambenih potreba državnih službenika i namještenika odlučuje Komisija za stambena pitanja, koju imenuje starješina organa. Komisija po osnovu dostavljenih zahtjeva utvrđuje posebne rang liste, usklađene prema načinu rješavanja stambenih potreba državnih službenika i namještenika, primjenom kriterijuma propisanih ovom Odlukom. O prigovorima na objavljenu rang listu odlučuje starješina organa koji donosi rješenja na osnovu konačne rang liste.
3.1.1.11. Zaključak o zakonskoj regulativi
Na osnovu izvršenog prikaza mogu se izvesti sljedeći zaključci:
• nijednim od pomenutih zakona nije regulisana oblast socijalnog stanovanja, odnosno mjera i procedura koje treba preduzeti u cilju obezbjeđivanja prava na stambeni smještaj u skladu sa Evropskom socijalnom poveljom,
• zakonska regulativa se često mijenja, ponekad čak i u godini donošenja osnovnog propisa,
• mnoga pitanja se tretiraju u više različitih zakona, što otežava razumijevanje i primjenu istih,
• neophodno je u budućnosti, u fazama pripreme i usvajanja zakona studioznije pristupiti ovom problemu.
3.1.2. Prioritetni strateški dokumenti
Prilikom definisanja politike i strategije stanovanja, neophodno je uspostaviti vezu sa problematikom, održivog regionalnog i prostornog razvoja sa jedne strane i razvoja sektora građevinarstva xx xxxxx xxxxxx.
3.1.2.1. Nacionalna strategija održivog razvoja (NSOR CG 2007)
Nacionalna strategija održivog razvoja Crne Xxxx usvojena je u aprilu 2007. godine zajedno sa Akcionim planom (AP) za period 2007 – 2012, kao prvi strateški dokument dugoročnog razvoja Crne Xxxx, xxxx xx prva u regionu otpočela proces institucionalizacije tema i koncepta održivog razvoja u svoj državni sistem. Osim toga, prva je osnovala Nacionalni savjet za održivi razvoj (2002. godine), usvojila Strategiju i jedina, za xxxx, ima koordinativno tijelo koje se nalazi izvan sistema ministarstava i bavi se svim stubovima održivog razvoja.
„Da bi se osigurao održiv razvoj jednog društva, neophodan je cjelovit pristup u upravljanju složenim društvenim procesima, i pažljivo balansiranje ekonomskih, socijalnih i ciljeva vezanih za
očuvanje životne sredine i prirodnih resursa"25. Nakon analize ovih procesa NSOR je definisala kroz Akcioni plan strateške zadatke i pojedinačne mjere za 24 oblasti organizovane u slijedećih pet opštih ciljeva:
1. Ubrzati ekonomski rast i razvoj i smanjiti regionalne razvojne nejednakosti;
2. Smanjiti siromaštvo; obezbijediti jednakost u pristupu uslugama i resursima;
3. Osigurati efikasnu kontrolu i smanjenje zagađenja, i održivo upravljanje prirodnim resursima;
4. Poboljšati sistem upravljanja i učešća javnosti; mobilisati sve aktere, uz izgradnju kapaciteta na svim nivoima;
5. Očuvati kulturnu raznolikost i identitete.
Prioritetni zadaci NSOR-a koji imaju neposredne dodirne xxxxx xx stanovanjem i definisanjem strategije u oblasti stambenog sektora su:
• u oblasti ravnopravnost i socijalne zaštite –povećanje kvaliteta usluga socijalne zaštite i ekonomsko osnaživanje lica u stanju socijalne potrebe, između ostalog i kroz rješavanje stambenih problema ovih lica,
• u oblasti energetike – racionalna potrošnja električne energije uz povećanje energetske efikasnosti,
• u oblasti urbanog razvoja –zaustavljanje nelegalne gradnje i legalizacija objekata uz poštovanje principa i ciljeva Bečke deklaracije, i korišćenje pozitivnih iskustava drugih zemalja u suzbijanju nelegalne gradnje, kao i poboljšanje kvaliteta života i bezbjednosti u urbanim sredinama, sa posebnim osvrtom na uslove života specifičnih (marginalnih) ciljnih grupa; uspostavljanje odgovornog odnosa građana prema urbanoj sredini.
3.1.2.2. Strategija regionalnog razvoja (SRR- 2010-2014)
Politika regionalnog razvoja u Crnoj Gori nije definisana i uređena jednim zakonskim aktom. Pojedini segmenti regionalnog razvoja, na direktan ili indirektan način, inkorporirani su u druge propise i zakone od Ustava do pojedinačnih zakonskih rješenja kao što su: Zakon o lokalnoj samoupravi (Sl. list RCG 42/03), Zakon o finansiranju lokalne samouprave (Sl. list RCG. 42/03), Zakon o porezu na dobit pravnih lica (Sl. list RCG 65/01, Zakon o koncesijama (Sl. list CG 08/09); Zakon o kontroli državne pomoći (Sl. list CG 74/09).
Radi utvrđivanja vizije regionalnog razvoja usvojena je Strategija regionalnog razvoja Crne Xxxx xxxx xx usklađena sa sedmogodišnjom finansijskom perspektivom regionalne politike EU. Strategija definiše tri osnovna strateška cilja razvoja u skladu sa principima održivog razvoja stvaranjem uslova za povećanje konkurentnosti svih djelova zemlje i realizaciju njihovih razvojnih potencijala:26
• ravnomjerniji razvoj svih jedinica lokalne samouprave i regiona,
• ubrzani razvoj manje razvijenih jedinica lokalne samouprave i regiona;
• regionalni razvoj i zaštita životne sredine.
Sa aspekta teritorijalne podjele, Crnu Goru čini 19 opština, 2 gradske opštine, Glavni grad i Prijestonica. Opština je osnovni oblik lokalne samouprave, a mogu se osnivati i drugi oblici lokalne samouprave. U Crnoj Gori ne postoje administrativno određeni regioni, a prema kriterijumima Eurostata-a o podjeli države na prostorne jedinice za statistiku, Crna Gora se
25 Nacionalna strategija održivog razvoja, 2007. godine
26 Strategija regionalnog razvojaCrne Xxxx 2010-2014
posmatra kao jedan region. Ipak, za potrebe SRR i prepoznavanja razvojnih prioriteta klasifikovani su regioni Crne Xxxx xx kontinentalni (67,8% teritorije), središnji i primorski region (18,1% teritorije)27. Najmanja je naseljenost u kontinentalnom dijelu, u odnosu na središnji i primorski region. Prema pokazateljima razvijenosti kontinentalni region ima najniži nivo razvijenosti, dok je primorski region najrazvijeniji u zemlji.
Stvaranje uslova za ubrzani razvoj manje razvijenih djelova zemlje prvenstveno kroz poboljšanje osnovne i poslovne infrastrukture, može biti finansirano iz postojećih budžetskih sredstava, kroz kreditna zaduženja i iz fondova EU koji su, uz zahtijevano učešće za kofinansiranje, bespovratna sredstva.
"Strategija regionalnog razvoja afirmiše projektni pristup i orijentaciju na EU fondove, kroz bolju povezanost potreba na lokalnom i prioriteta na nacionalnom nivou, bolju koordinaciju i jačanje kapaciteta jedinica lokalne samouprave da prepoznaju svoj lični interes i potrebe u okvirima raspoloživih razvojnih mogućnosti i da isti budu prepoznati među prioritetima razvoja na nacionalnom nivou"28.
U okviru Strategijom predviđenih mjera za ostvarenje navedenih strateških ciljeva regionalnog razvoja, predviđena je izgradnja infrastrukturnih objekata (lokalni i regionalni putevi, bolnice, škole, vrtići, sportski objekti, izgradnja stambenih objekata itd.) kako bi se povećao kvalitet života u nedovoljno razvijenim opštinama. U xxx smislu je predviđeno da se razmotri mogućnost davanja u zakup, dodjeljivanje kuće, stana, građevinskog zemljišta koji su u vlasništvu države, kao i mogućnost obezbjeđenja povoljnh uslova za kupovinu stana ili kuće u ovim opštinama za stanovništvo.
3.1.2.3. Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine
Postojeće planiranje prostora u Crnoj Gori sprovodi se na državnom i lokalnom nivou, što je definisano Zakonom o uređenju prostora i izgradnji objekata i Zakonom o lokalnoj samoupravi. Sistem planiranja, odnosno uređenja prostora zasniva se na „ostvarivanju politike održivog prostornog razvoja, međusobnom usklađivanju sektorskog planiranja u prostoru, pripremanju stručnih podloga, cjelovitom tretiranju prostora, uključivanju javnosti i demokratizaciji odlučivanja“.29
„Uređenje prostora zasniva se na načelima: usklađenog ekonomskog, socijalnog, ekološkog, energetskog, kulturnog razvoja prostora Crne Xxxx; održivog razvoja; podsticanja ravnomjernog ekonomskog razvoja prostora Crne Xxxx; racionalnog korišćenja i zaštite prostora i prirodnih resursa; usaglašenosti sa evropskim normativima i standardima; zaštite integralnih vrijednosti prostora; policentričnosti; konkurentnosti i kohezije; decentralizacije; zaštite i unapređenja – stanja životne sredine; zaštite kulturne xxxxxxx; usaglašavanja interesa korisnika prostora i prioriteta djelovanja u prostoru; javnog interesa; privatnog interesa ali ne na štetu javnog interesa; javnosti u postupku uređenja prostora; uspostavljanja informacionog sistema o prostoru u cilju efikasnijeg uređenja prostora; aseizmičkog planiranja.“30
"U praksi i dalje postoji međusektorsko usklađivanje i nedostatak horizontalnog i vertikalnog povezivanja i usklađivanja među raznim planskim akterima, što znatno produžava postupak
27 Kontinentalni region čine sledeće opštine: Andrijevica, Berane, Bijelo Polje, Mojkovac, Kolašin, Plav, Pljevlja, Plužine, Rožaje, Šavnik, Žabljak, Nikšić. U središnjem regionu imamo Glavni grad Podgoricu i opštinu Danilovgrad, koje čine 1/3 stanovništva Crne Xxxx. Podgorica je glavni grad, administrativni, privredni, univerzitetski i politički centar Crne Xxxx. Primorski region, u kontekstu SRR, čine: Cetinje, Bar, Budva, Herceg-Novi, Tivat, Kotor, Ulcinj
28 Strategija regionalnog razvoja 2010-2014
29 Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine, 2008, str. 13.
30 Zakon o uređenju prostora i izgradnji objekata 50/08
izmjena prostornih i urbanističkih planova. U pojedinim planovima koji su urađeni u skladu sa zakonom, usljed nedovoljnih sektorskih planova i programa, nijesu u potpunosti mogli biti definisani svi urbanističko-tehnički uslovi, već se neki od njih moraju prikupiti od nadležnih organa i organizacija prema posebnim postupcima. Osim toga, korisnici prostora više su naklonjeni fleksibilnim planovima, međutim, nedovoljno regulisan odnos između javnih i privatnih interesa, dodatno smanjuje značaj planskih odluka i njihovu obaveznost“31. Značajan nedostatak predstavljaju nerazvijenost sistema pokazatelja o korišćenju prostora i prostornom razvoju i nedovoljan i neefikasan nadzor nad sprovođenjem planova.
Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine usvojen je 2008. godine i predstavlja „opšti strateški okvir za održivi prostorni razvoj, kao osnovu za usklađivanje raznih opštih i sektorskih politika koje imaju (i) prostorne posljedice“. Zasnovan je na analizi ostvarenja prethodnog plana i procjeni stanja sa potencijalima, ograničenjima i uočenim konfliktima, xxxx xx prvenstveno predstavljena kroz analizu stanja životne sredine. Na osnovu toga, kao i na osnovu ciljeva koji su definisani određenom analizom i dostignutim socio-ekonomskim razvojem, urađena je projekcija razvoja. "Planom se ostvaruje međusektorsko usaglašavanje uključujući smjernice za prostornoplanske dokumente nižeg xxxx".32
Prema analizama izvršenim za potrebe Prostornog plana utvrđeno je da xx xxxxxx urbanizacije dostigao 62,8% za čitavu Crnu Goru, sa znatnim regionalnim varijacijama uz jačanjem xxxxxx suburbanizacije, što dovodi do formiranja naselja koje karakteriše "monofunkcionalnost, pretjerana potrošnja prostora, xxxxx infrastrukturna opremljenost i znatni negativni uticaji na životnu sredinu."33
Poseban problem na koji se u analizama ukazalo predstavlja bespravna i neplanska izgradnja naselja kao osnovni faktor ugrožavanja prirodnih resursa i privrednog razvoja. Naročito je problematična bespravna izgradnja na najatraktivnijim područjima praćena nepoštovanjem većeg broja tehničkih, saobraćajnih, ekoloških i drugih zahtjeva i zanemarivanjem javne koristi. Nastavljen je i trend prenamjene poljoprivrednog zemljišta, npr. za stambenu izgradnju, intenzivna prodaja zemljišta stranim državljanima, na najatraktivnijim lokacijama koju prati agresivna gradnja novih objekata koji se nerijetko grade bespravno i bez poštovanja graditeljske tradicije.
Osim identifikacije osnovnih problema u razvoju gradova kao centara i nosioca razvoja i ukazivanja na neplanski rast gradskih i drugih naselja i loše stanje planske dokumentacije i informatičke podrške za planiranje, analizirana je i stambena problematika pri čemu xx xxx najvažnij problemi u ovoj oblasti identifikovani34:
• oko 27.000 domaćinstava u Crnoj Gori nema riješeno stambeno pitanje na adekvatan način, što znači da su prinuđeni da u postojećim uslovima plaćaju izuzetno visoku zakupninu za xxxx u odnosu na ostvarena mjesečna primanja;
• u periodu do 1990. godine, uprkos činjenici da su izdvajali sredstva za stambeni fond, značajan broj zaposlenih nije uspio da riješi stambeno pitanje;
• vlasničkom transformacijom stambenog xxxxx iz dominantno društvenog u dominantno privatni nije formiran Stambeni fond koji bi omogućio aktivnosti države u ovoj oblasti;
• neadekvatno održavanje i ubrzano propadanje postojećeg stambenog xxxxx;
• nepovoljni kreditni uslovi koji se nude građanima za rješavanje stambenih pitanja;
31 Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine, 2008.g, str.13 32 Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine, 2008.g, str.1 i 2 33 Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine, 2008.g, str.56 34 Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine, 2008.g, str.59
• neodgovarajuće rješavanje stambenog pitanja socijalno ugroženih domaćinstava,
• nepoštovanje postojećih propisa u dijelu odnosa između zakupca i zakupodavca stana, itd.
U skladu sa xxx, pretpostavljena su osnovna polazišta za dalje rješavanje stambene problematike:35
• stambena tražnja znatno nadmašuje ponudu, naročito u najvećim gradovima i turističkim primorskim središtima;
• primjetan je nedostatak socijalnih stanova u vlasništvu i upravljanju opštinskih fondova;
• u mnogim područjima zahtjevi i pritisci za individualnu izgradnju nadmašuju prostorne mogućnosti.
Na osnovu izvršenih analiza defnisane su osnovne postavke prostornog plana (osnove dugoročne organizacije prostora), pod okriljem vizija održivog razvoja u skladu sa NSOR CG, razvojni principi i opšti ciljevi, među kojima, a u indirektnoj vezi sa stanovanjem treba naglasiti OC-4 Racionalno korišćenje prirodnih resursa. Ostvarenje ovog cilja, između ostalog podrazumijeva: ograničenje proširivanja građevinskog zemljišta na najmanju moguću mjeru i racionalnu upotrebu prostora za urbanizaciju i kontrolu i ograničavanje intenzivnijeg širenja urbanih područja.36
Prema prostornom planu Crne Xxxx, osnovi koncepta razvoja stanovanja proističu iz aktivne stambene politike u Crnoj Gori i savremenih razvojnih principa i smjernica, prihvaćenih odgovarajućim međunarodnim razvojnim dokumentima (kao što su, na primjer, Agenda Habitat, Evropska socijalna deklaracija i sl.). Naglasak je xx xxxxx grupa pitanja:
• razvoj i pružanje kvalitetnih stambenih usluga;
• zaštita korisnika u ostvarivanju stambenih prava;
• zaštitu i ostvarivanje čovjekovih prava;
• razni oblici partnerstva sa neprofitnim sektorom u ovoj oblasti;
• sprečavanje, odnosno smanjivanje i postupno otklanjanje beskućništva (broja beskućnika);
• obezbjeđivanje stanovanja koje je „prihvatljivo“ u pogledu cijene, naročito za one ljude koji ne raspolažu odgovarajućim finansijskim sredstvima.
3.1.2.4. Strategija razvoja građevinarstva Crne Xxxx do 2020. godine
Crnogorska Vlada je u 2010. godini usvojila Strategiju razvoja građevinarstva Crne Xxxx do 2020. godine, sa ciljem da „doprinese glavnom usmjeravanju razvoja građevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, da bi se u najvećoj mjeri koristili sopstveni potencijali na najefikasniji način. Glavni ciljevi su da oblast građevinarstva postane inovativna i zadovoljava potrebe crnogorskih građana i i ekonomije na efikasan način, da postane dio građevinarstva Evropske Unije, da pruža konkurentne usluge na međunarodnim projektima i isporučuje proizvode sa standardnim kvalitetom.“37
U uvodu Strategije prezentovane su karakteristike građevinarstva kao djelatnosti, građevinarstva EU i Crne Xxxx, date su opšte ocjene o građevinarstvu i predočene vizija, misija i strategija razvoja građevinarstva u Crnoj Gori.
35 Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine, 2008.g, str. 59
36 Prostorni plan Crne Xxxx do 2020. godine, 2008.g, str. 98
37 Strategija razvoja građevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine
Takođe, u Strategiji je urađena SWOT analiza osnovnih komponenti i strateških opredjeljenja razvoja građevinarstva: pravnog i institucionalnog okvira, tehničke regulative, kontinuiteta kapitalnih investicija, jačanja konkurentnosti građevinske operative, formiranja adekvatne strukture radne snage i razvoja industrije građevinskih materijala.
U narednim cjelinama, Strategija je dala detaljnu analizu prepoznatih xxxxx osnovnih strateških opredjeljenja, kao okosnica razvoja građevinarstva u Crnoj Gori u narednom periodu. Za svako strateško opredjeljenje predloženi su pravci djelovanja u predstojećem periodu, u cilju unapređenja aktuelnog stanja.
Na kraju, u dokumentu je prezentovan Xxxxxxx plan za svako analizirano strateško opredjeljenje. U akcionom planu su prezentovani prioritetni pravci djelovanja u okviru svakog strateškog opredjeljenja, predložene mjere za realizaciju prepoznatih pravaca djelovanja, definisan period njihove implementacije, odgovorne institucije za njihovu realizaciju, indikatori za mjerenje stepena realizacije, kao i finansijska komponenta pokrivenosti predloženih mjera.
U osnovi, Strategija je definisala viziju i dala dugoročne smjernice razvoja građevinarstva u Crnoj Gori, a njena dosljednja primjena podrazumijevaće dugoročni proces praćenja realizacije u kojem će se obaviti revizija postojećih dokumenata, identifikovanih problema, postavljenih ciljeva i predloženih mjera.
Poseban segment Strategije bavio se kontinuitetom kapitalnih investicija, kao jednim xx xxxxx strateških opredjeljenja, pri čemu su razmatrane planirane investicije u pet osnovnih sektora na osnovu relevantnih strategija, akcionih i master planova za ove sektore. Prema xxx analizama, procijenjena su ukupna ulaganja do 2020. godine u iznosu od 18 do 21 milijardu xxxx, a prema strukturi najveća ulaganja očekivana su u sektoru turizma oko 10.5 milijardi €, zatim u sektoru stanovanja oko 4 milijarde €. Slijedi sektor energetike xx xxx 2 milijarde €, sektor transportne infrastrukture sa očekivanih oko 1.5 milijardi € bez autoputa ili oko 4 milijarde sa autoputem. Najmanje ulaganja očekuje se u sektoru zaštite životne sredine (vodosnabdijevanje, prečišćavanje otpadnih voda i odlaganje čvrstog otpada), oko 0.5 milijardi €.
Xxxxx, sektor stanovanja je drugi po iznosu planiranih investicija, iako u evropskim zemljama on ima uvijek vodeću investicionu ulogu i obuhvata oko 63% ukupnih investicija u građevinarstvu.38
Na osnovu sprovedene analize u Strategiji razvoja građevinarstva su definisane mjere i aktivnosti kojima bi se obezbijedio kontinuitet kapitalnih investicija i maksimalno iskoristili ovi potencijali u cilju razvoja građevinarstva. U odnosu na stambeni sektor predviđeno je da se definiše dugogodišnja strategija stambene izgradnje, kroz neposrednu realizaciju aktivnosti:39
• utvrditi mjere prihvatljivog finansiranja preko Vladinog programa državnog podsticanja stanogradnje, subvencioniranje stambenih kredita i sl.;
• utvrditi mjere za legalizaciju neformalnih naselja u cilju smanjenja seizmičkog rizika, urbane organizacije naselja i infrastrukturnog uređenja životnog prostora:
o analiza prostora i postojećeg stanja izgrađenih 90.000 objekata bespravne gradnje.
o studija izvodljivosti sa analizom problema i predlozima za njihovo otklanjanje i finansiranje.
38 Strategija razvoja građevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, str. 50
39 Strategija razvoja građevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, str. 55
3.1.2.5. Zaključak o prioritetnim strateškim dokumentima
Na osnovu izvršenog prikaza mogu se izvesti sljedeći zaključci:
• osnovni strateški dokument Crne Xxxx xx Nacionalna strategija održivog razvoja, a održivi razvoj je strateški cilj Crne Gore i kao takav je naglašen u svim analiziranim dokumentima;
• postoji velika međusobna usklađenost analiziranih dokumenata u pogledu pojedinačnih ciljeva i mjera u stambenoj oblasti i oblasti socijalne politike;
• u svim dokumentima prepoznate su mogućnosti sektora stanovanja, a samo u prostornom planu su date opšte napomene u vezi ovog sektora, sa naglaskom na očuvanje prostora i davanje prednosti rekonstrukciji i revitalizaciji (naselja);
• xxxxxxx xx najvredniji resurs xxxx xxxxx sačuvati, posebno od nelegalne gradnje i od suburbanizacije;
• omogućavanje jednakog pristupa uslugama, odnosno stanovanju, jedan je od koraka smanjenja siromaštva;
• povećanje kvaliteta života u nedovoljno razvijenim opštinama, podrazumijeva i mjere u vezi sa različitim načinima obezbjeđenja stanova;
• stanovanje je identifikovano kao izrazito investiciono podsticajan sektor.
3.1.3. Institucionalni okvir u zemlji
Sagledavanje cjelokupne slike stanovanja nije moguće bez osvrta na učesnike i njihove uloge u ovoj oblasti. U ovom dijelu je dat prikaz učesnika u kreiranju, vođenju i realizaciji politike stanovanja, a u xxx cilju su posebno prikazani:
• centralni nivo vlasti – Sektor za razvoj stanovanja (kao dio nadležnog Ministarstva održivog razvoja i turizma),
• jedinice lokalne samouprave,
• Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju (CFSSI),
• Stambena zadruga „Solidarno“.
3.1.3.1. Centralni nivo vlasti
Centralni nivo vlasti utvrđuje strateške ciljeve i održive politike u svim oblastima života i privrede i odgovoran je za utvrđivanje opšte svrhe, ciljeva i mjera koje uključuju kreiranje pravnog okvira i finansijskih mjera za sprovođenje određene politike. S xxx u vezi je i definisanje odgovornosti za njihovo sprovođenje.
Na centralnom nivou su poslovi stanovanja i stambene politike u nadležnosti Ministarstva održivog razvoja i turizma i koncentrisani su u posebnom Sektoru za razvoj stanovanja.
Tokom implementacije Akcionog plana za stanovanje za period 2005. - 2008. godine, javili su se prvi problemi u dijelu izrade pravne legislative iz oblasti stanovanja, što je ukazalo na potrebu podizanja kvaliteta kadrova u okviru državne uprave i lokalnih jedinica, nadležnih za tu vrstu aktivnosti. Kao odgovor na novonastale potrebe formiran je Sektor za razvoj stanovanja.
Sektor je osnovan u decembru 2008. godine u okviru Ministarstva za ekonomski razvoj, da bi poslije konstituisanja nove Vlade u xxxx 2009. godine pripao novoosnovanom Ministarstvu za uređenje prostora i zaštitu životne sredine. U trenutku izrade ove Xxxxxxxxxx xxxxx xx do reorganizacije državne uprave pa je ovaj dio uprave pripao u nadležnost novoosnovanog Ministarstva održivog razvoja i turizma.
Osnivanje sektora je u velikoj mjeri doprinijelo da se intenzivnim radom ubrzaju i kvalitetnije obavljaju obaveze predviđene Akcionim planom. Značajno je spomenuti da je od trenutka
osnivanja sektora, kao funkcionalne jedinice relevantne za rješavanje pitanja u oblasti stanovanja, pokrenut i uspješno priveden kraju veliki broj projekata, dok su neki od njih u fazi realizacije.
Sektor za razvoj stanovanja se, prema sadašnjoj organizacionoj strukturi sastoji iz 2 odsjeka i to: Odsjek za monitoring i razvoj, Odsjek za upravljanje i održavanje stambenog xxxxx i razvoj stambenog zadrugarstva.
Ministarstvo održivog razvoja i turizma preko svog Sektora za razvoj stanovanja obavlja poslove uprave koji se odnose na sistem stambenih odnosa, etažnu svojinu, upravljanje i održavanje stambenog xxxxx, pretvaranje posebnih i zajedničkih djelova stambene zgrade u poslovne prostorije, stambeno zadrugarstvo, politiku unapređenja stambenog xxxxx, politiku unapređenja razvoja nekretnina, privatno-javno partnerstvo u oblasti stanovanja, itd.
Prema Izvještaju o radu Xxxxxxx za razvoj stanovanja u 2010. godini, ovaj Sektor je bio uključen u realizaciju značajnog broja aktivnosti u cilju unapređenja zakonske regulative i realizacije projekata iz stambene oblasti o xxxxxx xx biti više riječi u poglavlju 6. U okviru aktivnosti ovog sektora ostvarena je međunarodna saradnja i komunikacija sa javnošću i započeti sljedeći projekti: Nadogradnja ravnih krovova; Unapređenje energetske efikasnosti u stanovanju; Unapređenje prilika za razvoj biznisa u stanovanju.
Pretpostavka je da će ovaj sektor xx xxxxxx Ministarstva održivog razvoja i turizma biti zadužen za realizaciju zaključaka Vlade Crne Gore40 u vezi rješavanja stambenih pitanja državnih službenika i namještenika, između ostalog, i za pripremu najpovoljnijeg modela za rješavanje ovog pitanja u saradnji sa Crnogorskim fondom za solidarnu stambenu izgradnju i inostranim ekspertima.
3.1.3.2. Jedinice lokalne samouprave
Načelno, u većini zemalja je stanovanje u prvom redu u nadležnosti lokalnih vlasti, što proizlazi i iz samog karaktera stanovanja koje je nekretninom vezano na određeno područje i lokalnu zajednicu. Osim toga, lokalna zajednica najbolje prepoznaje svoje lokalne potrebe, pa tako i probleme stanovanja svojih građana. Na lokalnim vlastima u većini zemalja je prvenstveno pitanje fizičkog planiranja i uređenja prostora, osiguranje raspoloživosti stambenog xxxxx, zemljišta, infrastrukture i pratećih usluga, kao i distribucija stanova socijalnog najamnog sektora, te raspodjela raznih subjektnih stambenih potpora.
Lokalna samouprava je u prethodnom periodu imala određenu ulogu u oblasti stanovanja i stanogradnje u okviru koje je izgradila značajan broj stanova, posebno za kategorije stanovništva u stanju socijalne potrebe, kombinacijom svojih sredstava, saradnje sa NVO sektorom i kreditnim angažmanom sa bankama.
Prema Zakonu o lokalnoj samoupravi (Sl. list RCG 42/03, 28/04, 75/05, 13/06, Sl list CG. 88/09) "lokalna samouprava obuhvata pravo građana i organa lokalne samouprave da, u granicama utvrđenim zakonom, uređuju i upravljaju određenim javnim i drugim poslovima, na osnovu sopstvene odgovornosti i u interesu lokalnog stanovništva". Saglasno Zakonu o lokalnoj samoupravi, lokalna samouprava donosi određena dokumenta (propise) i obavlja određene aktivnosti, koje imaju direktne ili indirektne veze sa oblasti stanovanja. S xxx u vezi, Opština u skladu sa zakonom i drugim propisima, donosi između ostalog i prostorno-urbanističke i druge planove.
Aktivnosti koje podržavaju oblast stanovanja ili su u direktnoj vezi sa njom, definisane u Zakonu o lokalnoj samoupravi su:
40 Vlada Crne Xxxx: Zaključci br.03-281 od 31. xxxxx 2011. godine
• uređenje i obezbjeđenje privođenja namjeni građevinskog zemljišta u skladu sa lokalnim planskim dokumentima i komunalno opremanje građevinskog zemljišta,
• uređenje odnosa u oblasti stanovanja i staranje o obezbjeđenju uslova za održavanje stambenih zgrada,
• u skladu sa mogućnostima, uređenje i obezbjeđenje rješavanja stambenih potreba lica u stanju socijalne potrebe i lica sa posebnim potrebama i pomoć u radu humanitarnim i nevladinim organizacijama iz ovih oblasti, itd.
Zakonom o finansiranju lokalne samouprave (Sl. list RCG 42/03, 44/03, Sl. list CG 05/08, 51/08, 74/10) uređuju se izvori sredstava, način finansijskog izravnanja i korišćenja uslovnih dotacija, xxx x xxxxx finansiranja sopstvenih poslova lokalne samouprave utvrđenih Ustavom, zakonom i drugim propisima. Između ostalog, opština ostvaruje prihode po osnovu poreza na nepokretnosti i naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta. Takođe, ovim Zakonom je utvrđeno da se opštini ustupa 80% xxxxxxx xx poreza na promet nepokretnosti ostvarenih na njenoj teritoriji, koje je uvela država.
U skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada, lokalna samouprava, odnosno njen nadležni organ:
• propisuje normative i standarde za nužne radove;
• obezbjeđuje izvođenje hitnih radova, preko privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica ili na drugi način, na teret stambene zgrade, ako organi upravljanja stambene zgrade ne obezbijede njihovo izvođenje;
• može da obezbijedi kreditiranje pod povoljnim uslovima za izvođenje nužnih radova održavanja zajedničkih djelova stambene zgrade;
• rješenjem, shodno odluci skupštine etažnih vlasnika, obračunava iznos i utvrđuje način plaćanja troškova održavanja stambene zgrade;
• propisuje obim i vrstu dopuštenih radova kojim bi mogli: narušavati izgled fasada postavljanjem uređaja; mijenjati izgled stambene zgrade zastakljivanjem; mijenjati izgled stambene zgrade zaziđivanjem; mijenjati i narušavati izgled na drugi način;
• vodi registar etažnih vlasnika, registar stambenih zgrada i njihovih posebnih djelova i registar upravnika stambenih zgrada;
• donosi odluku o kućnom redu u stambenim zgradama;
• obezbjeđuje sredstva za rješavanje stambenih potreba zaposlenih, u skladu sa potrebama i mogućnostima, što osim finansijskih sredstava podrazumijeva i mogućnost obezbjeđenja i građevinskog zemljišta i drugih sredstava, u skladu sa zakonom.
• uređuje propisom rješavanje stambenih potreba xxxx xxxx je rad od interesa za jedinicu lokalne samouprave.
Nadležnosti jedinica lokalne samouprave, koje se posredno tiču stanogradnje i politike stanovanja, predviđene su i Zakonom o izgradnji objekata i uređenju prostora, prema kojem, lokalna samouprava, ili njeni organi:
• vodi dokumentacionu osnovu o prostoru;
• podnosi izvještaj o stanju uređenja prostora;
• skupština lokalne samouprave donosi lokalne planske dokumente;
• obezbjeđuje finansijska sredstva za donošenje lokalnih planskih dokumenata;
• radi separat o urbanističko-tehničkim uslovima;
• donosi program uređenja zemljišta i u skladu sa njim obezbjeđuje uređivanje građevinskog zemljišta;
• propisuje uslove, način, rokove i postupak plaćanja naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, u zavisnosti od stepena opremljenosti građevinskog zemljišta, učešća investitora u komunalnom opremanju i dr;
• izdaje građevinske i upotrebne dozvole za objekte koji se grade u skladu sa lokalnim planskim dokumentima;
• rješenjem odobrava uklanjanje dotrajalih objekata, uređuje i obezbjeđuje uslove i mjere koje je potrebno sprovesti i obezbijediti prilikom njihovog uklanjanja;
• nadležnost lokalne samouprave je predviđena i kod građenja, postavljanja i uklanjanja pomoćnih objekata (koji služe korišćenju stambenih i drugih objekata) i montažnih objekata pomoćnog karaktera koji se postavljaju u naseljenim mjestima.
3.1.3.3. Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju (CFSSI)
Krajem 80-tih i početkom 90-tih xxxxxx prošlog vijeka, xxxxx xx do gašenja Stambenog xxxxx, xxx višedecenijskog sistema funkcionisanja i institucionalnog načina rješavanja stambenih pitanja i potreba zaposlenih građana Crne Xxxx. Savez sindikata Crne Xxxx xx u xxx periodu otpočeo kampanju iniciranja, potenciranja i realizacije ponovne ideje za formiranje Sindikalnog xxxxx za stambenu izgradnju.
Projekat izgradnje stanova je prvi projekat koji je bio od najšireg socijalnog značaja za građane Crne Xxxx, a izgrađeni su stambeni objekti u Kolašinu od 28 stambenih jedinica i Podgorici od 365 stambenih jedinica. Ovi projekti bili su dovoljan argument Savezu sindikata Crne Gore da kroz pregovore sa Vladom Crne Xxxx i Privrednom komorom Crne Xxxx, prilikom potpisivanja Opšteg kolektivnog ugovora, kroz član 68 (2004. godine) definiše ulogu Sindikalnog xxxxx za solidarnu stambenu izgradnju.
Početak novog institucionalnog rješavanja stambenih pitanja, kroz pravni okvir Opšteg kolektivnog ugovora u Crnoj Gori i socijalno partnerstvo, već nakon godinu xxxx xxxx su rezultate kroz participaciju velikog broja pravnih subjekata u fondu. Za vrijeme trajanja člana 68 Opšteg kolektivnog ugovora, u Sindikalnom fondu za solidarnu stambenu izgradnju je participiralo 4.000 pravnih subjekata. Poslije ukidanja člana 68, 2006. godine, xxxx xx ukinuta obaveza pravnih subjekata da participiraju (uplaćuju doprinos na bruto zaradu od 0,7%), broj privrednih subjekata u fondu se značajno smanjio. Xxxx xx projekat Sindikalnog xxxxx za solidarnu stambenu izgradnju nastavio xx xxxxx na principu dobrovoljne finansijske participacije članica Xxxxx. Lokalna samouprava (opštine) je dala podršku fondu dodjelom besplatnih placeva za stambenu gradnju.
Međutim, objektivna nemogućnost Sindikalnog xxxxx za solidarnu stambenu izgradnju i Saveza sindikata Crne Xxxx da samostalno realizuju planirane aktivnosti, kao i zahtjevi velikog broja zaposlenih za rješavanje stambenih pitanja, dovele su 01.03.2007. godine do zaključenja Ugovora o saradnji na izgradnji stanova solidarnosti između Vlade Crne Xxxx, Unije poslodavaca i Saveza sindikata Crne Xxxx, xxxxx xx predviđeno da se aktivnosti na izgradnji stanova realizuju preko d.o.o. »Sindikalni fond za solidarnu stambenu izgradnju«.
Odlukom Vlade Crne Xxxx o pristupanju Sindikalnom fondu za solidarnu stambenu izgradnju u svojstvu člana Društva i odlukama Skupštine Unije poslodavaca Crne Xxxx i Skupštine Saveza sindikata Crne Xxxx, Rješenjem Privrednog suda novembra mjeseca 2008. godine u Podgorici je formiran Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju. Formiranjem xxxxx (jednog od prvih, ovog tipa u regionu) dat je značajan doprinos razvoju sektora socijalnog stanovanja, kroz implementaciju solidarne misije xxxxx. Danas fond broji oko 1.700 pravnih lica - članica xxxxx, uz napomenu da fizička lica nemaju mogućnost participacije i pored izraženog interesovanja.
Osnovni vidovi finansiranja aktivnosti xxxxx xx:
• 30% projekta se finansira xx xxxxxx lokalne samouprave (dodjela urbanističke parcele od opštine bez naknade i oslobađanje od troškova uređenja građevinskog zemljišta sa namjenom da se na predmetnom zemljištu u određenom roku realizuje izgradnja stanova), za šta su sve opštine u Crnoj Gori donijele Odluke o prenosu zemljišta na „Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju “ d.o.o. Podgorica, kao investitora;
• princip dobrovoljnosti - ulagači uplaćuju Fondu iznos koji se obračunava primjenom procenta od 0,7% na zbir svih bruto zarada zaposlenih kod Ulagača za prethodni mjesec. Pri tome, bruto zarada predstavlja samo osnovicu za obračun sredstava, a sredstva Ulagač faktički obezbjeđuje iz sopstvenih izvora (xxxxxxx), a ne iz zarada zaposlenih, pri čemu Ulagač ima pravo da uplaćuje i xxxx iznose od iznosa predviđenih Ugovorom o ulaganju i udruživanju sredstava. Sredstva se članicama vraćaju u cjelokupnom iznosu kroz dobijeni m2 stana.
• kreditna sredstva, odnosno kreditno učešće finansijskih partnera kako iz zemlje, tako i iz inostranstva. Kreditna sredstva su neophodna radi zatvaranja finansijske konstrukcije, a temelje se na obezbjeđenju vraćanja kredita kroz Ugovore o hipoteci na predmetnom zemljištu i stambenoj jedinici.
Od osnivanja Crnogorskog xxxxx za solidarnu stambenu izgradnju do danas završeno xx xxx 7.927 m2 (neto površine objekata), a u toku je izgradnja xxx xxx 34.357 m2 u opštinama koje su navedene u tabeli.
Tabela 1. Prikaz realizacije izgradnje stanova po opštinama od 2007. do 2010. godine41
Opština i lokacija | Tip objekta | Broj stambenih jedinica | Izgradnja u toku/Završeno | Neto površina objekta u m2 |
Andrijevica | stambeno - poslovni objekat | 9 | Izgradnja u toku | 534 |
Berane | stambeni objekat | 90 | Izgradnja u toku | 5.705 |
Budva | stambeno - poslovni objekat (dva objekta) | 107 | Izgradnja u toku | 7.236 |
Nikšić | stambeni objekat (Podtrebjesa) | 85 | Izgradnja u toku | 4.912 |
stambeni objekat (Rudo Polje) | 31 | Završeno | 1.586 | |
Podgorica | stambeni objekat (Kakaricka gora) | 104 | Izgradnja u toku | 6.996 |
stambeni objekat (Xxxxx -Stari Aerodrom) | 93 | Završeno | 4.636 | |
Cetinje | stambeni objekat | 52 | Izgradnja u toku | 2.979 |
Tivat | stambeni objekat | 20 | Izgradnja u toku | 1.457 |
Rožaje | stambeno - poslovni objekat | 54 | Izgradnja u toku | 2.593 |
Mojkovac | stambeno - poslovni objekat | 25 | Izgradnja u toku | 1.945 |
Pljevlja | stambeni objekat | 26 | Završeno | 1.705 |
ukupno | 696 | 42.284 | ||
ukupno izgradnja u toku | 546 | 34.357 | ||
ukupno završeno | 150 | 7.927 | ||
41 Podaci dobijeni od Crnogorskog xxxxx za solidarnu stambenu izgradnju
Osnivanje i rad stambenih zadruga bili su regulisani članovima 85. do 94. Zakona o stambenim odnosima (Sl. list SRCG. 45/90, 38/91, 14/93, 34/94, 21/95) i Zakonom o zadrugama (Sl. list SRJ 41/96, 12/98), dok se xx xxxxx 2010. godine reguliše Zakonom o stambenim zadrugama (Sl. list CG. 73/10). Trenutno je prema podacima Centralnog registra Privrednog suda, u Crnoj Gori registrovano 6 aktivnih zadruga, od kojih je po obimu preduzetih aktivnosti najaktivnija stambena zadruga Solidarno.
Stambenu zadrugu "Solidarno" je osnovalo Ministarstvo prosvjete i nauke maja 2002. godine sa ciljem rješavanja stambenog pitanja prosvjetnih radnika. SZ „Solidarno“ je izgradnjom stambenih objekata na lokacijama, koje su dodijeljene od lokalnih samouprava i oslobođene od plaćanja svih komunalija i priključaka, u značajnoj mjeri ubrzala proces rješavanja gorućeg problema u prosvjeti. Drugi oblik djelovanja zadruge je kreditiranje, pri čemu zadruga dodjeljuje kredite za kolektivnu izgradnju, za individualno rješavanje stambenog pitanja i za adaptaciju, uz godišnju kamatu od 1% na period od 3-30 xxxxxx, xxxx xx definisano zadružnim pravilima.
Osnovni dokumenti na kojima se zasniva rad zadruge su: zadružna pravila i pravilnik za raspodjelu stambenih kredita zadrugarima. S obzirom na donošenje novog Zakona o stambenim zadrugama (Sl.list CG, 73/10), u toku xx xxxxxxxx prilagođavanja oba dokumenta novom Zakonu o stambenim zadrugama.
Tabela 2. Podaci izgradnji objekata finansiranih xx xxxxxx SZ Solidarno u periodu od 2002 do 2010. xxxxxx
X.x. | Opština | Broj stanova | Cijena po m2 (u €) | Izgradnja u toku/ Završeno | Neto površina u m2 | Bruto površina u m2 |
1 | Berane | 33 | 498 | Završeno | 1.919 | 2.700 |
2 | Pljevlja | 16 | 594 | Završeno | 554 | 792 |
3 | Bijelo Polje | 24 | 430 | Završeno | 1.325 | 1.723 |
4 | Bijelo Polje | 48 | 440 | Završeno | 2.641 | 3.433 |
5 | Kolašin | 16 | 530 | Završeno | 723 | 940 |
6 | Nikšić | 6 | 490 | Završeno | 289 | 379 |
7 | Nikšić | 6 | 490 | Završeno | 289 | 379 |
8 | Petrovac | 10 | 350 | Završeno | 292 | 358 |
9 | Plužine | 12 | 532 | Izgradnja u toku | * | * |
10 | Žabljak | 24 | 585 | Izgradnja u toku | * | * |
11 | Nikšić | 74 | * | Dobijena građ. doz. | * | * |
12 | Podgorica | 75 | 640 | Izgradnja u toku | * | * |
UKUPNO - završeno | 159 | Završeno | 8.032 | 10.704 | ||
UKUPNO – izgradnja u toku | 185 | Izgradnja u toku |
*nedostupni podaci
Xxxxxxxx xxxx Zadruge su princip solidarnosti i princip dobrovoljnosti. Računa se na solidarnost i pomoć svih prosvjetnih radnika u cilju zajedničkog "prosvjetnog interesa". Prihodi SZ Solidarno se ostvaruju po osnovu uplata Vlade Crne Xxxx i resornog ministarstva, po osnovu članarine zadrugara i povraćaja kreditnih sredstava.
Svaki prosvjetni radnik može na principu dobrovoljnosti biti član Zadruge ako uplaćuje mjesečno 2% xx xxxx ličnog dohotka na račun Zadruge, kao i 5€ članarine na godišnjem nivou. Uplatom od 2% članarine zadrugara, SZ »Solidarno« ostvaruje u prosjeku na mjesečnom nivou priliv od oko
19.590 €, a po osnovu povraćaja već zaduženih kredita (individualnih i kolektivnih) oko 17.370 €.
Osim toga, od osnivanja SZ ''Solidarno'' zaključno sa 2007. godinom, Ministarstvo prosvjete i nauke i Vlada Crne Gore su, po osnovu aktivnosti zadruge, uplatili iznos od 1.071.183,00 €. U 2008. godini Sindikat prosvjete i Ministarstvo prosvjete i nauke su kroz Kolektivni Ugovor dogovorili, a Vlada Crne Xxxx Zaključkom prihvatila dogovor da se u 3 godine (2008, 2009. i 2010.) na račun SZ ''Solidarno'' uplaćuje godišnje iznos od 350.000 (200.000 € Vlada Crne Xxxx, a resorno Ministarstvo 150.000 €).
U izgradnji stambenih objekata SZ „Solidarno“ je participirala do 70% sredstava, dok je ostatak obezbijeđen kreditnim linijama kod poslovnih banaka u Crnoj Gori, kao i ličnim učešćem zadrugara – korisnika stanova.
SZ ''Solidarno'' je do xxxx predala na korišćenje 159 stambenih jedinica, a trenutno se gradi ili namjerava otpočeti sa izgradnjom 185 stambenih jedinica. Takođe, SZ ''Solidarno'' aktivno radi na pripremanju projekata za izgradnju stambenih objekata u sljedećim opštinama: Budva, (150 stambenih jedinica), Herceg Novi (60 stambenih jedinica), Kotor (40 stambenih jedinica), Tivat (40 stambenih jedinica).
Osim kolektivne gradnje, SZ ''Solidarno'' xx xxxxx značajne aktivnosti i po osnovu dodjeljivanja kredita za individualno rješavanje stambenog pitanja svojim zadrugarima, gdje je do xxxx plasirala oko 1.900.000 € (Tabela 3).
Tabela 3. Podaci o kreditima za individualno rješavanje stambenog pitanja obezbjeđenim od SZ Solidarno za period od 2002. do 2010. godine
X.xx. | Opština | Iznos kredita | X.xx. | Opština | Iznos kredita | |
1. | Podgorica | 750.596 | 12. | Plav | 25.000 | |
2. | Danilovgrad | 78.500 | 13. | Pljevlja | 94.000 | |
3. | Cetinje | 62.000 | 14. | Žabljak | 23.000 | |
4. | Nikšić | 330.500 | 15. | Rožaje | 21.000 | |
5. | Plužine | 5.000 | 16. | Kotor | 58.800 | |
6. | Šavnik | 10.000 | 17. | Tivat | 31.000 | |
7. | Kolašin | 63.000 | 18. | Herceg Novi | 57.500 | |
8. | Mojkovac | 23.000 | 19. | Bar | 48.000 | |
9. | Bijelo Polje | 105.000 | 20. | Ulcinj | 20.000 | |
10. | Berane | 39.000 | 21. | Budva | 33.500 | |
11. | Andrijevica | 9.000 | ||||
UKUPNO | 1.887.396 | |||||
Takođe, xxxxx xxxx da je SZ "Solidarno", poštujući princip solidarnosti, u prethodnom periodu dodijelila svojim zadrugarima iznos od 92.000,00 € kroz razne vidove pomoći, kao nepovratna sredstva (za elementarne nepogode, subvencioniranje kamata, itd.).
3.1.3.5. Zaključak o institucionalnom okviru
Na osnovu prikazane identifikacije glavnih učesnika i njihovih uloga, mogu se izvesti sljedeći zaključci:
• centralna vlast, a posebno Ministarstvo održivog razvoja i turizma u kojem djeluje Sektor za razvoj stanovanja, su osnovni subjekti u kreiranju stambene politike, i u skladu sa xxx xxxx odgovorni za sprovođenje ove Strategije,
• na centralnom nivou xxxx potrebno angažovanje i drugih resora (ministarstva nadležna za rad, socijalnu politiku, finansije, ekonomiju, lokalnu upravu itd.), ali i drugih državnih organa (Uprava za nekretnine, Monstat itd.), kako bi se obezbijedilo koordinisano djelovanje u stambenom sektoru,
• u procesu decentralizacije vlasti, lokalnoj samoupravi su predate brojne nadležnosti, ali i omogućeno adekvatno obezbjeđenje xxxxxxx, za realizaciju tih nadležnosti,
• uspostavljanjem i radom Crnogorskog xxxxx za solidarnu stambenu izgradnju, xxxx xx suosnivači Unija poslodavaca, Savez sindikata i Vlada Crne Xxxx, stvoreni su prvi preduslovi za obezbjeđenje stanova pod povoljnim uslovima, ali za ograničenu populaciju zaposlenih kod privrednih subjekata koji su članovi ovog xxxxx,
• broj i djelatnost stambenih zadruga se može smatrati nedovoljnim (izuzev djelatnosti stambene zadruge "Solidarno"), ali se očekuje da novodoneseni Zakon o stambenim zadrugama da podstrek ovom obliku udruživanja zainteresovanih strana, naročito ako se ima u vidu zakonom stvorena mogućnost da i pravna lica mogu biti članovi zadruge, što do xxxx nije bio slučaj,
• uključivanjem lokalnih samouprava u projekte CFSSI i stambene zadruge Solidarno, kroz obezbjeđenje zemljišta i oslobađanja od naknada za komunalno opremanje zemljišta, daje se podstrek privatno-javnom partnerstvu koje je prepoznato kao jedan od značajnijih oblika stambenog finansiranja u zemljama u tranziciji.
3.2. PRIKAZ SITUACIJE U OBLASTIMA RELEVANTNIM ZA STANOVANJE
U okviru prikaza situacije u oblastima relevantnim za stanovanje dat je osvrt na:
• stanovništvo,
• ekonomsku situaciju,
• socio-ekonomsku situaciju stanovništva,
• korišćenje zemljišta i
• infrastrukturnu podršku stambenoj izgradnji.
Stanovništvo značajno utiče na ukupna kretanja u ekonomiji zemlje, kroz ponudu rada, s jedne strane, i kroz komponentu potrošnje, s druge strane. Demografska kretanja su polazna i relevantna osnova za oblast stanovanja. Ova kretanja predstavljaju inpute za izradu stambene politike i politike ukupnog razvoja u Crnoj Gori.
Površina Crne Xxxx iznosi 13.812 km2, a broj stanovnika prema popisu iz 2003. xxxxxx xx iznosio 620.145 stanovnika (0,52% više u odnosu na procijenjeni broj stanovnika u prethodnoj godini), što je rezultiralo gustinom naseljenosti od 44,9 stanovnika/km².
Kontinentalni dio zemlje, karakteriše izraženo demografsko pražnjenje svih opština ovog regiona, dok središnji i primorski region karakteriše povećanje broja stanovnika. Prema procjenama Monstata, taj trend je nastavljen i u periodu poslije popisa. Uporedo xx xxxxxx broja stanovnika u središnjem i primorskom regionu, raste i broj radno-sposobnog stanovništva u ovim regionima.
Prema procjeni Monstata za 2009. godinu, stanovništvo u Crnoj Gori pokazuje tendenciju blagog rasta. Naime, prema ovoj procjeni, Crna Xxxx xx u 2009. godini imala oko 630.000 stanovnika i oko 183.000 domaćinstava, odnosno prosječno domaćinstvo broji 3,4 člana, što xx xxxx u odnosu na prosjek u zemljama EU (2,5 članova po domaćinstvu). Od ukupnog procijenjenog broja, u
U tabelama koje slijede xxxx xx kretanje broja stanovnika i domaćinstava u Crnoj Gori prema popisima za period 1961. - 2003. godine (Tabela 4) i procjena broja stanovnika za period 2004 - 2009. xxxxxx (Tabela 5).
Tabela 4. Kretanje broja stanovnika i domaćinstava u Crnoj Gori (prema rezultatima popisa)42
Xxxxxx | Broj stanovnika | Broj domaćinstava |
1961. | 471.894 | 106.569 |
1971. | 529.604 | 121.911 |
1981. | 584.310 | 142.692 |
1991. | 615.035 | 163.274 |
2003. | 620.145 | 180.517 |
Tabela 5. Procjena broja stanovnika za period 2004 - 2009. godine43
Godine | Broj stanovnika sredinom godine |
2004 | 622.118 |
2005 | 623.277 |
2006 | 624.241 |
2007 | 626.188 |
2008 | 628.804 |
2009 | 631.536 |
S obzirom na broj stanovnika u Crnoj Gori prema popisu iz 2003. godine i Monstatovu procjenu broja stanovnika za 2009. godinu, može se govoriti o procijenjenonm porastu broja stanovnika za 1,8% u 2009. godini, u odnosu na godinu posljednjeg popisa, 2003. godine
Prema preliminarnim rezultatima popisa stanovništva, domaćinstava i stanova u 2011. godini u Crnoj Gori ima 620.029 stanovnika, od čega su 50,61% (ili 313.793) žene, a 49,39% (ili 306.236) muškarci. Podatak ukazuje na blagi pad broja stanovnika (od 116 lica) u odnosu na broj stanovnika prema popisu u 2003. godini.
Najveći broj stanovnika prema preliminarnim rezultatima popisa obavljenog u 2011. godini ima Podgorica (185.937 stanovnika), što predstavlja 30% stanovništva Crne Xxxx, zatim slijede Nikšić i Bijelo Polje. U ove tri opštine skoncentrisano xx xxx 50% ukupnog stanovništva Crne Xxxx. Opštine sa najmanjim brojem stanovnika xx Xxxxxx, Plužine i Žabljak. U naseljima gradskog tipa živi 392.020 stanovnika, što predstavlja 63% ukupnog stanovništva, dok u ostalim naseljima živi 228.009 stanovnika44.
3.2.2. Opšta ekonomska situacija u zemlji
Crna Xxxx xx početkom ovog vijeka zabilježila značajan napredak u pogledu privrednog razvoja. Xxxxx rasta BDP se povećala sa 1% (koliko je iznosila u 2001. godini) na 11% (u 2007. godini). U periodu od 2005. – 2007. godine, BDP po glavi stanovnika se udvostručio i dostigao u 2008. godini 11.500 €, da bi se u 2009. godini smanjio na 9.900 €. U periodu od 2005. – 2008. godine, prosječne bruto zarade su se udvostručile i iznosile 609 € mjesečno, da bi u 2009. godini dostigle
42 Monstat, Statistički godišnjak, 2009. godine
43 Procjenu uradio Monstat.
44 Popis stanovništva, domaćinstava i stanova u Crnoj Gori 2011. godine, Saopštenje Xxxxxx za statistiku Crne Xxxx xx 12.07.2011. godine.
iznos od 643 €. Prosječna mjesečna potrošnja domaćinstva u 2008. godini je iznosila 638 €, što je za 40% više nego u 2005. godini. Do 2005. godine stope nezaposlenosti su iznosile oko 30% , da bi se u kasnijem periodu značajno smanjile (na 11.42 % u 2009. godini).45 Ovaj period je obilježio značajan rast direktnih stranih investicija, posebno u sektoru nekretnina. U 2007. i 2009. godini su ostvarene najveće direktne strane investicije u sektoru nekretnina.
U 2009. godini globalna xxxxx xx prekinula intenzivan privredni razvoj Crne Xxxx, ostvaren u periodu od 2005. - 2008. godine. Problemi su se odrazili manje ili više na sve sektore crnogorske privrede i potvrdile tezu o osjetljivosti malih i visoko otvorenih ekonomija, kakva je ekonomija Crne Xxxx. U 2009. godini DBP je ostvario negativan xxxxxx xxxx od 5,7%46. Inflacija je zabilježila stopu od 3,4%. Smanjena likvidnost xxxxxx xx značajno ograničila mogućnost njihove kreditne podrške privredi, što je bitno umanjilo likvidnost privrede, kao i ukupnu privrednu aktivnost. Berzanski indikatori su smanjeni za 70% u odnosu na njihove maksimalne vrijednosti u proteklom periodu. Rast pritiska na javne finansije doveo je do stvaranja budžetskog deficita od 4,4% BDP. Fizički obim industrijske proizvodnje je smanjen za 32,2%. Inflacija se zadržala na relativno niskom nivou sa stopom od 3,2% (nivo iz 2004. godine). Usljed smanjene uvozne aktivnosti, xxxxx xx smanjenja deficita platnog bilansa na 29,07% BDP47.
Prethodna, 2010. xxxxxx, xx bila suočena sa brojnim problemima. Obilježila xx xx izrazita globalna finansijska kriza. Iako pokazuje znake slabljenja, izvjesno je da će trebati xxx vremena za njeno uspješno saniranje, a posljedice xxxxx xx se, očito, reflektovati u dužem predstojećem periodu.
Činjenica da je za zemlje Evropske Unije, koje predstavljaju najvažnije ekonomske partnere Crne Xxxx, predviđen ekonomski rast od samo 0,5% u 2010. godini, sigurno će imati negativne reperkusije i na privredni rast Crne Xxxx.
Sagledavajući zadnji kvartal prethodne godine, izvjesno je da je 2010. godinu obilježio visok xxxxxx uvozne zavisnosti, opadanje priliva stranih direktnih investicija, rastuća nelikvidnost privrede i njena visoka kreditna zaduženost, izostanak uloge bankarskog sektora kao finansijskog stimulatora privrednog razvoja (kroz razvoj preduzetništva i porast investicionih ulaganja), neprimjereno visok nivo privatne i javne potrošnje, neopravdano značajno oslanjanje razvoja na turizam i metalsku industriju, izostanak očekivanog početka krupnih infrastrukturnih investicionih poduhvata itd.
Ovakav makro-ekonomski ambijent, koji je obilježio prethodnu godinu, izvjesno nije mogao poslužiti kao pogodan prostor za značajniji rast građevinarstva, a s xxx u vezi, i za realizaciju osnovnih pravaca razvoja zacrtane stambene politike. Očito da xx xxxxx najviše pogodila sektor nekretnina – prije svega zbog izostanka direktnih stranih investicije i zbog opadanja tražnje za nekretninama, kao posljedice aktuelnih kreditnih ograničenja bankarskog sektora.
Međutim, i pored očiglednih problema, trendovi povećanja kapitala i likvidnih sredstava banaka su prepoznati kao prvi znaci stabilizovanja situacije u zemlji. Izgleda da je Crna Gora prevazišla glavni udar krize bolje nego što su bila pojedina očekivanja (očekivanje MMF-a). Glavni pokretači pozitivnog ekonomskog rasta u predstojećem periodu su intenziviranje aktivnosti bankarskog sektora, održavanje inflacije na stabilnom nivou, povećanje ekonomske aktivnosti, održavanje nivoa budžetskog balansa, kontrola spoljnotrgovinskog deficita, politika niskog spoljnjeg duga, itd. Jedino sadejstvom paralelnih mjera monetarne, fiskalne i strukturnih politika u Crnoj Gori se može računati na pozitivne trendove u ekonomiji Crne Xxxx.
45 Monstat: Statistički godišnjak, 2009. xxxxxx
46 Monstat: Statistički godišnjak, 2009. xxxxxx, xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxx/xxxxxxxxxxx/Xxxxxxxxxxx%00xxxx%X0%X0xxxx%00XX.- 2010,%20za%20WEB.pdf
47 Ministarstvo ekonomije: „Strategije regionalnog razvoja Crne Xxxx 2010-2014 godine“, jul 2010. godine
3.2.3. Socio-ekonomska situacija stanovništva
Značajni indikatori socio-ekonomske situacije stanovništva su indikatori zaposlenosti i nezaposlenosti, podaci o prosječnoj zaradi, struktura xxxxxxx i rashoda domaćinstva, podaci o broju i iznosima raznih oblika socijalne pomoći, kao i podaci o stopi i granicama siromaštva. Sve ove indikatore karakteriše izrazito regionalno obilježje u Crnoj Gori.
3.2.3.1. Zaposlenost i nezaposlenost
Prosječna xxxxx rasta broja zaposlenih u Crnoj Gori u periodu od 2005. – 2009. xxxxxx xx iznosila 3,6%, a ukupan broj zaposlenih xxxx xx na kraju 2009. godine iznosio 169.859 (u odnosu na 169.160 osoba na kraju 2008. i 159.223 na kraju 2007.). Međutim, i pored rasta, očigledno da je prosječna xxxxx rasta zaposlenosti u ovom periodu ipak značajno zaostajala za prosječnom stopom rasta BDP u ovom periodu (od 5,26%), što upućuje na zaključak da xxxxxx xxxx BDP u ovom periodu nije bio praćen adekvatnim rastom stope zaposlenosti u istom periodu.
Međutim, posmatrano po regionima, porast broja zaposlenih je neravnomjeran. Broj zaposlenih u kontinentalnom regionu je u periodu 2005 – 2010. godini povećan, xxx xx xxx xxxx bio značajno sporiji od rasta broja zaposlenih u središnjem i primorskom regionu zemlje. Od ukupnog broja zaposlenih u Crnoj Gori, na kontinentalni region u 2009. godini se odnosilo samo oko 20% ukupno zaposlenih.
Xx xxxxx xxxxxx, broj nezaposlenih lica u Crnoj Gori se permanetno smanjuje. Xxxxx nezaposlenosti, posmatrana kao odnos broja registrovanih nezaposlenih i aktivnog stanovništva, u Crnoj Xxxx xx u perodu od 2005. do 2010. godine smanjena sa 18,63% u 2005. godini, na 12,12% u 2010. godini. Najmanje smanjenje nezaposlenosti u ovom periodu zabilježeno je u kontinentalnom regionu zemlje.
Xxxxx nezaposlenosti na xxx 31. decembar 2010. godine xx xxxx 12,12% (na isti xxx prethodne godine 11,42%). Najniže stope nezaposlenosti su u opštinama Herceg Novi (7,98%), Plužine (8,09%), Bar (8,31%) i Budva (8,69%), a najvece u opštinama Mojkovac (18,39%), Bijelo Polje (18,22%) i Cetinje (17,82%). Xxxxx nezaposlenosti u Podgorici iznosi 10,7%.
Na grafikonima koji slijede je prikazano kretanje nezaposlenosti i stope nezaposlenosti u Crnoj Gori za period od 2004. do 2010. godine, prema evidenciji Xxxxxx za zapošljavanje.
70,000
60,000
59,349
50,000
40,000
30,000
20,000
49,236
38,869
31,138
31,465
28,394
30,169
32,026
23,522
17,726
10,000
0
14,013
12,763
13,707 14,353
2004
2005
2006
2007
xxxxxx
2008
2009
2010
ukupan broj nezaposlenih
broj nezaposlenih xxxx
xxxxx
Grafikon 1. Kretanje broja nezaposlenih ( 2004 – 2010. xxxxxx)48
48 Zavod za zapošljavanje Crne Xxxx: „Izvještaj o radu za 2010. godinu“, Podgorica, februar 2011. godine
25
22.46
20
18.63
15
14.71
11.92
12.12
10
10.74
11.42
5
0
2004
2005
2006
2007
xxxxxx
2008
2009
2010
xxxxx
Grafikon 2. Kretanje stope nezaposlenosti ( 2004 – 2010. xxxxxx)49
Ministarstvo rada i socijalnog staranja je u 2009. godini, u cilju poboljšanja materijalno - socijalnog položaja zaposlenih, izvršilo isplatu sredstava u ukupnom iznosu od 1.030.621,43 €, i to po osnovu:
• otpremnina za 259 zaposlenih za čijim xx xxxxx prestala potreba, u iznosu od 547.029,10
€;
• jednokratne pomoći za 568 lica, u iznosu od 152.132,75 € i
• povezivanja staža za 841 zaposlena, u iznosu od 331.459,58 €50 .
3.2.3.2. Zarade, penzije i struktura xxxxxxx i rashoda domaćinstva
Rast xxxxxx xx evidentan u proteklom periodu. Prema zvaničnim podacima statistike, prosječna bruto zarada u 2010. godini je iznosila 715 €, što je za 11.2% više u odnosu na prosječnu zaradu iz 2009. godine, xxxx xx iznosila 643 €. Najveću prosječnu bruto zaradu u 2010. godini ostvarili su zaposleni na poslovima finansijskog posredovanja u iznosu od 1.324 € (za 85% više u odnosu na ukupnu prosječnu zaradu). Osim ovog sektora, više od prosjeka zarada ostvareno je u sektorima proizvodnje električne energije, gasa i vode, vađenje ruda i kamena, saobraćaja, skladištenja i veza, poljoprivrede šumarstva i vodoprivrede. U sektoru građevinarstva je prosječna bruto zarada iznosila 634 €, nešto manje od zarade u sektoru poslova sa nekretninama i iznajmljivanjem (660 €). 51
Rast prosječnih bruto zarada (11.2%) nije praćen proporcionalnim rastom xxxx xxxxxx. Prema istom izvoru je prosječna xxxx xxxxxx u 2010. godini iznosila 479 €, što je povećanje od 3.5% u odnosu na prosječnu neto zaradu iz 2009. godine xxxx xx iznosila 463 €. Ova nesaglasnost može biti posljedica uspješnije naplate poreza i doprinosa na zarade, kao i drugačije strukture isplaćenih zarada u 2010. godini u odnosu na 2009. godinu.52
Za isplatu naknada po osnovu penzijskog i invalidskog osiguranja tokom 2009. godine, Fond penzijskog i invalidskog osiguranja Crne Xxxx xx obezbijedio oko 380 hiljada € za ukupno
107.532 korisnika prava (Tabela 6, Tabela 7).
49 Zavod za zapošljavanje Crne Xxxx: „Izvještaj o radu za 2010. godinu“, Podgorica, februar 2011. godine
50 Rezime Izvještaja o radu i stanju u upravnim oblastima iz nadležnosti Ministarstva rada i socijalnog staranja za 2009. godine, maj 2010. godine
51 Prosjecne zarade (plate), Saopštenje br 5, 2011, xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx/xx/xxxx.xxx?xxx00&xxxxxxx00
52 Prosjecne zarade (plate), Saopštenje br 5, 2011, xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx/xx/xxxx.xxx?xxx00&xxxxxxx00
Tabela 6. Civilni i vojni korisnici prava53
Vrsta prava | Broj civilnih korisnika | Broj vojnih korisnika |
Starosne penzije | 43.689 | 1.334 |
Invalidske penzije | 23.782 | 525 |
Porodične penzije | 27.171 | 1.031 |
Dodatak za tuđu njegu i pomoć | 1.422 | 37 |
Naknada za tjelesno oštećenje | 6.517 | 71 |
Naknada za vrijeme priv.nezapos. | 1.487 | 0 |
Djelimične invalidske penzije | 26 | 0 |
Ostala prava iz invalidskog osiguranja | 2 | 2 |
Dodatak za Spomenicu | 72 | 0 |
NTS | 0 | 227 |
Alimentacije | 123 | 14 |
U K U P N O: | 104.291 | 3.241 |
Tabela 7. Izdaci za penzijsko i invalidsko osiguranje u 2009. godini54
Vrsta izdatka | Iznos u hilj. € |
Starosne penzije | 164.044 |
Invalidske penije | 69.171 |
Porodične penzije | 69.520 |
Inostrane penzije | 6.502 |
Naknada za tjelesno oštećenje | 3.899 |
Dodatak za tuđu pomoć i njegu | 3.939 |
Ostali izdaci | 6.329 |
Doprinosi | 32.181 |
Ostali rashodi | 24.508 |
UKUPNO | 380.093 |
Struktura xxxxxxx i rashoda domaćinstva statistički je obrađena kroz anketu o potrošnji domaćinstava. Mjesečni prosjek po domaćinstvu (sa prosječno 3.43 člana), u smislu ukupno raspoloživih sredstava stanovništva za 2009. godinu je iznosio 633 € (za urbana područja 752 €, a za ruralna područja 433 €). U strukturi izvora ukupno raspoloživih sredstava dominantno učešće imaju zarade i nadnice (60.75%) i primanja po osnovu penzijskog osiguranja (23.77%).55
Prema istom izvoru je ukupna potrošnja po domaćinstvima iznosila 587 € (za urbana područja 665 xxxx, a za ruralna područja 458 €). U strukturi potrošnje za domaćinstvo za 2009. godinu, stanovanje, voda i struja učestvuju sa 13.13%, dok su u 2008. godini ovi troškovi učestvovali sa 11.05%,56 a u prethodnim godinama oko 12%. Hrana i bezalkoholna pića su u potrošnji domaćinstva u 2009. godini učestvovali sa 32.35% dok su 2007. i 2008. godini ovi troškovi učestvovali xx xxxxx manje od 33%, a u 2005. i 2006. godini oko 42%.57
53 Izvještaj o xxxx Xxxxx penzijskog i invalidskog osiguranja Crne Xxxx za 2009. godinu, Podgorica, mart 2010. godine
54Monstat: Statistički godišnjak, 2010. godine
55 Izvor Monstat, Saopštenje br. 52, od 10.06.2010. godine, Anketa o potrošnji domaćinstava u 2009. godini. xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxx/xxx/XXX%00xx%000000.xxx
56 Prema informacijama iz statistike EU učešće troškova stanovanja (zakup, voda, gas, el. energija) u ukupnim troškovima domaćinstva iznosilo je od 12.2% na Malti do 25% u Francuskoj, a u većini zemalja EU xx xxx 20% (izvor: Housing Statistics in the European Union, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology, September 2010)
57 Izvor Monstat, Saopštenje br. 52, od 10.06.2010. godine, Anketa o potrošnji domaćinstava u 2009. godini. xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxx/xxx/XXX%00xx%000000.xxx
3.2.3.3. Socijalna davanja i stope siromaštva
Radi sticanja boljeg uvida u ekonomsko-socijalnu situaciju stanovništva dat je osvrt i na ostvarivanje prava stanovništva iz oblasti socijalne i dječije zaštite.
Prava iz oblasti socijalne i dječije zaštite u 2009. godini ostvarivao je ujednačeni broj korisnika kao i u 2008. godini, a u tu svrhu je u 2009. godini namjenski potrošeno oko 40 miliona € , dok je u 2010. godini ista prava ostvarivao nešto veći broj korisnika za šta je u 2010. godini izdvojeno oko 44,4 miliona €(Tabela 8).
Tabela 8. Prikaz budžetskih troškova za oblast socijalne i dječije zaštite u 2009. godini58,59
VRSTA PRAVA | UKUPNO (€) 2009. xxxxxx | UKUPNO (€) 2010. xxxxxx |
Dječiji dodaci | 4.205.598,54 | 4.420.318,25 |
Materijalno obezbjeđenje porodice | 13.175.307,00 | 00.000.000,42 |
Pogrebni troškovi MOP-a | 245.238,14 | 89.756,92 |
Putni troškovi invalidnih lica | nema podataka | 373.851,92 |
Porodiljsko odsustvo | 10.934.460,00 | 00.000.000,51 |
Dodatak za tuđu njegu i pomoć | 4.424.476,44 | 5.131.090,00 |
Lična invalidnina | 1.292.175,00 | 1.431.301,00 |
Izdržavanje štićenika u domovima | 1.365.196,60 | 1.323.842,22 |
Porodični smještaj | 787.046,78 | 944.720,20 |
Štićenici van Crne Xxxx | 260.199,67 | 270.221,35 |
Ishrana djece u predškolskim ustanovama | 200.099,50 | 448.829,02 |
Transferi pojedincima sa školskim priborom | nema podataka | 900.000,00 |
Transferi pojedincima (jednokratne socijalne pomoći, rekreacija djece) | 2.180.000,00 | 685.700,00 |
UKUPNO: | 39.069.798,00 | 00.000.000,87 |
Socijalna zaštita xx xxxxx od bitnijih pokazatelja na osnovu kojeg se može sagledavati socio- ekonomska situacija stanovništa jedne zemlje. Korisnici socijalne zaštite su xxxx xxxx su jednom ili više puta koristila određene oblike, mjere ili usluge centra za socijalni rad, odnosno službi socijalne zaštite. Prema statitističkim podacima za 2009. godinu u Crnoj Xxxx xx evidentirano ukupno 54.557 lica - korisnika socijalne zaštite (26.159 maloljetnih i 28.398 punoljetnih korisnika), dok je u 2010. godini xxx xxxx 55.654.
Nadalje, u cilju unapređenja socio-ekonomskog položaja ugroženih grupa stanovništva, Vlada Crne Xxxx xx u julu 2007.godine usvojila „Strategiju za suzbijanje siromaštva i socijalne isključenosti“ (SSSSI). Ova Strategija se bazira na četiri ključne oblasti, a to su: zdravstvo, obrazovanje, socijalna zaštita i zapošljavanje i obuhvata implementaciju 161 projekta iz pomenutih oblasti.
Prema Informaciji o sprovođenju „Strategije za smanjenje siromaštva i socijalne isključenosti“ apsolutna linija siromaštva za Crnu Goru u 2008. godini iznosila je 163,57 € po ekvivalentu odrasle osobe, što xx xxxxx za 13 € više nego 2007. godine (procjenjuje se da su sredstva sadržana u ovoj liniji siromaštva dovoljna za nabavku osnovnih životnih dobara, uključujući i hranu prema nutricionističkom standardu). U 2008. godini 4,9 % stanovništva imalo je ekvivalentnu potrošnju ispod apsolutne linije siromaštva.
58 Ministarstvo rada i socijalnog staranja: „Informacija o sprovođenju Strategije za smanjenje siromaštva i socijalne isključenosti”, 2010. godine
59 Podaci za 2010. godinu, dobijeni su neposredno od Ministarstva rada i socijalnog staranja
• ukupna xxxxx siromaštva u 2008. godini je značajno smanjena, dok su xx xxxxxx i oštrina neznatno smanjile. Udio lica u siromaštvu smanjen je sa 8,0% koliko je iznosio u 2007. godini na 4,9% u 2008. godini. Jaz siromaštva, kao indikator dubine siromaštva, smanjen je sa 1,4% u 2007. godini na 0,9% u 2008. godini (jaz siromaštva označava prosječno odstupanje potrošnje siromašnih od linije siromašta, tako da njegovo smanjivanje znači da je potrošnja siromašnih u prosjeku postala bliža liniji siromaštva, što znači da xx xxxxxx siromaštva manja);
• u periodu 2006- 2008. godini siromaštvo je smanjeno i u urbanim i u ruralnim oblastima (Tabela 9);
Tabela 9. Siromaštvo prema lokaciji, 2006 - 2008. godiini ( u %)60
oblast/ xxxxxx | Xxxxx siromaštva | Jaz siromaštava | Oštrina siromaštva | ||||||
2006 . | 2007 . | 2008 . | 2006 . | 2007 . | 2008 . | 2006 . | 2007 . | 2008 . | |
Urbane oblasti | 7,4 | 5,5 | 2,4 | 1,3 | 1,2 | 0,6 | 0,4 | 0,4 | 0,2 |
Ruralne oblasti | 17,6 | 12,0 | 8,9 | 2,9 | 1,8 | 1,4 | 0,8 | 0,5 | 0,4 |
• postoji značajna razlika u obimu siromaštva između Sjevernog regiona i drugih djelova države. Rizik od siromaštva u Sjevernom regionu xxxx xx nego dvostruko veći xx xxxxxx od siromaštva u Južnom i Centralnom regionu. Xxxxx siromaštava u Sjevernom regionu iznosila je 2008. godine 8,9%. U xxx regionu živi 28,7% stanovništva Crne Xxxx, xxx 52,1% xxxx udio siromašnih. Xxxxx siromaštva u istoj godini u Centralnom regionu iznosi 3,5%, a u Južnom regionu 2,7%;
• rizik od siromaštva u ruralnim oblastima Crne Xxxx xxxx xx nego u urbanim oblastima. U urbanim oblastima xxxxx siromaštva u 2008. godini je iznosila 2,4%, i xxxx xx manja nego u ruralnim oblastima gdje je iznosila 8,9%. U Crnoj Gori u seoskim oblastima živi 69,7% siromašnih pojedinaca, dok u gradskim oblastima živi 30,3%;
• seosko stanovništvo se suočava sa većim rizikom od siromaštva u odnosu na gradsko stanovništvo. U seoskim oblastima xxxxx siromaštva u 2008. godini je iznosila 8,9%, dok je u Podgorici iznosila 3,4%, a u drugim urbanim oblastima 1,9%. U urbanim oblastima bez Podgorice rizik od siromaštva xx xxxxx upola manji od prosjeka za Crnu Goru. U seoskim oblastima živi 38,4% ukupnog stanovništva, od čega udio siromašnih iznosi 69,7%.
3.2.4. Korišćenje zemljišta- stanje katastra i planova
Ključnu ulogu u oblasti stambene izgradnje ima građevinsko zemljište, kao materijalno i ekonomsko dobro. S obzirom da se za zemljište vezuje svojinsko pravo i pravo korišćenja, postojanje uređene evidencije o vlasništvu nad zemljištem i njegovom korišćenju su neophodan uslov adekvatnog upravljanja zemljištem. Nedovršen proces restitucije zemljišta, dodatno usložnjava problem optimalne upotrebe građevinskog zemljišta.
Teritorija Crne Xxxx xx katastrom nepokretnosti pokrivena xx xxx 51%61 površine teritorije (pretežno urbana područja), što u odnosu na podatke o broju imalaca prava62 iznosi oko 75,5%,
60 Izvještaj o xxxx Xxxxx penzijskog i invalidskog osiguranja Crne Xxxx za 2009. godinu, Podgorica, mart 2010. godine
61 Prema Izvještaju o stanju uređenja prostora za 2010. godinu, katastar nepokretnosti pokriva 54% teritorije
62 Srednjoročni program radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti za period 2008 - 2013 godine, Uprava za nekretnine CG, str.29. (xxxx://xxx.xxxxxxxxxx.xx.xx/xxx/XXX%00Xxxxxxxxxxxx%00xxxxxxx%000000%00-%000000.xxx)
ili što iznosi oko 79% katastarskih parcela i 285.000 etažnih djelova objekata, zatim 67.700 upisanih tereta i ograničenja. Crna Gora pokrivena je sa 795 katastarskih opština, koje obuhvataju površinu od 00.000.000.000 m2 sa ukupno 1.467.488 parcela. Pri tome je važno istaći sljedeće:
• katastar nepokretnosti je uspostavljen
⇨ u 513 katastarskih opština,
⇨ na površini od 6.964.681.596 kvadratnih metara,
⇨ sa ukupno 232604 posjedovnih listova i
⇨ obuhvaćeno je 1133335 parcela.
• katastar zemljišta je uspostavljen:
⇨ u 29 katastarskih opština,
⇨ na površini od 273.899.843 kvadratna metra,
⇨ sa ukupno 12446 posjedovnih listova i
⇨ obuhvaćeno je 52874 parcela.
• popisni katastar xxx uvjek je zastupljen:
⇨ u 253 katastarske opštine,
⇨ na površini od 645.425.660 kvadratnih metara,
⇨ sa ukupno 59035 posjedovnih listova i
⇨ obuhvaćeno je 281279 parcela.
Digitalni geodetski planovi u rasterskom (skeniranom) obliku su izrađeni u 718 katastarskih opština, odnosno izvršeno je skeniranje i georeferenciranje za 5188 listova katastarskih planova. Od toga je za 485 katastarskih opština, odnosno 71% izvršena izrada baza podataka digitalnih katastarskih planova, a za 52 XX xx izvršena samo izrada granice KO u digitalnoj formi.63
Srednjoročnim programom radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti (2008-2013.) predviđeno je da se:
• osnuje katastar nepokretnosti na djelovima države na xxxxxx xx u upotrebi katastar zemljišta (ukupno 25 katastarskih opština sa površinom 9613 ha u 2008. i 2009. godini)
• da se osnuje katastar nepokretnosti na nepremjerenim područjima države (ukupno 115 katastarskih opština sa površinom 252.963 ha u periodu od 2009, do 2012. godine).
Posebno pitanje predstavlja i loše stanje katastra podzemnih vodova, koji je djelimično vođen u nekoliko opština Crne Xxxx. Prema nepotpunim podacima, izgrađeno xx xxx 9000 km podzemnih vodova i to: telekomunikacije – 2900 km, vodovod – 2200 km, fekalna kanalizacija – 500 km, atmosferska kanalizacija – 300 km i elektrovodovi – 3100 km. Katstar podzemnih vodova je osnivan u Podgorici, Baru, Cetinju, Pljevljima i Žabljaku. Srednjoročnim programom radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti (2008-2013). Predviđeno je da se u periodu 2008. do 2012. godine uradi i inovira kompletan katastar podzemnih vodova u nekoliko opština u ukupnoj dužini oko 9000 km.
Na žalost, ne posjedujemo informacije o realizaciji navedenih planova po pitanju unapređenja katastra. Planirani radovi treba da stvore pretpostavke za efikasnije i ekonomičnije procedure u planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata.
63 Srednjoročni program radova na premjeru i izradi katastra nepokretnosti za period 2008 - 2013 godine, Uprava za nekretnine CG, str.29.
U cilju planirane i kontrolisane stambene izgradnje xxxx xx osim vlasničke ustanoviti i jedinstvena planska dokumentacija ukupnog raspoloživog građevinskog zemljišta, sa informacijama o izgrađenoj komunalnoj infrastrukturi na njemu. Nedostatak urbanističkih planova, dovodi do nemogućnosti potpunog poštovanja propisa - da se građevinsko zemljište u gradskim naseljima xxxx izgraditi u skladu sa prostorno-urbanističkim planovima. Time se otvara prostor nelegalnoj i nekvalitetnoj izgradnji, često uzurpira gradsko-građevinsko zemljište i uporno devastira prostor. Veoma često, izlaz iz takve situacije xx xxxx prevencija dalje divlje gradnje, eventulna legalizacija bespravno izgrađenih objekata i poboljšanje postojeće infrastrukture na izgrađenom zemljištu.
Iako su Zakonom o uređenju prostora i izgradnji objekata definisane obaveze, prije svega lokalne samouprave, u pogledu vođenja informacionog sistema o prostoru, izrade i javnog objavljivanja Programa uređenja prostora i Izvještaja o stanju uređenja prostora, mali broj ovih dokumenata je dostupan na propisani način. Izradi prostorno urbanističkih planova pristupilo se u svim opštinama, ali su oni u različitim fazama realizacije.
Prema Izvještaju o stanju uređenja prostora za 2009. godine, lokalne samouprave donijele su, tokom 2009. godine, 106 planskih dokumenata, od čega su 49 izmjene i dopune postojećih - a u toku je izrada 286 dokumenata. U 2010. godini64 su lokalne samouprave donijele 39 planskih dokumenata, od xxxx xx 12 izmjena i dopuna postojećih, a u toku je izrada (izmjena, dopuna i novih) 237 planova. Konkretne podatke o strukturi i korišćenju zemljišta po opštinama, moguće bi bilo pronaći u odgovarajućim prostorno planskim dokumentima opština. Međutim, i pored zakonski definisane obaveze donošenja prostorno urbanističkih planova, većina opština nije u zakonskom roku ispunila ovu obavezu. U najvećem broju opština je izrada ovih planova u toku (za njih 12 finansira se iz LAMP projekta), od xxxx xx kod 7 opština izrada nacrta u toku, za 2 opštine je urađen nacrt, za 7 opština se realizacija sprovodi kroz LAMP projekat (sa kašnjenjem od oko 14 mjeseci zbog projektnih procedura), 3 predloga plana su dostavljena Ministarstvu na mišljenje, a samo xx xxxxx PUP usvojen. Prema istom izvoru, u Herceg Novom nije donesena ni odluka o izradi prostorno urbanističkog plana, a u urbanistički najopterećenijim opštinama (Podgorica, Bar, Budva, Kotor) izrada nacrta u toku. Situaciju otežava i činjenica da je za većinu opština na snazi zastarela planska dokumentacija najvećeg nivoa (prostorni plan opštine i generalni urbanistički plan prema prethodnom Zakonu o planiranju i uređenju prostora).65
Prema najnovijim podacima66, Ministarstvo održivog razvoja i turizma je u 2011. godini (do septembra 2011. godine) dalo saglasnost na 53 lokalna planska dokumenta, od čega: 4 na prostorno urbanističke planove lokalnih samouprava (Andrijevica, Žabljak, Mojkovac i Pljevlja), 2 na izmjene GUP-ova (Kotor i Cetinje), 14 na predloge DUP-ova (najviše u Baru i Herceg Novom), 11 na izmjene i dopune postojećih DUP-ova, 8 na predloge urbanističkih projekata (Podgorica, Herceg Novi i Cetinje), 2 na izmjene urbanističkih projekata (Berane i Podgorica), 12 na predloge lokalnih studija lokacije (od čega 4 u Budvi). Ovo ukazuje na nešto veću aktivnost lokalnih samouprava u odnosu na prethodni period.
Iako su od donošenja Zakona protekle dvije godine, a donošenje prostorno – urbanističkog plana lokalne samouprave je obavezno, jedino je Opština Tivat donijela prostorno urbanistički plan 2010. godine67. S xxx u vezi je potrebno navesti da je ovim planom predviđeno za površinu naselja (građevinsko i negrađevinsko zemljište) oko 27% ukupne površine obuhvaćene PUP-om, dok je planirano da ukupno izgradive površine čine 21% ukupne površine PUP-a. Ukupna
64 Izvještaj o stanju uređenja prostora za 2010. godinu
65 Za čak 16 opština pomenuta planska dokumentacija je starija od 10 xxxxxx
66Ministarstvo održivog razvoja i turizma: Lokalna planska dokumenta na koje je data saglasnost od 01.01. 2011. do 31.08.2011 godine
67 U 2011. godini data je saglasnost na prostorno urbanističke planove za xxx 4 opštine
Prema informacijama iz Izvještaja o stanju uređenja Podgorice za 2010. godinu, Prostornim planom opštine iz 1990. xxxxxx xx obuhvaćeno 144.100 ha, dok je relativno mala površina od
8.446 ha obuhvaćena Generalnim urbanističkim planom iz 1990. godine, xxxxx xx za izgrađene površine (stanovanje, centralne djelatnosti, industrija, skladišta i servisi, komunalne djelatnosti) predviđeno 2.664 ha, odnosno nešto oko 32% površine obuhvaćene GUP-om.
Prema Izvještaju o stanju uređenja prostora Bara za 2010. godinu je u skladu sa važećim GUP- om (inoviranim 2008. godine) za namjene koje podrazumijevaju izgradnju i uređenje prostora određeno cca 3.690 ha, što predstavlja oko 60% od površine pokrivene GUP-om. Trenutno je u postupku izrade i donošenja cca 1555 ha lokalnih planskih dokumenata sa detaljnom urbanističkom razradom.
Može se očekivati da je trend porasta površine izgrađenog, odnosno zemljišta namijenjenog za izgradnju zastupljen i u ostalim opštinama, naročito u turistički interesantnim područjima, ako se ima u xxxx xxxxxxx prethodne planske dokumentacije sa jedne strane i neočekivan rast ulaganja u izgradnju objekata u prethodnom periodu.
3.2.5. Infrastrukturna podrška stambenoj izgradnji
Kao što je poznato, problemi preklapanja lokalnih i državnih planskih dokumenata se u praksi često pojavljuju. Takođe, dešava se da se lokalni planski dokumenti nižeg xxxx donesu prije dokumenata višeg xxxx iz ingerencije države.
S xxx u vezi, bez obzira na pravilo da se planski dokumenti užih teritorijalnih cjelina usklađuju sa dokumentima širih teritorijalnih cjelina, u praksi su poznate situacije da se planirana infrastruktura na određenoj teritorijalnoj cjelini mimoilazi na dodirnim linijama pomenutih planova. To u ovakvim situacijama rezultira neadekvatnom gradnjom infrastrukture, koja prati stambenu gradnju. Jedno od rješenja prevazilaženja takvih situacija je izrada tzv. regionalnih planova, xxxx značaj nije prepoznat važećim Zakonom o uređenju prostora i izgradnji objekata.
Iz navedenih razloga, zastupljenost urbanističkih planova xxxx biti veća, jer njihov nedostatak dovodi do nelegalne, nekvalitetne i neadekvatne infrastrukturne podrške stambenoj gradnji, što rezultira lošim vodosnadbijevanjem i elektronapajanjem, primitivnim rješenjima fekalne i atmosferske kanalizacije, itd. Rekonstrukcija infrastrukture, po izgradnji osnovnih objekata, xx xxxxx i obično podrazumijeva loša tehnička rješenja, poput prokopavanja ulica, pješačkih staza, itd. da bi se sanirala vodovodna, elektro i PTT mreža, fekalna i atmosferska kanalizacija, itd.
Prema statističkim podacima, ukupna količina potrošene vode u naseljima u Crnoj Gori se smanjivala od 1996. godine, tako da je u 2008. godini iznosila 49.829.000 m3 (23% manje u odnosu na 1996. godinu), što je uglavnom posledica racionalizacije i smanjenja gubitaka u sistemima gazdovanja javnim vodovodima.
Dužina mreže javnog vodovoda se povećavala od 1996. godine, pa je u 2008. godini iznosila
4.054 km (od xxxx xx 926 km glavni dovod, a 3.128 km razvodna mreža), što je za 32% xxxx u odnosu na 1996. godinu. Međutim, ovdje treba istaći da je u navedenom periodu izgrađeno više razvodne mreže od glavnih kolektora, što se može tumačiti kao težnja da se poboljšaju uslovi snabdijevanja na već izgrađenim prostorima u odnosu na opremanje novih neizgrađenih lokacija.
Takođe, prema podacima statistike, ukupna količina otpadne vode iz naselja u 2008. godini je iznosila 35.849.000 m3, dok je prečišćena količina vode iz naselja u istoj godini iznosila
14.189.000 m3, što znači da se prečišćava svega oko 40% otpadne vode iz naselja. S xxx u vezi, ukupna dužina mreže javne kanalizacije u 2008. godini je iznosila 1.063 km (od xxxx xx sabirna mreža 812 km, a dužina glavnog kolektora 251 km).
Na osnovu statističkih podataka koji se odnose na telekomunikacionu mrežu Crne Xxxx konstatujemo da je Crna Gora 2009. godine posjedovala 206 mjesnih telefonskih centrala (sa
166.377 priključaka) i 19 međumjesnih telefonskih centrala (sa 69.899 priključaka). Ukupan broj telefonskih pretplatnika u 2009. godini je iznosio 166.802 pretplatnika. Ukupno ostvarena investicija u poštanske aktivnosti i telekomunikaciju u 2008. godini je iznosila 24.753.000 €.
Crna Gora raspolaže xx xxx 19.500 km podzemnih i nadzemnih vodova i sa 3.871 trafostanicom (Tabela 10).
Tabela 10. Dužina distributivnih vodova i broj trafostanica u Crnoj Gori68
Dužina distributivnih vodova | (km) |
Nadzemni vodovi 35 kV | 1.012.639 |
Kablovski vodovi 35 kV | 48.480 |
Nadzemni vodovi 10 kV | 3.570.112 |
Kablovski vodovi 10 kV | 935.970 |
Nadzemni vodovi 0,4 kV | 12.962.363 |
Kablovski vodovi 0,4 kV | 1.670.981 |
Broj trafostanica | (kom.) |
TS 35/10 kV | 85 |
TS 35/6 kV | 3 |
TS 35/0,4 kV | 21 |
TS 10/0,4 kV | 1.781 |
STS 10/0,4 kV | 1.981 |
U oblasti saobraćaja i tehničke infrastrukture xx xxxx dosta ulaganja, xxx xx i dalje velika potreba za izgradnjom velikog broja saobraćanica, radi nesmetanog pristupa urbanističkim parcelama. Prema podacima statistike za 2009. godinu, Crna Gora raspolaže dužinom željezničke pruge od 250 km i ukupnom dužinom puteva od 7.624 km (od čega na asfaltni kolovoz otpada 5.097 km, na tucanik 1.797 km, a na zemljani i neprosječeni put 730 km). Ukupne investicije u 2008. godini u kopneni saobraćaj i cjevovodni transport su iznosile
10.924.000 €.
Takođe, xxxxx xxxx da je bez sređivanja i redovnog ažuriranja katastra infrastrukture, odlučivanje o ulaganju u prostor i upravljanje prostorom dosta otežano.
3.2.6. Zaključak o situaciji u oblastima relevantnim za stanovanje
Na osnovu prethodno sprovedene analize može se konstatovati sljedeće:
• podaci popisa obavljenog u 2011. godini ukazuju na zadržavanje broja stanovnika na gotovo istom nivou kao u 2003. godini, što potrebu za stanovima čini aktuelnom i u budućem periodu;
• opštu ekonomsku situaciju u zemlji, nakon perioda napretka i povećanja makroekonomskih pokazatelja do 2008. godine, od 2009. godine karakteriše negativan xxxxxx xxxx BDP, nelikvidnost banaka umjerena inflacija i budžetski deficit. Sve su ovo činjenice koje ne idu u prilog povećanju finansijske sposobnosti države da podrži programe usmjerene na poboljšanje stambene situacije i intervencije na stambenom tržištu. Izbor prioriteta i
68 Elektroprivreda Crne Xxxx AD Nikšić: xxxx://xxx.xxxx.xx.xx/00_00_00_00.xxxx
• socioekonomska situacija stanovništva je u direktnoj vezi sa opštom ekonomskom situacijom, a prema datim pokazateljima, koji su mnogo negativniji od onih u Evropskoj Uniji (prosječnim zaradama, penzijama, učešćem troškova stanovanja u ukunim rashodima domaćinstva, broju korisnika raznih oblika socijalnih primanja) može se reći da zadovoljenje osnovnih stambenih potreba za veliki broj stanovništva predstavlja veliki problem,
• relativno loše stanje katastra onemogućava uspostavljanje potpunije evidencije o stambenom fondu, a time i adekvatno planiranje i upravljanje zemljištem. Osim, toga nepostojanje i neažurnost katastra nepokretnosti onemogućava prikupljanje poreza na nepokretnosti, ali i naknada za komunalno opremanje građevinskg zemljišta,
• stanje infrastrukture nije na zavidnom nivou, a posebno treba raditi na unapređenju korišćenja i zaštite vode u naseljima.
3.3. POSTOJEĆA STAMBENA SITUACIJA
Prikaza postojeće stambene situacije je dat kroz sagledavanje:
• generalne slike stanja postojećeg stambenog xxxxx i njegovih karakteristika,
• upravljanja i održavanja stambenog xxxxx,
• stambenog xxxxx u javnom vlasništvu i
• problema neformalnih naselja.
3.3.1. Generalna slika stanja postojećeg stambeng xxxxx i njegovih karakteristika
Prema popisu iz 2003. godine, stambeni fond Crne Xxxx xx iznosio 253.135 stambenih jedinica (24,3% više u odnosu na 1991. godine). Ovaj broj je uključio i popis vikendica. Od ukupnog broja stambenih jedinica 55,3% se nalazilo u gradskim naseljima, a 44,7% u ostalim naseljima. U vlasništvu fizičkih lica xx xxxx oko 98% stanova, odnosno oko 98% površine svih stanova za stalno stanovanje.
Prema istim podacima, Crna Xxxx xx raspolagala sa 206.153 stanova za stalno stanovanje (ukupne površine 13.606.734 m2), od xxxx xx 201.636 stanova registrovano kao stanovi u svojini fizičkih lica. Od ukupno popisom registrovanog broja stanova za stalno stanovanje u 2003. godini je izgrađeno 1.756 stanova. U strukturi stanova za stalno stanovanje prema popisu iz 2003. godine najveće xx xxxx učešće dvosobnih i trosobnih stanova (Tabela 11), a prosječan broj soba po stanu je 2.65.
Prema istom izvoru oko 20% stanova je starije od 50 xxxxxx, a oko 39% je izgrađeno poslije 1980. godine. Od ukupnog broja stanova za stalno stanovanje, oko 93% čine stanovu u zgradama od tvrdog materijala. Procentualno je najzastupljeniji broj stanova sa kvadraturom od 51-60 m2 sa 15,62%, dok su ravnomjerno zastupljeni sa 12 do 13% stanovi sa 31-40 m2, 41-50 m2, 61-70 m2, 81-100 m2. Prosječna površina stana xx xxx 66 m2, što je za oko 3% više u odnosu na 1991. godinu. Prosječna površina stana na jedno lice iznosi oko 22 m2, što xx xxxxx manje od prosjeka za članice EU iz istočnog bloka, dok je za ostale EU zemlje taj odnos od 30-
40 m2 (najveći je u Luksemburgu oko 66 m2 i Danskoj, oko 50 m2)69.
Tabela 11. Xxxxxxx za stalno stanovanje prema popisu iz 2003. godine70
Struktura stana | Broj stanova |
posebne sobe | 2.570 |
garsonjere i 1- sobni | 37.421 |
2 – sobni | 62.077 |
3 – sobni | 60.753 |
4 – sobni | 29.079 |
5 i više sobni | 14.228 |
UKUPNO | 206.153 |
U odnosu na opremljenost instalacijama, oko 88% stanova ima vodovodne instalacije, oko 99% ima elektroinstalacije, kupatilo ima oko 82% stalno nastanjenih stanova, a nužnik xxx xxxxx više od 76%. Na javni vodovod priključeno xx xxx 67% stanova, dok je na javnu kanalizaciju priključeno oko 39% stanova za stalno stanovanje, centralno-etažno grijanje ima oko 3,7% stanova, a bez ikakvih instalacija xx xxxxx oko 1% stanova.
Prema popisu iz 2003. godine registrovano je 37.160 stanova za odmor i rekreaciju ukupne površine 1.977.028 m2, od kojih je najveći broj se odnosio na stanove u vikend kućama (Tabela 12).
Tabela 12. Xxxxxxx za odmor i rekreaciju
Struktura stanova za odmor i rekreaciju | Broj stanova |
Stanovi u vikend kućama | 25.811 |
Stanovi u porodičnim kućama | 5.724 |
Stanovi u ostalim zgradama | 5.625 |
UKUPNO | 37.160 |
Upoređujući broj stanovnika sa brojem stambenih jedinica u prethodnom periodu, zaključujemo da je u 1991. godini odnos broja stanovnika i stambenih jedinica bio 3,6 stanovnika/stam. xxx., a u 2003. godini je taj odnos 2,4 stanovnika/stam. xxx, što ukazuje na poboljšanja stambene situacije i porast broja stambenih jedinica u xxx periodu.
Prema podacima Monstata, Crna Gora zaključno sa 2009. godinom, raspolaže stambenim fondom od oko 228.000 stanova71. Očigledno da je ovaj broj značajno veći od broja domaćinstava u istoj godini (oko 183.000), što znači da na 1.000 stanovnika dolazi oko 350 stanova (prosjek zemalja EU je 430 stanova). Naime, i pored podatka da u u Crnoj Gori ima više stambenih jedinica od ukupnog broja domaćinstava, sve strukture stanovništva imaju potrebu da riješe stambeni problem. Tražnja za stanovima u zakup xx xxxxxx u svim područjima Crne Xxxx, a
69 Housing Statistics in the European Union, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology, September 2010
70 U “ukupan broj stanova” je uključen i određeni broj stanova nepoznate strukture (koji nijesu prikazani tabelom)
71 Ovaj podatak ne uključuje vikendice i predstavlja zbir stanova za stalno stanovanje prema posljednjem popisu iz 2003. godine i podataka o stanovima za stalno stanovanje dobijenih na osnovu Monstat-ovih godišnjih istraživanja (za 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 i 2009. godinu). Monstat xxx uvijek ne raspolaže podatkom o broju stanova za stalno stanovanje za 2010. godinu, te xx xxxxxx nije uključena u ukupni podatak.
posebno u razvijenim područjima Crne Xxxx (Podgorica i primorje). Ona je značajna i u nerazvijenim područjima, zbog oskudne ili nedostajuće ponude.
Prema zvaničnim podacima Uprave za nekretnine za 2010. godinu, 1.964 građana Crne Xxxx posjeduju više od po pet stanova. Po dva stana ima 44.744 građanina, tri stana 13.120, četiri 4.976, a pet 1.795 građanina. Takođe, prema istom izvoru, u Crnoj Gori ukupno ima 243.397 stambenih jedinica - površine 14,55 miliona kvadrata. Radi se o etažnim jedinicama objekata koje su u katastru nepokretnosti evidentirane kao stambeni prostori, ali se procjenjuje da je njihov broj veći od navedenog od 10 do 20% zato što ne postoji katastar nepokretnosti na cijeloj teritoriji Crne Xxxx.
Od poreza po osnovu xxxxxxx xx imovine i imovinskih prava, u 2010. godini naplaćeno je
2.156.489 €. Od toga su pravna lica platila 2,08 miliona €, a fizička lica 70.438 €. Iz Vlade xx xxxxx najavljen plan povećanja naplate poreza po osnovu xxxxxxx xx imovine i imovinskih prava, odnosno izdavanja stanova i poslovnih prostora, s obzirom na relativno mali iznos naplaćenog poreza u 2010.godini (u odnosu na broj stanova i stambenih prostora).
Prema podacima o broju i površini izgrađenih stanova u periodu 1999. do 2009. godine (Tabela 13) ukupno su izgrađena 32.604 stana, ukupne površine 2.245.000 m2. U ukupnoj strukturi stanova dominantno učešće zauzimaju dvosobni i trosobni stanovi.
Tabela 13. Broj i površina (u 000 m2) završenih stanova u CG (1999 - 2009.) 72
Vrsta stana | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | ||||||
Broj | m² | broj | m² | Broj | m² | broj | m² | broj | m² | ||
Garsonjere i jednosobni | G+1 | 340 | 14 | 331 | 13 | 339 | 14 | 594 | 25 | 509 | 21 |
Dvosobni | 2 | 789 | 50 | 832 | 54 | 703 | 44 | 1061 | 70 | 676 | 43 |
Trosobni | 3 | 653 | 56 | 862 | 73 | 606 | 52 | 560 | 48 | 566 | 50 |
Četvorosobni | 4 | 230 | 23 | 281 | 28 | 204 | 20 | 175 | 18 | 180 | 19 |
Petosobni i veći | 5+ | 75 | 10 | 54 | 7 | 64 | 8 | 36 | 5 | 18 | 2 |
Ukupno | 2.087 | 153 | 2.360 | 175 | 1.916 | 138 | 2.426 | 166 | 1.949 | 135 | |
Tabela 13 (nastavak): Broj i površina (u 000 m2) završenih stanova u CG (1999. - 2009.)
Vrsta stana | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | ||||||
Broj | m² | broj | m² | Broj | m² | broj | m² | broj | m² | broj | m² | |
G+1 | 668 | 27 | 558 | 21 | 932 | 35 | 000 | 00 | 0000 | 56 | 1558 | 64 |
2 | 934 | 58 | 821 | 51 | 799 | 49 | 1092 | 67 | 1491 | 88 | 1622 | 101 |
3 | 1070 | 89 | 570 | 49 | 720 | 59 | 1105 | 95 | 1238 | 101 | 2001 | 166 |
4 | 371 | 37 | 134 | 14 | 189 | 20 | 338 | 38 | 432 | 44 | 595 | 65 |
5+ | 107 | 12 | 31 | 4 | 39 | 5 | 72 | 11 | 94 | 13 | 49 | 6 |
Ukupno | 3.150 | 223 | 2.114 | 139 | 2.679 | 168 | 3.448 | 244 | 4.650 | 302 | 5.825 | 402 |
Takođe, iz prethodno prezentovane xxxxxx xx očigledno da je intenzivni rast u prethodnom periodu značajno intenzivirao stambenu gradnju. Broj od nepunih 2.000 novoizgrađenih stanova u 2003. godini je povećan na oko 3.400 jedinica u 2007. godini, odnosno na preko 5.800 jedinica u 2009. godini (što je za 3.800 jedinica više u odnosu na 2003. godinu).
72 Podaci su dobijeni od MONSTAT-a na osnovu godišnjih prikupljanja podataka o stanovima za stalno stanovanje (koji ne uključuju vikendice).
Upoređujući broj završenih stanova sa procijenjenim brojem stanovnika73 zaključujemo da je u 2007. godini na 1.000 stanovnika bilo 5,5 završenih stanova, odnosno 9,2 završenih stanova u 2009. godini.
Prema preliminarnim podacima popisa obavljenog u 2011. godini ukupan broj stanova u Crnoj Xxxx xx 316.083 stambenih jedinica (62.984 stanova ili 24,9% više u odnosu na broj stanova prema popisu u 2003. godini). Najveći broj stanova je u Podgorici i iznosi 72.959 stambenih jedinica (23% od ukupnog broja stanova u Crnoj Gori), dok xx Xxx xxxxx opština po broju raspoloživih stanova (33.312 popisanih stambenih jedinica). Od ukupnog broja popisom obuhvaćenih stanova u Crnoj Gori 56,4% stanova je evidentirano u gradskim naseljima.
Opštine Budva i Šavnik prednjače u pogledu odnosa broja stanova i broja stanovnika, odnosno imaju znatno više stanova nego stanovnika. Razloge za to, zavisno od opštine, treba tražiti u intenzivnoj izgradnji stanova u prethodnom desetogodišnjem periodu ili u iseljavanju stanovnika.
U Tabeli 14 dat je uporedan pregled domaćinstava i stanova prema preliminarnim podacima popisa obavljenog u tekućoj godini. Iz Tabele 15 proizilazi da je za sve opštine karakterističan veći broj stanova u odnosu na broj popisom obuhvaćenih domaćinstava. Taj odnos je najveći u opštini Budva (3,44 stanova po domaćinstvu) a najmanji u opštini Rožaje (1,17 stanova po domaćinstvu). Odnos stanova i domaćinstava u Podgorici je 1,27 stanova po domaćinstvu.
Tabela 14. Broj domaćinstava i stanova po opštinama u Crnoj Gori prema popisu u 2011. godini75
Opština | Domaćinstva | Xxxxxxx | Opština | Domaćinstva | Stanovi |
Andrijevica | 1.699 | 3.473 | Kotor | 7.649 | 13.594 |
Bar | 14.211 | 33.312 | Mojkovac | 2.815 | 3.834 |
Berane | 9.991 | 13.659 | Nikšić | 21.683 | 27.083 |
Bijelo Polje | 13.199 | 17.618 | Plav | 3.737 | 5.440 |
Budva | 6.982 | 24.002 | Pljevlja | 10.790 | 14.030 |
Cetinje | 5.747 | 8.968 | Plužine | 1.140 | 2.390 |
Danilovgrad | 5.497 | 8.208 | Podgorica | 57.346 | 72.959 |
Herceg Novi | 11.133 | 24.451 | Rožaje | 5.684 | 6.676 |
Kolašin | 2.850 | 5.094 | Šavnik | 695 | 2.193 |
CRNA GORA ukupno | 194.795 | 316.083 | |||
Upoređujući broj stanovnika sa brojem stambenih jedinica u Crnoj Gori prema preliminarnim podacima popisa obavljenog u 2011. godini, zaključujemo da je u poređenju sa 2003. godinom
73 Procjena broja stanovnika, data xx xxxxxx MONSTAT-a, prezentovana je u tački 3.2.1.
74 Popis stanovništva, domaćinstava i stanova u Crnoj Gori u 2011. godini, Saopštenje Xxxxxx za statistiku Crne Xxxx xx 13.05.2011. godine (xxxx://xxxxxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxx/xxxxx0000/xxxxxxxxxx/xxxxxxxxxx.xxx)
75 Isto kao pod 68.
3.3.2. Upravljanje i održavanje stambenog xxxxx
Prodajom društvenog stambenog xxxxx, devedesetih xxxxxx prošlog vijeka, xxxxx xx do njegove privatizacije i svođenja javnog stambenog xxxxx xx minimum. Očekivani finansijski efekti privatizacije stambenog xxxxx, zbog nisko formiranih otkupnih cijena, su gotovo potpuno izostali, što je onemogućilo brzo konsolidovanje stanja i prelazak na novu stambenu politiku.
Stanje stambenog xxxxx nije na zadovoljavajućem nivou. Otkupom stanova i promjenom zakonske regulative, obaveza održavanja stambenog xxxxx xx u isključivoj nadležnosti etažnih vlasnika, koji su dosta inertni po xxx pitanju.
Prema informacijama prikupljenim od opština za potrebe ove Strategije, u registrima vlasnika, stambenih zgrada i upravnika u 2010. godini se (u 10 opština koje su dostavile podatke iz ovog registra) nalazi 1461 stambena zgrada, a 1295 registrovanih upravnika, među xxxxxx xx i određeni broj privremenih (prinudnih) upravnika. Za veliki broj zgrada nijesu imenovani organi upravljanja u skladu zakonom, jer su ovim brojem registrovanih upravnika obuhvaćeni i upravnici ulaza.
Primjeri po opštinama su raznoliki. U cilju podizanja kvaliteta održavanja stambenog xxxxx, Glavni grad je osnovao Agenciju za stanovanje d.o.o. Podgorica, koja se bavi održavanjem stambenih objekata. Osnovni cilj osnivanja Agencije je bio realizacija projekta poboljšanja uslova stanovanja u stambenim zgradama. Projekat poboljšanja uslova stanovanja osmišljen xx xxxx da se 50% sredstava predračunske vrijednosti radova na održavanju zajedničkih djelova stambenih zgrada obezbjeđuje iz budžeta glavnog grada, dok preostalih 50% obezbjeđuju sami etažni vlasnici.
Svih prethodnih xxxxxx problem je predstavljala nezainteresovanost etažnih vlasnika, pa je svake godine realizovano znatno manje radova nego što su dozvoljavala finansijska sredstva predviđena budžetom Glavnog grada i tehnički kapaciteti Agencije za stanovanje (Tabela 15).
Tabela 15. Budžetom Glavnog grada opredijeljena i realizovana sredstva xx xxxxxx Agencije za stanovanje d.o.o. Podgorica77
Xxxxxx | 2006. | 2007. | 2008. | 2009. | 2010. |
Planirano | 233.818 | 287.000 | 344.400 | 400.000 | 350.000 |
Realizovano | 30.339 | 43.292 | 175.079 | 214.765 | 196.400 |
3.3.3. Stambeni fond u javnom vlasništvu
Poslije obavljenog procesa otkupa društvenog stambenog xxxxx xx xxxxxx privatnog sektora, stambeni fond u javnom vlasništvu xx xxxxxx na minimum (prema popisu iz 2003. godine 98% stambenog xxxxx xx bilo u vlasništvu fizičkih lica.
Prema podacima prikupljenim od opština putem upitnika, u vlasništvu opština za opštinske, ali i socijalne potrebe nalazi se oko 744 stana u 4 opštine, s xxx da ih je najviše u Nikšiću. Prema
76 Zvaničnim statističkim podacima o strukturi raspoloživog stambenog xxxxx, godinama starosti, kao i opštem stanju stambenog xxxxx u Crnoj Gori u ovom momentu se ne raspolaže. Prema najavama statistike, ovi podaci će biti objavljeni tokom naredne dvije godine.
77 Izvor podataka u tabeli: Agencija za stanovanje d.o.o. Podgorica.
Neformalna gradnja se odnosi na aktivnosti koje “izlaze” iz okvira formalnih pravila i procedura. Nastaje kao rezultat raskoraka između realnih potreba za stanovanjem i ponude, koja se predviđa kroz stambene, zemljišne, prostorne i razvojne politike. U praksi, neformalna gradnja je rezultat rigidnih zakona i planske regulative, koja propisuje visoke standarde gradnje i korišćenja prostora, u uslovima malih kapaciteta za njihovo sprovođenje.
Uzroci neformalne gradnje su različiti i mogu se podijeliti na unutrašnje i spoljašnje uzroke. Unutrašnji uzroci neformalne gradnje se odnose na neadekvatnu stambenu i zemljišnu politiku, nerazvijene modele legalizacije gradnje, neadekvatan sistem i koncept urbane gradnje, ograničenu ponudu građevinskog zemljišta, skupe i dugotrajne procedure, itd. U spoljašnje uzroke se ubrajaju sljedeći uzroci: demografski i mehanički pritisak, nagli priliv stanovništva, ekonomska kriza, političko tolerisanje, mali administrativni kapaciteti, korupcija i monopol, itd.
Najveći problem neformalnih naselja je loš kvalitet građenja i stanovanja zbog neadekvatne komunalne infrastrukture, odnosno loš kvalitet osnovnih elemenata za život kao što su voda, struja, putevi, kao i socijalna infrastruktura (škole, bolnice, domovi kulture, prodajni objekti, itd).
Crna Xxxx xx potpisnica Bečke konvencije o neformalnim naseljima, koja za cilj ima usaglašavanje aktivnosti xxxxxx xx se izvršiti regularizacija (legalizacija) i unapređenje neformalnih naselja na održiv način i sprečavanje nastajanja budućih ilegalnih naselja. U xxx smislu preduzete su odgovarajuće aktivnosti o xxxxxx xx biti riječi kasnije. Naglašavamo da xx Xxxxxx deklaracijom utvrđeno da će „prostorna, socijalna i ekonomska integracija neformalnih naselja sa sveukupnom strukturom grada biti ključni faktor u pripremi za pristup EU“.
Prema podacima Uprave za nekretnine, na teritoriji Crne Xxxx xxx 39.922 bespravno sagrađenih objekta78. Disperzija bespravno podignutih objekata po opštinama u Crnoj Xxxx xx takva da po broju nelegalno sagrađenih objekata prednjače sljedeće opštine: Podgorica, Ulcinj, Bar, Tivat, Bijelo Polje, Pljevlja, Cetinje i Budva.
Prema nezvaničnim podacima, pretpostavka je da xx xxxx bespravno podignutih objekata u Crnoj Gori znatno veći, te da se može računati na cifru od oko 100.000 neformalnih objekata podignutih na teritoriji Crne Gore79. Ovo iz razloga što je u prethodnom periodu Uprava za nekretnine uknjižbu ovih objekata vršila najčešće na zahtjev vlasnika objekta.
Najveći broj bespravno podignutih objekata se nalazi u Podgorici. Xxxx xx prema podacima Uprave za nekretnine na teritoriji Glavnog grada - Podgorice upisano 16.382 bespravno podignutih objekata, ukupne površine u osnovi 1.285.665 m2 ili prosječno 78,48 m2 po objektu u osnovi. Od ukupnog broja objekata izgrađenih suprotno zakonu, etažno je razrađeno 15.187 objekata, ukupne površine 1.984.061 m2 ili prosječno 130,64 m2 po objektu80. Među graditeljima bespravnih objekata najbrojniji su oni koji grade ove objekte u cilju rješavanja stambenih potreba, poslije čega slijede objekti koji se grade u cilju sticanja xxxxxxx, za poslovanje i obezbjeđenje ekonomske sigurnosti.
78 „Plan pretvaranja neformalnih naselja u formalna i regularizacija objekata sa posebnim akcentom na seizmičke izazove“, Ministarstvo uređenja prostora i zaštite životne sredine, 2010. godine
79 Isto.
80 Izvještaj o stanju uređenja prostora Glavnog grada – Podgorice za 2009. godinu.
3.3.5. Zaključak o postojećoj stambenoj situaciji
• stambeni fond xx xxxxx u potpunosti (98%) u vlasništvu fizičkih lica i xxxxx xx brojniji u gradskim naseljima, sa prosječno 2.65 soba po stanu i 2.4 lica po stanu, što predstavlja poboljašnje u odnosu na situaciju iz popisa 1991. godine. Malo učešće fonda koji je u javnom vlasništvu znači i manje mogućnosti države u pogledu obezbjeđenja adekvatnog stanovanja;
• osnovne karakteristike stambenog fonda Crne Gore su relativna starost (svega oko 30% je izgrađeno u proteklih 30 godina) i malo učešće stanova koji nijesu izgrađeni od tvrdog materijala. Što se opremljenosti instalacijama tiče, skoro svi stanovi imaju elektroinstalacije, nešto manje ima vodovodne i kanalizacione instalacije, ali je na javnu kanalizaciju priključeno samo oko 39%;
• oko 15% popisanih stanova su bili stanovi za odmor i vikendice, a prema podacima uprave za nekretnine u 2010. godini više od 53.000 građana posjeduje dva ili više stanova. No i pored toga stambena gradnja u Crnoj Gori zaostaje za potrebama, a situacija je još gora ako se ima u vidu činjenica da mnogi građani imaju po dva i više stanova, tako da veliki broj domaćinstava, naročito onih sa niskim i srednjim primanjima, nema riješeno stambeno pitanje;
• stanje stambenog fonda nije na zadovoljavajućem nivou. Otkupom stanova i promjenom zakonske regulative, obaveza održavanja stambenog fonda je u isključivoj nadležnosti etažnih vlasnika, koji su dosta inertni po tom pitanju. Za veliki broj zgrada nijesu imenovani organi upravljanja u skladu Zakonom o etažnoj svojini. Primjeri održavanja stanova po opštinama su različiti. Opšti je i nepobitni zaključak da je održavanje stanova na nezadovoljavajući način i ispod svih standarda;
• neformalna gradnja je nastala kao rezultat raskoraka između realnih potreba za stanovanjem i ponude i znatno je unazadila stambenu situaciju u pogledu lošeg kvaliteta građenja i stanovanja zbog neadekvatne komunalne infrastrukture. Veliki procijenjeni broj ovih objekata nameće dodatne obaveze u pogledu njihove integracije sa sveukupnom strukturom grada, što će, u skladu sa potpisanom Bečkom deklaracijom, biti jedan od ključnih faktora u pripremi za pristup EU;
• prema preliminarnim podacima popisa obavljenog u 2011. godini ukupan broj stanova u Crnoj Gori je 316.083 stambenih jedinica (109.930 stanova ili 34,8% više u odnosu na broj stanova prema popisu u 2003. godini). U poređenju sa 2003. godinom odnos broja stanovnika i broja domaćinstava je poboljšan i iznosi 1,98 stanovnika po stambenoj jedinici (u 2003. godini taj odnos je iznosio 2,4 stanovnika po stambenoj jedinici). Međutim, upoređujući nesporan i faktički prisutan deficit stanova za stalno stanovanje u Crnoj Gori sa preliminarnim podacima popisa stanova (koji ukazuju na višak stanova u odnosu na broj domaćinstava u svakoj opštini) može se zaključiti da je jedan od razloga takve situacije izražena neravnomjerna vlasnička raspoređenost stambenih jedinica u Crnoj Gori.
3.4. STAMBENA SITUACIJA POSEBNIH CILJNIH GRUPA I SUBVENCIJE
Problemi stanovanja posebno utiču na socijalno ugrožene, odnosno socijalno isključene grupe, koje predstavljaju posebne ciljne grupe u oblasti socijalnog stanovanja. Da bi se adekvatno sagledali problemi u ovoj oblasti analizirana je stambena situacija, subvencije i podsticaji koji se ovakvim grupama mogu pružiti.
3.4.1. Stambena situacija posebnih ciljnih grupa
Stambena situacija posebnih ciljnih grupa se razmatra u kontekstu prakse socijalnog stanovanja u jednoj državi. Pod socijalnim stanovanjem se podrazumijeva obezbjeđivanje uslova stanovanja građanima koji to pravo ne mogu da ostvare po tržišnim uslovima.
Banka za razvoj Savjeta Evrope na istaknuto mjesto postavlja stanovanje za najsiromašnije grupacije stanovništva. Banka stavlja poseban akcenat na obezbjeđivanje socijalnog stanovanja i propratne infrastrukture izbjeglim licima, raseljenim i drugim migrantima, kao i osjetljivim grupama kakve su osobe sa invaliditetom, stariji i etničke manjine. Od svog osnivanja, Banka je za programe socijalnog stanovanja realizovala zajmove u visini od 9 milijardi eura, što je čini liderom u ovoj oblasti. Crna Gora je sa Bankom za razvoj Savjeta Evrope dogovorila finansijske aranžmane u slučajevima dva ključna projekta stambene izgradnje - „Stanovi solidarnosti“ i
„1000+ stanova“. Oba projekta su prožeta socijalnom dimenzijom.
UNDP je prije dvije godine pripremio studiju pod nazivom „Nacionalni izvještaj po mjeri čovjeka – 2009. godina - Crna Gora društvo za svakoga“, koju je izradio tim nacionalnih stručnjaka (ISSP), uz savjetodavnu podršku međunarodnih stručnjaka. Izvještaj je pružio dubinsku kvalitativnu i kvantitativnu analizu društveno (socijalno) ugroženih grupa u Crnoj Gori (Tabela 16) istražujući dimenzije poput pravnog i strateškog okvira, siromaštva i društvene isključenosti, pristupa zapošljavanju, obrazovanju, zdravstvenim i uslugama socijalne zaštite, stambenog smještaja i prevoza i društvenog i političkog učešća.
Tabela 16. Stopa siromaštva i društvene isključenosti među socijalno najugroženijim grupama81
Grupa | Stopa siromaštva (%) | Indeks društvene isključenosti (%) – isključenost domaćinstava |
Korisnici prava iz socijalne i dječije zaštite | 30 | 11,9 |
Dugoročno nezaposleni | 12,3 | 10 |
Penzioneri sa minimalnim primanjima | 15,7 | 8,9 |
Osobe sa invaliditetom | 11,9 | 5 |
Romi, Aškalije i Egipćani | 36 | 14.1 |
Raseljena lica | 34 | 8,3 |
Izvor- Istraživanje o društvenoj isključenosti, 2008.
Navedeni su zaključci iz ovog Izvještaja koji se odnose na dimenziju stambenog smještaja, tretiranu kod posebnih ciljnih grupa, kako bi se stekao utisak o stambenoj situaciji ovih grupacija stanovništva, koje karakteriše nezavidan ekonomski i socijalni položaj82:
• Korisnici prava socijalne i dječije zaštite - Većina korisnika sistema socijalne zaštite, koji su bili obuhvaćeni istraživanjem, imaju vlastiti smještaj, pri čemu 67% ispitanika ima pravo
81 „Nacionalni izvještaj po mjeri čovjeka – 2009. godina - Crna Gora društvo za svakoga“
82 xxxx://xxx.xxxx.xxx.xx/xxxx/xxxxxxxxxxx/XXXX%00XXX.xxx
vlasništva nad smještajem, dok 18% nema. Veći broj živi u kućama (37,8%) ili dvosobnim stanovima (20,4%), gdje je prosječna površina korisnog stambenog prostora 58,71 m2 po domaćinstvu. Korisnici prava iz socijalne zaštite, takođe, imaju pravo na subvencije na račune za električnu energiju. Korisnici sistema socijalne zaštite su kvalitet stanovanja ocijenili nešto ispod prosjeka - 4,24 (na skali od 1 do 10). Istraživanje je pokazalo da je stanova za socijalne slučajeve nedovoljno, a ispitanici su se žalili na netransparentnost prilikom raspodjele socijalnih stanova na korišćenje.
• Dugoročno nezaposlena lica - Ovo istraživanje je pokazalo da gotovo sva domaćinstava, čiji članovi su dugoročno nezaposlena lica, posjeduju sopstveni smještaj (99 %). Međutim, 9,1% ne posjeduje vlasničko pravo nad imovinom, što predstavlja mogući rizik na duge staze. U pogledu kvaliteta smještajem, zadovljstvo smještajem nije na visokom nivou (5,2 na skali od 1 do 10), što je niže od prosjeka prema ovom Istraživanju.
• Penzioneri sa minimalnim primanjima - Prema ovom Izvještaju velika većina penzionerskih domaćinstava (84%) ima riješeno stambeno pitanje. Visok procenat vlasništva nad smještajem obezbjeđuje određenu ekonomsku sigurnost i pomaže socijalnom uključivanju penzionera. Međutim, 13% penzionera nema vlasničko pravo nad imovinom. Mali je udio ispitanika koji žive u iznajmljenim stanovima (3%), ali su oni istovremeno najugroženiji jer zbog niskih prihoda nijesu u mogućnosti da pokriju troškove stanarine. Većina ispitanika je izrazila zadovoljstvo kvalitetom svog stambenog smještaja, ocjenjujući ga sa 6,2 (na skali od 1 do 10).
• Osobe sa invaliditetom - Većina osoba sa invaliditetom u Crnoj Gori su uglavnom pasivni korisnici materijalnih davanja. Popisom iz 2003. nijesu prikupljani podaci o osobama sa invaliditetom u državi, ali prema paušalnim procjenama Svjetske zdravstvene organizacije (SZO) u Crnoj Gori ima 7 do 10% osoba sa invaliditetom. Kada se radi o djeci sa smetnjama u razvoju, Ministarstvo zdravlja, rada i socijalnog staranja je procijenilo da se njihov broj kreće između 6.000 - 7.000. U Izvještaju se navodi da, generalno gledano, statistički podaci, koji se tiču ovog segmenta stanovništva, su velikim dijelom nedostupni (pa i podaci o stambenom smještaju), što predstavlja, kako je u Izvještaju navedeno, veliku prepreku u pokušaju rješavanja problema društvene isključenosti osoba sa invaliditetom.
• Populacija Roma, Aškalija i Egipćana (RAE) Uslovi stanovanja u kojima živi većina evropskih Roma, navedeno je u Izvještaju, su ispod svakog standarda (bez osnovne infrastrukture, naselja su često izolovana, getoizovana). Takođe, RAE populacija je bez prava vlasništva nad nekretninom. Uslovi stanovanja u crnogorskim RAE zajednicama opterećeni su istim problemima. U Izvještaju se navodi da samo 38% RAE domaćinstava u Crnoj Gori, koja su učestvovala u istraživanju, žive u smještaju nad kojim imaju pravno vlasništvo. Više od polovine RAE živi u neformalnom smještaju bez odgovarajuće dokumentacije (51%), a preostalih 8% iznajmljuje smještaj. Istraživanje je pokazalo da je RAE populacija u Crnoj Gori pretežno nezadovoljna kvalitetom smještaja i nakon obrazovanja stambeni smještaj je ocijenjen drugom po redu najnižom ocjenom - 3,3 (na skali od 1 do 10). Nadalje, jedna četvrtina živi u pretrpanim neuslovnim barakama, jedna trećina nema pristup vodovodnoj infrastrukturi. Takođe, većina RAE ne može da dobije kredite od banaka u cilju poboljšanja uslova stanovanja, zbog evidentno niskih primanja.
Prema Bazi podataka RAE populacije u Crnoj Gori iz 2009. godine u Crnoj Gori ima ukupno 9.934 pripadnika RAE populacije. Od podataka prezentovanih u ovoj bazi navodimo podatke koji jasno ukazuju na težinu ukupnog socio-ekonomskog položaja ove populacije:
• U ukupnoj strukturi RAE stanovništva starog 15 i više godina, aktivno stanovništvo čini 47%, izdržavano stanovništvo 40%, lica sa ličnim prihodom 6%, nepoznato 4% i ostali koji ne obavljaju zanimanje 3%. Među RAE populacijom starom 15 i više godina, 70% pripadnika muškog pola je aktivno, dok 71% pripadnica RAE populacije iste starosti čini izdržavano stanovništvo, a svega 17% aktivno;
• Od ukupnog broja RAE populacije u Crnoj Gori 33% od rođenja stanuje u istom mjestu, 4% se selilo unutar Crne Gore, a 41% je nekada živjelo u inostranstvu. Izbjegličko porijeklo ima 43% RAE stanovništva, a 41% od tog broja su djeca rođena u Crnoj Gori, ali njihovi roditelji imaju izbjegličko porijeklo;
• Prosječno domaćinstvo RAE u Crnoj Gori broji pet članova. Najmanji broj članova u domaćinstvu je u Baru i iznosi 3,2 člana, dok je najveći u Nikšiću i iznosi 6,4 člana u domaćinstvu;
• Ukupan broj stanova ove populacije, za koje su prikupljeni podaci, iznosi 2.020 stanova. Od tog broja, 84% stanova ima električnu energiju, 82% ima vodovodne instalacije i vodu dostupnu u stanu ili pored stana. Javna deponija je dostupna za 61% stanova.Prosječna površina stambenog prostora po licu iznosi 8,3 m².
• Raseljena lica, interno raseljena lica, izbjeglice -Termin “raseljena lica, interno raseljena lica, izbjeglice” obuhvata sve kategorije lica koji borave u Crnoj Gori, zbog posljedica oružanih konflikata u susjednim državama. Većina ovih lica je došla u Crnu Goru u periodu nakon 1990. godine, jedna četvrtina u periodu od 1990. do 1995. godine (prije potpisivanja Dejtonskog sporazuma), dok je većina (56%) došla za vrijeme konflikta na Kosovu (1999. – 2000. godina). U Izvještaju je navedeno da je u 2005. godini Vlada Crne Gore donijela Nacionalnu strategiju za rješavanja pitanja izbjeglica i „interno raseljenih lica“ u Crnoj Gori. Strategija je istekla u martu 2008. godine, ali evaluacija dostignuća i primjene ove Strategije nije rađena, navedeno je u Izvještaju. Strategija je ponudila tri potencijalna trajna rješenja: repatrijaciju, lokalna integraciju i odlazak u treće zemlje.
Najveći broj raseljenih lica nema dovoljno sredstava za kupovinu nepokretne imovine u Crnoj Gori, ili zakup adekvatnog stambenog prostora, te adekvatan stambeni smještaj ostaje jedna od njihovih najurgentnijih potreba.
Prema Istraživanju, 49,1% domaćinstava iz Hrvatske i BiH žive u sopstvenom smještajnom objektu, 21,3% iznajmljuje smještaj, dok 12% živi u smještajnom objektu nad kojim nema pravno vlasništvo. Iskazano je prosječano zadovoljstvo kvalitetom stanovanja - 5,6 (na skali od 1 do10).
Nadalje, u Izvještaju se navodi da gotovo polovina (48%) raseljenih ne-RAE sa Kosova živi u sopstvenom smještajnom objektu. Veliki broj živi u kolektivnom smještaju sagrađenom uz podršku međunarodnih agencija i lokalnih vlasti. Samo 7,7% živi u iznajmljenom smještaju. Iskazano je prosječno zadovoljstvo smještajem (sa 5,1 na skali od 1 do 10), iako je opšte poznato da stambeni uslovi raseljenih lica nijesu toliko dobri.
Većina RAE raseljenih lica sa Kosova (61,2%) živi u sopstvenim smještajnim objektima bez pravnog vlasništva, 11,1% živi u kolektivnom smještaju , dok skoro jedna petina (19,4%) tvrdi da posjeduje stambeni smještaj sa regulisanim pravnim vlasništvom. Oni koji iznajmljuju smještaj, plaćaju mjesečnu kiriju koja u prosjeku iznosu 40 €. Smještajni objekti su u većini slučajeva (60,8%) izuzetno lošeg kvaliteta (često bez tekuće vode, struje i samo 1% ima fiksni telefon). Istraživanje je pokazalo da je prosječna veličina domaćinstva 6,6 članova. Domaćinstvo u prosjeku stanuje u stambenom prostoru od 29 m2. Istraživanje je pokazalo visok stepen nezadovoljstva stambenim smještajem (1,6 na skali od 1 do 10).
U cilju poboljšanja standarda lica koja su u stanju socijalne potrebe, pored strateški utvrđenih ciljeva i zakonom propisanih prava, vode se i aktivnosti koje se odnose na rješavanje njihovih stambenih potreba. Neke od konkretnih aktivnosti koje su realizovane na prostoru Crne Gore u pravcu rješavanja stambenog problema posebnih ciljnih grupa su:
• Ministarstvo rada i socijalnog staranja u partnerskom odnosu sa opštinama, daje svoj doprinos pogledu rješavanja stambenih pitanja lica u stanju socijalne potrebe, putem sufinansiranja izgradnje stambenih jedinica za korisnike materijalnog obezbjeđenja
porodice. Inače, broj tzv. skupine materijalno neobezbijeđenih porodica u Crnoj Gori je značajan. Broj korisnika materijalnog obezbjeđenja porodice u 2009. godini se kretao od 12.827 porodica (januar 2009.) do 13.130 porodica (decembar 2009.)83, 13.198 (januar 2010.) do 13.746 porodica (decembar 2011.)84. Ovi podaci upućuju na zaključak da broj materijalno-neobezbijeđenih porodica u Crnoj Gori raste. S tim u vezi je započeto i-ili izgrađeno oko 90 stanova u nekoliko opština Crne Gore
• Prema podacima Zavoda za zbrinjavanje izbjeglica Vlade CG u Crnoj Gori trenutno boravi 10.760 interno raseljenih lica sa Kosova i 5.221 raseljenih lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine. U 10 opština u Crnoj Gori je do sada izgrađeno 19 naselja sa 433 stambene jedinice za trajni smještaj ovih lica. Projekti su realizovani u saradnji sa UNHCR- om, NVO HELP i lokalnih samouprava, koje su obezbjedile zemljište i infrastrukturne priključke (Berane, Gusinje, Nikšić, Pljevlja, Podgorica, Kolašin, Andrijevica, Tivat, Herceg Novi).
Pored toga postoji i 507 stambenih jedinica za privremeni smještaj ovih lica, što ukupno iznosi 940 stambenih jedinica.
U sklopu projekta IPA 2011 “Sveobuhvatna podrška raseljenim i interno raseljenim licima u Crnoj Gori” dodjeljuju se paketi pomoći u vidu građevinskog materijala za izgradnju novih i adaptaciju postojećih objekata. Jedan od glavnih uslova za dodjelu građevinskog materijala za izgradnju novih objekata je posjedovanje parcele i građevinske dozvole.
Zavod je u saradnji sa NVO HELP inicirao aktivnosti kod opštine Herceg Novi u cilju obezbjeđenja građevinskih parcela za gradnju objekata za smještaj raseljenih lica koja borave u ovoj opštini.
U sklopu rješavanja ovog pitanja, koje je postavljeno kao jedan od sedam prioriteta za početak pregovora za pristupanje EU, Ministarstvo rada i socijalnog staranja je formiralo radnu grupu sastavljenu od predstavnika relevantnih institucija u Crnoj Gori, koja je izradila Nacrt Akcionog plana za rješavanje pitanja interno raseljenih lica koja borave u kampovima na Koniku. Ovaj dokument je bio predmet javne rasprave, na kojoj su predstavnici NVO sektora, diplomatskog kora i ostali zainteresovani imali priliku da daju sugestije i primjedbe na postojeći tekst Akcionog plana. Pomenuta Radna grupa je zadužena da izradi predlog projekta IPA 2012, koji će se odnositi na ove kampove. Evropska komisija je angažovala eksperte koji su pripremili Studiju za trajno rješavanje pitanja izbjeglih i raseljenih u Crnoj Gori i na kampovima Konik, koja će poslužiti za izradu sveobuhvatne strategije za rješavanje ovih pitanja.
3.4.2. Stambene subvencije i podsticaji
Stambene subvencije i drugi podsticaji su redovni mehanizmi ostvarivanja socijalne stambene prakse. Praksa socijalnog stanovanja ukazuje na različite vidove subvencioniranja socijalnog stanovanja:
• subvencioniranje stambenih troškova (zakupnine);
• subvencioniranje nužnih radova na održavanju zajedničkih djelova stambene zgrade;
• subvencioniranje legalizacije i poboljšanja kvaliteta neformalnih naselja;
• subvencioniranje kamatnih stopa na zajmove, odobrene za rješavanje stambenih pitanja iz oblasti socijalnog stanovanja.
83 Izvještaj o radu i stanju u upravnim oblastima iz nadležnosti Ministarstva rada i socijalnog staranja za 2009. godinu
84 Podaci za 2010. godinu dobijeni direktno od Ministarstva rada i socijalnog staranja.
Model subvencioniranja kamatnih stopa na zajmove, odobrenih za rješavanje stambenih pitanja iz oblasti socijalnog stanovanja, se implementira kroz projekat „1000 + stanova“, za domaćinstva koja nemaju riješeno stambeno pitanje. Predloženim modelom finansiranja, Vlada CG je obezbijedila 50% sredstava potrebnih za realizaciju projekta, kako bi omogućila kamatnu subvenciju za komercijalne hipotekarne zajmove, to jest nisku kamatnu stopu od 4,9%. Vrijednost projekta je 50 miliona €, od kojih 25 miliona € obezbjeđuje država preko aranžmana sa Bankom Savjeta Evrope za razvoj, 22,5 miliona € domaće komercijalne banke i 2,5 miliona € građani minimalnim sopstvenim učešćem. Javnim oglasom za učešće građana u ovom projektu predviđeno je da, od ukupnog broja realizovanih kreditnih aranžmana, 50% je namijenjeno domaćinstvima čiji su članovi zaposleni u državnoj upravi, dok je iznos od 50 % namijenjen ostalim porodičnim domaćinstvima. U okviru ovih grupa, sljedeća porodična domaćinstva imaju prioritet: 10% od ukupnog broja potpisanih kreditnih aranžmana, namijenjeno je domaćinstvima čiji članovi su lica sa invaliditetom i 30% od ukupnog broja potpisanih kreditnih aranžmana, namijenjeno je mladim bračnim parovima.
3.4.3. Zaključak o stambenoj situaciji posebnih ciljnih grupa i subvencijama
U okviru društveno ugroženih grupa sagledan je položaj korisnika prava socijalne i dječije zaštite, dugoročno nezaposlenih lica, penzionera sa minimalnim primanjima, osoba sa invaliditetom, populacije Roma, Aškalija i Egipćana (RAE), raseljenih lica, interno raseljenih lica, izbjeglica, sa naglaskom na probleme njihovog stambenog smještaja. Da bi se adekvatno sagledali problemi u ovoj oblasti analizirana je stambena situacija, subvencije i podsticaji koji se ovakvim grupama mogu pružiti, a na osnovu toga je zaključeno:
• u okviru razmotrenih grupa najveći procenat siromaštva je u RAE populaciji, raseljenim licima i korisnicima prava iz socijalne i dječije zaštite, dok je oko 50% manji kod penzionera sa najnižim primanjima, dugoročno nezaposlenih i osoba sa invaliditetom. U skladu sa tim različite grupe imaju vlasništvo nad smještajem85 od 38% za RAE populaciju do 99% za dugoročno nezaposlena lica, a podaci za osobe sa invaliditetom niejsu dosptupni;
• stanova za socijalne slučajeve ima nedovoljno, uz određenu netransparentnost prilikom raspodjele ovih stanova na korišćenje;
• smještaj lica iz kategorije raseljenih lica, interno raseljenih lica, izbjeglica do sada je uglavnom rješavan uz određenu pomoć stranih i domaćih donataora i angažovanjem lokalnih samoupava u pogledu obezbjeđenja zemljišta i infrastrukturnih priključaka;
• od različitih modela subvencioniranja u oblasti socijalnog stanovanja država je u više navrata realizovala projekte koji su obuhvatali subvencioniranje kamatnih stopa na zajmove za rješavanje stambenih pitanja, dok je lokalna samouprava učestvovala u finansiranju izgradnje stanova namjenjenih za socijalno ugrožene grupe kroz besplatno ustupanje zemljišta i oslobađanje od naknada za komunalno opremanje. Nedovoljno su korišćeni modeli subvencioniranja stambenih troškova (zakupnine), a u nekim opštinama predviđene su i olakšice ukoliko se stambeni objekti grade za rješavanje stambene potrebe vlasnika;
• posredno u ovu grupu spadaju i subvencije za električnu energiju, kao i subvencije za obavezne usluge održavanja stambenih jedinica , koje postoje u pojedinim opštinama;
85 Na osnovu ispitivanog uzorka u istraživanju sprovedenom od strane UNDP-„Nacionalni izvještaj po mjeri
čovjeka – 2009. godina - Crna Gora društvo za svakoga“
• imajući u vidu rast broja socijalno ugroženih lica i obaveze koje Crnu Goru očekuju u procesu pristupanja Evropskoj Uniji, sa naglaskom na obaveze u pogledu socijalnog uključivanja, mora se povećati raznovrsnost i obim mjera koje Crna Gora treba da preduzme, naročito u oblasti povećanja dostupnosti stanovanja za ove grupe. Trenutni prioritet je, u skladu sa Izvještajem o postignutom napretku za početak pregovora za pristupanje EU, rješavanje adekvatnog stambenog smještaja za raseljena lica koja su trenutno smještena u neadekvatnim kolektivnim centrima.
Izgradnja stanova je jedna od najznačajnijih mjera stambene politike koja istovremeno podstiče proizvodnju i zapošljavanje. Sa tog stanovišta daje se kratak prikaz:
• glavnih učesnika,
• mogućnosti i ograničenja za unapređenje stambene izgradnje,
• tekuće stambene izgradnje i tržišta.
Glavni učesnici u procesu stambene izgradnje su: investitori, projektanti i građevinska preduzeća-izvođači radova. Pored ovih aktera, u procesu stambene izgradnje učestvuju: banke, finansijske institucije, organi koji u upravnom postupku sprovode pravnu proceduru, konsultanti itd.
U ulozi investitora u stambenoj izgradnji javljaju se pravna i fizička lica. Pravna lica su vrlo često istovremeno i investitori i izvođači, odnosno građevinske kompanije koje grade stanove za tržište. Finansiranje njihove aktivnosti u oblasti izgradnje stanova zasniva se na ulaganju vlasničkog kapitala (firme i/ili kupaca stanova), kreditnom i/ili hipotekarnom zaduženju i djelimično na javno- privatnom partnerstvu (kada opština ili država učestvuju u projektu sa zemljištem i oslobađanjem od plaćanja naknada za komunalno opremanje). I pored početnog razvoja kreditnog tržišta u periodu od 2005. godine, ekonomska kriza je ovaj razvoj znatno usporila i nametnula brojne obaveze i osiguranja korisnicima kredita, što je uslovilo sve veće probleme investitora u pogledu zatvaranja finansijske konstrukcije i njihovo okretanje avansnim uplatama kupaca stanova.
U uslovima djelovanja finansijske krize investitori-izvođači suočeni su sa problemom nelikvidnosti u odsustvu bankarske podrške za realizaciju započetih projekata i, s tim u vezi, problemom blokiranih sredstava u nezavršenim objektima, što je u krajnjem prouzrokovalo smanjenje cijena novoizgrađenih stanova.
Prema važećem Zakonu o uređenju prostora i izgradnji objekata posebno se tretiraju porodične stambene zgrade (zgrada namijenjena za stanovanje površine do 500 m2 i sa najviše četiri zasebne stambene jedinice) čija je izgradnja oslobođena revizije tehničke dokumentacije i obaveze vršenja nadzora, a i uslovi koje moraju ispunjavati odgovorni projektanti u ovom slučaju su nešto niži (bečelor umjesto specijalista), što sve utiče na manje troškove izgradnje. Investitori ovakvih zgrada su najčešće fizička lica koja finansiraju izgradnju sopstvenom ušteđevinom i /ili hipotekarnim kreditom.
Informacije o nosiocima građevinske djelatnosti obuhvataju broj subjekata, broj zaposlenih radnika, prihod, kao i u visinu dobitaka ili gubitaka. U istraživanju koje je sprovedeno za potrebe izrade Strategije razvoja građevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, na osnovu dostupnih podataka iz Centralnog registra Privrednog suda, Fonda PIO i Poreske uprave, napravljena je baza podataka o privrednim subjektima koji rade u operativi – izvođači radova, u proizvodnji i/ili trgovini građevinskim materijalima i projektovanju.
Prema tim podacima na kraju 2008. godine su bila 2.632 subjekta iz građevinske djelatnosti koja su se bavila građenjem, pri čemu je njihova koncentracija bila najveća u južnom regionu, zatim u središnjem i najmanja u sjevernom regionu Crne Gore. Međutim, ovaj broj ne predstavlja pravi prikaz stanja u oblasti, jer se tek oko 50% ovih subjekata smatralo aktivnim subjektima u sprovedenom istraživanju86. Podaci o broju privrednih društava mogu dati pogrešnu sliku realnog stanja, jer postoji veliki broj djelova stranih društava ili društava čiji su osnivači ili suosnivači strana pravna i fizička lica osnovana radi nekretnina ili ostvarivanja lakšeg platnog prometa između Crne Gore i država u okruženju.87
Prema najnovijim podacima iz 2010. godine88 ukupno su registrovana 3.134 privredna subjekta koja kao pretežnu djelatnost imaju evidentiranu djelatnost građevinarstva (nalaze se pod šifrom djelatnosti 45).
Može se reći da identifikovane karakteristike građevinarstva u Crnoj Gori važe i za dio koji se odnosi na učesnike, izvođače radova u stambenoj izgradnji:89
• nema velikih preduzeća koje su nosioci razvoja, samo mali broj srednjih preduzeća, a ostatak čine mala preduzeća,
• mali broj zaposlenih u preduzećima sa većim učešćem nerezidentne radne snage,
• velike kratkoročne obaveze koje su na visini stalne imovine koja je vjerovatno garant za te kredite,
• prisutnost velikih zaliha u poslovanju preduzeća,
• nedostatak resursa u preduzećima,
• nedostatak slobodnih finansijskih sredstava,
• nezadovoljavajući nivo mehanoopremljenosti u većini preduzeća - zastarjela oprema i mehanizacija,
• loša i neefikasna organizacija, smanjena produktivnost
• nedostatak kvalitetnih kadrova - nedovoljan broj kvalifikovanog i visokostručnog kadra,
• otežano dobijanje bankarskih garancija.
Građevinska aktivnost građevinskih firmi koje djeluju u Crnoj Gori može se, osim toga, ilustrovati i kroz vrijednost izvršenih i ugovorenih90 građevinskih radova, prosječan broj zaposlenih u građevinskoj djelatnosti i izvršene efektivne časova zaposlenih (Tabela 17).
Iz priloženog se vidi da od 2005. do 2008. godine postoji trend rasta vrijednosti izvršenih radova uz istovremeni, ali nešto sporiji rast broja radnika i rast broja efektivnih radnih sati, što je više posljedica rasta cijena nego rasta produktivnosti. U 2008. godini je ostvarena maksimalna vrijednost izvršenih radova (oko 290 miliona €), nakon čega slijedi pad i ponovni rast od 2009. godine, ali do danas nijesu dostignute vrijednosti iz 2008. godine.
86 Kao mjerodavan broj aktivnih privrednih subjekata usvojen je broj privrednih društava koja su podnijela poresku prijavu u periodu 2005-2008 Poreskoj upravi, ili bilanse stanja i uspjeha u periodu 2004-2007.
Centralnoj banci Crne Gore.
87 Privredna Komora Crne Gore-Odbor za građevinarstvo „Dostava predloga i sugestija“- I. Perišić st.5
89 Strategija razvoja građevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine
90 Ukupna vrijednost ugovorenih radova u II kvartalu 2010. godine je uključila i neprikazanu vrijednost ugovorenih radova u inostranstvu.
Tabela 17. Vrijednost izvršenih i ugovorenih radova, broj zaposlenih i izvršeni efektivni časovi91
Godina | Vrijednost izvršenih radova u hiljadama | Broj radnika na gradilištu na kraju izvještajnog kvartala | Izvršeni efektivni časovi u 000 | |||
EUR | indeks | br. radnika | indeks | 000 sati | indeks | |
2005 | 73.252 | 32,4 | 2.343 | 63,9 | 5.345 | 66,2 |
2006 | 204.248 | 90,4 | 3.525 | 96,2 | 8.424 | 104,4 |
2007 | 197.639 | 87,5 | 3.522 | 96,1 | 8.280 | 102,6 |
2008 | 287.931 | 127,4 | 4.200 | 114,6 | 9.994 | 123,8 |
2009 | 225.953 | 100,0 | 3.665 | 100,0 | 8.071 | 100,0 |
256.856 | 113,7 | 6.783 | 185,1 | 8.061 | 99,9 | |
3.5.2. Mogućnosti i ograničenja stambene izgradnje
Proces stambene izgradnje u Crnoj Gori karakterišu otvorene i dijelom nedovoljno iskorišćene mogućnosti za unapređenje toga procesa u budućem periodu. S druge strane, ovaj proces je ograničen određenim okolnostima na koje država Crna Gora u predstojećem periodu u većoj ili manjoj mjeri može da utiče.
U primarne mogućnosti za unapređenje procesa stambene izgradnje u Crnoj Gori u predstojećem periodu spadaju:
• formiranje specijalizovanih fondova koji bi na adekvatan način finansijski ispratile stambenu izgradnju;
• nesporno značajni prostorni resursi;
• na lokalnom i prevashodno državnom niovou intenzivnije rješavanje problema socijalnog stanovanja, kao i stambene izgradnje namijenjene niskodohodovnim domaćinstvima;
• podsticanje svih mehanizama domaće štednje opredijeljene za rješavanje stambenih potreba;
• unapređenje kvaliteta sanacije postojećih objekata, saglasno kriterijumima evropskih direktiva (posebno kriterijum energetske efikasnosti objekata), čime bi se istovremeno povećala uposlenost za to specijalizovanih građevinskih preduzeća;
• podsticanje implementacije javno-privatnog koncepta stambene gradnje;
• podsticanje zainteresovanosti strateških partnera iz zemlje i inostranstva za proces stambene izgradnje u Crnoj Gori, čime bi se povećala konkurencija među investitorima i izvođačima radova, te unaprijedio kvalitet procesa stambene izgradnje.
Neka od ključnih ograničenja i prepreka procesa stambene gradnje zadovoljavajućeg kvaliteta, na čijem minimiziranju i suzbijanju treba raditi su:
• bespravna i nekvalitetna gradnja, usljed nepoštovanja zakona i procedura koje pokrivaju oblast stambene gradnje, te stim u vezi neefikasna kontrola nad njihovom primjenom;
• nedovoljna usaglašenost katastarske evidencije sa stanjem stvari na terenu (posebno u dijelu nelegalne gradnje);
• duge procedure i teškoće pri rješavanju imovinsko-pravnih pitanja;
91 Mjesečni statistički pregled, januar 2011, Monstat, str. 31
92 Monstat, Građevinska aktivnost u Crnoj Gori u I, II, III i IV kvartalu 2010. godine
• nedovoljna usklađenost tehničke regulative i propisa projektovanja sa zemljama EU, čime je otežano plasiranje građevinskih proizvoda u zemlje EU;
• nedovoljna i nekvalitetna infrastruktura, kao uslov kvalitetne stambene izgradnje;
• nedovoljna pokrivenost prostora urbanističkim planovima i slabosti u sprovođenju planova,
čime se dodatno stimuliše neformalna gradnja;
• pad ekonomskog rasta sa pojavom ekonomske krize, sa posljedicama pada/slabljenja tržišta nekretnina za stanovanje;
• dugi period izgradnje zbog neefikasnosti izvođača (nedostatak kvalifikovane radne snage, nerazvijenost građevinskog zanatstva i proizvodnje i prerade građevinskih materijala i elemenata);
• osjetni nedostatak kapitala za investicije, između ostalog zbog restriktivne kreditne politike bankarskog sektora;
• neusklađenost ponude i tražnje za radnom snagom koja učestvuje u procesu stambene gradnje, sa posljedicama „rada na crno“, itd.
3.5.3. Korišćenje građevinskog zemljišta za stanovanje
Jedan od potrebnih uslova za izgradnju objekata je i pravo građenja na građevinskom zemljištu. U tom smislu, investitor ima mogućnost kupovine ili zakupa građevinskog zemljišta. Troškovi obezbjeđenja građevinskog zemljišta zavise od tržišnih uslova koji su se znatnije promijenili u prethodnom periodu, odnosno nakon "investicionog buma" iz 2008. godine. Osim ovih troškova investitor plaća i troškove uređenja građevinskog zemljišta.
Uređenje građevinskog zemljišta je u nadležnosti lokalnih samouprava, a obuhvata pripremne radnje i komunalno opremanje, kako bi se stvorili uslovi za realizaciju planskih dokumenata, odnosno korisnicima prostora stvorili uslovi za realizaciju njihovih projekata izgradnje. Uređenje građevinskog zemljišta se sprovodi na osnovu Programa uređenja, u skladu sa dinamikom određenom prema dinamici sprovođenja planskih dokumenata i u okviru budžetskih sredstava opštine.
Priprema građevinskog zemljišta za komunalno opremanje podrazumijeva stvaranje prethodnih uslova za adekvatno opremanje zemljišta komunalnom infrastrukturum, odnosno obuhvata rješavanje imovinsko-pravnih odnosa, izradu dokumentacije (planske, tehničke i dr.), preduzimanje mjera zaštite spomenika kulture i prirode, rušenje postojećih objekata i izmještanje postojećih instalacija. Komunalno opremanje obuhvata izgradnju objekata i uređaja komunalne infrastrukture, odnsono komunalnih objekata i instalacija svih vrsta do priključaka na urbanističku parcelu, saobraćajnih površina, trgova, zelenih površina i javnih gradskih komunalnih objekata (igrališta, parkovi, groblja, deponije otpada) i komunalnih instalacija za slučajeve vanrednih situacija. Komunalno opremanje može da izvrši i investitor u skladu sa planskim dokumentom.
Lokalna samouprava od investitora naplaćuje naknadu za uređenje građevinskog zemljišta i u skladu sa zakonima koristi je za opremanje građevinskog zemljišta. Propisivanje načina i visine ove nadoknade je u nadležnosti lokalnih samouprava i uobičajeno se izražava u odnosu na m2 neto građevinske površine objekta, a iznos se utvrđuje u skladu sa stepenom opremljenosti građevinskog zemljišta, realizovanim i planiranim troškovima opremanja (visina naknade za izgradnju stambenih objekata se kreće 93od 7 do 256 €/m2).94
93 Izvještaj o stanju uređenja prostora za 2010. godinu
94 Primjera radi u Podgorici, u zavisnosti od zone, ove naknade se kreću od 60-192 €/m2, u Baru od 70 do 140€/m2, u Tivtu od 35 do 105 €/m2 (pri čemu mogu biti za 50% umanjeni ako se radi o rješavanju
Prema najnovijim raspoloživim podacima95 troškovi uređenja građevinskog zemljišta96 iznose oko 20% cijene novoizgrađenih i prodatih stanova, s tim što je ovo učešće različito u različitim opštinama.
Lokalna samouprava može osloboditi investitora plaćanja ove naknade, naročito u slučajevima kada se radi o stambenoj izgradnji za potrebe socijalno ugroženih lica, a što predstavlja jedan od oblika privatno - javnog partnerstva. U tom cilju vrlo često opštine osim oslobađanja od ovih troškova besplatno ustupaju i zemljište (slučaj stanova solidarnosti koji se realizuju posredstvom CFSSI).
3.5.4. Tekuća stambena izgradnja i tržište
Prema podacima Monstata (Tabela 18), učešće vrijednosti izgradnje stambenih zgrada u odnosu na ukupnu vrijednost građevinskih radova, u periodu od 2005. do 2010. godine kretalo se od 33% do 50%. U periodu rekordne vrijednosti izvedenih građevinskih radova (2008. godina) učešće stambene izgradnje iznosilo je oko 45%.
Prema podacima Monstata prezentiranim u kvartalnom izvještaju o građevinskim aktivnostima, vrijednost izvedenih građevinskih radova u 2010. godini je manja od vrijednosti izvedenih radova u 2009. godini. U poređenju sa rekordnom 2008. godinom, vrijednost izvedenih građevinskih radova u 2010. godini manja je za oko 25%.
stambenog pitanja investitora objektom do 200 m2), u Beranama od 8,75 do 12.75 €/m2, u Andrijevici je 7€/m2, dok je u Budvi najskuplja naknada i iznosi 256€/m2.
95 Monstat, Cijene stanova novogradnje za 2010. godinu, saopštenje br. 40 od 15.04.2010. godine
96 Ovi troškovi obuhvataju sljedeće elemente: pribavljanje zemljišta (snimanje i procjena objekata, otkup i naknada sopstvenicima, sudski troškovi itd.), rušenje objekata, raseljavanje stanara, obezbjeđenje stanova za njihovo preseljenje itd, izradu DUP i projekata, ispitivanje terena, sanacioni radovi, radovi u vezi zaštite životne sredine i spomenika kulture itd, uređenje terena oko zgrade, komunalno opremanja zemljišta u koje po pravilu, ulaze troškovi izgradnje sekundarne mreže za elektriku, vodovod, kanalizaciju, telefon itd. , kao i odgovarajući dio troškova primarne mreže; priključka na komunalnu mrežu (za elektriku, vodovod itd.).
Tabela 18. Vrijednost izvedenih građevinskih radova u hilj. €97
Godina | UKUPNO | Stambene zgrade | Nestambene zgrade | Ostale građevine* |
2005 | 130.104 | 64.222 | 20.996 | 44.886 |
100% | 49,36% | 16,14% | 34,50% | |
2006 | 259.880 | 85.175 | 110.732 | 63.973 |
100% | 32,77% | 42,61% | 24,62% | |
2007 | 285.345 | 119.553 | 97.351 | 68.441 |
100% | 41,90% | 34,12% | 23,99% | |
2008 | 412.352 | 183.242 | 85.186 | 143.924 |
100% | 44,44% | 20,66% | 34,90% | |
2009 | 362.430 | 184.028 | 58.418 | 119.984 |
100% | 50,78% | 16,12% | 33,11% | |
2010 | 303.454 | 136.233 | 33.457 | 133.764 |
100% | 44,89 % | 11,03% | 44,08% |
*saobraćajna infrastruktura, cjevovodi, komunikacioni i el. vodovi, složene industrijske gradj. i ostalo
Vrijednost izvršenih građevinskih radova (Grafikon 3) u II kvartalu 2011. godine veća je za 35.6% u odnosu na isti kvartal prošle godine, dok je za 90.0% veća u odnosu na I kvartal tekuće godine.
98
Grafikon 3. Indeks vrijednosti izvršenih građevinskih radova u II kvartalu 2011. godine ( 2010. godina = 100)99
Vrijednost novih ugovora na zgradama u II kvartalu 2011.godine manja je za 78.8% u odnosu na isti kvartal prošle godine, dok je za 39.3% manja u odnosu na I kvartal tekuće godine. 100
Prema podacima Monstata o stambenoj izgradnji101, može se zaključiti da postoji stalan trend rasta broja završenih stanova od 2114 stanova u 2005. godini do 5.825 stanova u 2009. godini, što predstavlja ukupno povećanje oko 175%. Međutim, u 2010. godini dolazi do pada broja završenih i nezavršenih stanova u odnosu na broj iz 2009. godine i to ukupno za oko 13%, od čega je pad broja završenih stanova značajniji i kreće se oko 30%. Ovaj trend ogleda se i u
97 Monstat, Podaci o vrijednosti izvedenih građevinskih radova 2010, xxxx://xxx.xxxxxxx.xxx/xxxxxxxxx/xxxx/xxxxxxxxxxxxxxx/0000/XXXXXXXXXX IZVEDENIH GRADJEVINSKIH RADOVA11.xls
98 Monstat: „Građevinska aktivnost u Crnoj Gori u II kvartalu 2011. godine“ 99 Monstat: „Građevinska aktivnost u Crnoj Gori u II kvartalu 2011. godine“ 100 Monstat: „Građevinska aktivnost u Crnoj Gori u II kvartalu 2011. godine“ 101 Monstat: „Broj završenih i nezavršenih stanova 2005-2010. godine“
ukupno sagrađenoj površini stanova102 uz skoro proporcionalni odnos i prosječne površine stana. Na osnovu istih podataka treba istaći i da je 30% stanova bilo u stambenim zgradama, dok je 70% stanova bilo u privatnim kućama (osim u godini intezivne građevinske djelatnosti 2008. godine, kada je učešće stanova u stambenim zgradama bilo nešto manje i iznosilo oko 20%, kao i u 2010. godini). Ovo može biti posledica velikog priliva stranih direktnih investicija u tržište nekretnina, kada su strani državljani prioritet ulaganja davali na stanove u privatnim kućama. Odnos broja stanova u stambenim zgradama i privatnim kućama u EU se kreće od 35% u Danskoj do 75% u Litvaniji, dok se za većinu zemalja EU ovaj odnos kreće oko 50%.103
Grafikon 4. Indeks novih ugovora na zgradama u II kvartalu 2011. godine (2010. godina = 100)104
Prema podacima Monstata o stambenoj izgradnji105, može se zaključiti da postoji stalan trend rasta broja završenih stanova od 2114 stanova u 2005. godini do 5.825 stanova u 2009. godini, što predstavlja ukupno povećanje oko 175%. Međutim, u 2010. godini dolazi do pada broja završenih i nezavršenih stanova u odnosu na broj iz 2009. godine i to ukupno za oko 13%, od čega je pad broja završenih stanova značajniji i kreće se oko 30%. Ovaj trend ogleda se i u ukupno sagrađenoj površini stanova106 uz skoro proporcionalni odnos i prosječne površine stana. Na osnovu istih podataka treba istaći i da je 30% stanova bilo u stambenim zgradama, dok je 70% stanova bilo u privatnim kućama (osim u godini intezivne građevinske djelatnosti 2008. godine, kada je učešće stanova u stambenim zgradama bilo nešto manje i iznosilo oko 20%, kao i u 2010. godini). Ovo može biti posledica velikog priliva stranih direktnih investicija u tržište nekretnina, kada su strani državljani prioritet ulaganja davali na stanove u privatnim kućama. Odnos broja stanova u stambenim zgradama i privatnim kućama u EU se kreće od 35% u Danskoj do 75% u Litvaniji, dok se za većinu zemalja EU ovaj odnos kreće oko 50%.107
U istom periodu je došlo i do rasta broja nezavršenih stanova od 11.570 stanova u 2005. godini do 15.135 nezavršenih stanova u 2009. godini, nakon čega je uslijedio manji pad na 14.169 nezavrsenih stanova u 2010. godini (Tabela 19),.
Iz odnosa broja nezavršenih i završenih stanova, vidi se da postoji trend pada ovog odnosa od
5.47 u 2005. godini do 2.6 u 2009. godini, dok u 2010. godini taj odnos iznosi 3.46. Iz pomenute tabele je takođe vidljivo da je pretežan broj nezavršenih stanova u privatnim zgradama (oko
12.000 prosječno godišnje, odnosno oko 85% od ukupno nezavršenog broja stanova).
102 Monstat: „Površina završenih i nezavršenih stanova 2005-2010. godine“.
103 Housing Statistics in the European Union, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology, September 2010
104 Monstat: „Građevinska aktivnost u Crnoj Gori u II kvartalu 2011. godine“
105 Monstat: „Broj završenih i nezavršenih stanova 2005-2010. godine“
106 Monstat: „Površina završenih i nezavršenih stanova 2005-2010. godine“.
107 Housing Statistics in the European Union, OTB Research Institute for the Built Environment, Delft University of Technology, September 2010
Najvjerovatnije je da je pretežan broj ovih stanova, iako nezavršen, useljen, jer vlasnici nijesu imali sredstava da ih završe. Nezavršeni stanovi u stambenim zgradama (prosječno godišnje oko 2.000, odnosno oko 15%), vjerovatno nijesu završeni, jer izvođači nijesu imali dovoljno sredstava da ih završe.
Tržište nekretnina u Crnoj Gori je oduvijek bilo veoma atraktivno. Još u vrijeme SFRJ, poslovanje sa nekretninama na crnogorskom primorju je predstavljalo veoma primamljiv izvor zarade mnogih pojedinaca i društvenih firmi toga vremena. Prvi kupci nekretnina u Crnoj Gori, u to vrijeme, najvećim dijelom su bili iz nekadašnjih Jugoslovenskih republika (Srbija, Bosna i Hercegovina, Makedonija).
Tabela 19. Stambena izgradnja108 i 109
BROJ ZAVRŠENIH STANOVA | ||||||
GODINA | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 |
UKUPNO | 2.114 | 2.679 | 3.448 | 4.650 | 5.825 | 4.093 |
Stanovi u stambenim zgradama | 614 | 749 | 995 | 877 | 1.637 | 890 |
Stanovi u privatnim kućama | 1.500 | 1.930 | 2.453 | 3.773 | 4.188 | 3.203 |
POVRŠINA ZAVRŠENIH STANOVA, u hilj. m 2 | ||||||
UKUPNO | 139 | 168 | 244 | 302 | 402 | 282 |
Stanovi u stambenim zgradama | 34 | 40 | 73 | 58 | 106 | 54 |
Stanovi u privatnim kućama | 105 | 128 | 171 | 244 | 296 | 228 |
BROJ NEZAVRŠENIH STANOVA | ||||||
UKUPNO | 11.570 | 11.932 | 13.344 | 15.688 | 15.135 | 14.169 |
Stanovi u stambenim zgradama | 2.063 | 1.515 | 1.673 | 2.409 | 2.447 | 1.873 |
Stanovi u privatnim kućama | 9.507 | 10.417 | 11.671 | 13.279 | 12.688 | 12.296 |
POVRŠINA NEZAVRŠENIH STANOVA, u hilj. m 2 | ||||||
UKUPNO | 856 | 898 | 1.006 | 1.196 | 1.191 | 1.139 |
Stanovi u stambenim zgradama | 135 | 95 | 111 | 158 | 176 | 136 |
Stanovi u privatnim kućama | 721 | 803 | 895 | 1.038 | 1.015 | 1.003 |
Krajem sedamdesetih i tokom osamdesetih godina, masovnu kupovinu i izgradnju nekretnina u Crnoj Gori započinju njeni državljani koji su živjeli u zemljama zapadne Evrope ili u drugim republikama stare Jugoslavije. Takođe, toj grupi pripadaju i kupci koji su radili i živjeli u inostranstvu (Njemačka, Švajcarska, Austrija i SAD).
Početkom devedesetih godina prošlog vijeka, u Crnu Goru počinju da dolaze prvi strani investitori i kupci nekretnina. Tržiste počinje da se razvija veoma brzo, ali ratna zbivanja koja su se odvijala na području stare Jugoslavije su uticala na usporavanje tog procesa. Međutim, i pored toga, trzište nekretnina se konstantno razvijalo, jer se broj domaćih kupaca nije smanjivao, kao ni broj kupaca koji su bili državljani ili porijeklom iz Crne Gore, a živjeli u inostranstvu. Krajem devedesetih godina i početkom novog vijeka, počeli su da dolaze i prvi zainteresovani kupci iz inostranstva (Rusi, Britanci, Irci, Norvežani). Krajem 2001. godine započinje ono što nazivamo "eksplozijom“ tržišta nekretnina u Crnoj Gori.
U periodu od 2004. do 2005. godine, mnoge strane agencije, najviše iz Engleske i Irske, počele su sa radom na teritoriji Crne Gore. Strane kompanije započinju veliki broj investicija po sistemu "ready to rent", naročito u gradovima na primorju. Uporedo sa povećavanjem interesovanja
108 Monstat: „Broj završenih i nezavršenih stanova 2005-2010. godine“
109 Monstat: „Površina završenih i nezavršenih stanova 2005-2010. godine“.
kupaca, počinje i rast cijena. U tom periodu prosječna cijena stanova novogradnje u Crnoj Gori je iznosila 639 €/m2 (2004. godine), odnosno 813 €/m2 (2005. godine).
U narednom periodu, stambeno tržište u Crnoj Gori se razvijalo veoma dinamično, dostižući svoj vrhunac u 2008. godini. Kretanja na tom tržištu su posebno bila intenzivna u Podgorici i na primorju. Razlozi rasta cijena nekretnina u periodu 2005. - 2007. godine su bili velika inostrana tražnja, rast dohotka stanovništva uz rast odobrenih stambenih kredita, pad kamatnih stopa i rast tržišta kapitala110. Prema zvaničnim podacima statistike, prosječna cijena novoizgrađenih stanova u Crnoj Gori je u 2008. godini porasla za više od 40% u samo dvije godine i iznosila je
1.530 €/m2 (u 2006. godini je iznosila 1.087 €/m2)111. Prema analizi CBCG, prosječni kvadratni metar stambenog prostora u maju mjesecu 2008. godine u Podgorici je iznosio 1.738,3112 €/m2. Prema istoj analizi, prosječna cijena metra kvadratnog stambenog prostora u Budvi je iznosila
3.036 €.
Koeficijenat dostupnosti nekretnina, koji mjeri odnos prosječne cijene metra kvadratnog i prosječne neto zarade u Crnoj Gori, iznosio je u 2008. godini za Podgoricu 4,09 a za Budvu 7,61. Iznijeti podaci ukazuju na visoke cijene nekretnina u Crnoj Gori u tom periodu, te relativnu nedostupnost stambenih objekata zaposlenom stanovništvu.
Kamatna stopa (efektivna i nominalna aktivna) na kredite od 2003. godine pa do 2008. godine je značajno padala, što je uticalo na rast odobrenih stambenih kredita. Tako je od januara mjeseca 2005. godine do juna mjeseca 2008. godine pala za 42,9% (sa 13,8% na 9,23%). Sa padom efektivnih kamatnih stopa istovremeno je rastao broj odobrenih stambenih kredita, kao i njihovo učešće u ukupnim kreditima odobrenih stanovništvu. Naime, od trećeg kvartala 2005. godine do drugog kvartala 2008. godine, stambeni krediti su porasli 36,7 puta, dok su u istom periodu ukupni krediti dati fizičkim licima porasli 10,62 puta. Tako je učešće stambenih kredita u ukupnim kreditima odobrenih fizičkim licima sa 7,25 % poraslo na 25,02% u drugom kvartalu 2008. godine, odnosno sa 13,36% na 41, 46% (ako pod stavkom stambenih kredita osim osnovnih stambenih kredita ubrojimo i hipotekarne kredite)113.
Uporedo sa razvojem bankarskog sektora i tržišta nekretnina, u ovom periodu je došlo do značajnog razvoja i tržišta kapitala (kao značajnog faktora razvoja tržišta nekretnina). Promet ostvaren na tržištu kapitala u 2007. godini u odnosu na 2005. godinu bio je 3,5 puta veći. Novac ostvaren prodajom na tržištu nekretnina je investiran u kupovinu hartija od vrijednosti na tržištu kapitala, da bi visoki prinosi ostvareni na njemu služili kao dobra finanasijska podloga za kupovinu novih nekretnina ili njihovu preprodaju. U prvoj polovini 2008. godine došlo je do značajnog pada investicija na tržištu kapitala, što je imalo uticaja na tržište i cijene nekretnina.
U posljednje dvije godine, sa globalnom finansijskom krizom, tržište nekretnina u Crnoj Gori je doživjelo „pad“ u smislu obima realizacije i nivoa prodajnih cijena. Ipak, očigledno je da je najviše očekivani pad cijena nekretnina izostao. U ovom momentu je teško procijeniti nivo tržišta nekretnina u Crnoj Gori jer su, po svim izvorima informacija, transakcije značajno smanjene. Svojevrsnu informaciju i orijentir može da pruži CEB-ov projekat „1.000+ stanova“ pokrenut krajem 2010. godine sa ponudom pristupačnih stanova po prosječnim cijenama ispod 1.000
€/m2.
110 Analiza tržišta nekretnina, CBCG, 2008. godine
111 Monstat, Statistički godišnjak, 2009. godine
112 Ove cijene dobijene su u anketi za potrebu izrade pomenute Studije i obuhvatile su stare i nove stanove, za razliku od statističkih pokazatelja koje prati Monstat a tiču se cijene stanova u novogradnji na osnovu sklopljenih ugovora o kupoprodaji novih stanova.
113 Analiza tržišta nekretnina, CBCG, 2008. godine
Prema novijim podacima Monstata114 u 2009. godini je izvršena kupoprodaja 962 stana115 sa ukupnom korisnom površinom od 56.100 m2, a po prosječnoj cijeni od 1250 €/m2. Prema istom izvoru je u 2010. godini prodato 1.015 stanova ukupne korisne površine oko 60.000 m2, sa prosječnom cijenom 1.272 €/m2. U oba slučaja najveća cijena stambenog prostora je bila u Baru i Budvi (1400-1700 €/m2). Ovi podaci ukazuju na značajan pad cijena novoizgrađenih stanova u odnosu na prethodni period (Tabela 20).
Tabela 20. Cijene stanova novogradnje 116
godina | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | |
CRNA GORA | 813 | 1.087 | 1.332 | 1.530 | 1.250 | 1.272 |
PODGORICA | 798 | 868 | 1.072 | 1.355 | 1.168 | 1.137 |
BAR | 798 | 986 | 1.486 | 1.188 | 1.516 | 1.479 |
BUDVA | 932 | 1.377 | 1.527 | 2.165 | 1.334 | 1.714 |
NIKŠIĆ | - | - | 907 | 1.003 | 802 | 752 |
OSTALO | 659 | 2.082 | 2.769 | 2.806 | 1.537 | 1.296 |
Koeficijent dostupnosti nekretnina, koji mjeri odnos prosječne cijene metra kvadratnog i prosječne neto zarade u Crnoj Gori (primijenjen na novoizgrađene stanove), a prema najnovijim podacima Monstata118 za 2010. godinu iznosi 1200 €/m2/479€/m2=2.5. U odnosu na podatke iz 2008 godine, smanjenje koeficijenta iznosi oko 56%, što je posljedica pada cijene stanova i neznatnog rasta neto plata.
Na značajan „pad“ tržišta nekretnina u Crnoj Gori došlo je, između ostalog, i zbog izostajanja hipotekarnog finansiranja od strane matičnih banaka, koje je gotovo prekinuto finansijskom krizom. Bankarski sektor je bio veoma oslabljen povlačenjem 400 miliona € depozita lokalnih klijenata u periodu jake krize. U međuvremenu, situacija se djelimično poboljšala. Komercijalne banke su ponovo ušle u ponudu dugoročnih hipotekarnih kredita, sa periodom otplate od 15 - 25 godina, kamatnom stopom od 10 do 13% i obaveznim depozitom od minimum 20% iznosa kredita.
Po trenutno važećim zakonima, u Crnoj Gori ne postoje nikakve posebne restrikcije za kupovinu nekretnina u Crnoj Gori. Svaki inostrani kupac može postati vlasnik nekretnine (kuće, stana, imanja) u Crnoj Gori, na isti način kao i njeni građani. Jedina razlika u procesu kupovine nekretnine, između stranih i domaćih kupaca, postoji u slučaju kupovine zemljišta bez izgrađenih objekata. U slučaju stranog državljanina je neophodno registrovati kompaniju, koja postaje vlasnik zemlje dok se na njoj ne izgradi objekat. Poslije toga, vlasništvo se može prenijeti na ime pojedinca, uz jednostavnu proceduru. Prema nezvaničnim procjenama, stranci posjeduju više od 1,5 miliona m2 nekretnina u Crnoj Gori (od čega najveći dio na primorju), što je oko 10% ukupne stambene svojine. Pored toga, više od 20 hiljada hektara zemlje takođe posjeduju stranci, što je oko 1,5% teritorije Crne Gore. Stopa rasta prodaje nekretnina nerezidentima je u periodu 2004 - 2008. godine iznosila 104,4% (2004. godine), 547,16% (2005. godine), 382,05% (2006. godine) i 51,27% (2007. godine). Vrhunac kupovine nekretnina od strane nerezidenata u Crnoj Gori je zabilježen u 2007. godini, kada je ostvareni promet nepokretnosti u Crnoj Gori od strane
114 Monstat, Cijene stanova novogradnje za 2009. godinu, sapoštenje br. 28 od 13.04.2010. godine i Cijene stanova novogradnje u I polugodištu 2010. godine, sapoštenje br. 102 od 15.10.2010. godine
115 Jedinica posmatranja je cijena korisne površine prodatog stana novogradnje u isključivo stambenim, pretežno stambenim i pretežno nestambenim zgradama. Izuzetak su stanovi koji se rade za sopstvene potrebe.
116 Statistički godišnjak 2010, Monstat, str 135.
117 Monstat, Cijene stanova novogradnje za 2009. godinu, sapoštenje br. 28 od 13.04.2010. godine i Cijene stanova novogradnje u 2010. godini, sapoštenje br. 40 od 15.04.2011. godine
118 Monstat, Cijene stanova novogradnje za 2009. godinu, sapoštenje br. 28 od 13.04.2010. godine i Cijene stanova novogradnje u I polugodištu 2010. godine, sapoštenje br. 102 od 15.10.2010. godine
Jedan od veoma važnih faktora kretanja na tržištu nekretnina je visina poreza na promet nepokretnosti i poreza na posjedovanje nepokretnosti. U poređenju sa okruženjem, možemo zaključiti da je poreska stopa na promet nepokretnosti u Crnoj Gori i dalje liberalna (3%), te da nije ograničavajući faktor ravoja tržišta nekretnina. Porez na nepokretnosti u Crnoj Gori određuju lokalne samouprave, kojima u cjelosti pripada prihod od poreza (čime je obezbijeđen visok stepen fiskalne decentralizacije). Stopa poreza je proporcionalna i lokalna samouprava odlučuje koliki će porez biti na osnovu vrste nepokretnosti, ali ne smije biti manja od 0,10%, niti veća od 1,00% tržišne vrijednosti nepokretnosti, pri čemu nijesu određene posebne stope za nerezidente.
S obzirom da je tržište nekretnina po svojoj prirodi vrlo nepredvidivo, a vremenske serije o kretanju ovog tržišta u Crnoj Gori ne postoje, izuzev statističkog praćenja cijena stanova novogradnje (na polugodišnjoj osnovi), preciznije projekcije o budućim kretanjima na ovom tržištu nije moguće dati. Prema nekim nezvaničnim procjenama, u narednom kraćem periodu se i dalje može očekivati stagnacija na tržištu nekretnina. Takođe, ne treba očekivati značajniju korekciju cijena zbog poznatog djelovanja tzv. Histerezis efekta (rigidnost u kretanju cijena naniže). Ovo utoliko prije što se očekivani pad cijena nije desio ni poslije prvog i najjačeg dejstva 2 opredjeljujuća faktora za tržište u Crnoj Gori: pad tražnje nerezidenata za nekretninama i pojava globalne finansijske kriza.
3.5.5. Zaključak o izgradnji stanova
Na osnovu izvršene analize stanja osnovnih elemenata koji utiču na izgradnju stanova, može se zaključiti sljedeće:
• izgradnja stanova je jedna od najznačajnijih mjera stambene politike koja istovremeno podstiče proizvodnju i zapošljavanje. Prema podacima Monstata, učešće vrijednosti izgradnje stambenih zgrada u odnosu na ukupnu vrijednost građevinskih radova, u periodu od 2005. do 2009. godine kretalo se od 33% do 50%;
• u Crnoj Gori postoji dovoljan broj privrednih subjekata koji se bave građenjem objekata (pa i stambenih objekata) od kojih većina spada u kategoriju malih preduzeća. Unapređenje specijalizacije, mehanoopremljenosti i ljudskih kadrova trebalo bi da budu prioriteti razvoja, što je u trenutnoj ekonomskoj krizi teško izvodljivo;
• mogućnosti unapređenja stambene izgradnje prepoznaju se u osmišljavanju podsticajnih mehanizama usmjerenih na povećanje tražnje uz preduzimanje mjera koje bi istovremeno uticale na smanjenje proizvođačkih cijena stanova;
• neka od ključnih ograničenja procesa stambene izgradnje zadovoljavajućeg kvaliteta, na čijem minimiziranju i suzbijanju treba raditi su: bespravna i nekvalitetna gradnja; nedovoljna usaglašenost katastarske evidencije sa stanjem stvari na terenu; nedovoljna usklađenost tehničke regulative i propisa sa zemljama EU; nedovoljna i nekvalitetna infrastruktura; nedovoljna pokrivenost prostora urbanističkim planovima i slabosti u sprovođenju planova; pad ekonomskog rasta sa pojavom ekonomske krize; neusklađenost ponude i tražnje za radnom snagom i posljedice „rada na crno“;
• planiranje građevinskog zemljišta i njegovo adekvatno komunalno opremanje takođe predstavljaju osnovne pretpostavke za inteziviranje stambene izgradnje;
• tržište nekretnina, a posebno stanova u Crnoj Gori je veoma aktivno i atraktivno, bez obzira što je za kupovinu 1m2 stana trenutno potrebno izdvojiti oko 2.5 prosječne neto plate. I pored smanjene tražnje u periodu krize i u narednom periodu se ne očekuje bitniji pad cijena stanova.
3.6. PROCJENA SADAŠNJIH I BUDUĆIH STAMBENIH POTREBA
Procjena sadašnjih i budućih potreba predstavlja osnovu za planiranje projekata u stambenoj oblasti uz identifikovanje problema, ograničenja i prepreka, posebno vrednujući potencijale u ovoj oblasti.
Procjena potreba za stanovima za stalno stanovanje u Crnoj Gori u predstojećem periodu je rađena na osnovu podataka dobijenih popisom stanova u 2003. godini. Raspoloživi preliminarni rezultati popisa stanova u 2011. godini u momentu izrade nacrta Strategije se odnose samo na ukupan broj stanova i njihovu dostribuciju po opštinama. Dakle, u ovom momentu su nedostupni podaci koji se odnose na broj stanova za stalno stanovanje, strukturu stanova u smislu površina, godina starosti, uslovnosti raspoloživog stambenog fonda i drugim podacima relevantnim za procjenu potreba za stanovima u budućem periodu. Iz tih razloga, za procjenu stanova su korišćeni detaljni podaci o raspoloživom stambenom fondu u Crnoj Gori prema popisu iz 2003. godine, određene statističke procjene o broju novoizgrađenih stanova u prethodnom periodu, kao i određene demografske projekcije kretanja stanovništva u Crnoj Gori za narednih 10 godina.
3.6.1. Sadašnje i buduće potrebe stambene gradnje
U procjeni stambenih potreba za narednih 10 godina (do kraja 2020. godine), pošlo se od stambene situacije utvrđene popisom stambenog fonda u 2003. godini, pri čemu su detaljnijom analizom tih podataka utvrđeni stvarni manjkovi stanova u toj godini.
Iako je popisom utvrđeno da ima 1,14 stanova za stalno stanovanje po domaćinstvu, neravnomjernost njihove raspodjele po opštinama i struktura prema vlasništvu (14.672 stanova u vlasništvu fizičkih lica izdaje se podstanarima, po tržišno utvrđenim zakupima) potvrđuju da postoji stvarni manjak stanova. Osim toga, jedan broj stanova je izuzetno star, u određenom broju stanova živi više domaćinstava, dok se oko 7% stanova nalazi u objektima od slabih građevinskih materijala (naboj, ćerpič, pleter, daska i sl.). Sve ovo uzeto je u obzir pri procjeni potreba.
Rezultati popisa iz 2003. godine ukazuju na očiglednu potrebu za izgradnjom stanova koji bi nadomjestili stanove za stalno stanovanje izgrađene prije 1918. godine, stanove koji nijesu izgrađeni od tvrdog materijala, kao i nastanjene stanove u kojima žive dva, tri i više domaćinstava. Ove kategorije stanova, obuhvaćene popisom stambenog fonda u 2003. godini, predstavljaju faktički manjak stanova u toj godini, te znače potrebu za gradnjom novih stanova u predstojećem periodu.
Zvanični rezulati popisa iz 2003. godine ukazuju da je u Crnoj Gori bilo 7.715 stanova za stalno stanovanje izgrađenih prije 1918. godine (prosječne površine 57,14m2 po stambenoj jedinici) i
6.079 nastanjenih stanova u kojima žive dva, tri i više domaćinstava (od čega su 5.567 nastanjeni stanovi u kojima žive 2 domaćinstva, prosječne površine 73,17 m2 i 512 nastanjeni stanovi u kojima žive 3 i više domaćinstava, prosječne površine 83,31 m2). Broj stanova izgrađenih od slabog materijala je utvrđen kao razlika između popisom utvrđenog ukupnog broja stanova za stalno stanovanje (206.153 stanova) i broja stanova za stalno stanovanje od tvrdog materijala (191.411 stanova) i iznosi 14.742 stambenih jedinica.
Pri utvrđivanju ukupnog broja stanova koji su po ovim osnovama predstavljali faktički manjak stanova u 2003. godini, bilo je neophodno izbjeći kumuliranje istih stambenih jedinica više puta, čime bi se nerealno povećao manjak stambenih jedinica u 2003. godini. Naime, utvrđeno učešće stanova za stalno stanovanje izgrađenih prije 1918. godine i stanova izgrađenih od materijala koji nije tvrdi materijal u ukupnim stanovima za stalno stanovanje je iznosilo 10,89%. Međutim, realno je pretpostaviti da su stanovi za stalno stanovanje izgrađeni prije 1918. godine i stanovi koji nijesu izgrađeni od tvrdog materijala upravo jednim dijelom nastanjeni stanovi u kojima žive dva,
tri i više domaćinstava. Ako se pođe od njihovog učešća u ukupnim stanovima za stalno stanovanje od 10,89%, zaključujemo da je, stanova koji su izgrađeni prije 1918. godine i od slabog materijala, sa dva, tri i više domaćinstava u 2003. godini bilo 662 stana, te je popisom utvrđen broj nastanjenih stanova u kojima žive dva, tri i više domaćinstava umanjen i iznosi 5.417 stanova. Nadalje, s obzirom na činjenicu da su nastanjeni stanovi u kojima žive dva, tri i više domaćinstava bili neadekvatne stambene površine (73,17 m2, odnosno 82,31 m2 po stambenoj jedinici), urađeno je dupliranje stanova u kojima žive 3 domaćinstva, te je manjak po ovom osnovu procijenjen na 5.872 stanova.
Evidentno je da stanovi izgrađeni od lošeg matrijala (14.742) učestvuju u ukupnom broju stanova za stalno stanovanje (206.153) sa 7.15%. Za ovaj procenat treba umanjiti broj stanova izgrađenih prije 1918. godine, što iznosi 552 stana. Na osnovu ovoga se procjenjuje da je izgrađenih stanova prije 1918. godine, a koji su izgrađeni od tvrdog materijala bilo 7.163.
Polazeći od navedenih pretpostavki, procjenjujemo da je ukupni manjak stanova u 2003. godini, iznosio 27.777 stambenih jedinica. Ako pri procjeni ukupne površine procijenjenog deficita stanova u 2003. godini uzmemo prosječnu površinu stana u 2003. godini od 63,97 m2 (prema popisu iz 2003.), zaključujemo da se radilo o nedostajućoj ukupnoj površini od 1.776.895 m2.
S obzirom da je u periodu 2003. – 2009. godine ukupno izgrađeno 21.866 novih stanova, a pretpostavljajući da je najmanje oko 15% bilo učešće vikendica u novogradnji119, procjenjujemo da je za potrebe stalnog stanovanja u tom periodu izgrađeno najviše 18.586 stanova. Dakle, procjena je da je manjak stanova za stalno stanovanje u 2009. godini iznosio 9.191. S obzirom da je u 2009. godini došlo do porasta broja stanovnika za 1,8% u odnosu na 2003. godinu, prethodno utvrđeni manjak stanova u 2009. godini je uvećan za stopu rasta stanovništva, te iznosi 9.356 stambene jedinice, ukupno nedostajuće površine od 598.503 m2120.
Polazeći od zvaničnih statističkih procjena demografskih trendova u Crnoj Gori121, može se očekivati porast broja stanovnika od 5,4% u 2020. godini u odnosu na 2009. godinu122. Ako se procjena potreba za stambenom gradnjom dovede u korelaciju sa ovim demografskim trendom, procijenjeni manjak stanova u 2020. godini iznosio bi 9.861 stambenih jedinica, ukupno nedostajuće površine od 640.965 m2 pri čemu je kao reper za procjenu ukupne površine uzeta prosječna površina stana u 2003.
Pretpostavka je da će od ovih stanova biti otkupljeno 800 (52.000 m2 ) pa stanova za zaposlene ostaje 9.061 (588.965 m2).
3.6.1.2. Stanovi za porodice koje stanuju u neuslovnim prostorijama
Popisom iz 2003. godine utvrđen je broj drugih nastanjenih prostorija koje su obuhvatile nastanjene poslovne prostorije i nastanjene prostorije iz nužde (garaže, podrumi, ostave, barake i sl.) koje su faktički predstavljale manjak stanova za stalno stanovanje u toj godini. Radi se o stambenom prostoru kojeg očigledno karakterišu loši uslovi stanovanja i u kojima, pretpostavlja se, žive lica lošeg socijalnog položaja, odnosno siromašna lica. Prema popisu iz 2003. godine utvrđeno je 3.789 drugih nastanjenih prostorija, ukupne površine 135.533 m2. Ukupan broj lica nastanjen u njima je iznosio 13.149, prosječna veličina stana 35,77 m2, a površina stana po licu je iznosila 10,31 m2.
119 Učešće vikendica u ukupnim stanovima u 2003. godini je iznosilo oko 15%.
120 Procijenjena ukupna površina je utvrđena na osnovu prosječne površine stana u Crnoj Gori prema popisu u 2003. godini (63,97 m2 po stambenoj jedinici)
121 Demografski trendovi u Crnoj Gori od sredine 20. vijeka i perspektive do 2050. godine, Podgorica 2008.
122 Zvanična projekcija stanovništva za 2020. godine je 665.838 stanovika u Crnoj Gori po scenariju: srednji fertilitet, konstantni mortalitet i očekivane migracije.
Prema istraživanju koje je korišćeno kao polazna osnova za izradu Strategije razvoja i redukcije siromaštva (SRRS)123, 12,2% ukupne populacije Crne Gore u 2002. godini je bilo siromašno. Podatkom o stopi siromaštva u Crnoj Gori za 2003. godinu zvanična statistika ne raspolaže, jer je počela da je utvrđuje tek od 2006. godine. Ali, pošto raspoloživi podatak o stopi siromaštva u Crnoj Gori iz 2002. godine neposredno prethodi godini za koju analiziramo stanje (2003.godine), smatramo da je ovaj podatak moguće uzeti kao dovoljno reprezentativan za situaciju u toj godini. S obzirom na popisom registrovani broj stanovnika i utvrđenu stopu siromaštva, u Crnoj Gori je u 2003. godini bilo 75.658 siromašnih lica. To znači da je u istoj godini bilo 0,05 drugih nastanjenih prostorija po siromašnom licu, odnosno 19,7 siromašnih lica po drugoj nastanjenoj prostoriji.
U 2009. godini, prema zvaničnoj procjeni statistike, u Crnoj Gori su živjela 631.535 stanovnika. Zvanično utvrđena stopa siromaštva u Crnoj Gori za 2009. godinu je iznosila 6,8% (povećana u odnosu na 2008. godinu, u kojoj je iznosila 4,9%)124, što znači da je u 2009. godini bilo 42.944 siromašna lica u Crnoj Gori. S obzirom na broj siromašnih lica u 2009. godini, procijenjena potreba za stanovima kojima se rješava stambena situacija siromašnih lica iznosi
2.147 (107.350 m2) stanova, što znači pad za 43% u odnosu na 2003. godinu, odnosno pad od 7,2% na godišnjem nivou.
3.6.1.3. Stanovi za porodice koje koriste pravo na materijalno obezbjeđenje porodice
Pri procjeni potreba za stambenom gradnjom za narednih 10 godina (do 2020. godine) neophodno je utvrditi potrebu društveno ugroženih grupa u Crnoj Gori za stanovima, u koje ubrajamo: korisnike prava socijalne i dječije zaštite (korisnike prava na materijalno obezbjeđenje porodice), dugoročno nezaposlena lica, penzionere sa minimalnim primanjima, osobe sa invaliditetom, populaciju RAE i raseljena lica.
U cilju procjenjivanja potreba društveno ugroženih grupa korišćeni su podaci koji su rezultat istraživanja koje je prezentovano u Studiji koju je pripremio UNDP pod naslovom „Nacionalni izvještaj po mjeri čovjeka – 2009. godina - Crna Gora društvo za svakoga”. U ovoj Studiji su po prvi put u Crnoj Gori utvrđeni i prezentovani indikatori kvaliteta života u okviru kojih i riješenost stambenog pitanja za socijano ugrožene grupe stanovništva u Crnoj Gori. Istraživački uzorak je obuhvatio 1.200 domaćinstava, a raspoređivanje uzorka se vršilo prema teritoriji i vrsti naselja, proporcionalno prema broju domaćinstava.
U korisnike prava socijalne i dječije zaštite spadaju korisnici materijalnog obezbjeđenja porodice i njihov broj je na kraju 2009. godine iznosio 40.222125. Prema podacima iz Studije 18% korisnika materijalnog obezbjeđenja nema pravo vlasništva nad smještajem. Dakle, procjenjujemo potrebu za izgradnjom stanova za 7.240 lica, odnosno za 2.129 domaćinstava126. Ukupna procijenjena površina potrebnog broja stanova iznosila bi 106.450 m2.
3.6.1.4. Stanovi za porodice dugoročno nezaposlenih lica
Broj nezaposlenih lica koji su duže od godinu dana bili na evidenciji Zavoda za zapošljavanje (dugoročno nezaposlena lica) je u 2009. godini iznosio 16.845 lica. U Studiji se navodi da 99% domaćinstava obuhvaćenih istraživanjem, čiji članovi su dugoročno nezaposlena lica, posjeduju sopstveni smještaj (99 %). Dakle, 1%, odnosno 168 lica ili 49 domaćinstava nema riješeno
123 Kao polazna osnova za izradu Strategije razvoja i redukcije siromaštva (2003.godine) korišćeno je Istraživanje o potrošnji domaćinstava, koje je sproveo Institut za strateške studije i prognoze po metodologiji Svjetske banke.
124 Izvor: Monstat, Odsjek statistike tržišta rada, uslova života, socijalne usluge i potrošnje domaćinstava.
125 Izvještaj o radu i stanju u upravnim oblastima iz nadležnosti Ministarstva rada i socijalnog staranja za 2009. godinu.
126 Pretpostavka je da je prosječan broj članova po domaćinstvu 3,4 člana.
stambeno pitanje. Međutim, 9,1% ne posjeduje vlasničko pravo nad imovinom, odnosno 1.533 lica ili 451 domaćinstvo. Znači da za ova lica nedostaje 500 (32.500 m2) stanova.
3.6.1.5. Stanovi za porodice penzionera
U Crnoj Gori u 2009. godini je bilo 97.558 penzionera. Prema istoj Studiji 13% penzionera koji su obuhvaćeni istraživanjem127 nema vlasničko pravo nad stambenim smještajem (12.682 lica ili
6.341 domaćinstvo), a 3% živi u iznajmljenim stanovima (2.927 lica ili 1.464 domaćinstva)128, Prema tome, za penzionere nedostaje 7.805 (546.350 m2) stanova.
3.6.1.6. Stanovi za porodice lica sa invaliditetom
Prema paušalnim procjenama Svjetske zdravstvene organizacije (SZO) u Crnoj Gori ima 7 do 10% osoba sa invaliditetom od ukupnog stanovništva129. Prema Studiji UNDP-a, 91% ispitanih domaćinstava sa osobama sa invaliditetom posjeduje smještaj i većina njih ima puno pravno vlasništvo nad smještajem. Ako procijenjeni broj stanovnika u 2009. godini iznosi 631.535 stanovnika, procjena je da je u istoj godini bilo najmanje 3.979 lica, odnosno 1.170 (81.900 m2) domaćinstava sa osobama sa invaliditetom koja nemaju riješeno stambeno pitanje.
3.6.1.7. Stanovi za porodice RAE populacije
Prema Bazi podataka RAE populacije u Crnoj Gori iz 2009. godine u Crnoj Gori ima ukupno 9.934 pripadnika RAE populacije. Prosječno domaćinstvo RAE u Crnoj Gori broji 5 članova, što znači 1.987 domaćinstava. U Studiji UNDP-a se navodi da samo 38% RAE domaćinstava koja su učestvovala u istraživanju žive u smještaju nad kojim imaju pravno vlasništvo, odnosno 1.232 (73.920 m2) domaćinstva nema riješeno stambeno pitanje.
3.6.1.8. Stanovi za interno raseljena lica
Prema podacima Zavoda za zbrinjavanje izbjeglica Vlade CG u Crnoj Gori trenutno boravi 10.760 interno raseljenih lica sa Kosova (od čega je 7.760 lica ne-RAE i 3.000 lica RAE populacije). Istraživanje je pokazalo da veliki broj ne-RAE raseljenih lica sa Kosova živi u kolektivnom smještaju sagrađenom uz podršku međunarodnih agencija i lokalnih vlasti, dok samo 7,7% živi u iznajmljenom smještaju, odnosno 598 lica ili 149 domaćinstava. Takođe, 61,2% RAE raseljenih lica sa Kosova živi u sopstvenim smještajnim objektima bez pravnog vlasništva, odnosno 1.836 lica ili 367 domaćinstava130. Dakle, procjena je da za raseljena lica sa Kosova treba obezbijediti 516 stanova . Na osnovu istraživanja koje je rađeno 90,89% raseljenih lica sa Kosova je zainteresovano da ostane u Crnoj Gori, dok je preostali procenat zaintereseovan da ode iz Crne Gore ili je neopredijeljen, što znači da stvarna potreba za lica raseljena sa Kosova iznosi 469 stanova.
Raseljenih lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine je 5.221, odnosno 1.536 domaćinstava. Prema podacima iz Studije 21,3% u istraživanje uključenih domaćinstava iz Hrvatske i BiH iznajmljuje smještaj, dok 12% živi u smještajnom objektu nad kojim nema pravno vlasništvo, te je procjena da za raseljena lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine treba obezbijediti 511 stanova. Ako se u procjenu uključi ista pretpostavka o daljim namjerama ovih
127 Istraživanjem su obuhvaćena domaćinstva penzionera sa minimalnim mjesečnim penzijama u iznosu od 71,6€.
128 Pretpostavka je da domaćinstvo broji najviše 2 člana.
129 Strategija smanjenja siromaštva iz 2003. godine.
130 Pretpostavka je da domaćinstva raseljenih lica sa Kosova RAE populacije u prosjeku broje 4 člana što je više u odnosu na prosječnu veličinu domaćinstava u Crnoj Gori (3,4 člana po domaćinstvu). Prosjek je uvećan iz razloga što domaćinstva romske populacije tradicionalno imaju veći broj članova domaćinstva.
lica, kao za raseljena lica sa Kosova, znači da stvarna potreba za stanovima za raseljena lica iz Republike Hrvatske i Bosne i Hercegovine iznosi 465 stanova.
Proizilazi da za raseljena lica sa Kosova, iz Hrvatske i BiH treba ukupno obezbijediti 934 (56.040 m2) stana.
Na osnovu navedenih činjenica može se zaključiti da je do 2020. godine potrebno obezbijediti sljedeći broj stanova za domaćinstva:
• zaposlenih, prosječne površine 65 m2 9.061
• koja treba da otkupe stan 800
• koja stanuju u neuslovnim prostorijama, prosječne površine 50 m2 2.147
• koja koriste pravo na materijalno obezbjeđenje, prosječne površine 50 m2 2.129
• dugoročno nezaposlenih lica, prosječne površine 65 m2 500
• penzionera, prosječne površine 70 m2 7.805
• u kojima žive lica sa invaliditetom, prosječne površine 70 m2 1.170
• RAE populacije, prosječne površine 60 m2 1.232
• interno raseljenih lica, prosječne površine 60 m2 934
• Ukupno 25.778
4. OPŠTI RAZVOJNI CILJ
Osnovni cilj izrade Nacionalne stambene strategije je definisanje pravaca daljeg razvoja stambenog sektora kroz analizu postojećeg stanja, uspostavljanje vizije u okviru stambenog sektora, definisanje misije i formulisanje stambene politike.
Prioritetne oblasti za definisanje mjera i akcija su:131
• stvaranje preduslova za unapređenje stambenog tržišta;
• poboljšanje-održavanje postojećeg stambenog fonda;
• regulisanje pitanja neformalnih naselja;
• poboljšanje uslova stanovanja posebnih socijalnih grupa;
• poboljšanje infrastrukture i potrošnje energije u stanovanju;
• formulisanje strateškog okvira za transparentnu raspodjelu javnih resursa, kao i za mobilisanje drugih resursa i sl.
• da obezbijedi rješenja i predloge modela unaprijeđenja stambenog sektora u Crnoj Gori u pravcu povećanja socijalne, ekonomske i ekološke održivosti zajednice;
• jasno definisanje i raspoloživi finansijski mehanizmi za ostvarivanje javnog interesa Crne Gore u stambenom sektoru;
• da predloži zakonski i institucionalni okvir za regulisanje stambenog sektora na način da odgovara novonastalim uslovima i potrebama tržišne ekonomije i u pravcu harmonizacije sa propisima EU;
• da omogući lakše funkcionisanje stambenog tržišta;
• da poveća investicije, konkurentnost i zapošljavanje u stanogradnji;
• da unaprijedi sektor neprofitnog stanovanja;
• bolje organizovan i efikasan sektor upravljanja i održavanja postojećeg stambenog fonda;
• da predloži dostupnost i sigurnost u sektoru zakupa stanova;
• da se definišu modaliteti privatno-javnog partnerstva u stambenom sektoru;
• da se prepoznaju potencijali i resursi stanogradnje u Crnoj Gori;
• da se promovišu eko-održiva rješenja u stanogradnji i osmisle modeli za promovisanje projekta koji imaju ovakva rješenja;
• da se u skladu sa uslovima definišu standardi humanog stanovanja;
• obezbijeđivanje sistema za održavanje stambenih prostora;
• izgradnja svijesti kod građanstva o stambenoj kulturi.
4.1. FORMULISANJE VIZIJE I MISIJE NACIONALNOG RAZVOJA STAMBENOG SEKTORA CRNE GORE
Pristojno stanovanje je jedan od ključnih činilaca životnog standarda i kvaliteta života, istovremeno i važan pokretač privrednog i društvenog razvoja, a ujedno i osnovni cilj stambene politike. Pristojno stanovanje u direktnoj je vezi sa sljedećim pokazateljima:133
131 Projektni zadatak za izradu Nacionalne stambene strategije
132 Projektni zadatak za izradu Nacionalne stambene strategije
133 Bežovan G.: Stambena prava u Hrvatskoj i problemi njihova ostvarenja, Rev. soc. polit, god. 11, br. 1, str. 89-106, Zagreb 2004.
• pristupačnost stana koja se odnosi na troškovnu dostupnost stanova i iskazuje se odnosom troškova stanovanja i visine prihoda;
• dostupnost stana (accessability) koja podrazumijeva pristup adekvatnom stanu (u pogledu higijenskih i standarda naseljenosti) kojim se upravlja na odgovarajući način i koji se održava u skladu s potrebama domaćinstva;
• stambeni standardi, kvalitet stambenog fonda, koji podrazumijevaju standard, odnosno udobnost i kvalitet stanovanja u širem smislu;
• integrativnost (integrability) u smislu doprinosa socijalnoj koheziji i široj socijalnoj stabilnosti.
Obezbjeđenje odgovarajućeg broja stanova odgovarajućeg kvaliteta za građane koji ih ne mogu sami osigurati za sebe, jedan je od osnovnih ciljeva stambenih politika brojnih zemalja, ali obim i nivo realizacije tog cilja varira zavisno od pristupa vlasti tom zadatku.
U zavisnosti od postignutog stepena razvoja, ekonomske moći države, institucionalnih specifičnosti i dominantnih političkih ciljeva stambenom politikom se definišu ciljne vrijednosti pokazatelja pristojnog stanovanja. Glavni instrumenti stambene politike, prema pozitivnoj praksi zemalja u okruženju, u ostvarivanju usvojenih ciljeva su, između ostalog:
• organizacija socijalnog stanovanja što podrazumijeva da postoji definisan pojam socijalnog stanovanja i nadležnosti države ili lokalne samouprave u ovoj oblasti, izvori finansiranja, procedure dodjele. Ovaj instrument se kod nas sporadično koristi na nivou lokalnih samouprava kroz formu obezbjeđenja nužnog smještaja za ugrožena domaćinstva, na osnovu odluka u kojima su definisani socijalni kriterijumi za utvrđivanje rang lista. U pomenutim slučajevima zakupnina se najčešće ne plaća već se stan besplatno koristi dok god se domaćinstvo nalazi u stanju socijalne potrebe. Bolje rješenje podrazumijeva plaćanje socijalne zakupnine koja treba da bude makar tolika da obezbijedi redovno i investiciono održavanje stambenog fonda;
• direktne subvencije za novu stambenu izgradnju, pri čemu subvencije mogu biti obezbijeđene od lokalne samouprave u vidu besplatnog ustupanja (ili ustupanja pod povoljnim uslovima) građevinskog zemljišta, ili oslobađanja (potpunog ili djelimičnog) od naknade za uređenje građevinskog zemljišta, zatim kao subvencije od strane države putem subvencioniranja kamatnih stopa;
• poreske subvencije što podrazumijeva da se putem različitih mjera poreskih olakšica omogućava jeftiniji pristup stanu: oslobađanjem ili povraćajem PDV-a za socijalne stanove ili za stanove namijenjene za stalno stanovanje kojima se rešava stambena potreba domaćinstva. Može se razmotriti mogućnost oslobađanja (ili smanjenja stope) od PDV za građevinski materijal. Osim toga, može se osloboditi poreza prihod ostvaren po osnovu kamata na namjensku stambenu štednju, ili prihod po nekom drugom osnovu (samostalna djelatnost i sl.);
• subvencionisanje zakupa i troškova stanovanja što podrazumijeva definisan način obračuna i kriterijume po osnovu kojih bi određena domaćinstva mogla dobiti subvencije. U našim uslovima ovo se uglavnom svodi na jednokratnu pomoć koju dodjeljuju lokalne samouprave, ali i kroz subvencionisanje dijela troškova vode i električne energije, za socijalno ugrožena lica i druge ugrožene grupe i pojedince;
• subvencije za stambenu rehabilitaciju i obnovu koje podrazumijevaju ograničeno učešće lokalne samouprave u finansiranju izvođenja nužnih radova održavanja zajedničkih prostorija. Najnovije rješenje Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada daje mogućnost kreditiranja od strane lokalne samouprave pod povoljnim uslovima;
• kontrola stanarina134 što podrazumijeva zakonsko uređenje i definisanje zaštićene i slobodno ugovorene najamnine – zakupa. Iznos zaštićene najamnine zavisi od opremljenosti i iskoristivosti stana, troškova održavanja zajedničkih dijelova, kao i od platežne moći zakupca. U svakom slučaju ona ne bi trebala biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovnog održavanja stambene zgrade. Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova slabog imovinskog stanja, dok ostali plaćaju najamninu utvrđenu slobodno na tržištu;
• stambena štednja kod štedno-kreditnih stambenih asocijacija, sa zadatkom prikupljanja štednje i kreditiranja stambene izgradnje, uz eventualno subvencioniranje (premije) od strane države.
U sprovođenju ovih instrumenata neophodno je široko društveno angažovanje koje uključuje državnu upravu, jedinice lokalne samouprave, finansijske i druge ustanove, nevladine organizacije. S obzirom da posebnu interakciju sa stambenim sektorom imaju finansijski, socijalni i privredni sektor, u integrativnom djelovanju ovih sektora treba ostvariti viziju stambenog sektora.
Možemo reći da je Vizija stambenog sektora: održiv stambeni sektor, koji će na razvijenom stambenom tržištu omogućiti svima da dođu do kvalitetnog stana primjerenog njihovoj sopstvenoj ekonomskoj moći, a za najugroženije obezbijediti odgovarajuće mehanizme pomoći.
Misija stambenog sektora Crne Gore je da bude dinamičan, organizovan, fleksibilan i održiv sistem, koji će uz podršku svih učesnika (države, lokalne samouprave, finansijskih i drugih ustanova, privrednih društava) razviti tržišni, ali i druge mehanizme (različiti stambeni programi, subvencije i sl.) i stvoriti mogućnosti da domaćinstva i pojedinci zadovolje svoje različite stambene potrebe.
Iz prethodnog slijedi da je opšti cilj ove Strategije da rast standarda i dostupnosti stanovanja učini prioritetom socijalnog razvoja Crne Gore.
Dugoročni strateški cilj djelovanja stambenog sektora je omogućavanje veće dostupnosti stanova i obezbjeđivanje kvalitetnog stambenog fonda za potrebe građana Crne Gore, kroz uspostavljanje tržišta stanova i definisanje i primjenu procedura za dio građana koji pripadaju socijalno ugroženim grupama.
U tom smislu treba definisati ograničen obim dejstva, poslova i aktivnosti države u području stanovanja, koja su prvenstveno usmjerena prema podmirivanju posebnih potreba i rješavanju specifičnih problema. Osnovno djelovanje države je u cliju omogućavanja funkcionisanja tržišta stanova, kako bi se na taj način podmirila većina stambenih potreba, dok se određenim instrumentima pokušavaju zadovoljiti potrebe specifičnih društvenih grupa, koje se klasifikuju kao kategorije građana u nepovoljnom položaju u pogledu stanovanja, odnosno koje po pravilu imaju niža primanja na osnovu kojih ne mogu samostalno riješiti stambeni problem.135
Podciljevi mogu biti definisani na sljedeći način:
• aktivnu stambenu politiku voditi na načelima transparentnosti, izdiferencirane odgovornosti države i lokalne samouprave, efikasnosti, socijalnog uključivanja i društvene pravednosti;
• okupiti sve relevantne učesnike u procesu stambene izgradnje i izgraditi institucionalnu infrastrukturu za sprovođenje aktivne stambene politike;
134 Misli se na stanove u vlasništvu države ili lokalne samouprave koji su namijenjeni socijalnim slučajevima
135 Ovakav se oblik stambene politike naziva "dodatna" stambena politika za razliku od "opsežne" stambene politike koja preuzima odgovornost za podmirivanje stambenih potreba cjelokupnog stanovništva.
• napraviti jedinstvenu i pouzdanu evidenciju nekretnina u vlasništvu lokalnih samouprava: stanova, poslovnih prostora i zemljišta;
• uspostaviti mehanizme za sprovođenje zakonskih odredbi o uvođenju većih poreskih stopa na neizgrađeno građevinsko zemljište, drugi stan, stanove izgrađene mimo zakona;
• ostvariti partnerstvo s investitorima i privrednim subjektima koji se bave stambenom izgradnjom;
• svim građanima i domaćinstvima, zavisno od njihovih materijalnih mogućnosti, omogućiti pristojno stanovanje;
• podsticati lokalne samouprave da donesu stambene programe i operativne planove zasnovane na sprovođenju ankete radi procjene stambenih potreba na njihovim teritorijama;
• povećati obim stambene izgradnje i rekonstrukcije postojećih stanova;
• socijalno ugroženima pomoći u obezbjeđenju i korišćenju stana, uz donošenje operativnih planova gradnje socijalnih stanova i/ili kupovine korišćenih stanova za ovu svrhu;
• donošenjem i ostvarivanjem programa izgradnje stanova za zakup u javnom vlasništvu podmiriti specifične potrebe na tržištu;
• subvencioniranjem kamata na stambene kredite pomoći u različitim programima stanovanja u vlasništvu građana, uvažavajući njihovu potražnju i njihove izbore o načinu obezbjeđenja krova nad glavom;
• sistemski informisati javnost o sprovođenju programa putem web stranice i pružanjem dnevnih informacija telefonom, te savjetovališta za stambeno zbrinjavanje građana.
Za realizaciju navedenih podciljeva potrebne su:
• direktne državne mjere (zakonodavne, organizacione, finansijske intervencije),
• indirektne državne mjere (poreske, socijalne i prostorne),
• mjere lokalnih samouprava (obezbjeđenje socijalnih stanova, subvencije i sufinansiranje neprofitnog zakupa stanova, posebno obezbjeđivanje građevinskog zemljišta i neophodne komunalne infrastrukture).
4.2. DEFINISANJE DUGOROČNIH I SREDNJOROČNIH CILJEVA
Ostvarenje vizije stambenog sektora podrazumijeva prethodno definisanje dugoročnih i srednjoročnih ciljeva u glavnim strateškim oblastima.
4.2.1. Unapređenje zakonskog i institucionalnog okvira
Crna Gora je u sklopu aktivnosti definisanih Akcionim planom politike stanovanja za period 2005- 2008. godine inovirala nekoliko zakonskih rješenja u vezi sa stanovanjem: Zakon o uređenju prostora i izgradnji objekata (2008), Zakon o stambenim zadrugama (2010), Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada (2011), Zakon o svojinsko pravnim odnosima (2009), Zakon o porezima na nepokretnosti (2010) i sl.
Zaokruživanje zakonskog okvira je prioritet i osnova preduzimanja svih drugih mjera i aktivnosti, stoga ovaj cilj treba ostvariti što ranije.
U skladu sa principima Bečke deklaracije potrebno je u formi izmjena Zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata definisati mjere za sprečavanje neformalne gradnje u budućnosti i određivanje načina legalizacije nelegalnih objekata. Osim toga neophodno je što prije izraditi metodologiju i klasifikaciju nelegalnih objekata sa posebnim osvrtom na prostorno planiranje,
U postupku pridruživanja EU zemlja kandidat je obavezna da uradi nacrt bilateralnog Zajedničkog memoranduma o socijalnom uključivanju (Joint Inclusion Memoranda - JIM) koji za cilj ima pripremanje zemlje za njeno puno učešće u procesu socijalnog uključivanja. U skladu sa memorandumom neophodno je, između ostalog, definisati predloge mjera i prioritetne pravce djelovanja u sektoru stanovanja, sa aspekta povećanja socijalne uključenosti i socijalne kohezije. U očekivanju procesa pristupanja, Crna Gora treba da donese Zakon o socijalnom stanovanju, jer je obezbjeđenje socijalnog stanovanja jedan od najvažnijih načina socijalnog uključivanja.
Postojeću zakonsku regulativu je potrebno upotpuniti odgovarajućim podzakonskim aktima iz Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada, a na opštinskom nivou donijeti odluke o stopi poreza za sekundarni stambeni objekat, odnosno stan, objekat koji je izgrađen suprotno zakonu i građevinsko zemljište koje nije privedeno namjeni u skladu sa izmjenama Zakona o porezu na nepokretnosti.
Za podsticanje privatno-javnog partnerstva, koje je prepoznato kao jedan od značajnijih oblika stambenog finansiranja u zemljama u tranziciji, neohodno je donijeti Zakon o privatno-javnom partnerstvu, kako bi se stvorili preduslovi za učešće države u stambenim zadrugama na osnovu Zakona o stambenim zadrugama, preciznije definisali.
Navodimo da se u cilju stimulisanja nove stambene izgradnje, naročito za potrebe obezbjeđenja "prvog stana", u okruženju primjenjuju, između ostalog: snižena stopa za izgradnju socijalnih stanova i kupovinu prvog stana, kao i smanjenje stope PDV za građevinski materijal i usluge.
Za stvaranje drugih mogućnosti stimulacije nove stambene izgradnje (krediti sa fiksnim i manjim kamatama, oslobađanje dijela doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, i dr.) takođe treba pripremiti odgovarajuću zakonsku regulativu.
U institucionalnom smislu prioritet je na unapređenju katastarske evidencije, posebno nelegalno izgrađenih objekata, jer to predstavlja osnov za unapređenje sistema upravljanja stambenim fondom. Ova je aktivnost predviđena drugim strateškim dokumentima.
U cilju jačanje uloge lokalnih vlasti u oblasti stanovanja, neophodno je da se na nivou lokalnih samouprava imenuje organ koji će pratiti implementaciju Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada sa ciljem da pomogne u formiranju skupštine stanara, izboru upravnika zgrade, kontroli plaćanja naknade za održavanje zgrade i da se obezbijedi adekvatna obuka tih lica. Osim toga, potrebno je osnovati Inspekcije za stanovanje na državnom i lokalnom nivou u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada.
4.2.2. Povećanje dostupnosti stanovanja
Načini rješavanja pitanja socijalnog stanovanja mogu biti:
• stambeno obezbjeđenje koje podrazumijeva građenje socijalnih stanova za ciljne grupe stanovništva i dodjelu tih stanova u dugoročni zakup prema definisanim procedurama i uslovima;
• subvencioniranje troškova stanovanja od strane države;
• donošenje propisa kojima se reguliše subvencioniranje kamata na stambene kredite ili štednju i sl.
Donošenje Zakona o stambenim zadrugama, stvorilo je određene zakonske preduslove za privatno-javno partnerstvo u oblasti stanovanja, kako bi se realizovali javni interesi u rješavanju potreba socijalnog stanovanja, a uz učešće pravnih i fizičkih lica. Konkretni oblici podrške
Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada predvidio je vođenje evidencije o ugovorima o zakupu stambenog prostora u okviru organa nadležnog za poreske poslove. Ovo otvara mogućnosti da se određeni dio poreza koji se naplati po tom osnovu usmjeri u obezbjeđivanje socijalnih stanova.
Mjere povećanja konkurentnosti i zapošljavanja u stanogradnji definisane su Strategijom razvoja građevinarstva u Crnoj Gori do 2020. godine, kao i mjere eliminisanja administrativnih biznis barijera za potencijalne investitore. Realizacija predviđenih mjera treba da dovede do povećanja efikasnosti i produktivnosti u ovom sektoru, što bi dovelo do smanjenja cijena građenja i otvorilo prostor za nova investiciona ulaganja u stanogradnju za tržište, a moguće i za stanogradnju za izdavanje stanova u zakup.
U tom smislu treba razumjeti i mjeru podsticanja nadgradnje na postojećim zgradama u cilju njihove obnove i modernizacije, kao i rješavanja problema ravnih krovova. Zakonom o svojinsko- pravnim odnosima i Zakonom o uređenju prostora i izgradnji objekata definisane su osnovne postavke nadogradnje.
4.2.3. Unapređenje upravljanja i održavanja stambenog fonda
U cilju unapređenja sistema izgradnje i održavanja stambenog fonda treba osnovati stambeni fond na opštinskim nivoima, s obzirom da je stanje na opštinskom nivou u velikom zaostatku sa potrebama. Na državnom nivou je ulogu Nacionalnog stambenog fonda djelimično preuzeo CFSSI.136.
Sprovođenje kampanje za podizanje svijesti građana o potrebi formiranja organa upravljanja u stambenim zgradama i kulturi stanovanja je dugoročni cilj, za koji treba prethodno pripremiti marketinšku komunikaciju. U kampanju treba uključiti štampane i elektronske medije, a na sajtovima opština treba objaviti sve informacije, naročito one koji se tiču podsticajnih mjera i subvencija u oblasti stanovanja i održavanja stambenih zgrada.
Osim toga, treba donijeti propise o stimulativnim mjerama za korišćenje solarne energije i drugih obnovljivih izvora energije u stanovanju u skladu sa Strategijom energetske efikasnosti i Zakonom o energetskoj efikasnosti. Primjere takvih mjera nalazimo na opštinskom nivou u obliku umanjenja naknade za komunalno opremanje ukoliko se na objektu primjenjuju obnovljivi izvori energije (solarni kolektori i sl.). Jedna od mjera koja se primjenjuje u okruženju je uvođenje dvosmjernog brojila i subvencije na proizvedenu energiju.
U cilju povećanja ekološke održivosti zajednice potrebno je između ostalog, realizovati aktivnosti na izvršavanju pretpostavki iz Zakona o energetskoj efikasnosti (obuka stručnih lica za vršenje tehničkih pregleda, rekonstrukcije postojećih objekata i izdavanja sertifikata za objekte). S tim u vezi je i rekonstrukcija postojećih objekata sa aspekta energetske efikasnosti prema godišnjim operativnim planovima, što treba da predstavlja dugoročni cilj.
Strategijom razvoja građevinarstva do 2010. godine predviđeno je više mjera za podsticanje razvoja proizvodnje i primjene ekoloških građevinskih materijala, što je pomenutim dokumentom definisano kao prioritet Crne Gore. U ostvarenju tog cilja, pomenutom Strategijom je predviđeno neophodno uspostavljanje potrebne pravne regulative i uvođenje adekvatnih finansijskih mehanizama kao: smanjenje PDV-a i drugih poreza za proizvodnju ekoloških materijala,
136 Nacionalni stambeni fond je osnovan u Sloveniji i Poljskoj, u Rumuniji je osnovana Nacionalna stambena agencija, dok je u Bugarskoj utemeljen Fond stambene izgradnje
4.3. MOGUĆNOSTI OBEZBJEĐENJA SREDSTAVA ZA REALIZACIJU NACIONALNE STAMBENE STRATEGIJE
Moguća su četiri načina za obezbjeđenje kredita za stambeno financiranje:
• direktni model prema kojem se krediti za kupovinu stambenog prostora obezbjeđuju direktno od strane onih koji imaju sredstva (proizvođači i investitori) 137, bez posredovanja neke finansijske institucije,
• ugovorni model, prema kojem se potencijalni kupci obavezuju na razdoblje prethodne štednje uz kamatne stope niže od tržišnih, nakon čega stiču pravo na kredit takođe uz kamatne stope niže od tržišnih kod poslovnih banaka138,
• model uloga (pologa), gdje određene institucije (stambene zadruge, stambene štedionice i sl.) prikupljaju uloge iz različitih izvora, koje koriste za davanje stambenih kredita,
• sistem hipotekarnih banaka, koje karakteriše izdavanje dugoročnih kredita praćenih izdavanjem dugoročnih obveznica sa fiksnim kamatnim stopama.
Finansiranje stambene izgradnje treba da se osloni domaće i inostrane izvore. U okviru domaćih izvora moguće je računati na sljedeće izvore:
• stanovništvo, odnosno štednju za stan, kako bi im se omogućilo korišćenje kredita po tom osnovu. U tom smislu neophodno je podstaći namjensku štednju za stan uz podršku osnivanja stambenih štedionica koje podliježu strogim pravilima ponašanja i nadzoru države, kako bi se obezbijedilo povoljnije kreditiranje u odnosu na kreditiranje od komercijalnih banaka. Razvoj stambenih štedionica omogućio bi šire okvie i veću dostupnost za rešavanje stambenih pitanja onih subjekata koji imaju dovoljne prihode da mogu da odvajaju za stambenu štednju, i koji bi u principu rešavali pitanje stanovanja izgradnjom stanova u sopstvenom vlasništvu. Na taj način bi se smanjio pritisak na druge oblike obezbjeđenja stanova. Novitet kod nas u ovoj oblasti predstavlja i nabavka stanova na lizing139 što svakako treba razmotriti kao mogućnost za naredni period, iako nosi više rizika i neizvjesnosti za onoga ko na takav način rješava stambeno pitanje;
• privredu, koja je u periodu prije privatizacije bila najvažniji izvor sredstava. U sadašnjem periodu određeni broj privrednih subjekata u skladu sa svojim mogućnostima za svoje zaposlene obezbjeđuje stambene kredite ili gradi stanove, a drugi su se učlanili u Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju, preko kojeg za svoje zaposlene obezbjeđuju stanove. Do sada realizovana stambena izgradnja i cijene stanova koje su manje od onih na tržištu zahvaljujući najviše subvencijama opština (učešće u zemljištu i komunalnomm opremanju), a koje se kreću od 500 do 600 €/m2 idu u prilog ovakvom načinu finansiranja. Međutim, za sada se ovi projekti odnose samo na obezbjeđenje stanova u vlasništvu, a ne za izdavanje u zakup, osim kada opština po osnovu učešća ne obezbijedi stanove koji ostaju u njenom vlasništvu, ali su namijenjeni za socijalno ugrožene slučajeve. U toku je aplikacija za kredite kod CEB-a kojim bi se u nadležnosti CFSSSI gradili i stanovi za izdavanje u zakup;
137 U zemljama sa smanjenom kupovnom moći građevinska preduzeća često koriste ovaj način
138 Ovaj sistem se koristi najviše u Njemačkoj, Austriji i Francuskoj
139 Za sada kao pilot projekat CFSSI za kupovinu na lizing stanova sa učešćem od 30 odsto i rokom otplate od 20 godina
• državu koja potrebna sredstva za realizaciju Nacionalne stambene strategije može obezbijediti iz prihoda države i lokalne samouprave, kao što su naprimjer: sredstva koja bi se ostvarila po osnovu: legalizacije nelegalnih objekata, poreza na promet nepokretnosti, oporezivanja viška stambenog prostora, prireza poreza na dohodak fizičkih lica, dijela naknade za uređenje građevinskog zemljišta, dijela prihoda ostvarenih po osnovu lokalne komunalne takse, ili iz kreditnih zaduženja države. Osim ovoga u skladu sa preporukama Akcionog plana politike stanovanja 2005-2008. godine, u "uslovima ograničenih finansijskih mogućnosti države neophodno je ispitati mogućnost korišćenja novih izvora sredstava:
o sredstva dobijena po osnovu privatizacije od prodaje stambenih i/ili poslovnih prostora,
o od komercijalnih stanarina,
o od prodaje neizgrađenih placeva i placeva koji se nedovoljno koriste;
o od povećanja rente i zakupnine komercijalnih-nerezidencijalnih funkcija (trgovina, ugostiteljstvo, poslovne namjene i sl.);
o izdavanje podrumskih i tavanskih prostora ( objekti koji se nalaze na atraktivnim lokacijama);
o ustupanje prava nadgradnje i prenamjene određenih zajedničkih djelova stambenih zgrada.
U okviru inostranih izvora može se računati na sredstva naših radnika na radu u inostranstvu, sredstava ino kompanija i banaka, međunarodne finansijske organizacije (Evropska banka za obnovu i razvoj140, UN-Habitat, Razvojna banka Savjeta Evrope141, Evropska investiciona banka142, kao i na sredstva za smještaj izbjeglica i raseljenih lica.
Posebno treba računati i na inostrane izvore finansiranja143, kao što su Evropska investiciona banka (EIB) i Razvojna banka Savjeta Evrope (CEB). Da bi se mogla koristiti ova sredstva projekti koji konkurišu moraju doprinositi jačanju ekonomske i socijalne kohezije, očuvanju životne sredine i kvaliteta života i oblikovanju ljudskog kapitala, pri ćemu je EIB za sada više usmjeren na stambenu obnovu u kontekstu urbanog preporoda144, dok je CEB osim urbane obnove usmjeren i na finansiranje novih socijalnih stambenih programa.
Korišćenje inostranih kredita za ove namjene otvara pitanja garanta kredita i načina organizovanja za realizaciju projekata. Programi (1000 stanova solidarnosti i projekat 1000+ stanova) koji su u proteklom periodu realizovani u ovoj oblasti u Crnoj Gori sprovođeni su na nivou države, gdje je država u oba slučaja bila garant obezbijeđenih kredita, dok je organizacija projekta bila povjerena Fondu za stanove solidarnosti u prvom slučaju odnosno Ministarstvu uređenja prostora i zaštitu životne sredine u drugom slučaju, kroz društvo sa ograničenom odgovornošću PROCON.
Mogućnost lokalnih samouprava u pogledu dugoročnog zaduživanja je u skladu sa Zakonom o finansiranju lokalne samouprave vrlo ograničena i iznosi do 10% od realizovanih tekućih prihoda u godini koja prethodi godini zaduživanja. Iako su izvori finansiranja opština raznovrsni, uspješnost njihove naplate nije na zadovoljavajućem nivou (naročito u pogledu prihoda od poreza145).
140 European Bank for Reconstruction and Development EBRD
141 Council of Europe Development Bank -CEB
142 European Investment Bank- EIB
143 Uputstva o socijalnom stanovanju- Principi i primjeri (nezvaničan prevod dokumenta), Ujedinjene nacije, 2006, str 75.
144 Urbana obnova podrazumijeva obnavljanje starih zgrada, podizanje kvaliteta komunalne i socijalne infrastrukture i urbane opremljenosti.
145 Npr: naplata poreza na nepokretnosti je oko 56% (Časopis “Naša zajednica“ :"Porez na nepokretnosti u GTZ-ovom projektu Opštinska zemljišna politika", xxx.xxx.xx.
5. PRIORITETNI STRATEŠKI CILJEVI
Projektnim zadatkom definisani su prioritetni strateški ciljevi koji su proistekli iz strateških opredjeljenja djelimično realizovanih u proteklom periodu kroz aktivnosti i mjere Akcionog plana politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine. Međutim, neophodno je definisati nastavak mjera kako bi se ostvarili sljedeći prioritetni strateški ciljevi:
• povećanje dostupnosti stambenog prostora domaćinstvima koja na tržištu ne mogu da riješe svoje stambene potrebe;
• podrška razvoju rentalnog sektora, kako javnog tako i privatnog, uz stvaranje uslova za potpunu pravnu sigurnost u ovom sektoru;
• unapređenje sistema upravljanja i održavanja postojećeg stambenog fonda.
5.1. POVEĆANJE DOSTUPNOSTI STAMBENOG PROSTORA
Da bi se ostvarila vizija stambenog sektora i stambene politike Crne Gore neophodno je povećati dostupnost stanova za domaćinstva koja to ne mogu da ostvare na tržištu zbog nesrazmjere njihovih prihoda i cijene stana. Ovdje se ne misli isključivo na obezbjeđenje stanovanja za najsiromašnije i socijalno najugroženije grupe, koje najčešće i jesu najsiromašnije (posebne ciljne grupe), nego i na domaćinstva sa nižim prihodima.
Prema projektu Savjeta Evrope o ljudskom dostojanstvu i socijalnoj isključenosti definisana je koncepcija "Socijalna zaštita na temelju tri A", koja podrazumijeva ispunjenje tri principa:
• adekvatnost (Adequacy)-minimalni ponuđeni standard mora biti dovoljno visok, a potrebno je pokriti veliki dio stanovništva s izraženom potrebom,
• dostupnost (Accessibility) - pravni propisi kojima se određuje ko ima pravo na socijalnu pomoć,
• pristupačnost (Affordability) – mogućnost, odnosno sposobnost pojedinaca ili domačinstva da kupuju robu i usluge, odnosno da snose trošak nabave.
Ukoliko ove principe preslikamo na obezbjeđenje stanovanja kao jednu od oblasti u vezi sa ljudskim dostojanstvom i socijalnom uključenošću, možemo reći da:
• adekvatnost stanovanja (stana) predstavlja optimalni standard i kvalitet stanova u higijenskom pogledu, u pogledu energetske efikasnosti i u pogledu standarda naseljenosti. To podrazumijeva definisanje standarda i kvaliteta stanovanja koji će biti racionalni sa aspekta troškova izgradnje i upotrebe takvog stana i odgovarajući sa aspekta potreba domaćinstva,
• dostupnost stana treba biti uobličena propisima kojima se obezbjeđuje pravedan i transparentan način zadovoljenja potrebe stanovanja i pravna sigurnost korisnika,
• pristupačnost stana koja se odnosi na troškovnu dostupnost stanova i iskazuje se odnosom troškova stanovanja i visine prihoda. U tom smislu treba razmotriti i predložiti instrumente kojima bi se omogućilo da stambena potrošnja ne bude nerazumno veliki dio u odnosu na raspoložive prihode domaćinstva.
U oblikovanju stambenih politika razvijeni su različiti pristupi u pogledu proizvodnje i raspodjele stanova. Intervencije države mogu biti usmjerene na subvencioniranje proizvođača (intervencije ponude) i subvencioniranje potrošača (intervencije tražnje).
Subvencioniranje proizvođača stanova se obično upotrebljava radi osiguranja raspoloživosti, odnosno povećanja obima ponude stanova (kroz stimulisanje gradnje i/ili smanjenja cijene stanova). U tom cilju neke države intervenišu obezbjeđivanjem kredita sa nižom kamatnom stopom, izdavanjem državnih garancija za kredite, obezbjeđenjem jeftinijeg zemljišta, oslobađanjem naknada za komunalno opremanje i raznim poreskim rasterećenjima proizvođača (smanjenje ili oslobađanje od PDV-a na građevinski materijal ili kod stambene izgradnje).
Drugi pristup odnosi se na subvencioniranje potrošača, kako bi se stvorili uslovi da se poveća tražnja za stanovima, bilo da se radi o subvencijama za kupovinu stana (subvencije kamata na stambene kredite, subvencije stambene štednje, olakšice kod plaćanja poreza na promet nekretnina kod kupoprodaje stambenog prostora, poreske olakšice za kamate na stambene kredite, smanjena stopa ili oslobađanje od PDV-a kod kupovine prvog stana) ili o subvencijama namjenjenim za najamnine i pokriće drugih troškova stanovanja. U velikom broju zemalja subvencioniranje se oslanja na posebne institucije ustanovljene na državnom ili lokalnom nivou, najčešće "stambene fondove", koji imaju ulogu realizacije kompletne državne stambene politike uključujući i kreditiranje, izgradnju i održavanje stanova. U Crnoj Gori ne postoje takve institucije, već se subvencioniranje sprovodi putem povremenih stambenih programa i projekata od strane države, odnosno lokalne samouprave.
S druge strane, glavni problemi u ponudi stanova za posebne ciljne grupe su finansijske prirode: opšta privredna situacija ograničava mogućnosti subvencija, pa su one najčešće nedovoljne. Zato je osnovna preporuka obezbjeđenje stanova uz kombinaciju tržišnih i netržišnih uslova uz subvencioniranje ponude i subvencioniranje tražnje.
Povećanje dostupnosti i pristupačnosti adekvatnih stanova u praksi se može ostvariti izgradnjom tzv. socijalnih stanova za otkup ili zakup, renoviranjem stanova, poboljšanjem kvaliteta i legalizacijom neformalnih naselja, zatim subvencionisanjem troškova stanovanja i drugim indirektnim mjerama.
Logično je da najprije treba, sagledavajući potrebe i mogućnosti, definisati kriterijume adekvatnosti stana u skladu sa preporukama UN i Evropske zajednice.146 Osim toga, neophodno je utvrditi i granicu prihoda domaćinstva koja bi imala pravo na kupovinu ili zakup socijalnih stanova. S tim u vezi je i utvrđivanje socijalnog kartona domaćinstava, prema projektu koji je započeo još 2000. godine147, što bi omogućilo formiranje osnovne nacionalne i lokalne baze podataka o socijalnim problemima stanovanja
Lokalne samouprave mogu stimulisati izgradnju novih stambenih jedinica za iznajmljivanje i prodaju intenzivnijim opremanjem građevinskog zemljišta potrebnom infrastrukturom. Na tako opremljenom zemljištu (po tržišnoj vrijednosti) privatni preduzimači bi intezivirali gradnju. U tom smislu moraju se intenzivirati aktivnosti na donošenju urbanističko-planske dokumentacije u skladu sa Zakonom o uređenju prostora i izgradnji objekata.
Kao što je već rečeno, Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju je organizacija koja u našoj zemlji realizuje izgradnju stanova za potrebe zaposlenih u crnogorskim državnim
146 Neki kriterijumi adekvatnog stanovanja definisani su od strane UN-ove Ekonomske komisije za Evropu smjernicama iz 1996. godine (Economic Commission For Europe - ECE Compendium Of Model Provisions For Building Regulations - ECE/HBP/81/Rev.1 iz 1996.). U tim smjernica se za odgovarajuće stanovanje preporučuje se stan čija sobna površina (sobe uključivo dnevni boravak) treba biti od 12 do 14 m2 po osobi za do 4 osobe u stanu, dok za preko 4 osobe ta sobna površina se po osobi uvećava za po 10 m2.
147 Uredba o socijalnom kartonu, Sl, list RCG 41/01
U okviru izgradnje socijalnih stanova za otkup ili zakup treba riješiti pitanje smanjenja cijena građenja koje se temelje na tržišnim načelima. Određenim subvencijama proizvođačima, država, odnosno lokalna samouprava može uticati na smanjenje ovih cijena (ustupajući besplatno ili po nižim cijenama zemljište ili oslobađajući u potpunosti ili djelimično investitore od naknada za komunalno opremanje) ili mjerama poreske politike usmjerene na proizvođača. U ovom dijelu može se razmišljati i o podsticanju nadogradnje kao relativno jeftinijem načinu obezbjeđenja socijalnih stanova. Procedura koja se odnosi na nadogradnju je uređena Zakonom o svojinsko- pravnim odnosima i Zakonom o uređenju prostora i izgradnji objekata.
5.2. PODRŠKA RAZVOJU RENTALNOG SEKTORA
Podrška razvoju rentalnog sektora, kako javnog tako i privatnog, uz stvaranje uslova za potpunu pravnu sigurnost u ovom sektoru takođe predstavlja jedan od važnih strateških ciljeva.
Iskustvo razvijenih zemalja ukazuje na to da je prioritetna opcija za stambeno zbrinjavanje posebnih ciljnih grupa obezbjeđenje dovoljnog broja stanova u javom sektoru za zakup (stanovi u vlasništvu države, odnosno opštine). S obzirom da je u Crnoj Gori u procesu privatizacije privatizovano 98% stanova, a prema istraživanju koje je sprovedeno za potrebe izrade ove Strategije u opštinskom vlasništvu se nalaze svega 744 stana, očigledno je da ovakvih stanova na raspolaganju ima veoma malo. Ove podatke treba posmatrati i u kontekstu učešća troškova stanovanja u odnosu na prihode domaćinstva što iznosi oko 13%.
Sljedeći korak je utvrđivanje kriterijuma i procedura za dodjelu socijalnih stanova za zakup ciljnim grupama, što je do sada bilo u nadležnosti lokalne samouprave, mada je i država mogla u skladu sa Zakonom o socijalnoj zaštiti da ima ingerencije u ovoj oblasti. Preporuka je da na nivou države budu definisani glavni principi u formi Zakona o socijalnom stanovanju kojim bi trebalo definisati: pojam socijalnog stanovanja, graničnu vrijednost prihoda domaćinstva, nadležnosti, izvore finansiranja, način korišćenja sredstava, institut zaštićene zakupnine. Podzakonskim aktima bi trebalo konkretnije definisati raspodjelu ovih stanova, a na nivou lokalne samouprave bi trebalo definisati visine zaštićene zakupnine148.
Primjena ovih instrumenata stambene politike je moguća ukoliko se stvore zakonske i institucionalne pretpostavke, ali je djelimično ograničena sadašnjim nedostatkom socijalnih stanova u javnom vlasništvu, što predstavlja veliki nedostatak u pogledu dostupnosti stanovanja. U tom slučaju može se razmišljati o aktiviranju privatnog sektora. Međutim, privatni sektor za izdavanje i zakup stanova je nekontrolisani sektor gdje se visine zakupa određuju slobodno na tržištu u cilju ostvarivanja profita. U nekim državama, u dijelu privatnog sektora država određenim mehanizmima stimulisanja kontroliše visinu zakupnine, držeći je u granicama “razumnog” profita. Ipak, procjenjujemo da je ovu mjeru realno teško realizovati, jer je direktno suprostavljena opredjeljenju države Crne Gore, da bude tržišno orijentisana.
148 U Podgorici stanarine u objektima namijenjenim za socijalno ugrožene grupa koje plaćaju korisnici MOP-a iznose 10,00 eura, penzioneri 15,00 eura i ostali stanari 25,30 eura
Vlasnici stanova za izdavanje u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada izdvajaju akontativno sredstva za održavanje zajedničkih djelova, a istovremeno plaćaju porez na dohodak149 (dobit) koji ostvaruju po osnovu izdavanja stana. Kad se radi o stimulisanju privatnih vlasnika da se uključe u izdavanje socijalnih stanova, navodimo da se, saglasno iskustvima u okruženjju, jedan dio troškova koje vlasnici stanova za izdavanje imaju može subvencionisati, ukoliko ga nije moguće nadoknaditi iz zaštićene zakupnine.
Pitanja zakupa regulisana su Zakonom o obligacionim odnosima, kojim je predviđeno da se svaki ugovor o zakupu ovjeri kod suda, dok je Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada definisana obaveza upravnika da poreskom organu dostavi kopiju ugovora o zakupu. Međutim, vrlo je teško ustanoviti koji su to stvarni iznosi zakupa, jer se mali broj zakupa definiše u skladu sa ovom procedurom.
Za pokriće troškova stanovanja izdvaja se znatan dio prihoda, što može da ugrozi egzistenciju osoba i domaćinstava sa nižim primanjima. Zbog toga se, u velikom broju zemalja, zakupci s najnižim primanjima subvencioniraju putem sistema socijalne zaštite, pri čemu subvencije obično pokrivaju razliku između dijela zakupa koju plaćaju socijalno ugrožene osobe i visine tzv. ekonomskog zakupa koja pokriva troškove vlasnika stana150.
5.3. UNAPREĐENJE SISTEMA UPRAVLJANJA I ODRŽAVANJA STAMBENOG FONDA
U dualističkom sistemu vlasništva koji je karakterističan za vlasništvo na stanu u Crnoj Gori, a uz naslijeđene navike i očekivanja da se neko drugi brine o održavanju stambenog fonda, održavanje stambenog fonda predstavlja izrazit problem. Ovaj problem moguće je prevazići sprovođenjem više mjera:
• usvajanjem i sprovođenjem zakonske regulative - u toku izrade ove Strategije usvojen je Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada (2011), kojim je veći dio ovih mjera prepoznat i uvršten u Zakon, a u periodu od godinu dana potrebno je donijeti i odgovarajuće podzakonske akte. Posebno treba istaći novinu u Zakonu u smislu formiranja inspekcije za stanovanje, koja vrši nadzor nad sprovođenjem ovog Zakona;
• organizovanjem organa upravljanja stambenom zgradom – što kao obaveza proističe iz Zakona o svojinsko pravnim odnosima (2009), ali se na žalost ne sprovodi dovoljno u praksi. Vlasnici stanova su nezainteresovani za osnivanje organa upravljanja, a lokalne samouprave pomalo inertne u pogledu korišćenja prava za imenovanje privremenih upravnika i drugih prava iz ovog Zakona u vezi etažne svojine. Očekuje se da nedavno usvojeni Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada, posebno dio inspekcijskog nadzora podstakne i valsnike i lokalnu samoupravu na aktivnije učešće u organizovanju organa upravljanja;
• profesionalnim obavljanjem posla upravljanja zgradama, umjesto amaterskog angažovanja upravnika – ovo je podržano Zakonom o svojinsko pravnim odnosima (2009), gdje se članom 188. kaže dase za upravnika "može izabrati vlasnik, odnosno drugo fizičko ili pravno lice registrovano za poslove upravljanja". Predlaže se da se u najdalje u roku od godinu dana od donošenja Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada napravi analiza uspješnosti primjene Zakona, koja bi obuhvatila i ovaj parametar;
149 Za pravna lica oporezuje se dobit, a za fizička dohodak po stopi od 9% u oba slučaja.
150 Troškovi vlasnika stana obuhvataju troškove redovnog i investicionog održavanja, amortizacije, upravljanja, osiguranja i troškove kapitala (kamata)
• razvojem konkurencije u pružanju usluga održavanja - deklarativno mogućnost ove konkurencije postoji, jer se u skladu sa Zakonom o stanovanju i odžavanju stambenih zgrada ugovor o održavanju stambenih zgrada može zaključiti sa privrednim društvom, stambenom zadrugom ili drugim pravnim licem koje je registrovano za obavljanje poslova održavanja, kao i fizićkim licem. U smislu stvaranja konkurencije treba podsticati formiranje privrednih društava različitog oblika koja bi se bavila održavanjem stambenih zgrada, na primjer kroz obezbjeđenje kreditnih linija za "start up" kredite, uz učešće Direkcije za mala i srednja preduzeća;
• uspostavljanjem stalnih izvora finansiranja – Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada propisana su minimalna izdvajanja etažnih vlasnika u cilju akotantivnog prikupljanja sredstava za troškove redovnog održavanja, nužnih i hitnih radova, koja se uplaćuju na žiro račun zgrade. Očekuje se da novoformirane inspekcije stanovanja, i posebno predviđene kaznene mjere, doprinesu tome da vlasnici redovno uplaćuju sredstva. Radi pravilnog obračuna ovih iznosa podaci u registru stambenih zgrada i stanova koje vodi lokalna samouprava treba da budu što tačniji, pa je neophodno izvršiti ažuriranje i usaglašavanje ovog registra sa;
o registrima oporezivih nepokretnosti (član 16. Zakona o porezu na nepokretnosti) koje vode organi lokalne samouprave nadležni za imovinu i poreze;
o katastrom nepokretnosti u skladu sa Zakonom o državnom premjeru i katastru nepokretnosti;
o evidencijom zgrada po brojevima (čl. 17 Zakona o naseljima, Sl. list SRCG 29/90, Sl. list RCG 27/94), koju vode Opštinski organi uprave nadležni za komunalne poslove;
Jedna od mogućnosti obezbjeđenja stalnih izvora finansiranja je udruživanje vlasnika i preduzeća za održavanje u strambene zadruge, za šta su stvoreni uslovi novim Zakonom o Stambenim zadrugama;
• obezbjeđenjem subvencija u ovoj oblasti – Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada je predviđena mogućnost da se sredstva za izvođenje nužnih radova održavanja zajedničkih djelova stambene zgrade mogu obezbjeđivati sufinansiranjem sa zainteresovanim licima, kreditiranjem pod povoljnim uslovima koje može da obezbijedi jedinica lokalne samouprave. Neke jedinice lokalne samouprave učestvuju u finansiranju ovih radova sa 50%, ukoliko je stambena zgrada izabrala organe upravljanja, pokušavajući i na taj način da podstaknu primjenu odredbi zakona o obaveznom upravljanju stambenom zgradom. Ovakve mjere treba da budu trajno opredjeljenje lokalnih samouprava. Osim toga, trebalo bi razmotriti mogućnost obezbjeđenja bankarskih kredita za ove svrhe.151
• edukacijom građanstva u smislu upoznavanja sa pravima, obavezama i kaznenim mjerama koje su obuhvaćene zakonima iz oblasti stanovanja, održavanja stambenih zgrada, ali i dijelom Zakona o obligacionim odnosima koji se odnosi na zakupe. U tom smislu potrebno je uraditi na lokalnom i državnom nivou marketing strategiju, kako bi se edukacijom obuhvatilo sto više građana;
• primjenom efikasnih sankcija - Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada su predviđene mjere koje insepkcijski organi mogu preduzeti, i posebno kaznene mjere u pogledu nepoštovanja odredbi zakona iz oblasti stanovanja i stambenih odnosa.
151 Neke banke u Sloveniji su uvele i programe namjenske štednje za održavanje stanova i zajedničkih prostora u stambenim objektima
6. DOSADAŠNJE AKTIVNOSTI
Dosadašnje aktivnosti u oblasti stambene politike i u drugim oblastima od uticaja na stambeni sektor uglavnom su bile zasnovane na prijedlozima i pravcima akcije definisanim Akcionim planom politike stanovanja za period 2005-2008. godine.
Početak reforme stambene politike započeo je 1990. godine donošenjem Zakona o stambenim odnosima, a nastavak reforme sa orijentacijom na veće učešće tržišnih mehanizama u ovom sektoru, može se vezati za period 2000-2005. godine. U tom periodu je urađeno i usvojeno nekoliko dokumenta sa ciljem analize postojećeg stanja i identifikacijom daljih pravaca razvoja. Među njima najznačajnije su Studija reforme stambenog sistema i gazdovanja građevinskim zemljištem u Crnoj Gori (1999.godina), studija "Profil Srbije i Crne Gore u stambenom sektoru" (Country Profiles on the Housing Sector Serbia and Mintenegro) 2006. godine i Akcioni plan politike stanovanja Crne Gore za period 2005-2008. godine.
Ovi dokumenti, a posebno Akcioni plan politike stanovanja definisali su mjere i aktivnosti koje su realizovane u prethodnom periodu a bile su usmjerene na izmjenu postojećih i donošenje novih propisa, formiranje posebnog subjekta za stambenu politiku, formiranje Nacionalnog stambenog fonda (na lokalnom i državnom nivou) i realizaciju posebnih projekata.
6.1. IZMJENA POSTOJEĆIH I DONOŠENJE NOVIH PROPISA152
U ovoj oblastii u periodu implementacije Akcionog plana donesen je Zakon o uređenju prostora i izgradnji objekata (2008. godine) i u skladu sa tim započete aktivnosti na uklanjanju biznis barijera u oblasti izgradnje objekata. U najavi su dalje izmjene ovog Zakona sa ciljem pojednostavljenja procedura i preciznijih definisanja nadležnosti.
U dijelu zakonske regulative koja se odnosi na etažnu svojinu u prethodnom periodu donijet je Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (2009. godine) kojim su definisani: pojam etažne svojine; pojmovi posebnih i zajedničkih djelova zgrade i način njihovog korišćenja; oblici svojine na posebnim i zajedničkim djelovima stambene zgrade i na urbanističkoj parceli, kao i organi upravljanja i upravljanje zgradama. Osim ovog zakona donesen je i Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada (2011. godine) koji se u određenoj mjeri nadovezuje na Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, ali je prevashodno usmjeren na procedure održavanja zajedničkih djelova stambenih zgrada (kroz redovno održavanje; izvođenje nužnih i hitnih radova), procedure zakupa stambenih prostora i nadzor nad primjenom ovog zakona i drugih propisa iz oblasti stanovanja.
Važno je napomenuti da je nacrtom zakona bilo predviđeno da zakon obuhvati i oblast socijalnog stanovanja, ali se kasnije od toga odustalo iako je donošenje zakona o socijalnom stanovanju obaveza proistekla iz Akcionog plana politike stanovanja u Crnoj Gori.
Donesen je i Zakon o stambenim zadrugama (2010. godine) kojim je omogućeno formiranje zadružnih institucija, osim fizičkim, i pravnim licima, odnosno državnim institucijama i jedinicama lokalne samouprave. Osim toga, zakonom je implementiran i princip privatno-javnog partnerstva
152 S obzirom da je o zakonskoj regulativi detaljno bilo riječi u poglavlju 3.1.1, obdje se samo pominju zakoni i propisi doneseni u prethodnom periodu.
6.2. RAZVOJ INSTITUCIONALNE INFRASTRUKTURE
Jedan od prvih koraka koji je preduzet u skladu sa Akcionim planom odnosio se na kadrovsko osposobljavanje u okviru državne uprave i lokalnih jedinica, što je bilo u skladu sa preporukama studije Profil Srbije i Crne Gore u stambenom sektoru u pogledu institucionalnog razvoja centralne i lokalne uprave. S tim u vezi je osnovan (2008. godine) Sektor za razvoj stanovanja u okviru tadašnjeg Ministarstva ekonomskog razvoja, a sada se nalazi u okviru Ministarstva održivog razvoja i turizma. Sektor koji je svoju djelatnost obavljao kroz tri odsjeka, nalazi se pred reformom u skladu sa novom organizacijom državne uprave. U nadležnosti ovog sektora bila je realizacija više projekata iz oblasti stanovanja, a prevashodno realizacija preostalih mjera i aktivnosti iz Akcionog plana.
Vođenje stambene politike na lokalnom nivou nije adekvatno institucionalno unaprijeđeno. Prema ispitivanju koje je sprovedeno za potrebe ove Strategije samo mali broj opština osnovao je posebne institucije u čijoj je nadležnosti stambena politika, kao i održavanje stambenog fonda (kroz transformaciju javnih preduzeća za stambenu djelatnost u agencije stanovanja). Dalji napor treba usmjeriti u cilju poboljšanja stanja na lokalnom nivou.
6.3. FORMIRANJE NACIONALNOG STAMBENOG FONDA
Akcionim planom bilo je predviđeno formiranje Nacionalnog stambenog fonda kako bi se preko njega realizovala državna politika za podsticanje izgradnje stanova. Način organizacije, upravljanja, poslovi i zadaci, izvori obezbjeđivanja sredstava i druga pitanja, trebala su biti definisana u Studiji izvodljivosti formiranja Nacionalnog stambenog fonda, koja prema nama dostupnim informacijama, nije sprovedena.
U međuvremenu je Sindikalni fond za solidarnu stambenu izgradnju tranformisan u Crnogorski fond za solidarnu stambenu izgradnju u kojem su učešće uzeli Vlada, Unija poslodavaca i Savez sindikata Crne Gore, a koji obavlja poslove od javnog interesa i posluje sa dijelom budžetskih- javnih sredstava. Osnovna djelatnost ovog fonda je razvoj projekata nekretnina, odnosno preduzimanje aktivnosti u cilju izgradnje objekata. U te svrhe Fond kroz privatno - javno partnerstvo sa lokalnom samoupravom i kroz dobrovoljno učešće ulagača -članova Fonda obezbjeđuje neophodna sredstva za izgradnju stanova.
6.4. REALIZACIJA POSEBNIH PROJEKATA
Od trenutka usvajanja Akcionog plana politike stanovanja započelo se i sa realizacijom više projekata koji su trebali da poboljšaju dostupnost stanova, a koji su djelimično realizovani, pri čemu su različite okolnosti dovele do kašnjenja u njihovoj realizaciji.
6.4.1. Projekat „1000 stambenih kredita“ (2006.godina)
Ministarstvo finansija i Komisija za stambena pitanja Vlade Crne Gore su u komunikaciji sa crnogorskim bankama osmislili projekat „1000 stambenih kredita“. Cilj ovog projekta je bio prvenstveno izlaženje u susret velikom broju zahtjeva po osnovu neriješenog, odnosno neadekvatno riješenog stambenog pitanja crnogorskih građana, posebno građana zaposlenih u javnoj upravi.
Javni poziv je raspisan maja 2006. godine, i trajao je 15 dana, u kojima su podnosioci zahtjeva dostavljali podatke: o tome da li posjeduju stambeni prostor (ili je on neadekvatan); o dužini radnog staža, kao i o broju članova porodice. Takođe, javnim pozivom je bilo predviđeno da projekat „1000 stambenih kredita“ obuhvati sljedeće kreditne linije (Tabela 21): 200 kredita za rekonstrukciju (u iznosima do 5.000 € i rokovima povraćaja do 5 godina), 300 kredita za proširenje i/ili dokup stambenog prostora (u iznosima do 15.000 € i rokovima otplate do 10 godina) i 500 kredita (za rješavanje stambenog pitanja u iznosima do 30.000 € i rokovima povraćaja do 20 godina).
Od predviđenih 1000 stambenih kredita, 800 kredita je bilo namijenjeno zaposlenima u organima uprave, od čega: 600 stambenih kredita za zaposlene u organima državne uprave, 200 stambenih kredita za zaposlene u Republičkom fondu za zdravstveno osiguranje i drugim javnim zdravstvenim ustanovama. Za građane Crne Gore bilo je predviđeno 200 stambenih kredita.
Nakon analize zahtjeva, dodijeljeno je 595 kredita (od čega 301 u iznosu do 30.000 €, 183 do
15.000 € i 111 kredita do 5.000 €). Republičkom fondu zdravstva i drugim zdravstvenim ustanovama, kojima je Javnim pozivom predviđeno da pripadne 200 kredita, raspoređeno je 185 kredita (93 kredita do 30.000 €, 56 do 15.000 € i 36 do 5.000 €, a preostalih 15 kredita predviđeno je da bude naknadno raspoređeno unutar zdravstvenih ustanova).
Tabela 21. Struktura planiranih i realizovanih elemenata projekta 1000 stambenih kredita
planirana namjena kredita | planirani iznos pojedinačnih kredita | planirani rok povraćaja | planirani broj kredita | realizovani broj kredita | ukupno planirana sredstva | ukupno realizovana sredstva |
rekonstrukcija st. prost. | 5000 | 5 | 200 | 111 | 1.000.000 | 555.000 |
proširenje ili dokup st. prost. | 15000 | 10 | 300 | 183 | 4.500.000 | 2.745.000 |
rješavanje. st. pit. | 30000 | 20 | 500 | 301 | 15.000.000 | 9.030.000 |
UKUPNO | 1000 | 595 | 20.500.000 | 12.330.000 |
6.4.2. Projekat „Stanovi solidarnosti“
Projekat “Stanovi solidarnosti” je jedan od strateški važnih projekata koji je proizašao kao obaveza iz Akcionog plana politike stanovanja u Crnoj Gori. Projekat je započet u akciji Saveza sindikata Crne Gore, ali su njegovu realizaciju preuzeli Vlada Crne Gore, jedinice lokalne samouprave i Banka za razvoj Savjeta Evrope.
Ova inicijativa pokrenuta je prije svega zbog izrazito nepovoljnih efekata sveukupne stambene reforme u Crnoj Gori u tom periodu. Cilj projekta je rješavanje stambenih pitanja za kategorije stanovništva koje realno nijesu u mogućnosti da po tržišnim uslovima obezbijede rješavanje stambenog pitanja. U tom smislu, konkretni cilj ovog projekta je rješavanje stambenog pitanja za najmanje 1.000 porodica, sa tendencijom povećanja broja stambenih jedinica i do 2.000.