STATUS ZAKUPCA POSLOVNOG PROSTORA U VREME EPIDEMIJE VIRUSA COVID-19
Dr Xxxxxx Xxxxx
A d v o k a t
Banja Xxxx, Xxxxxx Xxxxxx 00 Xxxxxxxxx Xxxxxx, Xxxxx x Xxxxxxxxxxx Telefon/Fax: + 000 00 000 000
Mobilni: + 387 65 692 377 xxxxxx.xxxxx@xx-xxxxxxxxx.xxx
STATUS ZAKUPCA POSLOVNOG PROSTORA U VREME EPIDEMIJE VIRUSA COVID-19
Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključuju zakupac, radi obavljanja svoje poslovne delatnosti, i zakupodavac radi sticanja xxxxxxx - zakupnine. Pri tome se pod poslovnim prostorom podrazumevaju poslovne prostorije, kao i poslovne zgrade, a pod poslovnim subjektima privredna društva i samostalni preduzetnici, premda su i pojedine neprofitne organizacije poput ustanova, udruženja, fondova i fondacija pogođene efektima epidemije i nemogućnošću da izmire svoje obaveze na ime zakupnine, pa se članak odnosi i na ove.
Olakšice za zakupce poslovnih prostora koji su u vlasništvu Grada Banja Luka
Vlada Republike Srpske i lokalne zajednice u Republici Srpskoj čine značajne napore u cilju ublažavanja posledica koje je u privrednom sektoru prouzrokovala epidemija korona virusa kao što su prolongiranje obaveza na ime poreza i doprinosa, subvencije, olakšice ili otpis pojedinih obaveza prema državi i lokalnim zajednicama. U xxx smislu, Gradska uprava Grada Banja Xxxx xx početkom aprila usvojila prvi set ekonomskih mera među xxxxxx xx i Odluka o oslobađanju plaćanja zakupnine za zakup poslovnih prostora koji su u vlasništvu Grada Banja Luka. Ovom odlukom je predviđeno oslobađanje obaveze plaćanja zakupnine komercijalnim zakupcima xxxxxx xx pretežna delatnost obuhvaćena zabranom rada, i to za tri meseca 2020. godine, odnosno za dva meseca 2020. godine ukoliko im je pretežna delatnost obuvaćena ograničenjem trajanja radnog vremena. Predviđeno je i oslobađanje plaćanja zakupnine za dva meseca zakupcima koji sa Gradom Banja Luka imaju zaključen ugovor o zakupu poslovnih prostorija pod posebnim uslovima. Pravo na oslobađanje imaju zakupci koji su izmirili obaveze po osnovu zakupa zaključno sa mesecom martom 2020. godine.
Pravna sudbina ugovora o zakupu poslovnih prostora koji nisu u vlasništvu Grada
Sasvim je logična, opravdana, ali i jedino zakonita odluka gradskih vlasti da se u naznačenom periodu, koji će verovatno biti usklađen sa daljim odvijanjem situacije, odreknu xxxxxxx po osnovu zakupa poslovnih prostora u vlasništvu Grada budući da je u periodu od 12. xxxxx do 11. maja 2020. godine potpuno zaustavljena privredna aktivnost u pojedinim sektorima usluga, trgovine i proizvodnje, pa takvi zakupci u ovom periodu iz objektivnih razloga nisu ostvarili prihode. Međutim, iako su gradske vlasti preporučile ostalim zakupodavcima da se u potpunosti ili većim delom odreknu xxxxxxx xx zakupa u slučajevima xxxx xx zakupcu zabranjeno ili ograničeno obavljanje delatnosti ili je kod tih zakupaca došlo do značajnog pada xxxxxxx i delatnosti, evidentno je da je reč samo o preporuci gradskih vlasti, pa se postavlja pitanje šta će se dogoditi na tržištu zakupa poslovnih prostora koji nisu u vlasništvu Grada.
Epidemija virusa COVID-19 ima obeležje više sile
Kada govorimo o poslovnim subjektima koji su pogođeni merama zaštite od epidemije korona virusa COVID-19, preciznije o njihovoj odgovornosti za izvršavanje obaveza iz ugovora uopšte za vreme epidemije, važno je imati u vidu da okolnosti nastale usled epidemije imaju karakter više sile (vis maior). U nastavku ćemo s pravnog aspekta sažeto objasniti pojam više sile, ali i argumentovati stav o tome da postojeća epidemija upravo ima obeležje više sile.
Okolnosti koje se smatraju višom silom
Iako naš Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) ne definiše višu silu, ipak je u jednoj od odredaba koje se tiču ugovornih obaveza, opisno određuje kao okolnost koja xx xxxxxxx posle zaključenja ugovora, a koju dužnik nije mogao sprečiti, otkloniti ili izbeći. Xxxxx, reč je o događaju koji lice bez svoje krivice ne može predvideti, izbeći ili savladati.
Pravna doktrina višu silu definiše kao posebnu vrstu slučaja, tj. kao „kvalifikovani“ slučaj kojeg karakterišu sledeći elementi: viša xxxx xx spoljnji događaj u odnosu na fizičko ili pravno lice (događaj koji nije specifično povezan s određenom delatnošću tog pravnog subjekta i ne može se smatrati delom te delatnosti, nego potiče izvana, van njenog kruga i izvana utiče na nju), nepredvidiv (to je vanredan, neočekivan, neredovan slučaj koji ne nastupa redovno, nego sasvim izuzetno, on je neobičan-atipičan tako da ni najpažljiviji čovek nije xxxxx da o njemu vodi računa i da preduzme mere koje bi ga xxxxx sprečiti) i neotklonjiv događaj (neotklonjivim se može smatrati samo događaj koji se nije mogao otkloniti sredstvima i nastojanjima koja su se od odgovornog lica mogla u konkretnoj situaciji razumno zahtevati), pri čemu svi ovi elementi moraju postojati u isti mah.
Otuda se može zaključiti da je pojam više sile veoma uzak i ograničen na mali broj događaja. Sa stanovišta prava, kao viša xxxx mogu se pojaviti razne spoljne okolnosti, ali se sve one mogu podeliti na dve osnovne vrste: na prirodne događaje (udar groma, zemljotres, oluja, poplava, erupcija vulkana, klizanje xxxxxx, odron kamena, suša, snežna xxxxxx, epidemije, i sl.) i na ljudske radnje (podmetnut požar, napad naoružanog lica ili razbojničke bande, razbojnička krađa, rat, revolucija, štrajk, pravni akti organa vlasti, i sl.).
Šta se podrazumeva pod epidemijom
Epidemija je iznenadno povećanje slučajeva neke zarazne bolesti u ljudskoj populaciji na određenom prostoru koje bitno prerasta očekivani broj slučajeva u toj populaciji, a ukoliko se proširi na čitave zemlje ili kontinente i masovno zahvati veliki broj ljudi, nazivamo je pandemijom. Prema definiciji Zakona o zaštiti stanovništva od zaraznih bolesti Republike Srpske, epidemija od većeg epidemiološkog značaja predstavlja pojavu teških kliničkih oblika zarazne bolesti i/ili smrti od zarazne bolesti, pri čemu postoji opasnost od nastanka težih ekonomskih i društvenih posledica, prekograničnog prenošenja bolesti, kao i ponovne pojave slučajeva odstranjene (eliminisane) ili iskorenjene (eradicirane) zarazne bolesti. Prema tome, epidemija se
svrstava u prirodne događaje koji imaju karakter više sile.
Epidemija korona virusa COVID-19 u BiH
Svetska zdravstvena organizacija je 11. xxxxx proglasila pandemiju koronavirusa (COVID- 19), što znači da se radi o globalnom širenju bolesti koje xx xxxxx kontrolisati. S druge strane, u Bosni i Hercegovini je odlukom Saveta Ministara 17. xxxxx proglašeno stanje prirodne ili druge nesreće na teritoriji Bosne i Hercegovine, u Republici Srpskoj je 3. aprila zbog epidemiološke situacije usled korona virusa COVID-19 proglašeno vanredno stanje (do xxxx xx na snazi bila vanredna situacija proglašena 16. xxxxx), xxx xx u Federaciji Bosne i Hercegovine 16. xxxxx proglašeno stanje nesreće zbog opasnosti od širenja koronavirusa.
Otuda, nema sumnje da je, sa aspekta pravne struke, u slučaju postojeće pandemije, ili uobičajeno govoreći, epidemije korona virusa COVID-19, reč o prirodnom događaju koji ima sva obeležja spoljnjeg događaja u odnosu na fizičko ili pravno lice, nepredvidivog i neotklonjivog događaja (prema stanovištu medicinske xxxxxx xxx uvek ne postoji lek protiv ovog virusa). Xxxxx, reč je o događaju koji ima karakter više sile koji dužnik iz ugovorne obaveze, bez svoje krivice, nije mogao predvideti, izbeći ili savladati.
Vanredne mere Vlade RS u cilju prevencije širenja korona virusa
Nakon proglašenja vanredne situacije u Republici Srpskoj 16. xxxxx, Republički štab za vanredne situacije Vlade Republike Srpske je već narednog xxxx, po preporukama medicinske nauke i struke, doneo niz vanrednih mera u cilju prevencije širenja korona virusa na teritoriji Republike Srpske. Ovim merama je pojedinim privrednim subjektima potpuno zabranjen, a pojedinima ograničen rad na teritoriji Republike. Međutim, restrikcije i zabrane obavljanja pojedinih privrednih delatnosti na teritoriji Grada Banja Luka uvedene su počev od 12. xxxxx prvom naredbom Gradskog štaba za vanredne situacije. Bez obzira što se situacija u pogledu propisanih mera menja u zavisnosti od razvoja epidemiološke situacije u Republici, činjenica je da je prethodni dvomesečni period doneo značajne poteškoće u poslovanju privrednih subjekata, a one će zasigurno biti osetne i u narednom periodu.
Epidemija korona virusa, kao prirodni događaj, jeste uzrok nastanka okolnosti koje predstavljaju višu silu, a pravni akti države u cilju zaštite od epidemije samo su posledice
Odgovornost za nemogućnost ispunjenja zakupčeve obaveze ne treba tražiti u državi xxxx xx propisala i primenila ove restriktivne mere budući da su one preduzete po preporuci medicinske nauke i struke radi zaštite mnogo viših interesa, a to su životi i zdravlje ljudi, pa svaka odgovornost države u takvim okolnostima izostaje. Xxxxx, epidemija korona virusa COVIS-19, kao prirodni događaj, predstavlja uzrok nastanka više sile, a restriktivne mere u vidu pravnih akata države uvedenih u cilju zaštite od epidemije predstavljaju posledicu, nužnu reakciju na okolnosti više sile.
Položaj zakupca poslovnog prostora za vreme vanrednih mera
Da li zakupac poslovnog prostora koji, usled vanrednih mera države uzrokovanih epidemijom, xxxxx, iz objektivnih razloga, nije bio u mogućnosti da obavlja svoju privrednu delatnost podleže opštim pravilma ugovorne odgovornosti i ima obavezu da plaća zakupninu za vreme trajanja vanrednih mera ili je njegov status xxxx drugačiji?
Okolnosti epidemije, xxx xxxx sile, pogađaju jedino zakupca
Bitno je napomenuti da u ovakvim okolnostima koje imaju dejstvo više sile, odgovornost za ispunjenje obaveza iz ugovora o zakupu poslovnog prostora nije ravnomerno podeljena među ovim ugovornim stranama, iako je reč o dvostrano obaveznom tipu ugovora. To otuda što zakupodavac ima tri osnovne obaveze koje su, po svom karakteru, pretežno pasivne - on xx xxxxx xx xxxxx poslovne prostorije zakupcu, da ih održava u upotrebljivom stanju i da zaštiti zakupca u slučaju eventualnih fizičkih ili pravnih nedostataka. S druge strane, zakupac xx xxxxx da zakupodavcu plaća ugovorenu naknadu – zakupninu, xx xxxx poslovne prostorije i koristi ih saobrazno ugovoru, te da ih, po prestanku ugovora, vrati zakupodavcu. Xxxxx, tokom trajanja zakupa najviše dolaze do izražaja obaveze zakupca, i to prvenstveno obaveza plaćanja zakupnine.
Očito je da postojeća okolnost epidemije i niz restriktivnih mera koje xx xxxxx vlast bila primorana da uvede, budući da je reč o epidemiji svetskih razmera sa posledicama po globalnu ekonomiju, a ne samo Republiku Srpsku, pogađa jedino obaveze zakupca, i to obavezu plaćanja zakupnine, jer je ona u neposrednoj vezi sa ostvarivanjem xxxxxxx xx delatnosti čije je obavljanje zakupcu zabranjeno, odnosno ograničeno ili mu je, usled zabrane rada drugim poslovnim subjektima, jednostavno onemogućeno (npr. slučaj sa advokatima).
Zakupac ima pravo da se, u slučaju zahteva zakupodavca za isplatu zakupnine, pozove na višu xxxx xxx oslobađajuću okolnost
U skladu sa odredbom člana 263. ZOO, dužnik se oslobađa odgovornosti za štetu ako dokaže da nije mogao da ispuni svoju obavezu, odnosno da je zakasnio sa ispunjenjem obaveze zbog okolnosti nastalih posle zaključenja ugovora koje nije mogao sprečiti, otkloniti ili izbeći. Prema tome, zakupac koji iz objektivnih razloga, kakvi su u konkretnom slučaju u Republici Srpskoj, nije u mogućnosti da ispuni svoju obavezu plaćanja zakupnine dospele nakon ili neposredno pre stupanja na snagu vanrednih mera u Republici Srpskoj, ne može biti obavezan na plaćanje zakupnine dok traju ove oslobađajuće okolnosti. Razume se, ukoliko je reč o zakupcu
kojem je poslovanje bilo samo ograničeno, a ne i zabranjeno, tada se njegova obaveza plaćanja zakupnine smanjuje srazmerno propisanom ograničenju rada.
S druge strane, iako su 11. maja ponovo počeli xx xxxxx trgovinski, ugostiteljski, zanatski, uslužni i drugi objekti i službe, očigledno je da će ovi subjekti i u narednom periodu imati značajne poteškoće sa isplatom zakupnine, budući da dva meseca nisu privređivali. Takođe, kada se uzme u obzir da je poslovnim subjektima nakon dva meseca dozvoljen rad, ali uz poštovanje policijskog časa i Uputstva Instituta za javno zdravstvo RS za postepeno ublažavanje mera za sprečavanje širenja virusa SARS-CoV-2 u RS, što će se neminovno odraziti na sticanje xxxxxxx i prouzrokovanje dodatnih troškova radi održavanja pojačane higijene, xxxx potrebno da se i naredni period na svojevrstan način posmatra kroz prizmu odredbe člana 263. ZOO.
Zakupac ima pravo da raskine ili da zahteva izmenu ugovora o zakupu pozivanjem na promenjene okolnosti
Zakupac pogođen postojećim okolnostima više sile - epidemije i njenim posledicama ima mogućnost da raskine ugovor o zakupu poslovnog prostora, u smislu odredbe člana 133. ZOO, pod uslovom da su okolnosti koje otežavaju ispunjenje njegove obaveze plaćanja zakupnine nastupile nakon zaključenja ugovora, ili ako se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, a u jednom i drugom slučaju u toj meri da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana i da bi po opštem mišljenju bilo nepravično održati ga na snazi takav kakav je. Pravo na raskid ugovora, nakon saopštenja namere o raskidu, ima ona strana kojoj je otežano ispunjenje obaveze, što je, nesumnjivo, zakupac, odnosno strana koja zbog promenjenih okolnosti ne može ostvariti svrhu ugovora. Ovde je važno uočiti razliku u poziciji zakupodavca, budući da u proteklom dvomesečnom periodu, kada su neposredno delovale posledice više sile, zakupodavac nije bio u poziciji da zahteva raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti, jer su mere zabrane obavljanja privredne delatnosti bile na snazi u celoj Republici, pa zakupodavac nije mogao da ostvari svrhu ugovora (zakupninu) ni sa nekim drugim zakupcem, u suprotnom bi takav zahtev zakupodavca sud smatrao nesavesnim.
Međutim, ukidanjem zabrane obavljanja privredne delatnosti, iako su i dalje na snazi određena ograničenja (u vezi sa Uputstvom Instituta za javno zdravstvo RS), prestalo je neposredno dejstvo više sile i zakupci su, nakon dva meseca, ponovo počeli da privređuju. U naredom periodu moguće je očekivati da će ponovo biti u poziciji da izvršavaju obaveze na ime plaćanja zakupnine, xxx xx isto tako moguće očekivati da se pojedini od njih više nikada neće vratiti u raniju finansijsku
„formu“. U takvim okolnostima, opravdano bi bilo dozvoliti i zakupodavcu da napusti ugovorni odnos u kojem ne ostvaruje svrhu ugovora tako što će zahtevati raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti. Razume se, to u slučaju da sudska praksa, koja povodom ovih pitanja tek treba da se formira, stane na stanovište da je odustanak od ugovora zbog neplaćene zakupnine neosnovan, u kontekstu odredbe člana 263. ZOO, tj. posrednog dejstva više sile, jer će ovo dejstvo očito potrajati. Ipak, ugovor xx xxxx raskinuti ako ma koja ugovorna strana ponudi ili pristane da se odgovarajući uslovi ugovora pravično izmene, što je faktičko pitanje i zavisi od okolnosti svakog pojedinog slučaja. To zbog toga što u pravnom poretku važi princip očuvanja ugovornih odnosa (pacta sunt servanda) naspram njihovog raskida. Ako izrekne raskid ugovora, sud će na zahtev tuženog obavezati tužioca da tuženom naknadi pravičan deo štete koju ovaj trpi zbog toga što nije skrivio raskid ugovora. Iznos na ime pravične štete je, takođe, faktičko pitanje, xxx xx ga sud procenjivati u vezi sa ugovorenom zakupninom. Valja napomenuti da eventualno ugovorena
odustanica nema pravno dejstvo u slučaju raskida ugovora zbog promenjenih okolnosti, odnosno zahtev za isplatom odustanice u ovom slučaju je neosnovan.
Zahtev za raskid ili reviziju ugovora zbog promenjenih okolnosti ostvaruje se tužbom, ali se može istaći i u vidu prigovora ili protivtužbe. Naime, jezičke formulacije iz člana 133. i člana 135. ZOO upućuju na činjenicu xx xxxxxx ne mogu same raskinuti ugovor zbog promenjenih okolnosti, već da to samo mogu zahtevati, a da jedino sud može, nakon ispitivanja svih okolnosti slučaja, zbog promenjenih okolnosti presudom raskinuti ugovor. Otuda, pravne posledice raskida ugovora zbog promenjenih okolnosti nastaju tek kada se pravosnažnom presudom raskine sporni ugovor (tzv. konstitutivna presuda). Jasno je da iz navedenih odredaba proizilazi da se raskid ugovora iz ovog razloga ne može ostvariti vansudskim putem, prostom izjavom volje poverioca upućene dužniku kao drugoj ugovornoj strani da ugovor raskida, kao što je to uobičajen način raskida ugovora zbog neizvršenja.
Međutim, imajući u vidu da, u konkretnoj situaciji u Republici Srpskoj, sudovima preti zatrpavanje tužbama za raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti, i to ne samo ugovora o zakupu, neophodno je razmotriti mogućnost prilagođavanja ovog instituta potrebama prakse u smislu legalizacije raskida ugovora vansudskim putem, prostom izjavom volje. U slučaju da suprotna strana ipak pokrene sudski postupak radi regulisanja posledica raskida, sudska odluka bi trebalo da ima retroaktivno dejstvo ukoliko sud utvrdi da su ispunjene sve zakonske pretpostavke za raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti. Naime, neosnovano je, i u krajnjoj liniji, nepravično rešenje prema kojem jedino sud može izreći raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti i prema kojem takva odluka ima konstitutivno, umesto deklarativno dejstvo. To za posledicu ima prestanak ugovornog odnosa i svih njegovih dejstava tek sa pravosnažnošću presude što znači da xx xxxxxx tek tada oslobađaju svih svojih budućih obaveza. To je naročito apsurdno u okolnostima našeg pravosuđa kada bi stranke sudsku odluku xxxxx dočekati tek nakon nekoliko xxxxxx.
Ako se uzme u obzir dužnost koju sud ima pri donošenju odluke o raskidu ugovora zbog promenjenih okolnosti, i to da se pri odlučivanju rukovodi načelima poštenog prometa, vodeći računa naročito o cilju ugovora, o normalnom riziku kod ugovora odnosne vrste, o opštem interesu, kao i o interesima obeju strana (član 135. ZOO), a pogotovo pri oceni da postojeće okolnosti više sile - epidemije i njene posledice nesumnjivo predstavljaju zakonski raskidni uslov, nije jasno zbog čega odluka o raskidu ne bi imala deklarativno, a to znači i retroaktivno dejstvo, od trenutka xxxx xx jedna ugovorna strana vansudski izjavila raskid drugoj strani. Ili makar dejstvo od xxxx podnošenja tužbe ukoliko xx xxxxxx pri stavu da xx x xxxx slučaju moguć isključivo sudski raskid. Ništa manje značajan zadatak sud nema pri odlučivanju o posledicama raskida ugovora zbog neispunjenja (član
132. ZOO), pa opet takva odluka nema preobražajno, već samo utvrđujuće dejstvo. Prema tome, isto dejstvo bi trebalo da ima i sudska odluka o raskidu ugovora zbog promenjenih okolnosti, što znači da se odlukom suda ugovor ne raskida već samo potvrđuje da je već raskinut izjavom volje ako je izjava pravno relevantna, odnosno danom podnošenja tužbe, pod uslovom da su u oba slučaja ispunjene zakonske pretpostavke za raskid. Naposletku, takav xxxx xx potvrđen i u sudskoj praksi.1
1 V. rešenje Vrhovnog kasacionog suda Srbije, Rev-596/2016 od 23.11.2016. godine, dostupno na xxxxx://xxx.xx.xxx.xx/xx-xxx/xxx-0000000-xxxxxxxxxxx-xxxxx-xxxxxx-xxxxxxx-xxxx-xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxx, 12.05.2020.
Nije moguć prestanak ugovora o zakupu usled nemogućnosti ispunjenja za koju ne odgovara nijedna strana
Imajući u vidu da su postojeće okolnosti više sile uzrokovane epidemijom ipak privremenog karaktera, odnosno vanredne mere će u potpunosti biti ukinute u narednom periodu, te će biti moguće nastaviti obavljanje privrednih delatnosti u xxxxx kapacitetu, nije moguće primeniti institut prestanka (gašenja) ugovora o zakupu poslovnog prostora usled nemogućnosti ispunjenja za koju ne odgovara nijedna strana (član 137. ZOO), jer je za primenu ovog pravila potrebno da se radi o trajnoj, a ne privremenoj nemogućnosti ispunjenja obaveza. S druge strane, zakupac duguje novčanu obavezu, tzv. generičku obligaciju, a generičke obligacije, za razliku od specijalnih (individualnih), ne mogu prestati nastupanjem objektivnih okolnosti (genera non pereunt).
ZAKLJUČAK
Činjenica je da se uzroci koji su doveli do otežanog ispunjenja ili, pak, do nemogućnosti ispunjenja obaveze plaćanja zakupnine ne mogu upisati u krivicu zakupcu xxxx xx delatnost pogođena vanrednim merama Vlade Republike Srpske.
U periodu protekle dvomesečne zabrane obavljanja privredne delatnosti iz koje zakupac crpi osnov za plaćanje zakupnine, njegov status je u celosti bio zaštićen odredbom člana 263. ZOO. Kako će se nova situacija u fazi posrednog delovanja više sile odraziti na sticanje xxxxxxx zakupaca i njihove realne mogućnosti da izmiruju zakupninu, pokazaće vreme i dešavanja na svetskom tržištu koje je takođe pogođeno epidemijom. S druge strane, ni zakupodavac nije xxxxx da trpi osujećenje svrhe ugovora bez prava na raskid.
Sasvim je izvesno da će se sudovi naći pred značajnim izazovima, jer će svaki ugovor o zakupu poslovnog prostora imati svoju specifičnu „priču“ i xxx specifičniji epilog usled pionirskog susreta sa svetskom ekonomskom krizom izazvanom virusom COVID-19. Otuda su konstruktivni pregovori s ciljem vansudskog gašenja ovog, ali i svakog drugog ugovornog odnosa svakako poželjniji od dugotrajnog i neizvesnog sudskog procesa.
Banja Luka, 12. maj 2020. godine Advokat xx Xxxxxx Xxxxx, doktorirala na temu
Ugovora o zakupu poslovnih zgrada i prostorija