Contract
V IZRADA PONUDE
5.1 Uvod
Vażećim pravom ponuda je definisana kao jednostrana izjava volje upućena određenom licu radi zaključivanja ugovora. Formiranjem i podnošenjem ponude ponuđač daje unapred svoj pristanak na uslove koji su u njoj sadržani. Ako investitor eventualno prihvati ponudu, ovaj čin rezultuje nastankom ugovora. Da bi jedna izjava volje imala pravno dejstvo ponude potrebno je da se ispune sledeći uslovi:
- ponuda treba da sadrži sve bitne elemente predviđene za konkretan ugovor, (predmet ugovora, cena i rok realizacije radova, o ovome vidi detaljnije u poglavlju VI);
- u njoj treba da bude jasno i ozbiljno izražena volja ponuđača da sa investitorom, pod određenim uslovima hoće da zaključi ugovor;
- nju treba da podnese budući ugovarač ili njegov punomoćnik, i
- ponuda treba da bude upućena određenom xxxx, xx. budućem ugovaraču.
Pravno dejstvo ponude ogleda se u tome što ona stvara obavezu za ponuđača da zaključi ugovor sa investitorom pod uslovima određenim u ponudi. Investitor može zahtevati izvršenje te obaveze, tj. zaključenje ponuđenog ugovora, mada ponuđač prema tome, samom svojom ponudom nije xxx obavezan da izvrši ono što čini sadržinu ponude. Ta obaveza nastaje tek kada investitor prihvati ponudu i kada se međusobni ugovori zaključe. Znači, do tog momenta ponuđač je obavezan samo na zaključivanje ugovora. Bitno je istaći da, u ovom smislu, postoje izuzeci, kao, što je slučaj u engleskom pravu, po kojem ponuda ne obavezuje, pa je ponuđač može opozvati kad hoće. U pogledu trajanja obaveze da ponuda ostaje na snazi, pravi se razlika u tome da xx xx u njoj samoj definisan rok za odgovor ili ne. Ako je rok trajanja ponude određen, ponuđač je u obavezi do isteka roka. Prema Opštim uzansama (čl. 22) ponuđač, koji nije odredio rok za prihvat ponude, ne može biti u obavezi duže od xxxx xxxx. U principu, da bi ugovor nastao, dovoljno xx xx xx ugovorne strane postigle saglasnost o bitnim elementima ugovora.
Realni život svake građevinske firme xxxxx xx direktno za učešće u realizaciji projekata. Svi poslovi u xxx procesu se mogu uspešno izvršavati samo ako su prethodno kvalitetno sagledani, procenjeni, i tokom realizacije, valjano kontrolisani. Prethodna procena i kontrola su međusobno uslovljeni, jer se valjana kontrola zasniva, pre svega, na dobroj proceni. Znači, jedan od suštinskih poslova u toku realizacije projekta je upravo izrada ponude koja se, opet, bazira na procenama svih bitnih elemenata ponude. Pri tome, procene xxxxx xx xx prilagođene različitim nivoima potreba posla, i one bi trebalo da sadrže kompletnu analizu svih aktivnosti koje zahteva realizacija budućeg projekta. Istovremeno, procene tokom rada na ponudi kao i sama ponuda potrebno xx xx xxxx sređene i čitljive, da bi i oni koji nisu radili na ponudi mogli da steknu jasnu predstavu o pretpostavljenom poslu u svim njegovim delovima. Prema tome, jasna xx xxxxxxx da se u firmi koja realizuje projekte definiše metodološki i proceduralno xxx proces rada na izradi ponuda. Potrebno je da takav organizacioni pristup prati i razvoj odgovarajućeg informacionog sistema na nivou firme i podsistema na nivou projekata koji su u toku.
Samu ponudu treba posmatrati i kao svojevrstan referentni materijal koji investitoru ukazuje na sve tehničko-tehnološke i organizacione kvalitete ponuđača. To nas učvršćuje u mišljenju, da pristup radu na izradi ponude treba da bude veoma ozbiljan i da, u xxx poslu, firma treba da angažuje svoje najkvalitetnije kadrove i opremu, jer ponudom se u celini sagledava budući posao sa svim posledicama:
- potpuno sagledane sve tehnološke i proizvodne linije koje će biti uspostavljene tokom realizacije projekta;
- pregled svih aktivnosti od istražnih radova i projektovanja, preko ugovornih i komercijalnih poslova, do izgradnje, opremanja i primopredaje objekta;
- detaljne analize potreba za raznovrsnim resursima i pregled mogućih isporučilaca;
- tehničko-tehnološke, organizacione i finansijske zahteve mogućih podizvođača i kooperanata;
- uslove isporuke nestandardne i standardne opreme;
- rokove realizacije pojedinih faza projekta;
- uslove za organizaciju i optimalno funkcionisanje gradilišta, i
- dinamički plan finansijske realizacije na projektu.
Navedeni xxxxxx bitnih informacija i podataka do kojih je potrebno doći tokom rada na ponudi da bi se ona temeljila na realnim pretpostavkama, svakako, nije konačan. Tokom rada na ponudi potrebno je da se obavi i niz aktivnosti u obezbeđivanju bankarskih garancija, rešavanju problematike svih vidova transporta, carinjenja, itd.
5.2 Upit i ponuda
Izvršavanju svakog obligacionog odnosa, pa xxxxx xxx i ugovora koji se sklapaju tokom realizacije projekta, prethodi čitav niz aktivnosti koje su generalno prikazane na slici 5-1.
Va) Kontrola izvr{enja ugovora
- kvalitet
- tro{xxxx-pla}anja
- rokovi
Investitor (kupac)
I Upit (poziv) za nu|enje sa uslovima nu|enja
IV Zaklju~ivanje ugovora - obligacioni kupoprodajni ugovor
Generalni izvo|a~ (prodavac)
III Ugovaranje-usagla{avanje slobodne volje kupca i prodavca na bazi
upita i ponude
II Izrada ponude prema upitu
Vb) Izvr{enje
ugovora
- upravljane projektom
- izgradnja i opremanje
- naplata izvr{enog posla
V Realizacija ugovora
Sl. 5-1
Na slici 5-1 su upotrebljeni termini kupac i prodavac da bi se ukazalo da realizacija projekata pripada oblasti usluga, odnosno da u realizaciji projekta učestvuje značajan broj uslužnih delatnosti, pa se prema tome, podrazumeva da investitor kupuje uslugu za izgradnju i opremanje objekta, koju izvršava prodavac - generalni izvođač. Nosioci inženjerskih delatnosti na realizaciji projekta, sa punim pravom, ne prihvataju formalno svrstavanje u oblast usluga, jer se tokom izgradnje na gradilištu uspostavlja niz proizvodnih linija. Proces nuđenja započinje upitom koji investitor može da uputi na više načina o čemu ćemo tek govoriti. S obzirom da ponuda predstavlja odgovor na upit, značajno je sagledati sve pojavne oblike upita.
5.2.1 Klasifikacija upita
Upit koji daje, izrađuje, investitor ili za njegov račun angažovana ekipa stručnjaka, ima za cilj da definiše želju kupca za određenim investicionim dobrom i da mu obezbedi najpovoljnije uslove za nabavku ovog xxxxx, xx. najpovoljnijeg isporučioca, izvođača, itd. Definišući želju, potrebu kupca, upit ujedno, na određeni način, definiše i predmet budućeg ugovora. Istovremeno, upitom se definiše i način izbora najpovoljnijeg ponuđača, i uslovi za davanje prodajne cene. Prema navedenim karakteristikama moženi da definišemo sledeće podele:
A. Prema načinu na koji upit definiše predmet posla, odnosno predmet budućeg ugovora, upiti se mogu podeliti u dve osnovne xxxxx:
1) predmet ponude ili budućeg ugovora definisan xx xxxx upit specifikacijama i grafičkom dokumentacijom (upit po tenderu), i
2) predmet ponude ili budućeg ugovora definisan je funkcionalnim parametrima.
Razlika između ove dve xxxxx ogleda se najviše u obimu posla koji je potrebno da obavi ponuđač da bi uradio valjanu ponudu. Istovremeno, razlika se ogleda i u obimu posla koji je investitor prethodno uradio pre vraćanja upita za podnošenje ponuda. Naime, ukoliko je investitor, najčešće angažujući odgovarajuću stručnu firmu, detaljno sagledao budući posao i prošao kroz faze predinvesticionih studija, u mogućnosti je da formira kvalitetan tender. Investitor, u okviru tenderske dokumentacije, koristi mogućnost da unapred propiše uslove realizacije projekta, kao i da budućim ponuđačima pruži dovoljno informacija za korektnu izradu ponude. Prema tome, u tenderskoj dokumentaciji (Tender Documents) koja po izboru najpovoljnijeg ponuđača, postaje ugovorna dokumentacije (Contract Documents) naručilac definiše svoje zahteve o predmetu ugovora, roka za njegov završetak, cene, ali i drugih uslova o kvalitetu, načinu i uslovima za izvođenje radova, itd.. Osnovna razlika između tenderske i ugovorne dokumenatcije xx x xxxx što se, u okviru ugovorne dokumentacije, nalaze i potpisani obrazac - formular ugovora (Form of Agreement) i garancije za dobro izvršenje posla i za povraćaj avansa koje podnosi izvođač.
U slučaju navedenom pod A.1 tenderska dokumentacija najčešće sadrži sledeća dokumenta:
1. Uputstvo ponuđačima (Instructions to Tenderers). Ovaj dokument ne predstavlja deo ugovorne dokumentacije. Njime se ponuđačima pomaže da odgovore na sva pitanja i zahteve tenderske dokumentacije i da svoju ponudu pripreme i pokažu tako da bude najlakše uporediva sa drugim ponudama. U uputstvu ponuđačima daju se osnovni podaci o poslu, predviđenom načinu njegove realizacije, kao i uslovi koje treba da ispuni svaki ponuđač da bi uopšte mogao da podnese ponudu, a ako bude izabran kao najpovoljniji i da zaključi ugovor. Tu investitor definiše i sva ograničenja o mogućim ponuđačima i daje informacije o mogućnosti registracije u zemlji u kojoj se radovi izvode. Takođe, u njemu su i sva uputstva za način podnošenja ponude, kao i odredbe o vremenu važenja ponude, mogućnosti njenog produženja i visini licitacione garancije koja se daje uz ponudu (Bid Bond).
2. Obrazac ponude sa prilogom uz ponudu (Form of Tender with Appendix to Form of Tender) je dokument koji je stvarno u formi obrasca, tj. formularskog tipa i sadrži samo izjavu ponuđača da će ponuđene radove izvesti u određenom roku i za određenu cenu. Potpisom ovog dokumenta izvođač se obavezuje da će ponuđene radove izvesti u svemu u skladu sa svim ostalim dokumentima koji čine ugovorna dokumenta.
3. Obrazac ugovora (Form of Agreement) je, takođe, dokument formularskog xxxx xxxx sadrži samo podatke o ugovornim stranama, vrednosti ugovorenih radova i sadržaju ugovorne dokumentacije, uz predviđena xxxxx za potpis i pečat. Znači, ugovor se zaključuje na ovom formularu zato što kompletna tenderska dokumentacija predstavlja sastavni deo ugovorne dokumentacije, pa se, prema tome, i sva pitanja između ugovornih strana uređuju pomoći i na osnovu nje. Tu je i osnovna razlika u odnosu na dosadašnju praksu sa ugovorima o građenju, gde se, u okviru samog ugovora, pokušava da reši sva ugovorna problematika.
4. Uslovi ugovora (Conditions of Contract). U okviru xxx xxxxx prilažu se opšti i posebni uslovi ugovora koje samim činom podnošenja ponude ponuđač automatski prihvata. Pošto se u najvećem broju slučajeva na međunarodnom tržištu za to koriste FIDIC-ovi uslovi ili modaliteti izvedeni na osnovu njih, njihova primena
detaljno je analizirana u poglavljima III, IV, VI i IX ove knjige, kao i u ovom poglavlju.
5. Tehnički uslovi (Specifications). Pošto je svaki objekat, u suštini, unikatan, investitor u tehničkim uslovima daje tačne specifikacije i opise radova koje ponuđač treba da izvede. Tu investitor utvrđuje nivo zahtevanog kvaliteta za svaku pojedinačnu vrstu rada i specifikuje opremu i materijale koji xxxxx xx xxxx ugrađeni, odnosno upotrebljeni. Izuzetno je važno da ponuđač dobro prouči ove uslove i da o njima vodi računa pri formiranju jediničnih cena koje unosi u predmeru i predračunu radova, pogotovo što u njima mogu da se kriju mnoge "zamke". Ukoliko dobro ne prouči specifikacije radova, ponuđač će najverovatnije, samo na osnovu svog iskustva sa prethodnih radova, definisati jedinične cene i uneti ih u predmer i predračun, ne primećujući da se u specifikacijama nalaze i neuobičajeni zahtevi.
6. Predmer i predračun (Bills of Quantities) xxxxxx xx dokument u kojem se definišu procenjene količine i vrste radova na objektu. Obaveza je ponuđača da za svaku poziciju ili rad upiše u taj dokument svoju jediničnu cenu rada. Značajno je istaći da je kompletan koncept FIDIC-ovih uslova zasnovan na poslovima kod kojih se radovi izvode na osnovu jediničnih cena za pojedine pozicije i stvarno izvršenih i izmerenih količina radova. U ovom slučaju investitor daje predmer procenjenih količina radova, a plaćanje će obavljati prema stvarno izvršenim količinama do kojih xx xxxx merenjem količina za svaku poziciju izvršenih radova. Interes ponuđača je da, xxx x xxxx nuđenja posla, sagleda koliko su procenjene količine radova realne i u kom pravcu može doći do odstupanja u toku izvođenja radova. Tu je vrlo često i krije razlog uspeha ili neuspeha na konkretnom poslu.
Predmer i predračun radova može da se pripremi na dva osnovna načina i to sa tzv. sveobuhvatnim jediničnim cenama (comprehensive unit price) ili sa jediničnim cenama koje sadrže samo direktne troškove za izvršavanje pojedinih pozicija radova, dok se svi ostali troškovi koje izvođač ima nalaze u posebnom delu predmera i predračuna radova u xxxx xxxx xx xxxx Preliminaries ili Provisional and General Items. Ove, tzv P&G sume, obuhvataju sve opšte troškove kao što su mobilizacija gradilišta, troškovi režijskog osoblja na gradilištu i u centrali firme, osiguranje, čuvanje gradilišta i ispunjenje drugih zakonskih i ugovornih obaveza.
U slučaju xxxx xx predmer i predračun radova pripremljen za unošenje sveobuhvatnih jediničnih cena, od ponuđača se traži da u svaku jediničnu cenu svake pozicije radova unese sve svoje troškove. To znači da je potrebno da ponuđač proračuna ne samo sve troškove realizacije konkretne pozicije radova (troškovi materijala, radne snage, mehanizacije), nego i da u troškove uključi i proporcionalni deo opštih troškova koji pripada toj poziciji radova. Xxxxx, tokom realizacije projekta, nakon izvršenog merenja količina izvedenih radova, izvođač će biti u prilici da naplati i deo svojih opštih troškova na projektu. U drugom slučaju, ponuđač odvojeno prikazuje direktne troškove množenjem količina i jediničnih cena za pojedine pozicije radova, a u poglavlju P&G sume razvrstano po pojedinim stavkama za svaku vrstu pojedinih opštih troškova unosi svoje cene.
Jasno je da, u zavisnosti od vrste predmera i predračuna radova, ponuđač formira svoju strategiju tokom rada na ponudi. Kod prve vrste ponuđači xx xxxxx da u
jedinične cene onih pozicija radova koje se po tehnološkom redosledu izvođenja radova prve izvode, unesu što xxxx procente opštih troškova. Time se obezbeđuju da što pre obezbede sredstva za rad. Istovremeno, u pozicije radova koji se izvode pred kraj realizacije radova kalkulišu znatno manje procente učešća opštih troškova pri unošenju jediničnih cena. Ovakvu strategiju xx xxxx delimično moguće sprovesti i to ne kod svih pozicija radova. Kod druge vrste predmera i predračuna radova ponuđač treba da vodi računa kako će ukupni iznos svih svojih troškova rasporediti na pojedine pozicije radova, jer se te pozicije, po pravilu, plaćaju izvođaču tako što se od ukupnog iznosa P&G sume uz svaku situaciju isplaćuje proporcionalan deo.
7. Crteži (Drawings). Generalno postoje dve vrste crteža. Prvoj vrsti crteža pripadaju crteži koji predstavljaju ugovorna dokumenta i oni se nalaze i u tenderskoj dokumentaciji, dok drugoj vrsti pripadaju crteži koje tokom izvođenja radi izvođač, razrađujući projekat, da bi mogao da izvodi radove. Ovde ćemo govoriti samo o prvoj vrsti crteža. To su, pre svega, svi crteži koje investitor, u formi projektne dokumentacije, dostavlja ponuđaču da bi mogao da sagleda objekat u celini. Međutim, pošto ovi tzv. ugovorni crteži nikad nisu dovoljni za izvođenje radova, tokom realizacije projekta po FIDIC-ovim uslovima Inženjer ima obavezu da pravovremeno obezbedi dodatne crteže. O toj obavezi inženjera više u poglavljima VI i IX.
8. Xxxxxxxxx za dobro izvršenje posla (Performance Bond). Institucija ove garancije je obavezna, iako se u opštim uslovima kaže da će je ponuđač podneti ukoliko se uslovima ugovora to od njega traži. Skoro da nema ni jednog međunarodnog ugovora u kome se od izvođača ne traži da u određenom roku, a najčešće za 28 xxxx od prijema pisma o prihvatu njegove ponude, podnese garanciju kojom najčešće banka garantuje da će ukoliko izvođač ne izvrši sve svoje obaveze prema ugovoru i na zadovoljstvo Inženjera, platiti investitoru određeni iznos. Od izvođača se traži da podnese garanciju banke najčešće na iznos od 10% od ukupne vrednosti radova. Xxx xxxxx da bude važeći za vreme trajanja ugovora. Predaje se investitoru, i po pravilu plativa je na njegov prvi poziv.
9. Pismo o prihvatanju ponude (Letter of Acceptance) je pismo kojim invistitor obaveštava najpovoljnijeg ponuđača o prihvatanju njegove ponude. Ono, u suštini, predstavlja ugovor između investitora i izvođača. Izabranom ponuđaču se u xxx pismu, najčešće, ostavlja određeni rok u kojem xx xxxxx da pristupi potpisivanju formalnog ugovora. Ukoliko u xxx roku ne potpiše ugovor, izabrani ponuđač gubi pravo da povuče tendersku garanciju.
10. Prilozi (Appendicies). Ovaj deo ugovorne dokumentacije predviđen je za sva ona dokumenta koje investitor upućuje svim ponuđačima, nakon raspisivanja licitacije, radi bližeg definisanja svojih zahteva. Xxxxx xxx, ta dokumenta, po pravilu, predstavljaju deo buduće ugovorne dokumentacije. Xxx dokumentima xx xxxxx rešavaju sva ona pitanja koja pojedini ponuđači upućuju investitoru u toku pripreme ponude, a na koja investitor daje odgovore svim ostalim ponuđačima bez obzira što ta pitanja nisu postavili.
Prema tome, u slučaju navedenom pod A.1 kada investitor upućuje upit u vidu tendera, ponuđač u suštini ulazi u unapred dobro osmišljen i projektovan sistem, tako da mu
preostaje da što kvalitetnije sagleda svoje mogućnosti i potrebe, i da ih iskaže u vidu jediničnih cena i dinamičkog plana realizacije radova. Svakako, izuzetno je važno da, pri tome, vrlo odgovorno prouči tendersku dokumentaciju i da sve sagledane uslove i ograničenja uključi u sve analize tokom rada na ponudi. Ova situacija je daleko jednostavija za ponuđača od situacije navedene pod A.2 zato što izvođač pred sobom ima definisan objekat i sve bitne podatke značajne za sagledavanje budućih radova. Xxxx xx i rad na izradi ovog tipa ponuda daleko jeftiniji i zahteva manje vreme angažovanja stručnog tima ponuđača. U poglavlju VI smo, kao praktičan primer prikazali deo tenderske dokumentacije za izgradnju jednog poslovnog objekta, koju su uradili autori sa svojim kolegama sa katedre.
Xx xxxxx xxxxxx, u slučaju pod A.2 investitor upućuje upit po funkcionalnim parametrima kojima definiše osnovne karakteristike objekta xxxx xxxx da izgradi. Ako je, na primer, u pitanju poslovni objekat u upitu po funkcionalnim parametrima investitor definiše: namenu, spratnost, zahtevani nivo unutrašnje obrade prostorija, opreme, i ponuđaču prepušta da formira svoju sopstvenu preliminarnu projektnu dokumentaciju na osnovu koje može da formira ponudu. Za ponuđača je taj posao xxx teži kod proizvodnih pogona, jer, u xxx slučaju, investitor funkcionalnim parametrima definiše vrstu proizvoda i zahtevani nivo proizvodnje u određenom vremenskom periodu, a izvođaču prepušta da xxx razmišlja o eventualnim isporučiocima opreme, i, da na osnovu tako donetih odluka, projektuje tehnološki proces proizvodnje. Xxxxx, u slučaju pod A.2 ponuđači su često prinuđeni da predmet posla, ponude sami detaljnije definišu kako bi mogli realno da odrede cenu i otklone mnoge moguće nedoumice u budućnosti pri sklapanju ugovora i realizacije posla. Xxxx xx ponuđač često prinuđen da finansira i izradi vrlo obimnu investicionu dokumentaciju i najčešće u vrlo kratkom roku. Drugim rečima, ponuđač preuzima na sebe da ponudom definiše sve bitne elemente ugovora: predmet budućeg ugovora, cenu i rokove realizacije pojedinih faza i sve ostale elemente ugovorne dokumentacije slične već navedenim pod A.1. Rad na izradi ovog tipa ponude je složeniji i zahteva značajno veća finansijska sredstva, angažovanje više kadrova različitih stručnih profila i duži rok izrade. Investitor, sa svoje strane, i u jednom i u drugom slučaju, po pravilu, angažuje odgovarajuću stručnu konsultantsku firmu koja preuzima obaveze navedene u poglavlju 2.5, pa uvek treba očekivati da će ponuda, urađena prema upitu po funkcionalnim parametrima, biti podvrgnuta vrlo stručnoj kontroli. Ovo napominjmo zato što ponuđač često xxx xxxx da, u slučaju pod A.2, ima priliku da potpuno upravlja svim podacima, te prema tome, da u potpunosti ima prevagu u tehničko-tehnološkom, organizacionom i finansijskom smislu u odnosu na investitora. Sigurno je da ugovor sklopljen na osnovu ponude pod A.2 pruža izvođaču xxxx mogućnosti za zaradu, ali, takođe, i mogućnosti za veći finansijski gubitak na konkretnom poslu, jer se u xxx slučaju, najčešće u ugovorima primenjuje "ključ u ruke" uz pokušaj investitor da fiksira ugovorne cene.
B. Prema načinu izbora najpovoljnijeg izvođača postoje tri pojavna oblika upita:
1, Upit investitora za preuzimanje posla direktnom pogodbom. Ovakav oblik upita se najčešće javlja kod manjih poslova i dugoročnih, proverenih poslovnih odnosa između investitora i izvođača.
2. Upit po pozivu (pozivna licitacija). Investitor, po svojim kriterijumima, bira i poziva nekoliko mogućih izvođača da podnesu ponudu. Na ovu vrstu upita investitor se najčešće odlučuje kod izgradnje specifičnih i vrlo skupih objekata
kada se obraća samo priznatim izvođačima u konkretnoj oblasti i kada očekuje kvalitetne ponude.
3. Javna licitacija je ona na kojoj mogu učestvovati svi izvođači. S obzirom da se na ovakav vid konkursa mogu javiti firme sa različitim iskustvom i finansijskim bonitetom, uobičajeno je u svetskoj praksi, da investitor prethodno organizuje takozvanu "predkvalifikaciju" u okviru koje, a na osnovu podnetih referentnih lista i ostale zahtevane dokumentacije, bira mogućeg ponuđača. Uobičajeno je da se u postupku predkvalifikacije od zainteresovanih firmi traži da prikažu svoju tehničku, finansijsku i kadrovsku opremljenost, i da istaknu sve svoje bitne pokazatelje za konkretnu vrstu posla. Ukoliko se ne organizuje predkvalifikacija, javna licitacija se organizuje kao potpuno otvorena za sve ponuđače i od njih se samo traži da podnesu dokaze da su kvalifikovane i registrovane za vrstu delatnosti za koju konkurišu. Javna licitacija se sprovodi u slučajevima kada investitor ima kompletnu investiciono - tehničku dokumentaciju u formi tender dokumentacije. Javni poziv se oglašava u sredstvima javnog ili stručnog informisanja i u njemu se pozivaju sve zainteresovane firme da otkupe tendersku dokumentaciju i da, u određenom roku, podnesu svoje ponude. Čitav postupak licitacije u ime i za račun investitora sprovodi njegov konsultant koji je, najčešće, ista firma xxxx xx izradila projekat i tendersku dokumentaciju. Xxxx xx u pitanju xxxxxxxx xx predkvalifikacijom, otkup tenderske dokumentacije obavlja se tek nakon sprovedenog postupka predkvalifikacije.
Često izbor potencijalnih ponuđača uslovljavaju finansijske kuće kojima se investitor obratio za finansijsku podršku tokom realizacije projekta. Mnoge svetske finansijske institucije i banke uslovljavaju da pravo učešća na licitacijama, za objekte koje one finansiraju imaju firme koje pripadaju zemljama članicama tih organizacija (Svetska banka, Interamerička banka, Arapska banka, itd.). Posebnu i specifičnu vrstu ograničenja na licitacijama sprovode mnoge arapske zemlje koje od ponuđača traže da podnesu dokaz da ne sarađuju sa Izraelom (Izraeli boycot Certificate). Sva ova ograničenja se nalaze, uglavnom, u samoj tenderskoj dokumentaciji.
Po završenom postupku licitacije, tj. kada svi ponuđači u propisanom roku podnesu svoje ponude, i kada investitor, na predlog konsultanta, xxxxxx odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđača, moguće su situacije u kojima investitor:
- u propisanom roku donosi odluku o izboru izvođača;
- traži produženje važnosti ponude, jer nije mogao da izvrši izbor, i;
- poziva nekoliko najjeftinijih ponuđača na pregovore.
Kada investitor, na preporuku svog konsultanta, xxxxxx odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđača, on o tome pismeno obaveštava izabranog izvođača u formi tzv. "pisma o nameri" (Letter of Intent). Ovo pismo, po pravilu, ima snagu ugovora s obzirom, da ponuda xxxx xx ponuđač podneo, sadrži sve elemente ugovora. U pismu se najpovoljniji ponuđač obaveštava u kom roku treba da pristupi potpisu formalnog ugovora, i u kom roku treba da pokaže garanciju za dobro izvršenje posla. Od tog trenutka ponuđač je u ugovornoj obavezi sa investitorom mada ugovoreni rokovi ne počinju da teku, kao ni obaveze investitora da plaća. Ukoliko tako izabrani ponuđač ne pristupi potpisu ugovora, investitor ima pravo da
naplati licitacione garancije. Međutim, najčešće se odvija uobičajeni postupak u okviru kojeg ponuđač, nakon dobijenog pisma, priprema garanciju za dobro izvršenje posla, i to obično u iznosu od 10% od ugovorene vrednosti posla i potpisuje ugovor sa investitorom.
Uočljivo je da, kod skoro svih javnih licitacija, postoji odredba da najjeftiniji ponuđač nije uvek i najpovoljniji. Naime, investitor se u tenderskoj dokumentaciji uglavnom obavezuje da će posao ustupiti najpovoljnijem ponuđaču.
C. Prema uslovima upita za davanje ponuđačeve prodajne cene razlikuju se dva ekstremna slučaja:
1. cena se definiše prema određenim elementima predmeta ugovora - tenderske dokumentacije, tzv. jedinične cene;
2. za kompletan posao - predmet ponude definiše se ukupna (paušalna) cena.
Između ova dva ekstremna slučaja u iskazivanju cene postoje brojni modaliteti i kombinacije. Sistem jediničnih cena se obavezno javlja xxxx xx predmet budućeg ugovora definisan tenderskom dokumentacijom, dok se ukupna (paušalna) cena uglavnom javlja kod ponuda koje se rade na osnovu upita po funkcionalnim parametrima (A.2). Jedinstvena cena se obično interno proračunava opet jediničnim cenama, a da li će ona time biti dokumentovana investitoru ili ne zavisi od poslovne odluke rukovodstva firme, uslova budućeg ugovora, a posebno načina verifikovanja i plaćanja izvedenih radova, kao i od toka pregovora. Postoje i ugovori u kojima se ukupna (paušalna) cena definiše i kao fiksna cena. U poglavlju VI detaljnije analizirani tipovi ugovora sa stanovišta ugovorne cene radova.
5.2.2 Klasifikacija procena i procedura izrade ponude
Tokom rada na izradi ponude procenjuju se troškovi, rokovi i kvalitet. U uvodnom delu ovog poglavlja ukazujemo globalno na tok rada u izradi ponude i na osnovne pokazatelje kojima on treba da rezultira. Moguću proceduru izrade ponude izložena je u daljem tekstu ovog poglavlja. Ipak osnovni deo posla i krajnji rezultat xxxx xx procena troškova na projektu. Samo kvalitetna procena svih troškova na budućem projektu može biti valjana osnova za poslovne odluke na nivou firme za buduće ugovorne vrednosti radova.
Jedna od glavnih karakteristika poslovanja izvođača je značajan udeo neizvesnosti. Izvođač u ugovoru treba da preuzme na sebe obavezu da će radove izvesti po određenoj ceni i u određenom roku daleko pre nego što počnu bilo kakve aktivnosti u obavljanju posla. U te aktivnosti, svakako, ne spadaju samo aktivnosti na gradilištu, nego i sve ostale aktivnosti na izradi projektne dokumentacije i potpunoj komercijalnoj i logističkoj podršci tekućim i budućim poslovima na samom gradilištu. Pošto izgradnja investicionih objekata često traje i više od godinu dana, tj. i više xxxxxx može xx xxxx da izvođač tu obavezu preuzima najčešće više xxxxxx pre završetka radova. Upravo to čini izradu procene riskantnom ali i neophodnim poslom. Zato izvođači koriste modeliranje troškova za izradu procena, te xx xxxx i tačku 5.3 u ovom poglavlju u celini posvećujemo proceni troškova.
Paralelno sa procenom troškova za budući projekat ostvaruje se i priprema za definisanje budżeta (internu raspodelu finansijskih sredstava) u okviru izvođačke grupacije koju, po pravilu, objedinjuje generalni izvođač. Xxxx xx potrebno od samog početka rada na proceni troškova da se uspostavi svojevrsna interna kontrola koja ima višestruko značenje. Naime, izvođač od momenta podnošenja ponude ulazi u proces formiranja specifičnih odnosa sa investitorom. Njihov odnos, xx xxxx ili manje korektnim poslovnim vezama, doživljava svoj kraj primopredajom radova i konačnim obračunom. Taj kraj direktno utiče na novi početak, odnosno na eventualnu odluku investitora da istom izvođaču ukaže poverenje i da mu ustupi isti ili veći obim posla na nekom novom projektu. Prema tome, jasno je da poslovna politika izvođača treba da ima i definisane pravce razvoja ka uspostavljanju trajnog i korektnog odnosa sa investitorom, ali i odnosa xxxx xxxx biti forsiran po svaku cenu, pa i na uštrb finansijskog uspeha na tekućem poslu. Istovremeno, ako ne i značajnije, izvođač xxxxx xxxxx na obradi ponude i njenim podnošenjem ulazi u specifične odnose sa svojim podizvođačima. U okviru tih odnosa ključno mesto zauzimaju, svakako, finansijski odnosi. Njihovo definisanje počinje u prvim danima zajedničkog rada na izradi ponude. Procena učešća pojedinih podizvođača i samog generalnog izvođača u raspodeli traženih finansijskih sredstava za realizaciju projekta, odnosno procentualne vrednosti pojedinih vrsta radova u ukupnom poslu predstavlja jedan od osnovnih zadataka tokom rada na ponudi i poslovnu tajnu generalnog izvođača.
Na slici 5-2 prikazan je mogući metodološki pristup izradi procena tokom razvoja projekta, od izrade ponude do konačnog obračuna. Predviđeno je da se konceptualna i preliminarna procena odvijaju u toku nuđenja posla i sklapanja ugovora. Već se pri xxx prvim procenama uspostavljaju međusobni odnosi na projektu, a tek nakon definisanja projektne dokumentacije i tokom realizacije prvih radova u definitivnoj proceni se utvrđuju realni odnosi. Saznanje o xxx odnosima je izuzetno važno zbog ravnomerne raspodele realizovanih finansijskih sredstava kroz vreme. Primopredajom radova i konačnim obračunom definišu se svi elementi totalne procene i time uspostavljaju parametri za korektnu procenu budućih sličnih poslova.
Pre nego što se detaljnije razmotre navedene vrste procena potrebno je da se sagledaju i specifični odnosi na projektu. Naime, jasno je da u toku rada na izradi ponude generalni izvođač i potencijalni podizvođači i kooperanti preliminarno definišu svoje odnose, pri čemu je generalni izvođač za njih investitor. Za njega je vrlo važno da visina njihovih ponuda za pružanje usluga i obezbeđenje opreme i materijala indirektno utiče na ukupnu ponudu investitoru. Generalni izvođač stalno treba da vodi računa o stvarnoj vrednosti radova pojedinih podizvođača i usluga kooperanata. Istovremeno, on ne sme da dopusti da bilo ko od njih, u bilo kom trenutku, planira veću realizaciju finansijskih sredstava od trenutne stvarne vrednosti njegovih radova, jer bi, u takvoj situaciji, neminovno nekom drugom podizvođaču finansijska sredstva bila neopravdano smanjena.
UPIT
Faza I Istra`ivanje tr`i{xx Xxxx podataka
Faza VII
Baza istorijskih podataka
DA
NE
Ugovaranje
Realizacija projekta
TOTALNA PROCENA
Projekat organizacije i tehnologije gra|enja
DEFINITIVNA PROCENA
Projektna dokumentacija
Projektovanje
Tro{kovi sedi{xx xxxxx
Indirektni tro{xxxx na gradili{tu
Direktni tro{xxxx xxxxx xxxxx
PRELIMINARNA PROCENA
Tro{xxxx osnovnih sredstava
Proizvo|a~i i kooperanti
Materijal i oprema
Odustajanje xx xxxx na ponudi
KONCEPTUALNA PROCENA
Sl. 5-2
U većim kompanijama svim ovim problemima bavi se xxx stručnjaka na čijem je čelu estimator - procenjivač, osoba iz firme izvođača. Ona je odgovorna za analizu cena i procenu vrednosti pojedinih radova. Po definicijij, estimator treba da koristi svoje
sposobnosti, iskustvo i prosuđivanje u pokušaju da proceni moguće buduće troškove. Svaka procena koju on pripremi je predmet arbitraže i kritike, naročito posle završetka radova. Pri određivanju procene estimator svoje cene zasniva na neto troškovima i, pri tome, privremeno zanemaruje sve druge nevidljive izdatke kao što je upravljanje poslom i drugo. Ovi, dodatni troškovi, koji se javljaju pored osnovnih troškova realizacije svake pozicije opisane u predmeru radova, mogu se dodati ili kao posebne stavke u proceni ili kao određeni procentualni iznos na neto troškove. Tek kada se uspešno obavi ovaj posao, estimator može da pređe na određivanje profitne margine, odnosno na sagledavanje prodajne cene ponuđenih radova.
Tokom izrade ponude troškovi se grubo mogu podeliti na direktne (ili neto) i indirektne (često: reżijske). Direktni su oni troškovi koji se direktno mogu odnsoiti na izvršavanje ugovornih obaveza izvođača na gradilištu. Oni se, dalje, mogu podeliti na one za izgradnju (troškovi materijala, mehanizacije i radne snage na gradilištu) i na izdatke za obezbeđenje pomoćnih postrojenja, službi i izdataka bez kojih se izgradnja ne može izvesti. Toj grupi troškova pripadaju i troškovi pripremnih radova, nadzora, transporta, carinjenja osnovnih sredstava i opreme, smeštaja i transporta radnika, i dr. Pored direktnih, izvođač čini i mnoge indirektne izdatke koji su, pre svega, rezultat upravljanja projektom. Mnogi izvođači istovremeno rade na većem broju projekata koji su u različitim fazama realizacije. Ni jedan od njih ne može se izvesti bez pomoći direkcije. Troškovi direkcije ili generalni režijski troškovi mogu biti znatni i najčešće pokrivaju veliki broj aktivnosti koje preduzima direkcija, naročito ako kompanija ima više organizacionih celina koje obavljaju različite poslovne aktivnosti, a i sve zahtevaju usluge direkcije.
Za razliku od direktnih troškova indirektni ili režijski troškovi predstavljaju troškove koji se najlakše mogu sagledati u okviru određenog perioda, pa ih je, zbog njihove prirode, veoma teško odrediti i alocirati na pojedine projekte. Međutim, u praksi, ovim troškovima se neopravdano poklanja mala pažnja. Generalno, režijske troškove treba posmatrati kao troškove koji se ostvaruju u poslovanju direkcije kompanije tokom njenog rada na pružanju usluga pojedinim projektima. U okviru tih usluga, najčešće, najveću stavku čine upravo troškovi koji se ostvaruju xxx x xxxx izradi ponude i tokom ugovaranja, što je i rezultat uobičajenog rizika u poslovanju građevinskih kompanija.
Sve ove troškove potrebno je na različitim nivoima detaljisana procenjivati tokom razvoja projekta. Na slici 5-2 data je metodologija izrade procena i njihov međusobni odnos. U daljem tekstu je prikazano koji nivo sagledavanja treba izvršiti u okviru svake procene i dat je pregled osnovnih ulaznih podataka:
Konceptualna procena je prva procena koja se u firmi obavlja za neki projekat. Kako xx xxxxx može videti, ona je i osnovni izvor podataka za donošenje poslovne odluke o tome da xx xx opravdano otpočeti rad na izradi ponude ili ne. U konceptualnoj proceni sagledavaju se ukupni uslovi realizacije mogućeg posla i određuje red veličina troškova na projektu. Osnovni koraci u izradi konceptualne procene definisani su u tri sledeća segmenta:
1. Sagledavanje opštih uslova tenderske dokumentacije u okviru kojih se definišu odgovori na sledeća pitanja:
- xx xx investitor budućeg posla i kakve su njegove mogućnosti;
- xx xx projektant za predmetni projekat i da li firma ima iskustva sa njim na sličnim poslovima;
- šta je predmet ugovora i da li obuhvata vrste radova za koje je firma zainteresovana;
- da xx xx investitor definisao željeni rok izgradnje;
- u kojoj meri su definisani uslovi otpočinjanja radova i koji su to uslovi;
- da xx xx definisane obaveze lokalne participacije, a ako xxxx xx xx bi eventualno njihovo predviđanje imalo pozitivnog uticaja na status firme u procesu izbora najpovoljinjeg ponuđača;
- xxxx xx obezbeđeno finansiranje projekta i kakva je sigurnost finansijskih izvora;
- da xx xx definisan način plaćanja i xxxx xx metodologija verifikacije izvršenog posla predviđena;
- da xx xx predviđen xxxxx i u kom iznosu;
- u okviru čijih troškova treba kalkulisati troškove osiguranja, carine i raznih taksi.
2. Obezbeđenje osnovnih ulaznih podataka za konceptualnu procenu korišćenjem baza podataka o istraživanju tržišta i istorijskih podataka:
- tehnološka rešenja za predviđene vrste radova sa izvedenih objekata;
- podatke o utrošcima osnovnih resursa u realizaciji troškovno značajnih pozicija radova;
- osnovne karakteristike raspoložive mehanizacije;
- pregled isporučilaca osnovnih materijala na posmatranom tržistu i iskustva sa njima;
- pregled potencijalnih podizvođača i kooperanata;
- kvalifikaciona struktura raspoloživih stručnih kadrova i radnika;
- pregled potencijalnih isporučilaca opreme za industrijsku proizvodnju, ukoliko je tip ugovora po sistemu "proizvod u ruke" (vidi poglavlje VI).
3. Odluka o usvajanju izrade ponude. Ukoliko je odluka da se radi na izradi ponude, xxx koji je obavio konceptualnu procenu ima obavezu da definiše:
- okvirnu finansijsku vrednost buduće ponude xxxx xx biti pokazatelj timu na izradi ponude u kojim granicama treba očekivati vrednost ponude;
- sve aktivnosti na nivou rukovodstva firme koje je potrebno preduzeti da bi se izgledi firme za dobijanje xxxx već željenog posla povećali, kao i da bi se obezbedili optimalni uslovi timu za rad na izradi ponude;
- globalni dinamički plan za rad na izradi ponude;
- potrebne kadrove da bi ponuda bila urađena na odgovarajućem nivou;
- finansijska sredstva i opremu koji su potrebni timu za rad.
Rezultat rada na izradi konceptualne procene treba da bude i čitav niz informacija o konkretnom objekatu, moguće tehnologije izvođenja radova i osnovna tehničko-tehnološka i organizaciona rešenja. Konceptualnu procenu xxxxx xx xxxx najstručniji kadrovi jedne firme i ona ne bi trebalo da zahteva angažovanje xxxx xx 8 do 80 radnih časova. Svi podaci
i sve bitne informacije do kojih se došlo tokom rada na konceptualnoj proceni, u slučaju odluke da se radi ponuda, predstavljaju osnovne ulazne podatke za preliminarnu procenu. Xxxx xx i logična pretpostavka da bi optimalno kadrovsko rešenje bilo da neko iz tima koji je obavio konceptualnu ponudu bude rukovodilac tima na daljoj izradi ponude i, kasnije, ukoliko se ugovori posao, direktor projekta. Time bi se obezbedio kontinuitet znanja na projektu od prvih saznanja o njemu do konačnog obračuna i primopredaje radova.
Preliminarna procena je xxxxx xxxxx u sagledavanju budućeg posla i osnovni izvor podataka o troškovima tokom izrade ponude. Njena tačnost bi trebalo da se kreće u granicama od 10% do 15(20)%. Da bi uspešno bila izvršena, potrebno je da se raspolaže opštim podacima o objektu, osnovnim planovima objekta i listom glavne opreme. Xxx xxxxx da sadrži obim i vrste pozicija koje određeni tip projekta zahteva u skladu sa zahtevima ugovora. Pošto se preliminarna procena troškova projekta uglavnom odvija paralelno sa celokupnim radom na izradi ponude, dobro je sagledati moguću proceduru izrade ponude. U okviru predviđene procedure izrade ponude uočavaju se svi bitni elementi za preliminarnu procenu troškova:
- prijem predugovorne (tenderske) dokumentacije, definisanje objekta izgradnje i
čitanje planova;
- podela celine projekta na tehnološke podsisteme izgradnje i lokacijski udaljene delove;
- definisanje aktivnosti u generalnoj dinamici izgradnje;
- analiza mogućih tehnoloških rešenja i dodeljivanje relevantnih podataka pojedinim aktivnostima;
- analiza vremena potrebnog za realizaciju pojedinih aktivnosti;
- izrada generalnog dinamičkog plana;
- pribavljanje ponuda za opremu i ponuda od pojedinih kooperanata za isporuku materijala;
- analiza potrebnih resursa za pojedine tehnološke podsisteme;
- analiza i izbor potrebne mehanizacije i građevinske opreme;
- utvrđivanje organizacione strukture rukovodećeg kadra na projektu;
- proračun direktnih troškova projekta za pojedine aktivnosti;
- optimizacija korišćenja mehanizacije;
- definisanje stambenog naselja i privrednog gradilišta;
- proračun troškova pripremnih radova;
- proračun režijskih troškova na gradilištu;
- proračun troškova sedišta firme;
- proračun bankarskih troškova;
- optimizacija mrežnog plana po resursima;
- kontrola troškova;
- utvrđivanje učešća rizika u troškovima;
- utvrđivanje učešća xxxxxxx u troškovima;
- sistematizovanje dokumentacije formirane tokom izrade ponude;
- proširivanje xxxx istorijskih podataka;
Definitivna procena je, pre svega, norma prema kojoj se kontrolišu troškovi, xxx xx i okvir za proveru izvršenih procena tokom realizacije projekta. Da bi mogla biti kvalitetno urađena, potrebno je da je objekat u potpunosti definisan, tj. da je urađena projektna dokumentacija i sagledan kompletan tok svih proizvodnih procesa na gradilištu. Podrazumeva se, da je zaključena lista glavne opreme sa crtežima i glavnim opisima, da su završene sve projektne i izvođačke specifikacije. Očekuje se da odstupanje definitivne procene od stvarne vrednosti projekta, koja se proračunava konačni obraču, ne prelazi veše od 5-6 %. Generalnom izvođaču definitivna procena ima izuzetan značaj sa aspekta interne raspodele realizovanih finansijskih sredstava u okviru izvođačke grupacije. Na bazi kvalitetne definitivne procene generalni izvođač formira svoju poslovnu strategiju kako ka investitoru i naplati realizovanog posla, tako i ka svojim podizvođačima i kooperantima i plaćanju njihovog dela učešća u posmatranim vremenskim periodima.
Totalna procena realizovanog posla se obavlja konačnim obračunom i primopredajom izvršenih radova, i, ona pre, svega predstavlja osnovni izvor ulaznih podataka za bazu istorijskih podataka. Korisnost tako dobijenih informacija ogleda se u obradi ponuda za buduće poslove.
Poštujući prethodno iznet pristup i definisanu proceduru, moguće je da se ispune osnovni ciljevi pri radu na izradi ponude: ponuditi razumnu cenu, proceniti realno trajanje radova i osigurati zahtevani kvalitet objekta.
5.3 Procena troškova
Odluka investitora da ispita mogućnosti realizacije projekta, pre svega, je njegova potreba da izgradi određeni objekat i procena da bi izgradnjom takvog objekta i njegovom eksploatacijom ostvario određeni profit. Do slanja upita eventulanim izvođačima, pa xxxxx xxx i do projektovanja objekta i ne dolazi, ukoliko je odnos procenjenih troškova u okviru predinvesticionih studija, sa jedne strane, i planiranog xxxxxxx ili vrednosti tokom eksploatacije u određenom periodu, xx xxxxx xxxxxx, xx xxxxx investitora. Početna procena troškova investitora ili firme koja zastupa investitora obično xx xxxxx i ima za cilj samo da pomogne u donošenju odluke da li da se uopšte pokrenu dalje aktivnosti na realizaciji projekta. Kada investitor zaključi da ima osnova za ulaganje u projekat, stupa se u kontakt sa potencijalnim izvođačima i od njih se traže ponude za specifikovani obim i kvalitet posla. Izvođač, sa svoje strane, proučava želje investitora i brzo upoređuje želje sa svojim mogućnostima i predviđenim troškovima. Ukoliko proceni da raspolaže mogućnostima da odgovori upitu, izvođač detaljnije procenjuje troškove, koristeći, pri tome, podatke iz dostavljenog upita i svoje lične podatke koje je prikupio i sistematizovao, xxxx xx već objašnjeno u prethodnom poglavlju. Preciznost procene troškova veoma zavisi od vrste upita, raspoložive tehničke dokumentacije, primenjene metode za procenu troškova,
ažurnosti cena kojima se raspolaže i kadrova koji su uključeni u rad na proceni troškova. Sve svoje kalkulacije izvođač treba adekvatno da obrazloži i pokaže investitoru, vodeći računa da obuhvati sve specificirane radove iz upita. Znači, vidi se da kontakt između investitora i izvođača radova umnogome zavisi od njihove odluke da li im se isplati da učestvuju u realizaciji projekta, a ova odluka može da se xxxxxx xxxx na osnovu uvida u očekivane troškove. Neophodno je, stoga, da i investitor i izvođač, svako na svoj način i na osnovu raspoloživih podataka, procene očekivane troškove u toku realizacije projekta.
Procena troškova u građevinarstvu može se definisati kao proces u kome strana zainteresovana za izgradnju određenog objekta pokušava da odredi količinu resursa (radna snaga, materijal, oprema, vreme i na kraju, novac) neophodnu za postizanje određenog cilja (donošenje odluke o izgradnji objekta, izbor najpovoljnijeg ponuđača, dobijanje posla, planiranje izgradnje objekta).
Na osnovu procenjenih troškova, investitor i izvođač se odlučuju da stupe u ugovorni odnos i obavezuju se da u xxx okvirima, obave sve potrebne poslove. Tokom realizacije projekta procenjeni troškovi se koriguju u skladu sa stvarnim stanjem i, pri tome, upoređuje se odnos stvarnih i procenjenih troškova za svaku fazu izgradnje. Na osnovu dokaza o stvarno nastalim troškovima i, u skladu sa ugovorom, obavljaju se i odgovarajuće isplate izvođaču, kako bi se ti troškovi nadoknadili, a radovi nesmetano odvijali. Ceo proces sticanja uvida u stvarne troškove i njihovo poređenje sa planiranim, kao i preduzimanje mera da se eventualna odstupanja u troškovima smanje, naziva se kontrola troškova. Procena troškova je, xxxxx, samo prvi korak u procesu njihove kontrole. Kao što se kod procene troškova treba prilagoditi raspoloživoj tehničkoj dokumentaciji ili raspoloživim kadrovima, tako i sistem kontrole troškova treba da se uskladi sa specifičnostima koje diktira ugovor i uslovima u kojima se projekat realizuje. O kontroli realizacije projekta i, posebno o kontroli troškova, xxxxxx xx detaljno u poglavlju VIII.
Kod procene troškova u fazi izrade ponude treba stalno imati na umu da, u nekoj od sledećih faza, ti troškovi podležu kontroli. Xxxx xx potrebno da se pažljivo odabere metodologija za procenu troškova i tako olakša njihovo kasnije poređenje sa stvarno ostvarenim troškovima na gradilištu.
5.3.1 Osnove procene troškova
Procena troškova je relativno stara stručna i naučna disciplina. Njen cilj je da na početku realizacije projekta pruži što realniju sliku o potrebnim resursima, omogući učesnicima u poslu da efikasno planiraju svoje prihode i rashode. Iz istorije su poznati mnogi primeri loše procenjenih troškova. Jedan od najstarijih je onaj iz rimskog doba, o izgradnji akvadukta u tadašnjoj azijskoj provinciji, u blizini današnjeg xxxxx Xxxxx-a u Turskoj. Procenjeni troškovi za taj objekat bili su oko 200,000 današnjih američkih dolara, a stvarno koštanje xx xxxx duplo xxxx. [59] Tako veliko prekoračenje troškova svojom velikodušnošću je pokrio xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx. U današnje vreme, retko koji investitor bi bio spreman da toleriše grešku od 100% tačnosti procenjenih troškova.Početak xxxx xx tehnikama za procenu troškova zahteva jasno razgraničenje dveju povezanih aktivnosti: procene troškova i analize troškova [88] (vidi sl. 5-3).
PROCENA
TRO[KOVA
ANALIZA
TRO[KOVA
Sl. 5-3 - Odnos između procene troškova i analize troškova
Procena troškova, kao proces predviđanja troškova za određenu aktivnost ili radove, ulazne podatke za to predviđanje uzima iz analize troškova, koja objedinjuje studiranje prošlih troškova i načine njihove primene u budućim procenama. Literatura iz oblasti procene troškova, po pravilu, koncentriše se na obe pomenute discipline. To je sasvim razumljivo, kada se zna da je procena troškova pogled unapred na radove xxxx xxxxx tek da donesu troškove, a analiza troškova predstavlja pogled unazad, u prošle troškove, sa stalnim razmišljanjem o njihovoj primeni u budućnosti. Za rezultate analize prošlih troškova, kao i mnoge druge bitne elemente za upravljanje projektima u građevinarstvu, formiraju xx xxxx istorijskih podataka. Cilj takvog xxxxxxxx xx da se jednom proučeni podaci brzo i efikasno primene za druge poslove. Metodologija formiranja baza istorijskih podataka data je u završnom poglavlju ove knjige (X). Dobro izvršena analiza istorijskih troškova naročito je značajna za tzv. brzu procenu troškova budućeg projekta, koja se često postavlja kao zadatak pred inženjere, zbog nedostatka vremena ili nedovoljne dokumentacije. U korišćenju istorijskih podataka prioritet treba da se da onim podacima vezanim za firmu koja procenjuje. Najbolji put da takvi podaci budu na raspolaganju je da se u okviru firme oformi xxx za analizu troškova posle završetka dređenog projekta.
Dobra organizacija tima za rad na proceni troškova, kao i uspostavljanje efikasnog informacionog podsistema za podršku xxx xxxx, pretpostavlja obezbeđenje određenih uslova. Te uslovi svrstavamo u sledećih pet grupa:
1. informacije;
2. metodološki postupci i procedure rada;
3. plan rada;
4. tehnološka znanja i veštine;
5. potrebni hardver i softver.
Kod procene troškova za jednostavnije projekte, potrebno je da se obezbede relativno mali broj preduslova. Xx xxxxx xxxxxx, razumljivo je da kompleksniji projekat zahteva više angažovanja, te je i organizacija rada na proceni teža. Informacije potrebne za procenu troškova obuhvataju istorijske podatke, trenutne informacije o sličnim poslovima, profesionalno znanje, publikacije i javno dostupne materijale o cenama i primenjenoj tehnologiji rada. Osnovni izvor informacija xx xxxx podataka koje formira firma i popunjavaju xx x xxxx istraživanja tržišta i fazi formiranja xxxx istorijskih podataka. Metode uključuju primenu raznih modela troškova i tehnika procene, o čemu ćemo više reći, kao i preporučene procedure za rad firme. Procena troškova u fazi izrade ponude treba da bude deo procedure xxxx xx propisana za fazu izrade ponude. Plan rada formira se za sve
aktivnosti koje su uključene u proceduru izrade ponude, a u njemu su posebno istaknute aktivnosti na proceni troškova. Za izradu plana rada koriste se dobro razrađene tehnike planiranja u građevinarstvu. Plan rada obuhvata i procenu troškova za sve aktivnosti na izradi ponude i posebno za aktivnosti na proceni troškova projekta, a za to se primenjuju jedinstvene metode koje se koriste i za procenu troškova projekta. Znači, potrebno je da se procene i troškovi koje firma ima tokom procene troškova projekta. Potrebna znanja i veštine odslikavaju kompleksnost procene troškova. Osnovna su, svakako, tehnološka znanja koja daju ulazne podatke o strukturi poslova izgradnje ili opremanja objekata, ali ne treba zaboraviti ni specifična znanja i veštine iz oblasti planiranja, pravne regulative, finansija ili primene statističkih metoda. Sve ove veštine mogu biti objedinjene u ličnosti jednog čoveka, ili se za taj posao obrazuje xxx stručnjaka, u zavisnosti od grubo sagledanog obima posla. Što xx xxxx potrebnog hardvera i softvera, njihov izbor zavisi od usvojenih metoda i procedura, kao i potreba firme.
identifikacija posla i usvajanje generalnog sistema kodiranja
prou~avanje uticaja specifi~nih uslova u kojima se realizuje projekt
prou~avanje mogu}ih tehnolo{kih re{enja i redosleda xxxxxx
xxxx{}enje i pro{irivanje xxxx podataka u okviru firme i na nivou projekta
Kada su obezbeđeni svi preduslovi za rad (pribavljene informacije, odabrane metode i kadrovi sa potrebnim znanjima, usvojen plan rada), pristupa se proceni troškova. Može se reći da procena troškova principijelno obuhvata korake prikazane na sl. 5-4.
izbor i primena modela tro{kova,
usvajanje detaljnog sistema kodiranja
obrazlo`enje i prezentacija procene tro{kova
procena nestandardnih i administrativnih tro{kova
Sl. 5-4 Koraci u proceni troškova u građevinarstvu
Za svaki od ovih koraka daćemo kratku analizu njihovih uticaja na izbor strategije i kvalitet procene troškova.
5.3.2 Identifikacija posla i usvajanje generalnog i detaljnog sistema kodiranja
Prvi problem kod procene troškova je identifikacija svih radova i učesnika. Uočavaju se svi potencijalni izvori troškova i jedan veliki posao deli se na nekoliko manjih, ovi manji poslovi na xxx xxxxx itd, što pojednostavljuje analizu troškova. Identifikacija radova najčešće se prikazuje hijerarhijskom strukturom u obliku piramide, gde se na vrhu nalaze troškovi za projekat u celini, a na dnu elementarni troškovi za pojedine detaljne radove [88]. Jednu od mogućih struktura radova na projektu je na sl. 5-5. Na toj slici osnova za identifikaciju radova usvojena je klasifikacija po vrstama radova. Na vrhu piramide (prvi nivo) je projekat u celini, drugi nivo predstavljaju xxxxx radova (pripremni, zemljani, betonski, ...), a treći nivo predstavlja detaljniju klasifikaciju u okviru svake xxxxx radova (npr. u okviru pripremnih radova uočeni su istražni radovi, rušenje postojećih objekata, radovi na izgradnji privremenog naselja itd). Poslednji, četvrti nivo, predviđen je za konkretne xxxxx poslova na gradilištu, pa se, na primer, u okviru istražnih radova, obavlja geološko ispitivanje uzoraka tla, hidrološka merenja i hidrogeološko merenje nivoa i pravca kretanja podzemnih voda. Za radove u okviru konkretne xxxxx poslova na gradilištu u dobro razrađenom projektu obično je poznata količina (broj uzoraka tla koje treba ispitati, broj hidroloških merenja koje treba izvršiti), pa, na osnovu analize jedinične cene, može se proceniti i ukupna cena za predviđenu količinu.
1000
NIVO I
1100
1200
1300
... NIVO II
1110
1120
1130
...
NIVO III
1111
1112
1113
...
NIVO IV
HIDROGEO- LO[KA ISTRA@.
HIDROLO[KA ISTRA@.
GEOLO[KA ISTRA@.
RU[ENJE OBJEKATA
IZME[TANJE OBJEKATA
ISTRA@NI RADOVI
ZEMLJANI RADOVI
PRIPREMNI RADOVI
PRETHODNI RADOVI
PROJEKAT
Sl. 5-5 Identifikacija radova svođenjem na klasifikaciju po vrstama radova
Svaki od uočenih radova ima tačno definisano mesto u hijerarhiji troškova, pa je, radi lakšeg pozivanja na pojedine radove, potrebno uvesti sistem kodiranja. Sistem kodiranja omogućava da se umesto dugih tekstualnih opisa radova koriste kratke šifre (kodovi), ustrojeni po unapred odabranom sistemu. Na primer, na sl. 3 usvojeno je da je osnovni kod celog projekta 1000. Drugi nivo kodiranja troškova ima oznake 1100, 1200, 1300 itd. Sledeći, treći nivo kodiranja, dobija se popunjavanjem trećeg slobodnog xxxxx u strukturi koda, pa detaljnija klasifikacija za pripremne radove ima oznake 1110, 1120, 1130 itd. Na xxx xxxxx, iz same strukture koda, xxxx xx uočavaju nadređeni nivoi, pa je olakšano snalaženje u piramidi troškova. Postojanje pažljivo odabranog sistema kodiranja veoma je bitno i za efikasnu računarsku obradu troškova na projektu. Na kraju, sistem kodiranja obezbeđuje jednoznačnost, čime se bitno smanjuje mogućnost izostavljanja, preklapanja ili dupliranja nekih troškova.
1000
NIVO I
1100
1200
1300
... NIVO II
1110
1120
1130
...
NIVO III
1111
1112
1113
...
NIVO IV
ULAZNA RAMPA
KOLOVOZ
TROTOAR
ELEMENT 3 - KONSTRUKCIJA
ELEMENT 2 - TEMELJI
ELEMENT 1 - PRILAZNI PUT
OBJEKAT 3
OBJEKAT 2
OBJEKAT 1
PROJEKAT
Sl. 5-6 Identifikacija radova podelom objekta na tipske elemente
Pored uobičajene identifikacije svih radova svođenjem na klasifikaciju po vrstama radova, moguće je da se raščlani neki projekat i na mnogo drugih načina. Jedan od načina je da se objekat podeli na tzv. tipske elemente, koji predstavljaju fizičke delove objekta koji su strukturno i funkcionalno zaokruženi i pogodni za odvojenu procenu troškova. Primer identifikacije svih radova na objektu preko podele na tipske elemenate dat je na sl. 5-6.
Na sl. 5-6 usvojeno xx xx xx tipski elementi jednog objekta njegov prilazni put, temelj, krov itd. Svaki od ovih tipskih elemenata može se, po potrebi, dodatno raščlaniti, tako da sagledavanje troškova bude što jednostavnije.
Treći tipični način identifikacije troškova je prema nivoima odgovornosti u okviru organizacione strukture na projektu. Kodiranje troškova po nivoima odgovornosti posebno je značajno za kasniju fazu kontrole troškova, jer omogućava da se izveštaji o učinjenim troškovima prikazuju onoliko detaljno koliko je to potrebno za određeni nivo u
organizacionoj strukturi. Primer klasifikacije svih troškova na projektu, po nivoima odgovornosti, dat je na sl. 5-7.
1000
RUKOVODILAC PROJEKTA
NIVO I
1100
1200
1300
GLAVNI IN@. ZA GLAVNI IN@. ZA
POTPROJEKAT 1 POTPROJEKAT 2
GLAVNI IN@. ZA
POTPROJEKAT 3
... NIVO II
1110
1120
1130
IN@ENJER ZA IN@ENJER ZA
BET.RADOVE ZEM.RADOVE.
IN@ENJER ZA
KONTR.KVALIT.
...
NIVO III
1111
1112
1113
POSLOVODJA POSLOVODJA
1 2
POSLOVODJA 3
...
NIVO IV
Sl. 5-7 Klasifikacija svih troškova na projektu po nivoima odgovornosti
Kod kompleksnijih projekata često je neophodno da se kodiraju troškovi po više osnova, na primer po vrstama radova, tipskom elementu gde troškovi nastaju, podizvođaču koji je odgovoran za troškove, gradilištu u okviru jednog projekta, nivoima odgovornosti i slično. Na xxx xxxxx, moguće je veoma brzo identifikovati troškove određenog podizvođača na određenom gradilištu koji su vezani za, recimo, prilazni put i klasifikovani su u betonske radove. U fazi izrade ponude potrebno je da se sagleda više nivoa kodiranja, dok se niži nivoi sukcesivno popunjavaju sa doradom projektne dokumentacije i povećanjem broja učesnika. Iako xx x xxxx izrade ponude ne definišu precizno vrednosti svih kodova, važno je da se realno predvidi broj nivoa kodiranja i da se usvoji najpovoljniji format kodova. U kasnijim fazama realizacije projekta promene formata kodova su moguće, ali nisu preporučljive, jer povlače sa sobom i niz izmena u već arhiviranoj dokumentaciji.
Pod formatom koda podrazumeva se dužina koda i tip koda. Dužina koda određena je brojem xxxxx xxxxx xx predstavljen svaki kod i xxx xxxxx da bude dovoljna da prihvati sve moguće slučajeve za svaki pojedinačni nivo. Dobro je da dužina kodova bude fiksna. U određivanju ukupne dužine koda treba da se vodi računa da će se tokom realizacije projekta dodavati novi kodovi i xxxx xx uvek potrebno da se ostavi rezerva u broju xxxxx. Predloženi tip koda može da bude numerički (samo brojevi), slovni (samo slova) ili alfanumerički (slova i brojevi). Iz praktičnih razloga, radi lakšeg računarskog sortiranja, upoređivanja i manipulisanja, često se u literaturi preporučuje korišćenje numeričkih kodova [75], mada se, sa dobrim softverom, takvi problemi relativno xxxx prevazilaze. Xx xxxxx xxxxxx, postojanje slova u sistemu kodiranja povećava asocijativnost, pa xx xxxx uočava da, recimo, kod BET1100 ima veze sa betonskim radovima. [75], [88] Takvi sistemi kodiranja često se koriste u svakodnevnom životu, a tipičan primer su registarske oznake motornih vozila.
Ukoliko se koriste alfanumerički kodovi, veoma je bitno da slovni deo bude uvek iste dužine, čime se osigurava čitljivost i preglednost.
U evropskim zemljama u upotrebi je nekoliko standardnih načina (formi) klasifikacije troškova [8]. U Engleskoj se koristi standardizovana klasifikacija troškova u okviru računarske on-line xxxx podataka Building Cost Information Service (BCIS). U Danskoj i Irskoj se koriste varijante SfB System-a, a u Francuskoj Systematic Listing of Construction Works. U Nemačkoj i Holandiji koristi se praktično isti nemački standard DIN 276. U Švajcarskoj se koristi nezvanična verzija Building Cost Analysis, koji je izdao Swiss Research Centre for Building Rationalisation. U okviru Evropske ekonomske zajednice postoji posebna komisija (Cost Commission), xxxx xx razvila metodologiju za poređenje troškova klasifikovanih po svim navedenim poznatim sistemima. U planu je zajednički rad na definisanju formata za evropsku banku podataka o troškovima (European Cost Data Bank).
5.3.3 Proučavanje mogućih tehnoloških rešenja i redosleda radova
Identifikacija posla ne može da se obavi u potpunosti bez dobrog poznavanja tehnologije izvođenja radova. Zato se identifikacija radova i proučavanje tehnologije i redosleda njihovog izvođenja, u dobroj meri, odvija paralelno. Ako se posmatra, na primer, izgradnja nekog betonskog mosta, proučavanjem idejnih skica može se uočiti broj i orijentacione dimenzije temelja, što je dovoljno za procenu obima radova na iskopu temelja. Takođe, može se uočiti broj stubova i proceniti količina potrebnog betona. Međutim, da bi se xxxx xxxxx i približna procena koliko će koštati tako izvedena konstrukcija, neophodno je poznavanje mogućih tehnologija koje dolaze u obzir za iskop (mašinski iskop, miniranje, iskop pod vodom) i betoniranje (proizvodnja betona na gradilištu, proizvodnja betona u fabrici, tip oplate i skele, mogući vidovi unutrašnjeg transporta betona). Tek sa usvojenim redosledom izvođenja radova i angažovanom mehanizacijom moguće je alocirati izvore troškova i pristupiti njihovom sračunavanju. Na osnovu ovog primera xxxx xx zaključiti da se procena troškova u građevinarstvu ne može valjano obaviti bez učešća vrsnih poznavalaca tehnologije izvođenja radova.
Za radove sa dobro razrađenom ili standardnom tehnologijom izvođenja mnogo je jednostavnije uočavanje svih izvora troškova. Primer za ovakve tipove konstrukcija mogu biti stambene zgrade koje se grade u gradskim uslovima. Za njih je procena troškova jednostavnija i preciznija iz sledećih razloga:
- u velikoj meri koriste se standardni detalji, materijali i uhodane tehnologije rada koje su više puta proverene u praksi;
- izvođenje radova odvija se u delimično ili potpuno urbanizovanim sredinama gde su uslovi obezbeđenja i transporta resursa veoma povoljni i izvesni;
- zastupljeno je stalno ponavljanje primenjene tehnologije građenja sa sprata na sprat i sa objekta na objekat, čime se tehnološki procesi uhodavaju i dobijaju u brzini i kvalitetu;
- xx xxxxx građevinske opreme koriste se jedino kranovi, a xxxxx xxxxx nestandardna građevinska oprema.
U slučajevima masovne proizvodnje, xxxx xx relativno xxxxx u građevinarstvu, veoma xx xxxxx uticaj uigravanja ekipa usled stalnog ponavljanja operacija. Može se reći da proizvodnja betonskih montažnih elemenata u fabrici ima odlike masovne proizvodnje. Kod takve proizvodnje pokazuje se da ponavljanje i uniformnost operacija vremenom smanjuju broj radnika-časova koji je potrebno utrošiti za proizvodnju jedne jedinice proizvoda. Tendencija smanjenja rada potrebnog za proizvodnju istog proizvoda naziva se fenomen učenja (learning curve phenomenon) [88] i prvi put je proučen 1936. godine na poslovima u američkoj avio-industriji. Na sl. 5-8 prikazana xx xxxxx učenja (learning curve) koja karakteriše zavisnost procenjenih troškova radne snage od ukupnog obima radova koji je potrebno da se izvrši u uslovima masovne proizvodnje.
visoko standardizovana tehnologija
broj radnika ~asova po jedinici mere
procenjeni obim xxxxxx
Xx. 5-8 Zavisnost procenjenih troškova radne snage od obima radova u uslovima standardizovane tehnologije gde se operacije ponavljaju
Efekat uigranosti oseća se i kod montažnih radova i drugih radova na gradilištu gde se operacije ciklično ponavljaju. Procenjivanje troškova za takve radove obično je rutinsko, jer firme sa tako razrađenom tehnologijom imaju standardne kalkulacije troškova.
Standardni tipovi konstrukcija često se procenjuju po nekom parametru (na primer po m2), jer je dobro poznato kako nastaju troškovi tokom njihove izgradnje. U fazi izrade ponude mogu se veoma dobro proceniti i posebni troškovi za materijal, radnu snagu i transport, kao i detaljne količine po pojedinim pozicijama.
Xx xxxxx xxxxxx, izgradnja jedne visoke lučne brane ili podvodnog tunela teško da bi se mogla nazvati standardnom, pre svega zbog izrazito nepovoljnih radnih uslova u kojima se građenje odvija. Što xx xxxxx nepristupačniji i gradilište udaljenije, sve xx xxxx mogućnosti da se tehnološki lanac transporta odvija u otežanim uslovima. Pored toga, moguće su i izmene u tehnologiji građenja tokom trajanja projekta, na primer usled pojave lošeg tla koje treba zameniti ili podzemene vode koja ometa radove. Tehnološke neizvesnosti mogu se donekle smanjiti dobrom organizacijom istražnih radova, ali i tada postoji verovatnoća da će se od planirane tehnologije rada odstupiti zbog iznenadjenja koje donosi rad pod zemljom. Za takve, nestandardne tipove konstrukcija, procena troškova vrši se uglavnom po jedinici mere (m3) iskopanog ili obrađenog materijala, a ukupne količine i cene se grubo navode, sa napomenom da se plaća na osnovu stvarno izmerenih količina.
Moguće su i kombinacije dveju prikazanih strategija procene troškova, ukoliko je tehnologija građenja za jedan deo objekta veoma dobro poznata, a za drugi deo postoji rizik usled nepovoljnih uslova izvođenja radova ili nedostatka dokumentacije. Tipičan primer su objekti visokogradnje sa nekoliko podzemnih etaža. Kod takvih objekata nadzemni deo se procenjuje u celini, ukoliko postoje dovoljno detaljni podaci o završnoj obradi i ugrađenoj opremi, a za podzemni deo obično se daju samo jedinične cene za iskop i transport materijala, betoniranje potpornih zidova, ili izradu šipova.
Zbog velikog uticaja tehnologije izvođenja radova na procenu troškova projekta, može se zaključiti da je, sa stanovišta troškova, dobro rešenje da se objekat koncipira i projektuje prema unapred zamišljenom profilu izvođača radova i tehnologiji xxxx xx on usavršio. Xxxx xxx koji procenjuje troškove ima u vidu tačno određenu tehnologiju i prateću mehanizaciju xxxx xx se angažovati na realizaciji projekta, procena troškova je bliža realnosti.
U domen tehnoloških razmatranja xxxxx i proučavanje uticaja veličine projekta na procenu troškova. Veličina projekta definiše ukupan obim radova na kome će biti angažovana mehanizacija. Što je obim radova manji, xxxxx xx vreme koje mašina provede na gradilištu (hgr -->0), pa su troškovi rada mehanizacije po jedinici mere veći, jer je primaran uticaj jednokratnih troškova. Optimalno iskorišćenje rada građevinske mehanizacije, pa xxxxx xxx i niži procenjeni troškovi, postižu se angažovanjem mehanizacije na širem frontu rada i u dužem vremenskom periodu. Generalno, na velikim projektima procenjene cene po jedinici mere su niže nego iste cene na manjim projektima. Na sl. 5-9 prikazana je tipična kriva zavisnosti cene iskopa po 1 m3 u odnosu na ukupan obim radova u m3.
primaran uticaj
jednokratnih tro{kova
primaran uticaj
eksploatacionih tro{kova
hgr 0
hgr
cena m3
obim radova (m3)
Sl. 5-9 Zavisnost procenjenih troškova mehanizovanog iskopa od veličine projekta
5.3.4 Korišćenje i proširivanje baza podataka
Rezultat studije mogućih tehnoloških rešenja za izgradnju objekta dobija se usvojena tehnologija xxxx xx definisanim operacijama i postupcima koje je potrebno izvršiti na gradilištu. Sledeći xxxxx xx prikupljanje detaljnijih kvantitativnih i kvalitativnih podataka o ovim operacijama. U dobro organizovanim sistemima prikupljanje potrebnih podataka treba da se obavlja računarskim bazama istorijskih podataka i baza podataka za istraživanje tržišta. Tako ozbiljna tema - metodologija formiranja i korišćenja baza podataka - zahteva mnogo detaljnije razmatranje (vidi poglavlje X), ali ipak, na ovom mestu skrenućemo
pažnju na potrebu postojanja sistema koji će služiti kao izvor informacija u fazi procene troškova. Šema obezbeđenja informacija za potrebe procene troškova data je na sl. 5-10.
BAZA PODATAKA VEZANA ZA ISTRA@IVANJE TR@I[TA | INFORMACIJE POTREBNE ZA PROCENU TRO[KOVA | BAZA ISTORIJSKIH PODATAKA | ||
Sl. 5-10 Način obezbeđenja informacija neophodnih za procenu troškova
Na tržištu je dostupan veliki broj knjiga i kompjuterski obrađenih podataka koji se prodaju potencijalnim korisnicima i imaju za cilj da im daju ulazne podatke za procenu troškova. U Engleskoj to su, recimo, Wessex Price Books ili Spon's, a u Americi DataQuest Equipment Cost Guide. U Jugoslaviji postoje davno napravljeni i prilično zastareli normativi i nekoliko diskontinuiranih periodičnih izdanja sa prosečnim cenama građevinskih materijala, kao što je bio Tanjugov Bilten.
Pored postojećih i javno dostupnih publikacija, neophodan je i razvoj sopstvenih baza podataka iz kojih će se uzimati podaci u toku procene troškova. Baza istorijskih podataka firme trebalo bi, na primer, da sadrži iskustvene normative, koji su posledica stvarnih utrošaka resursa na gradilištima xx xxxxx. Takvi normativi mogu da imaju formulacije kao na sl. 5-11, gde je dat izvod iz xxxx istorijskih podataka o tehnologiju izvođenja betonskih radova.
Izrada mešavine | 1. Cement | kg | 365.00 | |
za beton MB-30, | 2. Šljunak granulisani 0.08-0.5mm2 | m3 | 0.1770 | |
agregat krupnoće | za 1m3 | 3. Šljunak granulisani 0.5-4mm2 | m3 | 0.3200 |
do 31.5 mm, | betona | 4. Šljunak granulisani 4-8mm2 | m3 | 0.2770 |
prirodni šljunak, | 5. Šljunak granulisani 8-16.5mm2 | m3 | 0.1970 | |
W/C = 0.40 | 6. Šljunak granul. 16.5-31.5mm2 | m3 | 0.3990 |
Prenos cementa | 1. Utovar | h | 0.040 | |
na daljinu do 15m, | za 100kg | 2. Istovar | h | 0.042 |
ručnim kolicima, | cementa | 3. Transport | h | 0.016 |
1 radnik II kateg. |
Prenos aditiva | 1. Utovar | h | 0.018 | |
na daljinu do 30m, | za 10kg | 2. Istovar | h | 0.019 |
ručnim kolicima, | aditiva | 3. Transport | h | 0.048 |
1 radnik II kateg. |
Transport agregata kamionom | za 1h rada | 1. Dizel gorivo | l | 16.9 |
Nega betona vodom, polivanje 5 x dnevno, radi 1 radnik II kategorije. | jedno polivanje | 1. Rad na polivanju (za 1 m3 betona) | h | 0.034 |
2. Voda (za negu 1 m3 betona) | l | 20 |
Sl. 5-11 Iskustveni normativi za tehnologiju izvođenja betonskih radova
U istorijske podatke bilo bi korisno da se uvrsti i raznovrsne analize utroška resursa koje daju opštije podatke za procenu troškova, kao što je potrebna količina betona svedena na jedan m2 stambene zgrade, ili potrošnja dizel goriva za transport po jednom m3 prevezenog agregata, ili utrošak cementa po jednom bolničkom krevetu. Svođenje utrošaka resursa na jedan prametar (m2, m3, m1) može bitno da pojednostavi procenu troškova u fazi izrade ponude. Kombinovanjem takvih podataka sa detaljnim normativima dobijaju se najrealnije procene, pogotovu kad znamo da, u fazi izrade ponude, neki crteži i tehnologije mogu biti detaljno razrađeni i poznati, a da su neki dati samo u grubim crtama. U takvim slučajevima, kada nedostaju detaljni podaci ili nema vremena za detaljniju razradu, na osnovu poznatih samo nekoliko parametara (kao što je površina zgrade) moguće je proceniti utrošak osnovnih materijala.
Da bi se obavila procena troškova, pored normativa koji definišu potrebne količine resursa, potrebno je, iz odgovarajuće xxxx podataka, da se pribave i aktuelne cene materijala, mehanizacije, radne snage i opreme. Ove cene se dobijaju u fazi istraživanja tržišta, a za procenu troškova konkretnog projekta mogu da se upotrebe samo cene koje odgovaraju tržištu na kome se on realizuje. Na sl. 5-12 dat je primer cenovnika koji je neophodan za procenu troškova izvođenja betonskih radova.
Cement | kg | 0.2 $ |
Šljunak | m3 | 11 $ |
Voda | m3 | 0.6 $ |
El. energija | kWh | 0.31 $ |
Aditiv - antifriz | kg | 2.3 $ |
Dizel gorivo | l | 0.8 $ |
Xxxxxx XXX 6500 K zapremine koša 3.9m3 | h | 69 $ |
Toranjska dizalica "METALNA" X 1266 Y | h | 128 $ |
Pervibrator "Xxxxxx Xxxxx" preč. igle 45mm | h | 8 $ |
Radnik II kategorije | h | 3.5 $ |
Radnik V kategorije | h | 5 $ |
Radnik VIII kategorije | h | 6 $ |
Sl. 5-12 Cene materijala, mehanizacije i radne snage potrebne za procenu izvođenja betonskih radova
U slučajevima kada ne postoje dovoljno detaljni crteži objekta, ili ne postoje pouzdani normativi za neke operacije, procena troškova ne može se izvršiti klasičnim normiranjem i primenom jediničnih cena resursa. Tada se troškovi procenjuju na osnovu specifičnih istorijskih podataka kao što su: cena gotovog trakastog temelja po dužnom metru, ili cena betonskog trotoara po 1 m2, ili cena ugrađene metalne ograde po dužnom metru. Format takvih istorijskih podataka zavisi od potreba firme i teško ga je standardizovati, ali su oni veoma potrebni u fazi izrade ponude.
Pored pomenutih, postoji i čitav niz drugih podataka koji mogu da budu potrebni u procesu procene troškova. To su, na primer, adrese proizvođača materijala, tehnički opisi mehanizacije i opreme, karakteristike odabranih materijala i slično. Sve ove podatke treba uzeti u bazu podataka firme i na xxx xxxxx obezbediti optimalne uslove za procenu troškova.
Vreme za procenu troškova u fazi izrade ponude obično xx xxxxxx, pa efikasno obezbeđenje potrebnih informacija može da ima veliki značaj.
5.3.5 Uticaj specifičnih uslova
u kojima se realizuje projekat
Sve tehnološke specifičnosti koje karakterišu realizaciju projekta rešavaju se u xxxxx xxxx procene troškova. Sa tehničke strane gledišta, time bi procena troškova mogla i da počne i da se završi. Međutim, postoji niz uticaja, xx xxxxxx, koji mogu da poremete odnose u tako dobijenoj strukturi troškova.
Jedan od naječešće pominjanih uticaja je uticaj inflacije. Kontinuirani porast cena tokom vremena postoji praktično u svim ekonomijama, pa se čak i inflacija od 3-5% godišnje i te kako primeti u strukturi troškova, ukoliko projekat traje više xxxxxx. Gotovo sve vlade sveta izdaju zvanične periodične publikacije u kojima prate opšti porast cena i proračunavaju stope inflacije. U nekim slučajevima čak se rade i projekcije postojećeg stanja na sledeću godinu i pokušava da se predvide inflatorna kretanja u narednoj godini. Zavisno od tržišta na kome se izvode radovi, jedan od načina da se tretira inflacija jeste da se u procenu troškova ugrade ta predviđanja. Drugi način, pogodan za područja sa nestabilnijim promenama cena, je da se u ugovoru specificira klauzula (formula) xxxx xx služiti da se stvarni troškovi u trenutku nastajanja usklade sa realnim porastom cena od trenutka kada su troškovi procenjeni. Takve formule su najčešće varijante dobro poznate klizne skale [37], xxxx xxxxx od oblika može da bude:
C = C (a * M
+ a R +a O +a ),
M
0 1
0
2 3 4
0 0
R
O
gde su Co i C početna i aktuelna cena radova, Mo i M početna i aktuelna cena materijala, Ro i R početna i aktuelna cena radne snage, Oo i O početna i aktuelna cena opreme i mehanizacije koja se koristi, a koeficijenti a1, a2, a3 i a4 odslikavaju respektivno udeo troškova materijala, radne snage, opreme i fiksnih troškova u ceni radova.
Postoje i druge strategije koje izvođač može da primeni za delimično eliminisanje uticaja inflacije na procenu troškova. Izvođač može, na primer, da kupi potrebne sirove materijale unapred, ili da se osloni na proizvodnju materijala u sopstvenim pogonima. Jedno od rešenja je i sklapanje ugovora u kome investitor preuzima obavezu xx xxxxxx materijal.
Drugi veoma čest slučaj promene procenjenih troškova je neplanirano povećanje troškova. Neplanirano povećanje troškova može nastati iz više razloga, u koje spadaju:
- loš kvalitet tenderske dokumentacije i polaznih projektnih rešenja;
- neobučenost radne snage koja izvodi radove;
- propusti podizvođača i dobavljača da svoje radove izvrše u planiranim okvirima i na vreme;
- iznenadni potezi vlade u zemlji gde se izvode radovi;
- propusti u proučavanju carinskih propisa pri proceni troškova;
- dodatni troškovi transporta zbog loše analize izvorišta materijala;
- xxxxx xxxxxxx u ponudi i cenama lokalne radne snage;
- elementarne nepogode;
- dodatni troškovi zbog nedostatka geoloških podloga ili nedovoljno izvršenih istražnih radova;
- dodatni troškovi u pripremi gradilišta zbog neplaniranog izmeštanja podzemnih instalacija itd.
Neki od ovih razloga se ugovorom definišu kao viša xxxx (promene u privrednom i društvenom sistemu zemlje gde se izvode radovi, ratno stanje i prirodne nesreće), ili opravdano povećanje troškova (dodatni troškovi zbog nedovoljno izvršenih istražnih radova), pa postoji osnov da tako nastale dodatne troškove plati investitor. Za neke uzroke nastanka neplaniranih troškova, međutim, odgovoran je isključivo xxx koji procenjuje troškove (propusti u proučavanju propisa, loša procena rada podizvođača, korišćenje nepouzdanih ulaznih podataka o cenama, loše izvršene analize izvorišta materijala).
Postoje tržišta gde se kod izvođača, po pravilu, javlja ista xxxxxx u proceni troškova. Na primer, u arapskim zemljama Srednjeg Istoka (Irak, Kuvajt) redovno se potcenjuju troškovi uvoza i osiguranja opreme, pa se zbog izrazito rigoroznih propisa u ovoj oblasti neplanirano povećavaju troškovi na celom projektu. Troškovi uvoza i carinjenja opreme u zemljama Srednjeg Istoka mogu višestruko da premaše troškove izrade kompletne projektne dokumentacije. Xx xxxxx xxxxxx, postoje i tržišta gde se određene greške u proceni troškova gotovo nikad ne javljaju. Na tržištu Japana, recimo, svaki veliki izvođač ima svoje stalne podizvođače xx xxxxxx godinama radi i poznaje njihove navike i mogućnosti. Ove manje firme - sateliti su izuzetno poslovne i, po nepisanom pravilu, svoje obaveze izvršavaju veoma precizno i u okviru planiranih troškova. [5] Zbog takvih uhodanih poslovnih odnosa xxxxx xx neplanirana povećanja troškova zbog nesolidnog rada podizvođača.
Uopšte uzevši, što je projekat nestandardniji i tržište manje poznato, greške u proceni troškova su verovatnije, pa xx xxxxx xxx i ulazak u posao riskantniji. Xxxxx, xxxx uvek postoji kod procene troškova, može da smanji jedino efikasni informacioni sistem, obezbeđujući podatke o svemu što može da utiče na procenu troškova. Razmišljajući ovakav način, zaključujemo da informacioni sistem ne treba da sadrži samo xxxx podataka o normativima i cenama materijala, već i mnoge druge podatke koji karakterišu razna tržišta i mogu da predstavljaju izvor indirektnih troškova.
5.3.6 Izbor i primena modela troškova
Nivo tačnosti procene troškova je različit na različitim nivoima razvoja projekta - u ranijim fazama projekta procene se rade sa manjom tačnošću, dok su u kasnijim fazama procene preciznije i tačnije. Tačnost procena raste sa završetkom projektne dokumentacije i doradom tehničkih detalja. U fazi izrade ponude projektna dokumentacija je obično slabo ili bar neujednačeno razrađena, pa je potrebna izuzetna opreznost kod izbora tehnike, odnosno modela za procenjivanje troškova. Najčešće izvođač koji ponudi najmanju cenu dobija
posao, a izvođač manje uspešan u procesu licitacije gubljenjem posla trpi i gubitke za svoja ulaganja u fazi procene troškova. Pravilan izbor modela za procenu troškova može da bude značajan i u fazi kontrole troškova tokom realizacije projekta, jer se procenom troškova u fazi izrade ponude stvara osnova za njihovu kasniju kontrolu.
Model troškova može se shvatiti kao "slika stvarnosti" [8] i on je, pre svega, rezultat ljudskog poimanja prirode troškova. Zato što nastaje kao ljudska težnja da se stvarnost predstavi na formalan način, pogodan za tehničku upotrebu, model pati od istih nedostataka kao i ljudsko mišljenje u celini: njegova upotreba podložna je greškama, postoje periodi kad xx xxxxx model "u modi", a drugi nije, često se jednom modelu pridaju osobine i mogućnosti koje on ne poseduje itd. Gledano u celini, uloga modela troškova je da poveća razumljivost strukture troškova na projektu i da predvidi buduće situacije, dodajući tehničkoj prirodi problema i određenu ekonomsku dimenziju. Većina modela funkcioniše kao pomoćno sredstvo u procesu donošenja odluka, gde ljudski faktor (konsultant, stručnjak, inženjer) donosi krajnju odluku ili preporuku za akciju.
Postoji nekoliko modela, odnosno tehnika koje se koriste za procenu troškova, a u literaturi i praksi najčešće se pominju:
- xxxxx (preliminarna) procena, zasnovana na ukupnom obimu radova;
- elementarni model;
- parametarski (često nazvan i regresioni) model;
- detaljni model troškova;
- model troškovno značajnih pozicija radova.
Svaki od ovih modela troškova ima svoje specifičnosti u broju ulaznih podataka, tačnosti procene i tehnike rada.
Xxxxx (preliminarna) procena
Xxxxx procena je prvi pokušaj da se definišu ukupni troškovi projekta i to samo na osnovu poznatog obima radova. Kao mera obima radova najčešće se uzima površina (zapremina) objekta ili jedinica mere kapaciteta. Procena se radi na osnovu određivanja prosečne cene objekta određenog kapaciteta, zapremine ili površine predviđene zahtevima investitora, a na osnovu pretpostavljene jedinične cene. Jednostavan primer za ovu tehniku je procena cene nove zgrade množenjem broja kvadratnih metara zgrade sa procenjenom cenom kvadratnog metra. Umesto kvadratnog metra, kao mera obima radova može se uzeti i xxxx xxxxx jedinica. Na primer, školska zgrada može koštati 500 USD po m2 ili 4,000 USD po školskoj klupi, parkiralište može koštati 200 USD po m2 ili 5,000 USD po parkirališnom mestu, bolnica 50,000 USD po krevetu, a luksuzan hotel oko100,000 USD po ležaju. Ovakvo modeliranje troškova koristi se u najranijim fazama procene troškova i po nekim istraživanjima tačnost metode może da se kreće u granicama ± 25-30%.
Xxxxx ili preliminarna metoda procene xx xxxx od svih ostalih procena, što znači da zahteva manje radnika za izvršenje i kraće vreme. Detaljna procena jedne stambene zgrade, na primer, zahteva detaljne crteže i planove, proračun potrebnog materijala i opreme, analizu cene radnih časova, cenu istražnih radova i zemljišta i ostalo, dok je za grubu procenu na
osnovu poznate cene kvadratnog metra dovoljno poznavanje površine zgrade. Pošto u ovoj fazi procene troškova ne xxxx da postoje nikakvi crteži i specifikacije radova, već se xxx xxxx dati i samo na osnovu tekstualnih opisa, poznatih dimenzija objekta i zahtevanog kvaliteta radova, to značajno doprinosi jednostavnosti primene metode. Xx xxxxx xxxxxx, zbog tako malog broja ulaznih podataka, tačnost ove metode je manja od tačnosti metoda procene koje se koriste u kasnijim fazama realizacije projekta.
Da bi se izvršila xxxxx procena troškova, potrebno je imati referentne istorijske troškove za slične, već izgrađene objekte. Istorijski podaci su relativno jednostavnog formata - svode se na opise izvedenih objekata i kvantitativne podatke o njihovoj ceni po kvadratnom metru ili nekoj drugoj jedinici mere. Kao i svaki drugi model, xxxxx ili preliminarna procena treba jasno da pokaže šta jeste, a šta nije uključeno u cenu po kvadratnom metru. To zahteva da opis izvedenog objekta u bazi istorijskih podataka bude dovoljno precizan, kako bi se novi (budući) objekat mogao uporediti sa njim po opremljenosti, kvalitetu radova, u eventualno nestandardnim radovima i slično. Na osnovu takvih razmišljanja, možemo izvući zaključak da za praktičnu primenu ovog modela troškova posebno treba istaći značaj iskustva, koje obezbeđuje pravilno sagledavanje faktora koji utiču na troškove. Drugim rečima, u procenjenu cenu po kvadratnom metru treba uključiti eventualne izmene u odnosu na referentni objekat iz xxxx istorijskih podataka.
Xxxxx procena troškova posebno je pogodna za standardizovane tipove objekata, kao što su stambene zgrade. Za takve tipove objekata Ferry & Xxxxxxx [20] preporučuju da se, pri formiranju procenjene cene po kvadratnom metru, istorijski podaci koriguju na osnovu xxxxx različitih uticaja, a to su:
1. uslovi tržišta;
2. veličina objekta, broj spratova i slično;
3. zahtevi investitora o kvalitetu radova ili specifične unutrašnje obrade;
4. zahtevi investitora o dodatnim radovima ili izrazita želja da xxx izvede određene radove;
5. razlike u instalacijama;
6. uslovi rada na gradilištu i izmene u načinu fundiranja;
7. ostali faktori (zahtevi o roku izgradnje, potrebi za prekovremenim radom, razlikama u cenama radne snage i slično).
Xxxxx & Xxxxxxx u svojoj metodologiji grube procene daju i sledeći praktičan primer. Neka je potrebno da se proceni troškovi izgradnje nove šestoetažne poslovne zgrade od 2,400 m2. Zgrada se gradi u engleskoj provinciji, sa predviđenim poslovnim prostorom (uglavnom prodavnice) u prizemnom delu i kancelarijama na ostalih pet spratova. Prethodno izgrađeni objekat, na kome treba da se bazira procena, izgrađen je u Londonu, imao je četiri etaže sa sličnim rasporedom prostorija, površinu od 1,235 m2 i cenu od
£364.35 po m2. Xxxx je od pre dvanaest meseci. Da bi se procenili troškovi izgradnje novog objekta, potrebno je korigovati cenu starog objekta, razmatranjem pojedinačno svakog xx xxxxx predloženih faktora uticaja. U skladu sa xxx, sledi opis postupka korigovanja stare cene po kvadratnom metru, da bi se dobila procenjena cena novog objekta po kvadratnom metru.
1. Uticaj uslova tržišta
Pošto su istorijski podaci stari dvanaest meseci, potrebno je uzeti u obzir porast cena građevinskog materijala i radne snage u xxx periodu. To se može uraditi uz pomoć zvaničnih indeksa porasta cena, ali za ovu priliku može se pretpostaviti povećanje od 10% za tih godinu xxxx, pa je nova cena po kvadratnom metru
£364.35 po m2 + 10 %, što iznosi £400.79 po m2.
2. Uticaj veličine objekta i broja etaža
Nova poslovna zgrada ima veću osnovu; to ima za posledicu smanjenje odnosa površine spoljnih zidova (pretpostavljajući isti oblik osnove) i površine podova; krajnja posledica takvog razmišljanja je smanjenje u ceni po m2. Xx xxxxx xxxxxx, novi objekat ima šest etaža umesto četiri; to ima za posledicu povećanje troškova, jer viša zgrada xxxx xxxxx. Može se pretpostaviti da se ova dva faktora (povećanje osnove i povećanje broja etaža) imaju suprotne uticaje na troškove i da se međusobno poništavaju.
Dalje, treba razmotriti činjenicu da je u starom objektu otprilike jedna četvrtina otpadala na poslovni prostor (prodavnice), a u novom objektu svega jedna šestina. Pošto xx xxxx predviđeno da se prodavnice predaju vlasnicima sa urađenim samo grubim radovima, kako bi oni radili unutrašnju obradu po svojoj želji, to znatno pojeftinjuje cenu prodavnica u odnosu na kancelarije koje su na spratu. Analize su pokazale da su troškovi izrade prizemlja za £40 po m2 manji u odnosu na spratove, zbog razlike u izvođenju završnih radova. Da bi cena po m2 ostala £400.79, potrebno je, xxxxx, povećati cenu na spratovima, a smanjiti cenu u prizemlju, tako da razlika bude £40 po m2. Prema tome, za stari objekat važi sledeća kalkulacija:
Ukupna cena objekta xxxxx xx: 1,235 m2 x £400.79 po m2 = £494,969
Cena prodavnica (25%) po m2: £400.79 - 3/4 x £40 = £370.79 po m2, a ukupna cena: 309 m2 x £370.79 po m2 = £114.574
Cena kancelarija (75%) po m2: £400.79 + 1/4 x £40 = £410.79 po m2 a ukupna cena: 926 m2 x £410.79 po m2 = £380.391
Sabiranjem ukupnih cena prodavnica i kancelarija za stari objekat tačno xx xxxxxx ukupna cena objekta (xxxxxx xx £5 zbog zaokruživanja). Na xxx xxxxx izvršeno je korigovanje cene po m2 zbog različite namene prostorija u prizemlju i na spratu. Primenom tako dobijenih cena po m2 na novi objekat, dobijaju se sledeće ukupne cene za prostor u prizemlju i na spratovima, kao i za ceo objekat:
Uk. cena prodavnica (16.67%): 400 m2 x £370.79 po m2 = £148,316 Uk. cena kancelarija (83.33%): 2,000 m2 x £410.79 po m2 = £821,580 Ukupna cena celog objekta: £148,316 + £821,580 = £969,896
Deljenjem ukupne cene novog objekta sa njegovom kvadraturom, dobija se korigovana cena po m2 £969,896 : 2,400 m2 = £404.12 po m2
3. Uticaj zahteva investitora o kvalitetu radova ili specifičnoj unutrašnjoj obradi
Arhitekta koji je projektovao novi objekat odlučio je da, na zahtev investitora, promeni obradu podova kancelarija i da jeftini pod zameni novim podom koji je
£7.5 skuplji po m2. Pod pretpostavkom da je površina kancelarija oko 2/3 od površine celog objekta (1,600 m2), to znači da se ukupna cena objekta povećava za 1,600 x £7.5 = £12,000. Izraženo prema ukupnoj kvadraturi, to znači da se ukupna cena objekta povećava za £12,000 : 2,400 m2 = £5 po m2.
Pored promene u obradi podova, investitor je odlučio i da prefabrikovanu fasadu zameni skupljom fasadom od prirodnog kamena. Za ovakve tipove objekata površina spoljnih zidova xx xxx 10% od površine svih podova (0.1 x 2,400 m2 = 240 m2). Takvi podaci dobijaju se analizom prethodnih objekata i deo xx xxxx istorijskih podataka. Takođe, kamena fasada sigurno neće pokrivati celu površinu spoljnih zidova. Uz pretpostavku da će fasada biti xx xxx 25% prekrivena kamenom i da je xx xxxxxx fasada za £85 skuplja od klasične prefabrikovane, povećanje troškova zbog radova na fasadi iznosi 240m2 x 0.25 x £85 = £56,100, što svedeno na kvadratni metar ukupne površine od 2,400 m2 iznosi £23.37.
Prema tome, povećana cena novog objekta po m2 zbog promena u obradi podova i fasade iznosi: £404.12+ £5+ £23.37=£432.49 po m2
4. Uticaj zahteva investitora o dodatnim radovima ili izrazitim želji da xxx izvede određene radove
Investitor novog objekta je izrazio želju da stanari u kancelarijama sami postavljaju pregradne zidove i rade unutrašnju dekoraciju i ti radovi se izostavljanjem iz procene troškova. To je najlakše da se uradi tako što se ovi izostave iz konačnog obračuna za prethodni objekat. U konačnom obračunu prethodnog objekta ovi radovi su iznosili:
Troškovi za unutrašnje pregrađivanje zidova: £13,750
Xxxxxxxx za unutrašnju dekoraciju kancelarija: £1,500
Troškovi manipulacije i profit za te radove: £685
£15,935
odnosno po m2: £15,935 : 1,235 = £12.90 po m2
Ovaj iznos troškova po m2 potrebno je da se umanji od procenjene cene nove zgrade, xxx xx prethodno potrebno da se izvrši korekcija od 10% zbog promena cena materijala i radne snage (xxxxx 1), xxx i korekciju zbog činjenice da kancelarije u novoj zgradi čine 5/6 površine umesto 3/4 u staroj zgradi. Te korekcije su sledeće:
Korekcija od 10%: £12.90 + 10 % = £14.19 po m2
Korekcija zbog strukture: £14.19 x4/3x5/6 = £15.77 po m2
Posle proračuna svih efekata specijalnih zahteva investitora na cenu po m2, nova cena izgradnje objekta po m2 iznosi:
£432.49 - £15.77 = £416.72 po m2
5. Uticaj razlika u instalacijama
Instalacije su važan i skup deo objekta, pa se za njihovu procenu često angažuju posebni konsultanti. Pretpostavimo da su za novi objekat konsultanti, na osnovu raspoloživih podataka, procenili sledeće vrednosti radova na instalacijama:
Troškovi izrade centralnog grejanja: | £90,000 |
Troškovi izrade vodovodne instalacije: | £27,500 |
Troškovi izrade elektro-instalacija: | £60,000 |
Troškovi nabavke i ugradnje liftova: | £71,250 |
£248,750 | |
što po m2 iznosi: | £248,750 : 2,400 = £109.90 po m2 |
Za stari objekat iz konačnog obračuna vidljivo je da je ukupna cena instalacija bila
£127,500, odnosno po kvadratnom metru £127,500 : 2,400 m2 = £103.24 po m2. Uz povećanje od 10% zbog vremenske distance, to iznosi £113.56 po m2.
Razlika u ceni instalacija po m2 za novi i stari objekat iznosi £113.56 - £109.90 =
£3.66 po m2.
Prema tome, korigovana cena za novi objekat, uzimajući u obzir razlike u instalacijama, iznosi: £416.72 - £3.66 = £413.06 po m2
6. Uticaj uslova rada na gradilištu i izmena u načinu fundiranja
Novi objekat xxxx da bude fundiran na šipovima, što svakako povećava ukupne troškove. Procenjeno je da će biti potrebno 90 šipova, prosečne dužine po 6m, sa cenom od £45 po dužnom metru. To znači da je ukupna cena šipova 90 x 6 x £45 = £24,300, što po kvadratnom metru iznosi £24,300 : 2,400 m2 = £10.13 po m2. Nema potrebe da se rade nikakva umanjenja zato što izostaju konvencionalni plitki temelji, jer obrada naglavaka šipova i temeljne grede koštaju bar isto toliko.
Na osnovu toga, korigovana cena za novi objekat, posle proračuna uticaja izmena u načinu fundiranja, iznosi: £413.06 + £10.13 = £423.19 po m2
7. Uticaj ostalih faktora
Ostali uticaji na procenjenu cenu mogu da budu veoma raznoliki. Pretpostavimo da investitor ima potrebu da završi objekat u veoma kratkom roku. To podrazumeva prekovremeni rad, angažovanje dodatne radne snage i iznajmljivanje mehanizacije. Po ovom osnovu može se na procenjenu cenu po m2 dodati xxx 2,5%, što ukupno iznosi: £423.19 + 2,5 % = £433.77 po m2.
Na osnovu sagledavanja svih faktora koji utiču na troškove izgradnje budućeg objekta, procenjeni troškovi po jedinici površine iznose £433.77 po m2. Prema tome, xxxxx procena troškova izgradnje za datu poslovnu zgradu iznosila bi:
£433.77 po m2 x 2,400 m2 = £1,041,042
Prikazani primer dat xx x xxxxx obimu, kao ilustracija činjenice xx xxxxx procena troškova izgradnje, iako se oslanja samo na površinu objekta, uključuje i mnoga druga znanja, kao što su procena odnosa količina radova na objektu, tehnološke specifičnosti i uslovi rada na konkretnom tržištu. Takve procene ne može raditi inženjer bez neophodnih iskustvenih podataka i znanja. Najbolje je ako se procena radi uz pomoć sopstvenih iskustvenih i istorijskih podataka, jer to obezbeđuje kontinuitet prenosa znanja sa analize prethodnog
projekta na procenu novog projekta. Pored sopstvenih podataka, mogu se koristiti i javno dostupni podaci (xxxx podataka, publikacije, časopisi, knjige).
Postoji veliki broj publikacija koje objavljuju podatke na osnovu kojih se određuju troškovi za različite tipove zgrada, u odnosu na odabranu jedinicu mere. U Americi se, na primer, veoma mnogo koristi publikacija Dodge Construction System Costs, koju izdaje McGraw Hill Information Systems Co, kao i Means Building Construction Costs, koju izdaje Xxxxxx Xxxx Means Co. Na sl. 5-13 dat je primer modela troškova svedenog na jedinicu mere površine za različite tipove objekata, preuzet iz publikacije Means Building Construction Costs. [88] Za jedinicu mere površine je usvojena kvadratna xxxxx izgrađene korisne površine (1 m2=10.76 kv.xxxxx). Radi poređenja sa novim objektima, dat je i opseg veličine za analizirane prethodne objekte.
Tip objekta | Srednja cena u $/kv.stopi | Tipična veličina u kv.stopama | Tipičan opseg veličine u kv.stopama |
Osnovne škole | 57.35 | 92,000 | 52,000 - 119,000 |
Srednje škole | 56.20 | 100,000 | 50,500 - 175,000 |
Sportske sale | 44.70 | 15,000 | 5,000 - 40,000 |
Supermarketi | 37.40 | 20,000 | 12,000 - 30,000 |
Bazeni | 64.50 | 13,000 | 7,800 - 22,000 |
Sl. 5-13 Xxxxx procena troškova za različite tipove objekata - usvojena je jedinica mere kvadratna xxxxx korisne površine (1 m2=10.76 kv.xxxxx)
Uz ovakve tabele obično se daje dovoljno detaljan opis tipa objekata na koje se podaci odnose, kao i metodologija njihove primene. Jedan od načina da se uzmu u obzir razlike u nameni, veličini i opremljenosti pojedinih prostorija između novog i starog objekta (pa xxxxx xxx i razlike u troškovima po parametru) je primena određenih koeficijenata koji će izvršiti korekciju ukupnih procenjenih troškova. U upotrebi može da bude sledeća jednostavna jednačina kojom se niveliše razlika izmođu novog i starog objekta [88]:
C = C ( SP )n ,
S
p e
e
gde je: Cp ukupna cena datog (novog) objekta,
Ce ukupna cena sličnog postojećeg objekta,
Sp površina ili kapacitet datog (novog) objekta,
Se površina ili kapacitet sličnog postojećeg objekta,
n odgovarajući koeficijent koji karakteriše tip objekta, a obično se kreće u granicama od 0.60 do 0.95.
Korekcije procenjene cene ovakvim formulama su prilično xxxxx, pa se ipak xxxxx xxxx osloniti na kvalitetan i iskusan inženjerski kadar xxxx xxxx procenu i na sopstvene istorijske podatke.
Elementarni model
Za komplikovanije objekte, kao što je bolnički kompleks, ponekad zaista može da bude neprecizno svođenje troškova na kvadratni metar površine, uz zanemarivanje činjenice da takav složen objekat može da ima više delova (elemenata) koji su funkcionalno, čak i građevinski relativno nezavisni. Troškovi iskazani samo jednom brojkom, cenom po kvadratnom metru, uopšte ne reprezentuju stvarne troškove izgradnje po pojedinim elementima objekta. U tako jednostavno iskazanim troškovima ne vidi se uticaj koštanja operacionog bloka ili laboratorije na troškove izgradnje bolnice. U slučaju bolnice, čini se opravdanim pristup da se posebno razmatra stacionar (deo sa krevetima), operacioni blok, servisni deo (perionica), garaža, laboratorijski deo ili xxx neki drugi deo koji se, u zavisnosti od namene bolnice, može uočiti. Svaki od ovih elemenata bolničkog kompleksa odlikuje se specifičnom unutrašnjom obradom zidova i podova, veličinom i namenom prostorija, posebnim instalacijama, pa xx xxxx pogrešno sve te razlike uprosečiti kroz troškove svedene na jedan parametar - kvadratni metar cele bolnice. Xx xxxxx xxxxxx, nedovoljna razrađenost projektne dokumentacije često može potpuno da onemogući pokušaj da se sačine detaljne specifikacije radova (npr. količine potrebne armature) i detaljna procena troškova, jer projekti sa kojih bi se očitale te količine (planovi armature) jednostavno ne postoje u xxxxx xxxx realizacije projekta.
Neka istraživanja [8] pokazuju da se kod homogenih tipova projekata, kao što je bolnički kompleks, sa standardizovanim kvalitetom i strukturom troškova, solidna procena troškova može napraviti sa svega desetak pažljivo odabranih parametara. Razmišljanjem u xxx pravcu zaključujemo da bi, u slučaju bolnice, bilo poželjno da se svaki od elemenata objekta razmatra posebno, i da se troškovi svode na pogodnu jedinicu mere karakterističnu za taj elemenat. Tako, troškovi izgradnje stacionara mogu se svesti na jedan bolnički krevet, troškovi izgradnje garaže na jedno garažno mesto, troškovi laboratorije na kvadratni metar površine, a troškovi operacionog bloka na jedno operaciono mesto. Kod procene izgradnje nove bolnice dovoljno je, za početak, znati kapacitet svakog elementa objekta, izražen odabranim parametrom: broj kreveta, kapacitet garaže, broj operacionih xxxxx i površinu laboratorije. Da bi se dobili podaci o pojedinim elementima objekta, neophodno je da postoje bar idejne skice i preliminarni crteži budućeg objekta. Ovakav pristup predstavlja de facto proširenje prethodno opisanog modela troškova i naziva se elementarni model troškova. Smatra se da je tačnost elementarnog modela u granicama ± 20%.
Kao i prethodno opisana xxxxx procena troškova, ni elementarna procena ne može da se uradi bez dobro organizovane xxxx istorijskih podataka. Kao elementi objekta kod analize troškova za prošle projekte ne xxxx da se usvoje samo fizički izdvojene celine, već to mogu biti i vrste radova ili tehnološki povezane xxxxx radova. Osnovni kriterijum je da podela objekta na elemente doprinosi realnijem sagledavanju troškova. Pored toga, elementi treba da ispune i uslov lakog uočavanja i izdvajanja u tehničkoj dokumentaciji i u postprojektnoj analizi predračuna radova. Pożeljno je, takođe, da budu kompatibilni sa standardnim podelama objekta na elemente, što naročito važi za slučaj xxxx xx neophodno da se sopstvena analiza troškova xxxxxx xx publikovanim stručnim analizama.
Ukoliko se troškovi izgradnje pojedinih elemenata iskazuju preko kvadratnog metra površine, vrlo je važno da se razjasni šta se stvarno podrazumeva pod površinom. Moguće varijante su:
(a) ukupna bruto površina na svakom spratu merena preko spoljnih zidova uključujući stepenice, otvore za lift i slične otvore i unutrašnje i spoljne zidove;
(b) ukupna bruto površina u koju ne ulazi debljina spoljnih zidova;
(c) površina kao u prethodnom slučaju iz koje su isključeni otvori;
(d) površina kao u prethodnom slučaju iz koje su isključeni unutrašnji zidovi;
(d) površina koja se može koristiti u komercijalne svrhe (npr. bez stepeništa) i sl.
Očigledno je da za isti objekat različiti načini prikazivanja površine proizvode sasvim različite cene, pa je važno proveriti da li se koristi ista opcija u uzorku i u datom objektu.
Na sl. 5-14a dat je primer analize troškova po kvadratnoj stopi izgrađene površine (xxxx navedena pod tačkom c) za tehničke škole za odrasle, veličine od 20.000 do 80.000 kvadratnih xxxxx, preuzet iz publikacije Means Building Construction Costs. [88] Pored ukupnih troškova po odabranoj jedinici mere (kvadratnoj stopi, 1 m2=10.76 kv.xxxxx), dati su i troškovi po istoj jedinici mere za pojedine elemente konstrukcije (temelj, krov, zidove).
Deo objekta | Xxxxx xxxxxxx | Srednja vrednost | Gornja granica | |||
$/kv.stopi | % | $/kv.stopi | % | $/kv.stopi | % | |
Temelji | 2.64 | 5.0 | 3.12 | 5.0 | 4.53 | 6.0 |
Ploča na zemlji | 3.75 | 7.1 | 4.29 | 6.9 | 5.29 | 7.0 |
Konstrukcija | 10.08 | 19.1 | 11.08 | 17.8 | 12.84 | 17.0 |
Izrada krova | 2.64 | 5.0 | 3.12 | 5.0 | 3.78 | 5.0 |
Spoljni zidovi | 6.92 | 13.1 | 8.67 | 13.9 | 10.57 | 14.0 |
Pregrad. zidovi | 4.28 | 8.1 | 5.54 | 8.9 | 6.80 | 9.0 |
Obrada zidova | 1.26 | 2.4 | 1.56 | 2.5 | 1.51 | 2.0 |
Obrada podova | 2.11 | 4.0 | 2.43 | 3.9 | 3.02 | 4.0 |
Obrada plafona | 0.53 | 1.0 | 0.62 | 1.0 | 0.76 | 1.0 |
Spec.radovi | 3.17 | 6.0 | 3.36 | 5.4 | 3.78 | 5.0 |
Fiksna oprema | 2.64 | 5.0 | 3.67 | 5.9 | 4.53 | 6.0 |
Maš.instalacije | 3.75 | 7.1 | 4.29 | 6.9 | 5.29 | 7.0 |
Vodovod | 2.11 | 4.0 | 2.49 | 4.0 | 3.02 | 4.0 |
Elektrika | 6.92 | 13.1 | 8.03 | 12.9 | 9.82 | 13.0 |
Ukupno | $ 52.80 | 100 % | $ 62.25 | 100 % | $ 75.54 | 100 % |
Sl. 5-14a Analiza troškova po elementima za školsku zgradu - usvojena je jedinica mere kvadratna xxxxx korisne površine (1 m2=10.76 kv.xxxxx)
Na sl. 5-14b, po principu obračuna površine navedenog xxxx pod tačkom d, dat je primer analize troškova po kvadratnom metru administrativnog objekta izgrađenog u Rusiji, u uslovima oteżanog transporta i oštre klime. Autori su analizirali objekte na 3-5 etaża, fundirane na šipovima, sa konstrukcijom od betona i pregradnim zidovima od opeke. Obrada fasade - kvalitetno malterisanje sa premazom uvoznom bojom ili obrada jednostavnijim keramičkim pločama na podkonstrukciji. Unutrašnje obrade su od uvoznih materijala (keramika, itisoni, paradni delovi od veštačkog kamena i slično). Analizirani tip objekta nema liftove, a veći deo plafona je spušten, klasičnog tipa. U opremu je uključena jedna manja kuhinja sa restoranom za zaposlene i sauna, kao i standardni komadni nameštaj za kancelarije i/ili sobe. U pregledu troškova uzeti su u obzir i fiksni troškovi upravljanja
projektom, osiguranje objekta i građevinske opreme u toku izgradnje, svi transportni troškovi i troškovi organizacije gradilišta.
No. | Opis elementa | $/m2 | % od uk. toškova |
1. | Građevinski deo objekta Fundamenti i fundamentna ploča Zemljani radovi Betonski radovi Xxxxxxxx radovi Izolaterski radovi Xxxx Xxxxxx, prozori i spoljna vrata Xxxxxxxxx radovi Xxxxxxxx radovi Xxxxxxxxx radovi | 663 75 14 180 86 20 54 175 37 10 13 | 39.9% 4.5% 0.9% 10.8% 5.2% 1.2% 3.2% 10.5% 2.2% 0.6% 0.8% |
2. | Unutrašnje oblaganje Obrada podova Obrada plafona Obrada zidova | 248 64 60 124 | 14.9% 3.8% 3.6% 7.5% |
3. | Instalaterski radovi Grejanje i toplotna podstanica Vodovod i kanalizacija Sanitarna oprema Ventilacija Elektrika (jaka struja) Veze i signalizacija (xxxxx struja) | 388 81 47 44 72 74 70 | 23.4% 4.9% 2.8% 2.7% 4.3% 4.5% 4.2% |
4. | Tehnološka oprema Kuhinja Sauna | 31 22 9 | 1.9% 1.3% 0.6% |
5. | Nameštaj i ostalo (obeleżavanje, veštačko zelenilo i sl) | 118 | 7.1% |
6. | Projektovanje | 41 | 2.4% |
7. | Organizacija gradilišta i upravljanje projektom | 161 | 9.7% |
8. | Osiguranje | 9 | 0.6% |
UKUPNO | 1,659 | 100.0% | |
Sl. 5-14a Analiza troškova po usvojenim elementima za administrativni objekat na ruskom trżištu, po jedinici m2 površine
Na sl. 5-15 data je xxx jedna xxxxxxx pogodna za primenu kod elementarne procene troškova, ovog puta za fleksibilnu kolovoznu konstrukciju.
Deo kolovoza (sloj) | debljina (cm) | Troškovi ($/m2) |
Tamponski sloj | 36 | 25.82 |
Cementna stabilizacija | 12 | 10.10 |
Bitošljunak | 8 | 16.98 |
Binder | 6 | 10.03 |
Habajući sloj | 4 | 13.33 |
Ukupno | 66 | 82.26 |
Sl. 5-15 Podaci za elementarni model troškova za asfaltni kolovoz - usvojen je zajednički parametar kvadratni metar površine
Prema tome, da bi se pristupilo elementarnoj proceni troškova potrebno je imati:
- skicu objekta ili, xxx bolje, idejno rešenje;
- tehničke standarde na osnovu kojih se formira procena;
- specifikaciju i opise planirane opreme;
- analizu troškova za sličan objekat, preuzetu iz xxxx istorijskih podataka;
- detaljnije podatke o lokaciji objekta i postojećoj infrastrukturi.
Elementarna procena troškova može da se obavi na dva načina: korišćenjem jedinične cene svakog elementa ili korišćenjem proporcije između starog i novog projekta. Oba načina zahtevaju da se xx xxxxx novog projekta izmeri količina koja karakteriše element (na primer površina spoljnih zidova).
Ako se koristi "metod jediničnih cena", izmerena količina se množi sa jediničnom cenom istog tog elementa dobijenom analizom troškova starog projekta. Dobijena ukupna cena elementa se, zatim, deli sa ukupnom površinom novog objekta i, na xxx xxxxx, xxxxxx xx elementarna cena po jedinici mere (kvadratnom metru).
Ako se koristi "metod proporcije elemenata", onda se izmerena elementarna količina deli sa površinom objekta i xxxxxx xx istim odnosom kod starog objekta. Na osnovu tog poređenja određuje se elementarna cena po kvadratnom metru. Obe opisane metode procene daju iste krajnje rezultate.
Oba načina, odnosno metode rada, analizirali xx Xxxxx & Xxxxxxx u svom radu [20], odakle je preuzet i sledeći ilustrativni primer procene jednog stambenog objekta na elementarnom principu. Stambeni objekat koji je ranije izgrađen i predstavlja referencu za procenu imao je površinu od 5,000 m2, sa površinom fasadnih zidova od 4,000 m2. Odnos ovih dveju površina (zidovi/podovi) je 0.80. Koštanje fasadnih zidova po m2 površine objekta (koštanje elementa) xxxx xx £37.50, a koštanje fasadnih zidova po m2 zida (jedinična cena) xxxx xx £46.875. Na osnovu ovakve analize, potrebno je da se procene troškovi za isti tipski element novog projekta.
Novi projekat obuhvata sličan objekat koji ima površinu podova od 4,800 m2 i površinu fasadnih zidova od oko 3,600 m2. Po "metodi jediničnih cena" ukupna cena zidova bila bi 3,600 m2 x £46,875 po m2 = £168,750, a elementarna cena zidova na osnovu toga
£168,750 : 4,800 m2 = £35.156 po m2. Xx xxxxx xxxxxx, po "metodi proporcije elemenata", odnos (proporcija) površine zidova i podova za novi objekat je 3,600 : 4,800 = 0.75. Cena elementa na osnovu toga bila bi £37.50 po m2 x 0.75/0.80 = £35.156 po m2. Obe
primenjene metode daju istu cenu elementa po jedinici mere, tj. kvadratnom metru površine objekta. Na osnovu toga, xxxx xx određuje i ukupna cena fasadnih zidova novog objekta, množenjem cene tog elementa i ukupne površine objekta. Ukupna cena za fasadne zidove iznosi 4,800 m2 x £35.156 po m2 = £168,750.
Bez obzira na koji xxxxx xx dobijena cena elementa, ona uvek treba da bude izražena jedinicom mere podne površine (kvadratnog metra), bar za objekte visokogradnje, dok za druge objekte treba da se odabere pogodna jedinica mere. Izbor osnovne jedinice mere je značajan zbog komparacije troškova različitih objekata. Kao alternativa, zbog boljeg poimanja prirode troškova, može se analizom prethodnog objekta usvojiti i dodatna druga jedinica mere. Veoma je bitno da se, slično kao i kod prethodno opisane xxxxx procene, svestrano analizuju specifični uslovi u kojima se realizuje novi projekat i razlike koje postoje između novog i starog projekta. Na xxx xxxxx mogu se eventualno korigovati procenjene cene pojedinih elemenata.
Komercijalna primena elementarnog modela dosta xx xxxxx u zvaničnoj praksi većine evropskih zemalja i Amerike. Mnogo individualnih baza podataka raznih firmi koristi u raznim oblicima ovaj model. U Engleskoj je 1962. oformljena baza podataka za procenu troškova koja xx xxxx Building Cost Information Service (BCIS), xxxx xx ideja bila da od korisnika prikuplja podatke za analizu troškova i da te podatke učini dostupnim ostalim korisnicima u vidu periodične publikacije [8]. Tokom 1979. i 1980. godine pretplatnici su počeli da zahtevaju da podaci budu dostupni i na magnetnim medijima, pa se pristupilo izradi odgovarajućeg softvera. Tokom 1986. godine postala je on-line dostupna analiza troškova po elementarnom principu za cene objekata po kvadratnoj stopi. Po ovoj metodologiji, svaki tender se prvo podeli na tipske kategorije elemenata, kao što su temelji, završni radovi. instalacije. Zatim se procenjuje svaki tipski elemenat posebno, uz korigovanje dobijenih vrednosti odgovarajućim faktorima koji uzimaju u obzir razlike u vremenskoj distanci, kvalitetu i obimu radova. Zatim, te elementarne procene se sabiraju i tako se formira procena troškova ceolog projekta. Ta procena troškova ceolog projekta ima sledeću matematičku formu [8]:
n
∑
e=1
[t * q * qu * R]e ,
gde su: e nazivi tipskih elemenata (temelji, zidovi, podovi, ...);
t koeficijent koji uzima u obzir različito vreme prispeća podataka u bazu;
q koeficijent koji uzima u obzir razlike u kvalitetu između standardnog objekta i novog objekta;
qu koeficijent koji uzima u obzir razliku u obimu (količini) radova, i to po linearnom principu;
R cena tipskog elementa po parametru - jedinici mere površine.
Upotreba elementarnog modela troškova preporučljiva je u ranim fazama realizacije projekta. Ovaj model troškova može da se kombinuje i sa detaljnom procenom troškova, naravno kada postoje uslovi da se za neki od elemenata troškovi detaljnije sagledaju iz
projektne dokumentacije. Na xxx xxxxx, postepenim "usitnjavanjem" strukture troškova za pojedine elemente, elementarna procena troškova može da se razvije u detaljnu procenu troškova. Pri tome, veoma je bitno da je na početku projekta usvojen sistem kodiranja koji garantuje bezbolan prelazak sa jednog modela troškova na drugi.
Kao praktičan primer u daljem tekstu dat je pregled elemenata u elementarnom modelu xxxx xxxx da se koristi za procenu troškova izgradnje stambeno - poslovnog objekta na teritoriji grada Beograda. (Izvor: istrażivački rad Xxxxxx Xxxxxxxxx sa Katedre za Menadżment i tehnologiju građenja Građevinskog fakulteta u Beogradu). Radovi na objektu podeljeni su na osam elemenata a svaki element na nekoliko podelemenata.
1. Temelji: U ovaj element uračunati su svi radovi koji se obavljaju ispod kote
+0.00, uključujući iskop.
2. Konstrukcija
2.1. Panelna konstrukcija: svi radovi neophodni za izvođenje panelne konstrukcije koja se sastoji od međuspratne konstrukcije i zidnih panela.
2.2. Krov
2.2.1 Krovna konstrukcija: betoniranje armiranobetonske kose krovne ploče, izrada i montaža drvene krovne konstrukcije i podkonstrukcije od rezane građe, izrada i montaža drvene opšivke kao podloge za krovni pokrivač.
2.2.2. Krovni pokrivač: nabavka i oblaganje krovnih površina krovnim pokrivačem.
2.2.3. Odvodnjavanje krova: limarski radovi.
2.3. Stepenice
2.3.1. Stepenišna konstrukcija: betoniranje kose stepenišne ploče.
2.3.2. Završna obrada stepenica: teracerski radovi, rukohvati.
2.4. Spoljni zidovi: zidanje i oblaganje fasadnih zidova, malterisanje fasadnih zidova od opeke, betoniranje armiranobetonske ograde lođa i xxxxxx, betoniranje armiranobetonskog venca, fasaderski radovi.
2.5. Prozori i spoljna vrata: nabavka i ugradnja prozora i spoljnih vrata.
2.6. Unutrašnji zidovi i pregrade: zidanje pregradnih zidova xxxxx opekom, obziđivanje dimovodnih i ventilacionih kanala, malterisanje unutrašnjih zidova od opeke, betoniranje armiranobetonskih ojačanja i zidova.
2.7. Unutrašnja vrata: nabavka i ugradnja unutrašnje drvenarije.
3. Unutrašnja završna obrada
3.1. Završna obrada zidova: nabavka i oblaganje zidova keramičkim pločicama, bojenje zidova, krečenje zidova.
3.2. Završna obrada podova: nabavka i oblaganje podova podnim keramičkim pločicama, parketarski radovi.
3.3. Završna obrada plafona: bojenje i krečenje plafona, nabavka i ugrađivanje spuštenih plafona.
4. Ugrađena oprema
4.1. Sanitarije: ugradnja kada, ručnog xxxx, bojlera i wc šolja.
4.2. Kuhinjski elementi: ugradnja sudopera, protočnog bojlera i priključka za sudove.
5. Instalacije
5.1. Vodovodne instalacije: instalacije hladne i xxxxx vode.
5.2. Centralno grejanje: instalacije i priključenje na gradski sistem centralnog grejanja, ugradnja dizel agregata i toplotne podstanice sa razvodom i automatikom.
5.3. Električne instalacije: priključenje na električnu mrežu, sprovođenje električnih kablova, ugradnja elektro-galanterije i svetlećih tela i ugradnja strujomera.
5.4. Lift: nabavka, ugradnja i instaliranje lifta.
6. Pripremni radovi, osiguranja i nepredviđeni troškovi
7. Participacije i administrativni troškovi: naknade za primarnu infrastrukturu i pogodnost lokacije, participacije Elektrodistribuciji Beograd, PTT-u, Beogradskum elektranama, radovi na sekundarnom uređenju zemljišta i ostala davanja.
8. Projektovanje & nadzor: izrada tehničke dokumentacije, tehnički i projektni nadzor.
Ovaj xxxxxx elemenata sa odgovarajućim podgrupama treba prihvatiti kao jedno od mogućih rešenja i konačno, kao ideju za rad u sličnoj situaciji.
Parametarski (regresioni) model
Parametarska procena je predviđanje troškova korišćenjem matematičkih jednačina koje povezuju troškove i jednu ili više promenljivih od kojih troškovi zavise [88], [20]. Primena statističkih metoda za potrebe modeliranja troškova je prvi put dokumentovala Rand Corporation u Americi, krajem pedesetih xxxxxx, xx namerom da se predvide troškovi proizvodnje vojne opreme u xxxxx xxxx projektovanja [88].
Parametarska procena se koristi u ranijim fazama realizacije projekta. Ponekad, a naročito onda kada detaljan projekat nije dostupan, parametarska procena je jedina alternativa elementarnoj proceni. Pošto se parametarska procena oslanja na statističke jednačine koje daju vezu između troškova i jedne ili više promenljivih (parametara), ona se često naziva i statistička procena. [88], dok se statističke jednačine nazivaju cost estimating relationships, skraćeno CER. U jednoj takvoj jednačini cena (troškovi) je zavisna, a određeni parametar (fizička osobina ili performansa) nezavisna promenljiva. Ukoliko se posmatra jednoparametarski model troškova, onda se grafik takve jednačine može prikazati u ravni,
tako što se na X-osu nanose vrednosti parametra, a na Y-osu troškovi koji od tog parametra zavise. Iskusan inženjer može da proceni cenu novog objekta na osnovu prethodno izvedenih sličnih objekata, koristeći, pri xxx, jednačinu u kojoj figurišu odabrani parametri (visina, površina, ocena kvaliteta i slično). Jednačine na kojima se bazira parametarski model određuju se na osnovu istorijskih podataka. Često se to radi tako što se kroz xxxxx (istorijske podatke) provlači kriva ili prava uz pomoć statističkih metoda. Ta linija treba da bude dovoljno dobra aproksimacija za sve analizirane istorijske projekte, tako da se sa, određenom pouzdanošću, može primeniti i za procenu budućih projekata.
Postupak aproksimacije xxxx xxxxxx pravom linijom ili krivom se u statistici naziva regresija, pa se ovakav model troškova često u literaturi, naročito evropskoj, naziva i regresioni model [8], [20].
Pitanje primenljivosti ove tehnike može se postaviti odmah na početku njenog proučavanja - da li se troškovi jednog projekta mogu dovoljno tačno odrediti na osnovu samo jedne ili ograničenog broja promenljivih, xxxx xx poznato da na cenu utiče veoma veliki broj različitih faktora, tj. promenljivih. Odgovor xx xx xxxx, ukoliko se parametarski model troškova koristi za jednostavniju ili dobro standardizovanu tehnologiju. Ono što razlikuje ovu od detaljne metode procene je količina informacija i detalja xx xxxxxx se operiše. Detaljna procena zahteva veliki broj informacija o radu, primenjenim materijalima i opremi i sve ostale faktore koji utiču na cenu projekta. Xx xxxxx xxxxxx, parametarska metoda se ne oslanja na toliko detaljnih informacija, nego se koncentriše na nekoliko veličina iz kojih se može izvesti cena, a manje značajni detalji se zanemaruju. Zato se ona najpre koristi onda kada ne postoji dovoljan broj informacija da bi se izvršila detaljna procena. Pažljivom upotrebom modela može se postići dovoljna tačnost, potrebna za donošenje odluka na početku realizacije nekog manjeg projekta. Ono što zahteva ulaganje sredstava i rada kod parametarske metode je razvoj baza podataka i osmišljavanje i primena modela procene troškova. Što xx xxxx generalne primene za procenu troškova u građevinarstvu, može se reći da model nije široko prihvaćen u praksi, bar kad je reč o kompleksnijim i manje standardnim projektima. Razlozi za to su, pre svega, mala univerzalnost modela, relativno komplikovan matematički aparat i nemogućnost da se kroz model sagledaju svi uticaji xxxxxx xx izložena realizacija jednog većeg projekta.
Istorijski podaci neophodni za parametarsku procenu mogu se dobiti iz više razlilčitih izvora unutar firme (sopstvena baza istorijskih podataka) i izvan firme (komercijalne xxxx podataka, knjige, časopisi, publikacije, bilteni). Često se dešava da časopisi i publikacije koje sadrže takve podatke nemaju određene sitne tehničke ili druge podatke neophodne za konkretan slučaj i to predstavlja problem. Jedan od načina rešavanja tog problema je da se nedostajući podaci pretpostave, xxx xx mnogo uputnije da se afirmiše dugoročan rad na formiranju xxxx podataka za istraživanje tržišta, gde će se čuvati najnoviji tehnički podaci o opremi, mehanizaciji i materijalima.
Podaci koji se koriste za parametarsko modeliranje organizuju se u strukturu xxxx xx odgovarati strukturi modela troškova. Takva struktura može da ima različite forme, a često je obimnija i raznovrsnija od strukture podataka za detaljnu procenu. Pri izradi strukture modela troškova obično se odvajaju direktnih od indirektnih troškova. Direktni troškovi odnose se na proces izgradnje, a indirektni troškovi obuhvataju troškove planiranja, obuke, istraživačkog rada i slično. Indirektni troškovi utiču na konačnu cenu, ali su, po svojoj
prirodi, različiti i obično se posmatraju odvojeno. O direktnim i indirektnim troškovima više šemo govoriti kasnije.
Primena parametarskog modela uz pomoć istorijskih podataka treba da bude pažljiva, s obzirom na to da tokom vremena može da dođe do nekih promena. Te promene se ogledaju i u troškovima, a promene troškova u dužem vremenskom periodu su teško predvidive i zato unose izvesnu nesigurnost u tačnost procene cene. Zato su potrebne izvesne korekcije procenjenih troškova koje će uzeti u obzir moguće promene. Za najjednostavniji (i najčešći) slučaj primene jednoparametarske funkcije troškova uz pomoć istorijskih podataka, potrebno je: [88]
- isključiti specifične lokalne uslove u istorijskim podacima;
- odrediti novu cenu objekta na bazi specifikovane veličine ili kapaciteta;
- primeniti koeficijent inflacije zbog vremenske distance;
- prilagoditi se lokalnim troškovima koji su izvesni u toku izgradnje objekta;
- prilagoditi se različitim ograničenjima koje diktira novi projekat;
- uzeti u obzir nestandardne lokalne faktore bitne za novi objekat.
Neke od ovih stavki zahtevaju dodatna istraživanja na licu xxxxx i prikupljanje profesionalnih mišljenja o razlikama između datog projekta i standardnih projekata o kojima postoje istorijski podaci.
Formiranje parametarskog modela troškova, u velikoj meri, zavisi od grafika koji opisuje modeliranu situaciju. Ako se posmatra jednoparametarski model troškova, može se za njegovo prikazivanje koristiti veliki broj matematičkih funkcija jedne promenljive. U praksi se najčešće koriste sledeće xxxxx [88]:
- linearna funkcija;
- xxxxxxx xxxxx;
- eksponencijalna kriva;
- logaritamska kriva.
Njihov izgled prikazan je na slikama 5-16 i 5-17.
Y = a b (b > 1)
X
Y = aX + b
Y = a1 + a2X b (0< b < 1)
Y = aX
Y = aX b (0< b < 1)
Y = aX b (b < 1)
linearne funkcije (prave)
stepene xxxxx
Y
X
Sl. 5-16 Linearne i stepene funkcije koje dolaze u obzir za primenu kod grafika jednoparametarskog modela troškova
Kao što se vidi, sve xxx xxxxx su glatke. Retko se dešava da grafik prametarskog modela troškova ima prevojne xxxxx, xx. da menja konveksnost u području primene. Takav model bi ukazivao da je moguće da postoji više vrednosti nezavisne promenljive (parametra) koje daju istu vrednost troškova, ili, u slučaju "S" xxxxx, da troškovi rastu sporije ili brže za isti priraštaj nezavisne promenljive (parametra). Podaci koji daju ovakvu krivu su sumnjivi i treba da se dodatno ispitaju. Međutim, ukoliko je jednačina parametarskog modela troškova funkcija više promenljivih, onda on može imati prevojne xxxxx [88].
Y = a E bx (b > 1, a >0)
Y = a + b ln x (b < 0)
Y = a E bx (b < 1, a >0)
Y = a + b ln x (b < 0) eksponencijalne xxxxx
logaritamske xxxxx
Y
X
Sl. 5-17 Eksponencijalne i logaritamske funkcije koje dolaze u obzir za primenu kod grafika jednoparametarskog modela troškova
Najjednostavniji (i u praksi često korišćeni) izgled grafika jednoparametarskog modela troškova je linearna funkcija, a može se primeniti za najjednostavniju procenu cene stambene zgrade određene površine. Oblik funkcije za ovaj slučaj je Y = aX, gde je Y ukupna cena, X parametar (m2), a koeficijent a se bazira na istorijskim podacima i predstavlja procenjenu cenu zgrade po jednom kvadratnom metru. Naravno, vidljiva je pretpostavka kod ovog modela da su ukupni troškovi direktno proporcionalni kvadraturi, što nije u potpunosti tačno (veći obim radova, logično je, obično povlači manje troškove po
kvadratnom metru).
U zavisnosti od projekta, u strukturi troškova mogu eksplicitno biti prikazani troškovi radne snage (broj radnih časova pomnožen sa cenom radnog časa), cena zemljišta (površina pomnožena sa cenom jedinične površine zemljišta), troškovi održavanja opreme, profit izvođača (licitaciona cena pomnožena sa procentom zarade izvođača) i slično. Neki od ovih troškova su promenljivi, kao na primer cena radne snage, a neki su fiksni, kao što je to cena zemljišta. U slučajevima kada se jasno izdvajaju fiksni i promenljivi troškovi, za grafik parametarskog modela troškova može se usvojiti linearna funkcija oblika Y = a1+a2X. Fiksne, nepromenljive troškove predstavlja konstanta a1, dok se promena troškova u odnosu
na parametar odražava preko konstante a2. Kod primera zgrade, konstanta a1 može predstavljati cenu zemljišta.
U ranijim razmatranjima pomenut je uticaj veličine projekta na procenu troškova, i to xx xxxx jedan od razloga ako se troškovi u zavisnosti od određenih parametara ne menjaju linearno. Velike zgrade obično koštaju manje po kvadratnom metru nego manje zgrade ili kuće, iako su ostali faktori koji utiču na cenu kvadratnog metra jednaki. U takvim slučajevima može se koristiti funkcija Y = a1+a2xb ili Y = axb. Upotreba ovih krivih predstavlja takvu relaciju između nezavisne promenljive (parametra) i troškova gde određena procentualna promena nezavisne promenljive izaziva različitu procentualnu promenu troškova.
Eksponencijalni oblik funkcije za parametarski model koristi se onda kad se pretpostavlja da jedinična promena nezavisne promenljive uslovljava relativno konstantnu procentualnu promenu cene.
Treba napomenuti da je za sve ove funkcije neophodno da se odrede granice nezavisne promenljive X u kojima funkcija ima smisla sa tehnološke xxxxx gledišta. Ekstrapolacija van ovih granica X ne bi bila poželjna.
Izbor optimalne funkcije za parametarski model radi se na osnovu prikupljenih istorijskih podataka i uz primenu statističkih tehnika. Uobičajeno je da se najboljim izborom funkcije smatra xxx xxxxx kod koje je, pri provlačenju kroz date xxxxx, vertikalno rastojanje xxxxx do tačaka iznad xxxxx približno jednako vertikalnom rastojanju xxxxx do tačaka ispod xxxxx. Drugim rečima, sa matematičke xxxxx gledišta najbolje odgovara ona funkcija koja ima minimalno ukupno odstupanje od datih podataka.
Da bi se grafički odredio tip funkcije, treba pronaći odgovarajuću razmeru za crtanje pri kojoj bi se dobila prava linija provučena kroz xxxxx. [88] Podela na xxxxx xxxx biti linearno-linearna, linearno-logaritamska (semilogaritamska) ili logaritamsko-logaritamska. Ako se na linearno-linearnoj podeli osa dobija prava, onda se za grafik parametarskog
modela usvaja linearna funkcija. Ukoliko se sa ovakvom podelom dobija xxxxx, xxxxx preći na semilogaritamsku podelu osa i ako se sa ovakvom podelom dobije prava, treba usvojiti eksponencijalnu ili logaritamsku funkciju. Eksponencijalna funkcija odgovara linearnoj promeni nezavisno promenljive i logaritamskoj promeni troškova, dok logaritamska funkcija odgovara linearnoj promeni troškova i logaritamskoj promeni parametra. Ako se i na ovakvom crtežu dobije kriva, podatke treba preneti na ose podeljene logaritamski. Prava dobijena na grafiku sa log-log podelom ukazuje na stepenu zavisnost troškova i parametra. Xxxxx xxxxx na crtežima sa semilogaritamskom i logaritamskom podelom može se korigovati dodavanjem konstante funkciji [88].
Nakon što je određen tip funkcije, sledi određivanje matematičke jednačine za parametarski model. Metoda koja se najčešće primenjuje za određivanje matematičke jednačine je metoda najmanjih kvadrata. Ona minimizira sumu kvadratnih odstupanja od stvarnih i izračunatih vrednosti Y. Na sl.5-18 dat je slučaj aproksimacije xxxxx istorijskih podataka linearnom funkcijom.
Y = a X + b
e - gre{xx xxxx se pravi prilikom aproksimacije
(x i ,yi )
Y
X
Sl. 5-18 Aproksimacije xxxxx istorijskih podataka linearnom funkcijom
Stvarne koordinate svake od n tačaka dobijenih na osnovu analize prošlih projekata su (Xi,Yi), a jednačina prave kojom bi se xxx xxx tačaka mogao aproksimirati je Y = aX+x. Xxxxxx e, koja bi se napravila linearnom aproksimacijom, bila bi za svaku tačku e = Yi- (aXi+b). Suština metode najmanjih kvadrata je da minimizira sumu kvadrata ovih grešaka za svaku pojedinačnu tačku, pa, saglasno tome, treba odrediti minimum funkcije.
n
∑
i=1
[Yi −(aXi
+b)]2,
Uzimanjem u obzir kvadrata mogućih grešaka, gube se razlike između pozitivnih i negativnih grešaka. Sumiranjem kvadrata grešaka dobija se jedna funkcija u kojoj kao nepoznate veličine figurišu koeficijenti a i b. U tački minimuma te funkcije, parcijalni
izvodi po koeficijentima a i b moraju biti jednaki nuli. Saglasno tome, diferenciranjem po koeficijentima a i b i izjednačavanjem tih izvoda sa nulom, dobijaju se sledeće dve linearne jednačine:
n
∑
i=1
n
Yi = na +b∑Xi ,
i=1
n
∑
i=1
n
XiYi = a∑Xi
i=1
n
i
+b∑X2 i=1
Njihovim rešavanjem dobijaju se nepoznati koeficijenti a i b koji potpuno određuju grafik parametarskog modela troškova. Sve ostale funkcije, koje su pomenute kao potencijalni kandidati za korišćenje u okviru parametarskog modela troškova, mogu se odgovarajućim transformacijama svesti na linearni oblik. Te transformacije, odnosno potrebne smene i dobijeni linearizovani oblik, prikazane su u tabeli na sl. 5-19.
Ime funkcije | Linearna | Stepena | Eksponencijalna | Logaritamska |
Oblik funkcije | Y=a+bX | Y =aXb | Y =a ebX | y = a+b lnX |
Linearizovani oblik funkcije | - | lnY=ln a+b lnX (logaritmovanje) | lnY=ln a+bX (logaritmovanje) | Y=a+b lnX |
Smena | - | X1=lnX, Y1=lnY, a1=ln a | X1=X, Y1=lnY, a1=ln a | X =lnX, Y =Y 1 1 |
Dobijeni čisti linearni oblik | - | Y1=a1 + bX1 | Y1=a1 + bX1 | Y1=a + bX1 |
Sl. 5-19 Linearizovanje funkcija koje se koriste za parametarski model
Pregledom postupka linearizovanja, odnosno tipa upotrebljenih smena, postaju jasni prethodno dati saveti za izbor tipa funkcija za parametarski model. Vidi se, na primer, da se stepena funkcija linearizuje tako što se uvode logaritamske smene i za X i za Y. Zato se, u slučaju linearnog rasporeda tačaka na grafiku sa log-log podelom, savetovalo korišćenje stepene funkcije.
Pored određivanja jednačine prave koja najbolje aproksimira niz tačaka, metoda najmanjih kvadrata omogućava i da se na osnovu statističkih tehnika izračunaju veličine standardne greške i xxx neke kontrolne veličine koje predstavljaju meru tačnosti obavljenog postupka (npr. koeficijent korelacije).
Parametarski model troškova može se posmatrati i kao funkcija više promenljivih [88], ukoliko se smatra da postoji više parametara koji bitno utiču na troškove. Tako, grafik parametarskog modela troškova može biti linearna funkcija tri promenljive Y=a+b1X1+b2X2+b3X3. Teorijski, broj nezavisnih promenljivih može biti veliki, ali se praktično za grafik parametarskog modela uvek bira funkcija zavisna od malog broja parametara koji odlučujuće utiču na troškove.
Primena parametarskog modela ne može se, ipak, vezivati samo za poznavanje statističkih metoda i nekritički prikupljene iskustvene podatke o prethodnim troškovima. Model pretpostavlja da će se budući posao voditi na isti ili sličan xxxxx xxx i prethodni poslovi i često ne ostavlja prostor za eventualna poboljšanja ili pogoršanja u izvođenju ili upravljanju projektom. Projekti koji su kompleksni zbog primene određene specijalne tehnologije, skupih materijala i slično, svakako će imati xxxx troškove od uobičajenih projekata. Ovakva složenost xx xxxx obraditi u istorijskim podacima, tako što će se familije tačaka grupisati po tipu konstrukcije, zajedničkim uslovima izvođenja, specifičnosti primenjenog sistema upravljanja i slično. Na sl. 5-20 prikazane su familije tačaka dobijene analizom cena više poslovnih objekata koji se razlikuju po tipu konstrukcije. Na toj slici uočljiv je trend da su, za analizirani uzorak, manji objekti od opeke jeftiniji od betonskih, ali da je za xxxx objekte betonska konstrukcija bolje rešenje sa stanovišta troškova. Bilo bi stoga pogrešno sve prikupljene podatke razmatrati zajedno, nezavisno od tipa konstrukcije, xxxx xx očigledno da tip konstrukcije bitno određuje strukturu troškova za objekte te namene.
konstrukcija od opeke
betonska konstrukcija
tro{xxxx
povr{ina objekta
Sl. 5-20 Zavisnost parametarskog modela od specifičnosti projekta
Poseban problem može da predstavlja nedovoljan broj istorijskih podataka za statističku analizu, s obzirom da jedna građevinska firma ne može imati naročito veliki broj sličnih prethodno ostvarenih projekata. Xxxxx xx povoljnija primena parametarskog modela u oblasti stambene i montažne gradnje, gde se objekti projektuju i grade u modulima, pa je i sa manjim brojem podataka procena troškova izvesnija.
Najviše primenjivana funkcija kod procene troškova u građevinarstvu, prirodno, je linearna funkcija. Statističkim jezikom govoreći, kod takvih modela koristi se linearna regresija kao tehnika za aproksimaciju xxxx xxxxxx pravom linijom. Istraživanja u oblasti primene takvih regresionih modela svode se na to da se troškovi po nekom parametru određuju iz linearne jednačine koja u sebi sadrži jednu ili više nezavisno promenljivih veličina, koeficijenata ili indeksa, preko kojih se uvodi uticaj razlike između novog i starog objekta. Tipičan primer regresionog modela dali su Kouskolas i Xxxxx 1974 [8] Ovaj model je dobijen na osnovu
proučavanja troškova za 38 objekata visokogradnje (stambene zgrade) i u njemu se uzima u obzir uticaj šest različitih parametara na troškove izgradnje:
C = -81.49 + 23.91 V1 + 10.97 V2 + 6.23 V3 + 0.167 V4 + 5.26 V5 + 30.9 V6
gde su: C cena u dolarima po jedinici mere površine
(usvojena je kvadratna xxxxx);
V1 indeks uticaja lokalnih troškova, prvenstveno radne snage;
V2 indeks cena, uzima se iz statističkih publikacija;
V3 koeficijent koji uzima u obzir tip objekta;
V4 indeks visine objekta (zavisi od broja spratova);
V5 indeks kvaliteta radova;
V6 indeks tehnologije izvođenja radova.
Za inženjerski način rezonovanja veoma je diskutabilna primena unapred definisanih koeficijenata kojima se tretiraju razlike između novog objekta i ranije izgrađenog objekta. Propisivanje "recepata" kroz regresione jednačine može xxxx xx xxxxxxx uticaj nekog važnog parametra za procenu troškova u konkretnom slučaju. Sa inženjerske xxxxx gledišta, možda više poverenja uliva drugačija primena istorijskih podataka, gde novi objekat iskusan inženjer upoređuje sa starim objektom po svim aspektima, a analize cena za stari objekat služe samo xxx xxxxx za dodatne akcije potrebne za procenu troškova. Zato, u ranijim fazama procene troškova regresioni model treba da se obavezno kombinuje sa elementarnim modelom, porede dobijeni rezultati i radi potrebna korekcija rezultata.
Detaljna procena troškova
Detaljna procena troškova radi se onda kada za to postoje neophodni uslovi: razrešeni svi tehnički problemi, gotovi projekti po svim vrstama radova i svim delovima objekta, precizirani standardi po xxxxxx xx se radovi izvoditi na gradilištu. Osnovna jedinica na kojoj se bazira detaljna procena xxxxxx xx jedna pozicija radova ili stavka (item). Pozicija radova predstavlja skup operacija koje treba izvršiti na gradilištu da bi se obavio jedan tehnološki zaokružen posao. Svaka pozicija kvalitativno je određena opisom pozicije, koji, u suštini, predstavlja kratak tekstualni prikaz radova koje treba izvršiti. Kod izgradnje jedne betonske konstrukcije mogu se, recimo, uočiti sledeće pozicije: mašinski iskop temelja u zemlji III kategorije, izrada i montaža drvene oplate za stubove, proizvodnja i ugrađivanje betona marke MB 35 za betonsku ploču. Za svaku poziciju xxxx xx karakteristična određena jedinica mere i količina izražena u toj jedinici mere. Ove dve veličine kvantitativno definišu poziciju rada, pa se, na primer, uz opis pozicije "izrada i montaža drvene oplate za stubove" obavezno pridružuje i jedinica mere "m2", kao i ukupna površina predviđene oplate za stubove. Količina koja se vezuje za poziciju definisana je odgovarajućim projektom. Da bi se na osnovu opisa pozicije, odgovarajuće jedinice mere i proračunate količine mogli proceniti troškovi, potrebno je da se odredi i jedinična cena (koliko košta 1 m2 izrađene i montirane oplate ili 1 m3 proizvedenog i ugrađenog betona). Analiza
jediničnih cena za različite pozicije xxxxxx xx xxxxx xxxxx aktivnost u procesu detaljne procene troškova za realizaciju nekog projekta.
Kod analize jedinične cene radova za neku poziciju treba uzeti u obzir potrebne resurse (radnu snagu, materijal i mehanizaciju), bez kojih se radovi iz opisa pozicije ne mogu obaviti. Količina radne snage, materijala i mehanizacije koji su potrebni da bi se uradila jedna jedinica mere date pozicije zapisani su normativima rada, ili skraćeno normama. Tako se u normativima može pronaći da se za izradu 1 m3 betona određenog kvaliteta od materijala troši, recimo, 0.325 h ljudskog rada, 365 kg cementa, 1.3 m3 agregata, i 146 l vode, dok fabrika betona xxxxx xx xxxx 0.075 h da bi tu smesu pravilno obradila i od nje napravila svežu betonsku masu. Za širu primenu postoje zvanični, standardni normativi rada za radove u građevinarstvu, gde su za obiman xxxxxx pozicija rada dati prosečni utrošci resursa. U firmama koje se bave procenom troškova u upotrebi su i iskustveni normativi, koji se zasnivaju na mehanizaciji i kadrovima koje firma angažuje, pa su zato realniji i preporučljiviji za primenu.
Kada su određene potrebne količine resursa za izradu jedne jedinice mere pozicije radova, potrebno je da se na njih primene jedinične cene resursa. Jedinične cene resursa pribavljaju se iz aktuelnih cenovnika prozivođačkih firmi, raznih časopisa i biltena i čuvaju se u sopstvenoj bazi podataka o istraživanju tržišta. U slučaju izrade 1 m3 betona, količina potrebnog ljudskog rada (0.325 h) množi se sa jediničnom cenom ljudskog rada (satnicom radnika), količina cementa (365 kg) množi se sa cenom kilograma cementa, broj xxxx xxxx fabrike betona (0.075) množi se sa koštanjem radnog časa fabrike betona. Sve ove veličine se sabiraju i dobijaju se procenjeni troškovi za izradu 1 m3 betona. Na ove direktne troškove treba dodati xxx eventualne troškove režije, planirane zarade i slično. Na sl. 5-21 šematski je prikazan ceo tok određivanja jedinične cene pozicije radova.
Publikacije, bilteni, sop- stveno istra`ivanje tr`i{ta
Jedini~ne cene mehanizacije
Jedini~ne cene materijala i opreme koja se ugra|uje
Jedini~ne cene radne snage
Zvani~ne norme,
baza istorijskih podataka
Potreban rad mehanizacije
Potrebne xxxx~ine materijala i opreme koja se ugra|uje
Potrebna radna snaga
Jedini~na cena pozicije
radova
Indirektni tro{xxxx (administracija,
zarada, ...)
X
X + =
X
Sl. 5-21 Tok određivanja jedinične cene pozicije radova
Ovakav pristup određivanju jedinične cene za svaku poziciju radova omogućava firmama da razviju svoju standardnu klasifikaciju pozicija i da za njih izvrše potrebne kalkulacije. Posle realizacije svakog projekta potrebno je da se proveri kvalitet datih procena i koriguju normativi i jedinične cene u skladu sa uočenim nedostacima. Većina xxxxx xx za svoje potrebe razvila i odgovarajući softver, kojim xx xxxx unose željene izmene. Na sl. 5-22 dat jr primer analize jedinične cene za jednu poziciju betonskih radova.
Sl. 5-22 Analiza jedinične cene za jednu poziciju betonskih radova, na osnovu koje se određuje prodajna cena Cp = (13.35 + 90.60 + 23.73)(1+ϕ)
Kada se analiziraju jedinične cene za sve uočene pozicije radova u okviru jednog projekta, grupišu se u jedan dokument koji se naziva predmer i predračun radova. Predmer i predračun radova možemo nazvati modelom koji služi za detaljnu procenu troškova na projektu. U slučaju velikog projekta, predmer i predračun radova može da bude veoma obiman dokument i tu njegovu osobinu mnogi smatraju ozbiljnom manom. Na sl. 5-23. dat xx xxx jednog predmera i predračuna radova za izradu cevovoda koji se odnosi na zemljane radove.
Gradjevinski fakultet - Baza podataka o realizovanim projektima niskogradnje u gradu Beogradu IZVEŠTAJ BR. 5 : PREDMERI I PREDRAČUNI ANALIZIRANIH PROJEKATA Sortirano po vrstama radova u okviru predmera i predračuna ***************************** Projekat No. 0048 - - Tip: 0001 ***************************** | ||||||
Vrsta | Redni | |||||
rada | broj stav. | O p i s s t a v k e | Xxx. mere | Količina | Xxx. cena | Ukupna cena |
1100 | 01 | ZEMLJANI RADOVI. | M3 | 59.20 | 100.00 | 5920.00 |
MAŠINSKI ISKOP ROVA (80% | ----------------- | |||||
OD UKUPNOG ISKOPA) ZA POLA- | 13.2 % | |||||
XXXXX XXXX U ZEMLJIŠTE III KAT. URAČUNATO RAZUPIRANJE ROVA. | 2.3 % | |||||
02 | RUČNI ISKOP ROVA (20% | M3 | 14.80 | 300.00 | 4440.00 | |
OD UKUPNOG ISKOPA) ZA POLA- | ----------------- | |||||
XXXXX XXXX U ZEMLJIŠTE III KAT. URAČUNATO RAZUPIRANJE ROVA. | 1.7 % | 9.9 % | ||||
03 | RUČNI ISKOP NA MESTIMA | M3 | 22.30 | 300.00 | 6690.00 | |
ŠAHTOVA U ZEMLJI III KAT. | ----------------- | |||||
PREMA POTREBNIM DIMENZI- | 15.0 % | |||||
JAMA ŠAHTOVA. | 2.6 % | |||||
04 | RUČNO PLANIRANJE DNA XXXX XX TAČNOSCU OD 2 CM. | M2 | 157.00 | 20.00 | 3140.00 ----------------- | |
7.0% | ||||||
1.2 % | ||||||
05 | NABAVKA,TRANSPORT,RAZNO- | M3 | 16.00 | 250.00 | 4000.00 | |
ŠENJE DUŽ ROVA I PLANIRANJE | ----------------- | |||||
XXXXX 10 CM ISPOD CEVI, | 9.0 % | |||||
OKO CEVI I 10 CM IZNAD CEVI | 1.6 % | |||||
06 | ZATRPAVANJE ROVOVA. | M3 | 157.00 | 80.00 | 12560.00 | |
ZEMLJOM IZ ISKOPA, U SLO- | ----------------- | |||||
JEVIMA OD 30 CM SA NABIJANJEM | 28.1 % | |||||
4.9 % | ||||||
Sl. 5-23 Primer predmera i predračuna radova
(dat xx xxx koji se odnosi na zemljane radove)
U datom predmeru i predračunu radova uz svaku poziciju data su i dva podatka koja nisu uobičajena: prvi podatak pokazuje procentualno učešće te stavke u okviru njene vrste rada (ovde: zemljani radovi), dok drugi podatak predstavlja procentualno učešće te stavke u procenjenim troškovima celog projekta. Tako se, na primer, vidi da procenjeni troškovi mašinskog iskopa rova iznose 13.2% od procenjenih troškova za zemljane radove i 2.3% od ukupnih procenjenih troškova. Ovakve analize signaliziraju troškovno najznačajnije pozicije radova, što može da bude veoma korisno, jer ukazuje da te pozicije radova treba posebno proveriti kod procene. Takođe, pri kontroli realizacije projekta kod tih pozicija moguće su i najveće štete usled grešaka i propusta u izvođenju, merenju i naplati. Na datom primeru uočljiv xx x xxxxx sasvim jednostavan sistem kodiranja po vrstama radova i rednim brojevima stavki. Kodovi pridruženi stavkama su takođe deo predmera i predračuna radova.
Važan aspekt kod detaljne procene troškova je standardizacija sistema merenja količina radova sa planova i crteža. Standardni sistem merenja treba da definiše tačan opis za pozicije koje se pojavljuju u predmeru i predračunu, propiše odgovarajuću jedinicu mere i reši dileme koje se mogu javiti pri merenju količina sa crteža. Może se reći da u Jugoslaviji ne postoji apsolutni standard za merenje radova, već su u upotrebi nezvanični standardi i brojni interni načini merenja i prezentacije troškova, što, u znatnoj meri, otežava poređenje različitih procena. U Engleskoj, na primer, su u upotrebi dva standardna sistema za merenje radova: Standard Methods of Measurement - 7th Edition (SMM7), koji je 1988. god. izdalo udruženje The Royal Institution of Chartered Surveyors i Civil Engineering Standard Methods of Measurement (CESMM) - 2nd Edition, koji je 1985 izdalo udruženje The Royal Institution of Civil Engineers.
Standardizacija normativa i sistema merenja količina omogućava izradu standardnih računarskih aplikacija za potrebe detaljne procene troškova. U poznatije firme koje se bave proizvodnjom softvera iz te oblasti ubraja se, recimo, engleska firma Wessex. Wessex - Computerised System for Total Cost Management je njihov program koji služi za detaljnu analizu, procenu i kontrolu troškova u toku upravljanja projektom. To je proizvod koji se usavršava već desetak xxxxxx i potpuno je usklađen sa engleskim sistemom evidencije i prezentacije troškova.
Program omogućava izradu predmera i predračuna (Bill of Quantities) u skladu sa opisima pozicija radova koji su standardni u Engleskoj praksi (Standard Methods of Measurement). Jedna stranica takvog izveštaja data je na sl. 5-24 [103]. Uz program se distribuira i popunjena baza podataka sa nekih 20.000 pozicija sa standardnim opisima i oko 46.000 cena [103] Ovi podaci ažuriranju se i nova izdanja se nude korisnicima jednom godišnje, na disketama ili u obliku knjiga (Wessex Price Books). Sličan pristup imaju i druge kompanije koje se profesionalno bave procenom troškova u građevinarstvu, na primer američki Means ili engleski Spon's.
Predviđena je i mogućnost da korisnik analizira jediničnih cena, ukoliko se one razlikuju od standardnih. Ta analiza jediničnih cena za pozicije radova uključuje kreiranje sopstvenih normativa i unos jediničnih cena radne snage, materijala i mehanizacije.
Sl. 5-24 Predmer i predračun generisan iz Wessex xxxx podataka
Posebnu zanimljivost i tehničko dostignuće predstavlja usavršeni sistem "skidanja" (merenja) količina sa crteža (take-off system). Količine se mogu unositi u program manuelno, a može se koristiti i digitajzer (digitiser) sa specijalnim softverom - prikazan na sl. 5-25 [102].
Digitajzer je, u stvari, specijalna tabla sa olovkom koja se može povezati sa računarom. Povlačenjem olovke digitajzera po crtežu program računa odgovarajuće dužine, površine i zapremine. Na primer, pokazivanje tačaka preloma na razvodu centralnog grejanja u objektu dovoljno je da se odredi ukupna dužina cevi. Ukoliko korisnik nije siguran u to koje su razmere date na crtežu, dovoljno je da identifikuje samo jednu poznatu dužinu, a Wessex sistem će odrediti preciznu skalu razmere, tačnosti do 5 decimalnih xxxxx.
Podržani su i prateći računovodstveni poslovi u okviru kontrole troškova: izdavanje faktura, pisanje propratnih pisama itd.
Sl. 5-25 Digitiser koji se u Wessex sistemu koristi za merenje količina
Cena Wessex i njemu sličnih sistema nije mala i iznosi nekoliko hiljada britanskih funti, zavisno od konfiguracije koja se kupuje.
Sumirajući prikaz detaljnog modela troškova, xxxxx xxxx da je njegova dobra strana to što se jasno vide izvori i xxxxx nastajanja troškova. Standardizacijom i propisivanjem procedura za izradu predmera i predračuna, posao procene troškova se, u dobroj meri, unificira, što doprinosi razumljivosti i daje mogućnost upoređivanja različitih procena. U jednom pripremljnu procenu xxxx xx unose izmene u količinama i strukturi radova i prati promena troškova na osnovu tih izmena. Međutim, da bi se primenjivao detaljni model, xxxx postojati dobro i detaljno razrađen projekat, što često nije slučaj u fazi izrade ponude, pogotovu na velikim projektima. Dalje, rezultat rada na detaljnoj proceni troškova je predmer i predračun radova xxxx xxxx da bude izuzetno dugačak dokument (i po nekoliko hiljada pozicija), podložan greškama. Smatra se da se tačnost detaljne procene troškova kreće u granicama ±5-7% ili čak do ±10%, a neka istraživanja iz oblasti procene i kontrole troškova pokazuju da se slična, ili malo lošija tačnost, može postići i mnogo jednostavnijim metodama. Naravno, ova tvrdnja vażi samo za dobro standardizovane, jednostavnije objekte, za koje postoje solidni istorijski podaci. Jedna od tih metoda je i xxx xxxx se zasniva na "modelu troškovno značajnih pozicija radova".
Model troškovno značajnih pozicija radova
Jedan od nedostataka predmera i predračuna xxxxxx xx njegova obimnost, koja otežava korišćenje i, po pravilu, dovodi do grešaka. Teorija troškovno značajnih pozicija radova (cost-significant items) zasniva se na činjenici da mali broj stavki iz predmera i predračuna definiše veoma veliki deo ukupnih troškova. Preciznije, oko 20% troškovno najznačajnijih pozicija određuje oko 80% ukupnih troškova [24], [25], [83]. Ovo pravilo 80/20 datira xxx iz xxxxx XIX veka (1890-tih), xxxx xx Xxxxxxxx Xxxxxx, italijanski ekonomista, primetio da u nekoliko evropskih zemalja važi pravilo da 20 % stanovništva donosi 80% državnog xxxxxxx. Slična raspodela može da se primeni u mnogim istraživanjima i, prema njenom tvorcu, nazvana xx Xxxxxx-raspodela.
Primenjena na procenu troškova, Pareto-raspodela omogućava značajno pojednostavljivanje postupka procene. Ukoliko se pokaže da ona važi za određeni tip objekta, dovoljno je proučiti 20% najznačajnijih pozicija, a zatim njihovu vrednost pomnožiti sa 100/80 da bi se dobila ukupna procena troškova za ceo objekat.
100 %
xxxx
% ukupne vrednosti proj
100 %
% broja pozicija
iz predmera i predra~una
Sl. 5-26 Grafički prikaz činjenice da procentualno mali broj pozicija radova određuje veliki procenat ukupnih troškova projekta
Istraživanja koja su za složenije projekte iz oblasti izgradnje petrohemijskih objekata sproveli Xxxxxxxxxx, Xxxxx i Xxxxxx iz Newcastle-a pokazala su da se u analiziranom uzorku smanjenje ukupnih troškova može postići izbacivanjem od 53 do 84% pozicija iz predmera. To znači da kod takvih objekata 16 do 47% troškovno značajnih pozicija određuje čak 95% troškova. Istraživanja tima sa Dundee Univerziteta u Škotskoj sa uzorkom od oko 75 različitih tipova objekata, takođe potvrđuju da se xxxxx xxxxx preciznost procene (±8%) može postići analizom ne više od 30% pozicija [83]. Uticaj troškovno značajnih pozicija na ukupne troškove projekta xxxx xx može uočiti sa dijagrama na sl. 5-26. Na xxx dijagramu je vidljivo da procentualno mali broj pozicija odlučujuće utiče na ukupne troškove.
Daljim istraživanjima tima sa Dundee Univerziteta pokazano xx xx xx troškovno značajne pozicije radova u većini slučajeva jednostavno one pozicije xxxx xx vrednost veća od srednje vrednosti svih pozicija u predmeru i predračunu. Drugim rečima, ukoliko je ukupna vrednost predmera i predračuna $1,000,000 i broj pozicija u njemu 500, onda zbir vrednosti pozicija koje xx xxxx od $2,000 (srednja vrednost) iznosi oko $800,000 (80% ukupne vrednosti).
Svaki određeni tip objekta zahteva odgovor na pitanje: Koje su troškovno značajne pozicije radova za taj tip objekta i koliki procenat ukupne cene one određuju? Odgovor na ovo pitanje može se dati tek posle izučavanja dovoljno velikog i dovoljno dobrog uzorka istorijskih podataka (predmera i predračuna) za taj tip objekta. Kada su definisane troškovno značajne stavke i kada se zna njihov procentualni uticaj na ukupne troškove, ukupni troškovi mogu se proceniti i bez razmatranja onih pozicija koje nisu troškovno značajne. Takvim pristupom bitno se smanjuje posao u toku procene troškova, a pojednostavljuje se i kasniji postupak kontrole troškova, koji se svodi samo na odabrane pozicije radova. Pokazuje se, čak, da su troškovno značajne stavke i vremenski značajne, što znači da se mogu koristiti i za planiranje i kontrolu vremena u toku realizacije projekta.
Iz istraživanja baziranih na teoriji troškovno značajnih pozicija radova nastao je XXXXXXX
- program za PC računare specijalizovan za procenu troškova kod izgradnje mostova i objekata sa betonskim sandučastim presekom. Program je razvijen u saradnji Scottish Development Department - Chief Road Engineer's Office i Dundee University's Construction Management Research Unit. U okviru xxxx xx programom predviđene su sledeće mogućnosti [25]:
1. Prikupljanje istorijskih podataka o izgrađenim objektima. U trenutku objavljivanja 1989. godine bili su uneti podaci (predmeri i predračuni) za 130 mostova i 40 sandučastih konstrukcija.
2. Prezentacija podataka u formi koja omogućava analizu troškova po varijablama kao što su: tip konstrukcije, lokacija, vrsta prepreke koja se savlađuje objektom, veličina raspona mosta. Kao pogodna forma usvojeni su grafici, gde je na jednoj osi naneta vrednost varijable (npr. raspon mosta), a na drugoj cena mosta po m2. Na xxx xxxxx, dobijen xx xxx tačaka na dijagramu koje se grupišu u određenom području.
3. Standardizacija formata u kome se daje procena troškova. Ova standardizacija rađena je određivanjem tzv. troškovno značajnih grupa radova (cost-significant work packages). To xx xxxxx radova koje sadrže troškovno značajne pozicije, a zajedničko im je da imaju istu jedinicu mere. Na primer, struktura troškova za jedan tipski most može da se prikaže sa svega 10-20 elemenata (troškovno značajnih grupa radova) kao što su:
- instaliranje makare za šipove (po komadu);
- doprema i xxxxxxxxx xxxxxx (po xxxx);
- izrada drenaže (po m2);
- ugradnja betona za krajnje oslonce na licu xxxxx (po m3);
- prefabrikacija parapeta (po m1) itd.
Sve što korisnik tereba da uradi da bi procenio troškove izgradnje jednog tipskog mosta je da unese količine za troškovno značajne xxxxx radova i korektivni faktor vezan za količinu utrošene armature. Ovaj korektivni faktor očitava se sa grafika gde je analizirana količina utrošene armature po m3 betona u zavisnosti od maksimalnog raspona mosta.
Pokazalo se da su procene, dobijene ovom metodom, dovoljno brze i dovoljno precizne (± 10%) za praktičnu upotrebu.
Na Građevinskom fakultetu Univerziteta u Beogradu rađena su slična istraživanja o izgradnji cevovoda u gradskim uslovima. U prvoj fazi istrażivanja, ideja xx xxxx da se teorija troškovno značajnih stavki primeni za definisanje jednostavnog sistema obračuna razlika u ceni za te objekte. Sistem za obračun razlike u ceni omogućava izvođaču da u opravdanim slučajevima naplati realnu cenu izvedenih radova u koju će biti uračunato povećanje cena resursa u toku izgradnje. Istorijski podaci obuhvatili su 48 objekata, koji su grupisani prema tipu cevi (liveno-gvozdene, cementno-azbestne, keramičke, plastične, prednapregnute betonske i betonski kolektori liveni na licu xxxxx). Formirana xx xxxx podataka u ORACLE sistemu kojom je analizirana struktura radova za definisane tipove objekata. Na sl. 5-27 dat je za primer xxxxxxx xxxx uzorka azbest-cementnih cevovoda.
Analizom strukture radova definisano je procentualno učešće pojedinih vrsta radova u ukupnim troškovima projekta. Sa sl. 5-27 vidi se, na primer, da betonski radovi čine 10% ukupne cene azbest-cementnog cevovoda, a ,u okviru betonskih radova, 35% otpada na malterisanje unutrašnjih zidova revizionih šahtova. Na osnovu toga, uočeni su troškovno značajni radovi (pozicije) i za svaku od tih pozicija tačno je određen xxxxxx uticaja na ukupne troškove. Za sve definisane tipove cevovoda pronađeno je ukupno 46% troškovno značajnih pozicija koje definišu 75 - 90% ukupnih troškova, što je relativno mali broj. Sledeći korak u istraživanju bio je detaljna analiza troškova samo za te ključne pozicije radova. Za taj posao prikupljeni su brojni iskustveni normativi od firmi koje se bave izvođenjem cevovoda u gradskim uslovima. Ti normativi primenjeni su na izdvojene troškovno značajne pozicije radova, tako da je, za svaku od njih, utvrđeno koliko je procentualno učešće resursa (radne snage, materijala i mehanizacije) u strukturi troškova pozicije. Za proračun su korišćeni za to specijalno napisani programi. Na kraju obimnog postupka za rezultat su dobijeni sledeći pokazatelji, posebno iskazani za svaki od definisanih tipova projekata:
- procentualno učešće troškovno značajnih stavki u ukupnim troškovima projekta;
- procentualno učešće materijala, radne snage i mehanizacije u okviru svake troškovno značajne stavke.
RAZVOD KANALIZACIONE MREŽE I KIŠNE KANALIZACIJE,
AZBEST-CEMENTNE CEVI PREČNIKA 250-1200mm, SA REVIZIONIM SILAZIMA
Proj No. | Pripremni radovi (%) | Zemljani radovi (%) | Montažni radovi (%) | Razupiranje (%) | Betonski radovi (%) | Ostali i zavr.rad. (%) |
12 | 1.4 | 27.5 | 22.3 | 41.4 | 5.1 | 2.3 |
2 | 0.4 | 32 | 15.1 | 39 | 12.6 | 0.9 |
11 | 0.1 | 30.8 | 22.6 | 39.1 | 5.3 | 1.1 |
43 | 0.5 | 37.0 | 20.1 | 19.3 | 22.7 | 1.0 |
21 | 3.8 | 34. | 13.2 | 38 | 3.7 | 6 |
10 | 8.6 | 35.4 | 16.2 | 32.5 | 5.1 | 2.1 |
25 | 0.5 | 31 | 20 | 26.5 | 19 | 13 |
1) Pripremni radovi | 1 % | |
100 % | obeležavanje trase cevovoda i svih objekata na cevovodu (šahtova, rev.silaza ...), uračunata je cena betonskih belega | |
2) Zemljani radovi | 35 % | |
25 % | mašinski iskop | |
20 % | ručni iskop (uglavnom za šahtove i revizione silaze) | |
5 % | planiranje dna rova | |
10 % | nasipanje peskom (15cm ispod i 10cm iznad cevi) | |
30 % | zatrpavanje rova šljunkom ili zemljom i nabijanje | |
10 % | odvoz na deponiju | |
3) Razupiranje | 33 % | |
100 % | razupiranje drvenom oplatom od zdrave građe, sa xxx xxxxxx xxxx | |
4) Montaža cevovoda | 20 % | |
65 % 25 % | nabavka, dopremanje i montaža azbest-cementnih cevi prečnika 250-1200mm, xxxx XX-T sa "Vitlak" spojnicama i priključcima na šahtove sa spojnicama kC-SVO nabavka i montaža teških poklopaca na revizionim silazima prečnika 625 mm | |
5 % | ostala oprema za šahtove (liveno-gvozdene penjalice) | |
5 % | slivnici i montažne rešetke | |
5) Betonski radovi | 10 % | |
65 % | MB15 (20), spravljanje, transport i ugrađivanje betona za revizione silaze, | |
nearmirani beton sa oplatom | ||
35 % | malterisanje unutrašnjih površina silaza | |
6) Ostali radovi | 1 % | |
40 % | drveni pešački prelazi preko rova | |
60 % | ograda i saobraćajni znaci |
Sl. 5-27 Analiza strukture radova za azbest-cementne cevovode (prikazan xx xxxx xxx xxxxxx)
Finalni deo istraživanja imao je za cilj da odredi koliki je uticaj pojedinih resursa na ukupne troškove projekta. Za azbest-cementne cevovode dobijeni su sledeći rezultati (sl. 5-28).
Krajnji rezultat istraživanja xxxx xx, donekle, drugačija primena metodologije troškovne značajnosti - umesto da se posmatraju troškovno značajne pozicije radova, pažnja je usmerena na troškovno značajne resurse (materijal, radnu snagu i mehanizaciju). Takav pristup bio je veoma pogodan za ostvarenje cilja istraživanja, koji se odnosio na formiranje sistema za obračun razlike u ceni kod objekata cevovoda. Definisano je nekoliko modela za obračun razlike u ceni, zavisno od željenog broja ulaznih podataka.
0.21 % | Vibroploča (3.1 kW) | |
0.31 % | Pervibrator | |
0.47 % | Betonska pumpa | |
0.56 % | Laka autodizalica | |
0.74 % | Buldozer (140 kW) | |
0.78 % | Automešalica | |
2.89 % | Damper (12t, 132 kW) | Ukupno |
2.97 % | Autodizalica | mehanizacija + radna snaga + materijal: |
3.17 % | Kamion | |
3.33 % | Bager | 78.74 % |
Mehanizacija (15.43 %):
Radna snaga (34,86 %):
8.32 %
8.36 %
8.18 %
Materijal (28,45 %):
1.42 %
2.13 %
4.29 %
9.90 %
10.71 %
Radnik VI kategorije Radnik VIII kategorije Radnik III kategorije
Oplata
Beton MB 20 Građa obla
Daska jelova 48 mm
Azbest-cementne cevi prečnika 250 - 1200 mm
Sl. 5-28 Procentualno učešće ključnih resursa u troškovima izgradnje azbest-cementnog cevovoda
Najjednostavniji od njih, za primer azbestno-cementnih cevovoda, uzima u obzir samo tri resursa različitog xxxx xxxx najviše utiču na troškove:
C = C0
(0.15 B
B
+0.35 RIII
RIII
+0.29 ACC
ACC
+0.21) ,
0 0 0
gde je: C korigovana cena radova u trenutku obračuna;
Co početna (procenjena) cena radova na xxx zaključenja ugovora;
B aritmetička sredina mesečnih cena po satu angažovanja bagera, na tržištu Beograda, u trenutku obračuna;
Bo cena po satu angažovanja bagera, na tržištu Beograda, važeća na xxx zaključenja ugovora;
RIII aritmetička sredina mesečnih cena bruto satnice radnika III kategorije, na tržištu Beograda, na xxx obračuna;
RIIIo cena bruto satnice radnika, na tržištu Beograda, važeća na xxx zaključenja ugovora;
ACC aritmetička sredina velikoprodajnih cena po jedinici mere azbest-cementnih cevi, u Beogradu, na xxx obračuna;
ACCo cena po jedinici mere azbest-cementnih cevi,
na tržištu Beograda, na xxx zaključenja ugovora.
Organizovano je da se svi potrebni ulazni podaci (cene materijala, mehanizacije i radne snage) prikupljaju mesečno i objavljuju u specijalnom biltenu. Definisani su i tipski ugovori koje grad Beograd potpisuje sa izvođačima i u njih je automatski ugrađena neka od klauzula o načinu obračuna razlike u ceni. Ranije formule za obračun razlike u ceni uzimale su ulazne podatke iz raznih statističkih indeksa o porastu građevinskih usluga troškova života, što je sasvim neprecizno i može da dovede do velikih grešaka.
Opisana prva faza istraživanja na Građevinskom fakultetu u Beogradu pokazala je, sasvim izvesno, da se princip troškovne značajnosti može primeniti za potrebe realnog "klizanja" cene građenja određenog tipa objekta. Planirano je da se, kao sledeći korak u istraživanju, formira struktura modela troškovno značajnih stavki i prouči mogućnost njene primene za procenu troškova. Za potrebe formiranja modela troškovno značajnih pozicija radova odabran je objekat "armiranobetonski kolektor liven na licu xxxxx". Izvršena je detaljna analiza troškova (tj. predmera i predračuna) za više takvih objekata za koje xx xxxx karakteristična slična tehnologijom izgradnje.
Trase analiziranih kolektora se vode uglavnom ispod kolovoza. U proseku, iskop rova za kolektor se vrši u zemljištu III kategorije u rovu sa vertikalnim bočnim stranama uz odgovarajuće razupiranje bočnih strana rova. Kolektor se izrađuje na licu xxxxx xx betona MB30, preko podloge od mršavog betona. Rov se zatrpava šljunkom u slojevima, nakon čega se radi opravka kolovoza.
Za svaki objekat pojedinačno su određena procentualna učešća u ukupnoj ceni za sve pozicije radova koje su navedene u predračunu radova. Karakteristična zavisnost učešća pozicija u ukupnoj ceni od broja pozicija za nekoliko objekata ilustrovana je na slici 5-29.
Bole~ 200 /120
Kalu| xxxxx 70/ 125
Kara| or| eva 80/135
Kara| or| eva 150/225
Lomina 60/ 110
Lomina 100 /150
Interceptor 200/ 175
120
100
U~e{}e u ukupnoj ceni (%)
80
60
40
20
0
0 20 40 60 80 100 120
Broj stavki (%)
Sl. 5-29 - Učešće troškovno značajnih stavki u ukupnoj ceni koštanja objekata
Upadljiva je sličnost obavljenog eksperimenta sa teorijskom krivom Pareto-raspodele (sl.5- 26). Ovakva raspodela troškova u predračunu radova ukazuje na opravdanost primene principa troškovne značajnosti za formiranje modela troškova koji će se koristiti prilikom procene troškova. U konkretnom primeru se može uočiti da troškovi 20% pozicija radova određuju od 70% do 90% ukupnih troškova.
Pošto je pokazano da postoji opravdanost primene principa troškovne značajnosti, xxx model troškovno značajnih pozicija xxxxxx xx određen na osnovu analize procentualnih učešća pojedinih pozicija predračuna u ukupnoj ceni građenja određenog kolektora. Za svaki kolektor pojedinačno određen je srednji procenat učešća deljenjem ukupne xxxx xx. 100% sa brojem pozicija radova u predračunu. Sve pozicije radova čije je procentualno učešće u ukupnoj ceni xxxx xx srednjeg, definisane xx xxx troškovno značajne. Sledeći korak u dobijanju modela troškova bio je procenjivanje učešća pojedine pozicije radova u ukupnoj ceni građenja, koje se vršilo na osnovu srednje vrednosti učešća date pozicije radova. Za elemente modela odabrane su one pozicije radova čija su procenjena učešća u ukupnoj ceni najveća. Rezultat ove analize je model troškovno značajnih pozicija radova za objekat armiranobetonski kolektor liven na licu xxxxx, xxxx sadrži šest elemenata, tj. troškovno značajnih pozicija radova, a xxxx troškovi određuju prosečno 79.0% ukupne cene građenja kolektora. Faktor troškovne značajnosti (cost significant value factor) koji se definiše kao odnos između troškova odabranih troškovno značajnih pozicija radova i ukupnih troškova građenja, u ovom slučaju iznosi 0.790. Elementi modela poređani su po veličini procenjenog učešća u ukupnoj ceni građenja na sl 6.
No. | TROŠKOVNO ZNAČAJNE STAVKE (TZS) | Učešće u uk. ceni (u %) |
1. | Betoniranje dna, bočnih zidova i svoda kolektora betonom MB30 | 24.9 |
2. | Razupiranje bočnih strana rova pomoću čeličnih Xxxxxx talpi | 17.2 |
3. | Nabavka, transport, sečenje, savijanje i ugrađivanje armature | 16.2 |
4. | Opravka kolovoza posle završenih radova | 8.4 |
5. | Iskop rova za kolektor i šahtove u rovu sa verikalnim odsecanjem strana, materijal III kategorije, do 8m dubine | 7.4 |
6. | Nabavka i ugrađivanje šljunka u rov preko kolektora | 4.9 |
SUMA UČEŠĆA TROŠ. ZNAČ. STAVKI U UKUPNOJ CENI: | 79.0 | |
Sl. 5-30 - Model troškovno značajnih stavki za analizirani tip objekta
Dobijeni model troškovno značajnih stavki govori dosta o strukturi troškova i upućuje da nije pogrešno glavne napore za njihovu procenu i kontrolu usmeriti na neveliki broj značajnih radova. Zanimljivo je, stoga, razmisliti i o proceduri koja bi se primenila za procenu troškova na osnovu dobijenog modela.
Moguća procedura primene modela troškovno značajnih stavki (tzs) tj. pozicija radova za procenu ukupnih troškova izgradnje određenog armirano-betonskog kolektora sastojala bi se u sledećem:
1. Na osnovu uslova projektnog zadatka i dostupnih podataka usvojiti tehnologiju izgradnje novog objekta;
2. Izvršiti analizu tehnologije i uslova izvođenja radova na novom objektu;
3. Uporediti nove uslove izvođenja sa tehnologijom koja odgovara modelu tzs.
A) Ukoliko se tehnologije poklapaju ili su približno iste:
4a. Odrediti količine radova za troškovno značajne stavke;
5a. Pomnožiti dobijene količine radova sa odgovarajućim jediničnim cenama, i sabrati dobijene troškove za sve troškovno značajne stavke;
6a. Sumu troškova troškovno značajne stavke podeliti sa faktorom troškovne značajnosti (cost significant value factor) 0.790, čime xx xxxxxx procenjena ukupna cena izvođenja objekta.
B) Ukoliko se uoče eventualne razlike između načina izvođenja novog objekta i tehnologije koja odgovara modelu tzs:
4b. Odrediti troškove za troškovno značajne stavke modela množenjem količina radova sa jediničnim cenama;
5b. Uočiti nove stavke koje značajno utiču na ukupnu cenu, a posledica su različite tehnologije;
6b. Troškove za nove stavke sa osobinom troškovne značajnosti odrediti na osnovu drugog modela (predračuna radova, npr.) i proceniti njihovo učešće u ukupnoj ceni;
7b. Korigovati procentualna učešća pojedinih tzs modela i proceniti faktor troškovne značajnosti (cost significant value factor);
8b. Izvršiti sabiranje troškova svih troškovno značajnih stavki i dobijenu sumu podeliti sa procenjenim faktorom troškovne značajnosti (cost significant value factor), čime će se dobiti procena ukupne cene građenja.
Prikazani model troškova, naravno, nije idealan. On poseduje izvesne mane koje su proistekle iz analiziranog uzorka koji je obuhvatio armiranobetonske kolektore različitih poprečnih preseka. To se može uočiti na primeru odabranih pet kolektora različitog poprečnog preseka koje karakteriše veoma slična tehnologija izgradnje. Za ove kolektore dat je prikaz procentualnog učešća pojedinih elemenata modela troškova tj. troškovno značajnih pozicija radova u ukupnoj ceni građenja (vidi sl. 5-31).
60
50
40
30
60/110
80/135
100/150
150/225
200/175
20
10
0
Tro{ kovno zna~ajne stavke
U~e{}e (%)
Betoniranje
Razupiranje
Armiranje
Opravka kolovoza
Iskop
Zatrpavanje sljunkom
Sl. 5-31 - Uporedni prikaz procentualnog učešća pojedinih elemenata modela troškova za kolektore različitih prečnika
Sa sl. 5-31 se može videti da učešća pojedinih troškovno značajnih stavki u ukupnoj ceni variraju u zavisnosti od veličine poprečnog preseka. Naročito se zapaža veliko variranje učešća stavke Razupiranje, što dovodi do zaključka da se prilikom procene troškova xxxx voditi računa o veličini učešća date pozicije radova u ukupnoj ceni. Ukoliko se na osnovu uslova izvođenja radova može zaključiti da će učešće stavke Razupiranje biti značajno različito od procenjenog učešća kod usvojenog modela tzs, potrebno je izvršiti korekcije učešća i ostalih elemenata modela.
Sve navedeno dovodi do zaključka da bi dalje istraživanje trebalo voditi u smeru analize predračuna radova za više armiranobetonskih kolektora istog poprečnog preseka. Takva analiza bi verovatno rezultirala formiranjem modela troškovno značajnih pozicija radova za armiranobetonski kolektor koji je preciznije definisan odgovarajućom veličinom i oblikom poprečnog preseka, kao i tehnologijom izgradnje.
Kratak prikaz istraživanja obavljenih na Građevinskom fakultetu u Beogradu pokazuje da model troškovno značajnih stavki zaista može da bude zanimljiv u ranim fazama procene troškova, a posebno onda xxxx xx potrebno da se procena obavi za kratak period veremena. On se, takođe, može efikasno primeniti za "klizanje" cene izgradnje tokom vremena, jer se sa malim brojem parametara obuhvata veći deo troškova. Preciznost dobro formiranog modela xx xxxxx, u slučaju kada se novi objekat po tehnologiji izgradnje ne razlikuje mnogo od svog uzora iz xxxx istorijskih podataka.
Nedostatak modela xxxxx xx, pre svega, za tip objekata gde se on može primenjivati. Kod standardnih i tipskih objekata, kao što su mali montažni mostovi, postignuti su dobri
rezultati. Kod iole unikatnijih objekata i objekata koji se po dimenzijama veoma razlikuju od prethodno izvedenih, treba uzeti u obzir i mnoge inženjerske faktore koji primenu modela bitno komplikuju. Ukoliko se deo radova izvodi u zemlji, mogući su i razni radovi koje model ne može jednostavno da predvidi, a koji bitno utiču na troškove (npr. crpljenje podzemne vode ili obimnije podgrađivanje). U takvim slučajevima procenu na osnovu troškovno značajnih stavki treba svesti samo na tehnološki jasno definisane radove, a ostalo proceniti na neki drugi način.
Bez obzira na kakve objekte ili radove se model primenjuje, jedno je sigurno: dobar rezultat se može postići samo ako je prethodno izvršena xxxxxx xxxxxxx troškova za slične izgrađene objekte. Model se, xxxxx, formira i primenjuje za svaki tip objekta posebno, pa u skladu sa xxx xxxxx projektovati i strukturu odgovarajuće xxxx istorijskih podataka.
Na kraju, opisana istraživanja nisu ispitala osetljivost modela u fazi kontrole troškova tokom izgradnje. Postoje logične pretpostavke da se, kroz primenu modela troškovno značajnih stavki, može pojednostaviti proces kontrole troškova, jer se broj podataka u opticaju bitno smanjuje u odnosu na standardne procedure. Takođe, postoje i pretpostavke da su troškovno značajne stavke i vremenski značajne, pa treba ispitati i mogućnost formiranja efikasnih dinamičkih planova izvođenja radova na osnovu ovog modela.
5.3.7 Procena indirektnih troškova
U prethodnom tekstu je već ukazano da se svi troškovi koje treba uzeti u obzir pri proceni mogu podeliti na direktne i indirektne troškove, pri čemu su, u użem smislu shvatanja pojma, direktni oni troškovi koji se ostvaruju direktnim radom na gradilištu na realizaciji konkretne aktivnosti. U te, osnovne troškove, spadaju:
- troškovi radne snage;
- troškovi materijala;
- troškovi mehanizacije;
- direktni transportni i ostali slični direktni troškovi u vezi sa gornje tri stavke, koji se često pridrużuju njima prilikom prikazivanja cene;
Indirektni troškovi obuhvataju sve aktivnosti koje nisu direktno izvođenje ugovorenih radova na gradilištu, ali su neophodne u toku realizacije projekta. Tu mogu da su uključe:
- razni administrativni troškovi (takse, prijave i odjave radne snage i sl);
- medicinska zaštita radnika na gradilištu;
- troškovi upravljanja projektom, tehničkog i projektnog nadzora;
- specijalni zahtevi u vezi zaštite na radu za određene vrste projekata;
- troškovi ekstenzivne kontrole kvaliteta;
- troškovi kompjuterske obrade podataka;
- troškovi izrade ponuda i učešća na licitacijama;
- troškovi intenzivne manipulacije, tranzita i skladištenja opreme i materijala u centralnom skladištu van gradilišta i na gradilištu;
- troškovi obuke osoblja;
- troškovi komunikacije između delova firme i gradilišta;
- osiguranje, troškovi raznih lokalnih formalnosti i procedura, uključujući licenzije, registracije i poreze;
- troškovi finansiranja i bankarske obaveze (provizije, xxxxxx i sl);
- iznajmljivanje i opremanje objekata koji su neophodni u toku izvođenja radova, a nisu direktno vezani za izvođenje radova;
- uklanjanje / uništavanje otpadnog materijala;
- troškovi razvoja, istraživanja i izvođenja eksperimenata;
- propagandne aktivnosti;
Zarada (profit) se takođe może shvatiti kao trošak prilikom procene posla, jer za procenjivača predstavlja "namet" koji je uslovljen načelom da firma treba da ostvari dobit, ali i vrstom posla, prilikama na trżištu, politikom firme i drugim faktorima, slično kao kod ostalih indirektnih troškova. Obračunavanjem zarade, xxxx xx posledica poslovne politike firme, dostiże se prodajna cena radova.
Pojedine indirektne troškove moguće je precizno sračunati (na primer troškove učešća na licitaciji, troškove za planirane eksperimente, troškove osiguranja). Neki indirektni troškovi (na primer propagandne aktivnosti, unapređenje istraživačkog rada u firmi i sl.) kalkulišu xx xxx određeni dodatni procenat na direktne troškove. Uobičajeno je da se određeni broj indirektnih troškova proceni u procentualnom iznosu u odnosu na sračunate direktne troškove.
5.3.8 Obrazloženje i prezentacija procene troškova
Krajnji rezultat procene troškova je izveštaj ili dokument xxxx xxxxx da sadrži, pre svega, vrednost procene i obrazloženje metodologije kako se do te procene došlo. Obrazloženje treba da se da u vidu tehničkog izveštaja, gde će se jasno opisati usvojene pretpostavke, razlozi za izbor modela troškova i mere preduzete da se procena prilagodi specifičnostima projekta (lokacija, veličina, tehnologija itd). Zavisno od odabranog modela troškova, treba definisati izvore, starost i kvalitet ulaznih podataka. Sama procena troškova treba, po mogućnosti, da bude prikazana u nekoliko varijanti (po objektima, elementima konstrukcije, vrstama radova). Na kraju, kao najviši nivo u izveštaju, treba da se da i sumarni pregled troškova. Forma celog dokumenta treba da bude estetski dopadljiva, sa tehnički dobro urađenim skicama i graficima. Na početku treba da se priloži sadržaj i navedu imena članova tima koji je vršio procenu.
5.4 Procena vremena
Uz predmet posla i cenu, rok realizacije posla je neophodni ugovorni elemenat za bilo koji građevinski projekat. O proceni vremena realizacije projekta i tehnikama koje stoje na raspolaganju mnogo xx xxxxxx u literaturi, pa nije uputno na ovom mestu trošiti vreme čitaoca. Da bi vażnost procene vremena ipak bila istaknuta u fazi izrade ponude, na ovom mestu navodimo samo osnovne principe.
Proceduralno, proceni vremena treba da prethodi jasno sagledan obim posla, raščlanjen na aktivnosti koje su karakteristične po tehnologiji izvođenja, vremenu, troškovima i korišćenju resursa. Uočavanje minimalnog, a dovoljnog xxxxx relevantnih aktivnosti zahteva solidno poznavanje predmeta posla i određeno iskustvo. Pri tome se mogu koristiti rezultati dostignuti u prethodnim fazama izrade ponude, kao što su prikupljena dokumentacija o obimu posla, usvojena podela radova sa sistemom kodiranja ili zaključci o troškovnoj značajnosti pojedinih aktivnosti. Pored činjenice da se razmatranjem obavezno obuhvate aktivnosti koje su posledica obima posla i troškova, obavezno treba imati u vidu i postojanje vremenski i ugovorno značajnih aktivnosti. Ove aktivnosti se możda ne odlikuju velikim troškovima, ali su itekako bitne za definisanje rokova i međurokova. Kao primer możemo pomenuti sledeće: potpisivanje ugovora, primopredaja gradilišta, obezbeđenje podloga za projektovanje, revizija projektne dokumentacije, ispitivanje ugrađene opreme, početak garantne eksploatacije i slično.
Svaka uočena aktivnost treba da bude sagledana pojedinačno sa stanovišta potrebnog vremena, uz korišćenje iskustvenih i zvaničnih podataka, kao što su: iskustveni normativi firme, publikovani normativi i tabele o produktivnosti rada, opšte usvojeni standardi i preporuke za rad u građevinarstvu, preporuke porizvođača i isporučilaca i slično. Određivanje vremena trajanja svake aktivnosti uslovljeno je i ograničenjima iz okrużenja (npr. klimatski ili transportni faktori), kao i ugovornim parametrima koji se ne mogu menjati (međurokovi za završetak pojedinih poslova). Generalno, może se reći da trajanje svake aktivnosti zavisi od dva ključna faktora: tehnoloških zahteva i raspolożivosti resursa, pa prvu procenu na njima treba i zasnivati, uz korišćenje dostupnih normativa. Pri tome treba imati na umu da ostali faktori, koji su uglavnom posledica ograničenja iz okrużenja, mogu bitno da izmene prvobitno procenjeno trajanje, uklađujući ga sa potrebama konkretng posla.
Definisani obim posla retko se może realizovati sekvencijalno (u nizu), tako što svaka sledeća aktivnost počinje pošto su prethodne potpuno okončane. Takođe, u građevinarstvu je nerealna i potpuna frontalna realizacija, gde se sve aktivnosti izvode odjednom paralelno. Zahtevi građevinske tehnologije utiču na potrebu koordinacije prilikom ostvarenja aktivnosti, što znači da postoji međusobna uslovljenost i tehnološki redosled odvijanja pojedinih poslova. On je unikatan za svaku tehnologiju i svaki projekat.
Kao posledica prethodnog, jasno je da rok realizacije projekta u građevinarstvu nije jednak sumi rokova pojedinih aktivnosti, niti xx xxxxxx vremenu realizacije najduże aktivnosti. Rok realizacije projekta određuje se na osnovu sagledanog vremenskog plana, koji uzima u obzir projektne specifičnosti, najčešće matematički iskazanog u formi mreżnog plana, uz korišćenje niza pogleda (izveštaja) koje tako formirani plan pruża. O tehnici mreżnog
planiranja xxxx xx może više saznati iz dostupne literature, a za samu primenu treba koristiti neki od dostupnih računarskih programa.
Problem vremenskog planiranja posla u građevinarstvu dobro je elaboriran i podrżan xx xxxxxx proizvođača softvera. Pri tome je procedura pripreme vremenskog plana realizacije posla prilično unificirana. Večina sugeriše sledeći redosled poslova:
- definisati kalendarski period odvijanja radova, kalendarska i ugovorna ograničenja koja su bitna za vreme odvijanja posla,
- prikupiti podatke o ograničenjima koja su posledica tipa projekta, uslova rada na lokaciji izvođenja radova i drugih specifičnosti koje potiču iz okrużenja,
- utvrditi obim radova, podelu posla na delove/oblasti i tehnološka ograničenja/uslovljenosti u toku trajanja projekta,
- odrediti potreban nivo detaljnosti, usvojiti aktivnosti i razmotriti njihova individualna trajanja,
- odrediti raspodelu posla između pojedinih organizacionih delova i/ili učesnika,
- odrediti obim podataka potrebnih za analizu i prezentaciju, frekvenciju ażuriranja i ostale ugovorne i/ili administrativne zahteve u vezi sa vremenskim planiranjem, pa na osnovu toga i svega prethodnog uskladiti sistem kodiranja i razmotriti tipove potrebnih izveštaja,
- modelirati tehnološke i koordinacione veze u stvarnosti vezama u mreżnom planu,
- identifikovati potrebne resurse, odrediti njihove potrebe na nivou aktivnosti i eventualnu dostupnost u pojedinim periodima,
- izračunati trajanje projekta u celini, a xxxxx xxx i trajanje pojedinih delova projekta,
- razmotriti alternativne varijante vremenskog plana, analizirati performanse projekta, proveriti usklađenost korišćenja resursa i na kraju uspostaviti bazni vremenski plan projekta, koji postaje osnova za buduću vremensku kontrolu,
- pripremiti format predefinisanih "pogleda" na usvojeni plan (izveštaja), koji će biti periodično korišćeni za potrebe ażuriranja plana i kontrole realizacije projekta (o vremenskoj kontroli realizacije projekata, sa ilustrativnim primerima, vidi u poglavlju VIII).
Może se reći xx xxxx navedena procedura dobro odslikava potrebe izvođača tokom realizacije projekta. Primer vremenskog planiranja u fazi izrade ponude dat je u poglavlju 5.6.6, sa naglaskom da razrada vremenskih varijanti za realizaciju projekta najmanje košta i najlakše se izvodi baš u fazi izrade ponude, kada ugovor xxx nije zaključen.
Naravno, vremensko planiranje je u svakom ozbiljnijem softveru povezano sa dinamičkim planiranjem troškova i fizičkog utroška resursa, uz mogućnost simultanog proračuna i izveštavanja. Uvođenjem ovih komponenti planiranja, gornja procedura se ne menja u potpunosti, već se samo odgovarajuće proširuje. Pored toga, na nivou firme ili većeg projekta mogu se definisati i xxxxx uslovljenih projekata, koji su tehnološki povezani, dele resurse, upravljaju se iz istog centra i za koje postoji potreba zajedničkog planiranja i kontrole.
Pojedine profesionalne organizacije u svojim dokumentima propisuju minimalne procedure za procenu i upravljanje vremenom, čime ističu prvorazredan značaj rokova za realizaciju projekta u celini. Primera radi, na ovom mestu dajemo proceduru upravljanja vremenom propisanu xx xxxxxx Project Management Institute [101], u Statutu izdatom 1996. godine. Prema xxx dokumentu, upravljanje vremenom (Project Time Management) tokom realizacije projekta sastoji se od sledećih pet faza (izvršena su sitnija prilagođavanja, karakteristična za projekte u građevinarstvu):
1. Definisanje aktivnosti
1.1 Ulazni podaci:
- Podela posla sa sistemom kodiranja (WBS- Work Breakdown Structure),
- Ciljevi projekta,
- Istorijski podaci o vremenu sa prethodnih projekata,
- Vremenska ograničenja,
- Pretpostavke za vremensko planiranje.
1.2 Alati i tehnike:
- Dekompozicija projekta na elemente kojima se może upravljati - aktivnosti,
- Korišćenje šablona (templates), formulara i listi aktivnosti iz prethodnih projekata.
1.3 Izlazni podaci:
- Lista svih projektnih aktivnosti, sa opisima, organizovana po vrstama radova ili sličnom principu kodiranja (Work Breakdown Structure),
- Detalji o aktivnostima (ograničenja, dokumenta na osnovu kojih je izvršeno formiranje aktivnosti i sl).
2. Određivanje redosleda aktivnosti (veza)
2.1 Ulazni podaci:
- Lista definisanih aktivnosti iz prethodne faze,
- Tehnološki ulazni podaci i veze,
- Obavezne veze između aktivnosti (preferred logic), kao posledica pojedinih ugovornih obaveza ili strategije tima koji upravlja,
- Spoljni uticaji (veze), kao interakcija projektnih i ne-projektnih aktivnosti (npr. veza sa inspekcijom neke od gradskih slużbi),
- Vremenska ograničenja,
- Usvojene pretpostavke.
2.2 Alati i tehnike:
- Presedens metoda za mreżno planiranje (Precedence network),
- Metoda sa strelicama (Arrow diagramming),
- Razne grafičke i dinamičke metode, kao što su razne vrste dijagrama sa mogućnošću prezentacije ciklusa i povratnih sprega,
- Predefinisane tipske pod-mreże i modeli (frag-nets / sub-nets), kao što su detaljno sagledani mreżni planovi za aktivnosti na tipskom spratu ili deonici.
2.3 Izlazni podaci:
- Mreżni plan radova,
- Dopune u listi ili opisima aktivnosti (u slučaju potrebe), ili čak dopune u usvojenom sistemu kodiranja WBS.
3. Procena trajanja aktivnosti i utroška resursa
3.1 Ulazni podaci:
- Lista aktivnosti (iz faze 1),
- Ograničenja (iz faze 2),
- Usvojene pretpostavke i principi (iz faze 1 i 2),
- Potrebe za resursima i mogućnosti (ograničenja) u alokaciji resursa,
- Kvalitet i utrošci resursa po jedinici mere,
- Istorijski podaci (komercijalno dostupni ili iskustveni unutar firme).
3.2 Alati i tehnike:
- Ekspertska procena trajanja aktivnosti, na osnovu dostupnih informacija (iskustvenih i zvaničnih normativa),
- Korišćenje analogije sa sličnim prethodnim aktivnostima, što se takođe svodi na ekspertsku procenu,
- Simulacija, koja może biti matematička (npr. uz korišćenje Xxxxx Xxxxx Analize) ili praktična (merenje operacija koje se sekvencijalno ponavljaju).
3.3 Izlazni podaci:
- Procena trajanja radova,
- Dokumentovani izveštaj o usvojenim parametrima prilikom procene trajanja,
- Ażurirana lista aktivnosti, ukoliko za to ima potrebe.
4. Formiranje i proračun kompletnog mreżnog plana
4.1 Ulazni podaci:
- Struktura (veze) mreżnog plana (iz faze 2),
- Procena trajanja aktivnosti (iz faze 3),
- Potrebe za resursima (iz faze 3),
- Mogućnost deljenja resursa (iz faze 3),
- Kalendari i ograničenja u vezi sa odvijanjem pojedinih vrsta radova (prema tome, govorimo o projektnim kalendarima u mnożini),
- Ograničenja (iz faze 2),
- Procene i usvojene pretpostavke iz prethodnih faza,
- Vremenski zazori i tehnološke xxxxx.
4.2 Xxxxx i tehnike:
- Matematička metoda kritičnog puta (CPM),
- Probabilističke i/ili grafičke metode (npr. PERT)
- Udrużivanje, usitnjavanje i paralelizacija aktivnosti,
- Izravnavanje resursa (resource levelling),
- Specijalizovani softver iz oblasti upravljanja projektima.
4.3 Izlazni podaci:
- Vremenski plan realizacije projekta u raznim formama (gantogram, mreżni dijagram, pregled ključnih događaja, itd),
- Prateći elementi i fragmenti iz plana (histogrami utroška resursa, pregled angażovanja mehanizacije, cash-flow, itd),
- Procedura ażuriranja i kontrole vremenskog plana,
- Izveštaj o izmenama u listi aktivnosti, usled uočenih uskih grla u planu ili kao posledica izravnavanja resursa.
5. Kontrola vremenskog plana
5.1 Ulazni podaci:
- Plan realizacije projekta (iz faze 4),
- Izveštaji o napredovanju radova,
- Zahtevi za izmenama,
- Procedura ażuriranja i kontrole vremenskog plana (iz faze 4).
5.2 Alati i tehnike:
- Sistem (procedura) kontrole realizacije projekata unutar firme (sistem izveštavanja, organizacija stalnog merenja performansi, organizaciona struktura za realizaciju projekta i raspodela nadleżnosti),
- Tehnike merenja performansi (poređenje planiranog i ostvarenog, analiza varijansi),
- Izmene u planu, uz korišćenje tehnika navedenih u prethodnim fazama,
- Korišćenje raznih mogućnosti savremenog softvera za upravljanje projektoma.
5.3 Izlazni podaci:
- Ażurirani vremenski planovi,
- Predlog korektivne akcije,
- Zaključci značajni za izmene u poslovanju i formiranje xxxx istorijskih podataka.
Planiranje realizacije posla, bez obzira da li govorimo o troškovima, vremenu ili nekom drugom parametru, ne może se posmatrati odvojeno, bez sagledavanja potreba u fazi kontrole. Upotrebna vrednost plana koji je jednom sačinjen i nikad više korišćen nije velika, sa stanovišta uspešnog završetka projekta. Zbog toga procena vremena treba da bude uvek praćena razmišljanjima o predstojećoj periodičnoj kontroli, čime se xxx x xxxx planiranja opredeljuje obim i detaljnost plana, način kodiranja, tipovi i obim izveštaja. Ilustrativni fragment iz oblasti vremenske kontrole dat je u poglavlju VIII.
5.5 Elementi pravne regulative značajne za izradu ponude
Izvođenje investicionih radova regulisano je, najčešće, građanskim pravom države na čijoj se teritoriji radovi izvode. Medjutim, većina odredbi građanskih zakonika pojedinih zemalja nije prisilnog karaktera, čime se otvara prostor ugovornim stranama da, na neki drugi način, regulišu svoje odnose. Na xxx xxxxx, na ugovorni odnos stranaka primenjuju se ona pravila o kojima su se stranke saglasile, a odredbe građanskih zakona se primenjuju samo u slučajevima kada neko pitanje nije izričito regulisano u ugovoru, ili je regulisano na način koji se kosi sa nekom od prisilnih normi ili javnim poretkom zemlje u kojoj se radovi izvode.
Nacionalna zakonodavstva i sudske prakse koje se na njima zasnivaju različita su za pojedine države, što znači da izvođač, koji nastupa u inostranstvu, svaki put xxxx da prouči pravni sistem zemlje u kojoj radi. Ova okolnost, kao i činjenica da je nepraktično suočavati se svaki put sa novim uslovima ugovora i različitim rešenjima koja oni sadrže, dovela je do potrebe da se stvore unificirani uslovi za izvođenje investicionih radova u inostranstvu, a posebno za izvođenje građevinskih radova. Danas postoji više verzija takvih uslova, a najpoznatiji su oni koje je izdala Međunarodna federacija savetodavnih inženjera FIDIC.
U poglavlju IV (faza istrażivanja trżišta) jasno je naglašen značaj proučavanja pravne regulative za sagledavanje budućeg posla, a ovde se ta konstatacija posebno ilustruje postojanjem FIDIC ugovornih dokumenata. U poglavlju VI (faza ugovaranja) FIDIC uslovi su detaljno sagledani i analizirani.
FIDIC (Federalna Internationale des Ingenieurs-Conseils) je osnovalo pet nacionalnih udruženja 1913.god. u Belgiji. Xxxxx xx sedište FIDIC-a u Lozani i on okuplja oko pedeset članova, pri čemu, iz svake od zemalja, pravo na članstvo ima samo po jedno nacionalno udruženje. Opšti uslovi koje je FIDIC do xxxx izdao mogu se podeliti na dve xxxxx:
I. Uslovi kojima se regulišu odnosi između savetodavnog inženjera i investitora (International Model Form of Agreement Between Client and Consulting Engineer and International General Rules of Agreement Between Client and Consulting Engineer):
- za izradu predinvesticionih studija (Pre-Investment Studies);
- za projektovanje i nadzor nad izvođenjem radova (Design an Supervision of Construction Work);
- za upravljanje projektom (Project Management).
II. Uslovi kojima se regulišu odnosi između investitora, izvođača građevinskih radova, odnosno isporučioca opreme i savetodavnog inženjera:
- Uslovi ugovora za građevinske radove sa obrascima za ponudu i ugovor (Conditions of Contract for Works of Civil Engineering Construction with Forms of Tender and Agreement);
- Uslovi ugovora za elektro i mehaničke radove (uključujući i montažu na gradilištu) sa obrascima za ponudu i ugovor (Conditions of Contract for
Electrical and Mechanical Works (including erection on site) with Forms of Tender and Agreement).
U daljem tekstu razmatrani su isključivo uslovi ugovora za građevinske radove. Prema tome, ovo su najpoznatiji i najviše primenjivani opšti uslovi te vrste i do danas su imali četiri izdanja. Prvo izdanje je objavljeno 1957.god. pod nazivom "Conditions of Contract (International) for Works of Civil Engineering Construction". Drugo izdanje, iz 1969.god. pretrpelo je tek neznatne izmene, a 1977.god. objavljeno xx x xxxxx izdanje sa većim izmenama na osnovu primedbi koje su davali učesnici u njihovoj primeni. Xxxxx xx u primeni četvrto izdanje, objavljeno 1987. godine i dopunjeno 1998. i 1992. godine pod naslovom "Conditions of Contract for Works of Civil Engineering Construction". To izdanje se sastoji iz dva dela:
- Deo I: Opšti uslovi sa obrascima za ponudu i sporazum
- Xxx XX: Uslovi posebne primene sa uputstvom za pripremu xxxxxxxx XX. dela.
Prvi deo sadrži odredbe koje se primenjuju u najvećem broju ugovornih odnosa, u obliku u kome su navedene. Drugi deo sadrži odredbe koje se ne izdaju u standardnoj formi, već se, za svaki konkretan slučaj, posebno sastavljaju, te su zato su u sadržaju data i uputstva za njihovu pripremu.
Višestruke promene koje su FIDIC-ovi opšti uslovi pretrpeli kroz četiri izdanja, uslovljene su težnjom da se njihove odredbe udalje od rešenja engleskog prava (Common Law), ali i pokušaja da se što preciznije formulišu, naročito u oblasti ovlašćenja koja se daju inženjeru, a koja su, po uzoru na britanska, neuobičajeno visoka. Naime, prvo izdanje FIDIC-ovih opštih uslova izrađeno je po uzoru na britanske opšte uslove "General Conditions of Contract and Forms of Tender, Agreement and Bond for Use in Connection with Works of Civil Engineering Construction", koje je izdato 1955.god. xx xxxxxx poznatog britanskog udruženja ICE (The Institute of Civil Engineers), i, znači, zasnovano prvenstveno na britanskom pravnom sistemu. Za razliku od evropskih kontinentalnih kodifikacija, u Velikoj Britaniji građanski zakonik, u koji bi se klasifikovali ugovori o građenju, ne postoji. Umesto toga, na ugovore o građenju primenjuju se pravila i sudski presedani, kao i na sve ostale ugovore opšteg karaktera, a u svim ostalim pitanjima specifična pravila za ugovore o građenju. FIDIC-ovi opšti uslovi ne samo da su zadržali specifične institucije britanskog prava (razlika izmedju Contract i Agreement, Consideration, Liquidated Damages, Frustration itd.), nego i zastareli engleski jezik, koji je veoma teško prevesti xx xxxxxx jezike. Osim toga, engleski izvor prvoga izdanja za posledicu ima i naglašenu ulogu Inženjera u odnosu na izvođača. Naime, savetodavni inženjer, koga plaća investitor, ima velika ovlašćenja u toku izvođenja radova. Međutim, dok se njegova nadzorna uloga uglavnom poklapa sa kontinentalnom evropskom tradicijom uloge arhitekte i inženjera, dotle se za njegova kvazi-sudska, odnosno kvazi-arbitražna ovlašćenja to ne može reći. Prema ovlašćenjima koja mu daju FIDIC-ovi opšti uslovi, Inženjer može dati nalog da se radovi izvode na odredjeni način i izvođač xx xxxxx da xxx nalog izvrši. Izvođač može, ukoliko to želi, da u određenom roku zadrži pravo da vodi spor, ali to ni na xxxx xxxxx ne utiče na njegovu dužnost da postupi onako xxxx xx Inženjer odlučio.
Uzimajući u obzir ove i druge primedbe koje su od objavljivanja trećeg izdanja 1977.god. xxxxxx pojedina nacionalna i stručna udruženja, kao što su European International
Contractors, Confederation of International Contractor Associations, Associated General Contractors of America i druga, četvrto izdanje je pretrpelo niz promena i poboljšanja, od kojih treba naglasiti sledeća:
- u nazivu je izostavljen pojam "međunarodni", što upućuje na mogućnost njihove primene i u nacionalnim okvirima;
- osavremenjen je jezik, a definicije su proširene i usklađene sa opštim uslovima za isporuku i montažu;
- xxx XX je proširen i dati su modeli za sastavljanje nekih njegovih odredbi;
- zadržana je vodeća uloga Inženjera, xxx xx naglašena uloga naručioca;
- poboljšane su i proširene odredbe o plaćanju;
- revidirane su odredbe koje se odnose na rešavanje sporova;
- xxxxx xx u obzir činjenica da se od izvođača ponekad traži da izradi tehničku, odnosno projektnu dokumentaciju.
Ove promene zaista znače udaljavanja od usko engleskog "Common Law", što opšte uslove FIDIC-a čini primenljivima i u drugim pravnim sistemima. Ipak, uticaj britanske pravne tradicije je i dalje uočljiv, što učesnike međunarodnih investicionih radova koji primenjuju te uslove, prisiljava da budu upoznati sa izvorima na kojima počivaju konkretna rešenja, što naročito, u slučaju arbitraža, može biti presudno značajno. No, bez obzira na brojne primedbe koje se pojavljuju i na četvrto izdanje, i dalje su FIDIC-ovi opšti uslovi najčešće primenjivani uslovi u internacionalnoj praksi.
Koji su razlozi ovako izrazite međunarodne afirmacije FIDIC-ovih opštih uslova? Pre svega, polazimo od činjenice da su se ovi uslovi pojavili u doba ekspanzije internacionalnih građevinskih ugovora i popunili prazninu koja se time pojavila u međunarodnim pravnim i ekonomskim odnosima. Osim toga, ne treba ni zanemarivati vodeću ulogu britanskih savetodavnih inženjera u zemljama u razvoju, koji su time što je FIDIC praktično preuzeo njihove nacionalne uslove dobili mogućnost da ih internacionalizuju i plasiraju na sva tržišta na kojima su nastupali. I na kraju, razlog za široku međunarodnu afirmaciju FIDIC- ovih uslova svakako je i što su u njima, bez obzira na nedostatke, prava i dužnosti ugovornih strana stavljena u ravnotežu, xxx pre što su, na nekim mestima, izvršena odstupanja od britanskog izvora u korist izvođača, a na štetu investitora. Ta odstupanja naročito su došla do izražaja u odredbama o nepovoljnim fizičkim uslovima, odgovornosti za štete i gubitke, u poglavljima Izmene, dopune i ispuštanja, Merenje i Specijalni rizici. Istovremeno, investitorima sigurno odgovaraju odredbe kojima se savetodavnom inženjeru, po uzoru na britanski izvor, daju velika ovlašćenja. Xxx odredbama ne samo da se otvara mogućnost pojačanog nadzora, već se investitoru daje i odredjena sigurnost da se izvođač može primorati na dovršenje radova, bez obzira na primedbe koje bi mogao imati tokom njihovog izvođenja.
Zahvaljujući navedenim razlozima FIDIC-ovi opšti uslovi zauzimaju i danas vodeće mesto u internacionalnoj praksi, bez obzira na sve nedostatke i primedbe i pokušaje nacionalnih i stručnih udruženja da kreiraju uspešniju zamenu za njih. Danas se u svetu teško može naći veća međunarodna licitacija u kojoj nisu primenjeni FIDIC-ovi uslovi, što, zajedno sa svim
što je o njima rečeno, svakom izvođaču koji nastupa na stranom tržištu, nalaže proučavanje njihovog sadržaja, značaja i razvoja.
Radi formiranja realne ponude, koja u potpunosti sagledava budući obim posla i sve obaveze koje tokom njegove realizacije proističu, potrebno je posvetiti posebnu pažnju opštim i posebnim uslovima koje propisuje investitor. Činjenica da ti uslovi, pored ugovora, ujedno predstavljaju i osnovu za kompletnu prepisku na projektu, koja takođe, pripada ugovornoj dokumentaciji, upućuje na zaključak da deo projektnog xxxx xxxxx angažovati na svakodnevnoj kontroli realizacije ugovora i preuzetih obaveza u opštim i posebnim uslovima. Xxx xxx ugovorne dokumentacije koji se formira prepiskom između investitora, Inženjera i izvođača xx x xxxxx od osnovnih elemenata poslovne politike izvođača na projektu. Prepiskom, kontrolom ispunjavanja ugovornih obaveza i ukazivanjem rukovodiocu projekta na sopstvene obaveze i dinamiku njihovog izvršavanja trasira se politika za kasnije pregovore po spornim pitanjima i, eventualno, za podizanje odštetnih zahteva o čemu je detaljno xxxxxx u poglavljima VI i IX.
Po istom principu u jugoslovenskim uslovima investitori, takođe, teže da unapred definišu ugovorna dokumenta za realizaciju projekta. Najvažniji investitori propisuju svoje opšte i posebne uslove za realizaciju projekata, a uglavnom u okviru tenderske dokumentacije daju i predlog ugovora. Time koriste svoju poziciju da unapred odrede i propišu ponašanje i odgovornost ugovornih strana.
Jugoslovenski Zakon o izgradnji objekata utvrđuje uslove i način izgradnje objekata, prava i dužnosti aktera u poslu, ali propisuje i kaznene odredbe u slučajevima činjenja suprotno odredbama ovog zakona. Na xxx xxxxx se štite interesi investitora, a pre svega, sigurnost ljudi i materijalnih dobara, čime se ne dozvoljava potpuna xxxxxxx učesnicima u poslu. Zakon predstavlja pravnu nadgradnju koja reguliše odnose između projektanata, investitora, izvođača i drugih zainteresovanih tj. definiše pravila vrlo složenog posla zvanog - izgradnja objekta.
5.6 Praktičan pristup poslu u fazi izrade ponude
Učestvujući u izradi niza ponuda i kontrolišući adekvatnost primenjenih procedura i pristupa u praksi, autori su imali priliku da svoje stavove iznete u poglavlju o fazi izrade ponude provere i dopune. Na ovom mestu koristimo priliku da formulišemo najvażnije praktične savete značajne za izradu ponude, uz niz primera i ilustracija iz prakse. Uvereni smo da je njihova dosledna primena u fazi izrade ponude veoma značajna za uspešan rad izvođačkih firmi.
5.6.1 Rana kontrola osnovnih projektnih rešenja
Sve vrste troškova potrebno je na različitim nivoima detaljisanja procenjivati tokom razvoja projekta i pri xxx ne narušiti osnovni princip - da procena bude realna i razumna. Xxxxx procena nije prihvatljiva, jer će rezultirati gubicima, a precenjeni troškovi obično imaju za posledicu gubitak posla u sukobu sa konkurencijom. Slično vażi i za procenu vremena
potrebanog za realizaciju posla. Zbog toga je procena troškova i vremena neizostavno povezana sa njihovom ranom kontrolom.
Kako postići realni nivo cene i optimalan rok u konkretnim uslovima na određenom tržištu? Pre svega, po pravilu xx xxxxx da se sa procenom troškova i vremena počne onda kada su svi osnovni tehnički parametri poznati i objekat već oformljen u glavama i kompjuterima projektanata. Iskustvo pokazuje da objekat projektovan nezavisno od informacija sa lokacije i bez učešća onoga ko upravlja troškovima i vremenom obično ima estetskih prednosti, ali i nedostataka u izvodljivosti, nivou troškova i sagledavanju rokova.
U uslovima Rusije, na primer, tipična su neprilagođena konceptualna rešenja ili neprimerena implementacija rešenja koja su se u drugim uslovima proslavila. Kada se zna da se dobar deo građevinske aktivnosti u Rusiji odvija u teže pristupačnim i hladnijim krajevima, problem je xxx izraženiji. Na primer, projektant prepušten samo svojoj mašti često će u Sibiru predvideti velelepnu staklenu fasadu i veoma izlomljenu ili razuđenu konturu objekta, što je suprotno klimatskim i tehnološkim zahtevima u xxx podneblju. Kratka građevinska sezona i skup život u Sibiru nalažu da objekat ima jednostavnu konturu i fasadu koja se brzo zatvara, utopljava i priprema za zimski rad unutar objekta. To nikako ne znači da objekat treba da izgleda "jednolično" ili "jeftino", već jednostavno predstavlja iskustveno pravilo da je, sa stanovišta troškova, neuporedivo povoljnije projektovati objekat jednostavne geometrije, po potrebi sa skupom montažnom fasadom i luksuznim enterijerom. Time se deo troškova "premešta" sa spoljašnjosti u unutrašnjost objekta, a kategorija objekta praktično ne menja. Xx xxxxx xxxxxx, efekat na trajanje radova i troškove koji od toga zavise je veoma povoljan.
U navedenom primeru moguća su i dalja poboljšanja. Na primer, potrebno je da tehnologija izvođenja grubih građevinskih radova za takav, geometrijski jednostavan objekat, bude što standardnija, uz favorizovanje poznatih betonskih, montažnih i zidarskih radova i izbegavanje spregnutih konstrukcija, velikih raspona, problematičnog prednaprezanja i uopšte svih radova koji zahtevaju specifične uslove izvođenja, retku opremu i nezamenjivu radnu snagu. Slična razmišljanja moguća su i za druge vrste radova. Pri tome je poenta uvek ista: svesti broj radnika i vreme rada na minimum, a efekat postići kvalitetnijom pripremom i ulaganjem u savremeniju tehnologiju izgradnje, materijale, opremanje.
U preciznije definisanim uslovima okrużenja moguće je navesti xxx mnogo detaljnijih preporuka i uputstava kojih se treba pridržavati u fazi koncipiranja objekta. Na primer, za oblast Zapadnog Sibira, neoprostivo je da se ne uzmu u obzir specifični geološki i hidrogeološki uslovi izgradnje u ovom području. Nivo podzemne xxxx xx izuzetno visok, prosečno na 1,0 m ispod površine, a tlo močvarno i xxxxx xxxxx nosivosti, pa treba izbegavati velika ukopavanja objekta i ulaganja u podzemne delove građevine. Razgovori sa stranim izvođačima na xxx području ukazuju da su česti dodatni, a teško naplativi, troškovi zbog nedostatka geoloških podloga ili nedovoljno izvršenih istražnih radova, kao i dodatni troškovi u pripremi gradilišta zbog neplaniranog izmeštanja podzemnih instalacija.
Navedeni primeri ukazuju na potrebu da se upravljanje projektom i izrada projektne dokumentacije povežu u najranijim fazama realizacije projekta. Praktično, pre nego što se povuče prva crta na papiru ili ekranu treba da bude odabrana osnovna ideja, koja obezbeđuje izvodljivost i realnost realizacije. Svaka dalja faza u razradi projekta treba da
bude propraćena čestim koordinacionim sastancima i parcijalnom procenom troškova i vremena. Na xxx xxxxx se osnovna zamisao o objektu pravovremeno prilagođava lokalnim uslovima i xxx xxxx šanse da doživi realizaciju. Pored toga, na vreme se uočava i ispravlja eventualno loš kvalitet tenderske dokumentacije i polaznih projektnih rešenja iz upita, što je potencijalno veliki uzrok pojave neplaniranih troškova tokom izgradnje.
5.6.2 Sopstveno, kontinuirano i ażurno istrażivanje trżišta
Dobra ponuda, a posebno njen najvażniji element - realna i konkurentna cena, ne može formirati bez dobrog poznavanja lokalnih uslova i podataka xx xxxxxx. To je posledica raznolikosti građevinskog tržišta, stalnih promena cena i ponude materijala, radova i usluga. Povezivanje upravljanja troškovima i vremenom, sa jedne strane i projektovanja, xx xxxxx strane, na početku rada nije samo po sebi dovoljno. Da bi se troškovima i vremenom i upravljalo u tako xxxxx xxxx, neophodno je da se raspolaže svežim informacijama o okruženju gde se gradi. Jedini pouzdan način da se to obezbedi je ulaganje u formiranje izuzetno ažurne i sveobuhvatne xxxx podataka o istraživanju tržišta. Prilikom analize izvora podataka za fazu istrażivanja trżišta u poglavlju IV, preporučeno je da se koriste dostupni stručni izvori, ali i sopstveno sagledavanje okrużenja, sa ciljem što boljeg obezbeđenja podataka za izradu ponude.
Po svoj prilici taj zadatak ne može se obaviti bez sopstvenog stalnog predstavništva na trżištu gde firma planira trajnije prisustvo, uz česte obilaske mogućih lokacija gradnje. Stručna literatura i slični izvori jesu korisni, ali su često nedovoljni za ozbiljnu izradu ponude za veći projekat. Ovom konstatacijom se definiše i mesto osnovnih događaja vezanih za fazu istraživanja tržišta i formiranje odgovarajuće xxxx podataka, a to je tržište na kome se radi. Gde će podaci fizički biti smeštena i kakva će biti dostupnost podataka učesnicima u realizaciji projekta, zavisi od ulaganja u računarske komunikacije i objedinjavanje informacionog sistema.
Onaj ko upravlja projektom svakako je i najodgovorniji za kvalitet procene troškova, bez obzira da xx xx u toku procene bio angažovan budući podizvođač ili ne. Zbog toga posao formiranja informacionog servisa vezanog za istraživanje tržišta i obezbeđenje osnovnih podataka leži u potpunosti na nosiocu posla. Nadležnost u ovoj oblasti omogućuje ne samo samostalno procenjivanje dela troškova, nego i kontrolu rada spoljnih saradnika i podizvođača. Eventualni propusti podizvođača i dobavljača da svoje radove adekvatno procene tada su manje verovatni i efikasnije se otkrivaju.
Sopstveno istrażivanje trżišta je preporučljivo za sva tržišta, a posebno za udaljenija područja. Takve su, na primer, oblasti centralne i istočne Rusije, gde su jugoslovenski građevinari značajnije angażovani. Ova područja nisu adekvatno pokrivena u stručnoj literaturi i kriju niz zamki za novopridošle graditelje.
U praksi se dešava da se trżište istrażuje sopstvenim snagama, ali da podaci brzo zastarevaju i menjaju se. Poseban problem sa kojim se često susreću inostrani izvođači, pogotovo u Rusiji, je neupućenost u najnovije izmene u pravnoj i stručnoj regulativi. Na primer, poznati su slučajevi neplaniranog povećanja troškova usled nepoznavanja novijih
propisa o obaveznom licenciranju strane radne snage i ključne mehanizacije, kao što su kranovi. Neispunjenje ovih obaveza rezultira zabranama xx xxxxxx inspekcijskih službi državnih organa. Slično, moguće su i finansijske posledice zbog dostavljanja nekompletne ili nepravilno pripremljene dokumentacije za potrebe sprovođenja carinske procedure. Jedini način da se ovi troškovi na vreme uoče je stalno, ali i ażurno prisustvo na tržištu, radi inoviranja znanja o važećoj regulativi i pravovremena ugradnja zakonskih izmena u procenu troškova.
Država u celini nije jedina koja u Rusiji izražava pretenzije prema inostranim izvođačima investicionih radova. Slično se ponašaju i lokalni državni i privatizovani xxxxxxxx xxxx pružaju neophodne usluge izvođačima, kao što su pošta, avio prevoznici, ovlašćeni instituti i laboratorije, sanitarne i pošarne slušbe, železnica, vlasnici skladišta i pretovarnih kapaciteta. Na primer, cena telefonskog minuta u Zapadnom Sibiru u nekim gradovima iznosi nekoliko dolara i izjednačena je sa cenom međunarodnih razgovora u najelitnijim moskovskim hotelima. Da bi se ovakve vrste tekućih troškova na gradilištu pravilno procenile, neophodno je kratkoročno prikupljanje podataka neposredno pred procenu i njihovo ugrađivanje u procenu ukupnih troškova.
5.6.3 Korišćenje autoriteta sa lokacije gradnje
Iskustvo pokazuje da važno mesto odlučivanja prilikom procene troškova za dislocirane projekte, kakvi su često projekti u Rusiji, zbog ogromnih razdaljina, poznavanja lokalnih prilika i kvaliteta komunikacionih veza, treba postaviti bliže mestu događanja. Ukoliko je projekat veći i kompleksniji, ova xxxxxxx xx izrażenija.
Za firme koje već imaju projekte na lokalnom trżištu neoprostivo je izbegavanje korišenja znanja lokalnog rukovodioca za izradu ponude. Operativnom rukovodiocu sa xxxx xxxxx xxxxx xxxx veću ulogu i slobodu u proceduri nuđenja, posebno prilikom procene standardnih poslova. Treba mu omogućiti da manje poslove nudi i samostalno a za uzvrat obavezati ga na češće i detaljnije izveštavanje centrali. Time se utiče na povećanje aktuelnosti sadrżaja ponude, a značajno se smanjuje brzina reagovanja i vreme izrade.
I u slučaju potrebe timskog rada na izradi ponude i proceni troškova sa stručnim službama u centrali, nedvosmisleno treba imenovati rukovodioca koji će koordinirati i kontrolisati rad projektanata, procenjivača i ostalih stručnjaka. Mogućnost angažovanja autoriteta sa xxxx xxxxx za ovaj posao povećava kompetentnost procene. Naravno, ostaje obaveza konsultacije sa rukovodstvom firme xxxx xx u pitanju finalizacija ponude, procena indirektnih troškova, obrada obimnijih poslova, formiranje procene od izuzetnog značaja gde se nastupa sa posebnom politikom i slično.
5.6.4 Rano definisanje ključnih materijala, ugrađene opreme i korišćenja lokalnih resursa
Pored kontrole koncepcijskih rešenja, povoljno na ukupne troškove deluje praksa da xx x xxxx izrade ponude diskutuje o pogodnosti primene određenih materijala i opreme, mogućnosti njihovog transporta i eventualne zamene u hodu. U slučaju udaljenih tržišta
Rusije, xxxx xxx uvek nisu stabilno snabdevena kvalitetnim osnovnim građevinskim materijalima i ne raspolażu stalnim putevima njihovog transporta, ovo je veoma značajno. Na primer, 90-tih xxxxxx izrazit je nedostatak građevinskog kreča i kvalitetne fasadne opeke u sibirskoj oblasti. Takođe, neke oblasti gde se intenzivno gradi, kao što su naftni gradovi u Zapadnom Sibiru ili rudnici na Severu, nemaju razvijenu železničku mrežu. Zbog toga se transport u zimskom periodu organizuje zimskim putevima, a leti plovnim rekama. Često se koristi i avionski transport, zbog čega se troškovi transporta za navedene oblasti penju i do 25 % od vrednosti radova.
Pažljivim izborom materijala i opreme, kao i minimiziranjem i planiranjem načina transporta i vremena izvođenja radova, može se bitno uticati na snižavanje troškova xxx x xxxx nuđenja. Suprotno tome, xxxx xxxxxxx potrebnog kvaliteta i izvora materijala i opreme rezultira dodatnim troškovima nabavke, koji za udaljenija područja donose značajne nekontrolisane izdatke.
Radna snaga, kao potencijalno veliki izvor troškova, takođe je vredna pažnje prilikom formiranja cene radova, posebno u ruskim gradovima. Obično je za veći broj radova moguće, bez gubitaka u kvalitetu, poveriti lokalnim firmama i na xxx xxxxx smanjiti troškove. U uslovima sve xxxx konkurencije u Rusiji, čije smo trżište odabrali za primer, smanjuju se ili iščezavaju razlike u platama jugoslovenskih, ruskih, turskih, moldavskih, ukrajinskih i drugih proizvodnih radnika, ali su i dalje moguće prilične uštede na račun smeštaja i transporta radnika. Cena smeštaja za jednog radnika, na primer, u Zapadnom Sibiru iznosi u 1998. godini oko $ 10-15 dnevno, ishrane isto toliko, a cena povratne avionske karte xx xxx $ 300 - 500, što ni malo ne zaostaje za prosečnim svetskim cenama, naprotiv. Iskustvo pokazuje da se lokalne firme mogu angažovati za sve vrste zemljanih i transportnih radova, proizvodnju i montažu čelične konstrukcije, jednostavnije asfalterske radove, radove na uređenju i pripremi xxxxxx, rad sa građevinskom mehanizacijom i sl. U većim ruskim gradovima formiraju se domaće građevinske firme koje na prvo mesto u svojoj poslovnoj politici stavljaju kvalitet i ekskluzivnost, a kupovinom i implementacijom stranih tehnologija prevazilaze mnoge nepripremljene insotrane izvođače.
Ukoliko xx x xxxx izrade ponude usvoji praksa angažovanja lokalnih izvođača, takvim aktivnostima xx xxxx pristupiti ozbiljno, zbog naglih promena u ponudi i cenama lokalne radne snage i mogućeg neplaniranog povećanja troškova. Ukoliko se za određene poslove ne planira angažovanje lokalne radne snage, tada xx xxxx raspolagati realnim cenama smeštaja, lokalnog transporta i ishrane, jer ovi troškovi mnogo variraju i mogu znatno da odstupe od proseka.
5.6.6 Analiza alternativnih rešenja u fazi planiranja i predlog sistema upravljanja projektom
U izradi ponude, ukoliko upit dozvoljava, dobro je da se usvoji praksa da se u toku xxxx xx više aspekata razmotri nekoliko alternativnih rešenja za realizaciju projekta i da se, na osnovu toga, investitoru i ponude bar dve varijante. Analiza alternativnih rešenja treba da obuhvati dobre i loše strane svake od varijanti, sa uporednim pregledom primenjenih tehnologija, procenjenog vremena i troškova. Svaki investitor, ma koliko dobro bio svestan svojih żelja i potreba i te xxxx xx zainteresovan da sagleda funkcionalna rešenja koja mu
omogućavaju jeftiniji projekat, kraće vreme realizacije, povoljniju eksploataciju, modernije sisteme u objektu, supstitute materijala koji mu nude određene pogodnosti. Za izvođača je preporučljivo razmatranje pogodnih alternativnih rešenja, čak i u slučaju veoma dobro razrađenog tendera. Ako i nije u mogućnosti da prihvati alternativna rešenja, dobar i zainteresovan investitor ceniće trud pokazan u fazi izrade ponude, što dalje może da rezultira povoljnijim poslovnim odnosom. Iz iskustva autora proizilazi i preporuka da xx x xxxx izrade ponude detaljno prouči i predlożi sistem upravljanja projektom, čime izvođač pokazuje da razmišlja i o xxx, itekako značajnom, aspektu posla.
Ovakav pristup posebno je preporučljiv kod kompleksnih projekata, gde postoje brojni uslovi ograničenja i gde investitor može da ima niz specijalnih zahteva. Posebno, to vażi za rekonstrukcije i dogradnje objekata, gde se zahteva paralelno funkcionisanje postojećih i ubrzana gradnja novih kapaciteta.
Primer
Na jednom od takvih projekata bio je, u fazi izrade ponude, a u svojstvu konsultanta, angažovan xxx sa Katedre za menadžment i tehnologiju građenja Građevinskog fakulteta u Beogradu.
Tender za pomenuti projekat obuhvatao je rekonstrukciju i dogradnju neurohirurškog kompleksa u Moskvi. Vrednost radova grubo je procenjena na oko 50 miliona američkih dolara.
Idejnim rešenjem upravljanja realizacijom svih radova na izgradnji Neurohirurškog instituta i pratećih objekata obuhvaćene su sledeće glavne aktivnosti:
- projektovanje - izrada tehničkog projekta i radne dokumentacije;
- ugovaranje i isporuka opšte i medicinske opreme;
- izgradnja objekta;
- montaža inženjerskih sistema, elektroinstalaterski radovi i montaža opšte opreme;
- montaža medicinske opreme;
- opšte aktivnosti pri realizaciji Projekta.
Pri izradi ovog idejnog rešenja korišćena je sva raspoloživa dokumentacija u jednoj velikoj firmi, kao i dokumentacija kojom je raspolagao jedan od autora arhitektonsko- funkcionalnog rešenja.
Sl. 5-32 Situacioni plan neurohirurškog kompleksa
Obzirom da su rokovi i funkcionisanje postojeće bolnice tokom gradnje bili jedno od najvażnijih pitanja, na bazi raspoloživih informacija i pretpostavljene tehnologije izvođenja
radova formirane su dve moguće varijante (Ver. 1 i Ver. 2) realizacije svih radova. Za svaku od varijanti formirana je tehnološki opravdana struktura mrežnog plana, jedinstvenog za sve radove. Međutim, radi preglednosti dobijenih informacija o mogućem toku radova i podeli odgovornosti učesnika u reallizaciji Projekta, iskorišćena je mogućnost definisanja pripadnosti aktivnosti pojedinim oblastima. Na osnovu toga dobijeni su izveštaji za svaku oblast, odnosno za svaki nivo odgovornosti ili pripadnosti:
- obaveze ruske i jugoslovenske strane;
- radovi u okviru određenog objekta (tehnički korpus, neurohirurški institut);
- vrste radova - projektovanje, izgradnja, opremanje, opšte aktivnosti.
Pri dodele pripadnosti neke aktivnosti određenoj oblasti vođeno je računa i o pretpostavljenoj hijerarhijskoj strukturi rukovodećeg tima na ovom Projektu, kao i o njegovim odnosima sa Investitorom, sa jedne strane, i podizvođačima, xx xxxxx xxxxxx.
Ver. 1 idejnog rešenja upravljanja radovima polazi od pretpostavke da se radovi na ovom projektu ugovaraju 01.11.1991 god. Osnovna ideja je, da se u toku zimskih meseci, izvrše svi suštinski radovi na izradi tehničkog projekta, pripremi radova na gradilištu, početku ugovaranja i rušenju objekta PTU (školska zgrada) koji se iz tehničko-tehnoloških, pa i ekonomskih razloga xxxx ukloniti da bi radovi na gradilištu nesmetano tekli. Sa ovakvom strategijom realizacije radova u zimskom periodu definišu se i rešavaju sva fundamentalna pitanja i time stvaraju uslovi za uspešnu realizaciju ovog projekta. Svaki korak u nastavku započetih radova bez revidovanog tehničkog projekta koji obuhvata i potpuno nova rešenja, vodio bi ka konfliktnim i tehničko-tehnološki neopravdanim situacijama i rešenjima na gradilištu. Razumljivo je da bi i finansijski efekti, u takvoj situaciji, bili nepovoljni, kako za investitora, tako i za izvođača.
Revizijom tehničkog projekta omogućava se nastavak radova na gradilištu sa paralelnim aktivnostima na izradi radne dokumentacije. Na osnovu prvobitnih verzija dinamičkog plana izvođenja radova zaključeno je da se u narednom zimskom periodu (1992/93) ne izvode radovi na konstrukciji glavnog objekta, jer su to upravo oni radovi koji pripadaju etažama gde su operacione sale koje zahtevaju izuzetno visok nivo kvaliteta zbog posebnih zahteva tokom kasnijeg izvođenja zanatskih radova. Međutim, pravovremenim završetkom tehničkog korpusa (planirano za 12.11.1992.) omogućuje se nesmetano izvođenje unutrašnjih radova u izgrađenom delu objekta A (hirurški korpus).
Zaista, detaljnom analizom svih raspoloživih informacija, kako o samom objektu, tako i o obimu opšte i medicinske opreme xxxx xx potrebno ugovoriti, dopremiti i montirati, kao i proračunom, dobijeno je da se svi radovi na objektu A (hirurški korpus), uključujući i pešačku pasarelu, završavaju u roku od 22 meseca od xxxx potpisivanja ugovora.
Prednost ove varijante xx x xxxx što pred kraj navedenog perioda od 22 meseca počinju pripreme za preseljenje iz do tada korišćenih objekata, i tek po izvršenju preseljenja ruši se postojeći objekti radi nastavka izgradnje aneksa (objekti B, V i G). Jasno je da u ovom slučaju nema šestomesečnog perioda u kojem bi postojeći Institut imao problema sa
smeštajem i radom. Svi radovi, zaključno sa tehničkim prijemom, uključujući sve infrastrukturne objekte, završavaju se nakon 36 meseci od xxxx potpisivanja ugovora, tj. 02.11.1994.
Po mišljenju stručnnjaka Građevinskog fakulteta u Beogradu, koji su radili ovo idejno rešenje, Ver. 1 sa tehničko-tehnološkog aspekta predstavlja optimalno rešenje.
Ver. 2 idejnog rešenja upravljanja radovima, takođe, polazi od pretpostavke da se radovi na ovom projektu ugovaraju 01.11.1991. god. Svi stavovi o pripremi radova na gradilištu i izradi projektne dokumentacije su važeći i za ovu verziju. Osnovna razlika između Ver. 2 i Ver. 1 xx x xxxx što se u Ver. 2 predviđa iseljenje postojećih objekata 17. meseca od potpisivanja ugovora (06.04.1993.), a xxxxx xxx i privremeno preseljenje postojeće opreme i stručnjaka u staru zgradu dok se 22. meseca od potpisivanja ugovora ne završi objekat A (hirurški korpus). Jasno je da bi u ovoj varijanti klinika morala da radi pet meseci u otežanim uslovima. Međutim, zbog ranijeg početka radova na izgradnji aneksa (objekti B, V i G), tj zbog korišćenja građevinske sezone u 1993 godini, kraj svih radova na ovom projektu, uključujući i objekte infrastrukture predviđen je za 31.05.1994., tj 31 mesec od xxxx potpisivanja ugovora.
Autori ovog idejnog rešenja posebno skreću pažnju na neophodnost preduzimanja značajnih organizacionih i tehnoloških mera zbog istovremenog izvođenja građevinskih radova na objektima A, B, V i G.
Pored analize alternativnih tehnoloških pristupa i rokova za realizaciju pojedinih faza, investitoru xx x xxxx nuđenja su dati na uvid i alternativni finansijski planovi, kako bi i sa tog, za njega najvażnijeg aspekta, sagledao ponuđene varijante.
Detaljniji uvid u opisane ponuđene alternative, onako kako su prezentirane investitoru, może se steći sa slika 5-32 do 5-39.