ZAKON O ZAKUPU POSLOVNIH ZGRADA I PROSTORIJA
ZAKON
O ZAKUPU POSLOVNIH ZGRADA I PROSTORIJA
("Sl. list SRBiH" , br. 33/1977, 30/1990 i 7/1992 i "Sl. list RBiH", br. 3/1993 - dr. uredba)
- OSNOVNE ODREDBE
Član 1
Ovim zakonom uređuju se uslovi i način pod kojima se mogu izdavati u zakup poslovne zgrade i poslovne prostorije.
Član 2
Poslovnom zgradom, u smislu ovog zakona, smatra se zgrada namijenjena za vršenje poslovnih djelatnosti, ako se pretežnim dijelom koristi u tu svrhu.
Poslovnom prostorijom, bez obzira da li se nalazi u poslovnoj ili stambenoj zgradi, u smislu ovog zakona, smatra se jedna ili više prostorija namijenjenih vršenju poslovne djelatnosti koje, po pravilu, čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban glavni ulaz.
Zajedničke prostorije u stambenim zgradama ne smatraju se poslovnim prostorijama i ne mogu se izdavati pod zakup, ukoliko skupština opštine svojom odlukom drukčije ne propiše.
Rješenje o tome da li se zgrada odnosno prostorija smatra poslovnom, donosi, u slučaju sumnje, nadležni opštinski organ uprave.
Član 3
Poslovnim djelatnostima, u smislu ovog zakona, smatraju se djelatnosti organizacija udruženog rada i drugih samoupravnih organizacija i zajednica, državnih organa, društveno-političkih organizacija, društvenih organizacija, udruženja građana i drugih građanskih pravnih lica, kao i radnih ljudi koji samostalno obavljaju djelatnost ličnim radom sredstvima u svojini građana.
Član 4
Skupština opštine može propisati da se poslovne prostorije u zgradama koje se nalaze u određenim ulicama ili dijelovima ulica, mogu koristiti samo za vršenje određenih poslovnih djelatnosti ili da se ne smiju koristiti za vršenje određenih poslovnih djelatnosti.
Član 5
Zakup poslovnih zgrada i poslovnih prostorija (u daljem tekstu: poslovne prostorije) zasniva se ugovorom između zakupodavca i zakupca.
Visinu zakupnine za poslovne prostorije određuju sporazumno zakupodavac i zakupac ako posebnim propisima nije drukčije određeno.
Član 6
Skupština opštine može propisati da su nosioci prava raspolaganja odnosno vlasnici poslovnih prostorija, dužni da izdaju u zakup te prostorije ako se bez opravdanih razloga ne koriste za obavljanje poslovne djelatnosti.
II - ZASNIVANjE ZAKUPA
Član 7
Poslovne prostorije mogu xx xxxxxx u zakup:
1. društvenim pravnim licima,
2. građanskim pravnim licima i građanima ako su im potrebne za vršenje njihove poslovne djelatnosti.
Član 8
Društvena organizacija koja nema svojstvo društvenog pravnog lica, odnosno udruženje građana i drugo građansko pravno lice može poslovnu prostoriju na koju ima pravo svojine davati u zakup društvenim pravnim licima, građanskim pravnim licima i građanima, ako privremeno iz opravdanih razloga ne može da koristi tu prostoriju, pod uslovima koje utvrđuje skupština opštine.
Član 9
Građani mogu davati u zakup poslovne prostorije na koje imaju pravo svojine čija površina ne prelazi 70 m2.
Građani mogu davati u zakup poslovne prostorije na koje imaju pravo svojine čija površina prelazi 70 m2 za vrijeme za koje su spriječeni da samostalno obavljaju djelatnost u toj prostoriji, pod uslovima koje svojom odlukom propiše skupština opštine.
Poslije smrti vlasnika poslovne prostorije iz prethodnog stava, pravo davanja u zakup te prostorije imaju samo njegov nezaposleni bračni drug, njegova maloljetna djeca, djeca na školovanju i djeca nesposobna za rad.
Član 10
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija sadrži naročito:
1. naznačenje ugovornih strana;
2. naznačenje poslovnih prostorija i zgrade u kojoj se one nalaze;
3. naznačenje poslovne djelatnosti koju će zakupac vršiti u poslovnim prostorijama;
4. odredbe o korišćenju zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi;
5. odredbu o tome da je ugovor zaključen na neodređeno vrijeme ili na određeno vrijeme sa naznačenjem tog vremena;
6. iznose zakupnine i naknade za korišćenje uređaja, kao i vrijeme njihovog plaćanja;
7. odredbe o otkazu i otkaznim rokovima, kad je ugovor zaključen na neodređeno vrijeme;
8. mjesto i datum zaključenja ugovora i potpise ugovornih strana.
Član 11
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključuje se pismeno.
Ugovor koji nije zaključen u pismenom obliku ne proizvodi pravno dejstvo.
Odredbe st. 1. i 2. ovog člana xxxx i za izmjene u ugovoru o zakupu poslovnih prostorija.
Član 12
Zakupac se može useliti u poslovne prostorije nakon zaključenja ugovora o zakupu. Nadležni opštinski organ uprave odrediće rješenjem, na zahtjev ovlašćenog lica, ispražnjenje poslovne prostorije licu koje tu prostoriju drži bez ugovora.
Član 13
Ništav je sporazum xxxxx xx jedna strana obećala imovinsku, korist drugoj strani u cilju da ova njoj ili kome drugom izda poslovne prostorije u zakup,
Ništav je sporazum xxxxx xx zakupodavac ili treće lice obećalo zakupcu imovinsku korist ako zakupac isprazni poslovne prostorije u cilju da se u njih useli zakupodavac, to treće lice ili neko drugi.
Ništav je sporazum xxxxx xx jednoj strani obećana imovinska korist ako odustane od zaključenja ili od već zaključenog ugovora o zakupu poslovnih prostorija, u cilju da takav ugovor zaključi druga strana ili neto drugi.
Posredovanje pri zaključivanju ugovora o zakupu poslovnih prostorija mogu vršiti samo organizacije udruženog rada koje se xxxx xxx djelatnošću.
Sporazumi iz st. 1. do 3. ovog člana ništavi su bez obzira u kom su vidu zaključeni.
III - PRAVA I OBAVEZE ZAKUPODAVCA I ZAKUPCA
Član 14
Zakupodavac xx xxxxx xx xxxxx zakupcu poslovnu prostoriju u stanju u kome se xxx xxxx upotrijebiti za svrhu određenu ugovorom i u xxx stanju je održavati, ako nije drukčije ugovoreno.
Član 15
Ako zakupodavac ne preda zakupcu poslovnu prostoriju u stanju u xxxx xx bio xxxxx predati, zakupac ima pravo da odustane od ugovora ili da traži srazmjerno smanjenje zakupnine, ili da na teret zakupodavca dovede poslovnu prostoriju u takvo stanje.
Pravo izbora po stavu 1. ovog člana ima zakupac samo ako je zakupodavcu prethodno odredio primjeran rok da poslovnu prostoriju dovede u stanje u xxxx xx bio xxxxx da mu xx xxxxx.
Član 16
Ako nastane potreba da se na poslovnoj prostoriji radi njenog održavanja u stanju u xxxx xx zakupodavac xxxx održavati, izvrši opravka koja pada na teret zakupodavca, zakupac xx xxxxx bez odlaganja da obavijesti zakupodavca o potrebi opravke, određujući mu za to primjeren rok.
Ako zakupodavac u određenom roku ne izvrši opravku, zakupac ima pravo da na teret zakupodavca xxx izvrši opravku ili da odustane od ugovora.
Zakupac može te opravke izvršiti na teret zakupodavca, iako ovoga nije obavijestio o potrebi opraviti, niti mu je za izvršenje opravki odredio primjeren rok, ali odgovara zakupodavcu za štetu nanijetu mu zbog toga propuštanja, osim u slučaju hitnih opravki.
Član 17
Zakupac ima pravo da naknadu troškova koje je imao za opravke koje ne padaju na njegov teret, ostvaruje i prebijanjem iznosa tih troškova sa iznosom onog dijela zakupnine koji se obavezno izdvaja za održavanje zgrade.
Pravo prebijanja zakupcu ne pripada, ako je opravku izvršio, a prethodno nije obavijestio zakupodavca o potrebi opravke, niti mu je za opravku odredio primjeren rok.
Odredba stava 2. ovog člana ne primjenjuje se u slučaju hitnih opravki.
Član 18
Zakupac xx xxxxx da dopusti radnje koje zakupodavac preduzima radi opravke poslovnih prostorija koje je zakupodavac xxxxx vršiti.
Zakupodavac xx xxxxx da vrši radnje iz prethodnog stava u vrijeme i na način kojim će što manje ometati zakupca u korišćenju poslovne prostorije.
Član 19
Zakupac xx xxxxx zakupninu plaćati u vrijeme određeno ugovorom.
Ako to vrijeme nije određeno ugovorom zakupac xx xxxxx zakupninu da plaća mjesečno unaprijed, i to najkasnije do petog u mjesecu.
Član 20
Zakupac ima pravo poslovnu prostoriju da koristi samo za svrhu određenu ugovorom i prema ostalim uslovima iz ugovora.
Pri korišćenju poslovne prostorije zakupac xx xxxxx da postupa sa svom potrebnom pažnjom.
Član 21
Zakupac xx xxxxx da plaća naknadu za troškove korišćenja zajedničkih uređaja i vršenja zajedničkih usluga u zgradi.
Naknada za troškove iz prethodnog stava zakupac xx xxxxx da plaća u vrijeme njihove dospjelosti, ako nije drukčije ugovoreno ili ako naknada tih troškova nije uračunata u zakupninu.
Smatra se da naknada za troškove nije uračunata u zakupninu ako to nije izričito ugovoreno.
Član 22
Zakupac xx xxxxx o svom trošku na poslovnoj prostoriji izvršiti opravku xxxx xx potrebu xxx prouzrokovao.
Zakupac ne odgovara za pogoršanje stanja poslovne prostorije do xxxx xx došlo usljed njenog redovnog korišćenja, u skladu sa odredbama ugovora.
Član 23
Zakupac nema pravo bez odobrenja zakupodavca da vrši prepravke poslovne prostorije.
Član 24
Zakupac može dio zakupljenih poslovnih prostorija dati u pazakup drugom licu samo na osnovu saglasnosti zakupodavca.
Na ugovor o pazakupu shodno se primjenjuju odredbe ovog zakona koje se odnose na zakup poslovnih prostorija.
Član 25
Po prestanku zakupa zakupac xx xxxxx, xx xxxxx zakupodavcu poslovnu prostoriju u stanju u xxxx xx primio, ako nije drukčije ugovoreno ili ovim zakonom određeno.
IV - PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU
1. Prestanak na osnovu otkaza Član 26
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na neodređeno vrijeme prestaje sporazumom ili na osnovu otkaza.
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na neodređeno vrijeme ne može na osnovu otkaza prestati prije isteka jedne godine od zaključenja ugovora.
Član 27
Otkaz ugovora o zakupu poslovnih prostorija je punovažan kada između xxxx dostave otkaza protivnoj strani i xxxx xxxx xxxxx da prestane zakupni odnos protekne vrijeme određeno ugovorom ili ovim zakonom (otkazni rok).
Otkazni rok može teći samo od prvog odnosno petnaestog u mjesecu, osim ako ugovorom nije drukčije određeno.
Član 28
Ako nije određen ugovorom, otkazni rok iznosi šest mjeseci.
Član 29
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija otkazuje se preko nadležnog suda.
U otkazu xxxx xx naznačiti i xxx xxxx je, po zahtjevu otkazivaoca, protivna strana dužna iseliti se iz poslovnih prostorija i predati ih otkazivaocu, odnosno xxx do xxxx xx protivna strana dužna poslovne prostorije da primi.
Član 30
Na osnovu otkaza koji je podnio zakupodavac sud će izdati nalog, ako iz otkaza i priloženog ugovora o zakupu proističe da zakupodavac ima pravo na otkaz, kao i da je održan otkazni rok predviđen ovim zakonom.
Sud će naložiti zakupcu da do xxxx označenog u otkazu poslovne prostorije isprazni i preda zakupodavcu ili da u roku od xxxx xxxx od xxxx dostave naloga podnese sudu prigovor protiv naloga.
Danom podnošenja prigovora protiv naloga zakupodavac dobija položaj tužioca, a zakupac položaj tuženika.
Na nalog iz stava 1. ovog člana shodno se primjenjuju odredbe Zakona o parničnom postupku. Sporovi na osnovu otkaza ugovora o zakupu poslovnih prostorija smatraju se hitnim.
Otkaz koji je podnio zakupac sud će bez izdavanja naloga dostaviti zakupodavcu.
Član 31
Skupština opštine može propisati da zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu poslovnih prostorija samo iz određenih razloga.
Propisom iz prethodnog stava ne može se uskratiti pravo otkaza iz razloga što su poslovne prostorije potrebne zakupodavcu ili iz razloga što zakupodavac nije zadovoljan visinom zakupnine.
Ako zakupodavac otkaže ugovor zato što nije zadovoljan visinom zakupnine, propisom iz stava 1. ovog člana, zakupcu xx xxxx obezbijediti pravo da povodom otkaza predloži utvrđivanje zakupnine putem javnog nadmetanja, kao i pravo prvenstva zakupca na korišćenje prostorija ako prihvati uslove koji su na javnom nadmetanju postignuti.
Propisom iz stava 1. ovog člana može se predvidjeti da se određenim kategorijama zakupaca poslovnih prostorija koje vrše zdravstvenu, socijalnu, prosvjetnu, kulturnu ili drugu djelatnost Od posebnog društvenog interesa, kao i državnim organima, društveno-političkim organizacijama i određenim društvenim organizacijama, otkaz ugovora o zakupu može dati samo uz prethodnu saglasnost izvršnog odbora skupštine opštine.
2. Prestanak istekom ugovorenog vremena Član 32
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koje je zaključen.
Ako po isteku ugovorenog vremena poslovne prostorije ne budu ispražnjene i predate, zakupodavac može tužbom kod nadležnog suda tražiti predaju ispražnjenih prostorija.
Propisom donesenim na osnovu člana 31. stav 1. ovog zakona može se predvidjeti da se zakupac može usprotiviti zahtjevu za predaju poslovnih prostorija, ako za taj zahtjev ne postoje razlozi iz kojih bi zakupodavac mogao otkazali ugovor o zakupu poslovnih prostorija ili odustati od tog ugovora.
Sporovi po tužbi za predaju poslovnih prostorija smatraju se hitnim.
Član 33
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen na određeno vrijeme smatra se, po isteku vremena na koje je zaključen, prećutno obnovljenim na neodređeno vrijeme ako zakupac i poslije vremena na koje je ugovor bio zaključen nastavi da koristi poslovnu prostoriju, a zakupodavac se tome ne protivi.
Smatra se da se zakupodavac ne protivi ako do isteka vremena na koje je ugovor zaključen ili 15 xxxx po isteku toga vremena, nije pismeno ili preko suda zahtijevao da mu zakupac preda prostorije.
3. Prestanak na osnovu odustanka Član 34
Zakupodavac može odustati od ugovora o zakupu poslovnih prostorija u svako vrijeme, bez obzira na ugovorene ili zakonske odredbe o trajanju zakupa:,
1. ako zakupac, i poslije opomene xx xxxxxx zakupodavca, koristi poslovne prostorije protivno ugovoru, ili im nanosi znatniju štetu koristeći ili bez potrebne pažnje;
2. ako zakupac ne plati dospjelu zakupninu ni u roku od dva mjeseca od xxxx saopštenja opomene zakupodavca.
Član 35
Zakupac može odustati od ugovora o zakupu poslovnih prostorija u svako vrijeme, bez obzira na ugovorene ili zakonske odredbe o trajanju zakupa, ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je
zakupac za to ostavio, ne dovede poslovne prostorije u stanje, u kome ih xx xxxxx predati odnosno održavati (član 17).
Član 36
Strana koja odustaje od ugovora dužna je drugoj strani pismenim putem dati izjavu o odustanku, kao i odrediti joj rok do koga se ima predati odnosno primiti ispražnjena prostorija.
Rok iz prethodnog stava ne može biti kraći od 30 xxxx, računajući od xxxx xxxx xx xxxxx strana primila izjavu o odustanku od ugovora.
Član 37
Ako zakupac xxxx xx učinjena izjava o odustanku od ugovora ne preda ispražnjene poslovne prostorije u roku određenom u prethodnom članu, zakupodavac može tužbom kod nadležnog suda tražiti predaju ispražnjenih poslovnih prostorija.
4. Ostale odredbe o prestanku ugovora o zakupu Član 38
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija prestaje i kada se na osnovu pravosnažnog rješenja nadležnog opštinskog organa uprave utvrdi:'
1. da je poslovna prostorija eksproprisana;
2. da poslovna prostorija predstavlja opasnost po život i zdravlje ljudi, saobraćaj ili okolne objekte.
Član 39
Zakup ne prestaje kad treće lice kupovinom ili po drugom osnovu, osim slučajeva iz prethodnog člana, stekne od zakupodavca zgradu ili posebni dio zgrade u kojoj se nalaze zakupljene prostorije. U xxx slučaju treće lice stupa u prava i obaveze zakupodavca.
Član 40
Ako zakupodavac ne zahtijeva prinudno izvršenje naloga ili presude u roku od 60 xxxx xxxx je na to stekao pravo, ugovor o zakupu poslovnih prostorija smatra se prećutno obnovljenim na neodređeno vrijeme, pod istim uslovima pod xxxxxx xx bio zaključen.
Član 41
Odredbe ovog zakona o prestanku ugovora o zakupu poslovnih prostorija shodno se primjenjuju i na prestanak ugovora o pazakupu tih prostorija.
Ugovor o pazakupu prestaje i prestankom ugovora o zakupu poslovnih prostorija.
V - POSEBNE ODREDBE
Član 42
Odredbe ovog zakona primjenjuju se i na zakup:
1. garaža ukoliko se njihovo korišćenje ne reguliše rješenjem o dojeli stana i ugovorom o korišćenju stana;
2. stambenih prostorija koje se koriste kao poslovne prostorije saglasno posebnim propisima.
Član 43
Odredbe ovog zakona ne primjenjuju se na zakup poslovnih prostorija u slučaju kada se privremeno koriste za održavanje priredaba, predavanja i u druge slične svrhe.
VI - KAZNENE ODREDBE
Član 44
Novčanom kaznom od 4.000 do 15.000 kazniće se za prekršaj društvena organizacija koja nema svojstvo društvenog pravnog lica, odnosno udruženja građana ili drugo građansko pravno lice ako izda poslovnu prostoriju u zakup protivno odredbi člana 8. ovog zakona.
Član 45
Novčanom kaznom od 750 do 4.000 dinara kazniće se za prekršaj građanin:
1. ako izda poslovnu prostoriju u zakup protivno odredbama člana 9. ovog zakona;
2. ako je posredovao kod izdavanja u zakup poslovnih prostorija (član 13. stav 4).
VII - PRELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE
Član 46
Pismeni ugovor o zakupu poslovnih prostorija zaključen do xxxx stupanja na snagu ovog zakona ostaje na snazi, ako nije u suprotnosti sa odredbama ovog zakona.
Ugovori koji se ne usklade sa odredbama ovog zakona u roku od tri mjeseca od xxxx stupanja na snagu ovog zakona prestaju xx xxxx.
Član 47
Danom stupanja na snagu ovog zakona prestaje da važi odredba xxxxx 20. člana 1. Zakona o važenju određenih odredaba saveznih zakona iz oblasti državne uprave i pravosuđa ("Službeni list SRBiH", br. 37/71, 36/72, 10/73, 39/73 i 26/74).
Član 48
Ovaj zakon stupa na snagu osmog xxxx od xxxx objavljivanja u "Službenom listu SRBiH".
***
ZAKON
O POTVRĐIVANjU UREDBI SA ZAKONSKOM SNAGOM
(Objavljen u "Sl. listu RBiH", br. 13 od 9. xxxx 1994)
Član 1
Potvrđuju se uredbe sa zakonskom snagom koje je Predsjedništvo Republike Bosne i Hercegovine donijelo na osnovu Amandmana XX xxxxx 5. stav 3. na Ustav Republike Bosne i Hercegovine u funkčiji Skupštine Republike Bosne i Hercegovine, i to:
.....
210. Uredba sa zakonskom snagom o izmjenama Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija ("Službeni list RBiH", broj 3/93),
.....
Član 2
U uredbama sa zakonskom snagom iz člana 1. ovog zakona riječi: "Uredbe sa zakonskom snagom" zamjenjuju se riječju: "Zakon", a riječi: "za vrijeme neposredne ratne opasnosti ili za vrijeme ratnog stanja", brišu se.
Član 3
Skupština Republike Bosne i Hercegovine će u roku od 90 xxxx od xxxx stupanja na snagu ovog zakona, uredbe sa zakonskom snagom iz člana 1. ovog zakona preispitati da xx xx u saglasnosti sa članom IX.5. (1) Ustava Federacije Bosne i Hercegovine, te potrebu daljnje primjene pojedinih odredaba u xxx uredbama.
Član 4
Vlada Republike Bosne i Hercegovine podnijeće Skupštini Republike Bosne i Hercegovine nacrte propisa u skladu sa članom 3. ovog zakona.
Član 5
Ovaj zakon stupa na snagu osmog xxxx od xxxx objavljivanja u "Službenom listu RBiH".