Izdavanje u zakup ostrva Lastavica sa Tvrdjavom Mamula
Izdavanje u zakup ostrva Lastavica sa Tvrdjavom Xxxxxx
Ova st
udija slučaja odnosi se na plan Vlade Crne Xxxx da atraktivno ostrvo Lastavica sa tvrđavom Xxxxxx, xxxx xx vrijedan istorijski spomenik, turistički valorizuje kroz izdavanje u dugogodišnji zakup egipatskom investitiru Xxxxxx Xxxxxxxx. Međutim, ugovor o dugoročnom zakupu, koji je zaključen početkom 2015. godine, krajnje je štetat po javni interes i njime se ne samo ograničava pristup građanima Crne Xxxx xx ostrvo Lastavica, već se investitoru omogućava da založi ugovor kako bi obezbijedio kredit za investiciju ili da trećem subjektu da pravo zaloge u podzakup.
Pored toga, ugovorena naknada za zakup po osnovu turističke valorizacije je zanemarljivo xxxxx, a posebno je problematično to što je Xxxxx zaključila ugovor sa investitorom kojem je već izdala u dugoročni zakup drugu lokaciju na crnogorskom primorju, odnosno dio poluostrva Luštica, pri čemu on krši obaveze iz tog ugovornog aranžmana. I umjesto da postavi pitanje ispunjenja obaveza iz ugovora za realizaciju investicije na Luštici, Xxxxx je odlučila da uđe u novi posao sa egipatskim milionerom.
Tvrđava Xxxxxx xx podignuta na kamenitom ostrvu Lastavica, kružnog oblika i prečnika oko 200 metara, koje se nalazi na samom ulazu u Bokokotorski zaliv i xx Xxxxxx Xxxxx xx udaljeno oko 3,5 morskih milja. Ostrvo je u državnoj svojini i evidentirano je u katastarskom operatu Radovanići, kao katastarska parcela broj 3438, površine 31.848 m2, te je upisana u List nepokretnosti broj 215.1
Tvrđava Xxxxxx
Tvrđava Xxxxxx xx jedna od najbolje očuvanih austrijskih građevina na Jadranu, a prema crnogorskim propisima zaštićena xx xxx spomenik kulture druge kategorije.2 Tvrđava je projektovana isključivo za vojne operacije, ali nikada nije poslužila svojoj namjeni i sa njenih zidina nikada nije ispaljen
nijedan topovski hitac, već je zbog svog izolovanog položaja korišćena kao zatvor.
:
Namjeru da turistički valorizuje tvrđavu Mamulu, Vlada Crne
Xxxx xx objavila 2008. godine, xxxx xx prvi put Planom privatizacije predložila model javno-privatnog
partnerstva za ovu vrijednu lokaciju.3
Prvi javni poziv objavljen je 06. decembra 2008. godine, sa rokom dostavljanja ponuda do 20. januara 2009. godine. Tada su dostavljena dva pisma interesovanja, i to od kompanija „Orascom Company“ iz Egipta i „United Entertainment partners – Montenegro“ iz Budve.4 Međutim, tenderska dokumentacija nije otkupljena.5
1 Prilog 1 Ugovora o dugoročnom zakupu u vezi sa Ostrvom Lastavica sa Tvrđavom Xxxxxx Xxxxxx Novi između Vlade Crne Xxxx i Orascom develepoment Holding AG, koji je potpisan 23. februara 2015. godine; xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxx/000000/Xxxxxxxx- Ugovor-o-dugorocnom-zakupu-ostrva-Lastavica-sa-tvrdavom-Xxxxxx.html
2 “Spomenici od velikog značaja su oni spomenici koji ispunjavaju jedan od sljedećih kriterijuma: karakteristične osobine određenog užeg područja ili određenog vremena u razvoju društva ili kulturnog ili civilizacijskog kruga kojem pripadaju; djelovi ili cjeline u koje su utkani detalji od velikog kulturno-istorijskog značaja; vezanost za velike događaje i istaknute istorijske ličnosti iz prošlosti (II kategorija).“ – iz Zakona o zaštiti spomenika kulture ("Sl. list RCG", br. 47/91, 27/94)
3 Odluka o planu privatizacije za 2008. godinu, od 6. xxxxx 2008. godine
4 Izvještaj o realizaciji Plana privatizacije za 2009. godinu, mart 2009. godine
5 Tendersku dokumentaciju za turističku valorizaciju ostrva Lastavica pripremio je pravni savjetnik B Studio Legale Internationale i Advokatska xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxx iz Podgorice; MANS je 28. aprila 2015. godine uputio set zahtjeva po osnovu Zakona o slobodnom pristupu informacijama kako bi utvrdio da xx xx pravni savjetnik izabran na tenderu, što je obaveza shodno Zakonu o javnim nabavkama
Novi poziv za turističku valorizaciju ostrva Lastavica objavljen je u septembru 2011. godine, a poziv je bio otvoren do decembra iste godine.6 Međutim, ni tada nije bilo zainteresovanih.
TENDERI | Ponuđači | Izabrani |
I TENDER | 1.Orascom Company, Egipat 2.United Entertainment partners Montenegro, Budva | Poništen |
II TENDER | Bez ponuda | |
III TENDER | 1.Vos Investment Group, Holandija 2.Orascom Development Holding AG, Švajcarska | Orascom development |
Konačno, u decembru 2013. godine objavljen je novi javni poziv7, xxxxx xx propisano da je rok za dostavljanje 31. januar 2014. godine. Prema uslovima sa ovog javnog poziva, zainteresovani ponuđač xxxxx xx kumulativno da ispuni jednu od dvije xxxxx uslova.
Orascom izabran u trećem krugu
Prva grupa uslova podrazumijevala je da ponuđač xxxx biti međunarodni hotelski brend, sa najmanje pet xxxxxx iskustva u planiranju, razvoju i upravljanju turističkim kapacitetima koji su po standardu nivoa 4+ ili 5 zvijezdica, da uključi u xxx eksperta za kulturnu baštinu, posjeduje finansijsku sposobnost za ispunjenje investicionog programa, te xx xxxxx dokazati da je u poslednje dvije godine ostvario pozitivan finansijski rezultat i pojedinačno za te dvije godine imao godišnji promet od najmanje 30 miliona xxxx.
Xxxxx grupa uslova podrazumijevala je da učesnik xxxx imati kapital od najmanje 80 miliona xxxx, najmanje u dvije poslovne godine u poslednjih pet kalendarskih xxxxxx ostvario je pozitivan finansijski rezultat, takođe xx xxxxx da uključi u xxx eksperta za kulturnu baštinu, zatim da je tokom poslednje poslovne godine imao promet od 50 miliona xxxx i da ima pismo o namjerama ili sklopljen ugovor sa renomiranom kompanijom koja upravlja sa najmanje dva turistička kompleksa standarda 4+ ili 5 zvijezdica.
Na tender su se mogli prijaviti i konzorcijumi, pri čemu xx xxxxx konzorcijuma morao da dokaže finansijsku sposobnost ili da ima vrijednost kapitala od 80 miliona xxxx, odnosno da je tokom poslednje poslovne godine prometovao 50 miliona. Ovim javnim pozivom sniženi su kvalifikacioni uslovi za ponuđače, što se jasno vidi upoređenjem sa uslovima iz drugog poziva, a što se vidi u tabeli ispod ovog paragrafa.
Kvalifikacioni uslovi | II Javni poziv | III Javni poziv |
Grupa A | prethodne 3 godine godišnji promet 30 miliona xxxx | prethodne 2 godine godišnji promet 30 miliona xxxx |
Xxxxx B | vrijednost kapitala pod upravljanjem 100 miliona xxxx | vrijednost kapitala pod upravljanjem 80 miliona xxxx |
tri poslovne godine ostvario pozitivan finansijski rezultat | dvije poslovne godine ostvario pozitivan finansijski rezultat | |
promet u iznosu od 60 miliona xxxx | promet u iznosu od 50 miliona xxxx |
Na trećem pozivu kriterijumi znatno sniženi
Nadalje, rok zakupa nije mogao biti kraći od 31 godinu niti duži od 90 xxxxxx, xxx iznos godišnje zakupnine za zemljište ne može biti manji od 1 xxxx, odnosno 60 centi po kvadratu za morski akvatorijum. Nije poznato na osnovu kojih kriterijuma je izračunata xxxxx xxxxxxx iznosa zakupnine. Budući da se radi o vrijednoj lokaciji na crnogorskom primorju, očito je da bi minimalni iznos zakupnine morao da bude znatno veći od jednog xxxx za zakup kopna ili 60 centi za korišćenje xxxx.
6 II Javni poziv, iz septembra 2011. godine
7 III Javni poziv, objavljen 05. decembra 2013. godine
U aprilu 2014. godine Savjet za privatizaciju i kapitalne projekte je saopštio da su ponude dostavili švajcarski holding „Orascom Development Holding“ i „Vos Investment Group“ iz Holandije. Savjet xx xxx formalno ispravnu ocijenio ponudu “Orascom Development Holding” i zadužio je tendersku komisiju da počne pregovore o zaključenju ugovora.8
Istovremeno je saopšteno da holandska grupa nije bila u mogućnosti da kompletira svoju ponudu, xxxx xx podrazumijevala period zakupa od 60 xxxxxx i investiciju u visini od 25 do 30 miliona xxxx za tri godine, kao i fiksnu godišnju zakupninu u visini od 32,5 hiljada xxxx za kopno i 10 hiljada za zakup morske obale.
Ponuđač | Period zakupa | Vrijednost investicije | Period ulaganja | Zakup obale | Zakup zemljišta |
Vos Investment Group, Holandija | 60 xxxxxx | 25-30 miliona xxxx | 3 godine | 10.000 xxxx | 32.500 xxxx |
Orascom Development Holding AG, Švajcarska | 49 xxxxxx | 15 miliona xxxx | 18 mjeseci | 0,9 € | 1,5 €/m2 i 2 % xxxxxxx bez PDV-a |
Upoređenje dvije pristigle ponude (izvor: Savjet za privatizaciju)
MANS ne posjeduje ponude koje su dostavljene na javni tender, iako ih je tražio od Savjeta za privatizaciju shodno Zakonu o slobodnom pristupu informacijama. Naime, Xxxxxx je odbio da dostavi dokumentaciju pod obrazloženjem da bi objava podataka izazvala štetne posledice za bezbjednost i interese Crne Xxxx, koje su od većeg značaja od interesa javnosti da zna tu informaciju.9
Početkom 2015. godine Vlada Crne Xxxx i švajcarska kompanija “Orascom Development Holding AG” usaglasili su Ugovor o dugoročnom zakupu Ostrva Lastavica sa tvrđavom “Xxxxxx”, xxxx xx 23. februara 2015. godine potpisali predsjednik „Oraskoma“ Xxxxx Xxxxxxx i crnogorski ministar održivog razvoja i turizma Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx.10 Xxxx xx saopšteno da će švajcarski investitor uložiti 15 miliona xxxx u turističku valorizaciju ostrva Mamula (gradnja hotela, heliodroma, marine), da je ugovor zaključen na period od 49 xxxxxx, xx da je investitor ponudio cijenu godišnjeg zakupa od 1,5 xxxx po kvadratu, odnosno 90 centi za morski akvatorijum.
P
z
ored toga, saopšteno je i da bi Crna Gora od akupnine u prvih 10 xxxxxx ostvarila prihode od
7,
m ra
di
P
je
5 miliona xxxx, od doprinosa za zaposlene 2,8 iliona, dok bi PDV xxxxx 4,4 miliona xxxx, a zličite vrste poreza, poput poreza na dobit ili vidende, 0,1 milion xxxx.11
z
k k
in
s xx
Xxxxxxx i Xxxxxxxxxxx potpisuju ugovor za Mamulu
očetkom aprila 2015. godine, Skupštini Crne Xxxx dostavljen na izjašnjavanje Ugovor o dugoročnom akupu za ostrvo Lastavica sa tvrđavom Xxxxxx, xxx xx javnost prvi put dobila priliku da vidi pod ojim uslovima je lokacija izdata švajcarskom vestitoru. Xxxxxxx XXXX-a pokazuje da ugovor adrži niz štetnih odredbi po javni interes, koje rektno favorizuju budućeg zakupca.12
8 Saopštenje sa 7. sjednice Savjeta za privatizaciju i kapitalne projekte, od xxxx 15.04.2014. godine
9 Odgovori Savjeta za privatizaciju MANS-u brojevi: 62666, 62667, 74104
10 xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxx/000000/Xxxxxxxx-Xxxxxx-x-xxxxxxxxxx-xxxxxx-xxxxxx-Xxxxxxxxx-xx-xxxxxxxx-Xxxxxx.xxxx
11 Izvještaj o rezultatima pregovora po osnovu tendera za davanje u dugoročni zakup lokaliteta ostrvo Lastavica sa tvrđavom
„Xxxxxx“ sa predstavnicima kompanije „Orascom development Holding AG“, Švajcarska, od 23.01.2015. godine
12 xxxx://xxx.xxxxxxxxx.xx/xxxxx.xxx/xx/xxxxx-xx-xxxxxxxxx-xxxxxxxxx-x-xxxxxx/xxxxxxxx
Naime, iako je tenderskim uslovima traženo da investitor ima obezbijeđena sredstva za planirana ulaganja, ugovorom je švajcarskom investitoru omogućeno da projekat finansira na način što može da založi prava iz ugovora o zakupu, te ga može ustupiti trećem licu ili dio budućeg rizorta izdati u podzakup. Investicija treba da bude pokrivena garancijom od 1,5 miliona xxxx, xxx xx veoma sporno što je planirano da bude na snazi tokom gradnje turističkog kompleksa i godinu nakon njegove izgradnje, što znači nema pokrića za godišnji zakup koji je „Orascom“ xxxxx da plaća gotovo pola vijeka.
Što xx xxxx xxxxxxxx ostrvu Lastavica, iz ugovora se može zaključiti da će lokacija biti privatni projekat kojem građani Crne Xxxx xxxx imati xxxxxxxx xxxxxxx. Na to upućuje ugovorna odredba kojom se definiše da xx xxxxxxx morskom dobru nesmetan, osim njegovih dijelova gdje je „pristup uređen zakonima o imigraciji, spoljnotrgovinskom prometu, slobodnim zonama, saobraćaju ili carinama, u koje xx xxxxxxx zabranjen radi zaštite privatnih objekata ili plovnih objekata, ili na osnovu kojih je ugovorom o zakupu i studijom lokacije predviđeno da postanu dio privatnog projekta“.
Pored toga, Xxxxx je omogućila da xx xxx investicije računaju naknade za konsultante, što realno ne predstavlja investiciju, pri čemu za praćenje realizacije investicionih obaveza nije utvrđen kontrolor, već će se ispunjenost obaveza tumačiti
kroz godišnje izvještaje revizora. Prema zvaničnoj dokumentaciji švajcarskog registra revizor “Orascoma” je kompanija Deloitte, dok se u Ugovoru navodi da revizor može biti crnogorski ogranak jedne od četiri revizorske firme, od kojih je jedna upravo Deloitte.13
Pored toga, ugovorom je precizirano da se investitor obavezuje da sagradi i dodatnu infrastrukturu koja podrazumjeva podmorski električni vod od Rta Arza do Lastavice, xxx xx sporno što Vlada garantuje da će potpuno besplatno obezbijediti priključnu infrastrukturu do mjesta odakle xxxxx xx xxxxx podmorski kabal ili priključak za vodu. Xxxxxx izgrađenosti priključne infrastrukture na Rtu Arza, koji bi shodno ugovoru bio trošak Vlade, nije poznat.
Lokacija na kojoj je smještena atraktivna tvrđava detaljnije je razrađena kroz
državni planski dokument studiju lokacije “Sektor 34” koji obuhvata ulavu Žanjice, Xx Xxxx i Mamulu. Javna
rasprava za usvajanje Nacrta predmetnog planskog dokumenta održana je sredinom 2011. godine.14
Planirani kompleks na ostrvu Lastavica predviđen je sa specifičnom vrstom usluge orjentisane prvenstveno
Konačno, Ugovorom je jasno definisano da je izgradnja turističkog kompleksa na ostrvu Lastavica „projekat od javnog značaja i xxxxx xx za razvoj turističkog sektora najvišeg ranga“, što dodatno ukazuje na favorizovanje konkretnog investitora. Naime, izmjenama Zakona o PDV-u, sa početka 2015. godine, uvoz opreme i materijala za izgradnju luksuznih ugostiteljskih objekata sa pet i više zvjezdica u potpunosti je oslobođen plaćanja ove vrste poreza.
ostojećeg pristaništa, dok je u njegovoj neposrednoj blizini predviđena izgradnja heliodroma. Predviđen je i sistem pješačkih komunikacija kojim bi se povezale sve planirane namjene.
ka eksluzivnim oblicima edukativnog turizma, pa xx xxxx planom namjene površina ostrva svrstana u Zonu E
- turizam, naučno-kulturni sadržaji. Kategorija hotelskog kompleksa planirana je u postojećim gabaritima
restaurirane i rekonstruisane tvrđave sa “pet zvjezdica”. Glavni pristup lokaciji je plovnim putem, pri čemu
je planirano proširenje p
13 Ostale tri firme koje se pominju kao mogući revizori su Pricewaterhouse Coopers, Ernst & Xxxxx i KPMG
14 Odluka o javnoj raspravi, od xxxx 27.05.2011. godine
Nacrtom Državne studije lokacije “Sektor 34” ukupna površina zone definisana je na 3,63 hektara, a površina objekata iznosi 10.282 kvadrata, dok xx xxxxx građevinska površina 15.826 kvadrata. Indeks zauzetosti je preciziran na 0,28, a indeks izgrađenosti 0,43.15 Usvajanjem planskog dokumenta, početkom 2012. godine16, uvećana je ukupna površina zone na 4,26 hektara kao i bruto građevinska površina koja xxxx iznosi 20.564,50 kvadrata. Istovremeno, indeks zauzetosti je umanjen u odnosu na nacrt planskog dokumenta na 0,23, dok je indeks izgrađenosti uvećan na 0,45.17
Prema ovom plnaskom dokumentu, procjena je da je očekivana investicija na Lastavici oko 9,5 miliona xxxx. Očekivani prihod od zakupa zemljišta za najmanje 31 godinu je blizu milion xxxx, dok bi za najviše 90 xxxxxx zakupa to bila suma od 2,8 miliona xxxx.18 Vrlo je indikativno na koji xx xxxxx rađena procjena, ako uzmemo u obzir činjenicu da nadležne institucije nikada nijesu radile izvještaj o procjeni vrijednosti same lokacije.19
S
xxxx Xxxxxxx egipatski je milijarder, xxxx xx porodica osnivač kompanije
„Orascom“, koja se bavi djelatnostima uključenim u razvoj turizma, telekomunikacija, građevinarstva i drugim oblastima.20 Njegova vrijednost se od 2011. godine procijenjuje na čak 1,4 milijarde dolara što ga svrstava među najbogatijim osobama na svijetu. Xxxxxxx xx 2011. godine postao i crnogorski državljanin.21
Prema raspoloživim, zvaničnim podacima švajcarskog registra, predsjednik je kompanije osnovane 2008. godine u Švajcarskoj „Orascom development holding“, xxxx kapital iznosi 662.201.010 franaka (nepunih 640 miliona xxxx).22 Inače, Xxxxxxx xx poznat javnosti po manipulacijama njegove građevinske firme „Orascom development“ xxxx xx lažno prikazivala vlasnički udio u svojoj podružnoj firmi „Orascom hotels and development“, zbog xxxx xx bio osuđen na dvogodišnju zatvorsku kaznu zbog davanja netačnih informacija Egipatskoj berzi.23
Crnogorska Vlada ranije je omogućila firmi
„Orascom“ da pod krajnje privilegovanim uslovima postane dugogodišnji zakupac tivatskog dijela poluostrva Luštica na kojoj xxxxx xx xxxxx luksuzni turistički
kompleks „Luštica development“, vrijedan
preko milijardu xxxx. I ugovor sa „Oraskomom“ za Lušticu sadrži niz favorizujućih odredbi, poput onih da inostrani partner može prodavati zakupljeno državno zemljište ili da ima ekskluzivno pravo da odlučuju da li će uopšte i koliko omogućiti građanima Crne Xxxx da se mogu kretati po Luštici, xxxx xx po Ustavu ove države njihova teritorija.24
15 Nacrt Državne Studije lokacije „Sektor 34“, januar 2011. godine
16 Odluka o donošenju Državne studije lokacije “Sektor 34” ("Službeni list Crne Xxxx, broj 8/2012"), od 2.2.2012. godine
17 Usvojena Državna studija lokacije „Sektor 34“, januar 2012. godine
18 Prilog (tabela) plana privatizacije za 2014. godinu
19 Odgovor Ministarstva ekonomije MANS-u broj 67907, od 07.05.2014. godine i Savjeta za privatizaciju i kapitalne projekte broj 62668, od 11.04.2014. godine
20 xxxx://xx.xxxxxxxxx.xxx/xxxx/Xxxx_Xxxxxxx
21 xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xxx/xx/xxx-xxxxx/xxx-xx-xxxx/0000-xxxxxxx-xxxxxx-xxxxx-xxxxxxx.xxxx
22xxxx://xx.xxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxx/xxxx/XXX/XXX.xxxx/xxxXXXXXXX?xxxxx0000000000&xxxx000&xxXxXxxxxxxxx0&xxxxxXxx
y=0&lang=4&sort=0
23 xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxxxx/xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxx-xxxx-xxxxx-xx-xxxxxxx-xx-xxx-x-xxxxxx-xxxxxxxxx-xx-xx-xxxxxxxx-00000
24 xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx/xxxxxxx-xxxxx/; xxxx://xxxxxxxxxxxx.xxx/xx/xxxxxx/xxxxxxx/XXXXXXX/0000/xxxxxx%00x%00xxxxxx%00x%00xxxxxxxxx.xxx
Crnogorski premijer Xxxx Xxxxxxxxx i egipatski investitor Xxxxx Xxxxxxx xxx 2010. godine zvanično su najavili početak investicije na 6,8 miliona kvadrata zemljišta, gdje za 20 xxxxxx xxxxx da bude sagrađeno 8 hotela sa 2,2 hiljade soba, 1,6 hiljada apartmana, 750 rezidencijalnih vila i niz pratećih sadržaja, poput škola,
zdravstvenih ustanova, marina, šoping centara.25
Međutim, Xxxxxx partner je pet xxxxxx kasnije uspio da sagradi samo 70-tak apartmana za tržište, što xx xxxx nego xxxxx pokazatelj da investicija kasni.26
25 xxxx://xxx.x00.xxx/xxxxxxxxx/xxxxx.xxx?xxx_xxx000000
26 xxxx://xxx.xxxxxxx.xx/xxxxxxx/xxxxxxxxxx-xxxxxxx-xxxxx-xx-000-xxxx-x-xxxxxx-xxxxxxx-x-000000