IMPOSTE SUL REDDITO
IMPOSTE SUL REDDITO
Contratto di rent to buy dalle mille opzioni
di Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxx
La
norma di comportamento n. 191 dell’AiDC di Milano ha il pregio di schematizzare le conseguenze fiscali che si possono produrre nell’utilizzo del contratto
di rent to buy, di recente vitalizzato dalla sua previsione ufficiale all’interno del
decreto Sblocca Italia (DL 133/2014, ancora da convertire definitivamente) e già oggetto di commento sulle pagine di Euroconference NEWS.
Al fine di agevolare l’approccio alle varie casistiche, si ritiene utile fornire una
tabella di sintesi con l’esposizione delle possibili conseguenze, tenuto conto che la tematica non è stata ancora oggetto di analisi da parte dell’Agenzia delle entrate e, per conseguenza, potrebbero essere fornite indicazioni differenti.
Il pregio del documento, a parere di chi scrive, sta nel fatto di avere individuato, innanzitutto, l’esistenza di una partizione tra il caso dell’esistenza di un vincolo di trasferimento obbligatorio e l’assenza del medesimo, oltre che in relazione alla specifica previsione di scomputo dei canoni anticipati a titolo di locazione.
Vediamo allora di costruire questo mosaico.
ESISTENZA DEL VINCOLO DI TRASFERIMENTO OBBLIGATORIO PER LE DUE PARTI CONTRATTO PRELIMINARE CON EFFETTI ANTICIPATI | ||
Locatore cedente impresa | IVA | Fatturazione ed assoggettamento dell’intero corrispettivo pattuito al momento della stipula dell’accordo originario |
REDDITI | Emersione dell’intero ricavo al momento della stipula dell’accordo originario | |
BILANCIO | Cancellazione del bene dall’attivo di bilancio al momento della stipula dell’accordo originario | |
Locatario acquirente impresa | XXX | Xxxxxx l’imposta sull’intero corrispettivo, se inerente, al momento della stipula dell’accordo originario |
REDDITI | Tassa i frutti dell’immobile, se presenti, e deduce le quote di ammortamento dal | |
momento della stipula dell’accordo originario | |||
BILANCIO | Iscrive il bene nell’attivo dal momento della stipula dell’accordo originario | ||
Locatore cedente privato | REGISTRO | Assoggettamento dell’intero corrispettivo (canoni + riscatto) ad imposta di registro al momento della stipula dell’atto originario | |
REDDITI | Pagamento delle imposte dirette sul reddito diverso da cessione di immobile, se presenti le condizioni dell’articolo 67 del TUIR, nell’esercizio di stipula del contratto originario | ||
Locatario acquirente privato | AGEVOLAZIONI | Se ricorrono i presupposti per l’agevolazione prima casa, gli stessi si fruiscono direttamente all’atto della stipula del contratto originario | |
REDDITI | Tassazione dei redditi del fabbricato (fondiari) a decorrere dal momento di stipula dell’accordo originario | ||
PLUSVALENZE | Decorrenza del quinquennio di ininterrotto possesso dal momento di stipula dell’accordo originario | ||
PATTO DI VENDITA VINCOLANTE PER UNA SOLA PARTE | ||
Il corrispettivo finale non tiene conto dei canoni che, però, sono comunque dedotti | ||
Locatore cedente impresa | IVA | Emette fatture per canoni seguendo i regimi automatici o prescelti Emette fattura per la vendita al momento della manifestazione dell’opzione di acquisto Considera come acconto i canoni già fatturati, provvedendo con note di variazione |
ex art. 26 in caso di differente regime IVA | ||
BILANCIO | Evidenzia la cessione al momento del configurarsi dell’accordo definitivo | |
REDDITI | Evidenzia un ricavo da cessione (o plusvalenza) al momento della vendita per l’intero importo, contrapponendo sopravvenienza passiva (o minusvalenza) per i canoni già tassati per competenza | |
Locatario acquirente impresa | IVA | Registra le fatture dei canoni ed esercita la detrazione, se ammessa Sistema la detrazione eventualmente effettuata al momento dell’accordo definitivo, con registrazione della nota di variazione, in caso di variazione del regime |
BILANCIO | Contabilizza il bene al momento dell’accordo definitivo | |
REDDITO | Deduce i canoni periodici per competenza Rileva l’acquisto del bene al momento dell’accordo definitivo Rileva sopravvenienza attiva di importo pari ai canoni già dedotti | |
Locatore cedente privato | REGISTRO | Assoggetta i canoni di locazione a registro Assoggetta la transazione a registro (dovrebbe essere prevista la possibilità di scomputo dei canoni) |
REDDITI | Tassa i canoni di locazione |
Tassa l’eventuale reddito diverso se ne ricorrono i presupposti ai sensi dell’articolo 67 | ||
Locatario acquirente privato | REGISTRO | Evidenzia le medesime problematiche del locatore cedente privato, in merito ad una possibile doppia tassazione |
PATTO DI VENDITA VINCOLANTE PER UNA SOLA PARTE (segue) | ||
Corrispettivo convenuto, sin dall’origine, al netto dei canoni | ||
Locatore cedente impresa | IVA | Emette fattura per i canoni Emette fattura di cessione per l’importo del prezzo pattuito senza tenere conto dei canoni periodici Nel caso di applicazione del registro, il valore può essere oggetto di valutazione, con possibile doppia imposizione |
BILANCIO | Rileva la cessione del bene al momento di stipula dell’accordo definitivo | |
REDDITI | Produce ricavo (o determina plusvalenza) tenendo conto solo dell’effettivo corrispettivo dovuto al momento dell’accordo definitivo | |
Locatario acquirente impresa | IVA | Registra la fattura di acquisto e detrae l’IVA secondo le regole generali |
BILANCIO | Rileva l’acquisto al momento di stipula dell’accordo definitivo | |
REDDITI | Considera come valore rilevante il corrispettivo netto effettivamente pattuito | |
Locatore cedente privato | REGISTRO | Assoggetta i canoni di |
locazione a registro | ||
Assoggetta la | ||
transazione finale a | ||
registro; la stessa | ||
operazione è soggetta a | ||
valutazione con | ||
possibile duplicazione | ||
del tributo | ||
REDDITI | Dichiara la plusvalenza ex | |
articolo 67 nell’esercizio di | ||
stipula dell’accordo definitivo, | ||
se ricorrono i presupposti della | ||
norma |