RENT TO BUY

Art. 23

D.L. 12/09/2014 N. 133 CONV. LEGGE 11/11/2014 N. 164

Definizione del Rent to Buy

• Nuova tipologia di contratto (tipico):

«Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili» (Relazione Governo al DDl di conversione).

Finalità del nuovo istituto giuridico

(Relazione Governo al DDl di conversione)

• Utilizzabile da costruttori e proprietari

• Norma con carattere di urgenza

• Scopo: favorire la ripresa delle contrattazioni e favorire i soggetti che hanno maggiori difficoltà a pagare l’immobile a pronti

• Contratto flessibile

• Immediato godimento del bene

• Rinvio al futuro del trasferimento della proprietà

• Imputazione al prezzo di parte dei canoni

• Disciplina a «maglie larghe» - favorisce l’autonomia privata delle parti

• Stabilire una disciplina legale in una materia dove la prassi in precedenza ha utilizzato diversi strumenti legali collegati tra loro

Schema del contratto RtB

➢ Stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata

➢ Attribuzione del diritto di acquistare l’immobile al conduttore/promissario

➢ Obbligo del concedente/promittente di cedere l’immobile

➢ Registrazione Agenzia Entrate

➢ Trascrizione nei registri immobiliari

➢ Fase del godimento

➢ Esercizio del diritto acquistare da parte del conduttore/promissario entro il termine previsto nel contratto

➢ Stipula del Rogito di cessione

Schemi contrattuali utilizzati in Italia

prima del «Rent to Buy»

• Locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti

• Locazione con opzione d’acquisto a favore del conduttore

• Vendita con riserva della proprietà

• Vendita soggetta a condizione sospensiva di adempimento dell’obbligo di pagare il prezzo

• Vendita soggetta a condizione risolutiva dell’inadempimento dell’acquirente

Altri paesi dotati di normativa specifica

sul Rent to Buy

• Sviluppato negli USA, Australia, UK e Irlanda negli anni ‘50

• Strumento già oggi in uso negli altri paesi UE (Rel. Gov. Al DDL di conversione)

Buy to Rent

➢Stipula di contratto di compravendita immediatamente traslativo della proprietà con la particolare pattuizione per la quale il prezzo è dilazionato e con la previsione che in caso di inadempimento del compratore, il venditore torna proprietario.

Help to Buy

➢Stipula di un contratto preliminare con pagamento dilazionato di caparre ed acconti fino al 20% – 30% del prezzo pattuito, in modo da potere poi finanziare il restante 80% - 70% del prezzo.

Leasing Finanziario

Elementi caratteristici:

➢ Causa del contratto = finanziamento

➢ Soggetto Finanziatore = intermediario finanziario

➢ Schema del contratto = utilizzatore chiede al finanziatore di acquistare dal fornitore la proprietà di un bene per poi concederlo in godimento all’utilizzatore a fronte del versamento di corrispettivi periodici.

➢ Restituzione del debito in linea capitale in quote crescenti (cala progressivamente la quota interessi)

➢ Maxi Canone iniziale molto elevato

➢ Riscatto finale basso (al contrario del RtB ove il maggiore esborso avviene al termine del contratto)

➢ Impegno delle linee di credito nel sistema creditizio

➢ Costo per interessi ed accessori (perizia, istruttoria ecc..)

Esigenze del Conduttore/Promissario:

➢ Rinviare al futuro le spese del rogito – Notaio + spese d’atto

➢ Rinviare al futuro l’impegno finanziario

➢ Ovviare alla carenza di mezzi finanziari

➢ Ovviare alla difficoltà ad ottenere il credito

➢ Ovviare alla difficoltà nella corresponsione di un acconto cospicuo sul prezzo

➢ Ottenere subito la disponibilità in godimento mediante la corresponsione di canoni periodici

➢ Possibilità di ottenere il mutuo bancario (70/80%) dopo avere già pagato negli anni le quote di acconto prezzo (20/30%)

➢ Possibilità di crearsi un «rating» bancario storico avendo già corrisposto negli anni i canoni per godimento ed acconto prezzo

➢ Conoscere pregi e difetti palesi od occulti dell’immobile

➢ Fermare il prezzo ora per allora

➢ Recupero di tutto o parte della quota di canoni imputata in acconto prezzo

Esigenze del Concedente/Promittente:

➢Redditività immediata dall’immobile in attesa della vendita

➢Individuazione del futuro acquirente

➢Ottenere anticipazione dalla banca sulla scorta di contratto RtB registrato e trascritto

➢Trattenere in caso di mancata cessione tutti o parte degli acconti prezzo percepiti

➢ privati

➢Imprese

➢Società ed enti

➢Professionisti

➢Fabbricati a destinazione abitativa

➢Fabbricati strumentali

➢Fabbricati (abitativi) in corso di costruzione

(Fondaz. Naz. D.C. 15/03/15 pag. 7)

In senso contrario (X. Xxxxxxxxx – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne) secondo il quale l’impossibilità di ricevere in godimento immediato l’immobile può integrare la

«nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto» ex artt. 1325 e 1346 del C.C..

➢terreni

Note relative ai terreni

▪ Terreni agricoli = sono gravati dalla prelazione agraria ex art. 8 della L. 590/1965 e art. 7 della L. 87/1971. La prelazione spetta solo al momento del trasferimento della proprietà.

(X. Xxxxxxxxx – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne)

▪ Terreni edificabili = l’utilizzo del RTB consente di sfruttare il termine decennale di opponibilità della trascrizione ex art. 2645 bis C.C. anziché il termine triennale previsto per il contratto preliminare.

(X. Xxxxxxxxx – In Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 09/2015– Eutekne)

Comma 1

➢ Non deve essere un contratto di leasing

➢ Deve prevedere l’immediata concessione in godimento dell’immobile

➢ Deve prevedere il diritto del conduttore di acquistare il bene entro un termine stabilito nel contratto

➢ Deve prevedere la parte di canone da imputare a corrispettivo del trasferimento

➢ Deve essere trascritto ex art. 2645 bis c.c.

Comma 1 bis

➢Deve prevedere la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire nel caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine previsto dal contratto

TRASCRIZIONE EX ART. 2645 BIS C.C.

Lettura dell’art. 2645 bis c.c.

EFFETTI

➢ La trascrizione rende il RtB opponibile ai terzi garantendo il futuro acquirente da eventuali atti di disposizione che il proprietario possa porre in essere post RtB, quali ad es.: vendita ad altro soggetto, iscrizione di ipoteche legali, giudiziali, volontarie, trascrizioni di pignoramenti, costituzione di altro diritto pregiudizievole

➢ Il comma 3 dell’art. 23 aumenta a 10 anni il termine massimo di efficacia della trascrizione entro cui deve essere eseguita la trascrizione del contratto di trasferimento dell’immobile

Testo: “Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: …omissis …… 8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni; …. Omissis…”

EFFETTI

➢Il godimento dell’immobile derivante dal RtB trascritto è opponibile ai soggetti che hanno acquistato diritti sull’immobile dopo tale trascrizione

Alcune domande su possibili casi

Cosa succede se ?

D = Manca l’indicazione della parte del canone da imputare al futuro trasferimento?

R = E’ indice interpretativo che il contratto non segue la disciplina dell’art. 23 con le possibili ricadute sull’applicabilità delle tutele ivi previste.

D = Manca l’indicazione della quota parte del

canone imputata al prezzo del futuro trasferimento che va restituita nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto?

R = E’ indice interpretativo che il contratto non segue la disciplina dell’art. 23 con le possibili ricadute sull’applicabilità delle tutele ivi previste.

Comma 2 dell’art. 23

caso di risoluzione per inadempimento del futuro acquirente per il mancato pagamento di canoni. A tale proposito la norma pone i seguenti limiti:

➢ Il mancato pagamento delle rate può essere anche non consecutivo

➢ Il contratto deve prevedere il numero minimo di canoni non pagati che determina la risoluzione

➢ Il numero dei canoni non pagati non deve essere inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (5%>)

Comma 3 dell’art. 23

Norme richiamate

➢Art. 2668, 4° comma C.C.

la trascrizione del contratto “rent to buy” deve essere cancellata quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato

➢ art. 2775 bis C.C.

In caso di mancata esecuzione del contratto RtB i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione.

• Eccezione = Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto del bene immobile nonché ai creditori ipotecari ex art 2825 bis c.c..

• Trattasi in sostanza delle banche creditrici ipotecarie che hanno finanziato l’acquirente per acquistare l’immobile o la porzione di immobile condominiale per il quale si sono accollate la quota di mutuo riferita alla porzione acquistata (art.2825 bis c.c.).

Comma 5 dell’art. 23

➢ Risoluzione per inadempimento del concedente

In tale caso la norma pone ex lege a carico del concedente l’obbligo di restituzione della parte di canone imputata quale corrispettivo della cessione oltre agli interessi legali.

➢ Risoluzione per inadempimento del conduttore

In tale caso la norma pone ex lege a carico del conduttore l’obbligo con corrispondente diritto del concedente ad ottenere la restituzione dell’immobile e a trattenere in toto la parte del canone avente natura di corrispettivo quale indennità

E’ tuttavia lasciata alle parti la libertà di stabilire una diversa misura di tale indennità.

Alcune domande su possibili casi

Cosa succede se ?

D = In caso di mancato pagamento dei canoni il contratto si risolve di diritto? R = la fattispecie è regolata dai commi 2 e 5 dell’art. 23.

Il tenore letterale del comma 2 sancisce la conseguenza della risoluzione del contratto mediante la seguente formulazione: «Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento …. Omissis…».

Il contratto quindi si risolve di diritto (cfr. «il Rent To Buy: Discplina del canone, registrazione, godimento ed effetti dell’inadempimento delle parti – a cura di Xxxxxx Xxxxxxxxx – in «Società e Contratti, Bilancio e Revisione n. 7/8 – 2015 – Eutekne).

Tuttavia pare opportuno prevedere apposita clausola risolutiva espressa in cui le parti regolamentino in modo specifico i casi di risoluzione (art. 1456 c.c.) con conseguente possibilità per il «Concedente» di dichiarare di volersene valere.

Ove le parti nulla abbiano disposto nel contratto, si applica la norma del comma 2 dell’art. 23 con la conseguenza che si applicano i principi generali della contrattualistica secondo il parametro della gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. (rimessa al giudice). Si pensi ai casi di inadempimento parziale, pagamento parziale o imperfetto dei canoni di godimento o dei canoni di acconto sul trasferimento.

D = In caso di inadempimento del «conduttore» occorre una sentenza dell’autorità giudiziaria che accerti l’inadempimento per avere un titolo valido per ottenere sia il pagamento dei canoni che la consegna o il rilascio dell’immobile?

R = Si applica l’art. 474 c.p.c..

Pagamento canoni = Sono titoli esecutivi per pagamento dei canoni (requisito del credito = certo- liquido-esigibile): 1) sentenze e provvedimenti ecc.; 2) scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, …omissis …; 3) gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale …. Omissis … (leggi: atto pubblico). Art. 474, 2 comma, nn. 1), 2) e 3), c.p.c..

Rilascio immobile = Sono titoli esecutivi per la consegna o rilascio: 1) sentenze e provvedimenti ecc.;

2) gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale …. Omissis … (leggi: atto pubblico). Art. 474, 2 comma, nn. 1) e 3), c.p.c..

Autorevole dottrina (Studio n. 283-2015/C – 28/05/15 - del Consiglio nazionale del Notariato) afferma che se il contratto «RTB»:

1) è redatto nella forma dell’atto pubblico (quindi non in forma di scrittura privata autenticata);

2) Contiene apposita clausola risolutiva espressa;

Costituisce titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474 c.p.c. per ottenere la consegna o il rilascio dell’immobile.

➢ Fallimento del concedente

Comma 6 dell’art. 23

• In questa ipotesi la norma prevede che il contratto prosegua fatta salva l’applicazione dell’art. 67, terzo comma, lett. C) del R.D. 16/03/1942 n. 267 – L.F. il quale recita: “ .... omissis …… non sono soggetti all’azione revocatoria: ….. omissis …….. c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti (leggi anche contratto “rent to buy”) ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.”

• Tale disposizione intende garantire tutela legale al conduttore nell’ipotesi di fallimento del concedente e contempera l’interesse del ceto creditorio (cosiddetta massa dei creditori) con l’interesse individuale del conduttore – acquirente al fine di dare stabilità al rapporto giuridico sorto con la stipula del contratto “RtB” trascritto prima della dichiarazione di fallimento.

• Da ciò si desume che il conduttore resta privo di questa tutela ove il contratto “RtB” abbia come oggetto immobili che non soddisfano le predette condizioni, come ad es. immobili strumentali che non costituiscono la sede principale dell’impresa o seconde case o garages ecc..

➢ Fallimento del conduttore

• In questo caso la norma richiama l’applicazione dell’art. 72 della L.F il quale prevede: “Se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l’esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto. …… omissis…. .”

• La norma rimette al curatore la valutazione relativa all’opportunità di continuare il rapporto, quindi nel godimento a fronte del pagamento dei canoni nonché dell’acquisto.

• Si tratta a mio avviso di una situazione alquanto rara o quantomeno limitata ad una casistica assai particolare quale ad es. il caso che il fallito abbia corrisposto fino a quel momento la quasi totalità del corrispettivo per l’acquisto per cui il curatore ravvisa conveniente per la massa dei creditori procedere all’acquisto dell’immobile, se ed in quanto il fallimento abbia le risorse per farlo.

• L’ultima parte del comma 6 dell’art. 23 stabilisce che se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

• In tal caso quindi, il conduttore fallito risulta inadempiente ed in base al disposto del comma 5, deve restituire l’immobile al concedente il quale acquisisce interamente i canoni riscossi a titolo di indennità (salvo che il contratto non disponga diversamente).

NORME CHE REGOLANO LA FASE DEL

GODIMENTO

Comma 3 dell’art. 23

Si applicano le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 del C.C. nonché le disposizioni degli articoli 1012 e 1013 del C.C., in quanto compatibili.

Nella “fase” del godimento la norma fa riferimento alle norme che regolano l’usufrutto riguardo ad inventario, garanzia, spese di manutenzione e pretese di terzi e/o liti.

Art. 1002 c.c.

➢ L’usufruttuario (leggi: il conduttore nel rent to buy) deve fare l’inventario dei beni

➢ L’usufruttuario deve dare idonea garanzia Art. 1003 c.c.

➢ omissis Art. 1004 c.c.

➢ Sono a carico dell’usufruttuario le spese e gli oneri di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria

➢ Sono inoltre a carico dell’usufruttuario le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione

Art. 1005 c.c.

➢ Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario (leggi: il concedente nel rent to buy):

• stabilità muri maestri e volte

• sostituzione travi

• rinnovamento in tutto od in parte notevole dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta

➢ L’usufruttuario deve pagare gli interessi su tali spese al proprietario

Il richiamo alle norme in tema di usufrutto per la disciplina della fase del godimento e non alle norma della locazione sembra confermare la tesi secondo la quale i rapporti tra concedente e conduttore non rientrano nella disciplina delle locazioni.

Conseguenze

Inapplicabilità delle norme vincolistiche dei contratti di locazione in tema di immobili urbani (Legge 392/78) ed in tema di immobili ad uso abitativo (Legge 431/98)

(cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15/03/2015, pag. 10).

Comma 4 dell’art. 23

➢ Se il contratto RtB ha per oggetto un’abitazione, si applica il divieto di cui all’art. 8 del D.Lgs 20/06/2005 n. 122 fin dalla concessione del godimento dell’immobile.

➢ Il divieto ex art. 8 D.Lgs 122/05 è il seguente:

“Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita (leggi anche “RtB”) se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile”.

Segue

Il decreto richiamato (art. 8 - D.Lgs 20/06/2005

n. 122) detta disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, pertanto il rinvio fa supporre che siano oggetto di RtB anche le abitazioni in costruzione

(cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15/03/2015, pag. 7).

Imposte indirette

➢ Fase godimento – locatore/venditore non imprenditore

➢ Fase godimento – locatore/venditore imprenditore

➢ Fase esercizio diritto e trasferimento – locatore/venditore non imprenditore

➢ Fase esercizio diritto e trasferimento – locatore/venditore imprenditore

➢ Fase risoluzione RtB per inadempimento

Imposte dirette

PROSPETTIVA LOCATORE/VENDITORE

➢ Fase godimento – locatore/venditore non imprenditore

➢ Fase trasferimento - locatore/venditore non imprenditore

➢ Fase godimento - locatore/venditore imprenditore

➢ Fase trasferimento - locatore/venditore

imprenditore

PROSPETTIVA CONDUTTORE/ACQUIRENTE

➢ Fase godimento conduttore/acquirente non imprenditore

➢ Fase trasferimento - conduttore/acquirente non imprenditore

➢ Fase godimento conduttore/acquirente

imprenditore

➢ Fase trasferimento - conduttore/acquirente

imprenditore

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER INADEMPIMENTO

IMPOSTE INDIRETTE

Fase godimento – Locatore/venditore

non imprenditore

➢Locazione fabbricato abitativo

Fabbricati cat A (escluso A/10)

• Quota canone per godimento – imposta di registro 2% (art. 5, 1° comma, lett. b, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

• Caso opzione per cedolare secca - Esenzione imposta di registro (art. 3 D.Lgs. 23/2011)

• Quota canone acconto prezzo – imposta di registro 3% (art. 9, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

Fase godimento – Locatore/venditore

non imprenditore

➢Locazione fabbricato strumentale

Fabbricati cat. X/00, X, X, X, X.

• Quota canone per godimento – imposta di registro 2% (art. 5, 1° comma, lett. b, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

• Quota canone acconto prezzo – imposta di registro 3% (art. 9, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

Fase godimento – Locatore/venditore

non imprenditore

➢Locazione di terreni (fondo rustico destinato all’attività agricola che può comprendere anche attrezzature, scorte e fabbricati pertinenziali – puché non si configuri come azienda agricola)

• Quota canone per godimento – imposta di registro 0,5% (art. 5, 1° comma, lett. a, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

• Quota canone acconto prezzo – imposta di registro 3% (art. 9, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

non imprenditore

➢Locazione di terreni (diversi da fondi rustici; quindi aree edificabili o destinate a parcheggio)

• Quota canone per godimento – imposta di registro 2%(art. 5, 1° comma, lett. b, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

• Quota canone acconto prezzo – imposta di registro 3% (art. 9, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

➢ Locazione fabbricato abitativo

Quota godimento

• Esente IVA art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 (regola generale)

• Imposta di registro proporzionale 2% (art. 5, 1° comma, lett. b, Tariffa parte 1°, DPR 131/86) (regola generale)

Deroga

• Impresa di costruzione/ristrutturazione può optare per applicazione IVA 10% art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 – art. 127 duodevicies Tabella A, Parte Terza, allegata al DPR 633/72

• Imposta di registro fissa - art. 40 DPR 131/86 (€ 67 - art. 5 Tariffa parte 1°, DPR 131/86 o € 200 se atto notarile – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

Quota acconto prezzo

• Si applica lo stesso trattamento IVA relativo alla cessione

• Se acconto è soggetto ad IVA si applica imposta di registro fissa 200 (art. 40 DPR 131/86)

• Se acconto è esente IVA ex art. 10, comma 1,

n. 8 bis, si applica imposta di registro proporzionale al 3% (art. 40 DPR 131/86)

➢ Locazione fabbricato strumentale

Quota godimento

• Esente IVA - art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72 (regola generale)

• Imposta di registro proporzionale 1% - (art. 40 DPR 131/86 – art.5, 1° comma, lett. a bis, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

Deroga

• Impresa locatrice può optare per applicazione IVA 22% (art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72)

• Imposta di registro proporzionale 1% (art. 40 DPR 131/86 – art.5, 1° comma, lett. a bis, Tariffa parte 1°, DPR 131/86) (regola generale)

Quota acconto prezzo

• Si applica lo stesso trattamento IVA relativo alla cessione (esente IVA, 10%, 22%, reverse charge)

• Se acconto è soggetto ad IVA si applica imposta di registro fissa 200 (anche se è esente IVA art. 10, comma 1, n. 8 ter) art. 40 DPR 131/86

➢ Affitto Terreno (fondo rustico destinato all’attività agricola che può comprendere anche attrezzature, scorte e fabbricati pertinenziali – puché non si configuri come azienda agricola) non edificabile e non parcheggio (esente IVA art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72)

• imposta di registro 0,5% (art. 5, 1° comma, lett. a, Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

***

• Terreno edificabile o parcheggio – soggetto ad IVA ordinaria 22% (Combinato disposto art. 2 e art. 10, comma 1, n. 8, DPR 633/72)

• Imposta di registro in misura fissa art. 40 DPR 131/86 (€ 67 -

art. 5 Tariffa parte 1°, DPR 131/86 o € 200 se atto notarile – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86)

➢ Cessione fabbricati abitativi Regola generale

• Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50 Prima casa

• Imposta di registro 2% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50

***

Acquirente può chiedere applicazione del prezzo valore (base imponibile su valutazione catastale) – art. 52, comma 5 bis, DPR 131/86 – art. 1, comma 497, L. 23/12/2005 n. 266 Vengono scomputate le imposte già pagate sugli acconti.

Se le imposte sugli acconti sono superiori l’Ag. Entrate riconosce il diritto al rimborso

➢ Cessione fabbricati strumentali Regola generale

• Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50

***

Vengono scomputate le imposte già pagate sugli acconti.

Se le imposte sugli acconti sono superiori l’Ag. Entrate riconosce il diritto al rimborso

➢ Cessione Xxxxxxx Xxxxxx generale

• Imposta di registro 12% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50 Deroghe

• Acquirente «Coltivatore diretto» o «Imprenditore Agricolo Professionale» - Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50

***

Agevolazione «piccola proprietà contadina» – Imposta registro fissa – ipotecaria fissa – catastale 1% (Soggetto acquirente «Imprenditore Agricolo professionale - IAP» - art. 2, comma 4 bis, DL 30/12/2009 n. 194 conv. L. 26/02/2010 n. 25)

➢ Cessione fabbricato abitativo

Regola generale

• Esente IVA art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72

• Imposta di registro 9% ( o 2% se prima casa) (minimo € 1000) – art. 40 DPR 131/86 – art. 1, Tariffa parte 1°, DPR 131/86

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50

E’ possibile applicare il prezzo valore se ne ricorrono le condizioni (art. 52, comma 5 bis, DPR 131/86 – art. 1, comma 497, L. 23/12/2005 n. 266)

*** Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende entro 5 anni dal fine lavori

• Per obbligo è imponibile IVA - 4% (prima casa) - 10% (non di lusso), 22% (di lusso A/1, A/8, A/9) - art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72

• Imposta registro € 200 – art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86

• Imposta ipotecaria € 200

• Imposta catastale € 200

***

Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende oltre 5 anni dal fine lavori ed opta per l’applicazione dell’IVA

• Per opzione è imponibile IVA - 4% (prima casa) - 10% (non di lusso) - 22% (di lusso A/1, A/8, A/9) - art. 10, comma 1, n. 8 bis) DPR 633/72

• Imposta registro € 200 – art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa parte 1°, DPR 131/86

• Imposta ipotecaria € 200

• Imposta catastale € 200

Se il cedente ha optato per l’applicazione dell’IVA e se l’acquirente è soggetto passivo IVA la fattura va emessa in regime di reverse charge (art. 17, comma 6, lett. a bis) DPR 633/72)

➢ Cessione fabbricato strumentale

Regola generale

• Esente IVA - art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72

• Imposta di registro fissa 200 – art. 40 DPR 131/86

• Imposta ipotecaria proporzionale 3%

• Imposta catastale proporzionale 1%

***

Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende entro 5 anni dal fine lavori

• Per obbligo è imponibile IVA – art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72

✓ 10% (Tab. AIII°- art. 127 undecies – fabbricati «Tupini» ex L. 408/49; oppure Tab. A III° art. 127 quinquiesdecies fabbricati ristrutturati – tipologia intervento restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica ex art. 31, c. 1, lett. c), d) ed e) L. 457/78;

✓ 22% in tutti gli altri casi

• Imposta registro fissa € 200 – art. 40 DPR 131/86

• Imposta ipotecaria proporzionale 3%

• Imposta catastale proporzionale 1%

***

Cedente Impresa costruttrice/ristrutturatrice che vende oltre 5 anni dal fine lavori ed opta per l’applicazione dell’IVA Oppure impresa in generale (non costruttrice/ristrtturatrice) che opta per l’applicazione dell’IVA

• Per opzione è imponibile IVA – art. 10, comma 1, n. 8 ter) DPR 633/72

✓ 22% in tutti gli altri casi e/o se cedente è impresa non costruttrice

• Imposta registro fissa € 200 – art. 40 DPR 131/86

• Imposta ipotecaria proporzionale 3%

• Imposta catastale proporzionale 1%

Se il cedente ha optato per l’applicazione dell’IVA e se l’acquirente è soggetto passivo IVA la fattura va emessa in regime di reverse charge (art. 17, comma 6, lett. a bis) DPR 633/72)

➢ Cessione Xxxxxxx Xxxxxxx non edificabile Regola generale

• Imposta di registro 12% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50 Deroghe

• Acquirente «Coltivatore diretto» o «Imprenditore Agricolo Professionale» - Imposta di registro 9% (art. 1, Tariffa Parte 1°, DPR 131/86)

• Imposta ipotecaria € 50

• Imposta catastale € 50

***

Terreno edificabile

• Soggetto ad IVA 22% - art. 2 DPR 633/72

• Imposta Registro fissa € 200 art. 40 DPR 131/86 – art. 11 Tariffa Parte 1° DPR 131/86

• Imposta Ipotecaria fissa € 200

• Imposta Catastale fissa € 200

➢ Mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore

Trattamento fiscale su acconti prezzo pagati

Acconti assoggettati ad IVA

Obblighi del concedente soggetto passivo IVA

• Emissione nota di variazione art. 26 DPR 633/72 per intero ammontare degli acconti prezzo ricevuti (sia per la parte che è tenuto a restituire sia per la parte che può trattenere come prevede il contratto RtB)

• Emissione di fattura per corrispettivo prestazioni di servizi art. 3 – IVA 22% - per cessione a titolo oneroso dal concedente al conduttore del diritto di acquistare

Acconti assoggettati ad imposta di registro

• L’imposta di registro del 3% a suo tempo corrisposta sulla quota di canone imputata quale anticipo in conto prezzo non viene restituita, anche ove essa venga rimborsata dal concedente al conduttore (viene richiamata in proposito la circ. n. 37 del 10/06/1986).

• In senso contrario si è pronunciata la Corte di Cassazione (Cass. 15/06/2007 n. 14028) la quale ha affermato il principio opposto e cioè che ove il contratto preliminare sia sottoposto a tassazione proporzionale e che non venga stipulato il contratto definitivo, l’imposta proporzionale già corrisposta debba essere rimborsata dall’Amministrazione Finanziaria (Immobili – IPSOA – 2014, pag. 1238) .

• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del 17/09/2015, § 4.

➢Risoluzione per inadempimento del concedente

Acconti assoggettati ad IVA

Obblighi del concedente soggetto passivo IVA

• Il concedente provvede ad emettere nota di variazione ex art. 26 DPR 633/72 a favore del conduttore per la restituzione degli importi restituiti.

Acconti assoggettati ad imposta di registro

• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del 17/09/2015, § 4.

➢ Risoluzione per inadempimento del conduttore

Acconti assoggettati ad IVA

Obblighi del concedente soggetto passivo IVA

• Il concedente deve emettere nota di variazione ex art. 26 DPR 633/72 per l’intero importo ricevuto al fine di rettificare il regime impositivo IVA originariamente applicato sugli acconti, poi contestualmente deve annotare le stesse somme aventi natura di «penalità» con il titolo “escluse dalla base imponibile IVA ex art. 15 DPR 633/72” (circ. Ag. Entr. 4/E del 19/02/15).

Ad integrazione dell’impostazione illustrata dall’Ag. Entrate nella citata circ. 4/E si evidenzia che il concedente, emettendo la nota di variazione con XXX, compenserà le somme a credito a titolo di “penalità” con le somme a debito corrispondenti all’imponibile IVA della nota di variazione mentre sarà tenuto a rimborsare al conduttore l’IVA evidenziata nella nota di variazione stessa.

Si ricorda tuttavia che, in base all’art. 26 del DPR 633/72, l’applicazione dell’IVA sulla nota di accredito è una facoltà e non un obbligo.

Acconti assoggettati ad imposta di registro

• Sulle somme trattenute dal concedente a titolo di penalità è dovuta l’imposta di registro proporzionale 0,5% in quanto dette somme sono assimilabili al corrispettivo dovuto per la risoluzione del contratto (art. 28, comma 1, TUR) (cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento del 15 marzo 2015 – pag. 33)

• In senso contrario vedi anche in dottrina Assonime circ. n. 27 del 17/09/2015, § 4.

IMPOSTE DIRETTE

➢ Locazione fabbricato

Quota canone per godimento

• Reddito fondiario (art. 37, c. 4 bis, TUIR) = reddito imponibile è il maggiore tra canone locazione (-5%) e rendita catastale

eccezioni:

- Venezia centro, Giudecca, Murano, Burano (-25%)

- Immobili interesse storico artistico (-35%)

• Cedolare secca (at. 3, D.Lgs 14/03/11 n. 23)

condizioni:

- Persone fisiche

- Immobili abitativi

- 21% canone libero

- 15% canone concordato comuni alta tensione abitativa

- Esenzione da registro e Bollo

- Nessun adeguamento Istat del canone

***

Quota canone acconto prezzo

• Non rileva per il venditore ai fini del reddito (sarà rilevante all’atto di trasferimento se ricorre il presupposto per la tassazione)

SEGNALAZIONE OPPORTUNITA’ PER LOCATORE/VENDITORE !!!!

Art. 21 DL 133/2014 – Agevolazione:

• Deduzione dal reddito 20% del costo acquisto (limite max 300,000) (1)

Cfr. Fondazione Nazionale dei Commercialisti – Documento 15/03/2015 – pag. 34-35

(1) Condizioni:

- Persona fisica - no imprenditore – no professionista

- Limite massimo su cui si calcola la deduzione 300,000

- Immobile abitativo – no A/1-A/8-A/9

- Nuova costruzione (ristrutturazione – risanamento conservativo) con prestazione energetica A o B

- Destinata alla locazione per almeno 8 anni

- Canone di locazione entro limite «canone concordato» (Legge 431/1998 – Legge 350/2003) o «canone speciale» (DPR 380/2001)

- Ripartizione deduzione in 8 quote annuali

Fase Trasferimento –

Xxxxxxxx/venditore non imprenditore

• Cessione fabbricati

➢ Plusvalenza tassata solo se la cessione avviene entro 5 anni dall’acquisto - art. 67, comma 1, lett. b) TUIR (1)

(1) Deroghe

a) Fabbricati pervenuti per successione

b) Fabbricati pervenuti in donazione se sono trascorsi oltre 5 anni dalla data di acquisto da parte del donante

c) Fabbricati adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso

➢ Modalità di tassazione

- Tassazione ordinaria (Plusvalenza = prezzo cessione – costo acquisto) art. 68, comma 1, TUIR

- Imposta sostitutiva dell’IRPEF 20% (art. 1, comma 496, Legge 23/12/2005 n. 266)

Fase Trasferimento –

Xxxxxxxx/venditore non imprenditore

• Cessione terreni edificabili

➢ Plusvalenza tassata ai fini IRPEF anche post 5 anni

➢ Modalità di tassazione

- Tassazione ordinaria (Plusvalenza = prezzo cessione – costo di acquisto) (1)

(1) Costo acquisto:

- Maggiorazione rivalutazione ISTAT

- Se ricevuti in successione o donazione rileva il valore dichiarato o definito per tali atti

- Maggiorazione imposte di successione o donazione

- Maggiorazione di ogni altro costo inerente

- No imposta sostitutiva (possibilità soppressa dal 01/01/2007 – art. 1, comma 310, Legge 27/12/06 n. 296)

➢ Locazione fabbricati Quota canone per godimento

IRES - IRPEF

• Immobili merce e immobili strumentali = il canone concorre a formare quale componente positivo del reddito ex art. 109, comma 2, lett. b) del TUIR (competenza maturazione – art. 56 imprese soggette Irpef richiama l’art. 109 imprese soggette Ires)

• Immobili patrimonio = il canone concorre come componente positivo del reddito ex art. 90 TUIR [maggiore tra canone maturato (-) spese ordinarie (max 15%) e rendita catastale]

IRAP

• A decorrere dal 2008 (Legge 24/12/2007 n. 244 – Finanziaria 2008) non risultano più applicabili all’IRAP le regole IRES (abrogato l’art. 11 bis del D.Lgs. 446/97)

• La base imponibile IRAP è determinata sulla base dei ricavi e dei costi indicati nel bilancio e non rileva la rendita catastale e nemmeno il criterio di cui all’art. 90 del TUIR

Quota canone per acconto prezzo

IRES – IRPEF - IRAP

• Le quote ricevute in acconto prezzo non rilevano ai fini della determinazione del reddito

IRES - IRPEF

• Immobili merce = il prezzo di cessione (al lordo degli acconti ricevuti) costituisce ricavo [art. 85, comma 1, lett. a) del TUIR]

• Immobili patrimonio e immobili strumentali = [il prezzo di cessione (al lordo degli acconti ricevuti) (-) il costo fiscale riconosciuto] = plusvalenza/minusvalenza [art. 86, comma 2, del TUIR] (1) (2)

(1) Se il bene è posseduto da almeno 3 anni si può tassare la plusvalenza in massimo 5 anni in rate costanti (art. 86, comma 4, TUIR)

(2) Si segnala la tesi in base alla quale i beni (oggetto del rent to buy) destinati ad essere ceduti, anche se concessi in locazione, devono essere iscritti nel capitale circolante, e quindi, non sono più rilevanti ai fini delle società di comodo ex Legge 724/94. Ciò in conseguenza del OIC 16 (punti nn. 72 e 73) e della circolare Ag. Entr. n. 4/E del 19/02/15, par. 4.1.1. (cfr. Italia Oggi 07/04/15 – N. Villa).

IRAP

• Immobili merce = il prezzo di cessione (al lordo degli acconti ricevuti) costituisce ricavo (Voce A-1 del C.E. del Bilancio CEE)

• Immobili patrimonio e immobili strumentali = [il prezzo di cessione (al lordo degli acconti ricevuti) (-) il costo fiscale riconosciuto] = plusvalenza/minusvalenza (3)

(3) Dal 01/01/2008 per effetto dell’abrogazione dell’art. 11 bis del D.Lgs 446/97 la plusvalenza non può più essere rateizzata (non opera più il principio di correlazione con l’IRES) – (Cfr. Immobili edizione 2014 – IPSOA –

X. Xxxxxx – pag. 1033)

Conduttore/acquirente non imprenditore

➢Il conduttore, se ricorrono le condizioni,

usufruisce delle detrazioni d’imposta ex art. 16 del TUIR

Fase Trasferimento

Conduttore/acquirente non imprenditore

➢L’acquirente dichiara il reddito fondiario dalla

data dell’atto di acquisto (artt. 36 e 37 del TUIR)

➢Dalla stessa data decorrono i 5 anni per la eventuale tassazione della plusvalenza da cessione [art. 67, comma 1, lett b) del TUIR]

Fase godimento

Conduttore/acquirente imprenditore

• I canoni corrisposti per la quota relativa al godimento sono deducibili secondo l’ordinario criterio della competenza

• La quota corrisposta per l’acconto prezzo non sono deducibili e costituiscono un credito verso il locatore/venditore

Fase trasferimento

Conduttore/acquirente imprenditore

Immobili patrimonio

- Concorrono a formare il reddito fondiario a decorrere dalla data dell’atto di acquisto (art. 90 del TUIR)

Immobili strumentali

- Le quote di ammortamento sono deducibili dalla data di entrata in funzione (che può non coincidere con la data dell’atto di acquisto) [art. 102 del TUIR]

Fase mancato trasferimento

dell’immobile

A) Mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore

➢ Locatore/venditore non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo trattenute dal locatore/venditore a norma di contratto (art. 23, comma 1 bis, DL 133/2014) sono «redditi diversi» ex art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR

➢ Conduttore/acquirente non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo perdute a norma di contratto (art. 23, comma 1 bis, DL 133/2014) non rilevano ai fini del reddito (non sono deducibili)

Fase mancato trasferimento

dell’immobile

➢ Locatore/venditore imprenditore

• Le quote di acconto prezzo trattenute dal locatore/venditore a norma di contratto (art. 23, comma 1 bis, DL 133/2014) sono componenti positivi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP

➢ Conduttore/acquirente imprenditore

• Le quote di acconto prezzo perdute dal conduttore/acquirente a norma di contratto (art. 23, comma 1 bis, DL 133/2014) sono componenti negativi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP

Fase mancato trasferimento

dell’immobile

B) Risoluzione per inadempimento del concedente

➢ Locatore/venditore non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo che il locatore/venditore restituisce non rilevano ai fini IRPEF (non sono oneri deducibili)

• Gli interessi legali passivi non rilevano ai fini IRPEF (non sono oneri deducibili)

➢ Conduttore/acquirente non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo restituite dal locatore/venditore non rilevano ai fini IRPEF

• Gli interessi attivi legali non rilevano ai fini IRPEF

Fase mancato trasferimento

dell’immobile

➢ Locatore/venditore imprenditore

• Le quote di acconto prezzo che il locatore/venditore restituisce non rilevano ai fini IRES – IRPEF – IRAP

• Gli interessi legali passivi rilevano quali componenti negativi di reddito ai fini IRES – IRPEF (non rilevano ai fini IRAP)

➢ Conduttore/acquirente imprenditore

• Le quote di acconto prezzo restituite dal locatore/venditore non rilevano ai fini IRES – IRPEF - IRAP

• Gli interessi attivi legali rilevano quali componenti positivi di reddito ai fini IRES –IRPEF (non rilevano ai fini IRAP)

Fase mancato trasferimento

dell’immobile

C) Risoluzione per inadempimento del conduttore

➢ Locatore/venditore non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo trattenute dal locatore/venditore a norma di contratto (art. 23, comma 5, DL 133/2014) sono «redditi diversi» ex

art. 67, comma 1, lett. l) del TUIR

➢ Conduttore/acquirente non imprenditore

• Le quote di acconto prezzo perdute a norma di contratto (art. 23, comma 5, DL 133/2014) non rilevano ai fini del reddito (non sono deducibili)

Fase mancato trasferimento

dell’immobile

➢ Locatore/venditore imprenditore

• Le quote di acconto prezzo trattenute dal locatore/venditore a norma di contratto (art. 23, comma 5, DL 133/2014) sono componenti positivi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP

➢ Conduttore/acquirente imprenditore

• Le quote di acconto prezzo perdute dal conduttore/acquirente a norma di contratto (art. 23, comma 5, DL 133/2014) sono componenti negativi di reddito ai fini IRES – IRPEF – IRAP

ASPETTI CONTABILI

PARTICOLARI

Caso 1=

Premessa: L’art. 23, comma 1, prevede di imputare al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

In altri termini la norma richiede che vi sia una quota per godimento e una quota per acconto prezzo

***

• In forza dell’autonomia delle parti è possibile che nel contratto l’intero importo sia considerato corrispettivo per il godimento e che solo esercitando l’opzione per l’acquisto una quota sia imputata ad acconto prezzo (cfr: «La Gestione straordinaria delle Imprese – Il trattamento contabile del Rent to Buy» n. 2-2015, pag. 121 e segg. – Eutekne).

• Conseguenza per locatore/venditore:

i. L’intero importo del canone è ricavo in CE;

ii. Al momento di esercizio dell’opzione di acquisto la quota parte imputata in acconto prezzo è rilevata in CE quale sopravvenienza passiva e contestualmente rilevata in SP quale debito verso il conduttore/acquirente (cfr Norma di comportamento n. 191-2014 dell’AIDC – In senso opposto cfr risposta interpello Agenzia Entrate 13/02/14 n. 954/63);

iii. La vendita viene pertanto contabilizzata per il prezzo al lordo degli acconti.

• Conseguenza per conduttore/acquirente:

i. L’intero importo del canone è costo in CE;

ii. Al momento di esercizio dell’opzione di acquisto la quota parte imputata in acconto prezzo è rilevata in CE quale sopravvenienza attiva e contestualmente rilevata in SP quale credito verso il locatore/venditore (cfr Norma di comportamento n. 191-2014 dell’AIDC – In senso opposto cfr risposta interpello Agenzia Entrate 13/02/14 n. 954/63);

iii. La compravendita viene pertanto contabilizzata per il prezzo al lordo degli acconti.

Caso 2= vincolo alla compravendita per

entrambe le parti

• Questo caso che non rientra nella normativa ex art. 23, DL 133/2014

• Esiste nella prassi contrattuale – obbligo del conduttore di acquistare decorso il periodo di godimento

• Il trasferimento della proprietà può avvenire:

A) in modo automatico; B) è richiesto assenso delle parti.

Trattamento fiscale

➢IVA = art. 2, comma 2, DPR 633/72

➢Registro = art. 27, comma 3, DPR 131/86

➢Imp. Dirette = art. 109, comma 2, TUIR

La tassazione avviene al momento della stipula del contratto di godimento (sono considerate cessioni le vendite con riserva della proprietà e le locazioni con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti. – cfr. Ag. Entr. Circ. n. 28/E del 21/06/11).

Il TUIR nulla dispone per i soggetti non imprenditori. Per ragioni di sistematicità sia con Imposte Indirette sia con Imposte Dirette in dottrina si ritiene che anche per i soggetti «non impresa» il trasferimento della proprietà ai fini fiscali è anticipato al momento di stipula del contratto di locazione (AIDC - Norma di comportamento n. 191-2014).

Trattamento contabile

Dottrina (AIDC 191/2014)=

a) L’impresa concedente deve eliminare il bene dall’attivo del bilancio.

b) Il conduttore deve iscrivere in bilancio il bene fin dal momento della stipula del contratto di godimento; computa anche le quote di ammortamento

Principi Contabili =

OIC 15 Crediti = Rilevazione del ricavo di vendita e del relativo credito (nella vendita con clausola di riserva della proprietà) avvengono alla consegna/godimento (assunzione in carico del rischio) indipendentemente dal passaggio della proprietà

OIC 19 debiti = Rilevazione del costo e del relativo debito (nella vendita con clausola di riserva della proprietà) avvengono alla consegna/godimento (assunzione in carico del rischio) indipendentemente dal passaggio della proprietà

OIC 13 Rimanenze = Rilevazione in bilancio nell’esercizio in cui è avvenuto il trasferimento dei rischi dal punto di vista sostanziale (Vedi anche Cass. 27/09/13 n. 22175).

Conclusione

Nel caso in esame gli effetti contabili tipici della compravendita devono essere fatti retroagire fin dal momento di stipula del contratto di godimento (indipendentemente dal trasferimento della proprietà).

La sostanza prevale sulla forma

SPUNTI APPLICATIVI

FASE GODIMENTO: NON E’ CONTRATTO DI LOCAZIONE

Art. 23 comma 3

«Omissis ………. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. ………. Omissis »

Conseguenze

➢Si applicano le norme del codice civile che regolano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario (artt. da 1002 a 1007 e artt. 1012 e 1013 del codice civile)

➢Non si applicano le norme relative alle locazioni (L. 392/78, L. 431/98 e D.L. 333/92)

Immobili abitativi L. 431/98 (modifica la L.392/78) :

principali vincoli

➢Art. 2 = durata minima 4+4 canone libero

➢Art. 2= «canale assistito» durata 3+2

➢Art. 3 = disdetta del locatore

➢Art. 3 = disdetta del conduttore per gravi motivi

principali vincoli

➢ Art. 27 = durata minima 6+6 o 9+9 (alberghi e teatri)

➢ Artt. 28 e 29 = rinnovo automatico – diniego del rinnovo

➢ artt. 32 e 33 = aggiornamento del canone (75% Istat)

➢ 34 = compenso per perdita avviamento (18 mensilità o 21 per alberghi)

➢ art. 36 = cessione del contratto con l’azienda

➢ Art. 38 = prelazione in caso di vendita

➢ Art. 40 = prelazione in caso di nuova locazione

392/78 e L. 431/98

➢ 10% spese portineria

➢ riparazioni necessarie ordinarie e straordinarie:

• rifacimento impianto elettrico

• Sostituzione tapparelle

• Riparazione tetto

• Riparazione lastrico solare

• Riparazione grondaie

• Riparazione scarichi

• Sostituzione parti impianto riscaldamento

➢ Assicurazione immobile

➢ Manutenzioni straordinarie:

• Adeguamenti previsti dalla legge (es. ai sensi delle L. 46/90)

• Tinteggiatura delle facciate e degli androni

• Sostituzione delle parti strutturali dell’ascensore (es. porte e cabina)

➢ Spese straordinarie:

• Spese giudiziarie per controversie parti comuni

• Acquisto piante giardino

• Acquisto mezzi per giardino (es. tagliaerba)

• Imposta passi carrabili

• Allacciamento rete fognaria

• Installazione antenna TV

• Installazione citofoni

• Installazione cassette postali

➢ Spese amministrazione condominio:

• Compenso amministratore

• Spese cartoleria e cancelleria

• Spese postali

N.B.: Vi sono altre tabelle di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore (vedi tabella allegata al D.M. 30/12/2002) che è richiamata per i contratti del «canale assistito» (L. 431/98) oppure tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat che si applica ai contratti del «canale libero» (L. 431/98).

to Buy»

Art. 1005 c.c.

➢Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario (leggi: il concedente nel rent to buy):

• stabilità muri maestri e volte

• sostituzione travi

• rinnovamento in tutto od in parte notevole dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta

UTILIZZO DEL RENT TO BUY IN

SITUAZIONI PATOLOGICHE

Caso 1: soggetto locatore/venditore che risulta inadempiente o non sarà in grado di adempiere al pagamento del mutuo ipotecario.

In questo caso l’intervento del soggetto conduttore/acquirente mediante il «rent to buy» può presentare i seguenti vantaggi:

A. Per il conduttore/acquirente

I. Il conduttore/acquirente acquisisce la disponibilità immediata del bene per soddisfare le proprie esigenze (impresa o abitazione o altro);

II. Si accolla il pagamento delle rate residue del mutuo per quota capitale ed interessi il cui ammontare può essere imputato in acconto prezzo sul rent to buy. In questo modo il conduttore acquirente capitalizza l’intero o la parte prevalente dell’importo pagato;

III. La trascrizione del rent to buy ex art. 2645 bis C.C. non prevale nei confronti dell’ipoteca a garanzia del mutuo ma prevale nei confronti di tutte le iscrizioni e trascrizioni successive. Il conduttore/acquirente ha sotto il proprio controllo il regolare adempimento del pagamento del mutuo al termine del quale l’ipoteca sarà cancellata.

IV. E’ in situazione di vantaggio dal punto di vista del potere contrattuale nei confronti del locatore/venditore in quanto gli risolve il problema della morosità per le rate insolute e della conseguente segnalazione in centrale rischi con le ricadute su tutta la posizione complessiva nei confronti del sistema bancario.

V. E’ in situazione di vantaggio nei confronti della Banca creditrice in quanto evita a quest’ultima che il credito vada in contenzioso con le ricadute che ne conseguono per quanto riguarda gli accantonamenti, le spese legali per l’esecuzione immobiliare ed il rischio di vedere realizzato in asta un valore notevolmente inferiore al valore di mercato ed al valore del proprio credito. (Questo caso è attualmente assai ricorrente nelle vendite giudiziarie).

B. Per il locatore/venditore

I. Elimina una criticità di natura finanziaria che avrebbe ricadute sulla complessiva posizione nei confronti del sistema bancario: rate insolute, segnalazione in centrale rischi, interessi di mora, impossibilità di accedere a nuova finanza per la gestione del circolante (conti correnti e castelletti), ecc..

II. Elimina i costi e gli oneri che derivano dalla gestione del bene.

III. Nel contratto «rent to buy» può concordare che il conduttore/acquirente corrisponda in acconto prezzo le somme necessarie per il pagamento dell’IMU evitando le relative sanzioni.

IV. Aumenta la probabilità di recuperare una parte del valore dell’immobile in quanto la vendita per mezzo del rent to buy è meno penalizzante rispetto alla vendita forzata (pignoramento + esecuzione immobiliare).

V. Mediante l’imputazione in conto prezzo delle rate pagate dal conduttore/acquirente riduce il carico delle imposte sui redditi.

C. Per la Banca

I. Elimina la posizione dal contenzioso con i relativi obblighi di accantonamenti obbligatori.

II. Elimina i costi e gli oneri legali derivanti (esecuzione immobiliare)

III. Elimina il rischio di vedere realizzato in asta un valore notevolmente inferiore al valore di mercato ed al valore del proprio credito. (Questo caso è attualmente assai ricorrente nelle vendite giudiziarie).

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