ALESSANDRO CIATTI

provided by Institutional Research Information System University of Turin

View metadata, citation and similar papers at xxxx.xx.xx brought to you by

CORE

XXXXXXXXXX XXXXXX

Osservazioni sulla regola emptio non tollit locatum

Sommario: 1. Introduzione. – 2. La successione dell’avente causa nella posizione contrattua- le del locatore. – 3. Le vicende modificative ed estintive dell’obbligazione di pagamento del canone. – 4. L’opponibilità della locazione all’avente causa: il contratto portante data certa. – 5. Segue: il patto di rispetto e la detenzione del conduttore anteriore alla vicenda traslativa. – 6. Segue: la trascrizione del contratto. – 7. Opponibilità delle locazioni di co- se mobili. – 8. Le clausole di scioglimento del contratto. – 9. La responsabilità per il dan- no arrecato al conduttore licenziato. – 10. Successione nel contratto dell’acquirente e dell’assegnatario in caso di vendita forzata. – 11. L’estinzione del diritto del locatore con effetto retroattivo. – 12. L’estinzione del diritto del locatore con effetto non retroattivo.

1. – Il code civil – all’art. 1743 – ebbe a codificare una clausola che già in quell’epoca trovavasi oramai divenuta di stile nei contratti di vendita (1): la emptori quidem fundi necesse non est stare colonum [o colono] [cui primo do- minus locaverat] nisi ea lege emit (2). Il legislatore francese, del resto, doveva aver presente la netta presa di posizione dell’ALR prussiano, che aveva in sostanza ricondotto il diritto del conduttore all’alveo delle situazioni reali di godimento (3), e scelse di non pervenire a tanto, enunziando una regola di portata molto generale e tale da lasciare buona parte dell’opera ricostruttiva alla dottrina (4).

Questa si è spesso affaticata a ricercare una qualificazione « esatta » del-

(1) Xxxxxx, Il contratto di locazione di cose, I, Parte generale, Milano, 1910, p. 541; Prove- ra, Della locazione. Disposizioni generali, in Comm. c.c. Scialoja e Branca, Libro IV, Delle ob- bligazioni, artt. 1570-1606, Bologna-Roma, 1980, p. 411.

(2) C. 4, 65, 9; si precisa che l’espressione emptio non tollit locatum è infelice, poiché nep- pure nel diritto romano la vendita della res locata comportava lo scioglimento della locazione, facendosi piuttosto questione di opponibilità al terzo acquirente del contratto stesso: X. Xxx- rino, Locazione, in Tratt. dir. civ. diretto da Xxxxxx e Xxxxxxx-Xxxxxxxxxx, Milano, 1965, p. 46, nota 93 e Xxxxx, La locazione-conduzione, in Tratt. dir. civ. comm., diretto da Cicu e Messineo, vol. XXV, Milano, 1972, p. 650; ampi ragguagli storici in Ambrosini, « Emptio non tollit loca- tum », in Ann. Univ. Xxxxxxxx, 1925, p. 11 ss.

(3) Xxx. X, 00, § 0, § 000 x § 000.

(4) La disposizione suona quindi (la novellazione operata con ord. n. 45-2380 del 17 oct. 1945, l. n. 46-682, del 13 avr. 1946, l’ha semplicemente ritoccata): « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locatarie qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ».

la situazione giuridica del conduttore (reale o creditoria), trascurando l’esa- me di altre questioni, pur rilevanti in sede applicativa (5), che restano spesso aperte (6).

Queste sono state invece considerate dal codice vigente, il quale ha su- perato la laconicità di quello abrogato (che si ispirava al modello francese), anche per l’influenza che su di esso hanno esercitato i §§ 566 ss. BGB (7), ove (relativamente ai beni immobili) minutamente vengono esaminati e rego- lati vari problemi che il Kauf bricht nicht Miete pone agli interpreti.

Come dimostra la stessa rubrica dell’art. 1599 c.c. 1942, la regola ivi con- tenuta riguarda anzitutto non soltanto la vendita (come diceva l’art. 1597

c.c. 1865) ma più in generale i « trasferimenti a titolo particolare », siano essi tra vivi oppure a causa di morte, a titolo oneroso o a titolo gratuito (8): essa risulterebbe viceversa inutiliter data per il chiamato a titolo universale, il quale, nell’acquistare l’eredità, necessariamente subentra nei rapporti che facevano capo al dante causa, compresi ovviamente quelli originati dalla lo- cazione (9). Può trattarsi anzitutto di vicende traslative del diritto di pro- prietà, o di diritti reali di godimento su una cosa che il titolare abbia locato (e va quindi escluso che la successione nel contratto possa verificarsi in ca-

(5) Derruppe, La nature juridique du droit à bail et la distinction des droits réels et des droits de créance, th. Toulouse, 1952; Id., Xxxxxxxx xx xxxxxx xxx xx xxxxx xxxx xx xxxxxxxxx, xx Xxxxxxxx pour X. Xxxxx, Toulouse, 1996, p. 169; e, nella dottrina italiana, soprattutto Xxxxxx, Della lo- cazione, in Il diritto civile italiano a cura di Xxxxx, Locazione di cose, Napoli-Torino, 1908, p. 97 ss.

(6) La tesi della realità della situazione del conduttore (che si deve, com’è noto, soprat- tutto a Troplong, De l’échange et du louage, Commentaire des titres VII et VIII du Code civil, Paris, 1840, II, n. 490), non ha mai realmente preso piede tra gli interpreti, x. Xxxxxxxx, Con- trats civils, Contrats commerciaux, Paris, 1995, p. 195; Bénabent, Droit civil, Les contrats spé- ciaux civils et commerciaux, 4° éd., Paris, 1999, p. 227 ss.; Xxxxxxxx, Xxxxx et Xxxxxxx, Con- trats spéciaux, 14° éd., Paris, 2001, p. 393 ss.; di « cessione forzata del contratto, d’origine lega- le, derogatoria della libertà contrattuale » parlano Antonmattei et Xxxxxxx, Droit civil, Con- trats spéciaux, 2° éd., Paris, 2000, p. 256.

(7) V., anche per le opportune indicazioni, Xxxxxxxx u. (Xxxxx), in X. xxx Xxxxxxxxxxx Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Xxxxxxxxxxxxx, Buch 0, Xxxxx xxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxx, §§ 000-000, 12 Aufl., Berlin, 2006, VIII, p. 613 ss.

(8) Il codice abrogato, seguendo l’esempio del code Napoléon (art. 1743), parlava esclusi- vamente di « vendita » della cosa locata: sull’applicazione della previsione in esame alla do- nazione, cfr. ad ogni modo Cass., 16 marzo 1955, n. 776, in Rep. Foro it., 1955, voce Locazione,

p. 195 (in argomento diffusamente Xxxxx, La locazione conduzione, cit., p. 659 ss. e Provera,

Della locazione, cit., p. 414 ss.).

(9) Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 44 ss.; Provera, Della locazione, p. 412, nota 8; contra, Xxxxxxxxxxxx, Della locazione, in Comm. c.c. a cura di D’Xxxxxx e Xxxxx, Firenze, 1949, p. 300.

po al promittente acquirente, ancorché immesso anticipatamente nel pos- sesso della cosa, sino alla stipula del definitivo) (10). Si devono poi ricom- prendere nella previsione in esame anche le vicende traslative–costitutive, come la costituzione di diritti reali minori sulla cosa locata e financo di di- ritti personali di godimento, sempre ch’essi attribuiscano la facoltà di loca- re (si pensi, ad esempio, all’anticresi dell’immobile locato) (11).

Se non si può dubitare pertanto del fatto che possa verificarsi la succes- sione nella posizione contrattuale del superficiario, che abbia acquistato se- paratamente dal suolo la proprietà della costruzione che il concedente ave- va in tutto o in parte locato (12), pare di dover viceversa escludere che la re- gola possa trovare applicazione quando sia ceduto invece il jus ad aedifican- dum su un terreno precedentemente locato. Analogo è il discorso per l’ipo- tesi nella quale il fondo dato in locazione venga successivamente gravato da servitù: in simili ipotesi, è impossibile immaginare una successione nella posizione contrattuale del locatore in capo al titolare della servitù oppure del jus ad aedificadum, poiché non è loro consentito concludere locazioni e quindi neppure subentrare in quelle pendenti. A loro potrà tuttavia il con- duttore opporre il suo diritto, purché ne sussistano i presupposti (su cui v. infra), sí che la locazione continuerà a produrre i suoi effetti tra le parti ori- ginarie del contratto (13).

Analogamente deve escludersi che l’usuario o l’habitator, che per espressa previsione legale non possono dare la cosa in locazione (art. 1024),

so.

(10) Trib. Cagliari, 22 dicembre 1986, in Riv. giur. sarda, 1989, p. 103, con nota di Lumino-

(11) Mirabelli, La locazione, in Tratt. dir. civ. diretto da Xxxxxxxx, vol. VII, 4°, Torino, 1972,

p. 599, il quale si riferisce al subingresso del cessionario del contratto nella sublocazione con- clusa dal conduttore cedente; X. Xxxxxxx, La locazione: disposizioni generali e locazioni di fon- di urbani, in Tratt. dir. priv. diretto da Xxxxxxxx, vol. XI, Torino, 1984, p. 522; contra, Coco, vo- ce Locazione (diritto privato), in Enc. dir., vol. XXIV, Milano, 1974, p. 974 e Xxxxxxxx, I con- tratti tipici e atipici, I, I contratti di alienazione, di godimento, di credito, in Tratt. dir. priv. diret- to da Iudica e Xxxxx, Milano, 1995, p. 535, i quali ritengono che queste ipotesi dovrebbero ri- condursi piuttosto all’art. 1380.

(12) Lo esclude Xxxxx, La locazione-conduzione, p. 661 (seguíto da Provera, Della loca- zione, p. 416 ss. e da Cosentino e (Xxxxxxx), Le locazioni dopo le riforme del 1978-1985, Tori- no, 1986, p. 317), secondo cui il rapporto continuerebbe tra il conduttore e il concedente, per la non condivisibile impostazione secondo la quale il superficiario non avrebbe la « facoltà (diversa dalla legittimazione) » di locare (ma v. correttamente Salis, La superficie, in Tratt. dir. civ. diretto da Xxxxxxxx, vol. IV, 3o, Torino, 1949, p. 95 e xxx Xxxxx, in Aa. Vv., La locazione. Di- sciplina sostanziale e processuale, diretto da Xxxxxxx, Bologna, 2009, p. 19 ss.

(13) Contra, X. Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, 3° ed., Padova, 2005, p. 161; più vicino alla posizione sostenuta nel testo sembra Mirabelli, La locazione, cit., p. 598 ss.

possano subentrare in un contratto pendente (potendo però vederselo op- porre dal conduttore) quando il locatore lo abbia loro attribuito inter vivos o a causa di morte (14). A fortiori non è ovviamente neppure prospettabile l’i- potesi nella quale i diritti stessi fossero trasferiti a terzi.

Non v’è invece ragione per escludere che la stessa regola trovi applica- zione ai trasferimenti conseguenti al decreto di espropriazione per pubblica utilità (15), o a quelli dipendenti da contratti con effetti reali differiti, come la vendita di cose future, a termine finale differito, oppure quella sottoposta a condizione sospensiva, la quale, per la natura continuativa del contratto, non opera retroattivamente sino al momento in cui esso venne concluso (a mente dell’art. 1360), realizzandosi invece la successione dell’avente causa dal locatore originario nel rapporto locatizio soltanto nel momento in cui si avvera l’evento dedotto (16).

Ne restano viceversa estranee le fattispecie di acquisto della proprietà (o di altri diritto reali) a titolo originario, prima fra esse l’usucapione (17), e l’i- potesi in cui la cosa locata da uno dei contitolari venga assegnata ad uno tra essi in séguito alla divisione (18). Essa infatti non produce effetti traslativi tra i condividenti, trasformando piuttosto il contenuto del diritto di ciascuno

(14) Provera, Della locazione, cit., p. 416; Xxxxxxxxx e (Xxxxxxx), Le locazioni dopo le riforme, cit., p. 317; contra, per quanto concerne l’abitazione, Messineo, Manuale di diri. civ. e comm., 8° ed., vol. IV, Milano, 1954, p. 175. A maggior ragione non è ovviamente neppure pro- spettabile l’ipotesi del trasferimento di un diritto d’uso o di abitazione di una cosa preceden- te concessa in locazione.

(15) V. la remota Cass., 8 giugno 1942, n. 1590, ma, in senso contrario, cfr. Pret. Potenza, 7 maggio 1988, in Rass. equo can., 1988, p. 137 e, in dottrina, Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 705; Provera, Della locazione, cit., p. 437; Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di im- mobili urbani, cit., p. 156.

(16) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 660.

(17) Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 45, nota 2, Provera, Della locazione, cit., p. 415; Galga- no, Diritto civile e commerciale, vol. II, 2, 4° ed., Padova, 2004, p. 46; Xxxxx, Xxxxxxxxx e merca- to, Torino, 2006, p. 309, muovendo dall’idea che l’emptio non tollit locatum si « armonizzi con il principio pacta sunt servanda »; cfr. pure, con alcune precisazioni, Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 156 ss. e, nella giurisprudenza forense, Cass., 20 febbraio 2001, n. 2464, in Rass. Locaz. e cond., 2001, p. 49; Cass., 29 ottobre 1992, n. 11767, in Vita not., 1993, p. 824 ss.; Cass., 9 aprile 1985, n. 2356, in Arch. locaz., 1986, p. 276 ss.; in Foro it., 1986, I,

c. 1036 ss.; in Giur. it., 1985, I, 1, c. 992 ss., con nota di Xxxxx; in Nuova giur. civ. comm., 1986, I, p. 68 ss, con nota di Giove, ed in Vita not., 1985, p. 680 ss. La giurisprudenza di merito ha al- tresì avuto modo di precisare che la confisca disposta ai sensi dell’art. 2 ter l. n. 575 del 1965, avendo funzione sanzionatoria oltre che preventiva, come tale comporta l’acquisto della pro- prietà a titolo originario da parte dello Stato dei beni oggetto del provvedimento ablativo, sì che in simili ipotesi non trova applicazione l’art. 1599: Trib. Bari, ord., 16 ottobre 2000, in Fo- ro it., 2002, I, c. 291 ss., con nota di Xxxxxx.

(18) Trifone, La locazione, cit., p. 522; cfr. Luminoso, I contratti tipici e atipici, cit., p. 535.

dalla pars quota alla pars quanta (19): il trasferimento del diritto si deve con- siderare cioè avvenuto esclusivamente tra il dante causa e l’erede cui sia sta- ta assegnata la cosa il quale, per questo, si troverà a subentrare nella loca- zione eventualmente conclusa dal primo.

2. – Il richiamo all’istituto della cessione del contratto, disciplinato negli artt. 1406 ss. c.c., di frequente rinvenibile in dottrina (20), ha valenza più che altro descrittiva, posto che nella specie non si richiede il consenso del con- traente ceduto, dal quale al contrario si prescinde completamente, e che vi- ceversa costituisce un requisito essenziale della cessione stessa (v. art. 1406). Xxxx, al conduttore è precluso addirittura di recedere dal contratto quando, per una qualunque ragione, non gradisca la sua nuova controparte negoziale, né pare immaginabile che egli possa invocare a tal fine quei « gra- vi motivi » che, secondo la legislazione sulle locazioni immobiliari sottopo- ste a regime vincolistico, lo legittimerebbero a sciogliersi unilateralmente dal vincolo (v. l’art. 4, comma 2°, e l’art. 27, comma 8°, della l. n. 392 del 1978 (21), e l’art. 3, comma 6°, della l. n. 431 del 1998) (22). La successione nel- la posizione non dipende del resto neppure dalla comunicazione al condut- tore, il quale potrebbe al limite non esserne neppure a conoscenza e, in que- sto caso, sarebbe liberato dal debito dei canoni, quando avesse adempiuto al primo locatore, a mente dell’art. 1264, comma 2° (23).

(19) Cicu, Successioni per causa di morte, Parte generale-Divisione ereditaria, in Tratt. dir. civ. comm. diretto da Cicu e Messineo, Milano, 1958, vol. XVII, p. 344 ss.; Xxxxxxx, voce Di- visione ereditaria (diritto privato), in Enc. dir., vol. XIII, Milano, 1964, p. 431; nonché pure Ciatti, La comunione ereditaria e la divisione, in Diritto delle successioni a cura di Xxxxx e Per- lingieri, Napoli, 2009, p. 1180 ss.

(20) Cfr. Provera, Della locazione, cit., p. 414 e soprattutto Mirabelli, La locazione, cit.,

p. 600, il quale è quindi costretto ad ipotizzare che la partecipazione del contraente ceduto sia qui « superflua o irrilevante », perché i connotati tipici della cessione sarebbero qui alterati dal fatto che la vicenda si verifica in forza di legge e non per accordo delle parti; di « deroga » al principio per cui un contraente non può imporre alla controparte un rapporto con un altro soggetto che il contraente non abbia scelto, ricavabile dall’art. 1406 c.c., parlano Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 153; nel senso del testo, cfr. soprattutto Ca- telani, Manuale della locazione, 3° ed., Milano, 2001, p. 333 ss.

(21) L’omesso richiamo a questa disposizione, rinvenibile all’art. 42 della l. n. 392 del 1978, non consente di escludere il diritto di recesso del conduttore anche per le locazioni ivi disci- plinate: lo impone una lettura costituzionalmente adeguatrice della previsione, la quale di- versamente dovrebbe ritenersi illegittima per irragionevole disparità di trattamento; cfr. sul punto Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 665.

(22) Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 47; per vero, l’ipotesi nella quale il conduttore si trovi a non gradire la sua nuova controparte contrattuale appare sostanzialmente di scuola; cfr. Ga- brielli e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 152, i quali fanno il caso in cui il lo- catore fosse un acerrimo nemico dell’inquilino.

(23) Pervenendo a soluzione analoga, fanno riferimento all’art. 1189 Xxxxxxxxx e Padovi-

La successione si verifica, secondo l’art. 1602, « dal giorno dell’acqui- sto », cioè da quando siasi perfezionata la vicenda traslativa avente ad og- getto la cosa locata: se quell’istante non coincide con la scadenza della rata di canone, questo andrà pertanto ripartito proporzionalmente tra autore e successore (24). Le pretese risarcitorie vantate dal conduttore, per i danni ar- recatigli da vizi della cosa locata, andranno indirizzate contro il primo loca- tore, se l’evento abbia esaurito interamente il suo effetto prima della cessio- ne, mentre nell’ipotesi opposta dovranno essere rivolte contro entrambi, senza poterli considerare tuttavia debitori in solido poiché trattasi di res de- bitae differenti (25).

L’avente causa, dal canto suo, per ottenere la risoluzione del contratto, non potrà valersi dell’inadempimento del conduttore, interamente verifica- tosi prima della cessione del contratto, potendosene tuttavia servire quan- do esso perduri invece oltre tale istante (26). Lo stesso è a dirsi per le pretese

ni, La locazione di immobili urbani, cit., p. 414 ss.; sul punto cfr. Cass., 14 gennaio 2005, n. 674, in Arch. locaz., 2005, p. 574 ss. ed in Vita not., 2005, p. 284 ss.; Cass., 6 settembre 1990, n. 9160, in Arch. locaz., 1991, p. 305 ss. ed in Giust. civ., 1991, I, p. 2129 ss., con nota di De Tilla; in dot- trina cfr. Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 47, nota 100; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 654; Xxxxxxxxx e (Xxxxxxx), Le locazioni dopo le riforme, cit., p. 326; contra, Provera, Xxxxx xxxx- xxxxx, xxx., x. 000, xxxxx xxxx di Mirabelli, La locazione, cit., p. 601, il quale invoca l’applica- zione, in via analogica, dell’art. 1264 per sostenere che « l’efficacia del trapasso nei confronti del conduttore abbia luogo soltanto dalla data in cui egli riceve notizia dell’alienazione », quando quella disposizione riguarda soltanto l’efficacia liberatoria del pagamento effettuato dal ceduto nei confronti del cedente e non incide sull’efficacia della cessione del credito tra il cedente e il cessionario rispetto alla quale la notificazione è elemento estraneo alla struttura della cessione stessa: per tutti, x. Xxxxxxxxxxx, Della cessione dei crediti, in Comm. c.c. Scialoja e Branca, Libro IV, Delle obbligazioni, artt. 1260-1267, Bologna-Roma, 1982, p. 159 ss. Ritiene infine che l’obbligo dell’acquirente di notificare al conduttore la vicenda traslativa dipenda dal « principio di buona fede » Xxxxxx, La locazione, in Giur. sist. civ. comm. diretta da Bigiavi, Torino, 1980, p. 390.

(24) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 654 e più in generale Xxxxxxx, La locazione, cit., p. 526 e Provera, Della locazione, cit., p. 450.

(25) In questo senso sostanzialmente Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 48 e Xxxxx, La locazio- ne-conduzione, cit., p. 656; Cass., 24 ottobre 1979, n. 5557; ovviamente lo stesso discorso vale per la ripetizione della prestazioni indebitamente effettuate nei confronti del locatore origi- nario, come le eccedenze di fitto versategli: Trifone, La locazione, cit., p. 527; Trib. Bologna, 23 giugno 1986, in Arch. locaz., 1986, p. 469 ss. e Pret. Verona, 26 novembre 1994, in Giust. civ., 1995, I, p. 841 ss.; contra Pret. Verona, 8 novembre 1988, in Foro it., 1989, I, c. 560 ss., argo- mentando dall’art. 1602, qui tuttavia richiamato a sproposito, posto che la fonte del debito re- stitutorio non risiede nel contratto ma in un fatto giuridico da esso distinto.

(26) Cass., 27 novembre 1984, n. 6142, in Giur. agr. it., 1986, p. 220 ss. e più in generale Cass., 12 gennaio 1991, n. 254, in Arch. locaz., 1991, p. 754 ss. ed in Giust. civ., 1991, I, p. 2083 ss.

risarcitorie derivanti dal deterioramento della cosa locata, che derivino da condotte perduranti oltre il trasferimento (27), e sempre che l’alienante non sia già stato risarcito, o in ogni modo che l’avente causa non abbia conse- guito un prezzo minore proprio a cagione dei deterioramenti stessi (28).

La restituzione del deposito cauzionale – al quale va riconosciuta natu- ra di pegno irregolare (29) – deve essere domandata all’alienante al quale fos- se stato versato: la contraria opinione è basata sull’applicazione della nor- mativa sulla cessione del contratto (e in ispecie dell’art. 1408, comma 1°), la quale è viceversa estranea, come si è detto, alla disciplina del fenomeno successorio di cui si sta a parlando, e conduce alla conseguenza assurda di arricchire il locatore della somma ricevuta, la quale neppure garantisce il credito vantato verso il conduttore dall’avente causa (per l’art. 1263, comma 2°) (30).

Se non si tratta di acquisto mortis causa a titolo particolare, ossia di lega- to, le controversie pendenti tra il locatore e il conduttore, al momento in cui si verifica il trasferimento del diritto sulla cosa locata, proseguono tra di lo- ro: l’acquirente può tuttavia intervenire o essere chiamato nel processo mentre, con il consenso delle parti, l’alienante può esserne estromesso (art. 111 c.p.c.). Trattandosi invece di acquisto a causa di morte, il processo deve essere riassunto nei confronti dell’erede, ovvero può essere da questo pro- seguito.

La successione nel processo, non diversamente da quanto si è detto per le situzioni giuridiche sostanziali, riguarda esclusivamente quelle non esau- rite e non frazionabili al momento in cui si verifica l’alienazione, perché nell’ipotesi opposta (come ad esempio quando si controverta sul pagamen- to di una rata di canone scaduta, in tutto o in parte, prima del trasferimento) l’intervento dell’acquirente e l’estromissione dell’alienante non sarebbero

(27) Cass., 1 aprile 2003, n. 4912, in Xxxx. xxx., 0000, x. 000 xx.; Arch. locaz., 2003, p. 541 xx. xx xxx, 0000, x. 000, xxx xxxx xx Xx Xxxxx; Cass., 19 giugno 2001, n. 8329, in Xxxxxxxxx, 2001, p. 1018 ss. ed in Foro it., 2001, I, c. 3128 ss., con riferimento a danni interamente verificatisi pri- ma dell’alienazione della cosa; Trib. Salerno, 31 dicembre 1998, ivi, 2000, I, 1026; in dottrina, ad es., Provera, Della locazione, cit., p. 448 ss.

(28) Cass., 24 febbraio 1997, n. 1685, in Arch. locaz., 1997, p. 642 ss.; Cass., 17 maggio 1990,

n. 4278, in Arch. locaz.., 1991, p. 90 ss. ed in Giust. civ., 1991, I, p. 2084 ss., con nota di De Til- la; Cass., 29 novembre 1984, n. 6254, in Foro it., 1985, I, c. 1092 ss. ed in Giur. it., 1985, I, 1, c. 1532 ss.

(29) V. ora Calvo, in Aa. Vv., La locazione, Disciplina sostanziale e processuale, cit., p. 56

ss.

(30) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 659; Pret. Milano, 18 luglio 1989, in Xxxx. xx-

xxx., 0000, x. 000 xx.; Trib. Roma, 21 gennaio 1956, in Temi rom., 1956, p. 179 ss.; nel senso del testo, Provera, Della locazione, cit., p. 451; Xxxxxx, La locazione, cit., p. 393 e Pret. Mondovì, 27 ottobre 1961, in Foro pad., 1962, I, p. 1502 ss.

in ogni modo consentite (31). La sentenza pronunziata contro il locatore è efficace nei confronti del suo avente causa, secondo l’art. 111, comma 4°, c.p.c., « salve le norme sull’acquisto dei mobili e sulla trascrizione ». Tale in- dicazione richiede tuttavia un coordinamento con l’art. 1599: essa presup- pone la successione a titolo particolare, la quale va sicuramente esclusa, trattandosi di mobili, quando l’acquirente ne abbia acquistato il possesso in buona fede. Ne deriva che l’opponibilità della decisione, nel caso di mobili, deve riguardare solamente l’ipotesi nella quale il terzo non avesse ricevuto la consegna della cosa o fosse comunque in mala fede (32).

La trascrizione fa viceversa subentrare il terzo nella locazione immobi- liare, soltanto quando essa abbia durata ultranovennale e solamente per quanto concerne il periodo successivo al novennio stesso: l’inopponibilità della sentenza all’avente causa si dovrebbe quindi verificare soltanto quan- do l’avente causa avesse trascritto l’atto di acquisto anteriormente alla tra- scrizione della domanda proposta dal conduttore contro il dante causa.

La sentenza che accoglie una domanda proposta dal conduttore contro il dante causa dovrebbe risultare quindi sempre opponibile all’avente cau- sa, salva per lui la possibilità di appellare la sentenza, di intervenire nel pro- cesso anche in fase di gravame (anche oltre i limiti dell’art. 344 c.p.c.) (33), o infine di proporre opposizione di terzo revocatoria, ai sensi dell’art. 404, comma 2°, c.p.c., quando la sentenza stessa sia l’effetto di dolo o collusione a suo danno (34), mentre quella pronunziata a favore dell’alienante opera anche in favore dell’acquirente, il quale, trattandosi di condanna esecutiva, potrà domandare la spedizione in forma esecutiva del titolo (ai sensi del- l’art. 475 c.p.c.) (35).

Si è sostenuto che la successione dell’avente causa nel contratto, disci- plinata quanto agli effetti nell’art. 1602, potrebbe tuttavia legittimamente essere esclusa o limitata mediante accordo intercorso nell’atto con cui si è trasferita la cosa locata: tale impostazione è basata sul preteso carattere di- spositivo della norma stessa (36), ma nella sua assolutezza non si può condi- videre. Se il conduttore ha preso parte all’intesa, accettandola, l’accordo è infatti pienamente valido ed efficace, nei limiti entro i quali si riconosce la validità e l’efficacia di accordi tra locatore e conduttore in deroga alla disci-

(31) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 657.

(32) Sul collegamento tra successione nell’azione e successione nel diritto controverso, v. per tutti Redenti, Diritto processuale civile, I, Nozioni e regole generali, Milano, 1952, p. 82.

(33) Cass., 14 marzo 2006, n. 5468, in Impresa, 2006, p. 1360 ss.

(34) Cfr. Xxxxxxx, Manuale di dir. proc. civ., 4° ed., rist. Milano, 1984, II, p. 390.

(35) Cfr. Cass., 9 maggio 1991, n. 5164, in Arch. locaz., 1991, p. 499; Cass., Sez. un., 23 gen- naio 1985, n. 266, in Foro it., 1985, I, c. p. 403 ss., con nota di Piombo.

(36) Mirabelli, La locazione, cit., p. 613, nota 2; Provera, Della locazione, cit., p. 447.

plina legale (v., ad esempio, l’art. 79, della l. n. 392 del 1978). Qualora inve- ce, come d’ordinario, il conduttore non abbia prestato il proprio consenso all’intesa, qualsiasi deroga all’art. 1602, che non si risolva in un vantaggio per lui (a mente dell’art. 1411), deve considerarsi inefficace nei suoi con- fronti, per il principio di relatività soggettiva degli effetti del contratto (37). Ovviamente, conformemente alla disciplina sulla cessione dei crediti, quel- li che il locatore vanta verso il conduttore possono essergli mantenuti (se già originati dal contratto prima del trasferimento) o essergli successiva- mente trasferiti, senza che il ceduto vi si possa opporre: in questo senso de- vono pertanto essere interpretate (o convertite ai sensi dell’art. 1424 c.c.) le pattuizioni con le quali il locatore « mantiene » la posizione contrattuale nei confronti del conduttore. Mentre il mantenimento delle posizioni soggetti- ve passive comporta per lui l’accollo nei debiti dell’avente causa.

3. – La successione dell’acquirente della cosa locata nella posizione con- trattuale del locatore, suo dante causa, non si verifica per le vicende modifi- cative ed estintive del canone, avvenute prima della scadenza del termine pattuito, se non risultano da atto di data certa anteriore al trasferimento del- la cosa stessa (38).

La previsione riguarda cioè il pagamento anticipato, sempre consentito al debitore, a mente dell’art. 1185, comma 2°, le altre fattispecie estintive, satisfattive o non, del credito vantato dal locatore verso il conduttore, la ces- sione di questo, e il pactum de non petendo convenuto tra loro (39): si precisa in dottrina come la previsione abbia riguardo all’anticipazione « in senso giuridico », cioè appunto al pagamento prima della scadenza del termine, non invece all’anticipazione « in senso economico », ossia al pagamento do- po la scadenza del termine convenuto ma a fronte di un godimento che de- ve tuttora avvenire, in tutto o in parte. In questa ultima ipotesi, nulla può pretendere l’avente causa dal conduttore, potendo se mai esigere dall’alie- nante la frazione di corrispettivo, che si riferisce per competenza al periodo successivo al trasferimento, in applicazione del principio secondo il quale i frutti civili si acquistano giorno per giorno (cfr. art. 821, comma 3°) (40).

L’esigenza di provare i fatti estintivi e modificativi di cui si è detto con atto scritto di data certa anteriore al trasferimento mira a proteggere il terzo

(37) Cass., 5 luglio 1976, n. 2496, in Foro it., 1976, I, c. 2836 ss. ed in Giust. civ., 1977, I, p. 496 ss.

(38) Parlano pertanto di « deroga » all’art. 1602 c.c. Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 710 e Trifone, La locazione, cit., p. 528.

(39) Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 48, nota 109; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 710.

(40) Cfr. Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 712; Provera, Della locazione, cit., p. 459;

Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 393.

acquirente da possibili xxxxx ordite ai suoi danni dal locatore e dal condut- tore. A differenza di quanto si dirà per quanto concerne l’opponibilità del contratto, l’art. 1605 richiede espressamente la « scrittura », cosí escludendo da un lato la possibilità di accertare la data dell’atto o del fatto con altri mez- zi di prova, e derogando, dall’altro, all’art. 2704, comma 3°, per quanto ri- guarda l’accertamento della data della quietanza (41).

Il rigore probatorio non riguarda il pagamento anticipato « eseguito in conformità degli usi locali »: trattasi di eccezione di portata assai controver- sa. Secondo alcuni, la previsione in esame avrebbe riguardo alle situzioni nelle quali il pagamento fosse avvenuto prima della scadenza pattuita con- venzionalmente ma secondo quanto è previsto da usi o consuetudini (42), mentre altri ritengono che si riferisca alle anticipazioni di canone da inten- dersi questa volta in senso economico (43). Da condividere sembra la prima impostazione, poiché non sembra esservi ragione alcuna per riferire la nor- ma ad un’ipotesi che pressoché pacificamente si ritiene disciplinata intera- mente dalle disposizioni in materia di frutti, essendo pertanto estranea a quella di cui si discorre qui.

L’efficacia delle vicende estintive e modificative menzionate nei con- fronti dell’avente causa, anche se provata con scritto di data certa, come le anticipazioni effettuate in conformità degli usi locali, non può superare il triennio, salvo che la scrittura stessa sia stata trascritta, ai sensi dell’art. 2643,

n. 9: in tale ultimo caso ci si deve domandare se la trascrizione comporti l’opponibilità della cessione o della liberazione del canone pure se interve- nuta successivamente all’atto da cui dipende l’effetto traslativo, il quale è stato trascritto tuttavia successivamente alla trascrizione dell’atto di cessio- ne o di liberazione del canone. Muovendo dalla costatazione, secondo la quale la data certa è il requisito da cui dipende l’opponibilità dell’atto, men- tre la trascrizione svolge qui la funzione di estenderne gli effetti oltre il triennio, è da condividere l’opinione di quanti ritengono opponibile al ter- zo avente causa soltanto la cessione o la liberazione del canone effettuate con atto anteriore al trasferimento, a prescindere dal momento al quale ri- salgano le formalità pubblicitarie (44).

Infine, deve rammentarsi come la cessione o la liberazione ultratrien-

(41) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 400.

(42) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 713; seguito da Provera, Della locazione, cit.,

p. 462; in argomento cfr. Balossini, Usi locativi urbani, Milano, 1958, p. 31 ss.

(43) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 400.

(44) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 713; Xxxxxxx, La trascrizione, in X. x. xxxx, xxxxxxx xx Xxxxxxxxxxx, 0x xx., Xxxxxx, 0000, p. 301 ss.; contra, Xxxxxx e (Xxxxxxxx), La tra- scrizione, in Comm. x.x., Xxxxxx, 0000, p. 51; Xxxxxxxxx, La locazione, cit., p. 228; Provera, Della locazione, cit., p. 463; Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 405.

nale, quando il triennio sia interamente decorso al momento della cessio- ne, produce effetti che non si estendono oltre l’anno in corso: si è fatto os- servare come questa previsione appaia assolutamente irragionevole, poiché se il trasferimento fosse avvenuto prima del decorso triennio, l’opponibilità sussisterebbe soltanto per il tempo necessario per completarlo, mentre nel caso opposto l’acquirente sarebbe costretto a subirne l’effetto per tutto l’an- no in corso. Si è cosí ipotizzata un’interpretazione ardita, ma costituzional- mente adeguata, secondo la quale la vicenda sarebbe opponibile in ogni ca- so fino alla fine dell’anno in corso nel giorno del trasferimento e limitata- mente al periodo di tempo eccedente l’anno in corso e necessario eventual- mente per integrare un triennio dalla data della fattispecie che ha generato la vicenda estintiva o modificativa (45).

4. – L’opponibilità del contratto, che erroneamente trovasi richiamata nell’art. 1599, comma 1°, come se fosse un effetto del Kauf bricht nicht Mie- te, indica solamente l’attitudine di un fenomeno a produrre effetti riflessi nei confronti di un terzo: essa è pertanto il presupposto da cui dipende il prodursi della vicenda successoria (46).

Se è del tutto ovvio che si richieda l’anteriorità della locazione rispetto al trasferimento del diritto sulla cosa (47), meno scontato è comprendere a che cosa intenda fare riferimento il legislatore evocando la « data certa an- teriore », quando si tratti di contratti aventi ad oggetto beni immobili di du- rata inferiore al novennio, mobili iscritti in pubblici registri, oppure mobili non iscritti dei quali l’acquirente non abbia conseguito il possesso in buona fede.

Il codice abrogato subordinava infatti l’opponibilità della locazione non solo all’anteriorità rispetto « alla vendita » ma pure al fatto che essa constas- se « da atto pubblico o da scrittura privata di data certa » (cfr. art. 1597, com- ma 1°, c.c. 1865). L’art. 999, dal canto suo, ripete sostanzialmente quella for- mula che viceversa pare essere stata superata dall’art. 1599. Ne dovrebbe derivare che il conduttore sarebbe legittimato a provare la data del contrat- to attraverso qualunque mezzo di prova: ciò sarebbe del resto confermato

(45) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 402 ss., i quali precisa- no ancóra che l’anno in corso, al quale la disposizione fa riferimento, è l’anno solare che ini- zia il 1° gennaio e finisce il 31 dicembre; cfr. diversamente Mirabelli, La locazione, cit., p. 615.

(46) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 653.

(47) Ciò implica che debba essere considerata anteriore (e quindi opponibile) la locazione stipulata successivamente all’atto destinato a produrre effetti traslativi, quando questi ultimi siano rinviati oltre un termine iniziale o subordinati all’avverarsi di una condizione sospensi- va; cfr. Provera, Della locazione, cit., p. 420.

dal fatto che le locazioni immobiliari infranovennali sono contratti a forma libera (salvo oggi quelle ad uso di abitazione, ai sensi dell’art. 1, comma 4°, l. 9 dicembre 1998, n. 431) (48).

L’opinione assolutamente dominante è viceceversa orientata in senso opposto (49), per vero con argomentazioni che appaiono tutt’altro che insu- perabili. Si invoca anzitutto la littera legis, ma se mai essa dovrebbe deporre in senso contrario; si invoca la ratio della norma, che consisterebbe nell’in- tento di evitare frodi a danno dell’acquirente, ma non v’è chi non veda che una prova rigorosa dell’anteriorità della data, pur se fornita con mezzi di- versi dalla scrittura, pare più che idonea a scongiurare simili raggiri (50). Si è poi fatto osservare che a voler seguire la tesi più liberale si perverrebbe al- l’assurdo che il soggetto, il quale provi un atto con la scrittura, non potreb- be provarne la data se non attraverso l’art. 2704, mentre quando lo provi con altri mezzi (tipicamente la testimonianza e le presunzioni semplici) non in- contrerebbe alcuna limitazione (51). Non pare tuttavia che si possa ipotizza- re come necessario il nesso d’implicazione che collega il mezzo con cui si prova il contratto con quello con il quale se ne prova la data; ben potrebbe quindi immaginarsi il caso di chi, provato con la scrittura il contratto, inten- da provare il momento in cui è stato concluso attraverso i testimoni. Per l’art. 24, comma 2°, Cost., un limite in questo senso può essere desunto esclusivamente da un’espressa previsione legale (quale quella che si trova- va nel codice abrogato): previsione che, lo si è visto, nella specie non è più rinvenibile.

La giurisprudenza, dal canto suo, pur mostrandosi generalmente pro- pensa ad allinearsi sulle posizioni dottrinali più rigorose (52), finisce col rite- nere opponibile il contratto verbale di locazione, se la denuncia ai fini della registrazione sia stata sottoscritta da entrambe le parti (53).

(48) In questo senso Messineo, Manuale, cit., p. 176; Catelani, Manuale della locazione, cit., p. 337 ss.; Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 49 e, in giurisprudenza, Trib. Matera, 1 dicembre 1999, in Rass. Locaz. e cond., 2000, p. 254 ss.

(49) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 168 ss.; Xxxxxxx, La lo- cazione, cit. p. 523; Provera, Della locazione, cit., p. 418; Xxxxxxxxx, La locazione, cit., p. 602; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 665.

(50) Cfr. soprattutto Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 665.

(51) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 168.

(52) Cfr. Cass., 4 febbraio 1987, n. 1063 e Cass., 15 ottobre 1954, n. 3724, in Giust. civ., 1954, I, p. 2492 ss.; Trib. Roma, 24 maggio 1960, in Temi rom., 1960, p. 110; Trib. Napoli, 28 marzo 1953, in Foro nap., 1953, I, p. 151; per l’inammissibilità della prova testimoniale della data, x. Xxx. Xxxxxx, 00 gennaio 1991, in Arch. locaz., 1991, p. 317 ss.

(53) Cass., 18 febbraio 1949, n. 291, in Rep. Xxxx xx., 0000, xxxx Xxxxxxxxx, x. 000; Cass., 15 marzo 1972, n. 761, ivi, 1972, voce cit., n. 56, su cui cfr. le condivisibili osservazioni di Prove-

5. – In alternativa alla prova dell’anteriorità del contratto, il conduttore può dimostrare, sempre con ogni mezzo di prova, che il terzo acquirente ha

« assunto l’obbligo verso l’alienante » di rispettare la locazione.

Taluni vi scorgono un contratto a favore di terzi, perciò irrevocabile nel momento in cui il conduttore ha dichiarato di volerne profittare (cfr. art. 1411, comma 1°) (54).

Tale indicazione tuttavia non convince: si è detto infatti che la succes- sione dell’avente causa nella posizione negoziale del locatore è normalmen- te un effetto automatico che il conduttore non può impedire (55). Inoltre, e soprattutto, non si può ritenere che tale effetto sia necessariamente favore- vole per lui, posto che l’art. 1602 fa subentrare il terzo tanto negli obblighi quanto pure nei diritti verso il conduttore, il quale si trova quindi a sua volta vincolato alla locazione e per giunta con una controparte negoziale differen- te: sembra pertanto più corretto negare efficacia negoziale al cd. patto di ri- spetto e ricondurlo piuttosto alla categoria delle dichiarazioni di scienza. Ta- le impostazione è implicitamente confermata dalla lettera dell’enunciato, che dichiara qui vincolato l’acquirente « in ogni caso »: se ne deve arguire tra l’altro che un simile effetto non può essere limitato o escluso per volontà delle parti, se non sciogliendo il contratto mercé la clausola di cui all’art. 1603 (56). Se ne desume inoltre che l’opponibilità della locazione, in questa ipotesi, dipende dalla dichiarazione di esserne a conoscenza compiuta del- l’acquirente nei confronti dell’alienante: l’esistenza di questa può essere di- mostrata in giudizio con ogni mezzo di prova (57). Si osservi che tale impo- stazione è ben diversa rispetto a quella, giustamente avversata dalla dottrina pressoché pacifica, che vorrebbe equipollente alla dichiarazione dell’acqui- rente la mera conoscenza ch’egli potesse averne aliunde acquisita (58).

Un’indiretta ma significativa conferma di quanto si è venuti dicendo sin

ra, Della locazione, cit., p. 419, nota 4, il quale evidenzia la contraddizione tra l’affermazione secondo cui la prova della certezza della data presuppone la forma scritta e le decisioni or ora menzionate; di tentativo giurisprudenziale di « ammorbidire il rigore della tesi » criticata par- la Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 49, nota 116.

(54) Mirabelli, La locazione, cit., p. 603; Xxxxxx, La locazione, cit., p. 386; Trifone, La locazione, cit., p. 524; Catelani, Manuale della locazione, cit., p. 336.

(55) Cfr. Provera, Della locazione, cit., p. 423 e soprattutto Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La lo- cazione di immobili urbani, cit., p. 185 ss.; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 682, è co- stretto ad ammettere che si tratterebbe di una vera e propria deroga all’art. 1372.

(56) Contra, Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 48.

(57) In questo senso parrebbe orientata la remota Cass., 8 novembre 1955, n. 3640, in Rep. Foro it., 1955, voce Locazione, n. 191.

(58) Cfr., in proposito, Provera, Della locazione, cit., p. 424; Xxxxx, La locazione-condu- zione, cit., pp. 667 e 683.

qui si rinviene all’art. 1600, ove la prova della detenzione del conduttore a titolo di locazione (59), anteriore al trasferimento, viene a sua volta conside- rata equipollente alla prova dall’anteriorità della locazione rispetto all’atto traslativo, oppure ancóra alla prova della dichiarazione ricognitiva dell’a- vente causa quanto alla pendenza del rapporto locatizio. In questa ipotesi, tuttavia, l’avente causa succede nella posizione contrattuale del locatore soltanto per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo determinato. Tale durata originariamente era assai breve visto che la previsione intendeva più che altro evitare al conduttore di dover rilasciare immediatamente l’immobile, quando non si fosse trovato in condizione di provare la data certa del contratto concluso col locatore (60). Viceversa, per quanto concerne gli immobili soggetti alla disciplina speciale, essa trovasi oggi spropositatamente dilatata, grazie all’applicazione dell’art. 2 della l. 431 del 1998 (quattro o tre anni) e dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978 (sei e ad- dirittura nove anni per gli alberghi e i teatri): il requisito della data certa ai fi- ni dell’opponibilità del contratto, in materia immobiliare riconducibile alla citata disciplina, permane significativo quindi soltanto per le ipotesi margi- nali nelle quali il conduttore fosse privo della detenzione al momento del trasferimento del bene al terzo (come quando gli effetti del contratto fosse- ro stati differiti oltre un termine o si trovassero sottoposti a condizione so- spensiva o quando il locatore fosse in mora nella consegna del bene).

Si rammenti tuttavia che l’art. 1, comma 346°, della l. 30 dicembre 2004,

n. 311, ha sanzionato con la nullità le locazioni immobiliari non registrate e quindi prive di data certa (se si ritiene, come sembra corretto, che la scrittu- ra non sia richiesta per l’opponibilità essendo sufficiente la certezza di da- ta), sí che l’applicazione dell’art. 1600 a tali ipotesi non potrebbe più verifi- carsi per i contratti conclusi dopo l’entrata in vigore di tale ultima disciplina.

Controverso è poi se il dies a quo vada individuato nell’atto che produce il trasferimento (61), ovvero dalla data di inizio della locazione, secondo la regola generale dettata dall’art. 1599, comma 3°, (sempre che si riesca ad ac- certarla), ovvero secondo le scadenze usuali (se esistono e sono state prova- te), ovvero ancóra dalla data di inizio della detenzione in capo al condutto- re (62). La tesi che appare corretta è la seconda: diversamente quest’ultimo e l’avente causa si troverebbero vincolati ad un rapporto di durata tale da su-

(59) La detenzione che derivasse da comodato o precario non comporterebbe ovviamen- te la successione particolare dell’avente causa nella posizione negoziale del suo a.: Provera, Della locazione, cit., p. 439; Mirabelli, La locazione, cit., p. 603; Xxxxx, La locazione-condu- zione, cit., p. 685 ss. e Catelani, Manuale della locazione, cit., p. 338 ss.

(60) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 175.

(61) Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 49, conf. Provera, Della locazione, cit., p. 440 ss.

(62) Mirabelli, La locazione, cit., p. 607.

perare addirittura quello pattuito convenzionalmente (63). L’applicazione dell’art. 1596, comma 2°, comporta che il terzo acquirente debba in ogni modo intimare disdetta se intende far cessare gli effetti del contratto (64): trattandosi inoltre di locazioni immobiliari soggette alla disciplina speciale, se la successione nel rapporto avviene anteriormente alla prima scadenza del rapporto, la disdetta non potrà che essere intimata nelle ipotesi espres- samente previste dalla legge.

6. – La durata del rapporto locatizio, nel quale sia subentrato il terzo avente causa, non potrà superare in ogni caso il novennio dalla data di con- clusione del contratto, qualora questo, avendo ad oggetto beni immobili e durata superiore al novennio, non sia stato trascritto anteriormente alla tra- scrizione dell’atto da cui deriva l’acquisto del terzo: ciò vale sia per l’ipotesi in cui il conduttore abbia provato la certezza della data del negozio stipula- to col xxxxx causa, sia per quella in cui abbia provata la detenzione anterio- re al trasferimento (e sempre che tale ipotesi possa ancóra verificarsi, consi- derata la nullità dei contratti di locazione non registrati, cioè non muniti di data certa) (65).

Si tratta di una deroga vistosa all’art. 2644, poiché, da un lato, la trascri- zione della locazione, anteriormente alla trascrizione dell’atto che produce la vicenda traslativa, non pregiudica l’acquisto del bene in capo allo stesso avente causa, mentre dall’altro, il mancato compimento della formalità non esclude l’opponibilità dell’atto al terzo avente causa dal locatore, ancorché per un periodo di tempo limitato anche se cospicuo (il novennio) (66). Que- sto periodo deve essere computato dalla data di inizio della locazione, non da quello in cui la cosa è stata consegnata al conduttore e men che meno dalla data in cui sia stato trascritto (67): al termine, secondo quanto xxxxxxx-

(63) In questo senso Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 173 ss.

(64) Provera, Della locazione, cit., p. 441, contra, Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p.

688.

(65) Il contratto potrà viceversa perdurare oltre il novennio quando l’acquirente abbia ri-

conosciuto l’esistenza della locazione, ai sensi dell’art. 1599, comma 4°, anche attraverso comportamenti concludenti; cfr. Cass., 17 luglio 1962, n. 1895, Rep. Giur. it., 1962, voce Loca- zione, n. 18, ove ci si riferisce alla tacita volontà dell’avente causa di non far valere la parziale inopponibilità della locazione ultranovennale.

(66) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 673; conf. Triola, voce Trascrizione, in Enc. dir., vol. XLIV, Milano, 1992, p. 943, secondo il quale la locazione dovrebbe cessare automa- ticamente, applicando l’art. 1596, comma 1°, che riguarda tuttavia le locazioni a tempo deter- minato dai contraenti.

(67) Mirabelli, La locazione, cit., p. 607; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 674; Co- co, Locazione, cit., p. 976; contra, Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 49, Provera, Della locazione, cit., p. 425.

no le regole stabilite per le locazioni senza determinazione convenzionale di durata (68), se l’avente causa intende impedire la rinnovazione automati- ca del rapporto è tenuto a intimare disdetta al conduttore (69).

Assai dibattuta è la questione concernente l’opponibilità della locazio- ne conclusa dall’alienante successivamente all’atto che dà causa alla vicen- da traslativa: prevale tra gli autori l’indirizzo, secondo cui la locazione sa- rebbe in ogni modo opponibile purchè fosse stata trascritta anteriormente all’atto traslativo. In tal modo il conduttore si troverebbe in una posizione giuridica analoga a quella del titolare di un diritto reale (70). Tale tesi tuttavia non convince, poiché trascura di considerare che la pubblicità immobiliare, per quanto concerne la locazione, mira soltanto a renderla opponibile all’a- vente causa per il periodo eccedente il novennio, ma, entro questo limite temporale, non sostituisce affatto l’opponibilità che le viene riconosciuta dalla data certa, o dalla detenzione del conduttore conseguita anteriormen- te al trasferimento (71).

Non è viceversa esatto ritenere che l’opponibilità della locazione tra- scritta incontri i limiti di durata stabiliti dagli artt. 1573 e 1607 (72): il contrat- to che perdura oltre quei limiti non è inopponibile al terzo avente causa, quanto piuttosto inefficace (73).

7. – Sotto il codice abrogato era alquanto disputato se l’emptio non tollit locatum andasse applicato anche alle locazioni mobiliari (74): il codice vi- gente fa subentrare nel contratto chi abbia acquistato dal locatore la cosa mobile (sia essa iscritta oppure in no in pubblici registri) per tutta la durata convenuta – quindi anche oltre il novennio ma non ovviamente oltre i trent’anni, a mente dell’art. 1573 – purché la data del contratto stesso sia

(68) Ciatti, in Aa. Vv., La locazione, Disciplina sostanziale e processuale diretto da Cuffa- ro, cit., p. 76 ss.

(69) Contra, Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 673.

(70) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 177, i quali non esitano a parlare a tal proposito di una « conseguenza addirittura sconvolgente »; v. analogamente Xxxxxx e (Xxxxxxxx), op. cit., p. 42 ss.; Xxxxxxxxx, Locazione e trascrizione, in Studi in memo- ria di Xxxxxx Xxxxxxxx, Milano, 1968, I, p. 729; Id., La locazione, cit., p. 226; Provera, Della lo- cazione, cit., p. 426, nota 8; X. Xxxxx (D’Orazi-Flavoni), Della trascrizione, in Comm. c.c. Scialoja e Branca, Libro VI, Della tutela dei diritti, artt. 2643-2696, 3° ed., a cura di Xxxxxxx, Bo- logna-Roma, 1997, p. 157; Triola, Trascrizione, cit., p. 943.

(71) Cfr. Xxxxxxx, Trascrizione, cit., p. 262.

(72) In questo senso Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 674.

(73) Volendo, v. pure Ciatti, in Aa. Vv., La locazione, diretto da Xxxxxxx, cit., p. 71 ss.

(74) In senso contrario, v soprattutto Xxxxxxx, in Appendice a Baudry-Lacantinerie e Xxxx, Del contratto di locazione, trad. it. di Barassi, Milano, s.a., vol. I, p. 1087 ss., in senso fa- vorevole, Fubini, Il contratto di locazione di cose, cit., p. 551 ss.

certa e anteriore all’atto di alienazione (75). In mancanza di certezza della data, se il conduttore ha conseguito la detenzione della cosa prima che essa venisse trasferita al terzo, la durata del godimento è determinata ai sensi dell’art. 1574, nn. 3 e 4.

Le locazioni di mobili non iscritti in pubblici registri sono tuttavia inop- ponibili al terzo acquirente in buona fede, secondo l’art. 1599, comma 2°: l’opponibilità della locazione per tutta la durata del contratto, è cioè possi- bile soltanto se il terzo non abbia acquistato il possesso, o lo abbia acquista- to in mala fede (e sempre che sussista un atto di data certa). La regola è ap- plicabile soltanto agli acquisti a domino, cioè alle ipotesi in cui il locatore ab- bia trasferito il diritto di cui era titolare, acquistando cioè a titolo derivativo, mentre per gli acquisti a non domino occorre riferirsi all’art. 1153, comma 2° (76).

La buona fede dell’avente causa, elemento della fattispecie che ne im- pedisce l’opponibilità, consiste nella mancata conoscenza della locazione anteriormente conclusa dall’autore dell’alienazione, e non può quindi esse- re assimilata completamente alla nozione descritta all’art. 1147 (77): pur es- sendo sufficiente ch’essa sussista al momento dell’acquisto, non può essere presunta in favore del terzo, il quale pertanto sopporterà il rischio per la mancata prova di essa.

La prova fornita dal conduttore, quanto alla detenzione anteriore del bene, pare sufficiente ad escludere d’altra parte la buona fede dell’acqui- rente (che al più non gioverebbe poiché derivante da colpa grave, a mente dell’art. 1147, comma 2°) e comporta l’opponibilità della locazione per l’in- tera durata convenuta dalle parti originarie, non potendosi quindi applicare l’art. 1600 (78).

8. – La successione nella locazione dell’avente causa a titolo particolare

(75) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 680 ss., il quale giustamente rammenta che la locazione ultranovennale di beni mobili iscritti in pubblici registri non è soggetta a trascrizio- ne; cfr. pure Provera, Della locazione, cit., pp. 432 e 435.

(76) Provera, Della locazione, cit., p. 433 ss.; contra, Xxxxx, La locazione-conduzione, cit.,

p. 672 e Mirabelli, La locazione, cit., p. 606, il quale, senza considerare la natura sicuramen- te derivativa dell’acquisto del terzo avente causa dal locatore, vede nell’art. 1599, comma 2°,

« un’applicazione del principio generale, xxxxxxx nell’art. 1153, 2° comma, per cui chi acquista in buona fede e con titolo idoneo un bene mobile e ne consegue il possesso acquista la pro- prietà a titolo originario, e non derivativo ».

(77) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 670; Catelani, cit., 340.

(78) In questo senso, implicitamente Mirabelli, La locazione, cit., p. 606 e, con altra mo- tivazione, Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 688, sul presupposto che l’avente causa non potrebbe conseguire il possesso pieno, comprensivo della detenzione.

– se può essere modificata quanto ai suoi effetti soltanto con il consenso del conduttore, ovvero soltanto in suo favore ex art. 1411 c.c. – potrebbe essere viceversa del tutto esclusa, prevedendo l’automatico scioglimento del con- tratto in caso di alienazione della cosa locata, attraverso una condizione ri- solutiva potestativa. Taluno ha dubitato che, in questo modo, l’essenza del contratto, individuata nell’assicurare al conduttore il godimento di una res per un certo tempo, ne verrebbe tuttavia « snaturata », almeno se l’effetto ri- solutivo non venisse posticipato oltre un termine di preavviso intimato dal locatore (79).

Questa impostazione trascura di considerare che la disciplina sul con- tratto in generale ammette, da un lato, l’apposizione di condizioni risoluti- ve anche meramente potestative almeno se si tratti di rapporti di durata co- me la locazione (80), mentre dall’altro consente alle parti di prevedere libe- ramente in capo a ciascuna di esse il diritto potestativo di recedere ad nutum dal contratto (cfr. in particolare per i contratti ad esecuzione continuata o periodica l’art. 1373, comma 2°), senza snaturare l’essenza strutturale del negozio, il quale permane valido quando sia in ogni modo possibile che i suoi effetti si producano, a nulla rilevando che in concreto il loro verificarsi venga eventualmente impedito da un fatto o da un atto sopravvenuto.

Sempre al fine di incrementare il valore della cosa alienata (che può in tal modo essere « liberata » più o meno agevolmente dalla posizione con- trattuale del conduttore), le parti possono prevedere un diritto potestativo di recesso ad nutum a favore del locatore, nel quale subentrerebbe tuttavia anche il suo avente causa, oppure un recesso in caso di alienazione, anche in questo caso esercitabile dal locatore–alienante o dal suo avente causa (81). L’art. 1603 si occupa di chiarire come anche quest’ultimo sia tenuto ad os- servare il preavviso richiesto dall’art. 1596, comma 2°, escludendo che al conduttore competa una pretesa risarcitoria (recte indennitaria: cfr. artt. 1373, comma 3°, c.c., e 80 l. fall.), salvo ovviamente ch’essa sia stata espres- samente convenuta. Non si può escludere che le parti possano strutturare la

(79) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 690 ss.; per l’apponibilità della condizione ri- solutiva, cfr. invece Provera, Della locazione, cit., p. 454 e Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazio- ne di immobili urbani, cit., p. 188.

(80) Da ultimo, Carusi, Condizione e termini, in Tratt. contr. diretto da Xxxxx, vol. III, Mi- lano, 2006, p. 316.

(81) Ritengono che l’art. 1603 disciplini solamente l’ipotesi nella quale la clausola contrat- tuale preveda il recesso dell’acquirente Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urba- ni, cit., p. 187; se la locazione è opponibile all’avente causa non v’è ovviamente ragione alcu- na per escludere ch’egli, subentrando nell’intera posizione contrattuale del dante causa, su- bentri anche nella clausola che consentiva al primo di recedere dal contratto, cfr. Provera, Della locazione, cit., p. 454.

clausola come una multa penitenziale, cosí da far dipendere l’efficacia del recesso dall’adempimento della prestazione da parte di chi recede o addirit- tura come una caparra penitenziale (82). Se la necessità del preavviso deve escludersi quando lo scioglimento del rapporto dipenda dall’avveramento di una condizione risolutiva, non sembra esservi in ogni modo ragione ve- runa, per non consentire alle parti di eliminare del tutto il termine di preav- viso anche per le ipotesi di recesso.

La contraria opinione, che vorrebbe riconoscere carattere cogente al- l’art. 1603 (83), non riesce a spiegare la ragione per la quale le parti possano prevedere un preavviso anche minimo – rientrando ciò sicuramente nelle loro facoltà, a mente dell’art. 1596, comma 3°, al quale espressamente rinvia lo stesso art. 1606 – ma non potrebbero mai escluderlo del tutto (84).

L’art. 1604 esclude in ogni caso che l’avente causa con patto di riscatto possa valersi del diritto di recedere, che gli sia stato attribuito, sino a quan- do non sia divenuto irrevocabile l’acquisto con la scadenza del termine fis- sato per il riscatto (il quale non può eccedere rispettivamente i due e i cin- que anni, secondo la natura mobiliare o immobiliare della cosa alienata, cfr. art. 1501): si discute se simile previsione possa applicarsi anche quando il contratto sia opponibile al terzo in ragione della detenzione del conduttore anteriore al trasferimento ai sensi dell’art. 1600, o addirittura quando esso gli risulti inopponibile (85).

Se in questa ultima ipotesi si deve tuttavia escludere che l’acquirente possa recedere dal contratto semplicemente perché non si trova a suben- trarvi, non pare sussistano ragioni per discernere tra le varie differenti situa- zioni in cui si verifica la successione della posizione contrattuale nei suoi confronti, xxx comprese quindi le situazioni in cui si trovi a subentrare per il periodo previsto dall’art. 1600 (86). Considerato che il periodo di opponibi- lità della locazione è in questo caso assai breve (cfr. art. 1574, al quale rinvia il cit. art. 1600) (87), se questo termina prima del consolidamento del diritto, l’avente causa non potrà recedere, trovando applicazione l’art. 0000, xx xx-

(00) Di « prestazione (convenzionale) a contenuto indennitario, analoga, ancorché non identica negli effetti, alla multa penitenziale » parla Xxxxx, cit., 706 ss.; cfr. anche Mirabelli, La locazione, cit., p. 605.

(83) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 691.

(84) Provera, Della locazione, cit., p. 454 e Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immo- bili urbani, cit., p. 187.

(85) Xxxxxxx, Locazione, p. 50.

(86) Xxxxxxxxxxxx, Della locazione, cit., p. 307; Xxxxxxxxx, La locazione, cit., p. 605.

(87) Si tenga conto che, come si vedrà subito infra nelle locazioni sottoposte alla discipli- na vincolistica (in cui la durata indeterminata può risultare particolarmente lunga), è preclu- sa la facoltà di recesso in caso di alienazione.

ceversa l’opponibilità cessi successivamente al consolidamento dell’acqui- sto, l’acquirente potrà recedere liberamente.

Si deve rammentare che la disciplina in esame, con riferimento alle lo- cazioni d’immobili sottoposte alla disciplina vincolistica, deve oggi ritener- si sostanzialmente superata dall’art. 7, l. n. 392 del 1978 (non abrogato dalla

l. 431 del 1998, cfr. art. 14, comma 4°) (88), per quanto riguarda le locazioni ad uso abitativo, al quale rinvia l’art. 41, comma 1°, della stessa legge, per le lo- cazioni di stabili destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo, al quale rinvia a sua volta l’art. 42, comma 2°, per le locazioni di immobili de- stinati ad attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sedi di parti- to o di sindacati, ovvero stipulate dallo Stato o da altri enti pubblici in qua- lità di conduttori. Non si può dubitare che la previsione riguardi, oltre all’i- potesi nella quale le parti abbiano previsto una condizione risolutiva, anche quelle ove sia previsto un potere di recesso per il caso di alienazione (89).

Alcuni riconducono l’invalidità della clausola difforme all’art. 1419, comma 1°, – al quale rinvia tra l’altro l’art. 1354, comma 3°, in tema di con- dizioni illecite – in tal modo ammettendo l’attitudine espansiva dell’invali- dità stessa all’intero contratto, quando risulti che le parti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità (90). Tale impostazione è inaccettabile: come è stato giustamente osservato, es- sa riconosce al conduttore una protezione in sostanza del tutto inconsisten- te, giungendo all’assurdo di negare, per un verso, alle parti di rendere inef- ficace il contratto attraverso la condizione o il recesso, e dichiarandolo, per altro verso, inefficace ab imis, e interamente, a ragione dell’invalidità di una sua singola clausola. La norma imperativa, che sostituisce la differente pre- visione pattuita, è quella che impedisce il recesso del locatore prima della scadenza statuita, con previsione non derogabile, dalla disciplina speciale: l’art. 7 della l. 392 del 1978, a ben vedere, non fa che specificarla, precisando ch’essa si applichi anche nell’ipotesi in cui al locatore sia subentrato il suo avente causa (91).

9. – L’inopponibilità del contratto al terzo acquirente rende impossibile al locatore l’adempimento delle obbligazioni che gravano su di lui nei con-

(88) Di « abrogazione » dell’art. 1603 parla Cosentino e (Xxxxxxx), Le locazioni dopo le riforme, cit., p. 321: la previsione continua infatti ad essere applicabile alle locazioni non sog- gette alla disciplina speciale.

(89) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 191.

(90) Cosentino e (Xxxxxxx), Le locazioni dopo le riforme, cit., p. 321.

(91) Cass., 25 agosto 1980, n. 3780, ined.; Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 193; in generale sul fenomeno dell’invalidità parziale, cfr. da ultimo Mantova- ni, Le nullità e il contratto nullo, in Tratt. contr. diretto da Xxxxx, vol. IV-1, cit., p. 109 ss.

fronti del conduttore: questi può pertanto chiedergli di essere risarcito per i danni patiti, sempre che l’impossibilità possa ritenersi imputabile, a mente dell’art. 1218 (92). L’art. 1601 prevede una simile evenienza soltanto con rife- rimento all’ipotesi nella quale l’inopponibilità sia conseguenza dell’incer- tezza sulla data del contratto: se essa dipenda dal mancato conseguimento della detenzione anteriormente al trasferimento (cfr. art. 1600), infatti, si tratta piuttosto dell’inadempimento all’obbligazione di consegnare il bene (cfr. art. 1575, n. 1), la quale comporta il diritto ad ottenere il risarcimento dei danni tutti patiti dal conduttore, compresi quelli derivanti dal mancato godimento del bene per la durata corrispondente a quella stabilita per le lo- cazioni a tempo indeterminato (cfr. art. 1600), dedotti tuttavia i canoni, al- trimenti dovuti quale corrispettivo della locazione che non ebbe luogo, per la compensatio lucri cum damno.

L’acquisto del possesso in buona fede del mobile, da parte dell’avente causa che l’abbia acquistato, e l’inopponibilità ultranovennale della loca- zione immobiliare non trascritta, ma stipulata con certezza di data (ciò che, come si è detto deve ormai ritenersi pressoché imprescindibile, in virtù del- l’art. 1, comma 346°, della l. n. 311 del 2004), comporta, secondo i più, iden- tica responsabilità in capo al locatore, nonostante simile ipotesi non risulti ricompresa testualmente nell’enunciato (93). Tale tesi è da condividere ed invero l’obiezione di quanti fanno osservare che alla trascrizione potrebbe provvedere anche il conduttore, sí che si tratta di danno ch’egli avrebbe po- tuto evitare ai sensi dell’art. 1227, comma 2° (94), dimentica che lo stesso do- vrebbe ritenersi per l’ipotesi espressamente contemplata all’art. 1601 (95): infatti il conduttore trovasi pur sempre in condizione di munire il contratto di certezza della data, sia ricorrendo alla registrazione volontaria (cfr. art. 8

d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131), sia attraverso una domanda di accertamento proposta contro il locatore che, ad esempio, rifiuti di recarsi dal notaio per l’autenticazione delle sottoscrizioni, o addirittura che ometta di fornirgli la prova scritta della locazione pattuita.

Neppure si può negare al conduttore il risarcimento del danno quando

(92) La locazione nella quale l’avente causa si trovi viceversa a subentrare comporta le conseguenze previste nell’art. 1489, sempre che ne sussistano i requisiti ivi previsti.

(93) Mirabelli, La locazione, cit., p. 617; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 707; Pro- vera, Della locazione, cit., p. 442; Cass., 2 ottobre 1973, n. 2453, in Rep. Foro it., 1973, voce Lo- cazione, n. 43, e già in tal senso, implicitamente, Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 50.

(94) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 182; in giurisprudenza, Cass., 15 giugno 1957, n. 2270, in Arch. resp. civ., 1959, p. 283, con nota critica di Xxxxxxx; in Foro it., 1958, I, 661 ed in Temi, con nota adesiva di Calusi.

(95) Cfr. Cass., 8 novembre 1955, n. 3640, in Rep. Foro it., 1955, voce Locazione, n. 192, ove è precisato che il conduttore non è obbligato a premunirsi di una scrittura di data certa.

il godimento sia reso impossibile dall’espropriazione per pubblica utilità della cosa locata subíta dal conduttore che non possa opporre il contrat- to (96): da una parte, è infatti possibile ipotizzare che l’impossibilità derivan- te da factum principis possa imputarsi al locatore che la subisce (ad esempio quando l’atto dal quale dipende sia illegittimo e ciò nonostante non sia sta- to tempestivamente impugnato) oppure quando la cosa locata sia ricom- presa in un programma di espropriazione prima della conclusione del con- tratto e la circostanza sia stata ignorata dal conduttore.

Forse è superfluo rammentare che la clausola di scioglimento del con- tratto in caso di alienazione, in qualunque forma essa sia stata pattuita col conduttore, non comporta alcuna pretesa risarcitoria in capo a lui (97), men- tre corre obbligo di precisare che il risarcimento è escluso in capo al con- duttore (ai sensi dell’art. 1227, comma 2°) quando, sussistendo valide ragio- ni, abbia omesso di opporsi alla licenza intimatagli dall’acquirente, oppure vi si sia opposto ma non abbia chiamato in causa il locatore (cfr. art. 1485 c.c.) ovvero abbia rilasciato spontaneamente la cosa locata al terzo acqui- rente, che gliela abbia domandata (98).

10. – La vendita forzata o l’assegnazione producono la successione nel- la posizione contrattuale del locatore in capo al terzo, che abbia acquistato la cosa, o al creditore che ne abbia ottenuto l’assegnazione: le regole conte- nute nell’art. 2923 (e richiamate, quanto all’assegnazione, dall’art. 2925) so- no sostanzialmente identiche a quelle esaminate sin qui (99). Come è ovvio, si deve trattare di locazioni in corso, non di contratti stipulati (dal custode autorizzato dal giudice dell’esecuzione) (100) prima della vendita forzata o dell’assegnazione, ma successivamente al pignoramento: in queste ipotesi trova infatti applicazione l’art. 560, comma 2°, del codice di rito (101).

(96) Contra Provera, Della locazione, cit., p. 446.

(97) Lo precisa comunque Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 706 ss.

(98) Cass., 25 ottobre 1968, n. 3553, in Rep. Xxxx xx., 0000, xxxx Xxxxxxxxx, x. 00.

(99) Un impegno a rispettare la locazione da parte del terzo acquirente o dell’assegnatario non è conciliabile con lo scopo della procedura esecutiva, che è quello di realizzare il prezzo più alto nell’interesse tanto del debitore quanto dei creditori procedenti; per questo manca nell’art. 2923 una previsione analoga a quella rinvenibile nell’art. 1599, comma 4°: cfr. Cass., 9 gennaio 2003, n. 111, in Arch. civ., 2003, p. 1225 ss.; in Arch. locaz., 2003, pp. 230 e 323; in Foro it., 2003, I, c. 1799 ss.; in Giur. it., 2003, p. 1335 ss.; in Notariato, 2003, p. 117 ss.; in Riv. esec. forz., 2004, p. 214 ss. ed in Vita not., 2003, p. 272 ss.

(100) Diversamente il contratto deve ritenersi inefficace nei confronti dei creditori: An- drioli, Commento al codice di procedura civile, 3° ed., vol. XXX, Napoli, 1957, p. 227; Xxxxxxx, Dell’esecuzione forzata, in Comm. c.c. Scialoja e Branca, Libro VI, Della tutela dei diritti, artt. 2910-2933, Bologna-Roma, 2° ed., rist., 1977, p. 137; di invalidità parla invece Xxxxxxxx, sub art. 2923, in Comm. c.c. diretto da Cendon, Torino, 1980, p. 321.

(101) Cass., 5 dicembre 1970, n. 2576, in Foro it., 1971, I, c. 81 ss.

Si deve notare che l’anteriorità della stipula della locazione non va com- putata con riguardo all’istante in cui il diritto si trasferisce all’acquirente o all’assegnatario, ma piuttosto con riferimento alla data del pignoramen- to (102): si noti che a tale data deve in ogni modo farsi riferimento, anche quando, trattandosi di pignoramento immobiliare, si richieda oltre alla no- tificazione dell’atto anche la sua trascrizione (103).

L’art. 2923, comma 3°, tuttavia, impedisce la successione nel contratto dell’aggiudicatario, o dell’assegnatario, quando il canone convenuto sia in- feriore di un terzo al « giusto prezzo » o a quello « risultante da precedenti locazioni »: secondo un’opinione il prezzo vile impedisce la successione nel contratto, soltanto quando il contratto sia opponibile, avendo certezza di data, ovvero in quanto sia stato trascritto. La clausola di scioglimento in ca- so di alienazione, e l’inopponibilità derivante dalla detenzione del condut- tore anteriore al pignoramento, viceversa, sarebbero opponibili in ogni ca- so: la prima consentirebbe infatti comunque al terzo di recedere, mentre la detenzione anteriore comporterebbe una durata della locazione opponibile talmente ridotta, che non si vedrebbe l’interesse dell’acquirente a farne va- lere l’inefficacia in ragione dell’esiguità del canone convenuto (104). Nono- stante il fatto che, in séguito alla legislazione speciale tale ultima indicazio- ne non possa più condividersi (105), si deve in ogni modo ritenere che l’af- fermazione sia corretta, tanto più che essa è corroborata dalla stessa collo- cazione sistematica della disposizione, che il legislatore ha inteso far prece- dere alle ipotesi appena menzionate (106).

(102) Mirabelli, La locazione, cit., p. 608; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 704; Mi- cheli, Dell’esecuzione forzata, cit., p. 137; Provera, Della locazione, cit., p. 435.

(103) La questione è tuttavia controversa e non può essere affrontata funditus in questa se- de; nel senso del testo, v. Redenti, Diritto processuale civile, vol. III, cit., p. 255; Xxxxx, voce Espropriazione immobiliare, in Noviss. dig. it., vol. VI, Torino, 1960, p. 904; Xxxxx, L’esecuzione forzata, in Tratt. dir civ. diretto da Xxxxxxxx, vol. XV, 2, 2° ed., Torino, 1952, p. 96; contra, assu- mono che il debitore perderebbe la facoltà di disposizione del bene a far tempo della trascri- zione, Xxxxxxxx, Commentario, cit., p. 218 e Xxxxxxx, Sulla decorrenza degli effetti del pigno- ramento immobiliare, in Scritti in onore della Cedam, Padova, 1953, p. 466.

(104) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 705, seguíto da Provera, Della locazione, cit., p. 436.

(105) Cfr. infatti Trib. Monza, ord., 23 febbraio 2000, in Arch. locaz., 2001, p. 272 ed in Riv. esec. forz., 2000, p. 478, con note di Xxxxxxx e Xxxxxxxxxx, ove si afferma che, quando la de- tenzione sia anteriore al pignoramento, il contratto possa essere opposto nei limiti di durata delle locazioni ad uso abitativo (nella specie il tribunale ha applicato il termine quadriennale fissato dall’art. 1, l. n. 392 del 1978).

(106) In costanza di detenzione dell’immobile da epoca antecedente al pignoramento, ex art. 2923, comma 4°, il contratto di locazione privo della data certa è opponibile all’aggiudica- tario dell’immobile soltanto per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a

Il « giusto prezzo » è il canone espresso in una somma di denaro corri- spondente a quello abitualmente praticato dal locatore (si pensi soprattutto alle cose mobili), oppure a quello stabilito per atto dell’autorità, o infine a quello di mercato (arg. ex art. 1474) (107). La valutazione di adeguatezza de- ve essere espressa con riferimento al momento in cui il contratto è stato concluso (108). L’inefficacia non può essere fatta valere dai creditori ma ope- ra automaticamente, ancorché non si possa impedire all’acquirente o all’as- segnatario di far propri gli effetti della locazione stipulata dal locatore pi- gnorato (109): anche in questa ipotesi il conduttore potrà tuttavia ottenere il risarcimento del danno da quest’ultimo, il quale non è più in condizione di fargli godere la cosa locata, violando cioè il programma negoziale convenu- to (110).

Per quanto riguarda le vicende modificative ed estintive del canone di locazione, l’art. 2924 sembra tenere distinte le cessioni e le liberazioni con efficacia superiore al triennio da un lato – che sarebbero opponibili soltanto quando fossero state trascritte – da quelle infratriennali, per le quali, oltre la certezza di data, sarebbe inoltre richiesta la conformità agli usi locali. Si rammenterà come a suo tempo si sia precisato che il riferimento agli usi lo- cali vada inteso come anticipazione « in senso giuridico », ossia abbia ri- guardo alle situzioni nelle quali il pagamento sia avvenuto prima della sca-

tempo indeterminato che, per le case non arredate, è di un anno o, ai sensi dell’art. 1, l. n. 392/1978, di quattro anni. Tale termine non può che decorrere dalla presumibile data di inizio della locazione o, al più tardi, dal pignoramento: cfr. Trib. Monza, ord., 23 febbraio 2000, cit., p. 478.

(107) Xxxxx prova per presunzioni del « giusto prezzo » della locazione, cfr. Cass., 3 agosto 2005, n. 16243, in Riv. canc., 2006, p. 60 ss.; in contrasto con quanto si dice nel testo, considera che il « giusto prezzo » sia quello determinato da un terzo o da un consulente tecnico, Xx- xxxxx, Dell’esecuzione forzata, cit., p. 138 ss.; diversamente cfr. Xxxxx, La locazione-conduzio- ne, cit., p. 704, il quale evidenzia la scarsa chiarezza del dettato normativo, che contrappone il giusto prezzo a quello risultante da precedenti locazioni; suggerisce infine di applicare la nor- ma anche al corrispettivo non espresso in somme di xxxxxx Xxxxxxx, Della locazione, cit., p. 437.

(108) Riferisce invece tale valutazione all’epoca del pignoramento Cass., 20 aprile, 1982, n. 2462, in Giust. civ., 1982, I, p. 2752 ss.; conf. Pret. Parma, in Arch. locaz., 1991, p. 349 ss.; fa ri- ferimento alla data in cui è stato dichiarato il fallimento Trib. Bergamo, 12 febbraio 2002, ivi, 2002, p. 441 ss.

(109) Xxxxxxx, Dell’esecuzione forzata, cit., p. 138, il quale esclude giustamente che l’inop- ponibilità in discorso possa essere accostata all’effetto di un’azione revocatoria; per altro, l’a- zione non ha neppure nulla in comune con quella di simulazione, sí che può essere proposta in alternativa a questa: Xxxx., 27 gennaio 1999, n. 721, in Giust. civ., 1999, I, p. 1365 ss.

(110) V. tuttavia Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 708, che pare escludere il risarci- mento del danno quando il conduttore fosse partecipe della frode ex art. 2923, comma 3° .

denza pattuita convenzionalmente, ma secondo quanto è previsto da usi o consuetudini. Risulta in tal modo limitata l’opponibilità delle vicende al- l’aggiudicatario o all’assegnatario rispetto all’ipotesi contemplata nell’art. 1605 – e pure in deroga a quanto è previsto per i creditori pignoranti (ai qua- li le cessioni e le liberazioni ultretriennali sono opponibili se trascritte, mentre le altre sono opponibili quando abbiano data certa e per un periodo che non eccede l’anno dal pignoramento, cfr. art. 2918, che trovasi ripetuto anche, con riferimento all’espropriazione di un immobile ipotecato, l’art. 2812, comma 4°) (111) – alle sole forma di pubblicità legale (trascrizione), op- pure alle ipotesi nelle quali l’esistenza di un uso locale, e la compresenza dell’atto di data certa, rendano in ogni modo conoscibile la vicenda stessa al terzo acquirente o al creditore aggiudicatario (112).

11. – L’art. 1528, comma 2°, del c.c. 1865, imponeva al venditore con ri- scatto, che dopo averlo esercitato riacquistava la cosa, « di mantenere le lo- cazioni fatte senza frode dal compratore, purché (fossero) convenute per un tempo non maggiore di un triennio » (113): con la precisazione che le loca- zioni stesse dovessero avere « data certa » (114): tale previsione trovasi ripro- dotta all’art. 1505 del c.c. vigente, in tema di vendita con riscatto, e genera- lizzata (cosí da renderla in sostanza superflua) ad ogni situazione nella qua- le il diritto del locatore sulla cosa locata si estingua « con effetto retroatti- vo ».

A parte il requisito della data certa, che è comune alle ipotesi previste nell’art. 1599 e su cui si è già avuto modo di soffermarsi, la successione nel- la posizione contrattuale di chi concluse il contratto è anzitutto impedita dalla « frode ». Tale riferimento, che parrebbe evocare quello contenuto nell’art. 2923, senza dubbio deve essere inteso come concerto tra condutto-

(111) Si osservi tuttavia che l’art. 2812, comma 5°, dichiara non opponibili al creditore ipo- tecario le vicende estintive soltanto quando siano state trascritte anteriormente all’iscrizione dell’ipoteca.

(112) Xxxxxxxx, in Comm. c.c. diretto da Cendon, cit., p. 327; cfr. pure Xxxxxxxxx e Pado- vini, La locazione di immobili urbani, cit., p. 410 ss. e Cass., 13 gennaio 1976, n. 102, in Foro it., 1976, I, c. 290; contra, Xxxxxxx, Dell’esecuzione forzata, cit., p. 143, ed analogamente Bonsi- gnori, Esecuzione forzata, in X.x. xxxx. xxxxxxx xx Xxxxxxxxxxx, Xxxxxx, 0000, p. 164 ss., se- condo il quale le cessioni e liberazioni infratriennali sarebbero sempre opponibili se munite di data certa, ancorché non conformi agli usi locali, mentre a questi dovrebbero essere conformi le anticipazioni, di qualunque durata.

(113) Per un ampio commento, x. Xxxxxx, Il contratto di locazione di cose, cit., I, p. 172 ss., un cenno anche in Abello, Della locazione, cit., I, p. 78.

(114) Una simile indicazione si riteva implicitamente rinvenibile già nel testo del codice abrogato: cfr. ancóra Fubini, Il contratto di locazione di cose, cit., I, p. 173, nota 4.

re e locatore diretto a pregiudicare la posizione giuridica del terzo che recu- pera il diritto trasmesso, ossia assimilandolo alla frode perseguibile con l’a- zione revocatoria (115).

Assai più controverso è invece stabilire l’esatta portata del limite trien- nale che ulteriormente vi si aggiunge: secondo un’opinione, la successione nella posizione contrattuale del locatore ad opera del terzo che riacquista il diritto sulla cosa sarebbe sempre impedita quando la durata del godimento pattuito superi il triennio, poiché in questo caso sussisterebbe « una pre- sunzione assoluta di frode » (116). A ben vedere tuttavia, già l’enunciato (per vero tutt’altro che chiaro) mostra che il requisito dell’assenza di frode vada tenuto distinto da quello di durata del contratto, sí che ben potranno verifi- carsi ipotesi di locazioni infratriennali, ma fatte in frode, e locazioni ultra- novennali, che viceversa risultino pattuite senza intenti ingannatori in dan- no del terzo (117).

Conseguentemente, cosí come le locazioni ultranovennali non trascrit- te producono in capo al terzo una successione nella posizione contrattuale del locatore per un periodo che in ogni caso non può eccedere il novennio (art. 1559), quelle ultratriennali, nelle ipotesi previste dagli artt. 1505 e 1601, producono lo stesso effetto per un periodo non superiore a tre anni dall’ini- zio della locazione, che può pertanto non coincidere con il momento in cui il contratto fosse stato concluso (ad esempio ove fosse stato convenuto un termine), né con quello in cui fosse iniziata la detenzione del conduttore (che ad esempio avrebbe potuto anche non conseguirla per l’inadempi- mento del locatore) (118). Se quindi il triennio fosse già xxxxxxx xxxxx xxx xxxxxxxxxx xxx xxxxxxx xx xxxx xx xxxxx, che lo aveva alienato al locatore, la lo- cazione dovrebbe perdurare per un triennio da quando essa tacitamente si è rinnovata (119).

Si è sostenuto che la disciplina speciale sulle locazioni immobiliari im- pone a chi si trova a succedere nella posizione contrattuale di rispettarne la durata legale, ai sensi degli artt. 27 e 42, l. 392 del 1978 (per le locazioni di

(115) Xxxxxxxxxxxx, Della locazione, cit., p. 309; Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 50; Mirabel- li, La locazione, cit., p. 610; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 698; Coco, Locazione, cit.,

p. 977; Provera, Della locazione, cit., p. 474; Trifone, La locazione, cit., p. 529, nota 101; Ga- brielli e Padovini, La locazione di immobili urbani, cit., p. 193.

(116) Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 50, nota 123.

(117) Mirabelli, La locazione, cit., p. 611; su ciò concorda pure Xxxxx, La locazione-con- duzione, cit., p. 699, il quale, volendo restare aderente alla littera legis, ritiene ad ogni modo non opponibile le locazioni ultratriennali.

(118) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 699; Provera, Della locazione, cit., p. 475;

contra, Xxxx, Locazione, cit., p. 977, che fa riferimento alla data di conclusione del contratto.

(119) Cosentino e (Xxxxxxx), La locazione dopo le riforme, cit., p. 329.

immobili ad uso diverso dall’abitazione) e dell’art. 2 della l. n. 431 del 1998 (per quelle ad uso abitativo) (120). Tale impostazione non convince: sia per- ché manca del tutto ogni richiamo alla durata corrispondente alle locazioni a tempo indeterminato (cfr. invece l’art. 1600 qui non applicabile) (121), sia soprattutto perché la disciplina in esame non riguarda la durata del contrat- to, ma concerne piuttosto la sua opponibilità al terzo (122).

Il conduttore licenziato – senza bisogno di preavviso, visto che l’impos- sibilità opera immediatamente sugli effetti del contratto – per l’inopponibi- lità (totale oppure parziale) della locazione al terzo avrà tuttavia diritto a conseguire il risarcimento del danno subíto, quando l’esecuzione dell’ob- bligazione del locatore sia divenuta impossibile per causa a lui imputabile: ovviamente nessuna pretesa risarcitoria potrà essere fatta valere dal con- duttore che abbia concertato la frode ai danni del terzo (123).

Altrettanto controversa è la determinazione dell’àmbito di applicazione della disciplina in esame: apparentemente, le ipotesi nelle quali il diritto del locatore si estingue con efficacia retroattiva sono quelle che colpiscono il contratto o il testamento da cui dipende il suo acquisto. Molte di queste, nella sedes materiae loro propria, ricevono tuttavia una disciplina specifica, la quale viene espressamente fatta salva dall’art. 1606, comma 2°: a parte l’e- sercizio del riscatto di cui si è già detto, per il quale dispone l’art. 1505, una norma apposita è rinvenibile per il ritorno, o la prova dell’esistenza in vita, del titolare del bene dato in locazione, dopo che fosse stato dichiarato pre- suntivamente morto: infatti, per l’art. 66, egli recupera i beni « nello stato in cui si trovano », dovendo perciò rispettare la locazione senza limitazione al- cuna (124). Lo stesso è a dirsi per quanto concerne l’avveramento della con- dizione risolutiva in capo a chi abbia acquistato il diritto sulla cosa poi con- cessa in locazione: gli atti di amministrazione compiuti sono infatti espres- samente fatti salvi dall’art. 1361. Neppure il conduttore viene pregiudicato dall’annullamento del contratto che ha trasferito il diritto sulla cosa locata alla sua controparte negoziale per causa diversa dall’incapacità legale, sem-

(120) Trifone, La locazione, cit., p. 530; Xxxxxxxxx e (Xxxxxxx), La locazione dopo le rifor- me, cit., p. 329.

(121) Cfr. Falabella, in Aa. Vv., La locazione, Torino, 2005, II, p. 1292 ss.

(122) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 208.

(123) Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 708.

(124) Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 50, nota 126; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 699, i quali ricordano anche l’ipotesi della locazione conclusa dal soggetto immesso nel possesso temporaneo dei beni dell’assente, la quale è irrevocabile nel caso di cessazione degli effetti della dichiarazione di assenza, ai sensi dell’art. 56: non si tratta quindi di un’ipotesi di estin- zione del diritto del locatore; in questo senso giustamente Provera, Della locazione, cit., p. 477.

pre che il conduttore fosse in buona fede (scontata essendone l’onerosità), e, in ogni caso, quando esso fosse stato risolto, a mente degli artt. 1452 e 1458, comma 2°, oppure, trattandosi di donazione, o di altre liberalità, revo- cato per ingratitudine o per sopravvenienza di figli (cfr. art. 808 c.c.) (125).

All’art. 1606, comma 2°, deve pure ricondursi il caso in cui il bene loca- to sia stato acquistato attraverso il contratto estimatorio: cfr. art. 1558.

Per quanto concerne gli acquisti a causa di morte, il conduttore che ab- bia conseguito il godimento del bene dall’erede apparente è fatto sicura- mente salvo, se prova di avere contrattato in buona fede (cfr. art. 534) (126), mentre per quanto concerne il legatario la questione è discussa (ma non vi sono ragioni sufficienti per non applicare la stessa regola) (127).

Essa non può viceversa applicarsi quando l’istituzione sia stata risolta per inadempimento dell’onere essenziale (art. 648 c.c.) e men che meno quando la locazione sia stata concessa da chi sia risultato soccombente in séguito all’esperimento dell’azione di riduzione (cfr. art. 561).

In queste ipotesi, come in quelle nelle quali il contratto sia nullo, o sia stato annullato per incapacità legale, o per mancanza dei requisiti di oppo- nibilità del diritto del conduttore previsti dalle singole norme (ad esempio ove il conduttore, che abbia ottenuto il godimento dall’erede apparente, non sia riuscito a provare la sua buona fede) trova applicazione l’art. 1606, comma 1°: non scalfisce l’esattezza di simile impostazione la considerazio- ne che il trattamento riservato al conduttore in tali ultime ipotesi è assai me- no favorevole di quello attribuitogli dalle previsioni sparse per tutto il codi- ce e che si sono almeno in parte rammentate (128). Come è stato infatti os- servato (129), queste ultime fanno sí che la portata effettiva dell’art. 1606, comma 1°, abbia carattere residuale, perché la salvezza dei diritti acquistati dai terzi (ivi incluso il conduttore) è tale che lo spazio vuoto di tutela risar- vatogli ben di rado richiede di essere ulteriormente colmato. Ove ciò acca- da provvede in ogni caso il più volte menzionato disposto dell’art. 1606, comma 1°, il quale per altro presuppone pur sempre la sussistenza di un

« diritto » – ancorché non necessariamente di natura reale, quale quello di

(125) Xxxxxxx, Locazione, cit., p. 50; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 700; contra, Xxxxxxxxxxxx, Della locazione, cit., p. 309, il quale invece ritiene applicabile l’art. 1606, com- ma 1°; in senso conf. anche Provera, Della locazione, cit., p. 478.

(126) Con riferimento alla locazione, cfr. Astuni, Gli acquisti dall’erede apparente, in Dirit- to delle successioni a cura di Xxxxx e Perlingieri, cit., I, p. 440.

(127) X. Xxxxx, Successioni. Parte generale, in Comm. c.c. Scialoja e Branca, Libro II, Delle successioni, artt. 456-535, Bologna-Roma, 1968, p. 227, sulla questione si rinvia all’ampia trat- tazione di Astuni, Gli acquisti dall’erede apparente, cit., p. 435 ss.

(128) Lo rileva Mirabelli, La locazione, cit., p. 612.

(129) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 201.

cui possa godere il promissario acquirente dell’immobile che ne abbia con- seguito la disponibilità prima del definitivo (130) – in capo al locatore, nel momento in cui concluda il contratto: nessuna opponibilità potrà quindi ri- sultare in capo al conduttore che abbia ottenuto il godimento del bene da chi ne fosse possessore sine titulo (131).

12. – Anche la locazione stipulata dal titolare di un diritto reale di godi- mento può comportare la successione nel contratto del nudo proprietario, che riacquista in tal modo la pienezza del dominio.

Per ciò che concerne l’estinzione dell’enfiteusi, dell’usufrutto e della superficie, per scadenza del termine, è prevista la successione del nudo pro- prietario per un periodo non superiore all’anno in xxxxx xxxx xxxxxxxx xxx xxxxxxx xxxxxx (xxx. artt. 954, comma 2°, e 999, comma 2°, al quale rinvia l’art. 976).

È tuttavia controverso se la morte dell’usufruttuario possa ritenersi ri- conducibile a tale previsione: lo si deve escludere tuttavia poiché, se pure di termine effettivamente si tratti, non se ne può prevedere il verificarsi, sí che il conduttore si troverebbe improvvisamente a vedere cessare il contratto, interrompendo il godimento sulla cosa. Ciò non vale se il termine sia stato viceversa stabilito dalle parti, perché in questo caso il conduttore può cono- scere la durata del contratto e non vi sarebbe ragione alcuna per farlo per- durare eventualmente per un ulteriore lustro (e questo spiega la differente disciplina contenuta nei due commi dell’art. 999) (132).

La morte dell’usufruttuario, come le altre ipotesi di estinzione del dirit- to di usufrutto o di enfiteusi, fa pertanto subentrare il nudo proprietario nel- le locazioni concluse dal primo per un periodo non superiore al lustro, pur- ché sussistano le condizioni previste all’art. 999, comma 1°, (richiamato dal- l’art. 976). Il nudo proprietario non subentra invece nella locazione della co- struzione conclusa dal superficiario, se non per scadenza del termine e li- mitatamente all’anno in corso (potendo tuttavia il conduttore ottenere i danni dal superficiario stesso per la prematura cessazione del godimento sulla cosa), da intendersi non come anno solare, quanto piuttosto in rela- zione alle scadenze singole fissate dal contratto: la breve durata del rappor-

(130) Cass., 21 gennaio 1982, n. 599, in Arch. locaz., 1982, p. 693 ss. ed in Giust. civ., 1982, I, p. 2147 ss.; contra, Cass., 10 marzo 1982, n. 1546, in Giust. civ., 1983, I, p. 263 ss.

(131) Cass., 12 maggio 2003, n. 7189, in Giust. civ., 2004, I, p. 189 ss.; Provera, Della loca- zione, cit., p. 480 ss.; contra, Mirabelli, La locazione, cit., p. 613.

(132) Pugliese, Usufrutto, uso e abitazione, in Tratt. dir. civ. diretto da Xxxxxxxx, vol. IV, 5, 2° ed., Torino, 1972, p. 641, nota 4, e, sia pure con argomentazione differente, Provera, Della lo- cazione, cit., p. 467; Cass., 19 aprile 1972, n. 1263, in Foro it., 1972, I, c. 2839 ss.; contra, Ga- brielli e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 203.

to contrattuale in cui subentri il nudo proprietario ne giustifica l’opponibi- lità a prescindere dal requisito della data certa (133).

Le ipotesi che si considereranno riguardano quindi soltanto l’usufrutto e l’enfiteusi: per ciò che concerne in particolare la consolidazione, vanno ovviamente tenute distinte due ipotesi: quella nella quale l’usufruttuario– locatore acquisti la proprietà piena della cosa locata, da quella in cui su di es- sa il nudo proprietario acquisti il diritto pieno. Nella prima, non sembra po- tersi dubitare del fatto che il locatore sia tenuto a rispettare integralmente il contratto da lui stesso concluso; nella seconda non può che applicarsi l’art. 999, comma 1° (134). La contraria opinione (135), che vorrebbe regolata la fat- tispecie dall’art. 1599, trascura di considerare che la consolidazione non rea- lizza alcuna vicenda traslativa avente ad oggetto la cosa locata, ma realizza semplicemente l’espansione del dominio su di essa in capo al nudo proprie- tario, cosí come accade per qualsiasi altra ipotesi di estinzione del diritto reale minore gravante sulla res. Lo stesso deve infine opinarsi per quanto concerne la rinuncia e la decadenza per abusi, prevista all’art. 1015 (136).

La successione nel contratto opera in queste ipotesi anzitutto quando la locazione sia in corso, quindi quando il conduttore abbia ricevuto la conse- gna della cosa o sia scaduto in ogni modo il termine entro il quale avrebbe dovuto riceverla, ancorché il locatore non sia stato costituito in mora; si ri- chiede poi ch’essa « consti da atto pubblico o da scrittura privata di data cer- ta anteriore » alla cessazione dell’usufrutto o dell’enfiteusi (e si osservi che la morte dell’usufruttuario conferisce certezza al contratto sottoscrit- to) (137). È qui rinvenibile cioè un’evidente deviazione dalla testuale indica- zione rinvenibile nell’art. 1599: ciò nonostante non manca anche qui una tendenza della giurisprudenza a largheggiare per favorire il conduttore, co-

(133) Contra, Mirabelli, La locazione, cit., p. 609; Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 703; Provera, Della locazione, cit., p. 473, per i quali la certezza anteriore della data dovrebbe essere richiesta o in via di analogia con l’art. 999, oppure in base ai princípi sulla computabi- lità della data rispetto ai terzi di cui all’art. 2704.

(134) Xxxxxxxxx Xxxx, Usufrutto, uso e abitazione, in Tratt. dir. civ. comm. diretto da Xxxx e Messineo, vol. XI, 1, Milano, 1979, p. 298; Cass., 27 marzo 1975, n. 1165, in Arch. civ., 1975, p. 1339 ss.

(135) Pugliese, Usufrutto, uso e abitazione, cit., p. 538, e Provera, Della locazione, cit., p.

470.

(136) Pugliese, Usufrutto, uso e abitazione, cit., p. 574; Xxxxxxxxx Xxxx, Usufrutto, uso e

abitazione, cit., p. 298.

(137) Cass., 27 marzo 1964, n. 695, in Giust. civ., 1964, I, p. 1687 ss.; in Foro pad., 1965, I, p.

712 ss.; Cass., 21 gennaio 1957, n. 141, in Rep. Foro it., 1957, voce Locazione, n. 1990; Cass., 20

luglio 1956, n, 2807, ivi, 1956, voce cit., n. 323; Cass., 29 marzo 1956, n. 926, ibidem, voce cit., n.

215.

me già si è avuto modo di osservare a proposito dell’emptio non tollit loca- tum, ammettendo che la ricevuta del canone contenente un preciso riferi- mento al rapporto locatizio in corso possa costituire scrittura privata con certezza di data ai fini della successione del nudo proprietario nel contrat- to (138).

Non sussistendo i requisiti sopra menzionati, la successione del nudo proprietario nella locazione non si verifica – o si verifica per un periodo di tempo inferiore a quanto erasi convenuto – e il conduttore può chiedere il risarcimento del danno all’enfiteuta, all’usufruttuario, ovvero agli eredi di questi, quando il diritto si sia estinto per morte del locatore (139).

Si esclude concordemente che trovino applicazione l’art. 1600, norma avente carattere sicuramente eccezionale, e l’art. 1599, comma 3°, quando la locazione avesse durata ultranovennale, non potendosi per altro ammet- tere che il nudo proprietario possa essere considerato terzo acquirente del- la cosa, come già si è avuto modo di rammentare.

La successione, come già si è precisato, avviene ope legis, senza quindi necessità di essere comunicata, ma il contratto avrà la durata stabilita dal- l’art. 999, richiamato dall’art. 976 per quanto concerne l’enfiteusi.

L’inapplicabilità dell’art. 1600, ove trovasi evocata la durata corrispon- dente alle locazioni a tempo indeterminato, e il fatto che in sé e per sé la di- sciplina della successione di un terzo al contratto non abbia nulla a che ve- dere con quella sulla sua durata, conduce finalmente ad escludere che le previsioni codicistiche vadano ritenute superate, quando il contratto sia sottoposto alla disciplina speciale sulle locazioni immobiliari (140).

(138) Cass., 14 febbraio 1994, n. 1455, in Foro it., 1994, I, c. 1015 ss.; contra Cass., 25 feb- braio 1999, n. 1643, in Riv. giur. edil., 1999, I, p. 749 ss.

(139) Cfr. Provera, Della locazione, cit., p. 468; contra, Xxxxx, La locazione-conduzione, cit., p. 707, sul presupposto che l’estinzione del diritto reale di godimento non sempre dipen- de dalla volontà del titolare ma può essere una conseguenza della legge: si è che, impedita la successione nel contratto, l’impegno assunto dal locatore viene in ogni modo meno, sí che non si vedrebbe la ragione per la quale egli non dovrebbe essere ritenuto inadempiente nei confronti del conduttore, che avesse confidato nella durata concordata del rapporto locatizio.

(140) Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx, La locazione di immobili urbani, cit., p. 205; contra, Trifone, La locazione, cit., p. 530; App, Napoli, 19 luglio 1994, in Arch. locaz., 1996, p. 232 ss.; Trib. San- remo, 28 dicembre 1989, in Giust. civ., 1990, I, p. 1630 ss.; Pret. Milano, 31 ottobre 1985, in Xx- xx. xxxxx., 0000, x. 000 xx.