L’affitto d’azienda

L’affitto d’azienda

Xxxx. Xxxxx Xxxxxxx Ordinario di Economia Aziendale

Dottore commercialista

• Definizione

• Aspetti civilistici

• Motivazioni

INTRODUZIONE

Definizione

• Contratto per mezzo del quale l’affittante, dietro corrispettivo, cede il godimento di un’azienda a un affittuario il quale deve gestirla senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza degli impianti e le normali dotazioni di scorte

• Forma: atto pubblico o scrittura privata autenticata depositato per l’iscrizione nel Registro delle Imprese nei 30 giorni successivi

• Art. 2555 c.c. – Azienda: complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa

– Attività materiali

– Beni immateriali

– Rapporti di lavoro

– Debiti e crediti

– Tutti gli elementi organizzati in senso funzionale per l’esercizio dell’impresa

• Azienda e ramo azienda

Aspetti civilistici

L’affitto d’azienda non ha una disciplina ad hoc

Art. 2562 c.c. - Le disposizioni dell’articolo precedente (2561 c.c.) si applicano anche nel caso di affitto dell’azienda

• Art. 2561 c.c. “usufrutto dell’azienda” Per analogia (?)

• Art. 2556 c.c. “forma e pubblicità del contratto”

• Art. 2557 c.c. “divieto di concorrenza”

• Art. 2558 c.c. “successione dei contratti”

• Art. 2112 c.c. “mantenimento del diritto dei lavoratori in caso di trasferimento d’azienda”

Motivazioni

• Cessione d’azienda: atto propedeutico alla cessione a titolo definitivo  il soggetto subentrante effettua un periodo di sperimentazione che gli consente di valutare nel concreto la validità dell’iniziativa

• Passaggio generazionale: verificare la capacità dell’erede

• Crisi di impresa: dare continuità a una parte del business nel

C.P. (Art. 79 L.F.  il fallimento non è causa di scioglimento del contratto di affitto di azienda

• Art. 2558 c.c.

• Art. 2112 c.c.

• Art. 2559 c.c.

• Art. 2560 c.c.

ALTRI ARTICOLI DEL C.C. APPLICABILI

Art. 2558 c.c.

Successione nei contratti

• Successione a titolo “universale” dell’affittuario (locatario) nei rapporti giuridici facenti capo all’affittante (locatore)

• L’affittuario subentra ex lege in tutti i rapporti giuridici precedentemente instaurati dall’affittante.

• Le parti possono escludere espressamente il trasferimento di uno o più contratti

• Non tutti i contratti prevedono il subentro automatico (es. leasing)

Art. 2112 c.c.

Rapporti di lavoro

• Subentro automatico dell’affittuario nei rapporti di lavoro.

• Per i crediti che il lavoratore ha al momento del trasferimento, l’affittante e l’affittuario sono obbligati in solido.

Art. 2559 c.c.

Crediti dell’azienda

• “La cessione dei crediti relativi all’azienda ceduta, anche in mancanza di notifica, ha effetto nei confronti dei terzi, dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese”

• Tale norma richiama solo la cessione e l’usufrutto e non l’affitto

• Si ritiene necessario per l’affitto d’azienda di pattuire nel contratto il subentro dei singoli crediti.

Art. 2560 c.c.

Debiti dell’azienda

• Nel caso di cessione l’alienante non è liberato dai debiti inerenti all’esercizio dell’impresa (se non risulta che i creditori vi abbiano consentito), ma il legislatore non ha ritenuto di effettuare nessun rinvio all’affitto d’azienda.

• L’affittuario non assume alcuna responsabilità nei confronti dei creditori del soggetto affittante;

• L’affittante al termine del contratto non risponderà dei debiti contratti dall’affittuario.

• Obblighi dell’affittante

• Obblighi dell’affittuario

OBBLIGHI DELLE PARTI

Obblighi dell’affittante

Obbligo di consegna dell’azienda

In base all’art. 1617 c.c. il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in stato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata.

Diritti di controllo

Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto se l’affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa (art. 1618 c.c.)

Inoltre il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono (art. 1619 c.c.).

Attenzione In caso di affitto d’azienda si suggerisce di prevedere espressamente anche la possibilità di effettuare controlli nella contabilità aziendale per monitorare l’andamento economico/patrimoniale.

Obblighi dell’affittante

Divieto di concorrenza

Chi aliena l’azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta.

Nel caso di usufrutto o di affitto dell’azienda il divieto di concorrenza disposto dal comma 1 art. 2557 c.c. vale nei confronti del proprietario o del locatore per la durata dell’usufrutto o dell’affitto.

Attenzione La disposizione nulla dice per la concorrenza dell’affittuario (al termine dell’affitto). Opportuno quindi prevedere adeguata regolamentazione contrattuale a tutela dell’avviamento.

Obblighi dell’affittante

Manutenzioni

Salvo patto contrario, il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario (art. 1621 c.c.).

Attenzione Non è sempre facile la distinzione, pertanto è opportuna una dettagliata indicazione contrattuale di ciò che si debba intendere per spese ordinarie e straordinarie. Le parti devono prevedere contrattualmente in modo dettagliato i rispettivi obblighi ed impegni al fine di limitare potenziali cause di conflitto.

Attenzione Valutare l’opportunità di prevedere eventuali manutenzioni programmate previste dalle case produttrici di particolari impianti.

Obblighi dell’affittante

Cooperazione

L’affittante ha un generale dovere di cooperazione con l’affittuario (ad es. per facilitare il passaggio di consegne, i rapporti con la clientela, le pratiche necessarie per l’ottenimento o la voltura delle autorizzazioni amministrative, ecc.)

Attenzione Prevedere contrattualmente verifiche e controlli concordati per evitare contenziosi

Obblighi dell’affittuario

• Esercitare l’attività sotto la ditta che la contraddistingue, se il concedente vi ha acconsentito;

• Non modificare la destinazione economica dell’azienda;

• Provvedere alla conservazione dell’efficienza dell’organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte;

• Corrispondere il canone dovuto, nei tempi e con le modalità stabilite contrattualmente;

• Non lasciare inattiva l’azienda.

Obblighi dell’affittuario

• Durante la sua gestione l’affittuario può, salvo diversi limiti stabiliti contrattualmente, vendere beni che, nella normale operatività dell’azienda, sono destinati a tale scopo; può modificare o sostituire impianti, macchinari e attrezzature varie.

• L’affittuario, inoltre, ex art. 1620 c.c., può intraprendere tutte quelle iniziative che ritenga opportune per produrre un aumento di reddito o creino un incremento del valore aziendale, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione.

• È fatto invece espresso divieto, salvo diversa previsione contrattuale, di subaffittare e/o cedere l’affitto senza il consenso dell’affittante (art. 1624 c.c.). La violazione di tale divieto è causa di risoluzione del contratto d’affitto d’azienda.

• Elementi obbligatori

• Elementi facoltativi

ELEMENTI DEL CONTRATTO

Elementi obbligatori

• Canone, tempi e modalità di pagamento

• Mantenimento della destinazione dell’azienda

• Consegna dell’azienda da parte del concedente in condizioni idonee allo svolgimento dell’attività

Elementi facoltativi

• Regolamentazione degli obblighi di manutenzione

• Definizione del momento di cessazione del contratto

• Ampiezza del divieto di concorrenza ed eventuali deroghe

• Ammortamento

• Differenze inventariali

• Valorizzazione dell’avviamento

• Successione nei contratti

• Rimanenze

• Crediti e debiti

• Clausola risolutiva espressa

• Successione nei contratti

• Business due diligence

• Financial & Tax due diligence

• Legal due diligence

LA DUE DILIGENCE

Business due diligence

• Settore e posizionamento competitivo (Clienti, mercati, canali)

• Strategia

• Sistema di controllo (segment reporting, monitoraggio business risk)

• Struttura manageriale

• Due diligence ambientale

Financial & Tax due diligence

• Segment reporting (per ramo di azienda)

• Intangible assets (patents, tutela legale, obblighi in capo all’affittuario per il mantenimento, …)

• Tangible assets (certificati conformità, polizze assicurtive, turnover degli impianti, contratti service/manteinance, leasing, …)

• Rimanenze (turnover, ageing, polizze, …)

• Lavori in corso (portafoglio ordini, standing committenti, clausole contrattuali, approfondimenti tecnici, …)

• Crediti (ageing, rating creditori, …)

• Analisi liquidità, solidità, profittabilità

• Tematiche fiscali

Legal due diligence

• Rapporti di lavoro

• Sicurezza, privacy, etc.

• Clausole contrattuali che possono determinare potenziali passività

• Rispetto della normativa specifica del settore

• Proprietà industriali

• Autorizzazioni/concessioni PA