Affitto d’azienda: aspetti fiscali

A cura della Redazione Directio

Affitto d’azienda: aspetti fiscali

Ai fini impositivi il contratto d’affitto d’azienda è rilevante sia sotto l’aspetto delle imposte indirette sia delle imposte dirette.

In linea generale il contratto è soggetto ad IVA ad aliquota ordinaria, essendo un'operazione imponibile, in quanto sono considerate prestazioni di servizi le "concessioni di beni in locazione, affitto, noleggio e simili" se effettuate verso corrispettivo.

Tuttavia l’affitto dell’unica azienda da parte di un imprenditore individuale, non rientra tra le operazioni rilevanti IVA: in effetti il cedente si priva del “requisito soggettivo” che costituisce uno dei tre requisiti per l’assoggettamento ad IVA (vale a dire non è più soggetto passivo di imposta); i canoni di locazione saranno invece soggetti ad imposta di registro proporzionale.

Le diverse situazioni riferibili all’imprenditore individuale sono rappresentate dallo schema che segue:

Se invece si tratta di una società che cede in affitto l’unica azienda, comunque mantiene la qualifica di imprenditore e l’operazione è imponibile ai fini IVA.

Sono invece esenti IVA ai sensi dell’art. 10 n. 8 DPR 633/1972 gli affitti di aziende agricole.

L’affitto di un ramo d’azienda (o l’affitto di una sola di più aziende possedute dal locatore) è soggetto ad obbligo di registrazione nel termine fisso di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante, con conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura fissa (euro 168), nel caso si tratti di operazione soggetta ad IVA.

Se invece il locatore è imprenditore individuale con un’unica azienda, con la locazione d’azienda perde la soggettività IVA e i canoni di locazione devono essere assoggettati ad imposta di registro. Le aliquote applicate sono in questo caso le seguenti:

a) se nel contratto sono previsti canoni separati per l’immobile e gli altri beni locati si applica l’aliquota del 2% sul fabbricato e del 3% sui restanti beni;

b) se il contratto prevede un unico canone si applica l’aliquota al 3%.

Sotto l’aspetto delle imposte dirette occorre determinare il reddito del locatore (che percepisce i canoni di affitto) e valutare l’impatto degli ammortamenti dei beni concessi in affitto.

Regime fiscale per il locatore

Anche nel valutare il reddito del locatore, occorre distinguere il caso di mantenimento o meno della qualifica di imprenditore:

 se l’imprenditore cede solo un ramo d’azienda, o qualora sia un soggetto giuridico autonomo, i canoni di locazione partecipano alla formazione del reddito secondo le regole d’impresa, cioè per competenza. I canoni saranno anche assoggettati ad IRAP, costituendo dei ricavi o proventi vari;

 se invece il concedente è imprenditore individuale che concede in affitto l'unica azienda, come già precisato nella trattazione delle imposte indirette, perde lo status di imprenditore con la conseguenza che i canoni di locazione non rientreranno più nell'ambito del reddito di impresa ma verranno tassati come redditi diversi ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. h) TUIR e non sono soggetti ad IRAP. Il reddito imponibile è rappresentato dai canoni percepiti al netto delle spese documentate sostenute relative al contratto e alla manutenzione ordinaria e/o straordinaria se è previsto contrattualmente che siano a carico del concedente. In caso di cessione dell’azienda affittata, l’eventuale plusvalenza concorrerà rispettivamente come reddito di impresa o come reddito diverso.

Regime fiscale dell’affittuario

Il reddito dell’affittuario si determina invece secondo le ordinarie regole del reddito d’impresa, salva la particolarità stabilita dall’art. 102 c. 8 e art. 103 c. 4, TUIR, relativamente alle quote di ammortamento. Queste infatti, possono essere dedotte dal reddito dell’affittuario, in quanto effettivo utilizzatore dei beni derogando ai principi generali di deducibilità degli ammortamenti in capo a colui che ha sostenuto il costo di acquisto dei beni stessi, per tutto il periodo di durata del contratto. Le quote di ammortamento sono calcolate sul costo originario ma tenendo conto della residua vita utile all’atto della conclusione del contratto, risultante dalla contabilità del concedente. Se invece il contratto d’affitto prevede che il concessionario non abbia l’obbligo di restituire i beni nello stesso stato di efficienza in cui si trovavano inizialmente, le quote di ammortamento continueranno ad essere dedotte dal proprietario dell’azienda nella sua contabilità se si tratta di società o comunque di imprenditore che non cede l’unica azienda; in caso contrario non può dedurre alcun costo.

In capo all’affittuario costituisce ulteriore componente positivo, qualificata come sopravvenienza attiva, l’eventuale differenza positiva tra i valori in inventario alla scadenza del contratto e i valori da inventario iniziale. Tale differenza può essere imputabile ad eventuali nuovi acquisti di beni effettuati dal concessionario.

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