Rassegna giurisprudenziale e dottrinaria sul contratto di locazione

Locazione

S t u d i o l e g a l e D ’ I s a

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Rassegna giurisprudenziale e dottrinaria sul contratto di locazione

Codice civile – Libro IV delle obbligazioni – Titolo III dei singoli contratti – Della locazione – Capo VI – 1571 – 1614

Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 2 – 85

Legge 9 dicembre 1998, n. 431, artt. 1 – 15

Avv. Renato D'Isa

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Studio legale D’Isa

@AvvRenatoDIsa

xxxxxxxxxxxxx.xxxxxxxxx.xxx

Sommario

1	Natura A) Il locatore B) Il Conduttore C) Locazione e Comunione D) Locazione ed usufrutto	Pag. 3 Pag. 7 Pag. 8 Pag. 10 Pag. 13
2	Trasmissibilità dei diritti del locatore ed il conflitto tra più conduttori	Pag. 15
3	I requisiti del contratto	Pag. 18
	A) Accordo delle parti B) La causa C) La forma D) La registrazione (per i contratti ad uso abitativo e commerciale) E) La denunzia all’autorità locale di pubblica sicurezza F) L’oggetto	Pag. 18 Pag. 19 Pag. 19 Pag. 21 Pag. 23 Pag. 25
4	La durata, la rinnovazione e l’estinzione del rapporto	Pag. 27
5	Obblighi del locatore	Pag. 36
6	Obblighi del conduttore	Pag. 64
7	Miglioramenti ed addizioni	Pag. 102
8	Sublocazione	Pag. 107
9	La cessione della locazione	Pag. 113
10	Trasferimento della cosa locata	Pag. 114
11	Figure affini e differenze	Pag. 120
	A) Comodato B) Precario oneroso C) Appalto D) Leasing E) Contratto di lavoro F) Anticresi G) Deposito H) Noleggio I) Contratto d’albergo L) Contratto di fitto d’azienda M) Affitto di fondo rustico	Pag. 120 Pag. 121 Pag. 122 Pag. 123 Pag. 125 Pag. 125 Pag. 125 Pag. 126 Pag. 128 Pag. 130 Pag. 133
12	La disciplina dei fondi immobili ed urbani	Pag. 134
	A) Disciplina codicistica B) Disciplina speciale  Abitazione  Uso diverso da abitazione	Pag. 134 Pag. 136 Pag. 138 Pag. 141
13	Le azioni a tutela	Pag. 159
	A) Il rito locatizio B) Il procedimento per la convalida dello sfratto C) Il procedimento ex art. 30 L. 392/1978	Pag. 159 Pag. 162 Pag. 172

Nel presente contributo è stato analizzato in primis il contratto di locazione in senso generale secondo la previsione codicistica, in seconda battuta tale fattispecie è stata sviscerata, soprattutto per quanto riguarda gli immobili urbani, nell’esposizione e applicazione delle leggi speciali integrative; ovvero la legge 27 luglio 1978, n. 392 e la legge 9 dicembre 1998, n. 431, oltre ad un rapido excursus in tema di proroga delle locazioni.

Infine è stata posta anche la giusta attenzione sulle azioni processuali a tutela, in particolare il rito locatizio ed i procedimenti sommari collegati.

La locazione è una delle poche fattispecie contrattuali previste dal codice civile ancora di grande attualità, fioriera di innumerevoli contese tra proprietari e conduttori in virtù delle grosse e rilevanti problematiche che attraversano il mercato immobiliare, per il mondo sommerso di rapporti senza alcuna disciplina ed altri rispecchianti in contratti modello fac- simile ben lontani da forme di garanzie elementari sia per il locatore che per il conduttore.

Di grande interesse è risultato l’approfondimento dei rapporti e dei rispettivi obblighi che si vanno ad instaurare tra i due soggetti del contratto, dalla fase della consegna, passando per la manutenzione e l’uso sino a quella della restituzione, che più delle volte non sono trattati nella giusta considerazione nell’attualità per la mancanza di conoscenza, o meglio per la superficialità che contraddistingue i soggetti che interpellano gli operatori del diritto soltanto in una fase patologica del rapporto.

Difficile, infine, è stato, rispetto ad altri lavori, presentare schematicamente quest’ultima opera; tuttavia al fine di una migliore comprensione del presente saggio si è cercato attraverso collegamenti testuali (ai quali si chiede di porre la giusta attenzione) di rendere organica la trattazione.

1) Natura

art. 1571 x.x. xxxxxxx: la locazione è il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra parte (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Per dottrina autorevole1 è un contratto consensuale, ad effetti obbligatori.

È anche contratto a prestazioni corrispettive perché a carico del conduttore è posto, tra l’altro, l’obbligo di pagare un prezzo, detto canone o pigione.

1 – consensuale

Il contratto di locazione è un contratto consensuale2, in quanto si perfeziona con il semplice accordo tra il locatore ed il locatario senza alcun elemento ulteriore.

Per la S.C.3 la locazione è contratto consensuale che si perfeziona con l’accordo delle parti, sì che la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore, che condiziona la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento.

2 – a prestazioni corrispettive

Questo carattere risulta in modo evidente dall’art. 1571 c.c. che delinea reciproche prestazioni:

1) il locatore si obbliga a far godere la cosa mobile o immobile per un dato tempo,

2) il locatario a versare un determinato corrispettivo4.

Per la validità della locazione non è necessario che il corrispettivo dovuto dal conduttore sia determinato, ma è sufficiente che sia determinabile5, in applicazione di criteri o sulla

base di elementi precostituiti, vale a dire fissati nell’atto stesso della stipulazione del

1 Gazzoni

2 Xxxxxxx e dottrina quasi unanime

3 Corte di Cassazione, sentenza del 21-3-70, n. 766.

4 pag. 74, xxx.xx 6, punto 2

5 Corte di Cassazione, sentenza del 18-4-75, n. 1484

contratto.

Il corrispettivo della locazione può consistere in cose diverse dal denaro6 ed essere rappresentato da utilità di varia natura, ma è pur sempre necessario che ricorra il duplice requisito della sua determinatezza (o, almeno, della determinabilità) e del suo carattere obbligatorio, nel senso che esso non può essere costituito da prestazioni che trovino la loro causa in ragioni diverse (di convenienza, di opportunità, di liberalità, di cortesia) non caratterizzate dalla forza cogente di un rapporto contrattuale.

Inoltre il corrispettivo può essere costituito anche, in parte, da un’attività lavorativa7 resa in favore del locatore8, non dissimilmente dall’ipotesi in cui il godimento di un locale può costituire parte della retribuzione del lavoratore in un rapporto di lavoro subordinato.

La distinzione tra le due ipotesi consiste nella diversa importanza della prestazione lavorativa nell’economia del contratto.

Per altra pronuncia9 in materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo la vigente normativa, contenuta nella legge 27 luglio 1978 n. 392, consente ai contraenti la libera determinazione del canone iniziale, ma vieta al locatore di pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo perduto o a titolo di "buona entrata", che è privo di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale, e il relativo patto é nullo ai sensi dell'art. 79 della citata legge (perché diretto ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni in materia), anche se stipulato dal locatore non con il conduttore, ma con un terzo, che, ai sensi degli artt. 1421 e 2033 cod. civ., potrà far valere la nullità del patto e pretendere la restituzione delle somme indebitamente pagate, purché sia accertato un collegamento tra l'accordo e il contratto di locazione, la cui conclusione era condizionata all'attribuzione patrimoniale non giustificata ad altro titolo.

Accertare la natura, l'entità, le modalità e le conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito, il cui apprezzamento

non é sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da

6 Corte di Cassazione, sentenza del 14-11-77, n. 4937. Nella specie, era stata negata la qualità di locatario, e quindi il diritto di invocare la proroga legale, ad una persona, cui era stato concesso l’uso di un appartamento da altra persona a cui essa effettuava piccoli servizi non precisamente predeterminati

7 Vedi pag. 125, xxx.xx 11, lettera E

8 Corte di Cassazione, sentenza del 29-12-98, n. 12871. Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia del giudice del merito che aveva ritenuto che tra le parti fosse stato posto in essere non già un rapporto di lavoro subordinato, bensì un rapporto atipico che prevedeva l’obbligo per un soggetto di svolgere l’attività di verifica dell’ingresso e dell’uscita dei fruitori di un’area di parcheggio e rimessaggio con esazione del prezzo del servizio a fronte del diritto per il medesimo soggetto di godimento di un appartamento sito nella medesima area

9 Corte di Cassazione, sentenza del 16-10-2008, n. 25274

vizi logici e giuridici. Peraltro, il solo presupposto della diversità dei soggetti parti del contratto di locazione e dell'accordo collegato non é idoneo ad escludere l'applicabilità dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 nei confronti del locatore, parte anche del contratto collegato con il terzo, nè comporta l'inapplicabilità del rito locatizio di cui all'art. 447 bis cod. proc. civ., trattandosi, comunque, di controversia in materia di locazione, avente ad oggetto l'accertamento di un vantaggio indebito del locatore in relazione ad uno specifico contratto di locazione.

3 – di durata

Il riferimento vale soltanto per

1) la prestazione del locatore, perché costui non si limita a consegnare il bene, ma si obbliga a svolgere ogni attività necessaria per consentire al locatario il godimento pacifico;

2) non vale, invece, per la prestazione del locatario, la quale non deve essere necessariamente frazionata (anche se normalmente lo è ), ma può essere adempiuta anche in unica soluzione, vale a dire in modo istantaneo.

4 – normalmente di ordinaria amministrazione

Il contratto di locazione è considerato, in genere, atto di ordinaria amministrazione, salva la figura della locazione ultranovennale, espressamente considerata di straordinaria amministrazione, per la quale la legge richiede

la forma scritta a pena di nullità e la trascrizione.

5 – ad effetti obbligatori

Problema tuttora aperto è quello sulla natura giuridica del diritto del locatario.

1 – A teoria10 – del diritto reale

afferma che il diritto del conduttore è sostanzialmente identico a quello attribuito al titolare del diritto reale di godimento: anche il conduttore, infatti, è in rapporto diretto ed immediato con il bene e ne gode indipendentemente da qualsiasi prestazione del locatore.

10 Gabba – Xxxxxxxxxxxx – Xxxxxxx

2 – A teoria11 – del diritto di credito –– contesta in primis che questo diritto abbia il carattere della realità (relazione immediata con la cosa ricevuta in locazione) : il conduttore gode del ben locatogli proprio in virtù della prestazione del locatore che gliene consenti l’utilizzazione, come suole dirsi, quotide et singulis momentis.

Si sottolinea ancora che manca un’autentica assolutezza, perché esso non può essere opposto erga omnes, ma soltanto nei confronti di determinati soggetti:

A) terzo acquirente ex art. 1599

B) nudo proprietario ex art 999

C) venditore con patto di riscatto ex art. 1505

3 – A teoria12 – del diritto personale di godimento nell’ambito della categoria dei diritti di godimento, vengono, infatti, distinti diritti reali di godimento e diritti personali di godimento. Quest’ultimi, da un lato, hanno carattere di diritto reale, perché, sia pure entro certi limiti, permettono una utilizzazione diretta del bene da parte del titolare; dall’altro lato, rivelano il carattere del diritto di credito, perché sono esercitabili non erga omnes, ma soltanto nei confronti di determinati soggetti.

6) Tipico

In materia di locazione, ricorre un'ipotesi di locazione c.d. limitata, pur sempre rientrante nel contratto tipico ex art. 1571 cod. civ, nel caso di convenzione che importi l'impegno di fare appoggiare, al muro di un edificio, un'insegna pubblicitaria; ciò in quanto, pur se è vero che nel diritto personale di godimento assicurato con la locazione si ha una cessione dell'esercizio delle facoltà d'uso la quale normalmente ha natura assorbente e non lascia margini di godimento residuo al locatore, per la configurabilità della suddetta fattispecie tipica non è tuttavia necessaria la trasmissione, al conduttore, di tutte le utilità che la cosa può produrre.

Ne consegue che ben può la concessione ad altri del godimento essere convenzionalmente limitata ad una sua particolare utilità senza il trasferimento, al conduttore, della detenzione in via esclusiva del bene, rimanendo in tal caso il diritto del conduttore ed il corrispondente obbligo del locatore circoscritti, conseguentemente, all'uso limitato contrattualmente

previsto13.

11 Xxxxxxx Xxxxxxxxxx – Barassi – Mengoni – Xxxxx

12 Capozzi – Giorgianni – Mirabelli – Xxxxxxx

13 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 3-12-2002

Mentre14 il contratto con il quale il proprietario di un terreno ne trasferisca la disponibilità a terzi per la sua destinazione a discarica, secondo modalità negozialmente predeterminate e del tutto peculiari (nella specie, escavazione del terreno per consentire lo smaltimento dei rifiuti con il sistema dello stoccaggio definitivo; corrispettivo stabilito in ragione dei metri cubi di riempimento dello scavo; obbligo di restituzione del terreno alla scadenza contrattuale previa chiusura della discarica mediante copertura dello scavo e sistemazione finale dell'area per l'utilizzazione a piazzale) integra gli estremi del contratto atipico cui, in via analogica, sono legittimamente applicabili le norme sulla locazione, a ciò conseguendo la sussistenza di un obbligo di restituzione del bene, da parte dell'utilizzatore, tutte le volte in cui il rilascio costituisca (come nella specie) effetto previsto dal contratto ed espressamente collegato al raggiungimento della complessa causa della convenzione atipica, ovvero qualora la destinazione del bene all'uso convenuto non risulti più possibile per sopravvenuto «factum

principis».

A) Il locatore

Per assumere la qualità di locatore non è necessario avere un diritto reale sulla cosa, in quanto il contratto di locazione ha natura personale e prescinde dall'esistenza e dalla titolarità da parte del locatore di un diritto reale sul bene, essendo sufficiente che egli ne abbia la disponibilità, la quale, tuttavia, dev'essere giuridica e non di mero fatto, cioè deve avere la sua genesi in un rapporto o titolo giuridico atto a giustificare il potere del locatore di trasferire al conduttore la detenzione ed il godimento del bene.

In altre parole la legittimazione – a locare spetta, innanzitutto a chi è titolare di un diritto reale (proprietario – superficiario – enfiteuta – usufruttuario comunista – al creditore antitetico – al sequestratario e allo stesso conduttore, non all’usuario ed all’habitator per l’espresso divieto dell’art. 1024) sulla cosa locata.

Ne consegue che non può assumere la qualità di locatore colui che abbia soltanto la disponibilità di fatto del bene15.

Principio mitigato da successiva giurisprudenza16 secondo la quale il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con

14 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 26-11-2002

15 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 10-12-2004, Corte di Cassazione, sentenza 8 gennaio 2010, n. 76, Sez. III

16 Corte di Cassazione, sentenza 8411 del 11-4-2006

la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente e, a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell'efficacia di tale titolo.

Infine, in merito alla figura del locatore, secondo la Cassazione penale17 perché possa configurarsi il reato di cui all'art. 12, comma 5, D.Lgs. n. 286/1998 a carico di colui che abbia favorito la permanenza nel territorio dello Stato di cittadini immigrati clandestini, mettendo a loro disposizione locali abitativi in locazione, è necessario che ricorra il dolo specifico, costituito dal fine di trarre un ingiusto profitto dallo stato di illegalità dello straniero, imponendo condizioni particolarmente onerose ed esorbitanti dall'equilibrio del rapporto sinallagmatico.

Se da un punto di vista obiettivo la concessione in locazione a cittadini extracomunitari e clandestini di locali a uso abitazione è idonea a integrare la condotta tipica del reato, essa non lo è necessariamente dal punto di vista soggettivo, dovendosi accertare in concreto se dalla stipula del contratto si sia inteso trarre indebito vantaggio dalla condizione di illegalità dello straniero, nella posizione di contraente debole, imponendogli condizioni onerose ed esorbitanti: in quest'ottica, la Cassazione ha censurato la sentenza della Corte d'appello per aver omesso qualsiasi indagine in ordine alle condizioni e alle clausole del contratto di locazione.

B) Il conduttore

Il conduttore è la parte che gode della cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Ad esempio nella società di persone, la titolarità unitaria ed inscindibile in capo ai soci, considerati nel loro complesso unitario, delle situazioni giuridiche integranti il patrimonio sociale, implica che nel caso di società (nella specie di due soci) che abbia preso in locazione un immobile per esercitarvi l’attività sociale, titolari del rapporto locatizio siano i soci, sicché,

17 Corte di Cassazione sentenza del 15 luglio 2010, n. 27543

ove a seguito di recesso degli altri, il socio rimasto continui nell’immobile la stessa attività, non si verifica alcuna modificazione soggettiva del rapporto di locazione con conseguente abusiva detenzione dello immobile locato, ma la titolarità della relativa posizione soggettiva, come dell’esercizio dell’attività imprenditoriale, si concentra nell’unico socio (con potenzialità di estensione ad altri futuri soci nel termine di sei mesi ex art. 2272, n. 4, cod. civ.), anche ai fini liquidatori per il periodo successivo, permanendo nel caso di liquidazione, con l’attribuzione a lui dei beni costituenti il patrimonio sociale previo soddisfacimento dei creditori sociali, in tale soggetto non più socio18.

In merito poi alla successione nel diritto del conduttore l’erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata e poiché il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto — analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione — quegli è un detentore precario della «res locata al de cuius», sì che nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale19.

Inoltre, l’art. 180, comma 2, cod. civ., non comporta l’ingresso automatico del coniuge pretermesso nel contratto di locazione stipulato dall’altro coniuge, ma solo il diritto di ottenere l’annullamento della locazione o di convalidarla (art. 184 cod. civ.) acquistando, in questo secondo caso, la qualità di parte nel rapporto contrattuale e quella di litisconsorte necessario nelle azioni relative al contratto proposte contro il coniuge che lo ha stipulato.

Conseguentemente, ad esempio, in mancanza di tale convalida, legittimato passivo nella controversia proposta dal locatore per l’esercizio del recesso ex art. 59 della legge n. 392 del 1978 è solamente il coniuge che ha stipulato il contratto, ancorché ciò sia avvenuto successivamente all’entrata in vigore della legge n. 151 del 1975 ed in regime di comunione familiare20.

18 Corte di Cassazione, sentenza 6-2-84, n. 905

19 Corte di Cassazione, sentenza 6965 del 22-5-2001

20 Corte di Cassazione, sentenza 24-2-86, n. 1136

C) Locazione e Comunione/Condominio 21 22 23 24

Secondo una prima ricostruzione della S.C.25 nelle vicende del rapporto locatizio, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, nel cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione26.

Conseguentemente, ciascuno dei condomini-locatori può svolgere le azioni che derivano dal contratto, presumendosi il consenso degli altri alla proposizione dell’azione giudiziaria e salva la possibilità per costoro, ove rappresentino nell’ambito della comunione una quota maggioritaria, di opporsi all’azione medesima.

Recentemente sul tema è di nuovo intervenuta la S.C.27 stabilendo alcuni principi:

1) la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’articolo 2032 del codice civile, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’articolo 1705, secondo comma, codice civile, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato articolo 2032 codice civile, esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondenti alla quota di proprietà indivisa.

2) La ratifica da parte dell’altro comproprietario determina, dal suo manifestarsi, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato e tra gli effetti del mandato vi è proprio quello di cui all’articolo 1705, secondo xxxxx, cc, che abilita il comproprietario non locatore a richiedere, per il tempo successivo alla ratifica, il pagamento pro quota del canone al conduttore.

3) La ratifica può essere espressa dalla domanda, che come nel caso affrontato, il comproprietario non locatore rivolga al conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, di vedersi attribuito il 50% dei canoni per il periodo successivo alla ratifica.

21 Vedi pag. 30, xxx.xx 4, lettera B

22 Vedi pag. 91, xxx.xx 6, n. 5 – restituzione della cosa locata

23 Vedi pag. 108, xxx.xx 8

24 Vedi pag. 151, xxx.xx 12, lettera B – Uso diverso dall’abitazione – prelazione

25 Corte di Cassazione, sentenza 13-12-86, n. 7471

26 Per una maggiore disamina dell’istituto aprire il seguente collegamento La comunione

27 Per la consultazione del testo integrale aprire il seguente collegamento Corte di Cassazione, sezione unite, sentenza 4 luglio 2012 n. 11135

4) Mentre non potrà svolgere altre azioni derivanti dal contratto, essendo la facoltà del mandatario di sostituirsi al mandante limitata dall’articolo 1705, secondo comma, cc, ai crediti derivante dal contratto stipulato dal mandatario.

In tema di condominio per la S.C.28 il potere di ogni condomino di agire per la gestione ordinaria della cosa comune, traendo origine dal diritto di concorrere all’amministrazione di tale bene (art. 1105 cod. civ.), incontra il suo limite nell’obbligo di rispettare la volontà della maggioranza.

Pertanto, allorché un immobile locato appartenga ad una molteplicità di condomini e dagli stessi sia congiuntamente stipulato il relativo contratto, è la maggioranza dei condomini a stabilire circa l’amministrazione ed il godimento della cosa comune e, quindi, della possibilità e volontà di disdire e far cessare, alla scadenza contrattuale, il contratto di locazione, anche in contrasto con la minoranza dissenziente.

La Cassazione29 ha ulteriormente affermato che ai sensi dell'art. 1130, n. 4, cod. civ., da interpretarsi estensivamente, l'amministratore del condominio non solo è legittimato a compiere gli atti conservativi necessari a evitare pregiudizi alle parti comuni, ma può compiere atti anche per la salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni delle quali ha la gestione.

Di conseguenza, come egli può locare un bene condominiale, così può pretendere il pagamento dei canoni e agire per il recupero degli stessi ove dovuti, l'importo dei quali verrà attribuito ai condomini secondo i millesimi di proprietà di ciascuno. Ciò non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente, ma si tratta di un potere concorrente e non necessario.

Per altra pronuncia30 il conduttore, cui é concesso il godimento della cosa comune nei limiti della quota della sua proprietà, ha la detenzione di questa insieme agli altri condomini, perché il suo uso parziale e concorrente con quello degli altri lascia il rapporto nell'ambito del contratto di locazione, il quale non presuppone che il godimento della cosa sia esclusivo. Ne consegue che nei confronti del conduttore di un immobile, che ne abbia acquistato la proprietà per una quota parte, non può essere conseguita dal locatore la risoluzione della locazione, non potendo l'acquirente essere privato del compossesso del bene conseguito con l'acquisto.

28 Corte di Cassazione, sentenza 25-7-95, n. 8085

29 Corte di Cassazione, sent. 9 dicembre 2009, n. 25766, Sez. II

30 Corte di Cassazione, sentenza 19678 del 17-7-2008

Mentre, qualora il conduttore di un bene immobile acquisti in costanza del rapporto la proprietà di una quota pro indiviso del bene locato, si verifica la contemporanea condizione di comproprietario-locatario del bene comune o di parte di esso, con la conseguenza che il conduttore viene a disporre della res locata, in parte, in virtù del pregresso titolo obbligatorio locatizio, in parte, in base all’assunta nuova qualità di proprietario, mentre il rapporto di locazione estinto parzialmente per avvenuta confusione nello stesso soggetto delle anzidette qualità di conduttore e locatore continua a sussistere tra gli altri condomini originari ed il nuovo comproprietario sempre in veste di conduttore, vincolato quanto alla durata del contratto e alla destinazione d’uso del bene secondo le pregresse pattuizioni. Ne deriva altresì che il comproprietario locatore può validamente esperire l’azione di risoluzione del contratto per intervenuta scadenza ai sensi dell’art. 1103 cod. civ.31

Può succedere anche che la sentenza che accerti la scadenza del termine di locazione, o che pronunzi la risoluzione del contratto, condanna il conduttore al rilascio in favore del comproprietario — locatore della quota locata del bene comune (se in questi termini vi è stata domanda), senza che a ciò sia di impedimento la circostanza che il conduttore detenga per altro titolo la restante parte del bene comune, poiché in questo caso si realizza un'ipotesi di codetenzione del bene tra i due soggetti.

In tal caso, ove si tratti di beni immobili, in difetto di spontanea esecuzione, la sentenza va eseguita coattivamente nelle forme dell'esecuzione forzata per rilascio, osservandosi il disposto dell'art. 608 cod. proc. civ., per cui l'ufficiale giudiziario deve ingiungere ai codetentori (qualificati) di riconoscere il compossessore, fermo il contratto ed il conseguente costituito rapporto tra i predetti ed il compossessore concedente nei loro confronti32.

In tema di sfratto intimato al conduttore33 da uno dei comproprietari dell’immobile locato, il consenso dell’altro comproprietario all’intimazione deve presumersi in mancanza di prova contraria34.

Il comproprietario può agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile per finita locazione, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune, per il quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari o quanto meno

31 Corte di Cassazione, sentenza 28-9-2000, n. 12870

32 Corte di Cassazione, sentenza 165 del 5-1-2005. Nella specie, il conduttore aveva assunto in locazione da uno dei comproprietari una quota ideale del 50 per cento, trovandosi già conduttore, in forza di precedente contratto di locazione stipulato con altro comproprietario, della quota pari al residuo 50 per cento del bene. La Corte Cass. ha cassato la sentenza di merito che, non essendo stata raggiunta la maggioranza dei comproprietari, aveva respinto la domanda di rilascio relativa alla quota di comproprietà

33 Vedi pag. 164, xxx.xx 13, lettera B

34 Corte di Cassazione, sentenza 10-8-99, n. 8550

della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicché non ricorre la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti35.

Infine, se nel corso di un rapporto di locazione decede uno dei locatori, gli eredi di esso, per pretendere il pagamento del canone, hanno l’onere di dimostrare la loro legittimazione, perché la modifica soggettiva del contratto, innovando sulle modalità di adempimento (art. 1362, secondo comma, cod. civ.), determina uno stato di incertezza per il conduttore che il creditore ha l’onere di rimuovere, onde rendere possibile la prestazione, in attuazione del principio di buona fede nell’esecuzione del contratto; in mancanza dell’assolvimento di tale onere di collaborazione è giustificato il rifiuto del conduttore di pagare il corrispettivo ai nuovi contitolari del diritto, ed è invece idonea a costituire la mora accipiendi l’offerta del canone all’originario contitolare del relativo diritto36.

D) Locazione ed Usufrutto37

Xxxxxx, secondo una non recente pronuncia della S.C.38, supposta l’originaria coincidenza tra la posizione di titolare della piena proprietà e di quella di locatore, ove successivamente la piena proprietà, per eventi di carattere traslativo o costitutivo, venga a scindersi, nel senso dell’attribuzione della nuda proprietà e dell’usufrutto rispettivamente a soggetti diversi, non vi è dubbio che la qualità di locatore, per tutti i riflessi attivi e passivi, sostanziali o processuali venga a concentrarsi nel titolare dell’usufrutto e ciò tanto nella costituzione dell’usufrutto mediante atto tra vivi, in quanto nella costituzione dell’usufrutto stesso mortis causa.

In quest’ultimo caso il principio secondo cui la titolarità dei rapporti obbligatori attivi e passivi sorti originariamente in testa al de cuius debbono intendersi trasmessi all’erede, successore nell’universum ius del defunto e non all’eventuale usufruttuario tale costituito per testamento o per legge ex re certa od anche di tutto il patrimonio, trova una limitazione allorché si tratti di contratti e di rapporti obbligatori di durata, quali quelli di locazione, strettamente inerenti al godimento della cosa, rapporti i quali, nel caso di usufrutto attribuito a persona diversa dall’erede, non possono non concentrarsi nella persona dell’usufruttuario, atteso il nesso di stretta corrispettività e interdipendenza tra il diritto alla percezione in via

35 Corte di Cassazione, sentenza 13-7-99, n. 7416

36 Corte di Cassazione, sentenza 4-12-97, n. 12328

37 Per una maggiore disamina dell’istituto aprire il seguente collegamento L’usufrutto

38 Corte di Cassazione, sentenza 15-10-68, n. 3294

immediata e diretta dei frutti civili (pigioni)maturati dal giorno dell’apertura della successione e la pretesa contrapposta del conduttore e il godimento della cosa locata.

Inoltre,39 la continuazione del rapporto di locazione concluso dall’usufruttuario nel caso di cessazione dell’usufrutto — prevista, per la durata contrattualmente stabilita, dall’art. 999 cod. civ. — comporta necessariamente (non diversamente da quanto stabilito, con riferimento alla compravendita del bene locato, dall’art. 1599 cod. civ.40), che titolare del rapporto divenga il nuovo avente diritto al godimento, verificandosi un fenomeno di cessione ex lege del contratto, per l’operatività della quale non occorre il consenso e l’adesione del conduttore.

Conseguentemente, il soggetto subentrato in tutti i diritti del precedente locatore acquisisce anche quello alla risoluzione del contratto nei confronti del conduttore per inadempienze verificatesi successivamente all’evento modificativo della titolarità del rapporto, mentre la comunicazione di tale evento al conduttore ha il solo scopo di porlo in grado di adempiere ai propri doveri nei confronti del soggetto subentrato ex lege nella posizione di locatore.

39 Corte di Cassazione, sentenza 11-4-83, n. 2558

40 Vedi pag. 115, xxx.xx 10 – effetti

2) Trasmissibilità dei diritti del locatore ed il conflitto tra più conduttori

La vendita dell’immobile locato comporta la successione a titolo particolare nel rapporto di locazione del compratore, il quale diviene parte nei confronti del conduttore per tutti gli ulteriori diritti ed obblighi inerenti alla prosecuzione del contratto dopo la data di acquisto con conseguente sua legittimazione a richiedere il rilascio dell’immobile alla scadenza ed il risarcimento del danno per ritardata restituzione, ex art. 1591 cod. civ.

Tuttavia, avendo detto principio carattere dispositivo, il venditore ed il compratore possono convenire che il rapporto di locazione, per tutta la durata convenzionale, continui a svolgersi nei confronti dell’alienante, che così mantiene la posizione di locatore e la legittimazione per tutte le azioni derivanti dal rapporto stesso, comprese quella diretta al rilascio del bene alla scadenza e quella per il risarcimento dei danni per ritardata consegna41.

Inoltre42, non è nullo il contratto di locazione stipulato da chi, essendo già proprietario dell'immobile locato, pochi giorni dopo detta stipula venda il bene ad altro soggetto e convenga con quest'ultimo di mantenerne il godimento nonostante l'alienazione, atteso che la locazione deve considerarsi conclusa sulla base della presupposizione che ad essa sarebbe seguita la stipula del contratto di vendita e, pertanto, sull'esplicito richiamo ad una circostanza ad essa "esterna" che, pur se non specificamente dedotta come condizione, costituisce specifico ed oggettivo presupposto di efficacia del regolamento pattizio, assumendo per entrambe le parti valore determinante ai fini della sua conclusione e del "mantenimento" del vincolo contrattuale.

Mentre, poiché le obbligazioni che nascono dal contratto di locazione sono sempre di natura personale, deve escludersi che un impegno assunto dal locatore (nella specie, per il rimborso al conduttore di alcune migliorie) possa essere costitutivo di una obbligazione propter rem, trasferibile con la proprietà dell’immobile locato43.

In caso di conflitto tra più conduttori il legislatore ha dovuto predisporre un criterio di preferenza e, qualora non si tratti di locazione ultranovennale (per la quale vale la priorità

41 Corte di Cassazione, sentenza 20-1-87, n. 442

42 Corte di Cassazione, sentenza 25401 del 3-12-2009. Nella specie la S.C., rigettando il ricorso avanzato da società controinteressata alla validità della locazione, ha altresì escluso che l'accordo di vendita fosse simulato, attesa la piena aderenza della realtà fattuale alla previsione negoziale, rientrante nella figura del costituto possessorio

43 Corte di Cassazione, sentenza 6-11-76, n. 4046

della trascrizione ex artt. 2643, n. 8 e 2644), lo ha fatto con il sistema contenuto nell’art. 1380.

art. 1380 c.c. conflitto tra più diritti personali di godimento: se, con successivi contratti, una persona concede a diversi contraenti un diritto personale di godimento (locazione, affitto, comodato, anticresi, ecc.) relativo alla stessa cosa, il godimento spetta al contraente che per primo lo ha conseguito.

Se nessuno dei contraenti ha conseguito il godimento, è preferito quello che ha il titolo di data certa (2704) anteriore [(questa soluzione ha dato luogo a perplessità soprattutto al fine di individuare il momento in cui il contraente anteriore abbia preferenza e non debba più preoccuparsi che l’altro contraente consegua, prima di lui, il godimento, ottenendo in tal modo i vantaggi previsti dal primo comma – la soluzione preferibile è quella di chi ritiene (Messineo) che il contraente anteriore, anche senza conseguire il godimento, sia

definitivamente preferito dal momento in cui abbia richiesto giudizialmente l’adempimento del contratto)].

Sono salve le norme relative agli effetti della trascrizione (2644 e seguenti).

Il problema che ha dato luogo a maggiori contrasti riguarda l’ipotesi in cui il godimento della cosa locata conseguito in un primo tempo da un conduttore sia stato, successivamente, attribuito ad un altro conduttore.

A) una tesi sostenuta da autorevole dottrina44 richiede, ai fini della preferenza, non solo la priorità, ma anche l’attualità del possesso ed adduce ancora una volta ad argomento il fatto che, essendo il diritto del conduttore di natura personale, non può essere opposto al terzo, qual è il conduttore, attuale possessore;

B) ma prevale in giurisprudenza l’opinione, seguita da altra dottrina45, secondo la quale il

1 co dell’art. 1380 accorda la tutela preferenziale a chi ha conseguito per primo il possesso, a nulla rilevando che successivamente l’abbia perduto.

44 Dejana – Mengoni – Mirabelli

45 Scognamiglio – Xxxxxx – Provera

Mancanza di godimento da parte del primo locatario

Un problema di non facile soluzione riguarda il raccordo tra il 1 e il 2 co dell’art. 1380: si domanda, cioè, se prevalga e (se la risposta è affermativa) fino a quale momento, il titolare di un contratto anteriore di data certa su colui che ha un contratto posteriore ma ha ottenuto per primo il godimento.

Ad es.46 Xxxxx ha stipulato nel maggio del 2012 un contratto di locazione, regolarmente registrato (data certa), con il locatore Xxxx, e costui non solo rifiuta di dargli il possesso del bene locato, ma nel luglio del 2012 stipula un altro contratto di locazione, avente lo stesso oggetto con Xxxxxxxxx, che, invece, ottiene subito il godimento.

Si chiede se la posizione di Xxxxx, concessagli dal 2 co dell’art. 1380, sia stata completamente vanificata dal comportamento di Xxxx e di Sempronio.

La soluzione47 è quella secondo la quale il primo locatario non perde il diritto di essere preferito, se prima che il secondo locatario consegua il godimento, proponga nei confronti del locatore domanda di adempimento.

Nell’esempio fatto Xxxxx dovrà subito chiedere giudizialmente a Xxxx il possesso del bene locatogli ed evitare che costui stipuli un secondo contratto con altra persona, alla quale dia il godimento.

46 Capozzi

47 Gazzoni – Mirabelli – Xxxxxx – Xxxxxxx

3) I requisiti del contratto

A) Accordo delle parti

La locazione produce i suoi effetti dal momento in cui si forma l’accordo attraverso la proposta e l’accettazione.

La consegna al conduttore della cosa locata non è elemento costitutivo del contratto, ma atto di adempimento di una delle due obbligazioni assunte dal locatore.

Ammissibilità di un preliminare48 di locazione anche se la sua utilità, indubbia quando trattasi di preliminare unilaterale, è meno evidente quando si tratta di preliminare bilaterale.

In tema di preliminare di locazione, per ultima Cassazione49, è correttamente qualificato nullo per indeterminabilità dell’oggetto - e non vi è quindi inadempimento delle obbligazioni che vi si vorrebbero ricollegare, tale da fondare un diritto al risarcimento - il contratto con cui una parte si impegni genericamente a stipulare un futuro contratto di concessione del godimento di locali genericamente come necessari per lo svolgimento di un’attività, quando sia prospettato, in primo luogo, alternativamente che tanto possa avvenire con o senza corrispettivo e, soprattutto, quando manchi la descrizione dei beni, l’indicazione della durata e, per il caso di contratto oneroso, il corrispettivo del godimento.

Né – potendo giovare la considerazione di manifestazioni di volontà di una od entrambe le parti anteriori al contratto, se non trasfuse nel suo tenore letterale con apprezzabile grado di concretezza, ovvero del quadro normativo di riferimento, ove da esso non si ricavino con analoga concretezza i detti elementi essenziali

48 Per una maggiore disamina dell’istituto aprire il seguente collegamento Il contratto preliminare

49 Per la consultazione del testo integrale aprire il seguente collegamento Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 11 ottobre 2012 n. 17324

La Locazione di cosa altrui50

Se il conduttore è titolare di un diritto personale di godimento il locatore, al momento della conclusione del contratto, dovrà essere proprietario o titolare di un diritto di godimento, dal contenuto proporzionato, sulla cosa formante oggetto di concessione (ad es. usufrutto, enfiteusi o locazione), con possibilità anche di cedere il contratto insieme al diritto.

In difetto di tale titolarità, il conduttore potrà agire per la risoluzione del contratto.

In dottrina51 negano che la nascita di tale diritto personale di godimento, ritenendo invece che il conduttore non possa agire in risoluzione fino a quando riesce a godere pacificamente della cosa.

Dalla lata dizione dell’art. 1571 questa teoria desume dunque che il contratto di locazione di cosa altrui è valido e efficace se e fino a quando il locatore ha la disponibilità pur se solo di fatto della cosa locata ed è in grado di consegnarla prima e di garantirne il pacifico godimento al conduttore.

B) La causa

Essa consiste nello scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altre, ed il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

C) La forma

Il contratto di locazione come regola generale non è soggetto ad onere di forma, ad eccezione delle locazioni ultranovennali per le quali è prevista la forma scritta ad substantiam e le locazioni ad uso abitativo, per le quali, come avremo modo di vedere successivamente, a norma dell’art 1, co. 4 L 9.12.’98, n. 43152, è prescritta la forma scritta anche per un periodo non superiore a nove anni.

E’ peraltro utile ricordare che in materia di contratti stipulati dalla P.A. deve ritenersi comunque necessario l’atto scritto ad substantiam53.

50 Per tutti Gazzoni

51 Xxxxxxx, Xxxxxxxxx e Xxxxxxxx

52 Vedi pag. 139, xxx.xx 12, lettera B) – forma

53 Corte di Cassazione, sentenza, 24/6/2002, n. 9165

Anzi54, per la valida stipulazione di un contratto in cui uno dei contraenti sia un Ente Locale non sono sufficienti due separate dichiarazioni scritte, ma occorre che proposta e accettazione siano versate in un unico contesto scritto.

Si segnala, al riguardo, anche un pronuncia del Consiglio di Stato55, secondo cui tutti i contratti stipulati dalla P.A. richiedono la forma scritta ad substantiam, non essendo sufficiente a tal fine la deliberazione dell'organo dell'ente pubblico ove tale deliberazione non risulti essersi tradotta in un atto, sottoscritto da entrambi i contraenti, da cui possa desumersi la disciplina del rapporto con le indispensabili determinazioni in ordine alle prestazioni da eseguirsi e al compenso da corrispondersi.

Ai sensi dell’art. 192 T.U. Enti Locali (D. X.xx. 18/8/2000, n.267) la stipulazione dei contratti deve essere preceduta da apposita determinazione del responsabile del procedimento di spesa, indicante, tra l’altro, il fine che con il contratto si intende perseguire, l’oggetto del contratto, la sua forma, le clausole ritenute essenziali, le modalità di scelta del contraente e le ragioni che ne sono alla base (determinazione a contrattare).

Inoltre la locazione ultranovennale deve essere trascritta (art. 2643 n. 8), e tale trascrizione inciderà

1) nei confronti dei terzi che, a qualunque titolo abbiano acquistato diritti sugli immobili (art. 2644),

2) nei confronti del creditore pignorante (art. 2915) ed

3) ai fini della risoluzione del conflitto fra più soggetti cui sia stato concesso in locazione il medesimo bene.

È discusso se la locazione ultranovennale, nulla per difetto di forma, possa essere convertita in una locazione infranovennale:

A) tesi negatrice56 – si basa sulla considerazione che la normativa sulla conversione (1424 c.c.) richiede la diversità fra il contratto nullo e il contratto convertito, laddove la locazione infranovennale appartiene allo stesso tipo di quella ultranovennale.

B) la tesi positiva57, seguita dalla dottrina prevalente, per la quale la < diversità > può anche riguardare non la causa, ma il contenuto del contratto; quindi anche la sua durata.

54 Corte di Cassazione, sentenza 12/2/2003, n. 2067

55 Corte di Cassazione, sentenza 24/9/2003, n. 544,

56 Xxxxx – Provera

57 Capozzi – Lamia – Mirabelli – Trifone – Brecci – Busnelli – Xxxxxx

Deve, naturalmente, ritenersi che le parti, tenuto conto dello scopo perseguito, avrebbero voluto anche il contratto di locazione infranovennale se avessero conosciuto la nullità.

In osservanza del principio di simmetria, tutti gli atti prodomici (preliminare, procura a concludere un contratto di locazione ultranovennalee ratifica del contratto di locazione concluso dal falsus procurator) alla locazione ultrranovennale o ad uso abitativo devono rivestire la stessa forma prevista per quest’ultimi contratti.

D) La registrazione (per i contratti ad uso abitativo e commerciale)

I contratti di locazione di immobili nel territorio nazionale sono soggetti (oltre che all’imposta di bollo) all’obbligo di registrazione con aliquota proporzionale pari al 2% del corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto; in ogni caso l’ammontare dell’imposta di registro non può essere inferiore a Euro 67,00 (così l’art.5, Parte I, Tariffa allegata al D.P.R. 26/4/1986, n. 131, e succ. mod.).

Sono soggette a registrazione solo in caso d’uso anche le locazioni (ed affitti) di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (art.2-bis Parte II, Tariffa).

Obbligati a richiedere la registrazione sono:

1. le parti contraenti per le scritture private non autenticate e per i contratti verbali;

2. i notai, gli ufficiali giudiziari, i segretari o delegati della pubblica amministrazione e gli altri pubblici ufficiali per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati (art.10 D.P.R. cit.).

Si ha, invece, caso d’uso quando un atto si deposita, per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli Enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell’adempimento di una obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento (art. 6 D.P.R. cit.).

Ai sensi dell’art. 8 L.392/1978, gli oneri di registrazione sono per metà a carico del locatore e per metà a carico del conduttore.

La parte che ha provveduto al pagamento dell’imposta di registro può rivalersi nei confronti dell’altra parte di quanto a carico della medesima.

L’art.17 D.P.R. 131/1986, da ultimo modificato dall’art. 68 della legge 21/11/2000, n.

342, stabilisce:

Chi omette la richiesta di registrazione degli atti è soggetto alla sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta (art. 69 D.P.R. 131/1986).

Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal duecento al quattrocento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato (art.72 D.P.R. 131/1986). Sulle sanzioni in materia di imposta di registro vedasi anche la Circolare del Ministero delle Finanze 19/11/1998, n°267/F.

La registrazione telematica ex art. 5 del D.P.R. 404/2001 rimane una facoltà e non un obbligo per tutti gli altri soggetti tenuti alla registrazione della locazione.

La legge 44/2012 estende poi l'obbligo di registrazione telematica a una seconda categoria di soggetti, che nella versione originaria dell'art. 5 del D.P.R. 404/2001 non erano invece stati menzionati come soggetti obbligati ad adottare la procedura di registrazione telematica: si tratta come detto degli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari.

Il D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto il principio della sanabilità del contratto di locazione non registrato: nel caso di mancata registrazione dei contratti di affitto entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, infatti, la durata della locazione è di quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, oltre quattro anni di rinnovo e a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai.

Chiarendo che la mancata registrazione non comporta una nullità assoluta, il D.Lgs. n. 23/2011 risolve la problematica interpretativa che considerava il contratto non registrato nullo senza possibilità di essere sanato e quindi come mai esistito, non permettendo, pertanto, di chiedere la registrazione e somme a titolo di versamento di imposte e sanzioni.

In forza del nuovo decreto legislativo, il conduttore ha la possibilità di impedire che vengano conclusi contratti non registrati, avendo a disposizione i mezzi necessari per regolarizzare il rapporto contrattuale: non avrà l'obbligo di fornire il contratto e sarà unicamente sottoposto alla solidarietà nel pagamento dell'imposta di registro dovuta e non versata.

L'articolo 3, comma 8, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che ai contratti di locazione degli immobili a uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;

b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;

c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale , oltre l' adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti».

Il deposito cauzionale58, art. 11 L.392/1978, applicabile alle locazioni di che trattasi per espresso richiamo operato dall’art.41 della stessa legge), non sussistendo vincolo di interdipendenza col contratto di locazione, è soggetto all’imposta di registro per una aliquota pari allo 0,50%.

E) La denunzia all’autorità locale di pubblica sicurezza

Ai sensi del D.L. 21/3/1978, n. 59, conv. in L. 18/5/1978, n. 191, chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato.

Si ricorda che ai sensi dell’art. 7 D.Lgs. 25/7/1998, n. 286, chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di

58 Vedi pag. 61, xxx.xx 5, n. 4 – caparra

beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza.

La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160,00 a 1.100,00 Euro.

La comunicazione può essere effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento (ai fini dell'osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale) e chi contravviene è soggetto alla sanzione amministrativa – applicata dal Sindaco - da Euro 103,00 a Euro 1549,00, facendosi in tal caso applicazione delle norme relative all’introduzione dell’Euro che in materia di conversione in Euro degli importi delle sanzioni amministrative in Lire prevedono la doppia regola dell’arrotondamento e del troncamento (art.51 D. Lgs. 24/6/1998, n. 213, nonché circolare del Ministero dell’Interno 29/11/2001, n. 82).

La disposizione dell'art. 12 della legge 18 maggio 1978, n. 191 (di conversione del

D.L. 21 marzo 1978, n. 59) che impone l'obbligo di comunicazione per tutte le cessioni dell'uso esclusivo di un fabbricato per la durata superiore ad un mese, qualunque siano le caratteristiche dei soggetti beneficiari di detto uso, ancorché introdotta come misura di lotta contro il terrorismo, non richiede il pericolo per la sicurezza pubblica quale elemento della fattispecie illecita configurata dalla disposizione medesima, onde resta priva di rilievo la circostanza che tale pericolo non possa determinarsi nella situazione concreta59.

59 Corte di Cassazione, sentenza 23/4/1991, n. 4405. Nella specie, sancendo tale principio, la Corte di Cassazione ha confermato la sentenza con la quale il giudice del merito aveva ritenuto soggetto alla disposizione suddetta una U.S.L. che aveva ceduto in affitto locale di sua proprietà ad otto suoi dipendenti, senza effettuare le prescritte comunicazioni

F) L’oggetto

Anche per la locazione può distinguersi un oggetto immediato ed un oggetto mediato.

Per quanto riguarda l’oggetto mediato, può costituire oggetto della locazione ogni cosa mobile o immobile, purché abbia i requisiti tipici previsti dall’art. 1346: possibilità, liceità, determinatezza o determinabilità.

A seconda dell'oggetto del contratto, si suole distinguere quattro tipologie di locazione:

a) locazione di mobili;

b) locazione di immobili urbani;

c) locazione di immobili non urbani;

d) locazione di beni produttivi, più propriamente definita “affitto”.

È, invece, discusso se possono costituire oggetto i beni immateriali: prevale la tesi negatrice60, la quale si basa sul rilievo che non può parlarsi di vera e propria locazione, perché il modo di essere di questi beni li rende in suscettibili ad essere goduti attraverso un rapporto diretto ed immediato, potendo essere goduti soltanto attraverso la loro diffusione. Ma il problema non sorge, in concreto, perché queste utilizzazioni sono espressamente regolate sia dal codice (artt. 2575 – 2594 e 2563 – 2574) che da leggi speciali, le quali hanno dato vita a specifiche forme contrattuali.

Non è possibile, inoltre, che il contratto di locazione abbia ad oggetto, invece di un bene, un diritto.

Possono, invece, essere oggetto di locazione:

A) locazione di beni futuri (ti do in locazione il magazzino che costruirò sul fondo Tuscolano), in tal caso l’efficacia del contratto è posticipata e condizionata dal venire ad esistenza della cosa locata;

B) locazione di bene altrui, , se poi le parti, nella conclusione del contratto, hanno fatto espresso riferimento al bene altrui, si avrà un’ipotesi di promessa di un’obbligazione del terzo, prevista e disciplinata dall’art. 1381.

60 Xxxxx – Mirabelli

Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili — ovvero alla abitabilità dei medesimi — non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio61, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato negato (con conseguente inidoneità dell’immobile ad assolvere allo scopo convenuto), al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto.

Per una pronuncia della S.C.62, però, qualora le parti perseguano il risultato vietato dall'ordinamento non attraverso la combinazione di atti di per sé leciti ma mediante la stipulazione di un contratto la cui causa concreta si ponga direttamente in contrasto con le disposizioni urbanistiche e, in particolare, con i vincoli di destinazione posti dal locale piano regolatore, il contratto stipulato è nullo ai sensi dell'art. 1343 cod. civ. (per violazione, appunto, di disposizioni imperative) e non ai sensi dell'art. 1344 cod. civ.

I giudici di legittimità hanno osservato che i vincoli di destinazione dei terreni preordinati a determinati scopi costituiscono «un limite alla proprietà terriera privata conforme al dettato costituzionale, essendo essi volti a conseguire il razionale sfruttamento del suolo» e alla promozione di «equi rapporti sociali». Da tale ragionamento consegue che i vincoli posti dalle norme urbanistiche - leggi speciali, regolamenti edilizi comunali e piani regolatori - rilevano anche nei rapporti tra privati.

A sostegno di tale ragionamento i giudici citano anche una risalente pronuncia delle Sezioni Unite63, nella quale è affermato che «la norma tutelante interessi pubblicistici si profila per ciò stesso come imperativa e inderogabile» anche nei rapporti privatistici. Peraltro, va rilevato che nella pronuncia del 1984 la Corte faceva riferimento all'art. 18 della legge 765/1967 in tema di destinazione dei parcheggi nelle nuove costruzioni: una norma settoriale, dalla quale si fa ora discendere un principio generale.

61 Corte di Cassazione, sentenza 12-9-2000, n. 12030. Conforme Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, sentenza 22 luglio 2010, n. 17213. In tema di locazione, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene.

62 Corte di Cassazione, sentenza 7.10.2008, n. 24769. Nella specie la S.C., in relazione a un contratto di locazione per uso deposito di materiali edili di un terreno avente, invece, destinazione urbanistica a verde agricolo e bosco, ha ritenuto sussistente il contrasto tra lo scopo pratico perseguito dalle parti con gli inderogabili - anche da parte dei privati - vincoli posti dalle disposizioni urbanistiche locali e nulla la locazione in parola che, in quanto volta a realizzare un godimento del bene corrispondente al risultato vietato dall'ordinamento, non solo intendeva perseguire un interesse non meritevole di tutela ma si risolveva addirittura in termini di dannosità sociale

63 Corte di Cassazione, sezioni unite, sentenza n. 6600 del 1984

4) La durata, la rinnovazione e l’estinzione del rapporto

art. 1573 c.c. durata della locazione: salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i 30 anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo è ridotta al termine stabilito.

In tema di durata della locazione la S.C.64 ha stabilito che il limite massimo previsto dall'art. 1573 cod. civ. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito.

Pertanto, qualora le parti (come nel caso analizzato dalla Corte) abbiano inserito nel contratto la clausola secondo cui il locatore sia vincolato a non fare cessare il contratto alla scadenza se non per determinate proprie necessità, il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che, ove il rapporto alla scadenza si sia rinnovato per il periodo successivo, di esso ben può legittimamente darsi disdetta indipendentemente dal verificarsi delle indicate necessità.

art. 1572 c.c. locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione: il contratto di locazione per una durata superiore ai 9 anni è atto eccedente l’ordinaria amministrazione.

Sono altresì eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno.

64 Corte di Cassazione, sentenza 2137 del 31-1-2006. Nella specie, la S.C., nel confermare la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità della disdetta della locazione, ha anche ritenuto manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 1573 cod. civ., sollevata dal conduttore ricorrente in relazione agli artt. 3 e 41 Cost., osservando, da un lato, che la diversa disciplina rispetto al contratto di comodato è giustificato dalla diversa funzione dei due negozi e, comunque, il concedente può far cessare il comodato in qualunque momento e, dall'altro, che una eccessiva durata della locazione comprimerebbe il diritto di iniziativa economica che è garantito proprio dal predetto art. 41 Cost.

art. 1574 c.c. locazione senza determinazione di tempo: quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s'intende convenuta:

1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di un'industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;

2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione;

3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;

4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.

Nella disciplina del codice civile non esistono vere e proprie locazioni a tempo indeterminato65, poiché tutte le locazioni hanno una durata: o quella fissata dai contraenti, o, in difetto, quella stabilita dall’art. 1574 cod. civ.

Pertanto, quando il locatore convenga in giudizio il conduttore per far valere pretese connesse ad una locazione di durata indeterminata (cioè, legale), e il conduttore eccepisca invece una locazione di durata convenzionale, il locatore-attore non è tenuto a fornire alcuna prova in ordine alla scadenza del contratto, in quanto il rapporto locatizio rispetto al quale non risulti obiettivamente dimostrata la fissazione di una data di scadenza è da ritenersi, ope legis, sottoposto alla durata legale, e il conduttore-convenuto non può validamente resistere alla pretesa se non provando l’esistenza di un termine di scadenza negoziale diverso da quello stabilito dalla legge.

In merito agli usi locali per la Corte di Cassazione66 la disciplina di cui all’art. 1574, n. 1, c.c., a norma del quale, quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa, se si tratta di casa senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di una industria o di un commercio, si intende convenuta per la durata di un anno, salvi gli usi locali, si riferisce tanto agli usi che prevedono una diversa durata del rapporto quanto a quelli che prevedono una diversa scadenza, con la conseguenza che, nel caso di tacita riconduzione di una casa senza arredamento, la nuova scadenza della locazione, che, ove non sia applicabile la legge sull’equo canone, ha la durata prevista dall’art. 1574 cod. civ., espressamente richiamato dall’art. 1597 dello stesso codice, deve essere determinata in

65 Corte di Cassazione, sentenza 30-1-78, n. 434

66 Corte di Cassazione, sentenza 21-6-93, n. 6861

coincidenza con la data della locale scadenza consuetudinaria, ove di essa sia accertata l’esistenza.

A) Scadenza del termine

Il codice prevede, per la durata del contratto di locazione un termine convenzionale

ed un termine legale.

art. 1596 c.c. fine della locazione per lo spirare del termine: la locazione per un tempo determinato dalle parti (termine convenzionale) cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.

(termine legale) La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell’art. 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta nel termine o, in mancanza, di quello determinato dalle parti o dagli usi.

La locazione a tempo determinato si estingue, senza bisogno di preventiva disdetta, con lo spirare del termine, salvo che intervenga una tacita rinnovazione del contratto costituita da un nuovo negozio giuridico bilaterale posto in essere attraverso la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa dopo la scadenza del termine ed il silenzio del locatore67.

B) Disdetta68

E’ un negozio unilaterale recettizio a forma libera e perciò sufficiente anche una comunicazione verbale, purché inequivocabilmente idonea a manifestare alla controparte la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza.

Per una pronuncia della S.C.69 la disdetta, che il locatore comunica al conduttore per la cessazione del rapporto di locazione, costituisce atto unilaterale recettizio, il quale, ai sensi dell’art. 1335 cod. civ, deve presumersi conosciuto nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario, se questi non provi di essere stato, senza colpa, nell’impossibilità di averne notizia.

67 Corte di Cassazione, sentenza 18-2-67, n. 406

68 Vedi pag. 143, xxx.xx 12, lettera B (Xxxxxxx)

69 Corte di Cassazione, sentenza 9-9-78, n. 4083

Al fine di applicare la presunzione di conoscenza dell'atto recettizio, per indirizzo del destinatario si intende qualunque suo recapito che, in ragione di un collegamento ordinario o di una normale frequenza o di una preventiva indicazione o pattuizione, rientri nella sua sfera di dominio e di controllo70 .

Le modalità della disdetta del contratto di locazione, che siano indicate nel contratto medesimo (nella specie, lettera raccomandata con ricevuta di ritorno), non possono integrare una forma convenzionale ad substantiam, e, pertanto, non ostano a che l’atto possa giungere all’indirizzo del destinatario con mezzi equipollenti (nella specie, raccomandata semplice), ai sensi ed agli effetti di cui all’art. 1335 cod. civ.71

Nella pratica, però, essa viene effettuata con lettera raccomandata.

Per la S.C.72 la disdetta relativa al contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto potestativo attribuito ex lege, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo.

In particolare, la disdetta ha l'unica funzione di comunicare la volontà del concedente di impedire la prosecuzione della locazione; pertanto, è irrilevante l'eventuale erroneità dell'indicazione della data di cessazione del rapporto e la stessa conserva l'efficacia di produrre il medesimo effetto per altra scadenza successiva, poiché tale risultato è conforme alla volontà della parte73 .

Pur prevedendo l'art. 3 della legge n. 392 del 1978 (abrogato successivamente dall'art.

14 della legge n. 431 del 1998) che la disdetta debba essere comunicata con lettera raccomandata, tuttavia tale forma non è prescritta a pena di nullità (nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza.

Sulla scorta di tali principi è possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un atto processuale come l'intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente.

La disdetta del contratto di locazione, vigendo – al di fuori del caso di forma scritta convenzionale di cui all'art. 1352 cod. civ. – il principio della libertà di forma, può essere

70 Corte di Cassazione, sentenza 9 settembre 1978, n. 4083

71 Corte di Cassazione, sentenza 13-5-89, n. 2211

72 Corte di Cassazione, sentenza 409 del 12-1-2006

73 Corte di Cassazione, sentenza 19 gennaio 2010, n. 684, Sez. III, Conformi, Corte di Cassazione, sentenza n. 11365/1996

contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio; né rileva che non sia stata seguita sin dall'inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui all'art. 30 della legge n.

392 del 1978, prevista dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998, e che l'atto processuale si riferisca ad una scadenza già verificatasi, applicandosi, altresì, il principio secondo cui la disdetta e l'intimazione, in esso contenute, inidonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata, hanno l'efficacia di produrla per la scadenza successiva74.

Inoltre per la medesima Corte75 la disdetta del contratto di locazione, la quale può esser validamente effettuata anche da un mandatario in base ad incarico conferito verbalmente, ancorché intimata ad uno solo degli eredi del conduttore defunto è idonea a costituire in mora tutti gli altri eredi nella riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto.

In caso di più conduttori76 la disdetta del locatore è efficace nei confronti di tutti i conduttori, ancorché intimata ad uno solo di essi77.

 L’efficacia

La disdetta ha la funzione di impedire la prosecuzione del contratto di locazione, non di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza, sicché essa, quando sia stata intimata per un termine di scadenza anteriore, vale per il termine successivo, non ostando alla sua efficacia la relativa incidenza del maggiore intervallo temporale78.

C) Rinnovazione tacita

art. 1597 x.x. xxxxxxxxxxxx xxxxxx xxx xxxxxxxxx: xx xxxxxxxxx xx ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata

c omunicata la disdetta a norma dell’art. precedente. La nuova locazione è regolata

74 Corte di Cassazione, sentenza 14486 del 30-5-2008

75 Corte di Cassazione, sentenza 23-5-97, n. 4605.

76 Vedi pag. 10 , xxx.xx 1, lettera X

00 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, sentenza 17-5-99, n. 4797

78 Corte di Cassazione, sentenza 4-5-89, n. 2076

dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.

L’interpretazione di questa norma ha dato luogo a due contrastanti opinioni:

A) teoria soggettiva79 –– esige per la rinnovazione una manifestazione di volontà, anche tacita, da parte del locatore o quantomeno un suo contegno univoco dal quale possa desumersi l’esistenza di un nuovo accordo negoziale volto a far sopravvivere il contratto ormai estinto per scadenza del termine (nella locazione a tempo determinato) o per mancata disdetta (locazione a tempo indeterminato);

B) teoria oggettiva80 – secondo la quale, la fattispecie dell’art. 1597 configura un’ipotesi di dichiarazione tipica, figura che ricorre quando la legge attribuisce, invariabilmente per ogni caso concreto, al comportamento inattivo o attivo di un determinato soggetto un significato dichiarativo predeterminato. Xxxxx, infatti, la semplice inerzia del locatore che sarebbe priva ex se (ossia senza l’intervento del legislatore) di ogni valore giuridico.

Per la giurisprudenza81 maggioritaria la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di xxxxxxxx, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Mentre82, secondo un’unica voce fuori dal coro, la volontà espressa dal locatore di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza comporta l’esaurimento dell’efficacia del contratto alla predetta data, che può essere superato soltanto mediante la manifestazione di una concorde volontà contraria rivolta alla costituzione di un nuovo rapporto,

79 per tutti Xxxxxxx

80 Xxxxx – Xxxxxxx Xxxxxxxxxx – Xxxxxx – Segni – Xxxxxxx e giurisprudenza prevalente

81 Corte di Cassazione, sentenza 28-9-98, n. 9698 (conf. Cass. 11-8-95, n. 8825; Cass. 14-1-98, n. 269)

82 Corte di Cassazione, sentenza 23-12-98, n. 12833

con l’ulteriore conseguenza che in caso di mancata dichiarazione di volontà da parte del locatore può trovare applicazione la rinnovazione tacita prevista dall’art. 1597 cod. civ., per il caso in cui dopo la scadenza il conduttore sia rimasto nel godimento dell’immobile per un apprezzabile periodo di tempo.

Per ultima Cassazione83, ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo.

Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall'accettazione dei canoni da parte del locatore.

In forza del principio enunciato dalla giurisprudenza maggioritaria – ovvero, si ripete ancora una volta, che la rinnovazione tacita del contratto di locazione non è desumibile dal solo fatto della permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine, ma occorre che dall'univoco comportamento tenuto dalle parti dopo la scadenza del contratto possa desumersi la tacita volontà di entrambe di mantenere in vita il rapporto locativo – la S.C.84, ha cassato una sentenza che aveva ritenuto tacitamente rinnovato il contratto per il solo fatto che il locatore aveva accettato i canoni versati dal conduttore successivamente alla scadenza del contratto, rilevando che era stato, invece, accertato che tale accettazione era avvenuta «come corrispettivo della ritardata restituzione dell'immobile» e, dunque, come adempimento dell'obbligazione posta a carico del conduttore ex art. 1591 cod. civ.).

 Rapporto con la novazione

Mentre la rinnovazione tacita del contratto di locazione dà luogo ad un altro rapporto di contenuto identico a quello già in vigore, la novazione dà vita ad un rapporto diverso da quello cessato, le cui clausole non possono intendersi riportate nel nuovo rapporto se non espressamente richiamate.

L’accertamento circa la volontà delle parti — diretta alla rinnovazione ovvero alla novazione — è demandato al giudice del merito, la cui valutazione è insindacabile in sede di

83 Corte di Cassazione, sentenza 10963 del 6-5-2010

84 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 22-7-2002

legittimità se sorretta da motivazione immune da vizi logici e da errori di diritto sulla seconda parte85.

Ad esempio86 le sole variazioni di misura del canone e la modificazione del termine di scadenza non sono di per sé indice della novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione o di modalità non rilevanti. Inoltre, la novazione deve essere connotata non solo dall’aliquid novi, ma anche dagli elementi dell’animus novandi inteso come manifestazione inequivoca dell’intento novativo, e della causa novandi intesa come interesse comune delle parti all’effetto novativo.

Infine, la novazione oggettiva del contratto di locazione va ravvisata nella sola ipotesi in cui le parti sostituiscono all’originaria obbligazione una nuova obbligazione avente oggetto o titolo diverso, purché risulti in modo non equivoco la volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova, mentre non può presumersi la novazione del contratto in caso di mera adesione del conduttore ad una proposta del locatore di aumento del canone, laddove restino inalterati tutti gli altri elementi del rapporto e xxxxxx l’espressa manifestazione di una volontà novativa87.

 La legislazione speciale

Sul tema si rinvia al xxx.xx 12, lettera B (Xxxxxxx), pag. 143

X) Xxxxxxxxxx

Uno dei casi disciplinati dalla S.C.88 discende dalla fattispecie prevista dall’art. 1588

c.c.89 secondo il quale la totale distruzione dell’immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l’estinzione del rapporto di locazione per la impossibilità del conduttore di continuare a godere del bene locato, ed inoltre l’obbligo del conduttore di risarcire il danno conseguente al perimento del bene, a meno che non riesca a provare che l’immobile sia perito per causa a lui non imputabile; il danno risarcibile è

85 Corte di Cassazione, sentenza 11-6-83, n. 4028

86 Corte di Cassazione, sentenza 19-11-99, n. 12838

87 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 00-00-000

88 Corte di Cassazione, sentenza 9199 del 9-6-2003. Inoltre per altra cassazione l'art. 1588 cod. civ., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore. Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 17-5-2010

89 Vedi pag. 81, xxx.xx 6, n. 4 – dare la garanzia per il pagamento

comprensivo sia del danno emergente derivante dalla perdita o dal deterioramento della cosa locata, sia del lucro cessante; in relazione all’ammontare del risarcimento dovrà aversi riguardo alle circostanze del caso concreto e, in particolare, alla scadenza contrattuale, nel senso che tale limite potrà essere superato solo se la restituzione (ancora possibile) dell’immobile sia stata successiva alla scadenza, ovvero il risarcimento potrà essere inferiore se la restituzione sia avvenuta in epoca precedente alla scadenza stessa, tenuto conto del fatto che la restituzione non necessariamente coincide con il limite temporale cui deve aversi riguardo ai fini della liquidazione del danno da lucro cessante, dovendo il giudice tener conto anche del tempo necessario al ripristino della cosa in modo che sia di nuovo idonea a fornire al locatore le utilità che poteva offrire prima che fosse danneggiata per fatto imputabile al conduttore.

5) Obblighi del locatore

art. 1575 c.c. obbligazioni principali del locatore: il locatore deve:

< 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione 90 >

 Natura

La consegna costituisce un atto di adempimento del locatore e, in quanto tale, non ha natura negoziale, ma atto giuridico in senso stretto, con conseguente irrilevanza dell’incapacità dei vizi di volontà di chi l’effettua.

 Il modo, il luogo ed il tempo

Sono normalmente regolati dal contratto; in mancanza, troverà applicazione la normativa sull’adempimento in generale (art. 1176 – diligenza dell’adempimento – art. 1182 – luogo dell’adempimento – art. 1183 – tempo dell’adempimento).

La consegna deve essere reale, anche se può essere effettuata in forma simbolica (si pensi al caso della consegna delle chiavi).

Una deroga in merito alla consegna è stata prevista dalla Cassazione91 secondo la quale l’art. 1575, n. 1, cod. civ., a norma del quale il locatore è obbligato a consegnare al conduttore la cosa locata, non si applica se le parti di un contratto di leasing stabiliscono invece che il fornitore, scelto dall’utilizzatore, deve consegnargli il bene che il concedente ha comprato per suo conto; né il rischio della mancata consegna di esso si trasferisce a quest’ultimo nel caso abbia ottenuto, a scopo di garanzia, dalle altre predette parti la sottoscrizione di un verbale di consegna indipendentemente da essa.

Tale obbligazione (consegna), qualificata come essenziale al tipo di contratto cui inerisce, non viene meno neppure nell'ipotesi in cui il conduttore non abbia aderito all'offerta di prendere visione del bene prima della conclusione del contratto92.

Unitamente alla cosa principale dovranno essere consegnate:

1) le pertinenze

2) gli accessori

90 Vedi pag. 86, xxx.xx 6, n. 5 – l’obbligo di custodia

91 Corte di Cassazione, sentenza 6-12-96, n. 10897

92 Corte di Cassazione, sentenza 19 aprile 2006, n. 9089

Agli obblighi, gravanti sul locatore ai sensi dell’art. 1575, n. 2, cod. civ., di mantenere l’appartamento locato in stato da servire all’uso convenuto e da riportare l’obbligo, assunto per contratto, di assicurare il servizio di portierato (da cui nasce una responsabilità del locatore per fatto dell’ausiliario: art. 1228 cod. civ.), giacché la nozione di cosa locata non può essere ristretta alla singola unità dell’edificio ma va estesa alle pertinenze, agli accessori ed ai servizi.

È tuttavia valido il patto che esonera il locatore dalla responsabilità per danni (ed è incensurabile l’interpretazione del giudice del merito che ritiene trattarsi di responsabilità non solo aquiliana ma anche contrattuale) derivati da fatto del portinaio o di un terzo, poiché tale patto preventivo di esonero non contrasta con obblighi derivanti da norme di ordine pubblico (art. 1229 cpv. cod. civ.), ossia con l’obbligo del portinaio di dispiegare la necessaria vigilanza e di opporsi efficacemente alla consumazione di azioni delittuose sancito dall’art. 113 del regolamento per l’esecuzione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, né l’interpretazione che ne conserva la validità svuota di contenuto l’obbligo di assicurare il servizio di portierato, ponendosi così in contrasto col principio di buona fede93.

Inoltre secondo una pronuncia del Tribunale Foggiano94 in forza degli artt. 1575 e 1576, c.c., il proprietario dell'immobile locato ha l'obbligo di manutenzione e garanzia del buono stato dell'immobile stesso. Tale obbligo non è limitato alla parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore, ma si estende anche alle parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a carico dello stesso proprietario, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato.

Ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di c.t.u., la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento.

Assolutamente priva di pregio, al fine di escludere l'applicazione di detto principio generale, è la circostanza che il locatore non sia stato reso edotto che l'uso deposito, contrattualmente convenuto, sia correlato all'impresa commerciale del conduttore. La natura degli oggetti riposti nell'immobile locato e, quindi, la pertinenza degli stessi all'impresa commerciale del conduttore ovvero alla sua sfera di vita privata è, infatti, ai fini della validità del contratto di

locazione in relazione all'uso deposito, del tutto irrilevante. Né, tanto meno, è possibile

93 Corte di Cassazione, sentenza 29-7-75, n. 2938. Nella specie, la Corte ha confermato la sentenza del merito, con cui era stata negata la responsabilità del locatore, non tempestivamente avvertito della difettosa chiusura del portone, per i danni subiti dal conduttore per furto nell’appartamento locato

94 Tribunale Foggia, civile, sentenza 23 giugno 2011, n. 1007

affermare che la detta natura e relativa pertinenza degli oggetti riposti nell'immobile locato possa determinare il mutamento d'uso dell'immobile stesso sì da integrare un inadempimento contrattuale.

Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto una pluralità di beni, e l’obbligazione del locatore di consegnare i medesimi debba ritenersi soggettivamente indivisibile, alla stregua di una esplicita od implicita volontà delle parti di considerare indissolubili le utilità derivanti dal godimento del complesso dei beni unitariamente inteso, l’avvenuta consegna di una parte soltanto dei beni medesimi, che venga accettata dal conduttore senza rinuncia all’adempimento integrale del locatore, importa che il conduttore medesimo, ove ne persista l’utilità e così il relativo interesse, possa agire per l’esecuzione in forma specifica del contratto al fine di conseguire la consegna anche dei beni mancanti, e di godere dell’intero complesso, per il periodo di tempo fissato dal contratto, a partire dalla data dell’adempimento integrale e così in deroga di quella originaria della convenzione95.

 Il buono stato

Questa qualità della cosa locata non coincide con il carattere di <idoneità convenuta> che risulta dal n. 2 dello stesso articolo: una cosa, infatti, può trovarsi in buono stato di manutenzione, ma non servire all’uso specificamente stabilito e viceversa.

Come confermato dalla Corte di legittimità96 secondo la quale che la garanzia per i vizi della cosa locata, che ne impediscono o diminuiscono l’uso stabilito, costituisce obbligazione del locatore diversa e distinta da quella della consegna della cosa in buono stato di manutenzione e tale da servire all’uso convenuto.

Per la Cassazione97 le obbligazioni poste a carico del locatore dai nn. 1 e 2 dell’art. 1575 cod. civ., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato di servire all’uso convenuto, non comprendono quella di apportare alla cosa stessa le modificazioni o aggiunte necessarie per renderla idonea all’uso convenuto, né di assicurare al conduttore la possibilità di apportarvi egli stesso quelle modificazioni o aggiunte. L’originaria mancanza nell’immobile locato di un impianto o accessorio necessario perché esso possa venir adibito dal conduttore all’uso convenuto, dà luogo alla garanzia per vizi della cosa locata se tale mancanza era conosciuta dal conduttore o facilmente

riconoscibile.

95 Corte di Cassazione, sentenza 21-10-83, n. 6193. Nella specie, trattavasi di locali destinati in parte ad esercizio farmaceutico ed in parte a sovrastante abitazione del gestore della farmacia

96 Corte di Cassazione, sentenza 21-3-70, n. 766

97 Corte di Cassazione, sentenza 10-7-74, n. 2043

Le parti possono liberamente derogare alla norma sulla consegna in buono stato di manutenzione, ma è necessaria una chiara manifestazione di volontà.

Difatti, per la S.C.98 le disposizioni degli artt. 1575, n. 2 e 1576 cod. civ., che pongono a carico del locatore l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all’uopo necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, non sono di ordine pubblico e possono essere, quindi, derogate dalle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale.

Inoltre, è bene precisare che la consegna di cosa che risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere di cui all'art. 1575 n. 1 cod. civ. e non esonera il conduttore dall'obbligazione di pagamento del corrispettivo quando risulti che il conduttore conoscendo la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione abbia accettato il rischio economico come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione stessa99.

Secondo una recente pronuncia di merito100, nello specifico, nella locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, non possono essere addebitate al locatore, in ragione dell'obbligo contrattuale di quest'ultimo di provvedere alla manutenzione straordinaria dell'immobile, le spese sostenute dal conduttore per l'acquisto di arredi del locale commerciale, trattandosi di beni di esclusiva proprietà del conduttore, asportabili al termine del rapporto di locazione. Allo stesso modo non possono essere addebitate al locatore le spese per la manutenzione della caldaia, trattandosi di interventi di manutenzione ordinaria all'impianto, che gravano sul conduttore.

 Risarcimento

La responsabilità del locatore per la violazione dell’obbligo di mantenere la cosa locata in

«stato da servire all’uso convenuto» (art. 1575 cod. civ.) dà luogo ad una obbligazione risarcitoria che, al pari di ogni analoga obbligazione contrattuale o extracontrattuale, configura un debito di valore automaticamente rivalutabile sino alla data della liquidazione101.

L’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e di

eseguire le riparazioni che non sono a carico del conduttore, stabilito dagli artt. 1575 e 1577,

98 Corte di Cassazione, sentenza 2-11-1992, n. 11856

99 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 15-10-2002

100 Tribunale Milano, Sezione 13 civile, sentenza 5 aprile 2012, n. 4071

101 Corte di Cassazione, sentenza 14-12-94, n. 10685

xxxxx, primo, cod. civ., trova un limite nella disciplina dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione102, che essendo di carattere generale è applicabile anche al rapporto di locazione e comporta che l’impossibilità sopravvenuta e definitiva di utilizzazione della cosa locata secondo l’uso convenuto o conforme alla sua destinazione, se non sia imputabile al debitore, determina l’estinzione dell’obbligazione a carico di costui.

 In caso di vizi 103

Per vizi s’intendono quei difetti, che incidono sulla struttura materiale della cosa locata, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se essi siano eliminabili, ma non prontamente.

art. 1578 c.c. vizi della cosa locata: se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che non ne diminuiscono in modo apprezzabili l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

In caso di vizi non conosciuti

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Per la S.C.104 costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi

dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo

102 Corte di Cassazione, sentenza 10-4-95, n. 4119

103 pag. 53, xxx.xx 5, punto 2 – necessità di riparazioni

104 Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, sentenza 21 novembre 2011, n. 24459. In senso conforme, vedi, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 15 maggio 2007, n. 11198, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 9 maggio 2008, n. 11514. Corte di Cassazione, sentenza 6-3- 95, n. 2605. Qualora sia stato riconosciuto un concorso di colpa del conduttore, relativamente ai danni verificatisi in conseguenza di un vizio della cosa locata, per avere egli omesso, a causa della sua prolungata assenza dall’immobile, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni in occasione di una specifica manifestazione del vizio, non può ravvisarsi un’ulteriore ragione di sua concorrente responsabilità nella violazione dell’obbligo di impiego della ordinaria diligenza al fine di evitare di contenere le conseguenze lesive del fatto. (Nella specie, a causa della fuoriuscita di liquami da una condotta di scarico in un appartamento, si era danneggiato materiale filatelico lasciato anche sul pavimento. La S.C. ha rigettato il motivo di ricorso della locatrice, volto a lamentare la mancata considerazione da parte del giudice di merito di una ulteriore causa di responsabilità del conduttore conseguente alla carente custodia del materiale, sulla base del principio suesposto e del rilievo che una specifica causa di responsabilità non poteva essere ricollegata al disordine con cui era stato lasciato detto materiale, in difetto di una prevedibilità in concreto di quell’evento in relazione al quale aveva inciso la collocazione del materiale). Per ultima sentenza di merito costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone la integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Tribunale Roma, Sezione 6 civile, sentenza 9 marzo 2012, n. 5469

sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.

Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.

Casistica:

- Ad esempio, per la S.C.105, in tema di locazione di immobili, la mancanza delle concessioni amministrative o delle autorizzazioni costituisce inadempimento del locatore; un simile comportamento giustifica, quindi, la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all’articolo 1578 del c.c., a meno che il conduttore, non sia a conoscenza della situazione e non l’abbia, pertanto, conseguentemente accettata o che comunque ha svolto di fatto la sua attività, nonostante l’irregolarità dei locali. Anche se in tema è bene guardare il paragrafo riguardante gli obblighi del conduttore106.

- Non costituisce vizio della cosa locata la mancanza, in un edificio di vecchia costruzione e di cui il conduttore conosceva la vetustà, di quelle caratteristiche costruttive che sono proprie di tecniche edilizie più recenti. Né tale mancanza può integrare gli estremi di una inadempienza alle obbligazioni di cui all’art. 1575 cod. civ., perché l’obbligo incombente al locatore di consegnare e mantenere la cosa locata in stato di servire all’uso convenuto non importa, in mancanza di espresse pattuizioni

in proposito, anche quello di eseguire modificazioni e trasformazioni della cosa

105 Per la consultazione del testo integrale aprire il seguente collegamento Corte di Cassazione, III sezione, sentenza n.12286 del 7/6/2011

106 pag. 64, xxx.xx 6, punto 1 – Concessioni ed autorizzazioni amministrative

rispetto allo stato esistente al momento del contratto e dal conduttore comunque riconosciuto idoneo all’uso stesso107.

- Ove il locatore, che abbia convenuto un determinato uso commerciale e/o industriale dell’immobile locato, assicuri a tal fine l’idoneità dell’immobile autorizzando il conduttore alle relative modifiche strutturali, non può ritenersi esente, nei confronti dello stesso, dalla responsabilità per l’anticipato scioglimento del rapporto locativo a seguito del divieto opposto dal condominio, di cui è parte l’immobile, alle dette modifiche (nella specie, installazione di una nuova canna fumaria necessaria per il funzionamento di un ristorante self-service) ove non abbia provveduto ad ottenere il preventivo assenso dei condomini, indispensabile alla stregua del regolamento condominiale108.

- In tema di vizi della cosa locata, nel caso di locazione di un'automobile, il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore i danni derivanti dal difettoso funzionamento di parti meccaniche; ne egli può esonerarsi dalla responsabilità, adducendo la sua incolpevole ignoranza del difetto, qualora non abbia provveduto, prima della consegna del veicolo al conduttore, ad ispezionare l'autovettura, dovendo tale controllo essere compiuto prima di ogni consegna al conduttore, in considerazione della particolare usura a cui sono sottoposti i veicoli da noleggio109.

1) Xxxx manifestatisi al momento della consegna

Nel contratto di locazione, la garanzia spettante al conduttore, prevista dall’art. 1578 cod. civ. e consistente nel diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del canone, opera solo se i vizi della cosa locata erano, al momento della stipulazione, sconosciuti e non facilmente riconoscibili dal conduttore stesso.

In caso contrario, quest’ultimo potrà chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ed il risarcimento del danno — ricorrendo tutti i presupposti di cui all’art. 1453 cod. civ. — solo se il locatore abbia assunto espressamente, e poi non abbia adempiuto, l’obbligo di eliminare i vizi110.

Allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia

denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al

107 Corte di Cassazione, sentenza 23-1-70, n. 155

108 Corte di Cassazione, sentenza 1-4-87, n. 3125

109 Corte di Cassazione, sentenza 4495 del 24-2-2010

110 Corte di Cassazione, sentenza 5-2-79, n. 774

momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso111.

Mentre, qualora le parti si siano date atto dell'esistenza di vizi del bene locato ed il locatore si sia impegnato ad eliminarli e frattanto si sia fatto luogo comunque alla consegna del bene ed al suo godimento nelle condizioni in cui esso si trova, il regolamento contrattuale sfugge alla regola di cui all'art. 1578 cod. civ., di modo che il conduttore, qualora l'obbligazione di eliminazione dei vizi non venga adempiuta dal locatore, di fronte all'inadempimento non ha la facoltà di chiedere la riduzione del corrispettivo, ma gode soltanto dei rimedi generali contro l'inadempimento e, quindi, ha l'alternativa fra l'azione di adempimento e l'azione di risoluzione del contratto e, a livello di autotutela, ha la possibilità di sospendere il pagamento del corrispettivo proporzionalmente alla diminuzione del godimento arrecata dalla inesecuzione delle opere di eliminazione dei vizi112.

2) Xxxx manifestatisi successivamente alla consegna

La responsabilità del locatore per i danni derivanti dall'esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere, usando l'ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all'art. 1578 cod. civ.

L'onere della prova relativa all'impossibilità di conoscere i vizi con l'uso dell'ordinaria diligenza grava sul locatore e la valutazione del raggiungimento o meno della prova liberatoria da parte del locatore costituisce una valutazione di merito tale da escludere la sua sindacabilità nel giudizio di legittimità se non per vizi logici o giuridici113.

111 Corte di Cassazione, sentenza 25278 del 1-12-2009

112 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 13-7-2005

113 Corte di Cassazione, sentenza 18854 del 9-7-2008. Nella specie la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito di condanna della locatrice al risarcimento dei danni e all'esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione di fenomeni di infiltrazione di umidità, lavori consistenti in un intervento risolutivo tinteggiatura con pitture speciali a carattere manutentivo esorbitante dalla manutenzione ordinaria

3) Riduzione del corrispettivo

Nel caso in cui la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, la riduzione del corrispettivo — che, ai sensi del primo comma dell’art. 1578 cod. civ., tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra le contrapposte prestazioni — va operata tenendo conto del grado di rilevanza dei vizi medesimi e, pertanto, il canone locatizio va diminuito in proporzione alla misura in cui questi incidono sulla possibilità di godimento del bene da parte del conduttore114.

L'azione di riduzione del corrispettivo della locazione, di cui all'art. 1578 cod. civ., ha natura di azione costitutiva, in quanto tende a determinare una modificazione del regolamento contrattuale; pertanto, essa non può essere confusa con l'eccezione di inesatto adempimento di cui all'art. 1460 cod. civ., che tende solo a paralizzare la pretesa di adempimento della controparte115.

Invece, in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone116 (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578, primo comma, cod.civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata.

Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti117.

114 Corte di Cassazione, sentenza 24-3-80, n. 1951

115 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 13-7-2005

116 pag. 76, xxx.xx 6, punto 2 – divieto di autoriduzione del canone

117 Corte di Cassazione, sentenza 10271 del 16-7-2002

art. 1579 c.c. limitazioni convenzionali della responsabilità: il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa .

Relativamente a tale limitazione secondo una lontana sentenza della S.C.118 la clausola limitativa della responsabilità del locatore, per eventuali danni rapportabili all’obbligo di mantenere la cosa locata in buono stato locativo, perché possa spiegare il suo effetto, deve essere specificamente approvata per iscritto, a norma dell’art. 1341 cod. civ. avendo natura di clausola vessatoria.

La disposizione dell’art. 1579 cod. civ. si applica anche ai vizi conosciuti o riconoscibili dal conduttore, atteso che la conoscibilità o meno dei vizi assume rilevanza, ai sensi del precedente art. 1578 cod. civ. — escludendo la risoluzione del contratto di locazione o la riduzione del corrispettivo — nei soli casi in cui i vizi stessi incidano solo parzialmente sul godimento della cosa locata, senza escluderlo, onde possa risultare ragionevole la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essi relativi119.

Infine, sempre per la medesima Corte120 in relazione alla disciplina dell’art. 1579 cod. civ., che, si ripete, circoscrive l'inefficacia della clausola limitativa della responsabilità del locatore alle ipotesi in cui i vizi della cosa siano stati taciuti in mala fede dal locatore o ne rendano impossibile il godimento, è da ritenersi valida la rinuncia del conduttore alla garanzia per vizi ignorati senza colpa dal locatore, e ciò anche quando i vizi abbiano a manifestarsi soltanto successivamente alla consegna della cosa.

118 Corte di Cassazione, sentenza 23-12-68, n. 4063

119 Corte di Cassazione, sentenza 2-11-2000, n. 14342 (conf. Cass. 19-3-93, n. 3249)

120 Corte di Cassazione, sentenza 16220 del 18-11-2002. Nella specie la SC, ha formulato il principio di cui sopra, in relazione ad una ipotesi in cui il giudice di merito aveva ritenuto operativa la clausola in un caso in cui il mancato temporaneo godimento era stato dovuto all'esecuzione di opere di riparazione determinate dal crollo del solaio di divisione con il sottostante cantinato per difetti che, al momento della consegna del bene, non potevano essere accertati con l'ordinaria diligenza.

art 1580 c.c. cose pericolose per la salute: se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

L’art. 1580 cod. civ., relativo ai vizi della cosa locata che espongono a serio pericolo la salute del conduttore, non prevede, tra i rimedi offerti a quest’ultimo, l’azione per esatto adempimento, cioè per l’esecuzione di opere per l’eliminazione dei vizi, sanzionandosi l’inidoneità della cosa locata con la risoluzione del contratto121.

In altre parole l’art. 1580 cod. civ. attribuisce al conduttore la cui salute sia minacciata da vizi della cosa a lui noti al momento della conclusione del contratto il potere di chiedere la risoluzione, non anche l’ulteriore rimedio del risarcimento del danno eventualmente subito in conseguenza dei vizi, giacché in tale ipotesi il danno deve ritenersi consapevolmente accettato dal conduttore. La norma, atteso il suo carattere eccezionale, non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal conduttore ovvero quando il locatore si sia reso inadempiente all’obbligo di mantenere la cosa in stato di servire all’uso convenuto, trovando applicazione in dette ipotesi le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 cod. civ.122

Il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato quand’anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità123.

art 1581 c.c. vizi sopravvenuti: le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.

Es. nel caso in cui l’immobile locato perda, a seguito di evento sismico, l’attitudine ad assicurare il godimento convenuto: il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto, non anche il risarcimento dei danni mancando la colpa del locatore.

121 Corte di Cassazione, sentenza 5-1-83, n. 17

122 Corte di Cassazione, sentenza 8-4-98, n. 3636

123 Corte di Cassazione, sentenza 3-2-99, n. 915

< 2) di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto > 124

art. 1576 c.c. mantenimento della cosa in buono stato locativo: il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

 Derogabilità della norma

In senso generale in tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli artt. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti125.

In tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, poiché non trova applicazione l'art. 23 legge 392/1978, che disciplina le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso di abitazione, né è stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall'art. 79 legge 392/1978 la pattuizione che pone a carico del conduttore sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria126 .

Ancora secondo altra sentenza della medesima Corte127 in materia di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l'obbligo, normalmente gravante a carico del locatore, di mantenere il bene in condizioni tali da poter servire all'uso convenuto non è previsto da norme imperative; ne consegue che le parti possono contrattualmente stabilire che siano a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all'utilizzabilità del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità.

Mentre128, in materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette

alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata

124 Vedi pag. 82, xxx.xx 6, n. 4 – obbligo di custodia

125 Corte di Cassazione, sentenza 20-6-98, n. 6158

126 Corte di Cassazione, sentenza 9019 del 30-4-2005. Nella specie la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto priva di rilevanza la clausola con la quale le parti avevano convenuto che «tutte le riparazioni di cui agli artt. 1576 e 1609 del cod. civ.» erano a carico del conduttore, che doveva «provvedervi tempestivamente»

127 Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, sentenza 17 maggio 2010, n. 11971

128 Corte di Cassazione, sentenza 9-10-96, n. 8812. conforme, — Cass. III, sent. 2142 del 31-1-2006. In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392, è nullo ai sensi dell'art. 79 della citata legge il patto in deroga all'art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all'immobile locato l'attitudine all'uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone.

legge il patto in deroga all’art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone.

La pattuizione che, in deroga alla disciplina dettata dall’art. 1576 cod. civ., impone al conduttore l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria, comporta che il conduttore medesimo sia tenuto a compiere tutte le opere necessarie a mantenere la cosa in buono stato locativo ed a restituirla nell’originario stato di consistenza e conservazione, con l’ulteriore conseguenza del trasferimento a suo carico dei deterioramenti risultanti dall’uso della cosa in conformità del contratto129.

 Effetti riparativi

La manutenzione, a differenza della garanzia per vizi che dà luogo a risoluzione o riduzione del corrispettivo, impone soltanto la riparazione e si riferisce, invece, al c.d. guasto, vale a dire l’alterazione transitoria della cosa locata, la quale subito riparata, può essere restituita al suo normale uso (si pensi al mancato funzionamento dell’ascensore).

In caso d’inadempimento dell’obbligo di manutenzione comporta il sorgere dell’obbligo di risarcire i danni.

 Le riparazioni di piccola manutenzione

Le riparazioni di piccola manutenzione, le quali, ai sensi degli artt. 1576 e 1609 cod. civ., sono a carico del locatario di fondo urbano, sono quelle che risultino dipendenti non da vetustà o caso fortuito, ma da deterioramento prodotto dall’utilizzazione del bene locato, alla stregua di una valutazione d’insieme della modesta entità del loro valore economico, della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia del locatario, degli usi locali130.

Anche se, in realtà, allorquando le parti non invochino, ai sensi del secondo comma dell’art. 1609 cod. civ., né clausole contrattuali, né usi locali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa all’apprezzamento del giudice131, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una

valutazione d’insieme, dell’entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza

129 — Cass. 15-12-87, n. 9280

130 — Cass. 6-5-78, n. 2181. Nella specie, alla stregua del principio di cui sopra, la Suprema Corte ha ritenuto correttamente affermato dai giudici del merito l’obbligo dell’inquilino di provvedere ad eliminare l’eccessivo accumulo di fuliggine in una canna fumaria

131 — Cass. 27-7-95, n. 8191, rv. 493443.

economica della locazione, nonché della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore.

Invece, la riparazione degli infissi esterni dell’immobile132 locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1576 cod. civ. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell’art. 1575 cod. civ., ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l’uso convenuto.

Ancora, ad esempio, non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609 cod. civ. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575, n. 2, cod. civ., deve mantenere costantemente l’immobile in istato da servire all’uso convenuto133.

L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata134.

In tema di locazione di immobili urbani, l'obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, si ripete quando non si tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore; pertanto questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell'immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova,

almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore135.

132 Corte di Cassazione, sentenza 27-7-95, n. 8191, rv. 493443.

133 Corte di Cassazione, sentenza 19-1-89, n. 271. Nella specie, alla stregua del principio enunciato, la S.C. ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che aveva posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell’uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l’indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento

134 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 25-5-2010

135 Corte di Cassazione, sentenza 14305 del 7-7-2005. Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, aveva addebitato alla errata installazione di un forno elettrico in luogo di un preesistente

Qualora un’opera di straordinaria manutenzione dell’immobile locato è posta dalla legge o dal contratto a carico del locatore, questi deve provvedere alla sua effettuazione indipendentemente dal relativo costo ed ancorché esso sia sproporzionato rispetto all’utile ricavato dalla cosa locata136.

Sempre in merito la S.C.137 ha stabilito che l'obbligo di manutenzione ordinaria dell'immobile locato grava sul conduttore e, conseguentemente, è quest'ultimo e non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione. (In applicazione del principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso la responsabilità del proprietario per i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni d'acqua che avevano danneggiato un immobile confinante, provocate dal fatto che i canali di scolo erano stati intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto siti nel primo, che il conduttore non aveva provveduto ad eliminare).

Antecedentemente, però, la stessa Cassazione138 ha avuto modo di decidere che nel caso di impianti idrici o sanitari siti all’interno delle strutture murarie sulle quali il conduttore non ha nessun potere di intervento non potendo manometterli, per seguire le riparazioni il proprietario locatore conserva la disponibilità giuridica e quindi la custodia sia dei primi che delle seconde, con la conseguenza che con il limite del caso fortuito, risponde del danno cagionato al terzo dalla rottura di un qualsiasi manufatto incorporato nelle fabbriche.

 Ricostruzione

Il concetto di manutenzione non comprende quello di ricostruzione, per cui, in caso di distruzione del bene, il locatore non ha l’obbligo di ricostruirlo per renderlo nuovamente idoneo all’uso convenuto, perché il contratto deve intendersi risoluto per impossibilità sopravvenuta (art. 1463 c.c).

Se poi la distruzione è soltanto parziale, il conduttore, in applicazione dell’art. 1464, può chiedere la riduzione della propria prestazione, ma potrà anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.

forno a legna sia il degrado prodotto della umidità ascendente accumulatasi nelle pareti e nel controsoffitto, sia quello dei pavimenti, in parte rimossi per l'installazione del predetto forno

136 — Cass. 6-4-81, n. 1947. Nella specie, rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare

137 — Cass. III, sent. 1878 del 30-1-2006

138 — Cass. 27-6-97, n. 5780

 Xxxxx in vigilando

Tra gli obblighi del locatore, inoltre, per la Corte di Cassazione, sussiste anche un obbligo di attenzione in merito alle attività esercitate dal conduttore nel proprio immobile, atteggiandosi di fatto come una sorta di culpa in vigilando.

Lo hanno stabilito i giudici della S.C.139, con la sentenza 22 marzo 2011, n. 6525, con la quale è stato condannato il proprietario di un terreno, concesso in locazione, al risarcimento dei danni ambientali provocati dal conduttore, il quale, nell’area locata, aveva abbandonato alcuni rifiuti tossici.

Per la Corte di Piazza Cavour determinata la consapevolezza da parte del proprietario circa l’esistenza dei rifiuti tossici sul terreno locato, al fine di evitare la corresponsabilità con il conduttore, il medesimo proprietario avrebbe dovuto pretendere l’immediato sgombero del terreno; ed eventualmente adire le vie giudiziali in via cautelare.

Con il proprio comportamento omissivo (omissione della dovuta vigilanza nei confronti del conduttore) il locatore non aveva, quindi, evitato che la situazione degenerasse.

Anche perché, secondo altra Cassazione140, il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest’ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli artt. 1576, 832 e 2043 cod. civ., ad ingerirsi e a sorvegliare l’attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore, ai sensi dell’art. 2055 cod. civ.

Il tutto in base al principio secondo il quale durante il rapporto di locazione, il locatore non può considerarsi dispensato dall'obbligo di vigilanza e di custodia della cosa locata, sia per la parte di immobile di sua esclusiva proprietà sia per le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quelli a suo carico, di manutenzione e di riparazione dell'immobile locato141.

139 Per la consultazione del testo integrale aprire il seguente collegamento Corte di Cassazione, sezione III, sentenza n. 6525 del 22 marzo 2011 . Il principio è stato affermato dalla Corte di cassazione all'esito di

una vicenda giudiziaria, dagli esiti contrastanti, in cui il proprietario di un terreno era stato, appunto, evocato in giudizio dal comune che ne chiedeva la condanna alla rifusione dei costi sopportati per gli interventi di bonifica ambientale nonché al risarcimento del danno perché sull'immobile, concesso in locazione, erano stati rinvenuti dall'unità sanitaria locale dei materiali classificati come rifiuti tossici nocivi.

140 Corte di Cassazione, sentenza 30-8-95, n. 9193

141Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, sentenza 28 giugno 2010, n. 15372. In argomento, in senso conforme, vedi, Cassazione civile, Sez. III, sentenza 8 settembre 1977, n. 3933.

 Diritto di visita

Ed in base, anche, a questo ultimo principio che, pur nel silenzio della legge, il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche presso l'immobile concesso in locazione, purché esse non vadano a costituire delle vere e proprie molestie al pacifico godimento della cosa durante lo svolgimento del contratto.

Le visite, in ogni caso, devono svolgersi secondo le modalità, eventualmente, indicate nel contratto o con successiva comunicazione dal conduttore e sulla base delle sue disponibilità, tenute però presente le esigenze dello stesso locatore: va da sé, infatti, che se per un verso vanno rispettate le abitudini casalinghe e lavorative del conduttore, per l'altro non è pensabile che le visite avvengano in orari inusuali (2 notte) per i possibili altri inquilini o acquirenti, magari scelti dal conduttore con l'evidente scopo di ostacolare una nuova locazione o la vendita dell'immobile.

Il ripetuto ingiustificato rifiuto del conduttore a consentire la visita dell'immobile da parte del locatore integra gli estremi di grave inadempimento a seguito del quale può essere richiesta la risoluzione del contratto.

Inoltre, pur non volendo addivenire alla risoluzione, la necessità del locatore di far visitare l'immobile può trovare inoltre rapida tutela attraverso il ricorso all'Autorità giudiziaria in via d'urgenza (art. 700 cod. proc. civ.), qualora venga dimostrato al giudice non solo il fondamento del diritto fatto valere, ma anche il pericolo di danno irreparabile che potrebbe conseguire alla mancata visita nell'immobile nei tempi ritenuti opportuni dal locatore.

 Necessità di riparazioni

art 1577 c.c. necessità di riparazioni: quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

L’art. 1577 cod. civ. — circa l’obbligo del conduttore di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni alla cosa locata — riguarda i rapporti interni tra il locatore e il conduttore e, pertanto, la violazione del predetto obbligo non può essere opposta dal locatore ai terzi che

abbiano risentito un danno per effetto dell’omessa manutenzione o riparazione dell’immobile locato142.

Inoltre143, purché risulti acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori, hanno valore equipollente al contestuale avviso al locatore, cui il conduttore é tenuto ai sensi dell'art. 1577 cod. civ. nell'ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente.

L’obbligo previsto dall’art. 1577 c.c. deve essere correlato all’art. 1578 c.c.144 poiché anche in presenza di un vizio della cosa locata rilevante ai sensi dell’art. 1578 c.c. è operante l’obbligo del conduttore, previsto dall’art. 1577, primo comma, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni, dovendosi distinguere tra la conoscenza in termini generali del vizio e la conoscenza di una specifica manifestazione dello stesso che sopravvenga nel corso della locazione ed esiga interventi immediati. Il concorso di colpa del conduttore che abbia omesso di dare tale avviso è configurabile anche in presenza della responsabilità gravante, ai sensi dell’art. 1578, secondo xxxxx, sul locatore che non provi di avere ignorato senza colpa il vizio145.

Qualora sia stato riconosciuto un concorso di colpa del conduttore, relativamente ai danni verificatisi in conseguenza di un vizio della cosa locata, per avere egli omesso, a causa della sua prolungata assenza dall’immobile, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni in occasione di una specifica manifestazione del vizio, non può ravvisarsi un’ulteriore ragione di sua concorrente responsabilità nella violazione dell’obbligo di impiego della ordinaria diligenza al fine di evitare di contenere le conseguenze lesive del fatto146.

142 Corte di Cassazione, sentenza 8-9-77, n. 3933

143 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 18-7-2008

144 pag. 40, xxx.xx 5, punto 1 – vizi

145 Corte di Cassazione, sentenza 6-3-95, n. 2605

146 Corte di Cassazione, sentenza 6-3-95, n. 2605. Nella specie, a causa della fuoriuscita di liquami da una condotta di scarico in un appartamento, si era danneggiato materiale filatelico lasciato anche sul pavimento. La S.C. ha rigettato il motivo di ricorso della locatrice, volto a lamentare la mancata considerazione da parte del giudice di merito di una ulteriore causa di responsabilità del conduttore conseguente alla carente custodia del materiale, sulla base del principio suesposto e del rilievo che una specifica causa di responsabilità non poteva essere ricollegata al disordine con cui era stato lasciato detto materiale, in difetto di una prevedibilità in concreto di quell’evento in relazione al quale aveva inciso la collocazione del materiale

 Il diritto del conduttore al rimborso

Il conduttore che, avvalendosi dei poteri sostitutivi e di gestione conferitigli dagli articoli 1577, secondo comma, e 2028 cod. civ., esegue riparazioni urgenti, ancorché su cosa non locatagli, ma necessarie per l’uso convenuto di quella locatagli, ha diritto al rimborso147. In altre parole, in caso di inerzia, il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione, ma ciò non toglie che ha comunque il diritto al rimborso.

Quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente a dette riparazioni, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore148.

Per di più in tema di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, il diritto al rimborso per le riparazioni urgenti effettuate dal conduttore riconosciutogli dalla norma di cui all’art. 1577 cod. civ. non è escluso in caso di mancato previo avviso al locatore149.

< 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione >

art. 1585 c.c. garanzia per molestie: il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie (di diritto consistono nelle pretese giudiziali o stragiudiziali di terzi, i quali vantano diritti contrastanti con quelli del conduttore) che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.

Non è tenuto a garantirlo dalle molestie (le molestie di fatto come l’occupazione abusiva del fondo locato, i danneggiamenti di ogni genere, infiltrazioni d’acqua provenienti

dall’appartamento sovrastante, nella potatura di siepi, fatto illecito del terzo, ecc. ) di terzi che non pretendono di avere diritti , salva al conduttore la facoltà agire (risarcimento del danno e azioni possessorie limitatamente all’azione di reintegrazione, non compete, invece, l’azione di manutenzione, perché il legislatore espressamente concede quest’azione al possessore), contro di essi in nome proprio.

147 Corte di Cassazione, sentenza 26-9-97, n. 9465. Nella specie, il conduttore aveva riparato l’appartamento sovrastante quello locatogli, entrambi di proprietà del locatore, dal quale gli provenivano infiltrazioni

148 Corte di Cassazione, sentenza 10742 del 23-7-2002

149 Corte di Cassazione, sentenza 16089 del 27-10-2003

 La molestia

L’art. 1585 cod. civ. nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore per la piena e normale utilizzazione del bene locato, contiene una duplice previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacifico svolgimento del rapporto locativo.

Secondo la S.C.150

a) ove i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore, si configurano molestie di diritto per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi del primo comma di detto articolo.

La molestia di diritto, per la quale è stabilito l'obbligo di garanzia del locatore, si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la menomazione del godimento del conduttore, con la conseguenza che, qualora la molestia non possa essere riferita alle posizioni accordate dal locatore sulla cosa locata (come nella specie, in cui il locatore non aveva concesso in godimento anche le aree esterne non di sua proprietà), ma riguardi altre autonome situazioni di godimento dello stesso conduttore, non giustificate dalla specifica detenzione autonoma derivante dal contratto di locazione, si versa in ipotesi diversa da quella disciplinata dalla norma di cui all'art. 1585 cod. civ.151

b) Nell’ipotesi invece in cui i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore mediante impedimenti concreti o attività

materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in senso lato, si realizzano

150 Corte di Cassazione, sentenza 14-10-87, n. 7609. Nella specie la S.C., dopo aver qualificato molestia di fatto il comportamento del condominio che omettendo di eseguire la regolare manutenzione della siepe condominiale aveva creato intralcio all’ingresso di un garage concesso in locazione da un condominio, ha confermato la decisione di appello che riconosceva al conduttore l’autonomo diritto di proporre l’azione diretta di responsabilità verso il condominio. Per altra pronuncia Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 9-5-2008. Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art. 1578 cod. civ., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale; si configurano, invece, come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell'art. 1585, primo comma, cod. civ., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore; nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 cod. civ.. (Nella specie la S.C. ha confermato,ritenendone la correttezza della motivazione, la sentenza della Corte di appello che aveva qualificato come molestie di fatto, dalle quali il locatore non era tenuto a garantire il conduttore ex art. 1585, secondo comma, cod. civ., le interferenze elettromagnetiche provocate dalle emittenti televisive conduttrici della struttura realizzata dalla stessa locatrice nel cortile attiguo al capannone condotto in locazione dalla società ricorrente).

151 Corte di Cassazione, sentenza 2531 del 7-2-2006

molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non è dovuta ed il conduttore può agire direttamente contro i terzi ai sensi del secondo comma dello stesso articolo 1585 cod. civ.

Le disposizioni contenute nell’art. 1585 cod. civ., concernenti l’obbligo del locatore di garantire il conduttore da molestie ad opera di terzi, non escludono che il conduttore, se non voglia avvalersi della garanzia medesima, possa agire direttamente contro l’autore delle molestie con l’azione di responsabilità aquiliana ai sensi dell’art. 2043 cod. civ.152

 Casistica

- Si deve riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della «res locata»; in particolare, qualora a carico dell'appartamento locato si verifichi una infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il conduttore, ex art. 1585, secondo xxxxx, cod. civ., gode di una autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno153.

- Per la S.C.154 in caso di danni cagionati dall’edificio, sussiste in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del condomino che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell’uso o nel godimento della res locata, in quanto, qualora nell’immobile si verifichi una infiltrazione, il conduttore ex art. 1585 c.c., comma 2, gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno

Inoltre anche se l'art. 1585, secondo xxxxx, cod. civ. esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, comunque resta salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi in nome proprio155, senza impedire, tuttavia, al proprietario

152 Corte di Cassazione, sezioni unite, sentenza 2-7-65, n. 1375. Inoltre per altra sentenza il conduttore, che subisca molestie di diritto da parte di terzi, può agire direttamente in via di responsabilità extracontrattuale contro di essi, senza esser obbligato ad una previa rinuncia all’azione di garanzia ex art. 1585 cod. civ. verso il locatore, potendo, anzi, le due azioni essere proposte cumulativamente nello stesso giudizio, dal momento che esse traggono origine da due titoli diversi, ma tra loro concorrenti e compatibili. Corte di Cassazione, sentenza 12-2-79, n. 950

153 Corte di Cassazione, sentenza 12220 del 20-8-2003

154 Per la consultazione del testo integrale aprire il seguente collegamento Corte di Cassazione, sezione III, sentenza n.17881 del 31 agosto 2011

155 Corte di Cassazione, sentenza 1693 del 27-1-2010

locatore di agire in proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti; ne discende che, qualora a carico dell'appartamento locato si verifichi un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno.

In altre parole l'art. 1585 cod. civ., disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore e che la facoltà dello stesso conduttore di agire personalmente contro il terzo, non essendo certo un suo obbligo, non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica.

Sulla scorta di tale presupposto ed in forza del principio (anche costituzionale) della libertà economica, di cui agli artt. 41 Cost. e 1321, 1322 e 1372 cod. civ., le parti di un rapporto di locazione abitativa possono risolvere il rapporto consensualmente, in caso di gravi molestie arrecate da un terzo al conduttore e tali da pregiudicare il normale godimento dell'immobile, sussistendo, in tale ipotesi, la legittimazione del locatore ad agire in giudizio contro il terzo ai sensi dell'art. 2043 cod. civ.156

art. 1586 c.c. pretese da parte di terzi: se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni.

Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi.

La norma dell’art. 1586 cod. civ. riguarda l’ipotesi del terzo che agisca in xxx xxxxxxxxxx xxxxxx il conduttore, vantando un diritto sulla cosa locata a costui, prevenendo in tal caso la laudatio auctoris.

Al contrario, il conduttore è passivamente legittimato per le azioni nei suoi confronti proposte, allorché si basino su di una sua personale responsabilità per fatto illecito, lesivo del diritto di un proprietario confinante rispetto al bene xxxxxx000.

Inoltre, nella controversia promossa per il rilascio d’immobile, nei confronti di chi si assuma occuparlo senza titolo, la circostanza che il convenuto, allegando un rapporto di locazione con un terzo, indichi il nome del locatore, non può implicarne l’estromissione, con la prosecuzione della causa contro detto locatore, secondo la previsione dell’art. 1586, secondo

xxxxx, cod. civ., qualora l’attore neghi la sussistenza di quel rapporto di locazione, atteso

156 Corte di Cassazione, sentenza 2530 del 7-2-2006

157 Corte di Cassazione, sentenza 22-1-69, n. 162

che permane in tal caso la legittimazione passiva del convenuto stesso rispetto all’oggetto della lite158.

 Divieto d’innovazione

art. 1582 c.c. divieto d'innovazione: il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.

Il divieto assume, a contrariis, anche un contenuto positivo, perché autorizza il locatore a compiere quelle innovazioni non pregiudizievoli o che, addirittura, migliorino il godimento del bene locato (si pensi all’installazione di un impianto di riscaldamento).

Per la Corte di legittimità159 l’innovazione pregiudizievole per il godimento della cosa locata, vietata al locatore dall’art. 1582 cod. civ., è solo quella che viene posta in essere attraverso un mutamento dello stato di fatto con riferimento al quale sia ipotizzabile un divieto di modificazione che trovi la sua origine nel contenuto tipico delle obbligazioni contratte dal locatore secondo lo schema negoziale delineato dalla legge o per effetto di specifica clausola contrattuale; pertanto, non può essere inquadrata nella fattispecie indicata dall’art. 1582 cod. civ., ancorché idonea ad influire sull’utilità che il conduttore può trarre dalla cosa locata, l’innovazione consistente nella cessazione di un’attività, in senso lato, imprenditoriale del locatore, la cui prosecuzione, inerendo la libertà di iniziativa economica di una delle parti, non rientra nello schema tipico della locazione ma può entrare a fare parte del sinallagma contrattuale solo nell’ipotesi di espressa previsione.

Contro il divieto d’innovazioni il conduttore è tutelato con i normali rimedi che spettano al creditore in caso di violazione di un’obbligazione negativa:

1) la risoluzione del contratto, naturalmente solo se la diminuzione del godimento è apprezzabile ex artt. 1578 e 1455;

2) il risarcimento del danno;

3) o in alternativa l’eliminazione delle opere compiute in violazionene del divieto

Infine, può anche accadere che le parti del contratto di locazione, nell’ambito dei propri poteri di autonomia contrattuale, abbiano convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all’uso della cosa locata, il divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il

158 — Cass. 24-3-86, n. 2068

159 — Cass. 10-10-92, n. 11093

consenso (scritto o orale) del locatore, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell’art. 1456 cod. civ., della clausola risolutiva espressa, il giudice — chiamato ad accertare l’avvenuta risoluzione del contratto per l’inadempimento convenzionalmente sanzionato — non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell’inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l’innovazione o la modifica dell’immobile locato comporta alterazione dell’equilibrio giuridico-economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento160.

art. 1583 c.c. mancato godimento per riparazioni urgenti: se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.

Il conduttore, ancorché sia privato del godimento dell’immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde, sino a quando non sia pronunciata la risoluzione del contratto di locazione, la detenzione dell’immobile, che può pertanto tutelare anche da se direttamente ed immediatamente nei confronti del proprietario161.

art. 1584 c.c. diritti del conduttore in caso di riparazioni: se l'esecuzione delle riparazioni (vedi art. 1576) si protrae per oltre 1/6 della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti (20) giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

È opportuno subito segnalare la differenza con l’art. 1583 dichiarata in una sentenza della

S.C.162 secondo la quale gli artt. 1583 e 1584 c.c. disciplinano due fattispecie diverse che hanno in comune il presupposto della necessità di riparazioni improcrastinabili della cosa

160 Corte di Cassazione, sentenza 7-3-2001, n. 3343. L’obbligo del conduttore di osservare nell’uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587 n. 1 cod. civ., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 cod. civ., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione di cui all’art. 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente.

161 Corte di Cassazione, sentenza 1-9-94, n. 7621

162 Corte di Cassazione, sentenza 00-0-00, x. 000

xxxxxx, xx xx differenziano, perché l’una attiene alla privazione temporanea parziale del godimento della cosa locata (artt. 1583 e 1584 primo comma), e la seconda all’impedimento temporaneo di ogni godimento della cosa (art. 1584 secondo xxxxx) nel caso in cui

«l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia», e in particolare l’art. 1584 secondo xxxxx va interpretato nel senso che l’impedimento al conduttore del godimento della cosa nei termini indicati, che si protrae nel tempo, non è di per sé causa di scioglimento del contratto, spettando alla sua iniziativa di manifestare un interesse contrario alla prosecuzione del rapporto.

Ciò premesso l’art. 1584 cod. civ., è applicabile solo per le riparazioni poste dalla legge a carico del locatore, mentre per quelle che, per accordo negoziale, debbono essere eseguite dal conduttore, senza essere prevista alcuna deroga alla disciplina della citata norma, la conseguente riduzione del canone va limitata solo al periodo di tempo necessario per i lavori di riparazione, che il conduttore, per il dovere di correttezza e buona fede nell’esecuzione dei contratti, è tenuto ad eseguire nel più breve tempo possibile163.

 Risarcimento del danno oltre alla facoltà della richiesta di riduzione del corrispettivo

Il mancato godimento del bene locato durante l’esecuzione di riparazioni da parte del locatore, che di per sé non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, ai sensi dell’art. 1584 cod. civ., la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto, può determinare l’insorgenza di detto diritto, a titolo di responsabilità contrattuale del locatore, (nonché a prescindere dall’attribuibilità del fatto al terzo appaltatore dei lavori e dall’autonoma responsabilità risarcitoria dello stesso per illecito aquiliano) ove si deduca e dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto a quelle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell’utilizzabilità del bene locato (quale, in caso di locazione ad uso commerciale, la

perdita di clientela per effetto delle modalità di esecuzione dei lavori), atteso che,

163 Corte di Cassazione, sentenza 2-11-92, n. 11856. Nella specie, trattavasi di riparazioni straordinarie poste dal contratto di locazione a carico del conduttore

nell’indicata situazione, è configurabile un’autonoma inadempienza del locatore all’obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata164.

In tema di risarcimento del danno derivante al conduttore dal mancato godimento di un appartamento per il tempo occorrente a ripararlo, il principio secondo il quale il danneggiato ha diritto di rivalersi delle spese sopportate per procurarsi un altro appartamento va coniugato, da un canto, con l’esigenza che l’immobile presenti caratteristiche similari (non peggiori) a quello temporaneamente inagibile, dall’altro, con quella che, sul danneggiante, non gravi un obbligo risarcitorio eccedente la sua effettiva responsabilità, con la conseguenza che, qualora l’appartamento sostitutivo abbia un valore locativo maggiore (nella specie, doppio) rispetto al primo, il giudice del merito, secondo il suo prudente apprezzamento, deve, da un canto, evitare una locupletazione eccedente il danno in favore del conduttore, dall’altro tenere conto — qualora il locatore non offra altro idoneo appartamento, obbligando la controparte a procurarselo — di una serie di fattori, tra cui la situazione di particolare urgenza del conduttore stesso e le condizioni di mercato, che possono rendere obbligata la scelta di un appartamento di più alto valore (nel qual caso, non potendo la differenza di canone gravare sul conduttore danneggiato, è ragionevole ritenere che essa debba essere sopportata dal locatore danneggiante)165.

4) Restituzione del deposito cauzionale (c.d. caparra) 166 167 168

In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo.

164 Corte di Cassazione, sentenza 23-3-92, n. 3590

165 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 17-12-2003

166 Vedi pag. 23, xxx.xx 3, lettera D)

167 Vedi pag. 81, xxx.xx 6, n. 4 – dare la garanzia per il pagamento

168 Vedi pag. 85, xxx.xx 6, n. 5 – restituzione della cosa locata

In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto169.

L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore170.

Infine secondo altra pronuncia171 l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali — tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante — sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione.

Tuttavia, ove avvenga lo svincolo, volontario o coattivo, dei beni oggetto di deposito, in via di principio non può riconoscersi a siffatta evenienza, proprio in ragione della anzidetta funzione tipica dell'istituto, un effetto diverso ed ulteriore rispetto a quello della perdita della garanzia liquida dal deposito stesso rappresentata, non potendosi, quindi, inferire, sempre e comunque, dalla sua dismissione l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire.

Si è rilevato172 che l'obbligo posto a carico del locatore di corrispondere annualmente al

conduttore gli interessi maturati sul deposito cauzionale trae origine dall'esigenza di evitare che venga altrimenti riconosciuto al locatore un supplemento di canone surrettizio, con la conseguenza che detti interessi, in particolare, devono essere corrisposti anche in difetto di richiesta del conduttore.

In materia di locazioni, la regola dettata dall'art. 11 legge n. 392/1978 sul deposito

cauzionale, non prevede affatto una scadenza di anno in anno degli interessi sul deposito

169 Corte di Cassazione, sentenza 9-11-89, n. 4725

170 Corte di Cassazione, sentenza 20-1-97, n. 538. Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l’immobile era rimasto sfitto

171 Corte di Cassazione, sentenza 9442 del 21-4-2010. In applicazione di tale principio, la S.C. ha escluso che la dichiarazione d'improcedibilità dell'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo con cui era stata disposta la restituzione della cauzione al conduttore comportasse la formazione di un giudicato in ordine all'esclusione del diritto del locatore al pagamento dei canoni e degli oneri condominiali rimasti insoluti ed al risarcimento dei danni

172 Corte di Cassazione, sentenza 12117/2003, Corte di Cassazione, sentenza 8 gennaio 2010, n. 75, Sez. III.

cauzionale, consentendo al locatore di corrispondere l'intera somma, costituita da capitale e interessi, alla scadenza contrattuale definitiva173.

Benché sul piano del diritto sostanziale la cauzione produca sempre interessi in favore del conduttore che l'abbia versata, ai sensi degli artt. 11 e 41 legge n. 392/1978, sul piano processuale, il locatore può essere condannato al pagamento di tali interessi solo se il conduttore abbia proposto ritualmente una domanda in tal senso, non potendo altrimenti il giudice provvedervi di ufficio174.

Il principio di inderogabilità della disciplina normativa dettata in materia di deposito cauzionale contenuta nell'art. 11 legge n. 392/1978 non opera con riferimento ai contratti di locazione stipulati sotto la vigenza della novella normativa di cui alla legge n. 431/ 1998, poiché deve ritenersi che - secondo la nuova disciplina locatizia - le parti possano legittimamente prevedere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi175.

173 Trib. Salerno 30 novembre 2007; Corte di Cassazione, sentenza 25136/2006; Corte di Cassazione, sentenza 14655/2002

174 Corte di Cassazione, sentenza 23052/2009: nella specie, non essendo stata la relativa domanda riproposta in appello, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva condannato parte locatrice a corrispondere alla società conduttrice gli interessi sulla somma versata a titolo di cauzione

175 Trib. Modena 23 luglio 2004

6) Obblighi del conduttore

art. 1587 c.c. obbligazioni principali del conduttore: il conduttore deve:

< 1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può

altrimenti presumersi dalle circostanze >

 La consegna

Poiché non si tratta di un onere (coloro che evidenziano tale natura176, quale espressione del dovere di cooperazione all’adempimento del locatore – debitore, sostengono l’applicabilità in via esclusiva, attraverso la c.d. offerta d’intimazione quale necessario presupposto, della disciplina in tema di mora credendi o accipiendi, disciplinata agli artt. 1206 ss, nei confronti del locatario – creditore inadempiente), ma di una vera e propria obbligazione177 da parte del locatario, il suo inadempimento (rectius non prendere in consegna la cosa) giustifica, nei casi di particolare gravità, la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.

 Concessioni autorizzazioni amministrative178

In merito c’è stato un lungo iter giurisdizionale in quanto in origine la S.C.179 ha stabilito che salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato; pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Inoltre, la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel

contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento

176 Xxxxxxx – Xxxxx -

177 Xxxxxxxxxxxx – Provera – Tifone – Mirabelli

178 pag. 41, xxx.xx 5, punto 1 – Vizi non conosciuti

179 Cass. III, sent. 13395 del 8-6-2007

della idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

Successivamente con altra pronuncia180 in tema di locazione di bene immobile destinato ad uso diverso da abitazione, il locatore deve garantire non solo l'avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo. Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l'efficacia dei suddetti provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzare l'immobile per l'uso pattuito, sussiste inadempimento del locatore, che non può al riguardo addurre a giustificazione (e pretendere, conseguentemente, il pagamento del canone maturati nel periodo di inutizzabilità dell'immobile) l'illegittimità del provvedimento di sospensione adottato della P.A.

Invece, poi, secondo ultima Cassazione181, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Inoltre, ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.

Concetto già enunciato dalla Corte Capitolina182 secondo la quale nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. Da ciò consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale

condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo

180 Corte di Cassazione, sentenza 20067 del 19-7-2008

181 Per la consultazione del testo integrale aprire il seguente collegamento Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 29 maggio 2012 n. 8561

182 Tribunale Roma, Sezione 6 civile, sentenza 8 marzo 2012, n. 5363

assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

Quest’ultimo principio è stato estrapolato da altra massima della Cassazione183 secondo la quale la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore.

 La diligenza nell’uso184

Essa non è altro se non l’applicazione del principio generale contenuto nella normativa sull’adempimento e, precisamente, nell’art. 1176.

art. 1176 c.c. diligenza nell’adempimento: nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (703, 1001, 1228, 1587, 1710-2, 1768,

2148, 2167).

Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata (1838 e seguente,

2104-1, 2174-2, 2236).

L’obbligo del conduttore di osservare nell’uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587 n. 1 cod. civ., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel xxxxx xxxxx xxxxxxxxx000, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 cod. civ., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata

consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza

183 Corte di Cassazione, sentenza 5836 del 13-3-2007

184 Vedi pag. 109, xxx.xx 8 – conseguenza del divieto

185 Corte di Cassazione, sentenza 7-3-2001, n. 3343, conf. Cass. 21-1-86, n. 390

dell’obbligazione di cui all’art. 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente.

Poi, in realtà, non tutte le alterazioni o le modificazioni afferenti l’integrità della cosa locata

— una volta che sia rispettata la natura e la destinazione di essa, siccome pattuita dalle parti

— integrano una violazione dell’obbligo, posto a carico del conduttore, di usare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, idonea a legittimare la risoluzione del contratto, occorrendo in concreto accertare l’entità delle eventuali modifiche apportate alla cosa locata e quindi valutarne gli effetti onde stabilire se ne sia derivata un’apprezzabile alterazione all’equilibrio giuridico economico del contratto in pregiudizio del locatore186.

ll conduttore xxxxx l'obbligo di usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa locata non soltanto quando rechi danni materiali alla stessa, ma anche quando agisca in modo tale da ledere l'interesse del locatore alla conservazione del suo valore locativo.

Ad esempio, in particolare, il comportamento del conduttore che consenta l'esercizio del meretricio nell'immobile locato ad uso albergo, anche se riveste carattere di illecito penale, può assurgere a causa determinante della risoluzione del contratto se si concreti in una violazione dell'articolo 1587 cod. civ. e, cioè, in un abuso della «res» locata che in qualche modo la pregiudichi187.

 L’osservanza della destinazione d’uso

Essa non s’identifica con il dovere di diligenza, perché non può escludersi che il conduttore, anche superando i limiti di destinazione pattuiti, sia diligente nel servirsi della cosa: si pensi al conduttore che, pur mantenendo in buone condizioni l’immobile locatogli, lo adibisca non ad abitazione, ma a studio professionale.

L'uso diverso da quello contrattuale che legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto non è qualsiasi mutamento di destinazione, ma solo quello che comporti un corrispondente mutamento di regime giuridico.

Restano estranei alla previsione normativa quei cambiamenti d'uso dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto, in relazione ai quali è configurabile

soltanto un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso all'ordinaria azione di

186 Corte di Cassazione, sentenza 26-1-87 n. 724.

187 Corte di Cassazione, sentenza 24206 del 14-11-2006. Nella specie, la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito perché questa, avendo ravvisato inadempimento del conduttore per essere l'albergo destinato all'esercizio del meretricio, lo aveva ritenuto di gravità tale da comportare la risoluzione del contratto, affermando genericamentre che «ogni ulteriore considerazione pare superflua anche in ordine al pregiudizio che ne conseguiva per le proprietarie a seguito della diffusione di tali notizie»

risoluzione.

Conseguentemente il mutamento, anche parziale, della pattuita destinazione della cosa locata costituisce inadempimento di una delle obbligazioni principali del conduttore da valutarsi alla stregua della ordinaria disciplina del codice civile.

Pertanto ha carattere di gravità e può comportare la risoluzione del contratto, solo ove si traduca in una rilevante violazione del contratto medesimo in relazione alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché all'interesse del locatore.

La modificazione dell’uso della cosa locata, come motivo di risoluzione del contratto per colpa del conduttore, va intesa non in senso assoluto e astratto188, ma in senso relativo all’interesse del locatore, il quale ha diritto non solo a non vedere pregiudicato in suo danno l’equilibrio giuridico-economico del patto locatizio, ma anche alla conservazione della res locata, con il suo status di liceità urbanistica, le sue caratteristiche catastali, le sue strutture originarie e la sua destinazione assentita.

Tale obbligo è sempre operante nel corso della locazione, cosicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l'osservanza di tali obblighi e di agire nei confronti del conduttore inadempiente189.

Se il conduttore muta l’uso pattuito dell’immobile e il locatore non chiede la risoluzione del contratto entro tre mesi da quando ne è venuto a conoscenza, al rapporto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo190 - principio attuato anche per l’uso promiscuo – (art. 80 primo e secondo comma legge 27 luglio 1978 n. 392) con decorrenza dalla scadenza di detto termine perché il consenso del locatore — presunto iuris et de iure — al mutamento dell’uso, in conseguenza della rinunzia a chiedere la risoluzione, non può essere più ampio di questa che, per la natura del contratto di locazione,

non ha effetti retroattivi (art. 1458 cod. civ.).

188 Corte di Cassazione, sentenza 28-10-93, n. 10735. Nella specie, la Corte Suprema ha confermato la decisione del giudice di merito che ha pronunciato la risoluzione del contratto di locazione per avere il conduttore, senza il consenso del locatore, aperto una porta tra due locali contigui, costruito un soppalco e realizzate vetrine esterne

189 Corte di Cassazione, sentenza 11 maggio 2010, n. 11345

190 Corte di Cassazione, sentenza 2-4-97, n. 2868

La ratio191 dell’art. 80 della legge n. 392 del 1978192 è quella di applicare agli immobili locati il regime giuridico corrispondente al loro uso effettivo onde evitare che il locatore venga a subire, per iniziativa del conduttore, una disciplina del rapporto diversa da quella convenzionalmente pattuita, con la conseguenza che il concetto di «uso diverso da quello contrattuale», che legittima il locatore a chiedere la risoluzione del contratto con la specifica azione di cui al citato articolo, nei limiti temporali ivi fissati ed a pena di decadenza, non si identifica con qualsiasi mutamento di destinazione, bensì solo con quello che comporti un corrispondente mutamento di regime giuridico, ferma restando l’esperibilità della comune azione di risoluzione per inadempimento prevista dagli artt. 1453 e ss. cod. civ. (che postula, peraltro, la valutazione dell’inadempimento a termini dell’art. 1455 cod. civ.) per le diverse ipotesi di cambiamento della destinazione della res locata.

La diversa destinazione dell'immobile è quella che si realizza in concreto con l'effettivo diverso uso della cosa locata, sicché è solo da tale momento che inizia a decorrere il suddetto termine perentorio per chiedere la risoluzione del contratto, non potendo venire in rilievo, a tal fine, una situazione di semplice conoscenza della sola intenzione del conduttore. In difetto di strumenti di conoscenza legale dello stato di fatto integrante il mutamento, di tale mutamento si esige l'effettiva conoscenza da parte del locatore, conoscenza che si configura necessariamente in rapporto a una situazione concreta e attuale di uso diverso, e non a un progetto di mutamento di destinazione, che il conduttore potrebbe anche non attuare193.

191 Corte di Cassazione, sentenza 22-4-99, n. 3989. Nell’affermare il principio di diritto che precede, la S.C. ha ritenuto applicabile solo l’azione ordinaria di risoluzione ex art. 1453 cod. civ. ad una fattispecie relativa al mutamento di un laboratorio di pasticceria in esercizio di bar-pasticceria

192 In base all'articolo 80 della legge n. 392 del 1978 , se il conduttore adibisce l'immobile a un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.

Art. 80

Uso diverso da quello pattuito

Se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione(1). Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente.

(1) La Corte cost., con sentenza 18 febbraio 1988, n. 185, ha dichiarato l’illegittimità cost. del presente comma, nella parte in cui dispone «e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione».

193 Corte di Cassazione, sentenza 21 febbraio 2006, n. 3683

 Il non uso

Mentre il conduttore d’immobile destinato ad uso non abitativo non ha di regola l’obbligo di usare il bene locato, ad eccezione dei casi in cui

1) il contratto abbia ad oggetto o una cosa produttiva o un bene il cui uso sia necessario alla sua conservazione, ovvero

2) quando il prolungato non uso potrebbe provocare un deprezzamento del valore di mercato del bene locato, come nel caso di immobile destinato ad un esercizio commerciale che resti chiuso per più anni.

Nelle suddette ipotesi, come in quella in cui un determinato uso della cosa sia stato specificamente assunto come obbligatorio tra le parti nel sinallagma contrattuale, il non uso della cosa locata posto a base della domanda di risoluzione contrattuale deve essere valutato, non ai sensi dell’art. 80 legge equo canone che contempla il caso di unilaterale mutamento di uso dell’immobile locato, bensì alla stregua dei criteri generali in tema di inadempimento contrattuale194.

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il non uso della cosa locata non equivale a mutamento di destinazione d’uso195, ai sensi dell’art. 80 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che riguarda esclusivamente il mutamento di destinazione comportante un mutamento del regime giuridico del contratto, ma deve essere valutato alla stregua dei criteri generali in tema di inadempimento contrattuale, secondo i disposti dell’art. 1455 in relazione all’art. 1587 cod. civ., tenendo presente che il conduttore di immobile destinato ad uso non abitativo non ha generalmente l’obbligo di usare l’immobile, tranne nelle ipotesi in cui il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva o un bene per cui l’uso sia necessario alla sua conservazione o, ancora, nell’ipotesi in cui un determinato uso della cosa sia stato specificamente assunto come obbligatorio dalle parti nel sinallagma contrattuale.

 L’uso promiscuo/parziale

La mancata previsione espressa, nella legge 27 luglio 1978, n. 392, dell’ipotesi di locazione di immobile adibito ad uso promiscuo non impedisce alle parti di concordare la destinazione a più usi dell’immobile locato soccorrendo, ai fini dell’individuazione della disciplina giuridica del rapporto, la possibilità di applicazione analogica del principio dell’uso prevalente stabilito,

194 Corte di Cassazione, sentenza 12-11-96, n. 9875

195 Corte di Cassazione, sentenza 17-5-90, n. 4279

dal secondo comma dell’art. 80 della predetta legge, per l’ipotesi di mutamento parziale della destinazione d’uso196.

Qualora la destinazione a uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente (art. 80, legge n. 392/1978).

Conseguentemente, in caso di prevalenza dell'uso commerciale con contatti diretti con il pubblico, l'indennità di cui all'art. 34, legge n. 392/1978 va commisurata all'intero canone corrisposto per l'immobile concesso in locazione e non già a una parte del canone proporzionata alla sola superficie adibita all'uso commerciale predetto197.

Un ampio dibattito in ordine al regime giuridico applicabile e alla spettanza o meno dell'indennità198 per perdita dell'avviamento commerciale si è sviluppato relativamente all'ipotesi di uso promiscuo dell'immobile locato oltre alla fattispecie già descritta in merito al mutamento totale o parziale dell'uso pattuito da parte del conduttore quando nel bene locato venga svolta attività che comporti contatti diretti con il pubblico dei consumatori.

Un primo orientamento giurisprudenziale riteneva che nel caso di uso promiscuo l'indennità competeva al conduttore indipendentemente dalla prevalenza o meno dell'attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori esercitata nell'immobile locato. In sostanza ove si dimostrava che un immobile era stato, durante il rapporto locatizio, utilizzato solo in parte ad attività comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, l'indennità di avviamento competeva solo per quella parte dell'immobile che aveva avuto la predetta utilizzazione, anche se si trattava di parte minima rispetto all'intera superficie dell'immobile.

Tale indirizzo199 asseriva che occorreva individuare l'ambito spaziale nel quale si svolgeva il contatto diretto con il pubblico dei consumatori che consentiva la determinazione, anch'essa stabilita proporzionalmente, del corrispondente canone della locazione e della corrispondente indennità per perdita di avviamento commerciale. Quindi il diritto all'indennità per perdita dell'avviamento veniva riconosciuto anche quando solo una parte dello stabile (o più parti di esso unitariamente locati) era stato utilizzato per lo svolgimento della vendita al pubblico degli utenti e consumatori.

A questa impostazione si contrapponeva la tesi secondo cui l'indennità competeva

solo quando l'attività che determinava la sussistenza del diritto del conduttore

196 Corte di Cassazione, sentenza 3-6-93, n. 6223

197 Corte di Cassazione, sentenza 28 ottobre 1995, n. 11301

198 Vedi pag. 148, xxx.xx 12, lettera B) – indennità

199 Corte di Cassazione, sentenza n. 4664/1989

all'indennità era prevalente.

Il contrasto è stato definitivamente risolto con l'intervento delle Sezioni Unite200 che hanno enunciato il principio di diritto secondo cui l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale spetta secondo la prevalenza dell'uso effettivo dell'immobile locato.

Secondo questa interpretazione, confermata anche da recenti pronunce, in caso di immobile a uso promiscuo (ovvero adibito a più attività) è la destinazione prevalente a determinare la disciplina giuridica applicabile al contratto di locazione. In particolare ai fini dell'indennità di avviamento, una volta individuata l'attività prevalentemente svolta dal conduttore nell'immobile (tra le varie cui esso è adibito), è esclusivamente a essa e alle sue modalità di svolgimento che deve aversi riguardo per stabilire se ricorrano le condizioni cui all'art. 35 e segnatamente se l'attività commerciale, artigianale ecc., svolta dal conduttore nell'immobile comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, senza che le altre attività possano venire in rilievo per riconoscere in parte (nel caso di immobile non prevalentemente - o marginalmente - adibito ad attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori), o per ridurre (nell'ipotesi inversa) l'indennità di avviamento, stabilita dall'art. 34, legge n. 392/1978.

In sostanza, nel caso di immobile adibito a più usi o attività imprenditoriali differenti, l'attività tra esse prevalente viene ad assumere un ruolo determinante ai fini della disciplina giuridica applicabile alla fattispecie, sotto ogni aspetto.

Xxxxxx, poi, al conduttore l'onere di fornire, con qualsiasi mezzo, la prova che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta e indifferenziata dei clienti che abbiano necessità e interesse a entrare in contatto con l'impresa. Il conduttore, pertanto, è gravato dall'onere di provare non solo di aver esercitato nell'immobile una delle attività per le quali l'indennità è prevista, ma anche che l'attività stessa comportava contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Il conduttore viene sollevato da tale onere probatorio201 ove siffatta frequentazione risulti implicitamente, in virtù del notorio, dalla destinazione dell'immobile ad attività che necessariamente la implichi202.

Se la destinazione dell'immobile a un'attività che comporti contatto diretto con il pubblico

200 Corte di Cassazione, Sez. Un., sentenza n. 11301/1995

201 Vedi pag. 149, xxx.xx 12, lettera B) – indennità

202 Corte di Cassazione, sentenza 19 maggio 2010, n. 12278

degli utenti e dei consumatori è stabilita contrattualmente, il conduttore è tenuto solo a fornire la prova del contratto che prevede la predetta destinazione mentre spetta al locatore che eccepisce la diversa destinazione effettiva fornire la prova di questa come fatto impeditivo della pretesa del conduttore.

Nel caso di locazione di immobile per uso promiscuo, ovvero per lo svolgimento di attività plurime, alcune soltanto delle quali comportanti il contatto diretto col pubblico degli utenti e dei consumatori e altre no, la prevalenza del primo tipo di uso rispetto al secondo deve essere provata dal conduttore che, alla cessazione del rapporto, reclami la corresponsione dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale.

Il criterio della prevalenza dell’uso per stabilire il regime giuridico della locazione di un immobile, ai fini dell’indennità di avviamento commerciale, della prelazione e del riscatto, è applicabile se con un unico contratto è pattuita la locazione di un unico immobile, adibito ad uso promiscuo, ma se invece parti di un unico immobile sono locate con separati contratti, l’uso determinante la disciplina giuridica di ciascuna di esse è quello stabilito dalla volontà contrattuale203.

Infine, è stato affermato204 che il conduttore, il quale agisca per il versamento dell'indennità da perdita dell'avviamento commerciale in difetto di contestazione da parte del locatore convenuto, non ha l'onere di provare anche che l'attività comportante contatto diretto col pubblico fosse lecitamente svolta sotto il profilo amministrativo, giacché non si ha l'onere di provare i fatti che non siano contestati e poiché corrisponde all'“id quod plerumque accidit” che chi esercita un'attività commerciale sia munito delle necessarie autorizzazioni per svolgerla.

 Mutamento d'uso e diritto di prelazione

Ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione di cui all'art. 38, legge 27 luglio 1978, n. 392205 rileva la destinazione effettiva dell'immobile locato, ove lo stesso venga successivamente utilizzato per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e non quella diversa originariamente pattuita, ove il proprietario non abbia tempestivamente esperito a norma dell'art. 80 della legge n. 392 del 1978 l'azione di risoluzione del contratto a seguito del mutamento di uso da parte del

conduttore, considerato che il mancato esercizio di detta azione di risoluzione deve essere

203 Corte di Cassazione, sentenza 24-3-99, n. 2792

204 Corte di Cassazione, sentenza 6 maggio 2010, n. 10962

205 Vedi pag. 151, xxx.xx 12, lettera B) – Uso diverso dall’abitazione – diritto di prelazione

interpretato come implicito consenso al mutamento d'uso.

Ne consegue che il conduttore che si voglia avvalere della facoltà di prelazione è tenuto a provare, oltre all'intervenuto mutamento della destinazione, l'avvenuta decorrenza del termine a disposizione del locatore per proporre l'azione di risoluzione206.

< 2) dare il corrispettivo207 nei termini convenuti >

In quanto costituisce la controprestazione dell’attribuzione del godimento.

Il credito del locatore al corrispettivo (detto anche canone208) sorge al momento stesso della conclusione del contratto anche se, per la sua tipica frazionabilità, è assoggettato a termini prestabiliti di esigibilità.

In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in relazione al principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ovvero prevede variazioni in aumento in relazione ad eventi oggettivi predeterminati (del tutto diversi e indipendenti rispetto alle variazioni annue del potere d'acquisto della moneta) deve ritenersi legittima (ex artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone), salvo che essa non costituisca un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria209 (nel qual caso è nulla).

Il canone viene normalmente versato al locatore con cadenza mensile o trimestrale. A seguito dell'integrale liberalizzazione della misura del corrispettivo, non c'è ostacolo ad ammettere la liceità di una clausola che, invece, ne preveda il pagamento in un'unica soluzione.

 Il modo

Sempre, in mancanza di un accordo anche tacito delle parti, si ritiene, soprattutto in giurisprudenza, che il locatore abbia diritto di pretendere il pagamento in contanti.

L’invio di un titolo di credito improprio, quale un vaglia postale, per effettuare il

pagamento del canone di locazione non ha efficacia liberatoria se non venga

206 Corte di Cassazione, sentenza 19 gennaio 2010, n. 699

207 pag. 3, xxx.xx 1, punto 2

208 Vedi pag. 141, xxx.xx 12, lettera B - uso diverso dall’abitazione – canone

209 Corte di Cassazione, sentenza 4210 del 23-2-2007

accettato dal creditore-locatore, sia perché, a norma dell’art. 1277 cod. civ., i debiti pecuniari si estinguono solo con moneta avente corso legale nello Stato, sia perché, a norma dell’art. 1182 cod. civ., essi debiti vanno adempiuti nel domicilio del creditore al tempo della scadenza, e l’invio del vaglia comporta la sostituzione di questo domicilio con la sede dell’ufficio postale presso cui il titolo è riscuotibile.

Tuttavia l’efficacia liberatoria può ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata accettazione dei canoni nella forma suddetta manifesti tacitamente il consenso del creditore, di cui all’art. 1197 cod. civ., alla prestazione diversa da quella dovuta.

Il detto comportamento del creditore può essere idoneo anche ad escludere lo stato soggettivo di colpa del debitore inadempiente, e quindi la sua di mora, idonea a permettere la risoluzione del contratto210.

Per altra sentenza della S.C. 211, che riprende a pieno il principio testè indicato, integra grave inadempimento del conduttore — per inosservanza del fondamentale obbligo previsto dall’art. 1587 n. 2 cod. civ. — la persistente corresponsione del canone locatizio per mezzo di vaglia postali, nonostante il ripetuto invito del locatore al rispetto dell’obbligo contrattuale di pagamento, in denaro contante, nel suo domicilio.

Né vale a liberare il conduttore dall'obbligo di versare il canone il deposito su un libretto di risparmio delle somme che si presumono dovute, quando tale libretto non è posto nella materiale disponibilità del locatore. L'accordo delle parti in ordine all'anzidetto deposito non vale peraltro a escludere la morosità del conduttore in quanto, di fronte all'intenzione di una delle parti di non adempiere, il consenso del locatore all'adozione di una cautela diretta a scongiurare il pericolo di non realizzare il proprio credito non implica necessariamente l'assenso alla sospensione dei pagamenti: ancor più nel caso in cui poi le somme risultino effettivamente dovute.

Mentre il pagamento del canone mediante assegno bancario inviato per posta può avere efficacia liberatoria per il conduttore se tale modalità è prevista dal contratto o accettata dal locatore. L'assegno però deve pervenire al domicilio del creditore (art. 1182, terzo comma, cod. civ.) entro il termine stabilito per il pagamento, rimanendo a carico del conduttore i rischi del ritardo o del disguido derivanti dall'utilizzazione del servizio postale212.

In tema di locazione di immobili urbani, l’art. 5 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sulla

«predeterminazione» della gravità dell’inadempimento, al fine della risoluzione del rapporto,

210 Corte di Cassazione, sentenza 5-1-81, n. 24

211 Corte di Cassazione, sentenza 25-9-98, n. 9595

212 Corte di Cassazione, sentenza 23695 del 21-12-2004

non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo, non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative, ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo.

Ne consegue che, per le locazioni non abitative, ferma restando l’operatività dell’art. 55 della citata legge con riguardo alla possibilità di sanare la mora, la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all’art. 1455 cod. civ. (salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto)213.

 Divieto di autoriduzione del canone 214

È dato riscontrare una uniformità di vedute nelle sentenze della Suprema Corte, la quale tende a limitare l'esercizio di poteri di autotutela nell'ambito del rapporto locatizio, evidenziando i confini entro cui può spingersi il conduttore nell'adempimento di una delle sue obbligazioni principali, quella di corresponsione del canone.

Xxxxxx, per la C.S.215 non è consentito al conduttore autoridursi o sospendere il canone di locazione in forza di controcrediti.

Per gli Ermellini, tale comportamento si trasforma in un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. E questo a prescindere dalla carenza di prova della sussistenza dei presupposti del vantato controcredito, anche per la non configurabilità di una condotta di non contestazione da

parte del locatore.

213 Corte di Cassazione, Sez. Un. sentenza 28-12-90, n. 12210

214 pag. 44, xxx.xx 5, punto 1 – riduzione del corrispettivo

215 Per la consultazione del testo integrale aprire il seguente collegamento Corte di Cassazione, sezione VI, sentenza 7 maggio 2012 . In senso conforme Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 23 giugno 2011, n.

13887. Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Ancora in senso conforme Xxxx. III, sent. 7772 del 23-4-2004. In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.(Nella specie, mancato mantenimento della cosa locata in condizioni da servire all'uso convenuto). La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore.

Nel caso di specie l’inquilina aveva interrotto il pagamento dei canoni a causa dell’avanzare di lavori di straordinaria manutenzione.

Ad esempio secondo un’ultima sentenza di merito216 nel caso di allagamento dei locali condotti in locazione, verificatosi, peraltro, quale episodio unico riconducibile ad infiltrazioni verificatesi a causa di un temporale particolarmente violento, non costituisce titolo per la sospensione del pagamento dei canoni locativi, anche se dal fenomeno siano derivati notevoli danni ai beni custoditi all'interno dei locali stessi, quando, comunque, non se ne è venuta meno l'utilizzabilità.

La sospensione, infatti, è giustificabile solo nell'ipotesi in cui si offrisse compiuta dimostrazione della circostanza che la produzione di siffatti eventi ha carattere sistematico e regolare e, comunque, che si manifesta con una frequenza tale da rendere i locali stessi inutilizzabili.

Il verificarsi di danni in relazione ad un unico fenomeno infiltrativo, quindi, potrebbe essere posto alla base, al più, di una specifica richiesta di risarcimento formulata nei confronti del proprietario locatore, ma non giustifica la sospensione dell'obbligazione principale posta a carico del conduttore.

Il principio inadimplenti non est adimplendum, previsto dall'art. 1460 c.c., ai sensi del quale risulta giustificato il rifiuto del contraente di adempiere la propria prestazione, se la controparte non abbia adempiuto o non offra di adempiere la propria, è destinato ad assumere delle peculiari sfumature nell'ambito del rapporto locatizio.

La locazione, infatti, si caratterizza per il trasferimento iniziale della res locata al conduttore in modo permanente, con la conseguenza che, anche nel caso in cui questi non adempia alla propria obbligazione principale di consegna del canone convenuto, continua comunque a godere del bene, poiché il locatore non può unilateralmente impedire il godimento in virtù dell'art. 1460, attraverso la sospensione della propria prestazione corrispettiva, essendo necessario, per ottenere tale risultato, adire l'autorità giudiziaria.

Soltanto la totale mancanza della controprestazione del locatore può costituire un inadempimento grave, tale da alterare il sinallagma contrattuale e da giustificare il comportamento di autotutela del conduttore.

In particolare, la Cassazione217 ha chiarito, di recente, che la sospensione totale del

pagamento del canone è legittima soltanto quando venga a mancare

216 Tribunale Rovigo, civile, sentenza 7 luglio 2010, n. 271

217 Cassazione civ., Sez. III, 18 gennaio 2008, n. 261

completamente la prestazione del locatore, risultando necessario verificare in concreto, in base al principio di buona fede e correttezza, la proporzionalità degli inadempimenti delle parti, in relazione all'intero equilibrio contrattuale.

Particolarmente significativa è altra sentenza della Cassazione218 con la quale il Supremo Collegio ha confermato il consolidato indirizzo interpretativo affermatosi in materia, modificando anche però leggermente tiro.

La Cassazione ha ribadito, nei casi di totale o inesatto adempimento della prestazione locatrice, la particolare rilevanza giuridica del criterio della proporzionalità tra le prestazioni, espressione della ratio del principio di autotutela dell'art. 1460, valorizzando, al contempo, il principio di buona fede, come principio generale destinato a impedire che il potere di autotutela del conduttore diventi arbitrario. Resta, quindi, possibile, nel rispetto di tali principi, la legittimità di un'autoriduzione del canone, a fronte di un inadempimento soltanto parziale del locatore.

In alcune decisioni relative alla locazione di immobili destinati a uso diverso da quello abitativo, i giudici di legittimità hanno precisato che l'autoriduzione del canone integra un comportamento illegittimo del conduttore, anche nell'ipotesi in cui egli vi provveda con l'intenzione di riequilibrare il contratto, turbato dall'inadempimento del locatore, a causa dei vizi della cosa locata.

Infatti, l'art. 1578 c.c. non legittima il conduttore a sospendere il pagamento o ad autoridursi il canone, bensì solo a chiedere la risoluzione del contratto ovvero una riduzione del corrispettivo, attraverso l'intervento dell'autorità giudiziaria, non in via di autotutela.

Il pagamento del canone in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita integra inadempimento grave secondo la valutazione fattane dal legislatore con l’art. 2 del d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. in legge 21 febbraio 1989, n. 61, quando l’importo complessivo superi, anche se riferito agli oneri accessori, quello di due mensilità di affitto, anche se il conduttore abbia ritenuto di giustificare il suo comportamento con il fatto di essere titolare di un credito per restituzione di somme pagate in più del xxxxxx000.

218 Corte di Cassazione, sentenza 8 gennaio 2010, n. 74

219 Corte di Cassazione, sentenza 22-9-2000, n. 12527 (conf. Cass. 4-11-96, n. 9543 )

 Il luogo

Si applicherà, in mancanza di diverso accordo, l’art. 1182 c.c.

Per la S.C.220 anche per i crediti per fitti e pigioni non è necessaria — ai fini della decorrenza degli interessi — la costituzione in mora, quando il termine per pagare è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore.

 Il tempo

Troverà applicazione, in linea di massima, l’art. 1183 c.c., secondo il quale il locatore può esigere immediatamente la prestazione (qualora non sia diversamente convenuto); spesso esistono, però, in materia clausole d’uso (tipiche nelle locazioni immobiliari) le quali s’intendono inserite tacitamente nel contatto, così come prescrive l’art. 1340.

3) dare la garanzia per il pagamento

Questa garanzia è espressamente prevista dagli artt. 2764 e 1608 c.c.

art. 1608 c.c. garanzie per il pagamento della pigione: nelle locazioni di case non mobiliate l'inquilino può essere licenziato se non fornisce la casa di mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione.

art. 2764 c.c. crediti del locatore di immobili: il credito delle pigioni e dei fitti (c.c.1571 e seguenti, 1615 e seguenti) degli immobili ha privilegio sui frutti dell’anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l’immobile o a coltivare il fondo locato.

Il privilegio sussiste per il credito dell’anno in corso, dell’antecedente e dei successivi, se la locazione ha data certa (c.c.2704), e, in caso diverso, per quello dell’anno in corso e del susseguente.

Lo stesso privilegio ha il credito dipendente da mancate riparazioni le quali siano a carico del conduttore (c.c.1576, 1609, 1621), il credito per i danni arrecati all’immobile locato, per la mancata restituzione delle scorte (c.c.1640 e seguenti) e ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto.

Il privilegio sui frutti sussiste finché si trovano nel fondo o nelle sue dipendenze. Esso si può far valere anche nei confronti del subconduttore (c.c.1595).

Il privilegio sulle cose che servono a fornire l’immobile locato o alla coltivazione del fondo sussiste pure se

220 Corte di Cassazione, sentenza 7-12-86, n. 7628

le cose appartengono al subconduttore, nei limiti in cui il locatore ha azione contro il medesimo.

Il privilegio sulle cose che servono a fornire l’immobile locato ha luogo altresì nei confronti dei terzi, finché le cose si trovano nell’immobile, salvo che si provi che il locatore conoscesse il diritto del terzo al tempo in cui sono state introdotte (Cod. Proc. Civ. 621 e seguenti).

Qualora le cose che servono a fornire la casa o il fondo locato ovvero a coltivare il medesimo vengano asportate dall’immobile senza il consenso del locatore, questi conserva su di esse il privilegio, purché ne domandi il sequestro, nei modi stabiliti dal codice di procedura civile per il sequestro conservativo (Cod. Proc. Civ. 671 e seguenti), entro il termine di trenta giorni

dall’asportazione, se si tratta di mobili che servono a fornire o a coltivare il fondo rustico, e di quindici giorni, se si tratta di mobili che servono a fornire la casa. Restano salvi in ogni caso i

diritti acquistati dopo l’asportazione dei terzi che ignoravano l’esistenza del privilegio (c.c.1519).

Le parti possono, naturalmente, stabilire convenzionalmente ogni altra forma di garanzia, anche a carico dei terzi (fideiussione, pegno, ipoteca, ecc.).

La volontà di prestare fideiussione deve essere manifestata in modo chiaro e inequivocabile, e qualora la dichiarazione sia inserita in un atto posto in essere allo scopo della conclusione di un diverso negozio, per stabilire se la dichiarazione integri anche l'assunzione delle obbligazioni conseguenti alla fideiussione è necessario valutare se essa possa essere interpretata solo in questo modo, o se essa piuttosto non abbia un contenuto congruente con il negozio per cui l'atto è stato formato ed esaurisca in esso il suo significato. Nella xxxxxx000, in un contratto di locazione era stata inserita la clausola in virtù della quale un terzo si obbligava a garantire l'adempimento delle obbligazioni del conduttore sino alla scadenza del contratto «salvo quanto previsto dagli artt. 28 e 29 della legge n. 392 del 1978». Il giudice di merito aveva ritenuto che tale clausola andasse interpretata nel senso che la fideiussione fosse valida anche per le obbligazioni sorte in caso di automatico rinnovo del contratto; la S.C., in applicazione del principio di cui alla massima, ha ritenuto corretta tale motivazione.

In tema di locazione, qualora il contratto preveda, a garanzia del pagamento dei canoni, la prestazione di una fideiussione da parte di un terzo, il recesso di quest'ultimo, intervenuto prima della scadenza del contratto, esclude l'operatività della garanzia per le obbligazioni

maturate a seguito della prosecuzione della locazione per effetto dell'applicazione di una

221 Cassazione civ., Sez. III, 30 ottobre 2008, n. 26064

clausola pattizia di xxxxxx xxxxxxx; sebbene, infatti, la fonte del rapporto contrattuale continui ad essere costituita dall'originario contratto di locazione, la recedibilità della fideiussione è conforme al principio generale dell'ordinamento che tende ad evitare la perpetuità dei vincoli obbligatori, nonché alla buona fede che, ai sensi dell'art. 1375 cod. civ., deve ispirare il comportamento delle parti nell'esecuzione del contratto222.

Poi, qualora una fideiussione sia stipulata a garanzia di una locazione e si determini una morosità del conduttore tale da giustificare la risoluzione da parte del locatore, questi è tenuto a riferire al fideiussore della morosità per ottenere il pagamento. Diversamente, il fideiussore stesso sarà liberato a norma dell'art. 1956 c.c.

Inoltre, merita particolare attenzione l’istituto, già analizzato in precedenza223, che è molto frequente nella prassi del rapporto locatizio, vale a dire il c.d. deposito cauzionale, costituito in genere da una somma di denaro, correlata nella sua entità ad una o più mensilità di canone, consegnata dal locatario al locatore all’atto della stipula.

Riguardo alla natura giuridica di tale istituto si ritiene che nel caso di deposito di cose infungibili sia un pegno regolare, mentre, nel caso di deposito di cose fungibili sia un pegno irregolare.

4) L’obbligo di custodia

Quest’obbligo non è espressamente previsto dal legislatore, ma risulta chiaramente sia dalla normativa generale sulle obbligazioni che da quella specifica sulle locazioni.

art. 1177 c.c. obbligazione di custodire: l’obbligazione di consegnare una cosa determinata include quella di custodirla fino alla consegna.

Si tratta, in poche parole, di un’autonoma obbligazione.

art. 1588 224 c.c. perdita e deterioramento della cosa locata: il conduttore risponde

della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non

222 Corte di Cassazione, sentenza 8129 del 3-4-2009. In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva ritenuto inoperante il recesso dalla fideiussione, benché le parti avessero tenuto un comportamento contrario alla buona fede, in quanto, pur essendo edotte della volontà del fideiussore di recedere dal vincolo, avevano rinnovato il contratto di locazione, trasferendo sullo stesso la garanzia disdettata

223 Vedi pag. 61, par. 5, n. 4 – caparra

224 Vedi pag. 34, xxx.xx 4, lettera D

imputabili.

È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesso anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.

La presunzione di colpa posta dall’art. 1588 cod. civ. a carico del conduttore per il deterioramento o la perdita della cosa locata è applicabile tanto se oggetto della locazione siano beni mobili tanto se oggetto di essa siano beni immobili225.

Nello specifico la presunzione di colpa in ordine alla perdita o deterioramento della cosa locata, derivanti da incendio, può essere vinta soltanto mediante la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non è a lui imputabile, onde in difetto di tale prova, la causa, sconosciuta o anche dubbia, della perdita o del deterioramento in questione rimane a suo carico con il conseguente obbligo di risarcimento del danno che deve comprendere pure i canoni di locazione dovuti in base al contratto fino allo spirare dello stesso come corrispettivo spettante al locatore per il mancato guadagno226. La natura di tale responsabilità si riporta, come detto, nell’ambito della custodia.

Tale responsabilità la si deve leggere correlativamente con la previsione ex art. 1576 c.c.,

ovvero il mantenimento della cosa in buono stato locativo227.

Per la S.C.228 il conduttore risponde quale custode a norma dell’art. 2051 cod. civ. dei danni che la cosa locata abbia cagionato a terzi, compresi in essi il locatore se danneggiato in altra sua cosa o nella persona e si libera da tale responsabilità solo dando la prova del fortuito che può anche consistere nella dimostrazione che il fattore determinante il danno ha riguardato strutture o apparati dell’immobile sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei, quindi, ai suoi poteri di vigilanza.

Il proprietario-locatore resta tuttavia custode di tutte quelle cose che non passano nella disponibilità del conduttore vale a dire le strutture murarie, gli impianti in essi conglobati sui quali il conduttore non ha la possibilità di intervenire per prevenire o riparare il danno ed è responsabile in via esclusiva ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ. dei danni arrecati a terzi da dette strutture e impianti (salvo eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo); con riguardo, invece, alle altre parti e accessori del bene locato,

rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà e obbligo di

225 Corte di Cassazione, sentenza. 6-4-83, n. 2418

226 Corte di Cassazione, sentenza 17-2-97, n. 1441

227 pag. 47, xxx.xx 5, punto 2

228 Corte di Cassazione, sentenza 19-1-2001, n. 782

intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso questi ultimi, secondo le previsioni dell'art. 2051 cod. civ., grava soltanto sul conduttore medesimo229 .

In particolare, nell'espressione "strutture murarie e impianti in esse conglobati" rientrano soltanto i cornicioni, i tetti, le tubature idriche, gli impianti idrici e sanitari e quanto possa essere raggiunto con interventi sulle opere murarie230.

Così è evidente la responsabilità del proprietario per le infiltrazioni verificatesi nell'appartamento sottostante, causate da copiose perdite delle tubazioni interne alle pareti collegate ai servizi igienici dell'appartamento locato: infatti, nel caso di impianti idrici o sanitari siti all'interno delle strutture murarie, sulle quali il conduttore non ha alcun potere d'intervento, non potendo manometterle per eseguire le riparazioni, il proprietario- locatore conserva la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia sia dei primi che delle seconde, con la conseguenza che, col solo limite del caso fortuito, risponde del danno cagionato al terzo dalla rottura di un qualsiasi manufatto incorporato nelle fabbriche.

Allo stesso modo, è responsabile il locatore per il danno conseguente allo scoppio di un tubo idrico di piombo poco prima dell'innesto del rubinetto d'uscita e, quindi, derivante da un elemento strutturale dell'edificio, su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire ex art. 1575 n. 2 e 1576, comma 1 cod. civ.231

Di contro, la Cassazione232 ha ritenuto che dei danni provocati dalla rottura del tubo flessibile del bidet debba rispondere l'inquilino, atteso che la serpentina è un tubo pieghevole non inglobato nell'impianto interno idrico, per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie e, di conseguenza, è sotto la vigilanza del conduttore- inquilino che è responsabile dei relativi danni.

Inoltre, è responsabile il conduttore per infiltrazioni d'acqua che hanno danneggiato un immobile confinante, provocate da un guasto alla lavatrice233, dai canali di scolo intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto, che il conduttore non ha provveduto a eliminare234.

Infine per la S.C. 235 il proprietario del locale non è responsabile delle immissioni236 moleste

atteso che la disponibilità sia dell'impianto di aerazione sia delle finestre del locale cucina,

229 Corte di Cassazione, sentenza n. 16231/ 2005; Corte di Cassazione, sentenza 11321/1996; Cass., Sez. Unite, n. 12019/1991

230 Corte di Cassazione, sentenza 2422/2004, Corte di Cassazione, sentenza 782/ 2001

231 Corte di Cassazione, sentenza 4994/1996

232 Corte di Cassazione, sentenza 24737/ 2007

233 Corte di Cassazione, sentenza 2422/2004

234 Corte di Cassazione, sentenza 1878/2006

235 Corte di Cassazione, sentenza 9 giugno 2010, n. 13881, Sez. II

236 Per una maggiore disamina dell’istituto aprire il seguente collegamento Le immissioni ex art. 844 c.c.

trattandosi di accessori e di parti del bene locato strettamente connessi alla gestione del ristorante, sono oggetto di diretto ed effettivo potere da parte del conduttore.

Per entrambi i soggetti, tale tipo di responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, fattore che attiene non già a un comportamento del responsabile, bensì al profilo causale dell'evento, riconducibile non alla cosa (che ne è fonte immediata), ma a un elemento esterno, recante i caratteri dell'oggettiva imprevedibilità e inevitabilità e che può essere costituito anche dal fatto del terzo o dello stesso danneggiante237.

In tema di responsabilità verificatisi per fatto del terzo, nel tempo in cui questi è stato ammesso dal conduttore nel godimento della cosa, l’art. 1588, secondo comma cod. civ. pone a carico del conduttore la responsabilità, in quanto trattasi di fatti che si ricollegano a sue scelte nelle modalità d’uso della cosa locata, svolgendosi normalmente la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore, senza che al terzo venga attribuito un autonomo potere di disponibilità sull’immobile. Ne discende, fra l’altro, che il danneggiato, al fine di invocare il concorso, con la responsabilità del conduttore, della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. del terzo ammesso nella disponibilità o nel godimento della cosa, deve dimostrare che quest’ultimo si trovi in una situazione di autonoma detenzione qualificata, tale da rendere anche lui titolare di un potere di vigilanza sul bene locato238.

Particolare rilievo ha avuto il caso di furto della cosa locata rispetto al quale si ritiene che il conduttore, per liberarsi della propria responsabilità, deve provare che la sottrazione è avvenuta nonostante che egli avesse preso tutte le misure richieste dalla normale diligenza e previdenza valutate in concreto.

 La prova contraria

l conduttore, ai sensi dell'art. 1588 cod. civ., risponde verso il locatore del deterioramento della cosa locata qualora non dia la prova dell'esistenza di causa a lui non imputabile; tale principio può essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell'immobile sottratti alla disponibilità dello stesso

conduttore ed estranei, pertanto, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza239.

237 Cass. n. 20427/2008; Cass. n. 26086/2005; Cass. n. 21684/2005; Cass. n. 5326/2005; Cass. n. 376/2005; Cass. n. 15429/ 2004; Cass. n. 12211/2003; Cass. n. 5578/ 2003; Cass. n. 472/2003; Cass. n. 584/2001.

000 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 15-12-2003

239 Corte di Cassazione, sentenza 20434 del 25-7-2008. Nella specie la S.C. ha cassato la decisione dei giudici di merito che, pur dando atto, nella sentenza impugnata, che i lavori fatti eseguire dalla società conduttrice, in occasione dei quali si era prodotto il danno alle tubazioni di raccolta delle acque, avevano comportato la ristrutturazione dell'edificio con radicali interventi non solo sulle parti visibili

La norma, che sostanzialmente riproduce la disposizione generale di cui all’art. 1218 cod. civ., importa che il conduttore per vincere la presunzione deve dare la prova, piena e completa, non solo del dato obiettivo della perdita o del deterioramento, ma altresì dell’assenza di colpa e, cioè, del caso fortuito o della forza maggiore240.

art. 1589 c.c. incendio di cosa assicurata: se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo .

Quando si tratta di cosa mobile stimata e l'assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall'assicuratore.

A norma degli artt. 1588, primo comma, e 1589, primo e terzo comma, cod. civ., il conduttore — al di fuori dell’ipotesi di incendio della cosa locata dovuto a causa a lui non imputabile — è comunque tenuto a rispondere dei danni subiti dalla cosa suddetta: nei soli confronti del locatore, se questa non è assicurata; nei confronti dell’assicuratore fino alla concorrenza dell’indennizzo e nei confronti del locatore per l’eventuale differenza, se la cosa è assicurata. Comunque da tale disciplina consegue l’irrilevanza, ai fini dell’esclusione della responsabilità del conduttore, dell’esistenza o meno di un rapporto assicurativo stipulato dal locatore, posto che esso inciderebbe solo sull’identificazione dei soggetti verso cui il conduttore medesimo è obbligato, non sull’esistenza e sul contenuto della sua responsabilità (che, salva la prova liberatoria di cui all’ultima parte del primo comma dell’art. 1588 citato, è totale)241.

Nell’ipotesi di immobile danneggiato da incendio, l’assicuratore non può evitare il pagamento opponendo all’assicurato (proprietario dell’immobile) l’avvenuto risarcimento in forma specifica da parte del conduttore — presunto responsabile ex art. 1588 cod. civ. — che abbia provveduto alle necessarie riparazioni, non potendo dedurre situazioni giuridiche estranee al rapporto assicurativo, relative a soggetti che non sono parti in causa ed a

pretese di rimborso (del conduttore nei confronti del locatore) e di rivalsa (dell’assicuratore

dello stesso ma anche sugli impianti idrici e fognari, in base a tale situazione avevano erroneamente escluso la responsabilità della conduttrice

240 Corte di Cassazione, sentenza 2-8-2000, n. 10126. Nel caso di specie la Corte ha accolto il ricorso con il quale si censurava la sentenza che aveva ritenuto in un caso di furto di una cinepresa data in locazione e custodita in un camper l’esistenza della causa non imputabile

241 Corte di Cassazione, sentenza 3-11-82, n. 5776

nei confronti del responsabile) che sono meramente eventuali e in ogni caso non formano oggetto di giudizio; inoltre, comportando l’art. 1588 cod. civ. solo una presunzione di responsabilità, non potrebbe escludersi il rimborso da parte del locatore delle spese sostenute dal conduttore per ripristinare l’immobile, e, in tal caso, il locatore avrebbe comunque diritto di essere risarcito dal suo assicuratore, atteso che l’esborso troverebbe pur sempre la propria ragione d’essere nel sinistro242.

 L’obbligo di manutenzione –

Affine all’obbligazione di custodire è quella di manutenzione che consiste nel mantenere la cosa in stato da servire all’uso.

La manutenzione grava prevalentemente sul locatore243, ma è a carico del conduttore in questi limiti:

1) per la locazione di fondi urbani, soltanto la piccola manutenzione (per la determinazione di tale manutenzione vedi art. 1609)

2) per i beni mobili ed il contratto d’affitto anche le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione (artt. 1576 e 1609).

5) Restituzione della cosa locata 244

art. 1590 c.c. restituzione della cosa locata: il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.

Si è affermato245 che la restituzione abbia natura di obbligazione extracontrattuale, perché essa nasce quando è cessato il rapporto di locazione; nasce, cioè, al momento in cui la cosa deve essere restituita in quanto detenuta dal conduttore senza titolo.

242 Corte di Cassazione, sentenza 22-4-97, n. 3470

243 Vedi pag. 36, par. 5 – numero 1 - consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione

244 Vedi pag. 61, par. 5, n. 4 – caparra

In contrario è stato osservato246 che l’obbligazione di restituire sorge nel corso del rapporto locatizio (precisamente nel momento in cui il conduttore accetta la consegna), anche se diviene attuale alla fine del rapporto).

Orbene per la S.C.247 l'obbligazione di restituire la cosa locata secondo le condizioni stabilite dall'art. 1590, comma primo, cod. civ. pur avendo natura contrattuale, non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione (che si configura come contratto a termine), e nasce alla scadenza della locazione.

Corrispondentemente, anche la responsabilità del conduttore per la ritardata consegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto all'uso conforme agli accordi convenzionali assume natura contrattuale ed essa si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del medesimo conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore.

Da ciò si desume che è responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna del bene o riconsegnandolo trasformato o deteriorato (oltre l'usura ordinaria), ponga in essere le condizioni della perdita di siffatte occasioni o per la determinazione dell'evento comportante lo scioglimento del contratto (anche solo preliminare) di vendita concluso dal locatore con terzi.

Non è infrequente nella prassi l'ipotesi in cui il locatore-proprietario lamenti dei pregiudizi di ordine patrimoniale a seguito del rifiuto del conduttore di restituire l'immobile locato alla naturale scadenza del contratto, ovvero alla sua prima scadenza nelle ipotesi in cui il locatore eserciti il diritto di recesso ricorrendo a una delle ipotesi tassativamente indicate dal Legislatore, sia che la cessione onerosa del godimento del bene abbia una finalità abitativa che nella diversa ipotesi di cessione del bene per uso diverso da quello abitativo.

La responsabilità del conduttore, prevista all’art. 1590 cod. civ., per il deterioramento della cosa locata, ripete la propria disciplina dall’art. 1588 cod. civ., che pone a carico del conduttore la colpa presunta.

Tale responsabilità trova limite solo ove il deterioramento sia giustificato da un uso

245 Xxxxxxx

246 Capozzi – Xxxxx – Provera – Tifone – Mirabelli – e la giurisprudenza prevalente

247 Corte di Cassazione, sentenza 11189 del 15-5-2007. Nella specie, la S.C., ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che non aveva ravvisato la sussistenza del nesso causale fra l'inadempimento dell'ente conduttore e quello dei locatori concernente il contratto preliminare di vendita intervenuto con terzi per il fatto che i locatori stessi si erano assunti l'obbligo di consegnare l'immobile alla promissaria acquirente sgombro prima ancora di ottenere la rimozione dei prefabbricati insistenti sul terreno oggetto del preliminare senza valutare se tale fatto fosse da solo idoneo a produrre l'evento dannoso, addossando, altresì, ai ricorrenti locatori un'attività straordinaria, consistente in un «facere», alla quale, secondo lo sviluppo fisiologico delle reciproche obbligazioni del contratto locatizio, essi non erano tenuti, ritenendo erroneamente, peraltro, l'irrisarcibilità del danno nella fattispecie, siccome imprevedibile

della cosa in conformità del contratto, a norma dell’art. 1590 cod. civ., che delimita la sfera della liceità giuridica del godimento della cosa spettante al conduttore, identificandola nell’uso normale della stessa secondo la sua destinazione248.

Qualora, in violazione dell'art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti249.

Perché, poi, il conduttore possa ritenersi esonerato da ogni responsabilità per danni all’immobile locato non è sufficiente che egli provi che il rapporto di locazione ebbe a risolversi consensualmente ed anticipatamente rispetto all’evento generatore di responsabilità, essendo, bensì, necessario che egli provi di avere restituito effettivamente l’immobile, comprese le chiavi relative, in adempimento all’obbligo posto a suo carico dall’art. 1590 cod. civ.250

Il principio secondo cui l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento, se in concreto non ne è derivato un danno, si applica anche alla fattispecie disciplinata dall'art. 1590 cod. civ., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, non è derivato, per

particolari circostanze, un danno patrimoniale al locatore251.

248 Corte di Cassazione, sentenza 18-6-91, n. 6896

249 Corte di Cassazione, sentenza 23721 del 16-9-2008. Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, pur dando atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall'eliminazione dei danni arrecati dal conduttore, aveva liquidato a titolo di danni l'intera somma spesa per la ristrutturazione dell'immobile

250 Corte di Cassazione, sentenza 5-6-96, n. 5270. Nella specie, le parti si erano incontrate per risolvere consensualmente il contratto di locazione, ma il conduttore aveva omesso di riconsegnare al locatore tutte le chiavi dell’appartamento, nel quale, successivamente, si era verificato un allagamento. Il locatore, privo delle chiavi, aveva dovuto accedere all’immobile a mezzo dei vigili del fuoco ed aveva provveduto alle conseguenti riparazioni. La S.C., in applicazione dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza del merito che ha condannato il conduttore al risarcimento dei danni in favore del locatore, riconoscendo che il contratto era da ritenersi effettivamente risolto consensualmente dalle parti, ma che il conduttore stesso aveva omesso di assolvere al suo onere di provare l’avvenuta restituzione dell’immobile, con le relative chiavi di accesso

251Corte di Cassazione, sentenza 23086 del 16-11-2005. Nella specie, la S.C., confermando la sentenza di merito impugnata, ha rilevato la congruità e la logicità della relativa motivazione con la quale, al di là della mancata prova da parte del locatore circa l'assunta diminuzione patrimoniale subita, era rimasto incontestato che l'immobile, dopo il suo rilascio da parte del conduttore convenuto, era stato locato ad un istituto bancario, che, per adattare i locali alle proprie esigenze, aveva proceduto ad un'integrale ristrutturazione degli stessi, anche con parziali demolizioni, senza che, peraltro, fosse rimasto provato che il locatore avesse locato l'immobile al nuovo conduttore ad un prezzo inferiore a quello altrimenti esigibile, per effetto dell'assunta situazione di degrado in cui versava l'immobile stesso

Inoltre, qualora, in violazione dell’art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto — da parte di terzi — richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori252.

 Le modalità della restituzione

L'obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale253, anche se sull’opportunità si avrà modo di scrivere nell’immediato.

Da ultimo per la S.C.254 la restituzione del bene locato al termine del rapporto locativo

(quale ne sia stata la causa della cessazione) può essere effettuato con modalità aventi valore di offerta non formale (ad esempio la consegna delle chiavi).

Secondo un più rigoroso indirizzo giurisprudenziale, invero, il conduttore, per sottrarsi agli obblighi conseguenti alla situazione di mora xxxxxxx, deve effettuare la riconsegna dell'immobile al locatore, o fargliene offerta formale ai sensi dell'art. 1216 c.c.255.

Ad avviso di altra più mite interpretazione, il conduttore può evitare la mora anche effettuando un'offerta non formale al locatore: l'eventuale illegittimo rifiuto di quest'ultimo, opposto ad altre modalità di offerta di riconsegna dell'immobile locato, ex art. 1220 c.c., diverse dall'offerta formale, purché serie, concrete e tempestive, escluderebbe, quindi, la mora del conduttore nell'adempimento dell'obbligo di restituzione, esonerando lo stesso altresì dall'obbligo di pagare al locatore il corrispettivo convenuto previsto dall'art. 1591

c.c.256.

252 Corte di Cassazione, sentenza 1-7-98, n. 6417

253 Corte di Cassazione, sentenza 5841 del 24-3-2004

254 Per la consultazione del testo integrale aprire il seguente collegamento Corte di Cassazione, sezione III, sentenza del 26 luglio 2012, n. 13189

255 Corte di Cassazione, sentenza 2086/2002; Corte di Cassazione, sentenza 1941/2003

256 Corte di Cassazione, sentenza 3 settembre 2007, n. 18496; Corte di Cassazione, sentenza 7 giugno 2006 n. 13345; Corte di Cassazione, sentenza 14 febbraio 2006 n. 3184; Corte di Cassazione, sentenza 6090/2002; Corte di Cassazione, sentenza 2419/1999

L’omessa verifica, all’atto della riconsegna delle chiavi, delle condizioni dell’appartamento locato e dei danni arrecativi dal conduttore non è, di per sé, espressione di una inequivoca volontà abdicativa del diritto del locatore al risarcimento del danno e non implica, quindi, tacita rinuncia a tale diritto257.

L'onere della prova dell'effettuata restituzione incombe sul conduttore trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locatizio ovvero va offerto con modalità aventi valore di offerta reale258.

E' bene, comunque, che, al momento della restituzione del bene locato, le parti provvedano a redigere un verbale di riconsegna, con un'indicazione precisa delle condizioni del bene, e che il locatore, in caso di discussione con la controparte in tale sede, provveda tempestivamente a richiedere un accertamento tecnico preventivo (in gergo si abusa dell’acronimo ATP) che descriva la reale situazione del momento, al fine di ottenere una relazione peritale, che fotografi la situazione creatasi (necessaria, tenuto conto dei tempi dei processi e delle probabili mutate condizioni dell'immobile nel caso di consulenza tecnica d'ufficio che venga espletata dopo anni), sempre distinguendosi tra i due tipi di danno, nonché per la determinazione della spesa necessaria per la rimessione in pristino dell'immobile.

 Il rifiuto del locatore

È legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 cod. civ., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l'abbia rimessa in pristino stato, rendendosi altrimenti inadempiente all'obbligazione di cui all'art. 1590, comma primo, cod. civ.259

ll principio desumibile dall’art. 1590 cod. civ., che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell’immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all’art. 1227 comma secondo cod. civ. secondo il quale in base alle regole dell’ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa e, cioè, ad un facere non corrispondente

all’id quod plerumque accidit.260

257 Corte di Cassazione, sentenza 14-10-93, n. 10152

258 Corte di Cassazione, sentenza 23 aprile 2004, n. 7776, che nella specie aveva escluso valore di offerta formale a una raccomandata di messa a disposizione del bene, concretatesi in una mera dichiarazione unilaterale da parte del conduttore

259 Corte di Cassazione, sentenza III, sent. 7992 del 2-4-2009

260 Corte di Cassazione, sentenza 13-7-98, n. 6856, conf. Cass. 18-6-93, n. 6798, rv. 482809; Cass. 7-4-70, n. 958

Ne deriva che il locatore non può rifiutare la riconsegna ma può soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato all’immobile, costituito dalle spese necessarie per la rimessione in pristino e dalla mancata percezione del reddito nel periodo di tempo occorrente, nel caso in cui il deterioramento dipenda da inadempimento dell’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ex art. 1576 cod. civ.; il locatore può invece rifiutare la riconsegna dell’immobile locato nel caso in cui il conduttore non abbia adempiuto all’obbligo, impostogli dal contratto, di provvedere alle riparazioni eccedenti l’ordinaria manutenzione o per avere egli di propria iniziativa apportato trasformazioni o innovazioni, poiché in tale caso la rimessione in pristino richiederebbe l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa e, cioè, un facere al quale il locatore non è tenuto secondo l’id quod plerumque accidit.

 Obbligo del pagamento del canone sino alla riconsegna

L’obbligo del conduttore in mora nella restituzione della cosa di pagare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., costituendo una forma di risarcimento minima per la mancata disponibilità dell’immobile, prescinde dalla prova di un danno in concreto subito dal locatore, essendo tale prova necessaria solo per gli eventuali maggiori danni261.

Ancora, per il disposto dell’art. 1591 cod. civ. il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto e a risarcirgli il maggiore danno. Quest’ultima obbligazione esclude che il conduttore debba pagare soltanto il canone legale con gli aumenti stabiliti dalle sopravvenute disposizioni di legge, la cui applicabilità o meno al rapporto di locazione rimane un fatto irrilevante per la maggiore estensione del risarcimento262.

Poi, il principio stabilito dall'art. 1591 cod. civ., relativo all'obbligo del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di dare al locatore il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna effettiva di esso, salvo il risarcimento del maggior danno, deve trovare applicazione anche con riferimento al caso in cui il conduttore rivesta contestualmente anche la qualità di comproprietario del bene stesso, trovando giustificazione tale estensione

nell'obbligo di reintegrare gli altri comproprietari263 nella facoltà di disporre della loro quota

261 Corte di Cassazione, sentenza 7-6-95, n. 6368

262 Corte di Cassazione, sentenza 26-11-97, n. 11843

263 Vedi pag. 10, xxx.xx 1 – lettera C

e di far uso della cosa comune secondo il loro diritto, alla stregua di quanto disposto espressamente dagli artt. 1102 e 1103 cod. civ.264

art. 1591 c.c. danni per ritardata restituzione: il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo

l’obbligo di risarcire il maggior danno.

Elementi della fattispecie sono:

a) la mora del conduttore nella restituzione del bene;

b) l'obbligazione di pagamento del canone di locazione fino alla riconsegna;

c) l'obbligazione di risarcire il danno ulteriore rispetto a quello costituito dal canone.

Il diritto al risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al corrispettivo convenuto, non si prescrive nel termine breve di cui all'art. 2948 n. 3 cod. civ., bensì nell'ordinario termine decennale265.

Le due obbligazioni previste dall'art. 1591 cod. civ., inoltre, sono autonome e di duplice natura: di valuta quella avente ad oggetto il canone, su cui maturano gli interessi dalla domanda; di valore invece quella avente ad oggetto il maggior danno.

Poi, l’adozione da parte del conduttore, di modalità aventi valore di offerta non formale, ai sensi dell’art. 1220 cod. civ., pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore circa l’esecuzione della sua prestazione e ad escludere, quindi, il prodursi dei relativi effetti — in particolare il sorgere dell’obbligazione di risarcimento del danno per il ritardo —, mentre l’unico mezzo per costituire in mora il creditore e provocare liberazione del conduttore dall’obbligo di pagamento del canone — è costituito dall’offerta formale di riconsegna, ai sensi dell’art. 1216 cod. civ.266.

Infine, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, la subordinazione, ai sensi dell’art. 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392, della esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato, al pagamento della indennità di avviamento267, non esclude la permanenza dell’obbligo del conduttore di continuare a pagare il canone fino alla riconsegna

del bene, anche se abbia cessato di utilizzarlo e si limiti a detenerlo, salvo che, con

264 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 3-9-2007

265 Corte di Cassazione, sentenza 3183 del 14-2-2006

266 Corte di Cassazione, sentenza 2086 del 13-2-2002

267 Vedi pag. 148, xxx.xx 12, lettera B) – indennità

comportamento conformato alla buona fede, egli ne abbia offerto la restituzione al locatore nelle forme e per gli effetti di cui all’art. 1216 cod. civ. e all’art. 1209 cod. civ., mediante cioè atto notificato al creditore «nelle forme prescritte per gli atti di citazione», e quindi a mezzo di ufficiale giudiziario, non essendo a tale fine viceversa idonea l’intimazione a riceverlo inviata al locatore a mezzo lettera raccomandata; quest’ultima vale peraltro quale offerta non formale ai sensi dell’art. 1220 cod. civ. e, se illegittimamente rifiutata dal locatore, esclude la mora del conduttore nell’adempimento dell’obbligo di restituzione (cosicché per tale aspetto essa è parificabile all’offerta formale), e conseguentemente esclude per il conduttore, l’obbligo di pagare al locatore il corrispettivo convenuto previsto dall’art. 1591 cod. civ., riferendosi detta norma espressamente al «conduttore in mora»268.

 La prova del maggior danno e la quantificazione

Trattandosi di responsabilità contrattuale non potrà che applicarsi l'art. 1224 c.c., e pertanto il locatore potrà richiedere sia la perdita subita (ovvero il danno emergente ) che il mancato guadagno (c.d. lucro cessante , inteso comunemente nella dottrina giuridica come mancato guadagno, ossia come il lucro che il creditore avrebbe realizzato se avesse utilizzato la prestazione ottenuta). A ciò dovranno aggiungersi gli interessi legali dal giorno della costituzione in mora, ex art. 1124 c.c.

Tuttavia, nulla esclude la possibilità per il locatore di domandare il risarcimento anche dei danni di natura non patrimoniale , qualora dalla mancata riconsegna dell'immobile nei termini, e dalla convinzione, fondata su elementi concreti, di trovarsi nell'impossibilità di accettare proposte di locazione o di acquisto del bene o di destinarlo al proprio godimento diretto (destinandolo ad esempio a studio professionale), siano derivate delle sofferenze di ordine morale degne di rilievo e suscettibili di valutazione economica .

Il maggior danno che il locatore assuma di aver subito per effetto della morosità del conduttore e del mancato, tempestivo rilascio dell’immobile locato (art. 1591 cod. civ.), scaturendo da una fonte di responsabilità «ex contractu», come già detto, va rigorosamente provato, nella sua sussistenza e nel suo concreto ammontare, dal locatore medesimo, sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge automaticamente, in base al valore locativo presumibilmente ricavabile dall’astratta configurabilità dell’ipotesi di locazione o vendita del

bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile

268 Corte di Cassazione, sentenza 6090 del 26-4-2002

stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzazione, onde far emergere il verificarsi di una lesione effettiva nel patrimonio del locatore, ravvisabile nella circostanza del non aver potuto locare o alienare il bene a condizioni vantaggiose, e dimostrabile attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero di altri, concreti propositi di utilizzazione269.

Per altra pronuncia270 la prova del maggior danno, ai sensi dell'articolo 1591 cod. civ., non deve essere necessariamente fornita attraverso la dimostrazione di determinate proposte di locazione per un canone più elevato, potendo il locatore avvalersi a questo fine di elementi presuntivi dotati dei requisiti previsti dall'articolo 2729 cod. civ., purché consentano di ritenere l'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsi il godimento dell'immobile dietro corrispettivo; l'offerta da parte del conduttore di un canone maggiore per la rinnovazione del contratto può tutt'al più valere come elemento presuntivo che concorre unitamente ad elementi dello stesso segno a provare l'esistenza del danno.

Pertanto, secondo la tesi più restrittiva il locatore non può limitarsi a dedurre, genericamente, che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente pattuito. La giurisprudenza di legittimità con orientamento che appare altrettanto consolidato riconosce poi al locatore la possibilità di fornire la prova del maggior danno avvalendosi di ogni mezzo di prova , quindi anche dello strumento delle presunzioni271.

In particolare - precisa la Suprema Corte – le presunzioni non possono essere invocate in astratto, al solo scopo di provare l'esistenza di un maggior canone virtuale di mercato, ma debbono essere idonee a dare in concreto la prova del danno del locatore derivante dal fatto provato dal quale si risale al fatto ignoto272.

Ad esempio: rilevano ai fini della prova per presunzioni del maggior danno le vere e proprie trattative273 per la stipulazione di una nuova locazione con terzi che si instaurano normalmente quando sussiste almeno la certezza circa l'epoca dell'effettivo rilascio dell'immobile; non è consentito assumere come dato di comune esperienza che il conduttore è frequentemente inadempiente ed escludere, per tale ragione, la serietà della trattativa intercorsa con un aspirante conduttore274; è raggiunta la prova del maggior danno

mediante presunzioni allorquando dal fatto noto dell'avvenuta stipulazione di un nuovo

269 Corte di Cassazione, sentenza 993 del 28-1-2002

270 Corte di Cassazione, sentenza 6958 del 22-3-2007

271 ex plurimis Cass. civ. n. 10115/1997; Cass. civ. n. 5051/2009

272 ex plurimis Cass. civ. n. 23720/2008; Cass. civ. n. 8071/2007; Cass. civ. n. 6958/2007

273 Corte di Cassazione, sentenza 5051/2009; Corte di Cassazione, sentenza 13628/2004

274 Corte di Cassazione, sentenza 26061/2008

contratto per un determinato canone mensile pochi mesi dopo il rilascio sia stato desunto il fatto ignoto della perdita di favorevoli occasioni di locazione già nel periodo in cui si era realizzata la mora del conduttore nella restituzione275.

Infine è bene anche precisare che la disposizione sancita dall’art. 1591 cod.civ. costituisce espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con i quali viene concessa l’utilizzazione del bene dietro corrispettivo, per l’ipotesi in cui il concessionario continui ad utilizzare il bene oltre la scadenza del termine finale del rapporto senza averne più il titolo.

In queste ipotesi, infatti, al vantaggio che consegue il concessionario da tale utilizzazione consegue un danno per il concedente, che ha come misura certa il corrispettivo periodico che era stato stabilito nel contratto, salva la prova del maggior danno276.

Il conduttore rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto (nella specie, accertata giudizialmente) è tenuto al pagamento, da tale momento, dell'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino all'effettivo rilascio dell'immobile, deve essere effettuata in base all'art. 1 bis del d.l. n. 551 del 1988 (convertito, con modif., dalla legge n. 61 del 1989), senza che possa avere alcuna rilevanza al riguardo la diversa misura inferiore stabilita nel contratto (ormai conclusosi) a titolo di indennità di mora per il ritardo nel pagamento del canone277.

Il potere riconosciuto al giudice di liquidare il danno con valutazione equitativa non esonera la parte istante dall’onere di fornire gli elementi probatori ed i dati di fatto in suo possesso, al fine della precisa determinazione del danno stesso, ed è altresì subordinato alla condizione imprescindibile della sua esistenza ontologica e dell’impossibilità di provarlo nel suo preciso ammontare, così da non poter essere esercitata quando tale impossibilità sia esclusa dallo stesso danneggiato, il quale abbia chiesto l’ammissione di prove aventi ad oggetto proprio la precisa determinazione del danno, ovvero (nell’ipotesi, quale quella di

specie, di risarcimento connesso alla mancata disponibilità di un immobile locato) quando sia

275 Corte di Cassazione, sentenza 1224/2006

276 Corte di Cassazione, sentenza 29-11-2000, n. 15301. Nella specie, un privato aveva continuato ad occupare un’area demaniale marittima per molti anni dopo che era scaduta la concessione. L’Amministrazione delle Finanze pretendeva il risarcimento del danno nella misura del vantaggio ricevuto dall’occupante. La S.C. ha confermato la sentenza di merito che, invece, ha attribuito all’Amministrazione il risarcimento determinato nella misura del danno subito dalla stessa e liquidato con riferimento al canone pagato dal privato durante il periodo della legittima occupazione dell’area

277 Corte di Cassazione, sentenza 4484 del 25-2-2009

possibile far riferimento ai dati del mercato immobiliare, opportunamente portati a conoscenza del giudice278.

Qualora questo danno sia stato determinato con apposita clausola xxxxxx000, a corrispondere l’ammontare di detta penale — ancorché il ritardo sia dipeso da vicende dilatorie dovute a termini fissati in sentenza per l’esecuzione e graduazione dello sfratto o a proroghe e sospensioni ex lege dello stesso, perché trattandosi di termini apposti all’esecuzione forzata e non all’adempimento, non fanno venir meno la mora e così la responsabilità del conduttore, senza che al riguardo possa rilevare la norma di cui all’art. 2 del d.l. 25 settembre 1987, n. 393 (convertito in legge 25 novembre 1981, n. 478), che esonera il conduttore dal risarcimento dei danni di cui all’art. 1591 cod. civ. per il tempo intercorrente tra la data di scadenza del regime transitorio e la data fissata giudizialmente per il rilascio — atteso che detta norma si applica espressamente alle sole locazioni di immobili ad uso non abitativo280.

Unica deroga al pagamento del maggior danno si ha nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978,

n. 392 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge); il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento281, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno282.

Infine, dopo la cessazione «de iure» del rapporto, sino alla riconsegna dell'immobile, rientrano anche gli aumenti stabiliti dalle sopravvenute normative (come quelli previsti dalla legge 27 luglio 1978 n. 392, «ratione temporis» applicabile), essendo l'indennizzo sempre ragguagliabile alla misura convenzionale o legale dei canoni per il tempo in cui si è protratta l'occupazione di fatto, senza che alla richiesta di siffatti aumenti, possa essere ricondotta — in mancanza di prova in contrario — la volontà del locatore di riattivare il rapporto

locatizio283.

278 Corte di Cassazione, sentenza 3327 del 7-3-2002

279 Per una maggiore disamina dell’istituto aprire il seguente collegamento Il rafforzamento degli effetti del contratto 1) la clausola penale; 2) la caparra confirmatoria; 3) la caparra penitenziale

280 Corte di Cassazione, sentenza 4-11-93, n. 10887

281 Vedi pag. 148, xxx.xx 12, lettera B) – uso diverso dall’abitazione – indennità

282 Corte di Cassazione Sez. Un. , sentenza 15-11-2000, n. 1177

283 Corte di Cassazione, sentenza 9488 del 20-4-2007

 I rapporti con la legge 61/1989 e 431/1998 284

Secondo una prima pronuncia285 in tema di locazione d’immobili adibiti ad uso di abitazione, l’art. 1bis della legge 21 febbraio 1989, n. 61 — il quale, nel convertire con modifiche il decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, ha disposto che, per i comuni ad alta tensione abitativa, l’esecuzione degli sfratti per finita locazione rimaneva sospesa fino al 30 aprile 1989 e che, durante il periodo di sospensione dell’esecuzione, il conduttore era tenuto a corrispondere, ai sensi dell’art. 1591 cod. civ., una somma mensile pari all’ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, maggiorato del venti per cento — va interpretato nel senso che tale maggiorazione escludeva (ed esclude) eventuali, ulteriori pretese pecuniarie del locatore, ai sensi del menzionato art. 1591, limitatamente al periodo di sospensione dell’esecuzione, ferma restando, al di fuori di tale ambito temporale, l’applicabilità delle regole ordinarie dettate dalla citata norma del codice civile.

Mentre per altra sentenza286 l’art. 1bis della legge 21 febbraio 1989, n. 61 considera in mora il conduttore non soltanto durante il periodo di sospensione dell’esecuzione stabilito dall’art. 1 della medesima legge, ma per tutto il periodo successivo alla condanna di xxxxxxxx, fino alla riconsegna effettiva dell’immobile, in virtù dell’espresso richiamo all’art. 1591 cod. civ.

La maggiorazione del venti per cento che il conduttore è tenuto a corrispondere, oltre al canone mensile, durante il periodo di sospensione dell’esecuzione degli sfratti a norma dell’art. 1 bis del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. nella legge 21 febbraio 1989, n. 61, costituendo risarcimento del danno da inadempimento dell’obbligazione di restituzione, è dovuta indipendentemente dalla richiesta del locatore287.

A mente di una nota sentenza della S.C.288, in tema di locazione di immobili urbani, la dichiarazione di incostituzionalità «in parte qua» dell’art. 6 della legge 431/1998, - che, interpretando autenticamente la norma di cui all'art.1 bis della legge 61/89 (a mente della quale, dichiarata la cessazione della locazione, il conduttore, per tutto il periodo di sospensione dell'esecuzione dello sfratto, era tenuto a corrispondere una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto al momento della cessazione del contratto maggiorato

del quinto, oltre aggiornamenti ISTAT), sanciva, durante i periodi di sospensione delle

284 Vedi pag. 138, xxx.xx 12, lettera B)

285 Corte di Cassazione, sentenza 27-5-95, n. 5927

286 Corte di Cassazione, sentenza 3-4-95, n. 3913

287 Corte di Cassazione, sentenza 22-9-2000, n. 12527

288 Xxxxx xx Xxxxxxxxxx, xxxxxxxx 00000 del 7-11-2002

esecuzione degli sfratti, l'obbligo del conduttore di corrispondere la somma di cui al citato art. 1 bis, e non altra diversa, per tutto il periodo effettivo di sospensione (e, dunque, fino all'effettivo rilascio, e non soltanto limitatamente al periodo di sospensione «ope legis», a prescindere dall'eventuale maggior danno sofferto dal locatore) - comporta che, a tutt'oggi, il sistema normativo vigente in tema di quantificazione legale del danno subito dal locatore per il periodo intercorrente tra la data della sentenza di rilascio dell'immobile e quella dell'effettiva riappropriazione del bene risulta così delineato:

1) la quantificazione legale del danno che il conduttore è comunque tenuto a corrispondere al locatore ai sensi dell’art. 1591 c.c. è quella determinata con la prevista maggiorazione del canone nella misura del quinto oltre aggiornamenti ed oneri accessori;

2) detto importo è astrattamente dovuto per tutto il periodo di sospensione delle esecuzioni e sino all'effettivo rilascio;

3) per il periodo sino al termine della sospensione «ope legis» delle esecuzioni (o per quello giudizialmente fissato per il rilascio, ex art. 56 legge 392/78), la corresponsione dell'ultimo canone così maggiorato esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ex art. 1591 seconda parte cod. civ., pur in costanza di prova dell'esistenza di un più grave pregiudizio fornita dal locatore;

4) per il periodo intercorrente tra la scadenza della sospensione «ope legis» e la data dell'effettivo rilascio, il locatore (giusta sentenza della Corte costituzionale 482/2000), ove ne abbia offerto la prova, può pretendere il risarcimento del maggior danno subito, rispetto a quello quantificato «ex lege» ex art. 1 bis legge 61/89.