Contract
IL CONTRATTO RENT TO BUY PRELIMINARE E CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Aspetti civilistici, contabili e fiscali
A cura di Xxxxxxx Xxxxxxx
Fabbricati abitativi e fabbricati strumentali
La distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali si basa, di regola, su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo.
Sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale “A” (esclusa la categoria “A/10”)
Sono fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”) le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria “A10” qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.
Imprese costruttrici e imprese di ripristino
Ai sensi dell’art. 10, primo comma, numeri 8, 8-bis e 8-ter del
D.P.R. n. 633 del 1972, le “imprese costruttrici” si identificano nei soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato.
Possono considerarsi “imprese costruttrici” oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per l’esecuzione dei lavori.
Per impresa costruttrice deve intendersi anche l’impresa che occasionalmente svolge l’attività di costruzione di immobili.
Le “imprese di ripristino” sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall’art. 3, primo comma, lett. c), d) ed f), del Testo Unico dell’Edilizia, corrispondenti alle tipologie di interventi di cui all’art. 31, primo comma, lett. c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457.
Oggetto | Locatore | Regime IVA | Registro |
Fabbricati abitativi | Impresa costruttrice o di ripristino che opta per l’imponibilità | IVA 10% | 67,00 (200,00) |
Fabbricati abitativi | Impresa costruttrice o di ripristino che non opta per l’imponibilità o altri soggetti passivi di imposta | Esente | 2% |
Alloggi sociali | Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni che optano per l’imponibilità | IVA 10% | 67,00 (200,00) |
Oggetto | Locatore | Regime IVA | Registro |
Fabbricati strumentali | Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni che optano per l’imponibilità | IVA 22% | 1% |
Fabbricati strumentali | Tutti i soggetti che agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni che non optano per l’imponibilità | Esente | 1% |
Venditore | IVA | Reverse charge | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
Impresa costruttrice o di ripristino (< 5 anni) | Sì | No | 200,00 | 3% | 1% |
Soggetto IVA (tra cui Impresa costruttrice o di ripristino > 5 anni) con opzione per IVA | Sì | Sì (Cessionario soggetto IVA) | 200,00 | 3% | 1% |
Soggetto IVA (tra cui Impresa costruttrice o di ripristino > 5 anni) senza opzione per IVA | Esente | No | 200,00 | 3% | 1% |
Venditore | IVA | Reverse charge | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
Privato | Fuori campo | No | 9% | 50,00 | 50,00 |
STRUMENTALE IN CORSO DI
COSTRUZIONE/NON ULTIMATO
Venditore | IVA | Reverse charge | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
Soggetto IVA | Sì | No | 200,00 | 200,00 | 200,00 |
Privato | Fuori campo | No | 9% | 50,00 | 50,00 |
STRUMENTALE AREA FABBRICABILE
Venditore | IVA | Reverse charge | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
Soggetto IVA | Sì | No | 200,00 | 200,00 | 200,00 |
Privato | Fuori campo | No | 9% | 50,00 | 50,00 |
ABITATIVO FINITO
Venditore | IVA | Reverse charge | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
Impresa costruttrice o di ripristino (< 5 anni) | Sì | No | 200,00 | 200,00 | 200,00 |
Impresa costruttrice o di ripristino (> 5 anni) con opzione per IVA | Sì | Sì (Cessionario soggetto IVA) | 200,00 | 200,00 | 200,00 |
Soggetto IVA (tra cui Impresa costruttrice o di ripristino > 5 anni) senza opzione per IVA | Esente | No | 2% - 9% | 50,00 | 50,00 |
Le categorie catastali per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni «prima casa» sono:
le abitazioni di tipo signorile (cat. A/1);
le abitazioni in ville (cat.
A/8);
i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici (cat. A/9).
CASA»
Le categorie catastali per le quali è possibile fruire delle agevolazioni «prima casa» sono:
le abitazioni di tipo civile (cat. A/2);
le abitazioni di tipo economico (cat.
A/3);
le abitazioni di tipo popolare (cat. A/4);
le abitazioni di tipo ultrapopolare (cat.
A/5);
le abitazioni di tipo rurale (cat. A/6);
le abitazioni in villini (cat. A/7);
le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11).
ABITATIVO FINITO
Venditore | IVA | Reverse charge | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale |
Privato | Fuori campo | No | 2% - 9% | 50,00 | 50,00 |
IL TRATTAMENTO FISCALE
LA QUOTA DI CANONE CORRISPOSTA PER IL GODIMENTO DELL’IMMOBILE
LA QUOTA DI CANONE CORRISPOSTA A TITOLO DI ANTICIPAZIONE DEL CORRISPETTIVO
GLI IMPORTI DOVUTI IN SEDE DI SUCCESSIVO TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
GLI IMPORTI RESTITUITI IN CASO DI MANCATA CONCLUSIONE DEL CONTRATTO DI
COMPRAVENDITA
FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE: TRATTAMENTO DEL CANONE PER GODIMENTO DEL BENE E ACCONTO PREZZO
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa Imposte sui redditi e IRAP
Il concedente che applica le regole previste nell’ambito del reddito d’impresa, durante il periodo di locazione, rileva i canoni di locazione e contabilizza gli acconti sul prezzo come debiti verso il conduttore, mentre solo nella successiva (ed eventuale) fase di vendita dell’immobile emerge il componente di reddito.
FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE: TRATTAMENTO DEL CANONE PER GODIMENTO DEL BENE E ACCONTO PREZZO
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa Imposte sui redditi e IRAP
1) nel caso di immobili merce o di immobili strumentali per natura | attribuendo rilevanza ai canoni pro rata temporis | a norma dell’art. 109, comma 2, lett. b), ultimo periodo, del TUIR |
2) nel caso di immobili patrimonio | attribuendo rilevanza al confronto tra il canone di locazione e la rendita catastale | ai sensi dell’art. 90 del TUIR |
FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE: TRATTAMENTO DEL CANONE PER GODIMENTO DEL BENE E ACCONTO PREZZO
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa IVA
In merito alla quota dei canoni versati per il godimento dell’immobile, atteso che i contratti in esame non contengono una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, l’Agenzia delle Entrate ritiene che la stessa non sia riconducibile ad una cessione di beni, ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 2, del D.P.R. n. 633 del 1972.
FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE: TRATTAMENTO DEL CANONE PER GODIMENTO DEL BENE E ACCONTO PREZZO
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa IVA
Si applica, in primo luogo, la disciplina IVA del contratto di locazione, con la conseguenza che i canoni relativi al godimento pagati dal conduttore saranno rilevanti, ai sensi dell’art. 6, comma 3, del D.P.R. n. 633 del 1972, all’atto del pagamento.
FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE: TRATTAMENTO DEL CANONE PER GODIMENTO DEL BENE E ACCONTO PREZZO
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa IVA
È alternativamente applicabile il regime di cui all’art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. n. 633 del 1972 per gli immobili abitativi, e dell’art. 10, comma 1, n. 8-ter del D.P.R. n. 633 del 1972 per gli immobili strumentali.
FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE: TRATTAMENTO DEL CANONE PER GODIMENTO DEL BENE E ACCONTO PREZZO
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa IMPOSTA DI REGISTRO
La quota del canone riferita al godimento è trattata ai sensi del combinato disposto degli artt. 3, 17 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e art. 5 della tariffa, Parte I, allo stesso allegata e - quindi:
FASE DI GODIMENTO DELL’IMMOBILE: TRATTAMENTO DEL CANONE PER GODIMENTO DEL BENE E ACCONTO PREZZO
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa IMPOSTA DI REGISTRO
per gli immobili abitativi è soggetta ad imposta proporzionale di registro del 2% se il contratto è esente da IVA;
per gli immobili abitativi è soggetta ad imposta fissa di registro se il contratto è imponibile IVA (euro 67,00 se il contratto è stipulato per scrittura privata o euro 200,00 se il contratto è formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica);
per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività IVA/Registro - ai sensi del combinato disposto dell’art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e dell’art. 5, comma 1, lett. a-bis), della Tariffa, parte prima, del medesimo testo unico, il contratto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale (dell’1%) indipendentemente dal regime IVA di imponibilità o di esenzione al quale l’operazione è soggetta.
ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO E TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
Trattamento fiscale per i concedenti/venditori che agiscono in regime di impresa Imposte sui redditi e IRAP
Qualora il conduttore eserciti il diritto di acquisto - e si proceda, dunque al trasferimento di proprietà del bene - emerge per il concedente, titolare di reddito d’impresa, un componente positivo di reddito che può essere alternativamente riconducibile alle seguenti disposizioni:
Art. 85 del TUIR, nel caso di immobili merce e con rilevanza del corrispettivo derivante dalla cessione (al
lordo degli acconti);
Art. 86 TUIR nel caso di immobili strumentali o patrimonio, con rilevanza della differenza tra il prezzo di cessione (al lordo degli acconti) e il valore fiscalmente riconosciuto (costo fiscale) dell’immobile.
Varranno ai fini IRAP le disposizioni di cui al D.Lgs. n. 446/1997, secondo dunque le regole ordinarie che
caratterizzano il tributo regionale.
ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO E TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
Trattamento fiscale per i concedenti/venditori che agiscono in regime di impresa IVA
Ai fini dell’IVA, in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, la base imponibile relativa alla cessione dell’immobile sarà data dal prezzo della cessione decurtato dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal conduttore e non anche dei canoni versati per il mero godimento, e sarà applicabile la disciplina fiscale dei trasferimenti immobiliari.
Il momento di effettuazione dell’operazione di compravendita immobiliare, ai sensi dell’art. 6, primo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972 va individuato all’atto dell’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO E TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
Trattamento fiscale per i concedenti/venditori che agiscono in regime di impresa IMPOSTA DI REGISTRO, IPOTECARIA E CATASTALE
Per i trasferimenti immobiliari rilevanti ai fini dell’IVA, trova applicazione il regime di alternatività IVA/Registro, di cui all’art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che prevede, in linea generale, l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 200,00.
Tale principio è derogato, tuttavia, per i trasferimenti di fabbricati abitativi esenti, di cui all’art. 10, numero 8-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972 e, pertanto, in relazione a tali trasferimenti, si applica l’imposta di registro proporzionale nella misura del 9% o del 2%, con il minimo di euro 1.000,00 e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di euro 50,00 ciascuna.
MANCATO ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO DA PARTE DEL CONDUTTORE (ART. 23, COMMA 1-BIS, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa
Imposte dirette e IRAP
Qualora il conduttore non eserciti il diritto di acquisto, il trasferimento della proprietà del bene non si perfeziona e per il concedente non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito d’impresa.
In tale ipotesi, assume rilevanza reddituale per il concedente la sola quota di acconto versata durante la locazione dal conduttore, qualora le parti, in sede contrattuale, abbiano stabilito che una quota dei canoni versati in acconto sul prezzo sia trattenuta dal concedente.
MANCATO ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO DA PARTE DEL CONDUTTORE (ART. 23, COMMA 1-BIS, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
Trattamento fiscale per i concedenti che agiscono in regime di impresa
Imposte dirette e IRAP
In particolare, la quota di acconto non restituita al conduttore rappresenta per il concedente un componente positivo di reddito rilevante ai fini della determinazione del reddito d’impresa.
Tale componente positivo assume rilevanza per il concedente anche ai fini IRAP, secondo le regole ordinarie che caratterizzano il tributo regionale.
MANCATO ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO DA PARTE DEL CONDUTTORE (ART. 23, COMMA 1-BIS, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
IVA
In caso di omesso esercizio del diritto di acquisto, e di conseguente restituzione al conduttore della quota versata a titolo di acconto sul prezzo, il proprietario è tenuto, ai sensi dell’art. 26, secondo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972, all’emissione di una nota di variazione a favore del conduttore per gli importi restituiti.
Secondo l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 4/E/2015), tale nota di variazione, per il rispetto dei principi fondamentali dell’IVA, deve essere emessa con riferimento all’ammontare complessivo versato dal conduttore a titolo di acconto sul prezzo di vendita, ovvero sia per la parte che viene restituita, sia per la parte che viene trattenuta.
MANCATO ESERCIZIO DEL DIRITTO DI ACQUISTO DA PARTE DEL CONDUTTORE (ART. 23, COMMA 1-BIS, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
IVA
Per l’Agenzia, infatti, non verificandosi l’effetto traslativo della cessione, il presupposto dell’applicazione dell’IVA sulle somme relative agli acconti versati dal conduttore sul prezzo di vendita viene a mancare.
Tuttavia, qualora le parti, in sede contrattuale, abbiano stabilito che una quota dei canoni versati in acconto sul prezzo sia trattenuta dal concedente, tale quota, all’atto del mancato esercizio del diritto di acquisto, assume la natura di corrispettivo dovuto per l’esercizio (a titolo oneroso) del diritto riconosciuto al conduttore e, conseguentemente, deve essere assoggettata ad IVA, con aliquota ordinaria, secondo le regole ordinarie previste per le prestazioni di servizi di cui all’art. 3 del D.P.R. n. 633 del 1972.
RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO (ART. 23, COMMA 5, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
Inadempimento del concedente
IMPOSTE DIRETTE
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, il trasferimento della proprietà del bene non si perfeziona e per lo stesso non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito d’impresa.
Per il concedente assumono rilevanza nella determinazione del reddito d’impresa, come interessi passivi, i soli interessi legali che lo stesso è tenuto a corrispondere al conduttore.
RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO (ART. 23, COMMA 5, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
Inadempimento del concedente
IVA
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso provvede ai sensi dell’art. 26, secondo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972, all’emissione di una nota di variazione a favore del conduttore per gli importi restituiti.
RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO (ART. 23, COMMA 5, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
Inadempimento del conduttore
Imposte dirette e IRAP
La risoluzione per inadempimento del conduttore determina i medesimi effetti fiscali previsti in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto.
In particolare, per il concedente:
1) non emerge alcun ricavo o plusvalenza rilevante nella determinazione del reddito d’impresa;
2) assume rilevanza reddituale come componente positivo di reddito la sola quota di
acconto versata durante la locazione dal conduttore che non deve essere restituita.
RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO (ART. 23, COMMA 5, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
Inadempimento del conduttore
Imposte dirette e IRAP
Anche ai fini IRAP, il predetto componente positivo, rappresentato dalla quota di acconto versata durante la locazione dal conduttore che non deve essere restituita, assume rilevanza per il concedente secondo le regole ordinarie che caratterizzano il tributo regionale.
RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO (ART. 23, COMMA 5, DEL DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133)
Inadempimento del conduttore
IVA
Nell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore, la norma in commento medesimo comma 5 stabilisce che “il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità se non è stato diversamente convenuto nel contratto”. In tale situazione, i canoni trattenuti perdono la natura di acconto sul prezzo di cessione per assumere quella di penalità per inadempimento del conduttore; pertanto, il concedente dovrà emettere una nota di variazione ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, a rettifica del regime impositivo originariamente applicato a tali somme, per annotarle contestualmente come importi esclusi dal campo di applicazione dell’IVA ai sensi dell’art. 15 del D.P.R. n. 633 del 1972.
Ambito di applicazione
Il principio contabile è destinato alle società che redigono i BILANCI IN BASE ALLE DISPOSIZIONI DEL CODICE CIVILE
Immobilizzazioni materiali
BENI DI USO DUREVOLE costituenti parte dell'organizzazione permanente della società
Valore netto contabile
VALORE al quale il bene è iscritto in
bilancio AL NETTO DI AMMORTAMENTI E SVALUTAZIONI
dell'esercizio e di esercizi precedenti
Ammortamento
RIPARTIZIONE DEL COSTO di un'immobilizzazione nel periodo della sua stimata vita utile con un METODO SISTEMATICO E RAZIONALE
Valore iniziale da ammortizzare
DIFFERENZA TRA IL COSTO dell'immobilizzazione, determinato secondo i criteri enunciati nel principio, E, se determinabile, il suo PRESUMIBILE VALORE RESIDUO al termine del periodo di vita utile
Valore residuo di un bene
È il VALORE REALIZZABILE dal bene AL TERMINE DEL PERIODO DI
VITA UTILE
Vita utile
PERIODO DI TEMPO durante il quale la società prevede di poter
utilizzare l'immobilizzazione
Svalutazione
RIDUZIONE DEL VALORE CONTABILE di un'immobilizzazione per
adeguarla al valore recuperabile
Valore recuperabile
MAGGIORE TRA IL VALORE D'USO E IL SUO FAIR VALUE, al netto
dei costi di vendita
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte nell'attivo dello stato patrimoniale alla voce B.II con la seguente classificazione: |
1) terreni e fabbricati |
2) impianti e macchinario |
3) attrezzature industriali e commerciali |
4) altri beni |
5) immobilizzazioni in corso e acconti |
IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI
Le immobilizzazioni materiali CHE LA SOCIETÀ DECIDE DI DESTINARE ALLA VENDITA sono classificate in un'APPOSITA VOCE DELL'ATTIVO CIRCOLANTE. Tale riclassificazione è effettuata se sussistono i seguenti requisiti:
le immobilizzazioni sono VENDIBILI alle loro condizioni attuali o non richiedono modifiche tali da differirne l'alienazione;
la vendita appare ALTAMENTE PROBABILE alla luce delle iniziative
intraprese, del prezzo previsto e delle condizioni di mercato;
l'operazione dovrebbe concludersi nel BREVE TERMINE.
Plusvalenze e minusvalenze da alienazione
Sono iscritte nella voce A5 o nella voce B14 se trattasi di alienazioni derivanti
dalla FISIOLOGICA SOSTITUZIONE DEI CESPITI PER IL DEPERIMENTO
ECONOMICO-TECNICO da essi subito nell'esercizio della normale attività produttiva della società
Plusvalenze e minusvalenze da alienazione
SE NON RICORRONO LE PREDETTE CONDIZIONI (ad esempio: nel caso di alienazione di beni strumentali per un ridimensionamento dell'attività o per una riconversione produttiva) le plusvalenze o le minusvalenze hanno natura straordinaria e sono iscritte nella gestione straordinaria voce E20 o nella voce E21
Costo di acquisto
Il VALORE ORIGINARIO delle immobilizzazioni è pari al COSTO EFFETTIVAMENTE SOSTENUTO per l'acquisizione del bene
Costo di acquisto
Il costo effettivamente sostenuto INCLUDE L'ONERE PER L'IMPOSTA SUL VALORE AGGIUNTO sostenuto SE la società opera in regime di IVA INDETRAIBILE
Gli SCONTI INCONDIZIONATI in fattura sono portati a riduzione del costo
Costi accessori di acquisto
I costi accessori d'acquisto comprendono tutti I COSTI COLLEGATI ALL'ACQUISTO che sono sostenuti affinché l'immobilizzazione possa essere utilizzata
Immobilizzazioni costruite in economia
Il costo iniziale di un cespite totalmente o parzialmente costruito in economia è il COSTO DI PRODUZIONE INCLUSIVO DEI COSTI DIRETTI (materiale e mano d'opera diretta, costi di progettazione, forniture esterne, ecc.) E DEI COSTI GENERALI DI PRODUZIONE, per la quota ragionevolmente imputabile al cespite per il periodo della sua fabbricazione fino al momento in cui il cespite è pronto per l'uso; con gli stessi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento della loro fabbricazione
Immobilizzazioni che costituiscono una unità economico-tecnica
Quando l'immobilizzazione materiale è una unità economico-tecnica (ad esempio: una linea di produzione o uno stabilimento), IL SUO COSTO DI ACQUISTO O DI PRODUZIONE SI RIFERISCE ALL'INTERA UNITÀ NEL SUO COMPLESSO
Immobilizzazioni che costituiscono una unità economico-tecnica
Occorre, in tal caso, determinare i valori dei singoli cespiti che la compongono per:
(a) DISTINGUERE I CESPITI SOGGETTI AD AMMORTAMENTO da quelli che non lo sono,
e
(b) INDIVIDUARE LA DIVERSA DURATA della loro vita utile
Ampliamenti, ammodernamenti, miglioramenti e rinnovamenti
I costi sostenuti per ampliare, ammodernare o migliorare gli elementi strutturali di un'immobilizzazione materiale, incluse le modifiche apportate per aumentarne la rispondenza agli scopi per cui essa è stata acquisita, SONO CAPITALIZZABILI SE PRODUCONO UN AUMENTO SIGNIFICATIVO E MISURABILE DELLA CAPACITÀ PRODUTTIVA, SICUREZZA O VITA UTILE
Ammortamento
Il costo delle immobilizzazioni, la cui utilizzazione è limitata nel tempo, deve essere SISTEMATICAMENTE AMMORTIZZATO IN OGNI ESERCIZIO IN RELAZIONE CON LA LORO RESIDUA POSSIBILITÀ DI UTILIZZAZIONE
Ammortamento
Si calcola ANCHE SUI CESPITI TEMPORANEAMENTE NON UTILIZZATI
Ammortamento
TUTTI I CESPITI SONO AMMORTIZZATI tranne alcuni
fabbricati civili e i cespiti la cui utilità non si esaurisce (ad esempio: terreni, opere d'arte)
Ammortamento
Se il valore dei fabbricati incorpora anche quello dei terreni sui quali insistono, IL VALORE DEL FABBRICATO VA SCORPORATO, anche in base a stime, per essere ammortizzato. In particolare, IL VALORE DEL TERRENO È DETERMINATO COME DIFFERENZA RESIDUA dopo aver prima scorporato il valore del fabbricato
Ammortamento
VALORE INIZIALE DA AMMORTIZZARE =
COSTO DELL'IMMOBILIZZAZIONE (-)
PRESUMIBILE VALORE RESIDUO AL TERMINE DEL PERIODO DI VITA UTILE
Ammortamento
SE IL PRESUMIBILE VALORE RESIDUO AL TERMINE DEL PERIODO DI VITA UTILE È = O > AL
COSTO DELL'IMMOBILIZZAZIONE
IL BENE NON VIENE AMMORTIZZATO
Ammortamento
SE, IN SEGUITO ALL'AGGIORNAMENTO DELLA STIMA, IL PRESUMIBILE VALORE RESIDUO RISULTA = O > AL
VALORE NETTO CONTABILE
L'AMMORTAMENTO VA INTERROTTO
Sistematicità dell'ammortamento
Il METODO A QUOTE COSTANTI è il metodo preferibile per il calcolo dell'ammortamento
Si applica il METODO A QUOTE DECRESCENTI quando realizza una migliore correlazione tra ammortamento del costo del bene e relativi benefici attesi
NON È AMMESSO l'utilizzo di metodi di ammortamento A QUOTE CRESCENTI (tende ad essere in contrasto con il principio della prudenza)
Ammortamento
Se l'immobilizzazione materiale COMPRENDE COMPONENTI, pertinenze o accessori, AVENTI VITE UTILI DI DURATA DIVERSA DAL CESPITE PRINCIPALE,
l'ammortamento di tali componenti si calcola separatamente dal cespite
principale, salvo il caso in cui ciò non sia praticabile o significativo
Ammortamento
Il PIANO D'AMMORTAMENTO DEVE ESSERE PERIODICAMENTE RIVISTO per
verificare se sono intervenuti cambiamenti tali da richiedere una modifica delle stime effettuate nella determinazione della residua possibilità di utilizzazione
Ammortamento
SE LA RESIDUA POSSIBILITÀ DI UTILIZZAZIONE È MODIFICATA, il valore
contabile dell'immobilizzazione (valore originario al netto degli ammortamenti fino a quel momento effettuati) al tempo di tale cambiamento è ripartito sulla nuova vita utile residua del cespite
Costo storico dell'impianto:
100.000,00
Aliquota ordinaria:
5%
Quota di ammortamento:
5.000,00
Vita utile:
20 anni
Vita utile residua:
12 anni
Fondo ammortamento economico-tecnico:
40.000,00
Valore contabile residuo:
60.000,00
Nuova aliquota ordinaria: ?
PIANO DI AMMORTAMENTO INIZIALE
ANNO | COSTO | ALIQUOTA | QUOTA DI AMMORTAMENTO | FONDO | RESIDUO |
1 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 5.000,00 | 95.000,00 |
2 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 10.000,00 | 90.000,00 |
3 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 15.000,00 | 85.000,00 |
4 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 20.000,00 | 80.000,00 |
5 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 25.000,00 | 75.000,00 |
6 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 30.000,00 | 70.000,00 |
7 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 35.000,00 | 65.000,00 |
8 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 40.000,00 | 60.000,00 |
9 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 45.000,00 | 55.000,00 |
10 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 50.000,00 | 50.000,00 |
11 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 55.000,00 | 45.000,00 |
12 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 60.000,00 | 40.000,00 |
13 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 65.000,00 | 35.000,00 |
14 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 70.000,00 | 30.000,00 |
15 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 75.000,00 | 25.000,00 |
16 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 80.000,00 | 20.000,00 |
17 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 85.000,00 | 15.000,00 |
18 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 90.000,00 | 10.000,00 |
19 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 95.000,00 | 5.000,00 |
20 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 100.000,00 | 0,00 |
IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI
Costo storico dell'impianto:
100.000,00
Aliquota ordinaria:
5%
Quota di ammortamento:
5.000,00
Vita utile:
20 anni
Vita utile residua:
12 anni
Fondo ammortamento economico-tecnico:
40.000,00
Valore contabile residuo:
60.000,00
Nuova aliquota ordinaria: ?
Nuova vita utile residua stimata: 8 anni |
Nuova quota di ammortamento: (60.000,00/8) = 7.500,00 |
Nuova aliquota di ammortamento: (7.500,00/100.000,00) = 7,5% |
NUOVO PIANO DI AMMORTAMENTO
ANNO | COSTO | ALIQUOTA | QUOTA DI AMMORTAMENTO | FONDO | RESIDUO |
1 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 5.000,00 | 95.000,00 |
2 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 10.000,00 | 90.000,00 |
3 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 15.000,00 | 85.000,00 |
4 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 20.000,00 | 80.000,00 |
5 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 25.000,00 | 75.000,00 |
6 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 30.000,00 | 70.000,00 |
7 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 35.000,00 | 65.000,00 |
8 | 100.000,00 | 5,00% | 5.000,00 | 40.000,00 | 60.000,00 |
9 | 100.000,00 | 7,50% | 7.500,00 | 47.500,00 | 52.500,00 |
10 | 100.000,00 | 7,50% | 7.500,00 | 55.000,00 | 45.000,00 |
11 | 100.000,00 | 7,50% | 7.500,00 | 62.500,00 | 37.500,00 |
12 | 100.000,00 | 7,50% | 7.500,00 | 70.000,00 | 30.000,00 |
13 | 100.000,00 | 7,50% | 7.500,00 | 77.500,00 | 22.500,00 |
14 | 100.000,00 | 7,50% | 7.500,00 | 85.000,00 | 15.000,00 |
15 | 100.000,00 | 7,50% | 7.500,00 | 92.500,00 | 7.500,00 |
16 | 100.000,00 | 7,50% | 7.500,00 | 100.000,00 | 0,00 |
IMMOBILI CHE COSTITUISCONO BENI STRUMENTALI PER L'ESERCIZIO DELL'IMPRESA | IMMOBILI CHE COSTITUISCONO BENI ALLA CUI PRODUZIONE O SCAMBIO È DIRETTA L'ATTIVITÀ DELL'IMPRESA | ALTRI IMMOBILI | |||
IMMOBILI MERCE
IMMOBILI PATRIMONIO
IMMOBILI STRUMENTALI
T.U.I.R. ART. 90
METODO
CATASTALE
GLI IMMOBILI RELATIVI DELLE SOCIETÀ COMMERCIALI
GLI IMMOBILI RELATIVI
PRO TEMPORE
PER NATURA
PER DESTINA- ZIONE
IMMOBILI STRUMENTALI
IMMOBILI MERCE
IMMOBILI PATRIMONIO
Categoria catastale
Qualsiasi categoria
B C D E
A/10
A
eccetto A/10
Qualsiasi categoria
A
eccetto A/10
GLI IMMOBILI STRUMENTALI
PER DESTINAZIONE
PER NATURA
PRO TEMPORE
Tra cui:
abitazione del custode di opificio industriale
abitazione utilizzata come ufficio
terreno adibito a deposito da imprese edili
GLI IMMOBILI STRUMENTALI
È
Immobile “utilizzato
ESCLUSIVAMENTE
per l'esercizio dell'impresa commerciale da parte del possessore”
IMMOBILE STRUMENTALE PER DESTINAZIONE
NON È
IMMOBILE STRUMENTALE DELL'IMPRESA
T.U.I.R.
Immobile
“utilizzato
PROMISCUAMENTE”
IMMOBILI STRUMENTALI
IMMOBILI STRUMENTALI PER
NATURA
Anche se:
non utilizzati
concessi in
locazione o
concessi in comodato
Risoluzione 3
marzo 1989, n.
3/330
Min. Fin. Dir. Gen.
Catasto
Gruppo E
Gruppo D
Gruppo C
Gruppo B
Immobili “non suscettibili
di altra destinazione senza radicali
trasformazioni”
A/10
Circolare
19 gennaio 2007
n. 1/E
Circolare
16 febbraio 2007
n. 11/E
Le disposizioni si applicano anche alle singole unità immobiliari presenti all'interno di un fabbricato, ossia anche per gli immobili che non possono essere definiti cielo-terra"
La disciplina si applica anche agli impianti e ai macchinari infissi al suolo che costituiscono fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano
Circolare
19 gennaio 2007
n. 1/E
“Nel caso di immobili all'interno dei quali si svolge sia un'attività di produzione o trasformazione di beni, che attività diverse da questa […], l'intero immobile potrà considerarsi industriale qualora gli spazi […] utilizzati per l'attività di produzione o trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altre attività”.
La qualificazione del fabbricato non può essere successivamente modificata nel caso di un suo diverso utilizzo, neanche a seguito di variazione catastale della destinazione d'uso
Fabbricato industriale acquistato al prezzo complessivo di €
1.000.000,00
Terreno
Valore civilistico
€ 100.000,00
Xxxxxxx Xxxxxx fiscale (30%)
€ 300.000,00
Terreno
Valore fiscale
€ 400.000,00
Terreno
Valore civilistico
(Perizia, collegio sindacale, società di revisione, ecc.)
€ 400.000,00
Acquisto separato dell'area e successiva costruzione del fabbricato strumentale
Ammortamento
Valore dell'area
=
Prezzo di acquisto
Solo sul costo di costruzione del fabbricato strumentale