GLI ASPETTI DEL PRODOTTO/ CONTRATTTO E

IL CONTRATTO È UN PRODOTTO

GLI ATTORI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

«PRODUCONO» UN CONTRATTO O UNA SERIE DI CONTRATTI COLLEGATI

◾ Mediatore (coinvolto nella contrattualistica)

◾ Parti (spesso “subiscono” la contrattualistica)

◾ Notaio (coinvolto nella contrattualistica)

◾ Tecnici specializzati in materia urbanistica e catastale (non

coinvolti)

◾ Tecnici specializzati in materia Edilizia (non coinvolti)

◾ Altri professionisti (avvocati coinvoli nella contrattualistica? )

GLI ATTORI DELLA COMPRAVENDITA E IL CONTENZIOSO

Aspetti economici (Prezzo garanzie)

Aspetti tecnici (agibilità, catasto)

GLI ASPETTI DEL PRODOTTO/ CONTRATTTO E

Aspetti contrattuali (consegna, lavori, garanzie)

LE LITI

Xxxxxxxxxxx tra le parti e il mediatore

Contenzioso tra le parti

Xxxxxxxxxxx tra le parti e i professionisti coinvolti Contenzioso relativo alle trattative

Contenzioso relativo al preliminare

Contenzioso relativo al definitivo

I LIVELLI SOGGETTIVI E OGGETTIVI DEL CONTENZIOSO

◾ Le parti non vogliono nemmeno considerare la possibilità di una lite.

◾ I professionisti non sempre colgono la necessità di regolare il contenzioso

◾ Manca una cultura previsionale (non ci sono le “previsioni del tempo” delle liti e non è diffusa una cultura statistica in proposito)

◾ I grandi attori del mercato non considerano le liti nei programmi aziendali?

◾ La motivazione può essere opportunistica?

XXXXXX’ NON SI PREVEDE IL CONTENZIOSO?

Cause civili pendenti in Italia nel primo trimestre 2021:

2.742.534

Totale procedimenti civili pendenti nel primo

Trimestre 2021 in Italia:

Totale cause pendenti presso il Tribunale di Bergamo nel primo trimestre 2021: 9.235 di

Totale cause pendenti presso la Corte

d’Appello di

Brescia nel primo trimestre

3.197.605

cui 3.577

iniziate nel 2020

2021: 4.732

QUALCHE DATO SULLE LITI (FONTE MINISTERO DELLA GIUSTIZIA

LITI IN ITALIA E

ALL’ESTERO (DATI PARLAMENTO ITALIANO 2016)

◾ Gli effetti sono diversi per ciascuna delle parti coinvolte

◾ Normalmente è favorita la parte dotata di maggiori risorse

economiche e cognitive

◾ Una lite «lunga» può assimilarsi a un vizio del prodotto –

contratto?

GLI EFFETTI DELLA LUNGHEZZA DELLE LITI

LINEE DIRETTIVI SULLE LITI PER MIGLIORARE IL PRODOTTO- CONTRATTO

◾ Prevenire le liti con un testo chiaro e completo

◾ Introdurre nei contratti clausola di arbitraggio

◾ Regolare la consulenza tecnica preventiva

◾ Introdurre nei contratti clausole di mediazione

◾ Incentivare la istruzione stragiudiziale

◾ Inserire negli accordi clausole arbitrali

LINGUAGGIO DEL CONTRATTO E LITI

◾ utilizzare la terminologia legale (Codice civile o altre leggi) attenendosi al testo normativo e favorire l'uso di

modelli predisposti da Camere di Commercio e Associazioni di categoria;

◾ utilizzare le definizioni ed evitare i sinonimi

◾ evitare sigle, abbreviazioni o riferimenti incerti;

◾ evitare indicazioni generiche e contraddizioni

◾ non duplicare clausole

◾ favorire l’uso di allegati grafici e tecnici

◾ prevenire i bias cognitivi documentando le trattative e gli scambi di informazioni

LA CLAUSOLA DI ARBITRAGGIO

◾ L’Arbitraggio è una procedura volta alla determinazione di un elemento del contratto non ancora definito tra le parti o sul quale le parti non abbiano raggiunto un accordo.

La determinazione è affidata dalle parti stesse a un terzo neutrale e competente, l’arbitratore.

◾ Norma di riferimento: art. 1349 c.c.

◾ Se la determinazione della prestazione dedotta in contratto è deferita a un terzo e non risulta che le parti vollero rimettersi al suo mero arbitrio, il terzo deve procedere con equo apprezzamento. Se manca la determinazione del terzo o se questa e' manifestamente iniqua o erronea, la determinazione è fatta dal giudice.

◾ La determinazione rimessa al mero arbitrio del terzo non si può impugnare se non provando la sua mala fede. Se manca la determinazione del terzo e le parti non si accordano per sostituirlo, il contratto è nullo.

◾ Nel determinare la prestazione il terzo deve tener conto anche delle condizioni generali della produzione a cui il contratto eventualmente abbia riferimento.

ESEMPIO DI CLAUSOLA DI ARBITRAGGIO

◾ «In caso di disaccordo tra le parti, la parte più diligente ricorrerà alla Camera Arbitrale di Bergano affinché nomini un Esperto il quale, sentite le parti in contraddittorio e valutate tutte le circostanze, determini il seguente elemento del contratto (confini, misure, finiture di lavori, ecc.)

◾ L’Esperto così designato agirà in qualità di arbitratore ai sensi dell'art. 1349 Cod. Civ. e la determinazione del medesimo (di seguito la "Determinazione dell'Esperto") sarà espressione della loro volontà contrattuale e in quanto tale sarà vincolante e non impugnabile»

LA CLAUSOLA DI MEDIAZIONE (D. LGS. 28/2010

◾ La mediazione è l’attività svolta da un soggetto imparziale e finalizzata a ad assistere due o più soggetti nella ricerca di una soluzione per la composizione di una lite.

◾ Se la lite è composta si perviene a un accordo amichevole delle parti (senza l’intervento del Tribunale

o di altro Organo di Giustizia), accordo definito conciliazione.

◾ Questo accordo ha, a certe condizioni, un’efficacia simile a quella di una sentenza e può quindi costituire titolo esecutivo per l’esecuzione forzata sui beni della parte che nell’accordo è indicata come debitrice di una prestazione.

LA CONSULENZA TECNICA PREVENTIVA 696BIS C.P.C.

◾ L'espletamento di una consulenza tecnica, in via preventiva, può essere richiesto anche al di fuori delle condizioni di cui al primo comma dell'articolo 696 , ai fini dell'accertamento e della relativa determinazione dei crediti derivanti dalla mancata inesatta esecuzione di obbligazioni contrattuali o da fatto illecito

IMPORTANZA E VANTAGGI DELLA MEDIAZIONE IN CASO DI SUCCESSO

◾ La mediazione è naturalmente finalizzata a raggiungere un’intesa con

l’assistenza di un mediatore indipendente e neutrale.

◾ La mediazione può essere utile a raggiungere un’intesa su un tema diverso da quello per il quale era stata inizialmente proposta

E VANTAGGI DELLA MEDIAZIONE IN CASO DI

IMPORTANZA INSUCCESSO

1. La mediazione è una sede nella quale le parti possono misurare le loro forze

e valutare i pro e i contro delle posizioni che avranno in una futura lite.

2. La mediazione è utile per studiare e prevedere la strategia processuale della controparte

3. La domanda di mediazione è uno strumento utile per interrompere i termini di prescrizione e decadenza dal cui decorso la legge fa dipendere l’estinzione dei diritti.

4. In un successivo giudizio la parte che ha tentato una mediazione e quella che vi ha partecipato attivamente possono valorizzare, davanti al Giudice, la propria buona fede.

L’ISTRUZIONE STRAGIUDIZIALE (RIF. DISEGNO LEGGE DELEGA RIFORMA GIUSTIZIA CIVILE)

◾ La lunghezza e l’inefficienza delle liti sono spesso collegate al fatto che non è raccolto in via preventiva materiale probatorio e/o al fatto che non si conoscono gli elementi probatori in possesso della controparte.

◾ Il sistema anglosassone conosce la discovery, ossia una fase di scambio di informazioni tra le parti anteriore al

processo

◾ Un sistema simile è in corso di discussione nel contesto della riforma della Giustizia Civile.

◾ Con le dovute cautele si può ipotizzare di inserire nella regolazione delle liti delle forme di discovery

ESEMPIO DI CLAUSOLA DI ISTRUZIONE STRAGIUDIZIALE

◾ Nel rispetto dei principi di correttezza e collaborazione contrattuale la parte che intende avviare un contenzioso è invitata a (dovrà?) esibire relazione tecnica dettagliata formata da professionista iscritta all’Albo …. Illustrante la propria contestazione .

◾ In caso di contestazione la controparte potrà (dovrà?) esibire analoga relazione tecnica

◾ Le relazioni dovranno essere valutate in buona fede dalle parti.

◾ Soluzione rapida ed efficiente per le liti

◾ Soluzione da illustrare e condividere con le parti

◾ Necessita sempre di una trattativa individuale se una delle

parti è qualificabile come «consumatore» (Cass.

27320 /2020)

LA CLAUSOLA ARBITRALE