GUIDA PRATICA ALLA LOCAZIONE
GUIDA PRATICA ALLA LOCAZIONE
• Le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali
• Nullità dei contratti di locazione
• Le tasse sui redditi da locazione
• Il regime della “cedolare secca”
• Ripartizione spese condominiali tra proprietario ed inquilino
• Le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali
SOMMARIO
1. Contratto ordinario a canone libero (4+4)
2. Contratto transitorio
3. Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato
4. Contratto transitorio per studenti
5. Contratto di comodato d’uso
1° Contratto ordinario a canone libero (4+4) L. 431/1998
Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore.
Trascorsi i primi 4 anni:
il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile;
Trascorsi gli 8 anni:
le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto);
il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile.
Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.
Nell'inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.
2° Contratto transitorio
Le "motivazioni" che permetteranno di concretizzare questi rapporti locatizi individuate a livello locale fra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini.
Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione nè dalla parte del locatore, nè da parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l'interesse alla prosecuzione della locazione.
Il contratto-tipo "transitorio" dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e dell'inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
Nb: L’espresso riferimento all’esigenza transitoria deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede);
Nel caso in cui tale indicazione venga omessa, la conseguenza è quella dell'assoggettamento del contratto alla disciplina ordinaria in materia di locazioni a canone libero, con la conseguenza che la sua durata sarà di quattro anni rinnovabili per ulteriori quattro.
È utile ricordare che, in virtù dell’articolo 1, comma 4 (parte finale), del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti 10 marzo 2006, “In ogni comune le parti possono comunque stipulare, indipendentemente dalle esigenze individuate negli accordi tra le associazioni di proprietari ed inquilini, contratti di locazione di natura
transitoria per soddisfare qualsiasi esigenza specifica, espressamente indicata in contratto, del locatore o di un suo familiare ovvero del conduttore o di un suo familiare, collegata ad un evento certo a data prefissata“. Dal punto di vista pratico alcune ipotesi di “transitorietà” che legittimano tale tipologia contrattuale possono essere ad esempio:
1. il trasferimento temporaneo per lavoro in città diversa da quella di residenza
2. il rientro dopo un periodo dall’estero;
3. la separazione dal proprio coniuge;
4. l’assistenza a familiari che necessitano di particolari cure o assistenza;
5. l’assunzione con la stipula di contratti di lavoro a termine;
6. l’effettuazione di stage di lavoro in città diversa da quella di residenza
7. l’inutilizzabilità temporanea della propria abitazione per eventi atmosferici o l’esigenza di eseguire opere di restauro o ristrutturazione (valida sia per conduttore che per locatore)
8. Vendita dell’immobile di proprietà e impossibilità di locare l’immobile con un contratto 4+4 (requisito in capo al locatore) - da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto
Il rinnovo del contratto e la “conversione” in contratto ordinario 4+4
Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria (vedi la scheda sui contratti a canone libero), con durata di 4 anni + 4 anni. Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria. Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria (rinnovo). Ad esempio, il dipendente trasferito dovrà inviare al proprietario una raccomandata con cui farà presente che non è stato disposto il suo rientro presso la sede aziendale originaria e che pertanto perdurano le esigenze transitorie già indicate originariamente nel contratto.
Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all'interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti "concordati"; in pratica nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.
3° Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)
Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini.
E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..).
Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro).
Queste le agevolazioni fiscali concesse:
Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo
il 49,5% del canone annuale;
Sconto del 30% dell’imposta di registro. Che sarà divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore.
Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta:
• di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71;
• di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione.
Alla scadenza dei primi tre anni le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni (ad esempio aumento del canone ), altrimenti il contratto è prorogato di diritto
(automaticamente) per ulteriori due anni. Trascorsi i due anni di proroga
Su iniziativa del locatore e/o del conduttore potrà essere avviata la procedura:
• per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni;
• per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza;
Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa
Il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. Nulla vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata maggiore.
Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 anni che alla fine dell’intero periodo di contratto.
Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima.
Inoltre, le spese di registrazione del Concordato sono inferiori a quelle per altri contratti. Il proprietario può chiedere un deposito cauzionale (produttivo di interessi annui) che non sia superiore alle 3 mensilità.
4°Contratto transitorio per studenti
Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato.
Deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuorisede).
Il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente, quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l'obbligo di utilizzare l'alloggio dopo il rilascio, pena il risarcimento di 36 mensilità a favore del conduttore;
Il deposito cauzionale, produttivo di interessi bancari annui, non può essere superiore a 3 mensilità
Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo
e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.
Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore.
5°Contratto di comodato d’uso
Il comodato è il contratto col quale una il proprietario consegna l'immobile ad all'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
Il comodato è essenzialmente gratuito.
Spesso viene usato per incamerare soldi in nero.
N.B.: se per il comodato d’uso viene versato il deposito cauzionale, esso deve essere espressamente previsto da una clausola del contratto di comodato e può essere prova di un eventuale pagamento al nero!