TRIBUNALE ORDINARIO DI MANTOVA

TRIBUNALE ORDINARIO DI MANTOVA

II Sezione Civile e fallimentare

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Il Giudice delegato

con riguardo all’istanza proposta dalla C. IMMOBILIARE - S.R.L. con cui la società ammessa al concordato chiede di essere autorizzata allo scioglimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra C. Immobiliare S.r.l. e C. G. mediante scrittura privata in data 19/03/2009 – 06/04/2011, dopo aver disposto un contraddittorio scritto tra le parti nel rispetto del novellato art.169 bis l.f., ed esaminato le memorie depositate, osserva quanto segue.

IL XXXX.xx

Afferma la società che non risulta nell’interesse dei creditori addivenire alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, posto che lo scioglimento consentirà alla procedura di concordato di procedere liberamente alla vendita degli immobili già promessi in vendita, con la conseguente possibilità di realizzare l’intero valore di stima di euro 120.000 quanto all’appartamento e di euro 15.000 quanto all’autorimessa, e così per complessivi euro 135.000,00. Al contrario l’esecuzione del contratto preliminare, considerati gli acconti per complessivi euro 140.000,00 versati dal promittente acquirente, darebbe invece alla procedura di concordato la sola possibilità di incassare il prezzo residuo di complessivi euro 15.000 (pari a 130.000 per appartamento + 25.000 per autorimessa – 140.000 per acconti).

Costituendosi il C. deduce: 1) che non è vero che le parti hanno concluso un contratto preliminare, emergendo chiara la volontà di stipulare un contratto definitivo di compravendita, tanto che l’immobile è stato consegnato ed è nella disponibilità dell’acquirente da anni; 2) che è pendente tra le parti un giudizio di cognizione in cui il C. ha chiesto di accertare la natura di contratto definitivo della stipula del 19.3.2009 e subordinatamente l’esecuzione in forma specifica ex art.2932 c.c., per cui la decisione di questa causa si pone come pregiudiziale; 3) che l’indennizzo previsto non è congruo dovendo questo essere parametrato non già agli importi versati ma al pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale che patirà il C. se dovrà rilasciare l’immobile.

Il commissario giudiziale con nota del 9.1.2017 ha espresso parere favorevole allo scioglimento.

Va innanzi tutto osservato che sussiste il presupposto principe di cui all’art.169 bis l.f. , controvertendo le parti relativamente ad un contratto ancora non eseguito da entrambe. Il dettato testuale della scrittura privata, sottoscritta in data 19/03/2009 ed integrata con postilla in calce del 06/04/2011, presenta natura di contratto preliminare di compravendita immobiliare, come tale produttivo di meri effetti obbligatori. Le stesse

parti qualificano la scrittura come “Contratto preliminare di compravendita” e le clausole utilizzate, quali:

- “C. IMMOBILIARE S.r.l…… denominata “promittente venditrice”…..”;- “G. C. …… denominato “promittente l’acquisto”….”;

- “la promittente venditrice…. promette di vendere al promittente l’acquisto C. G. che si impegna ad acquistare….”;

- “le unità immobiliari verranno cedute a corpo…”;

- “la promittente venditrice garantisce la piena proprietà del complesso immobiliare di cui sono parte le porzioni promesse in vendita…”;

- “le spese e le tasse per gli atti notarili di trasferimento….”;

non lasciano dubbi circa la volontà delle parti non concludere un contratto definitivo ma di obbligarsi alla stipula di un successivo atto di trasferimento immobiliare.

Afferma il C. che l’avvenuto pagamento del prezzo e la consegna anticipata dell’immobile sono elementi idonei e sufficienti ad affermare la natura immediatamente traslativa del contratto, ma la tesi non pare condivisibile.

IL XXXX.xx

Il disposto contrattuale e le modalità in cui il rapporto si è in concreto realizzato inducono a ritenere che nella specie le parti abbiano inteso concludere un contratto preliminare ad effetti anticipati, definito dalla giurisprudenza anche preliminare improprio: le parti si sono assunte l’obbligo di addivenire ad un successivo contratto definitivo ma nel contempo hanno concordato l'esecuzione anticipata di alcune delle obbligazioni contrattuali, quali la consegna immediata del bene al promissario acquirente, a fronte del pagamento quasi integrale del corrispettivo (così Cass. 12634/2011, ma già Xxxx. 8796/2000, 10469/2001, 13368/2005, 24290/2006, S.U. 7930/2008, 1296/2010).

La disponibilità del bene si è dunque realizzata con la piena consapevolezza dei contraenti che l'effetto traslativo non si era ed è ancora verificato, come si evince dagli artt.2, 5 e dal capo dell’art.6 che prevede il pagamento del residuo prezzo al rogito.

Quanto al rapporto tra la richiesta di scioglimento dal contratto ex art.169 bis l.f. e l’azione promossa in sede civile dal promittente acquirente di accertamento dell’intervenuto trasferimento del bene e in via subordinata di esecuzione in forma specifica del preliminare, deve rilevarsi che anche per concordati preventivi, come per le procedure fallimentari, opera il disposto dell’art.45 l.f., in virtù del richiamo di cui all’art.169 l.f.

Nella specie l’atto di citazione è stato notificato il 21.9.2016 mentre la domanda prenotativa di concordato è stata depositata ancora il 27.6.2016 e tempestivamente pubblicata nel Registro Imprese.

Va ricordato che, per quanto attiene alla procedura fallimentare, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la pronuncia n.18131 del 16.9.2015 hanno statuito che solo se la domanda promossa dal promissario acquirente diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto è stata trascritta prima della dichiarazione

di fallimento, la sentenza che l'accoglie, anche se trascritta successivamente, è apponibile alla massa dei creditori.

In virtù del richiamo all’art.45 l.f. in ambito concordatario, deve ritenersi operante il medesimo principio, per cui la domanda giudiziale di accertamento dell’intervenuta stipula di un contratto di compravendita immobiliare ovvero la domanda ex art.2932 c.c. avrebbe potuto essere opponibile ai creditori solo se proposta antecedentemente alla domanda di concordato preventivo. In particolare l’anteriorità o meno va verificata tra la trascrizione delle domanda giudiziale (art.2652 c.c.) e la data di deposito della domanda di concordato, e questo per espressa previsione dell’art.169 l.f..

Quand’anche non risulti nel presente procedimento la data di trascrizione della domanda giudiziale, essendo l’atto di citazione datato 21.9.2016, è evidente e non contestato che essa sia successiva alla proposizione della domanda di concordato del 27.6.2016.

In mancanza di anteriorità dell’azione giudiziale, la domanda di scioglimento ex art.169 bis f.l. è ammissibile, attesa l’ininfluenza nel presente procedimento del giudizio civile introdotto, non risultando comunque l’esito del medesimo opponibile ai creditori concordatari.

IL XXXX.xx

La domanda di scioglimento appare accoglibile in quanto funzionale alla miglior regolazione della crisi, dovendo valutarsi prevalente rispetto all’interesse del promittente acquirente alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, l’interesse dei creditori a che la società possa disporre in sede di liquidazione del bene oggetto del contratto indicato. L’interesse del promittente acquirente è sicuramente sacrificato, ma risulta pregiudicato dal concordato preventivo in misura comunque inferiore rispetto a quanto lo sarebbe dal fallimento in ragione dell’indennizzo che qui gli viene riconosciuto. Da ultimo, con riguardo all’indennizzo, va osservato che il medesimo è stato quantificato dalla società in €140.000 (centoquarantamila), corrispondente agli acconti complessivamente versati dal promittente acquirente, oltre ad un importo determinato in via equitativa pari a euro 30.000,00 (trentamila), somma già appostata nel piano di concordato tra le passività da soddisfare in via chirografaria.

L’art.169 bis non prevede, diversamente da quanto disposto ad esempio dagli artt.79 e 80 l.f., che l’indennizzo sia determinato dal giudice quando autorizza lo scioglimento, per cui in questa sede viene unicamente riscontrato che l’indennizzo sia stato inserito nel piano e che il creditore sia stato qualificato tale, al pari degli altri creditori chirografari. Se permarrà contrasto in ordine al quantum dell’indennizzo ciascuna parte potrà chiederne la determinazione nell’ambito di un ordinario giudizio di cognizione.

Visto l’art.169 bis l.f.;

autorizza

la società C. IMMOBILIARE - S.R.L. a sciogliersi dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra C. Immobiliare S.r.l. e C. G. mediante scrittura privata in data 19/03/2009 – 06/04/2011.

Manda a C. IMMOBILIARE - S.R.L. per la comunicazione del provvedimento alla controparte.

Mantova, 17/01/2017

Il GIUDICE DELEGATO

dott. Xxxxx De Xxxxxx

IL XXXX.xx