Contratti di locazione: registrazione e versamento delle imposte relative
Contratti di locazione: registrazione e versamento delle imposte relative
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Xxxxxxx Xxxxxxx - Associazione italiana Dottori Commercialisti
Il contratto di locazione puo` essere registrato:
– utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia
– richiedendo la registrazione in ufficio (modello RLI)
– incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.
Deve essere registrato entro 30 giorni.
– Imposte di registro
– Imposta di bollo
1) Cedolare secca: effetti sul reddito
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi
rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’am- montare del canone pattuito.
A partire dal 1º gennaio 2015, i versamenti delle imposte devono effettuarsi esclusi- vamente con il modello F24 Elide.
– Agenzia delle Entrate, provvedimento 10 gennaio 2014
– Agenzia delle Entrate, provvedimento 3 gennaio 2014
Tutti i contribuenti titolari di contratti di locazione
FISCO
ADEMPIMENTO "
NOVITA` "
RIFERIMENTI "
SOGGETTI INTERESSATI "
PROCEDURE "
IMPOSTE "
CASI PARTICOLARI "
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PROCEDURE "
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del ca- none pattuito.
L’unico caso in cui non c’e` l’obbligo di registrazione e` relativo ai contratti che non superano i
30 giorni complessivi nell’anno.
Per la registrazione dei contratti di locazione, che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore), e` possibile far riferimento alle regole generali che di seguito si esplicano.
Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c’e` anche la possibilita` di optare per il regime facoltativo della cedolare secca, che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito del- l’immobile), nonche´ delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione.
Il contratto di locazione puo` essere registrato:
SCHEMA DI SINTESI
1) utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalita` obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contri- buenti, purche´ abilitati ai servizi telematici
2) richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso e` necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI
3) incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.
Si ricorda che i contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il con- duttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’at- testato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unita` immobiliari (D.L. n. 145/2013).
Per poter procedere con la registrazione del contratto si deve essere registrati al sistema Fisconline o Entrate e l’applicazione che puo` essere utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, e` denominata RLI, in versione di programma da installare su PC o web disponibile direttamente sul sito dell’A- genzia delle Entrate.
I soggetti che non hanno l’obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quin- di, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).
Per la registrazione presso l’Ufficio e` necessario portare con se´ la seguente documenta- zione:
– almeno due copie, con firma in originale, del contratto da registrare
– la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato
– se i contratti da registrare sono piu` di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il ‘‘modello RR’’, in cui vanno indicati i contratti da registrare
– i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 fac- ciate scritte e, comunque, ogni 100 righe
– la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l’imposta di registro ma sono tenuti al pagamento dell’imposta
In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’adde- bito sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario. Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’Ufficio:
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– restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione e` contestuale alla ricezione
– rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando xxxx` disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non e` contestuale alla ricezione ma differita.
Tramite intermediario
L’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere, a seconda del tipo di adempimento richiesto, alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualita` successive, alle pro- roghe, alle cessioni, alle risoluzioni.
Inoltre, deve consegnare al contribuente:
– due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualita` successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una e` destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione)
– una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.
Tramite delegato
La registrazione di un contratto di locazione puo` essere affidata a un soggetto apposita- mente delegato con adeguata capacita` tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.
La delega puo` essere conferita compilando l’apposita sezione del Modulo di richiesta di abilitazione al servizio telematico Entratel, secondo le indicazioni fornite nelle Istruzioni, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, da presentare nelle modalita` previste per l’abilitazione al servizio Entratel.
Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Si ricorda che la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere e` esente dalle imposte di registro e di bollo.
Si segnala che per la registrazione con RLI web e` necessario allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A.
Non e` obbligatorio allegare copia del contratto, in presenza di queste caratteristiche: – locazione di tipo abitativo
– il contratto e` stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione
– un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre
– una sola unita` abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre
– tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita
– il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.
Si precisa che nel caso in cui e` compilata la casella casi particolari, e` sempre obbligatoria l’allegazione del contratto.
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IMPOSTE "
SCHEMA DI SINTESI
Imposta di registro
L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.
IMMOBILE | PERCENTUALE |
Fabbricati a uso abitativo | 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualita` |
Fabbricati strumentali per natura | 1% del canone annuo, se la locazione e` effettua- ta da soggetti passivi Iva |
2% del canone, negli altri casi | |
Fondi rustici | 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualita` |
Altri immobili | 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il nu- mero delle annualita` |
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ‘‘ad elevata tensione abitativa’’, e` prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.
Il versamento per la prima annualita` non puo` essere inferiore a 67 euro.
Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non e` dovuta l’imposta di registro. Se pero` il deposito e` pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.
Contratti pluriennali
Per i contratti che durano piu` anni si puo` scegliere di:
a) pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
b) versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualita`, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualita`.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla meta` del tasso di interesse legale (0,5% dal 1º gennaio 2015, 1% fino al 31 dicembre 2014) moltiplicato per il numero delle annualita`. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro e` stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualita` successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.
Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi puo` anche essere di importo inferiore a 67 euro.
Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo e` possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.
Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di piu` anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.
Imposta di bollo
Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo e` pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Se la registrazione e` richiesta in ufficio, occorre versare l’imposta di registro entro 30 giorni
dalla data di stipula o, se anteriore, di decorrenza:
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– con il mod. F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalita` telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale. I soggetti non titolari di partita IVA, invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali
– richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente. Con questa modalita` e` possibile assol- vere contestualmente l’imposta di registro e quella di bollo.
Il bollo puo` essere assolto anche utilizzando i contrassegni telematici (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula.
I versamenti relativi alla registrazione, alle annualita` successive alla prima, alle proroghe, alle cessioni e alle risoluzioni mediante i servizi telematici dell’Agenzia sono effettuati con addebito su c/c bancario o postale.
Modalita` di versamento delle imposte di registro
Come detto, le imposte di registro in caso di registrazione del contratto di locazione presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate sono da pagare tramite il nuovo mod. F24 deno- minato ‘‘Elide’’ ovvero F24 Elementi identificativi.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014, ha istituito i se- guenti codici tributo da utilizzare per i versamenti e impartito le istruzioni per la compilazione dei modelli di pagamento:
Codici tributo
SCHEMA DI SINTESI
Imposta di registro per prima registrazione (locazione e affitto)
Imposta di registro per annualita` successive (locazione e affitto) Imposta di registro per cessione (locazione e affitto)
Imposta di registro per risoluzione (locazione e affitto) Imposta di registro per proroga (locazione e affitto)
1500
1501
1502
1503
1504
– il codice identificativo ‘‘63’’ denominato ‘‘Controparte’’ va utilizzato per consentire la
corretta identificazione nel modello del soggetto ‘‘controparte’’ del contratto
– i codici da ‘‘A135’’ a ‘‘A138’’ consentono il versamento delle somme dovute a seguito degli avvisi di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni, emessi dagli Uffici.
CASI PARTICOLARI "
1) Cedolare secca
La ‘‘cedolare secca’’ e` un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’impo- sta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobi- le). In piu` , per i contratti per i quali si e` optato per il regime della cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per regi- strazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Attenzione
La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facolta` di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se e` previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
E` possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia, per gli affitti
Chi puo` scegliere la cedolare secca
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Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprieta` o del diritto reale di godimento, che non locano l’immobile nell’esercizio di attivita` di impresa o di arti e professioni.
Per quali immobili
L’opzione puo` essere esercitata per unita` immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e succes- sivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussi- stenza del vincolo pertinenziale con l’unita` abitativa gia` locata.
In caso di contitolarita` dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
Quali inquilini
Il regime della cedolare non puo` essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attivita` di impresa o di lavoro autonomo, indipen- dentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalita` abitative di collaboratori e dipendenti.
L’opzione puo` essere esercitata anche per le unita` immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purche´ sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (D.L. n. 47/2014).
Quanto dura l’opzione
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualita` successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facolta` di revocare l’opzione in ciascuna annualita` contrattuale successiva a quella in cui e` stata esercitata. Cos`ı come e` sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualita` successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualita` precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
Quanto si paga
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
– nei Comuni con carenze di disponibilita` abitative (art. 1, lettere a) e b), D.L. n. 551/ 1988). Si tratta, in pratica, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano,
– nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
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Dal 2013 l’aliquota per questi contratti e` pari al 15% (D.L. n. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il D.L. n. 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali e` stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Effetti sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:
– e` escluso dal reddito complessivo
– sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
– il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del ricono- scimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Quando si sceglie la cedolare fin dall’inizio, il contratto di locazione puo` essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI:
– utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia
– richiedendo la registrazione in ufficio
– incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc). Anche per i contratti di locazione nei quali si e` optato per la cedolare secca devono conte- nere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta ecce- zione per i casi di locazione di singole unita` immobiliari (D.L. n. 145/2013).
Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Attenzione
Per il versamento dell’imposta sostitutiva, le scadenze e modalita` (acconto e saldo) sono le stesse dell’IRPEF.
A cambiare e` la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. In generale, l’acconto non e` dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiche´ manca la base imponibile di riferimento, cioe` l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.
Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto, dovuto se la cedolare per l’anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato:
– in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo e` inferiore a 257,52 euro
– in due rate, se l’importo dovuto e` superiore a 257,52 euro:
– la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno
– la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
Il saldo si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.
Per il versamento della cedolare secca, con mod. F24, vanno utilizzati i codici seguenti:
– 1840: Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata
– 1841: Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione
– 1842: Cedolare secca locazioni - Saldo
La cedolare secca e` ‘‘compensabile’’ con le regole ordinarie.