Verso il rinnovo degli accordi locali per la locazione nell’ambito del Rhodense
Verso il rinnovo degli accordi locali per la locazione nell’ambito del Rhodense
4 novembre 2015
Indice
1. Oggetto del rapporto p. 2
2. Nota metodologica p. 4
3. Richiamo ai contenuti della legge 431/1998 p. 9
4. I precedenti accordi sottoscritti nel Rhodense p. 12
5. Lo stock residenziale in affitto e i canoni correnti p. 15
6. Le interviste agli agenti immobiliari p. 28
7. Proposta tecnica di azzonamento p. 34
8. Incentivi alla stipula dei contratti agevolati p. 38
1. Oggetto del rapporto
Questo rapporto restituisce l’attività di consulenza svolta dal Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano a favore dell’Azienda speciale Sercop a.s.c. nel campo delle politiche pubbliche per la casa. L’attività di consulenza, affidata dal Dipartimento di Architettura e Studi Urbani alla responsabilità del xxxx. Xxxx Xxxxx, è finalizzata a supportare la revisione e il rinnovo degli accordi definiti in sede locale per la locazione di immobili ad uso abitativo, ai sensi della legge n. 431 del 1998, con riferimento all’ambito territoriale del Rhodense e in particolare ai comuni di Rho, Arese, Cornaredo, Lainate, Pero, Pogliano Milanese, Pregnana Milanese, Settimo Milanese, Vanzago.
Il programma di attività, avviato a partire dal mese di giugno 2015, prevede quanto segue:
A) l’elaborazione di una proposta tecnica di suddivisione del territorio comunale in aree omogenee ai sensi dell’art. 1 c. 2 del Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002;
B) la predisposizione di un questionario da somministrare a un campione significativo di agenti immobiliari in attività nei comuni sopra elencati.
C) l’assistenza nella elaborazione dei dati raccolti con la somministrazione del questionario e l’incrocio con altre fonti, tra cui la banca dati OMI dell’Agenzia delle Entrate.
D) la proposta di strumenti e misure di incentivo alla stipula di contratti di locazione a canone concordato.
E) l’accompagnamento degli incontri tra gli amministratori comunali e le organizzazioni convocate per la definizione e la sottoscrizione degli accordi locali.
Per lo svolgimento delle suddette attività il xxxx. Xxxxx si è avvalso della collaborazione dell’arch. Xxxxx Xxxxxxxxx (in particolare per i punti A e C) e della dott.ssa Xxxxxxx Xxxxx (in particolare per i punti B e D).
Il rapporto, preparato congiuntamente dal gruppo di lavoro così composto, si articola in paragrafi che contengono rispettivamente:
• una nota metodologica sul procedimento adottato per individuare le aree omogenee nell’ambito territoriale del Rhodense;
• un sunto dei contenuti della legge 431/1998 più direttamente attinenti agli accordi definiti in sede locale;
• un richiamo dei contenuti dei precedenti accordi sottoscritti nei comuni del Rhodense tra il dicembre 1999 e il dicembre 2000;
• la ricognizione del patrimonio di edilizia residenziale privata offerta in locazione nei comuni del Rhodense, dei canoni locativi correnti e del disagio abitativo;
• l’analisi dei dati e dei pareri forniti dagli agenti immobiliari intervistati;
• la proposta tecnica di suddivisione dell’ambito del Rhodense in zone omogenee;
• le misure di incentivo che i comuni possono prendere in considerazione allo scopo di agevolare proprietari e inquilini nel fare ricorso ai contratti disciplinati dall’accordo.
I consulenti sono grati per la fattiva collaborazione al personale dell’Agenzia dell’abitare Rhodense e al personale degli uffici amministrativi comunali per la sollecita fornitura delle informazioni e dei materiali occorrenti allo svolgimento delle attività programmate.
2. Nota metodologica
La suddivisione del territorio in aree omogenee è la condizione preliminare per assegnare poi a ciascuna area, attraverso l’accordo delle organizzazioni rappresentative degli inquilini e della proprietà edilizia, una o più fasce di oscillazione del canone di locazione tra un valore minimo e un valore massimo.
Il decreto Interministeriale 30 dicembre 2002 elenca a tale proposito tre caratteristiche di omogeneità1: valori di mercato, dotazioni infrastrutturali e tipologie edilizie (art. 1, c. 2).
Per procedere in accordo con quanto disposto dal decreto sono state prese preventivamente in esame le fonti da cui è possibile ricavare la distribuzione territoriale delle caratteristiche di omogeneità. Nel fare ciò si è stabilito di dare priorità all’omogeneità dei valori di mercato e di considerare pertanto le dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde attrezzato, servizi scolastici e socio-sanitari, attrezzature commerciali, ecc.) e le tipologie edilizie quali parametri estrinseci e intrinseci2 che hanno una influenza diretta sul mercato edilizio e che sono rispecchiati nel valore delle unità immobiliari. L’omogeneità territoriale dei valori di mercato, assumendo come principale riferimento i canoni di locazione e non i prezzi di compravendita, è stata in ogni caso esaminata e valutata avendo riguardo alle restanti caratteristiche.
Il primo termine utile di riferimento per l’analisi è stata la consultazione degli accordi sottoscritti nei comuni del Rhodense tra il 1999 e il 2000, da cui è stato possibile ricavare il numero e la perimetrazione delle aree omogenee allora stabilite. I quindici anni trascorsi dalla firma degli accordi e le trasformazioni frattanto avvenute nel territorio suggeriscono di adoperare cautela nel rifarsi a quelle perimetrazioni che restano, tuttavia, un termine di riferimento oggettivo a suo tempo condiviso.
La caratteristica più evidente delle perimetrazioni di aree omogenee contenute nei vecchi accordi del Rhodense è quella di essere disegnate a scala comunale, trascurando ciò che si trova oltre il confine amministrativo di ciascun comune. Questo modo di procedere comune
1 Il testo del decreto interministeriale è disponibile sul sito del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti al seguente indirizzo web: xxx.xxx.xxx.xx/xxx/xxxx.xxx?xxxxxxxxxxx&xxxx&xxx000
2 Cfr. X. Xxxxxxxx, La valutazione immobiliare, Etas, Milano 1993, capitolo 1.
per comune nel disegno delle aree omogenee non corrisponde alla realtà del mercato immobiliare nell’area metropolitana milanese di cui l’ambito del Rhodense fa parte. La distribuzione spaziale dei valori immobiliari nel mercato metropolitano è in buona parte indipendente dal ritaglio dei confini amministrativi e dipende piuttosto dall’accessibilità, dalla posizione e dalla dotazione infrastrutturale dei luoghi3. La recente costituzione della Città metropolitana avrà presumibilmente, nel prossimo futuro, l’effetto di indurre processi ulteriori di integrazione in un mercato residenziale che oggi è composto dal nucleo pregiato di Milano, contenuto quasi per intero dalla cerchia delle mura spagnole4, e da un esteso tessuto urbanizzato nel quale emergono picchi di valore in corrispondenza delle centralità locali.
A ciò si deve aggiungere che il Rhodense non è un territorio segnato da confini naturali, una regione in senso geografico, ma un campo di politiche pubbliche da tempo consolidato5 che favorisce numerose pratiche di cooperazione intercomunale riconosciute e sostenute prima dalla Provincia, poi dalla Città metropolitana. Il rinnovo degli accordi per la locazione fa parte delle politiche per la casa e contribuisce esso stesso a definire il territorio della cooperazione intercomunale.
Per questi due ordini di motivi è parso preferibile studiare la suddivisione in aree omogenee per l’ambito territoriale unitario del Rhodense anziché per ciascun singolo comune. Questa scelta di metodo non impedisce in ogni caso di sovrapporre i confini amministrativi alle aree omogenee del territorio più vasto, ricavando così una perimetrazione comunale. Il metodo di perimetrazione adottato è dunque compatibile con il proposito di sottoscrivere sia un unico accordo valido per l’intero ambito del Rhodense, sia accordi separati di livello comunale, sia accordi comunali tra loro coordinati sulla base di un azzonamento di ambito.
Gli argomenti a favore di un accordo di ambito territoriale sono molteplici. Un accordo di ambito a) farebbe da leva per l’emersione di questa opportunità nei comuni che non hanno
3 X. Xxxxxxx Xxxxxxxxx, X. Xxxxx, X. Xxxxxx (a cura di), Nord Ovest Milano. Uno studio geografico operativo, Electa, Milano 2011.
4 X. Xxxxx, “Una corsa al centro: Milano e la crisi immobiliare”, Dialoghi internazionali, n. 17, 2012, pp. 28-37.
5 X. Xxxxx, X. Briata, Le politiche abitative nei comuni del nordovest milanese, rapporto di ricerca per il consorzio TPQ, Milano, maggio 2005.
finora applicato gli accordi locali; b) favorirebbe la condivisione dei servizi di supporto tra i comuni dell’ambito e la semplificazione burocratica a vantaggio degli utenti (regole uniformi per la determinazione del canone, della superficie utile, ecc.); c) renderebbe possibile ai comuni l’adozione unitaria di incentivi sul territorio e la condivisione di strumenti per comunicare in modo efficace i termini dell’accordo a inquilini e proprietari; non ultimo, un accordo di ambito d) avrebbe un valore di esempio come pratica innovativa di gestione degli accordi locali per la Città Metropolitana.
Oltre agli azzonamenti desunti dagli accordi del 1999/2000, per mappare l’omogeneità dei valori di mercato è stata utilizzata la banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) istituito presso l’Agenzia delle Entrate. L’OMI rileva con metodo estimativo uniforme6 e con periodicità semestrale i prezzi di compravendita e i canoni locativi delle principali tipologie edilizie a scala comunale, suddividendo laddove è opportuno il territorio comunale in zone omogenee. È bene precisare che la rilevazione dell’OMI si effettua a scala comunale, rilevando la presenza di zone omogenee che tuttavia, muovendo da un comune all’altro, sebbene abbiano la stessa denominazione (centrale, periferica, suburbana, ecc.) possono
6 I documenti che illustrano il metodo di rilevazione OMI delle quotazioni immobiliari sono disponibili sul sito: xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xxx.xx/xxx/xxxxxxx/Xxxxxx/Xxx/Xxxxxxxxxxxxxx/xxx/Xxxxxxxxxxxxxxx
corrispondere a valori immobiliari significativamente diversi. In altre parole, la zona centrale di un comune può risultare disomogenea se raffrontata alla zona centrale di un comune limitrofo con più elevati valori immobiliari.
Una ulteriore fonte di dati, autonoma dalla precedente, è stata prodotta appositamente con la somministrazione di un questionario a un numero significativo di agenti immobiliari attivi nei comuni del Rhodense, con l’accortezza di intervistare preferibilmente i titolari di agenzia e gli agenti con maggiore esperienza. Le interviste sono state condotte con l’ausilio di mappe, sulle quali agli intervistati è stato chiesto di tracciare di proprio pugno i confini delle aree da essi giudicate omogenee. Questa indagine ha evidenziato lo scostamento dei canoni di locazione riferiti dagli agenti immobiliari rispetto a quelli rilevati dall’OMI negli stessi comuni, che risultano mediamente inferiori. Difformità sono anche risultate nel modo di suddividere il territorio comunale in zone omogenee.
Il raffronto e il raccordo delle informazioni desunte dalle fonti richiamate ha comportato un attento lavoro di interpolazione numerica e cartografica supportato, nei casi più incerti, dal diretto sopralluogo dei consulenti effettuato allo scopo di sincerarsi delle reali condizioni del patrimonio residenziale, dell’accessibilità e delle dotazioni urbanistiche.
Come si è detto in precedenza, l’indagine relativa alle tipologie edilizie e alle dotazioni urbanistiche concorre alla verifica di congruità del disegno di aree omogenee che risulta dal confronto delle quotazioni immobiliari e delle perimetrazioni di fonti talora discordanti.
Una verifica ulteriore dell’azzonamento è stata effettuata attraverso la consultazione dei Piani di governo del territorio di cui i comuni del Rhodense sono dotati. In particolare, l’esame dei Piani dei servizi ha consentito di tenere in considerazione le dotazioni previste in aggiunta a quelle già esistenti; l’esame dei Documenti di piano ha consentito di tenere in considerazione la previsione di nuovi interventi residenziali; l’esame dei Piani delle regole ha consentito di tenere in considerazione la figura del tessuto edificato, con le sue parti storiche, consolidate e in via di completamento. In questo modo l’azzonamento è stato aggiornato rispetto ai prevedibili sviluppi urbanistici del territorio con lo scopo di renderlo meno soggetto all’obsolescenza7. Gli ambiti di trasformazione urbanistica maggiori e più
7 Occorre tenere presente che la legge 431/1998 prevede il rinnovo triennale degli accordi locali.
complessi non sono stati considerati ai fini dell’azzonamento, sia perché le destinazioni d’uso del suolo non sono esattamente precisate nei Documenti di piano rinviando alla successiva pianificazione attuativa, sia perché i tempi di realizzazione del nuovo prodotto edilizio superano presumibilmente la durata triennale degli accordi.
La sintesi delle informazioni raccolte, analizzate e confrontate, unitamente alle verifiche di congruità, ha condotto alla proposta tecnica di azzonamento illustrata nel paragrafo 7.
Il metodo di lavoro così riassunto è stato condiviso in un apposito incontro con gli amministratori comunali competenti, i rappresentanti delle organizzazioni sindacali, gli agenti immobiliari e altri soggetti interessati alla promozione dei contratti di locazione agevolati. Lo scopo di tale incontro è stato quello di rendere noto agli attori coinvolti il metodo che ha condotto alla proposta di azzonamento per aree omogenee, in modo tale da agevolare il confronto di merito sui contenuti dell’accordo locale che spetta alle parti sociali. Inoltre, l’incontro si è rivelato utile per anticipare la novità del metodo sovracomunale di studio delle aree omogenee il cui esito, anche dal punto di vista cartografico, modifica la figura tradizionale del mosaico di comuni costituiti da un nucleo insediativo storico racchiuso dall’espansione periferica e dal suolo non urbanizzato. A questa figura tradizionale si affianca una diversa rappresentazione dell’ambito territoriale Rhodense nel suo insieme e come una parte organica della Città metropolitana.
3. Richiamo ai contenuti della legge 431/1998
Quella della locazione abitativa è una questione dal profondo impatto sociale. In molti paesi europei esistono da decenni forme di calmieramento del mercato delle locazioni, relative sia alla durata e alla risoluzione dei contratti, sia all’importo dei canoni8.Nel 1992 e poi ancora nel 1998 il legislatore italiano è intervenuto sulle locazioni a uso abitativo introducendo una maggiore flessibilità nel rapporto tra le parti rispetto alla precedente normativa sull’equo canone (legge 27 luglio 1978, n. 392).
La legge 9 dicembre 1998 n. 431 ha riformato la materia con l’obiettivo di incentivare un più largo ricorso alla locazione abitativa in un mercato residenziale fortemente squilibrato verso la proprietà quale titolo di godimento dell’abitazione principale9.
Composta di 15 articoli, la legge 431 si applica alla locazione di immobili a uso residenziale, con l’esclusione di quelli che ricadono nelle categorie catastali più pregiate, a uso turistico e di proprietà pubblica. La legge prevede due tipi di contratti di locazione. Il primo tipo lascia ai contraenti la facoltà di determinare l’importo del canone con una durata minima di quattro anni e rinnovo tacito per altri quattro anni. Il secondo tipo di contratto, con una durata minima di tre anni e rinnovo per altri due anni, prevede che i contraenti rispettino quanto stabilito dagli accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni più rappresentative degli inquilini e della proprietà edilizia. L’intento della legge è quello di controbilanciare la minore durata dei contratti, preferita dai proprietari, con un vantaggio per l’inquilino costituito dal canone calmierato rispetto a quello corrente sul libero mercato.
Quali ulteriori incentivi, i comuni possono deliberare aliquote dell'imposta sugli immobili (Imu/Tasi) più favorevoli per i proprietari che affittano come abitazione principale immobili alle condizioni stabilite dagli accordi locali. Inoltre, secondo successivi aggiornamenti della legge, l'aliquota della cedolare secca10 calcolata sul canone pattuito dalle parti è stata ridotta
8 X. Xxxxx, X. Xxxxx,Housing policy and rented housing in Europe, E. & F.N. Spon, London 1996.
9 Questa tendenza è confermata dal censimento ISTAT della popolazione effettuato nel 2011, i cui dati si possono consultare al seguente indirizzo: xxxx://xxxx.xxxxx.xx/xxxxx.xxxx?xxxxxxxx0000
10 L'art. 3 del DL 14 marzo 2011, n. 23, “Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale”,ha previsto che dal 2011, in alternativa al regime ordinario per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'Irpef, il proprietario di unità immobiliari locate ad uso abitativo possa optare per una imposta,
al 15% (l. 124/2013) e poi al 10% per il quadriennio 2014-2017 (l. 80/2014), rispetto al 21% che si applica ai contratti stipulati in regime di libero mercato. Mediante la stessa legge 431 (art. 11, c. 3) è stato istituito il Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione, la cui dotazione annua è determinata dalla legge finanziaria. Il fondo, oltre che prevedere contributi al pagamento di canoni onerosi per chi presenti i requisiti previsti, è finalizzato a sostenere le iniziative dei comuni e delle regioni per favorire la mobilità nel settore della locazione, attraverso il reperimento di alloggi da concedere in locazione a canoni concordati, o attraverso la rinegoziazione delle locazioni esistenti per consentire alle parti, con il supporto delle organizzazioni di rappresentanza dei proprietari e degli inquilini, la stipula di un nuovo contratto a canone inferiore. A tal fine, comuni e regioni possono costituire agenzie o istituti per la locazione, creare fondi di garanzia, attivare convenzioni con imprese di costruzione, cooperative edilizie e altri soggetti imprenditoriali.
Per quanto riguarda gli accordi locali oggetto di questo rapporto, la legge 431 ne affida la promozione ai comuni che, anche in forma associata, provvedono a convocare le organizzazioni di rappresentanza degli inquilini e dei proprietari (art. 2, c. 3). I comuni che sono sede di università o di corsi universitari, anche in accordo con comuni limitrofi, possono promuovere specifici accordi per la locazione di alloggi destinati agli studenti universitari, ai quali partecipano anche le aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, cooperative ed enti senza fini di lucro operanti nel settore delle residenze studentesche (art. 5, c. 3).
I criteri generali per giungere alla definizione dei contratti-tipo e dei canoni negli accordi locali sono stabiliti dal decreto interministeriale emanato il 30 dicembre 2002.
In base al decreto, occorre stabilire i valori minimi e massimi di oscillazione del canone dopo avere individuato sul territorio le aree tra loro omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali e tipologie edilizie (art. 1, c. 2). All'interno delle aree omogenee si possono inoltre evidenziare zone di particolare pregio o di particolare degrado.
nota come“cedolare secca”, rinunciando per la durata dell’opzione alla richiesta di aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto dal contratto.
Il decreto interministeriale precisa inoltre che, nel definire il canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali tengono anche conto della tipologia dell'alloggio, del suo stato manutentivo, delle pertinenze e degli spazi comuni, della dotazione di servizi tecnici e della eventuale presenza di arredi. Sebbene questa precisazione si riferisca al canone effettivo concordato tra inquilino e proprietario, eventualmente assistiti dalle rispettive organizzazioni sindacali, in numerosi accordi locali si fa riferimento a quei medesimi parametri per articolare le fasce di oscillazione dei canoni in sub-fasce.
Negli accordi locali infine è facoltà delle parti stabilire, per durate contrattuali superiori a quella minima fissata per legge, aumenti dei valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione dei canoni per aree omogenee (art. 1, c. 8).
4. I precedenti accordi sottoscritti nell’ambito del Rhodense
Nell’ambito del Rhodense sono stati sottoscritti sei accordi per la locazione tra luglio 1999 e luglio 2000, precisamente nei comuni di Arese, Cornaredo, Lainate, Pero, Rho e Settimo Milanese. Non sono stati sottoscritti accordi nei comuni di Pregnana Milanese, Pogliano Milanese e Vanzago.
Gli accordi sottoscritti tra 1999 e 2000 sono molto simili tra loro nell’impianto. L’applicazione si riferisce espressamente al territorio comunale. Le modalità per l’individuazione delle “zone urbane omogenee” fanno riferimento al D.M. 5 marzo 1999 (in seguito aggiornato dal
D.I. 30 dicembre 2002) senza ulteriori specificazioni e rinviano a un allegato cartografico per la delimitazione delle zone. A seguire nel testo degli accordi le zone urbane omogenee sono numerate progressivamente e denominate.
A ciascuna zona urbana omogenea è attribuita la rispettiva fascia di oscillazione del canone tra un valore minimo e un valore massimo. Tale fascia, per ciascuna zona, è ulteriormente suddivisa in tre sub-fasce, i cui valori minimi e massimi sono compresi nei limiti di fascia. Le tre sub-fasce di ciascuna zona non dipendono da criteri di omogeneità territoriale, ma fanno riferimento alla combinazione di tre gruppi di elementi che sono principalmente dotazioni intrinseche delle unità immobiliari (bagno interno, ascensore, riscaldamento, autorimessa, ecc.). Tutti gli accordi del Rhodense elencano i medesimi elementi e li ripartiscono allo stesso modo nei tre gruppi A (due elementi), B (cinque elementi) e C (sette elementi).
Una volta che sia nota la zona omogenea in cui ricade l’unità immobiliare, per individuare la sub-fascia di appartenenza è dunque necessario valutare la presenza dei singoli elementi, operazione questa che non è semplice da comprendere e da effettuare per il proprietario e per l’inquilino dell’alloggio. Si riportano a titolo di esempio le condizioni della sub-fascia 2: “Gli immobili sono collocati in questa sub-fascia: a) se hanno tutti gli elementi di tipo A e almeno tre elementi di tipo B; se hanno tutti gli elementi minimi di tipo A e B, richiesti per la sub-fascia 2, e meno di tre elementi di tipo C”.
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Suddivisione in aree omogenee del territorio comunale negli accordi locali del 1999/2000.
Ai gruppi di elementi A, B e C, gli accordi aggiungono ulteriori nove elementi più eterogenei raccolti nel gruppo D. In presenza di almeno cinque elementi del gruppo D è consentita l’applicazione del canone massimo della sub-fascia di appartenenza dell’unità immobiliare. Nella determinazione del canone minimo e massimo si è data, nei vecchi accordi, analoga importanza alla dotazione intrinseca dell’alloggio e alla zona omogenea in cui esso ricade. Negli accordi sono infine sono disciplinate: la possibilità di incrementare il canone in presenza di mobilio e di elettrodomestici; le modalità di aggiornamento annuale del canone (nella misura massima del 75% della variazione dell’indice dei prezzi accertata dall’ISTAT); le diverse tipologie di contratto; le procedure di conciliazione.
Gli accordi sottoscritti tra 1999 e 2000 differiscono tra loro invece per i seguenti contenuti:
• il numero delle zone omogenee individuate, variabile da uno a quattro (tabella 1);
• i valori minimi e massimi dei canoni applicati alle zone e alle relative sub-fasce (tabella 1);
• il numero e la denominazione delle organizzazioni firmatarie (tabella 2).
zone omogenee | sub-fasce | canoni minimi (£/mq annui) | canoni massimi £/mq annui) | |
Arese | 2 | 3 | 53.000 (27,4€) | 116.000 (59,9 €) |
Cornaredo | 1 | 3 | 55.000 (28,4 €) | 115.000 (59,4 €) |
Lainate | 1 | 3 | 55.000 (28,4 €) | 130.000 (67,1 €) |
Pero | 2 | 3 | 48.000 (24,8 €) | 84.000 (43,4 €) |
Rho | 4 | 3 | 50.000 (25,8 €) | 120.000 (62 €) |
Settimo Milanese | 2 | 3 | 45.000 (23,2 €) | 107.000 (55,3 €) |
Tabella 1: numero di zone omogenee, sub-fasce e valori minimi e massimi dei canoni concordati. I valori originali espressi in lire sono convertiti in euro secondo il rapporto fisso di cambio (1 € = 1936,27 £).
Rappresentanti degli inquilini Rappresentanti della proprietà edilizia
Arese | SUNIA X | SICET X | UNIAT | CONIA | ASSOEDILIZIA X | CONFAPPI X | APPC X | UPPI X | ASPPI X |
Cornaredo | X | X | X | X | X | ||||
Lainate | X | X | X | X | X | X | |||
Pero | X | X | X | X | X | ||||
Rho | X | X | X | X | X | ||||
Settimo X.xx | X | X | X | X | X | X |
Tabella 2:organizzazioni degli inquilini e della proprietà edilizia firmatarie degli accordi nel periodo 1999-2000.
5. Lo stock residenziale in affitto e i canoni correnti
Il più recente censimento della popolazione, effettuato nel 2011, documenta per l’ambito del Rhodense un numero totale di 55.683 unità immobiliari a uso residenziale, di cui il 78,6% occupate dai rispettivi proprietari, il 15,7% in locazione e il 5,7% condotte da famiglie con altro titolo di godimento (comodato d’uso gratuito, ecc.). Il Rhodense presenta una quota di abitazioni in proprietà superiore alla media provinciale (71,3%) calcolata senza il comune capoluogo e, conseguentemente, una quota di abitazioni in affitto inferiore alla media provinciale (22,3%). La situazione varia per quanto riguarda la proprietà dal 75,1% di Settimo Milanese all’84,3% di Vanzago e, per l’affitto, dal 10,1% di Pogliano Milanese al 20,5% di Settimo Milanese (tabella 3). Nel Rhodense il numero complessivo di famiglie che abitano in locazione è di poco superiore a 11.000.
Proprietà | % | Affitto | % | Altro titolo di godimento | % | Totale | |
Arese | 6.488 | 82,2 | 1.026 | 13,0 | 379 | 4,8 | 7.893 |
Cornaredo | 6.620 | 79,2 | 1.303 | 15,6 | 438 | 5,2 | 8.361 |
Lainate | 8.285 | 81,4 | 1.227 | 12,1 | 669 | 6,6 | 10.182 |
Pero | 3.478 | 77,8 | 748 | 16,7 | 247 | 5,5 | 4.473 |
Pogliano X.xx | 2.687 | 83,1 | 327 | 10,1 | 220 | 6,8 | 3.234 |
Pregnana X.xx | 2.357 | 80,8 | 383 | 13,1 | 177 | 6,1 | 2.917 |
Rho | 16.582 | 75,3 | 4.071 | 18,5 | 1.364 | 6,2 | 22.027 |
Settimo X.xx | 6.067 | 75,1 | 1.659 | 20,5 | 353 | 4,4 | 8.079 |
Vanzago | 3.119 | 84,3 | 389 | 10,5 | 194 | 5,2 | 3.704 |
Rhodense | 55.683 | 78,6 | 11.133 | 15,7 | 4.041 | 5,7 | 70.857 |
Provincia (senza Milano) | 979.552 | 71,3 | 306.373 | 22,3 | 87.473 | 6,4 | 1.373.836 |
Tabella 3. Famiglie per titolo di godimento dell’alloggio (ISTAT, censimento popolazione 2011)
La distribuzione territoriale dello stock residenziale in affitto è meglio evidenziata a pagina 16 nella mappa riferita alle sezioni di censimento. La mappa evidenzia una maggiore densità di famiglie in affitto nei nuclei storici, nei quartieri centrali e in prossimità delle stazioni ferroviarie.
Distribuzione delle famiglie in affitto per sezioni di censimento. Elaborazione cartografica su dati ISTAT 2011.
1946 - 1970
> 1945
17
> 1991
1971 - 1990
18
I canoni di locazione del patrimonio residenziale, così sommariamente descritto, non sono omogenei nell’ambito del Rhodense. Ciò risulta dalla consultazione dei dati OMI, presi come riferimento principale per l’uniformità e l’obiettività del metodo di rilevazione applicato11. La più recente rilevazione OMI (2° semestre 2014) è riassunta nelle seguenti tre tabelle, che riportano i canoni di locazione dell’edilizia residenziale convertiti in euro per metro quadro annuo e riferiti alla superficie lorda degli alloggi12.
Arese | Cornaredo | Lainate | ||||||
Tipologia | Stato | €/mq anno | €/mq anno | €/mq anno | ||||
Zona centrale | Abitazioni civili | Normale | 62,4 | 80,4 | 54 | 63,6 | 48 | 54 |
Abitazioni civili | Ottimo | 88,8 | 111,6 | 70,8 | 81,6 | 60 | 75,6 | |
Abitazioni di tipo economico | Ottimo | 74,4 | 88,8 | 55,2 | 63,6 | 54 | 69,6 | |
Abitazioni di tipo economico | Normale | 52,8 | 66 | 43,2 | 48 | 42 | 48 | |
Xxxxx e Villini | Ottimo | 92,4 | 115,2 | 74,4 | 90 | 66 | 85,2 | |
Ville e Villini | Normale | 62,4 | 84 | 57,6 | 69,6 | 54 | 60 | |
Zona perifericaD1 | Abitazioni civili | Normale | 61,2 | 72 | 45,6 | 60 | 42 | 48 |
Abitazioni civili | Ottimo | 75,6 | 99,6 | 60 | 72 | 55,2 | 63,6 | |
Abitazioni di tipo economico | Ottimo | 61,2 | 84 | 46,8 | 58,8 | 48 | 57,6 | |
Abitazioni di tipo economico | Normale | 48 | 60 | 38,4 | 43,2 | 36 | 42 | |
Xxxxx e Villini | Ottimo | 79,2 | 103,2 | 64,8 | 79,2 | 60 | 72 | |
Ville e villini | Normale | 62,4 | 75,6 | 50,4 | 61,2 | 48 | 54 | |
Canoni di locazione per immobili a uso residenziale, 2° semestre 2014. Agenzia delle Entrate, OMI.
11La rilevazione periodica dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) si basa sulla divisione del territorio comunale in zone omogenee, alle quali sono attribuiti valori minimi e massimi di locazione e di compravendita delle unità immobiliari in condizioni ordinarie, suddivise per categoria funzionale (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva) e per tipologia (nel caso della categoria residenziale: abitazioni civili, abitazioni di tipo economico, ville e villini). Sono esclusi gli immobili di particolare pregio/degrado o quelli che presentano caratteristiche non ordinarie per la zona di appartenenza. I valori OMI sono orientativi e non sostituiscono la stima del singolo bene immobile da parte di un perito, tuttavia a scala territoriale sono attendibili per conoscere la distribuzione geografica e la dinamica dei valori immobiliari.
12 I dati originali OMI sono espressi in euro mensili per metro quadro (si vedano le tabelle riprodotte nel documento allegato a questo rapporto).
Pero | Pogliano M. | Pregnana M. | ||||||
Tipologia | Stato | €/mq anno | €/mq anno | €/mq anno | ||||
Zona centrale | Abitazioni civili | Normale | 60 | 78 | 43,2 | 52,8 | 42 | 49,2 |
Abitazioni civili | Ottimo | 78 | 96 | 54 | 73,2 | 54 | 70,8 | |
Abitazioni di tipo economico | Ottimo | 72 | 84 | - | - | - | - | |
Abitazioni di tipo economico | Normale | 54 | 72 | - | - | - | - | |
Xxxxx e Villini | Ottimo | 84 | 102 | 57,6 | 78 | 57,6 | 79,2 | |
Ville e Villini | Normale | 69,6 | 84 | 46,8 | 55,2 | 44.4 | 51.6 | |
Zona periferica | Abitazioni civili | Normale | 54 | 66 | 40,8 | 50,4 | 42 | 49,2 |
Abitazioni civili | Ottimo | 66 | 78 | 51,6 | 70,8 | 54 | 70,8 | |
Abitazioni di tipo economico | Ottimo | 60 | 72 | - | - | - | - | |
Abitazioni di tipo economico | Normale | 48 | 60 | - | - | - | - | |
Ville e Xxxxxxx | Xxxxxx | 75,6 | 87,6 | 55,2 | 75,6 | 55,2 | 76,8- | |
Ville e villini | Normale | 60 | 72 | 44,4 | 52,8 | 42 | 54 | |
Canoni di locazione per immobili a uso residenziale, 2° semestre 2014. Agenzia delle Entrate, OMI.
Rho | Settimo X. | Xxxxxxx | ||||||
Tipologia | Stato | €/mq anno | €/mq anno | €/mq anno | ||||
Zona centrale | Abitazioni civili | Normale | 74,4 | 86,4 | 50,4 | 60 | 48 | 54 |
Abitazioni civili | Ottimo | 86,4 | 108 | 63,6 | 79,2 | 60 | 74,4 | |
Abitazioni di tipo economico | Ottimo | 66 | 84 | 57,6 | 68,4 | - | - | |
Abitazioni di tipo economico | Normale | 48 | 60 | 46,8 | 54 | - | - | |
Ville e Xxxxxxx | Xxxxxx | - | - | 66 | 84 | 62,4 | 81,6 | |
Ville e Villini | Normale | - | - | 54 | 62,4 | 48 | 57,6 | |
Zona periferica | Abitazioni civili | Normale | 54 | 66 | 48 | 54 | 42 | 48 |
Abitazioni civili | Ottimo | 78 | 96 | 61,2 | 70,8 | 54 | 72 | |
Abitazioni di tipo economico | Ottimo | 54 | 78 | 50,4 | 61,2 | - | - | |
Abitazioni di tipo economico | Normale | 48 | 54 | 43,2 | 46,8 | - | - | |
Xxxxx e Xxxxxxx | Xxxxxx | 78 | 102 | 63,6 | 74,4 | 60 | 78 | |
Ville e villini | Normale | 60 | 74,4 | 51.6 | 55,2 | 48 | 54 | |
Canoni di locazione per immobili a uso residenziale, 2° semestre 2014. Agenzia delle Entrate, OMI.
Nei nove comuni del Rhodense la tipologia più diffusa secondo l’OMI risulta essere quella delle abitazioni civili. Canoni e prezzi di compravendita delle abitazioni di tipo economico non sono rilevati nei comuni di Pogliano X.xx, Pregnana X.xx e Vanzago per l’assenza o l’insufficienza dei dati relativi a tale categoria di immobili.
120
100
80
60
40
20
0
MIN (€/mq
annuo)
MAX (€/mq annuo)
L’esame comparativo dei canoni di locazione OMI si può effettuare in modo completo nei nove comuni per la tipologia delle abitazioni civili in stato conservativo sia normale sia ottimo. Questa è peraltro, come si è detto, la tipologia edilizia più diffusa sul territorio. Da questo esame risulta una indubbia variazione dei canoni a livello di ambito. Nelle zone centrali individuate dall’OMI, i canoni annui variano da un massimo di 111,6 euro/mq di Arese a un minimo di 42 euro/mq di Pregnana X.xx. Nelle zone periferiche i canoni variano, per la stessa tipologia, dai 99,6 euro/mq di Arese ai 40,8 di Pogliano X.xx. In ambo i casi il canone minimo rilevato nell’ambito è inferiore circa del 60% al canone massimo. Entro i limiti di oscillazione dei canoni sono individuabili i raggruppamenti di comuni che saranno esaminati in dettaglio nel paragrafo 7 dedicato alla proposta di azzonamento. Riportando su diagrammi i canoni massimi e minimi rilevati per ciascun comune si osserva che, nelle zone centrali (diagramma 1), la variazione dei canoni massimi è più ampia di quella dei canoni minimi, mentre nelle zone periferiche (diagramma 2) si verifica la situazione inversa, cioè maggiore ampiezza di variazione dei canoni minimi. Le variazioni non sono particolarmente ampie se riferite al singolo comune, ma diventano rilevanti se riferite all’ambito territoriale.
Arese
Cornaredo
Lainate
Pero Pogliano…
Rho Pregnana…
Settimo…
Vanzago
Diagramma 1. Abitazioni civili, zona centrale B1 (OMI, 2° semestre 2014)
120
100
80
60
40
20
0
MIN (€/mq
annuo)
MAX (€/mq annuo)
Arese
Cornaredo
Lainate
Pero Pogliano…
Rho Pregnana…
Settimo…
Vanzago
Diagramma 2. Abitazioni civili, zona periferica D1 (OMI, 2° semestre 2014)
La suddivisione OMI in zone omogenee del territorio comunale è rappresentata in modo sinottico nella mappa di p. 23. Le zone OMI che interessano il Rhodense sono sei e sono denominate rispettivamente:B1/centrale, D1/periferica, D2/periferica, E1/extraurbana, R1/extraurbana, R2/extraurbana. Esse vanno a definire un comprensorio dalla struttura policentrica, con le aree di maggior valore situate nel nucleo centrale di ciascun comune. Una più agevole lettura si ottiene aggregando le tre tipologie di zona (centrale, periferica e extraurbana) come avviene nella mappa di p. 24. La struttura territoriale visibile nelle due mappe è tuttavia più apparente che reale, risultando dal mero accostamento di autonomi azzonamenti comunali. Quel che convince meno, in una prospettiva di ambito, è l’assenza di gerarchia tra le zone centrali dei diversi comuni in un contesto metropolitano. Nondimeno l’assemblaggio degli azzonamenti comunali OMI è stato un punto di partenza utile, anche come immagine simbolica, per elaborare una proposta di azzonamento dell’intero ambito ai fini della sottoscrizione degli accordi locali.
Un sopralluogo e un rilievo fotografico sono stati effettuati per meglio accertarsi della correttezza dei dati raccolti e per meglio identificare eventuali zone di pregio o di degrado del patrimonio immobiliare a uso abitativo.
La rilevazione della domanda abitativa rivolta alla locazione non è stata oggetto specifico della consulenza, il cui scopo è l’individuazione delle aree omogenee per valori, tipologie edilizie e dotazioni urbanistiche. Alcune indicazioni sul tema si possono però ricavare dai più recenti documenti di programmazione.
Il Programma regionale per l’edilizia residenziale pubblica (PRERP) 2014-2016 classifica i comuni lombardi rispetto all’intensità di fabbisogno abitativo13, definita come “potenziale difficoltà nella soddisfazione del bisogno abitativo da parte dei cittadini” (p. 40) e ricavata dalla sintesi di cinque indicatori: densità di popolazione, rapporto tra unità produttive e popolazione, quotazione media di mercato degli alloggi, domanda di sostegno pubblico per l’accesso alla casa, reddito imponibile. Nell’ambito del Rhodense sono classificati a elevata tensione abitativa i comuni di Rho e Lainate; a tensione abitativa in aumento i comuni di Cornaredo, Pero, Pregnana Milanese, Settimo Milanese; a media tensione abitativa i comuni di Arese, Pogliano Milanese, Vanzago. Nessun comune dunque è compreso nella categoria a bassa tensione abitativa.
Il Piano sociale di zona 2012-2015 considera in crescita disagio abitativo nel rhodense con una tendenza di lungo periodo14. A fronte del disagio, il piano considera insufficiente la sola risposta dell’edilizia residenziale pubblica (anche per la rigidità nella rotazione delle assegnazioni) e rileva la costante diminuzione dei fondi destinati al sostegno all’affitto da parte di Stato e Regione. Il piano infine giudica importante l’azione di stimolo dell’offerta locativa privata “a partire dall’elevatissimo numero di alloggi sfitti ad oggi presenti nel rhodense, attuando un’azione di intermediazione e garanzia tra domanda e offerta (p. 124). Il Piano Sociale di Zona relativo agli anni 2015-2017 riporta dati, provenienti da varie fonti, che si possono considerare segnali di intensificazione del disagio abitativo. Dai Servizi sociali dei comuni emerge che, su circa 2.000 domande di contributo economico presentate nel 2013, circa il 40% proviene da difficoltà dovute a sovraindebitamento (p. 23). Dalla Caritas
13 Per la metodologia di classificazione si veda il paragrafo 1.6.1 del PRERP al seguente indirizzo web: xxx.xxxx.xxxxxxx.xxxxxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxx/000/000/XXX%00x.%000000%00xxx%0000_00_00%00 proposta%20PRERP.pdf
14 Il documento è accessibile all’indirizzo web: xxx.xxxxxx.xx/XxxxXxxxx/0000-0000-XXXX_xxx-00-00- 12.pdf
risulta che le persone accolte nel 2013 presso i sette centri della zona pastorale di Rho sono state 876, in aumento del 7% rispetto al 2012 (p. 22). La società partecipata Nuovenergie segnala l’aumento delle utenze insolute nell’arco di un decennio, da circa 200 casi all’anno agli 800 casi del 2013 (p. 23).
Infine, le tre tabelle seguenti mostrano l’evoluzione recente delle domande per l’accesso all’edilizia residenziale pubblica, delle domande per fruire del fondo sociale per l’affitto e dei contributi comunali al fondo sociale per l’affitto.
Domande in graduatoria ERP 2012 | Domande in graduatoria ERP 2013 | Domande in graduatoria ERP 2014 | Domande in graduatoria ERP 2015 | |
Xxxxx | ||||
Xxxxxxxxx | 000 | 185 | 181 | 108 |
Lainate | ||||
Pero | 111 | 83 | 110 | n.d. |
Pogliano X.xx | 0 | 18 | 0 | 0 |
Pregnana X.xx | 58 | 49 | 43 | 40 |
Rho | 373 | 468 | 476 | 459 |
Settimo X.xx | 000 | 000 | 000 | 195 |
Vanzago | 0 | 0 | 15 | 27 |
Tot. Rhodense | 875 | 971 | 1020 | 829 |
Domande di inserimento in graduatoria ERP. Il dato riferito al 2015 è parziale. Fonte: uffici comunali.
Domande di accesso FSA 2012 | Domande di accesso FSA 2013 | Domande di accesso FSA 2014 | Domande di accesso FSA 2015 | |
Arese | ||||
Cornaredo | 20 | 26 | 102 | 53 |
Lainate | ||||
Pero | 21 | 30 | 79 | 27 |
Pogliano X.xx* | - | - | - | - |
Pregnana X.xx | 14 | 19 | 46 | 23 |
Rho | 66 | 68 | 188 | 60 |
Settimo X.xx | 30 | 41 | 76 | 59 |
Vanzago | 45 | 48 | 44 | 37 |
Tot. Rhodense | 195 | 232 | 535 | 179 |
Domande di accesso al fondo per l’affitto. Il dato riferito al 2015 è parziale (* il Comune di Pogliano X.xx dal 2012 non ha aderito al fondo sostegno affitti di Regione Lombardia). Fonte: uffici comunali.
Quota comunale sostegno affitti 2012 | Quota comunale sostegno affitti 2013 | Quota comunale sostegno affitti 2014 | Quota comunale sostegno affitti 2015 | |
Arese | ||||
Cornaredo | € 6.771,48 | € 6.000,00 | € 14.321,87 | € 8.593,89 |
Lainate | ||||
Pero | € 6.171,48 | € 8.742,75 | € 11.414,10 | n.d. |
Pogliano X.xx* | - | - | - | - |
Pregnana X.xx | € 4.800,04 | € 5.428,49 | € 6.752,50 | € 5.520,00 |
Rho | € 22.193,00 | € 19.474,00 | € 27.550,00 | € 13.978,00 |
Settimo X.xx | € 5.400,04 | € 6.987,05 | € 10.726,89 | € 7.920,00 |
Vanzago | € 4257,17 | € 5428,49 | € 5647,87 | € 5844,80 |
Tot. Rhodense | € 49.593,21 | € 52.060,78 | € 76.413,23 | € 41.856,69 |
Quota comunale del fondo di sostegno all’affitto (*Il Comune di Pogliano X.xx dal 2012 non ha aderito al fondo sostegno affitti di Regione Lombardia). Fonte: uffici comunali.
L’accesso all’edilizia residenziale pubblica (ERP) è normato dal Regolamento regionale n. 1 del 10 febbraio 2004 “Criteri generali per l’assegnazione e la gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (art. 3, comma 41, lett. m), l.r. 5 gennaio 2000, integrato con le modifiche apportate dai Regolamenti regionali 27 marzo 2006, n. 5 e 20 giugno 2011, n. 3.
Il limite di reddito Isee per l’accesso alle graduatorie per il canone sociale ERP è pari a 16.000 euro (Isee-erp). Questo limite di reddito può essere messo a confronto con quello di 7.000 euro (Isee-fsa), fissato dalla Regione Lombardia nelle misure del 2015 per il sostegno alle famiglie in situazione di grave disagio economico per il pagamento dell’affitto (d.G.r. n. 3495 del 30 aprile 2015). Pur essendo i redditi Isee-erp e Isee-fsa non completamente coincidenti nelle modalità di calcolo, ed essendo entrambi diversi dall’Isee, presentano tuttavia elementi comuni tali (calcolo dei redditi, patrimoni, detrazioni, ecc.) da poterli definire confrontabili ai fini di un ragionamento sul disagio abitativo. La fascia di popolazione con reddito compreso tra il limite Isee-fsa e Isee-erp possono anche essere inserite nelle graduatorie ERP, come prevede la normativa, ma senza grandi probabilità di ottenere l’assegnazione di un alloggio anche a causa del ridotto turnover, mentre potrebbero essere in grado di pagare un canone concordato. Questa fascia di popolazione, in situazione di disagio non grave, potrebbe ricavare una effettiva opportunità di accesso alla casa dalla sottoscrizione di accordi locali per la locazione.
6. Le interviste agli agenti immobiliari
Tra giugno e luglio 2015 il personale di Agenzia dell’abitare Rhodense, coordinato dall’Arch. Xxxxxx Xxxxxxx, ha condotto 25 interviste con agenti immobiliari precedentemente individuati attraverso gli elenchi telefonici pubblici tra quelli attivi nei comuni del Rhodense. Gli agenti immobiliari sono stati intervistati per acquisire da loro informazioni dirette e aggiornate sul mercato locale della locazione residenziale. Parallelamente, attraverso le interviste, è stato divulgato il proposito di rinnovo degli accordi locali. Gli agenti immobiliari sono infatti un veicolo informativo per inquilini e proprietari sui termini dell’accordo locale per la locazione. Il parere da loro espresso loro sulla convenienza dei contratti concordati può influire sulla propensione delle parti a farne uso. Anche per questo motivo è sembrato utile invitare gli agenti immobiliari all’incontro pubblico del 22 ottobre, insieme ai rappresentanti sindacali degli inquilini e dei proprietari, per illustrare il metodo seguito nella perimetrazione delle aree omogenee.
Il questionario da somministrare agli agenti immobiliari (pp. 31-32) è stato predisposto dai consulenti e condiviso da Agenzia dell’abitare. Esso contiene dieci domande relative a: suddivisione del territorio comunale in aree omogenee; canoni residenziali correnti; fattori esterni e interni all’alloggio che più incidono sui canoni; criticità e opportunità dei precedenti contratti locali. Il questionario è stato somministrato di preferenza ai titolari di agenzia e agli agenti con la maggiore esperienza. Insieme al questionario, è stata mostrata agli intervistati una mappa del territorio comunale in formato A3 sulla quale era possibile tracciare i confini delle aree considerate omogenee (esempio a p. 33). Pochi sono stati però gli agenti che si sono serviti della mappa. La gran parte ha preferito descrivere verbalmente la suddivisione del territorio mediante l’uso di toponimi e riferimenti stradali. I canoni di locazione sono stati riferiti, secondo l’uso commerciale, in euro mensili per numero di vani abitabili (ad esempio 500 euro mensili per un bilocale).
Dall’esame delle interviste emergono una serie di risultati che si possono così riassumere:
• il parere degli agenti immobiliari conferma, in linea di massima, il numero e il tipo di aree omogenee individuato dall’OMI nel caso dei comuni di Cornaredo, Pero, Rho,
Settimo Milanese e Xxxxxxx, mentre se ne discosta nel caso dei comuni di Arese, Lainate, Pogliano Milanese e Pregnana Milanese.
• L’ambito territoriale del Rhodense non presenta al suo interno forti variazioni intercomunali e interzonali dei canoni di locazione; le variazioni si attenuano ulteriormente al crescere della distanza da Milano.
• I parametri intrinseci delle unità immobiliari che più influiscono sui canoni di locazione sono l’epoca costruttiva, la tipologia edilizia e le dotazioni tecnologiche. In particolare la tipologia tradizionale a corte è generalmente quella meno costosa.
• I parametri estrinseci ritenuti più influenti sui canoni sono la presenza del trasporto pubblico, dei servizi scolastici e sanitari e di attrezzature commerciali nei pressi delle abitazioni. Nessun agente considera influente la prossimità di aree verdi attrezzate.
• Expo 2015 produce un effetto di rialzo dei canoni residenziali stimato tra il 10% e il 20% che, tuttavia, si registra soltanto nei comuni più prossimi al sito espositivo ed è considerato temporaneo, coincidente cioè con la durata dell’esposizione.
• L’applicazione dei contratti di locazione agevolati negli anni passati è stata piuttosto rara, a causa della mancanza di informazioni adeguate, da parte sia dei proprietari sia degli inquilini, sulle opportunità connesse agli accordi locali; ma anche a causa del complicato metodo di calcolo della fascia di oscillazione del canone.
• Per migliorare l’efficacia degli accordi gli agenti immobiliari auspicano uno scarto minore tra canone concordato e canone libero; il regolare adeguamento dei canoni; ulteriori forme di incentivo fiscale; una maggiore comunicazione circa le modalità contrattuali e i vantaggi del canone concordato; un metodo di calcolo più rapido e agevole del canone minimo e massimo, anche in forma automatizzata.
Passando in rassegna le interviste si osserva quanto segue a proposito di ciascun comune: Arese: i tre agenti intervistati concordano nel ritenere che l’urbanizzato formi una singola area omogenea, senza significative variazioni di valore, pur con una carenza di servizi nella parte meridionale dell’abitato oltre via Vismara.
Cornaredo: dei quattro agenti intervistati, tre non distinguono zone nel territorio comunale, ma un titolare di agenzia (che risponde in modo più completo alle domande) distingue
quattro zone e due fasce di canoni: più alti nel centro e nella frazione Cascina Croce, più bassi a San Xxxxxx all’Olmo e nei dintorni di via Monzoro.
Lainate: i quattro agenti intervistati segnalano l’articolazione del territorio comunale in capoluogo e frazioni, ma aggiungono che le differenze di valore tra questi sono poco significative, a eccezione della frazione di Barbaiana i cui prezzi sono analoghi a quelli di Rho. Pero: i tre agenti intervistati concordano nel suddividere il territorio comunale in due zone a valori omogenei, cioè il centro e la frazione di Cerchiate. C’è accordo anche nella stima di aumenti dei canoni di locazione intorno al 20% durante l’apertura di Expo.
Rho: i cinque agenti intervistati distinguono un numero di zone che varia da due a cinque. Se però si considerano i canoni da essi riferiti per bilocali e trilocali, differenze si riscontrano solo tra il centro e le frazioni. Pantanedo, Passirana e Biringhello sono segnalate per avere prezzi poco più bassi delle altre frazioni. Mazzo è segnalata per il maggiore influsso di Expo. Settimo Milanese: tre dei quattro agenti intervistati confermano la suddivisione in zone del territorio comunale, individuando Settimo e parzialmente Seguro come zone con canoni mediamente più elevati rispetto a Vighignolo e Villaggio Cavour.
Pregnana Milanese: l’agente intervistato dichiara che il territorio comunale non è articolato in zone di differente valore. I canoni risultano analoghi a quelli del comune di Vanzago.
Pogliano Milanese: i due agenti intervistati concordano nel ritenere che il territorio comunale non sia articolato in zone. Non si rilevano effetti sui canoni dovuti a Expo 2015. Xxxxxxx: i due agenti intervistati concordano nel distinguere il capoluogo dalla località Mantegazza che risulta meno costosa. La differenza è stimata dal primo intervistato in 50 euro per tutte le tipologie di alloggio.
Esempio di mappa utilizzata durante un’intervista a Rho
7. Proposta tecnica di azzonamento
Seguendo il metodo esposto nel paragrafo 2, la suddivisione del Rhodense in aree omogenee non fa riferimento ai confini comunali ma, anzitutto, alla distribuzione dei valori immobiliari. Studiare il territorio senza considerare i confini comunali è stato un passaggio preliminare per riconoscere le aree omogenee (poste dalla legge 431 a base degli accordi locali) dentro l’articolazione insediativa e infrastrutturale del Rhodense. I confini comunali sono stati in parte considerati nella misura in cui delimitano cesure territoriali nette, cui corrispondono forme di urbanizzazione e paesaggi differenti.
Per perimetrare le aree omogenee di ambito si è rivelato solo in parte utile il materiale già disponibile (le cartografie dei precedenti accordi e gli azzonamenti OMI) perché basato sul criterio della scala comunale e dunque contraddistinto dal prevalere della relazione tra un centro e la sua periferia. Anche alla scala dell’ambito si riconoscono aree di carattere centrale e periferico che, però, non corrispondono alla tipica figura concentrica delle aree omogenee comunali.
Il tracciamento delle aree omogenee di ambito ha preso le mosse dal confronto critico delle perimetrazioni esistenti per discostarsi progressivamente da esse, associando aree tra loro separate nello spazio eppure omogenee per valori, dotazioni e tipologie edilizie.
Le aree omogenee individuate nell’ambito del Rhodense sono quattro. Esse dividono il territorio secondo fasce con canoni locativi decrescenti degli immobili a uso abitativo. La mappa a pag. 37 mostra la delimitazione di ciascuna area omogenea.
La prima area omogenea comprende i nuclei principali di Arese e Rho.
In particolare l’area omogenea 1 coincide con il tessuto edilizio consolidato del comune di Arese, ed è limitata a nord da Viale Marietti, Via Xxxxx Xxxxxxxx, via Xxxx Xxxx, Strada Comunale Passirana e via Valera, quindi segue il confine comunale in direzione sud-est fino a Via Xxxxxxxxx Xxxxxx e prosegue lungo quell'asse, costeggiando il canale, fino al confine comunale ad est, terminando al raccordo con Viale Marietti a nord.
A Rho l’area omogenea 1 è limitata a sud-est dalla linea ferroviaria, ad est e nord-est dalla Xxxxxx Xxxxxxx 00; il confine prosegue in direzione sud lungo il Torrente Bozzente fino a via
Pontida, quindi segue il perimetro del Central Park a ovest, prosegue su corso Europa, via Xxxxxxx x'Xxxxxx, via Xxxxxx Xxxxx, via Xxxxxx Xxxxxx, curvando su via Pregnana in direzione est, via Xxxx Xxxxx, via Ponte Lucernate fino alla linea ferroviaria.
La seconda area omogenea comprende parti del territorio comunale di Arese, Cornaredo, Pero, Rho e Settimo Milanese.
In particolare per Arese l’area omogenea 2 comprende le parti del territorio comunale non incluse nell'area omogenea 1, e quindi la zona industriale meridionale e la zona della Valera e dell'Alfa Romeo a nord.
Per il comune di Cornaredo l’area omogenea 2 è delimitata a ovest e a nord dalla Xxxxxx Xxxxxxxxxxx 000, a est da via Micca, via Artigianato, via Ghisolfa, via Vittime delle Foibe, fino a via Cascina Torretta, raccordata lungo il confine comunale alla Xxxxxx Xxxxxxx 00, che costituisce il limite meridionale. Sempre nel comune di Cornaredo ricade nell'area omogenea 2 la frazione Santa Croce, definita dai confini comunali a nord e ad ovest e, in senso antiorario da sud, nei limiti costituiti da via Asilo, via Omero, xxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxx, xxx Xxxxxxx Xxxxx.
Per il comune di Pero il limite dell’area omogenea 2 è definito dal primo tratto dalla Xxxxxx Xxxxxxx 00 xxx Xxxxxxxx in entrata da Milano, proseguendo per via Xxxxxxx Xxxxxxx, via Xxxxxxx Xxxxxx, via Piave, via Xxxxxxxx X'Xxxxxxxx, via Figino, via Xxxx Xxxxxxxx XXXXX, via della Liberazione, autostrada A4, via Xxxxxx Xxxxxxxx, via dei Boschi, via Figino, via Fratelli Bandiera, via Xxxxx Xxxxxxxx e via Copernico fino al congiungimento con il confine comunale lungo la Strada Statale 11.
Nel comune di Rho l’area omogenea 2 include le parti di territorio esterne alla zona omogenea 1 a esclusione delle frazioni di Pantanedo a sud-est, di Castellazzo ad ovest e delle aree agricole poste a sud della linea ferroviaria.
Nel comune di Settimo Milanese l’area omogenea 2 include l'edificato limitato a sud da via Xxxxx Romoli, via Ciniselli, xxx Xxxx, xxx Xxxxxx xxxxx Xxxxx, via Libertà, via Stradascia fino all'Osteria delle Rane Rosse, quindi a nord fino alla Xxxxxx Xxxxxxx 00. Proseguendo lungo la Statale 11 in direzione est, il confine volta in via Panzeri e segue il margine del tessuto edificato a nord fino a via Xxxxxxx Xxxxxx; quindi scende a sud sempre lungo via Turati e curva
ad est per la traversa omonima opposta a Via Xxxxxxxxxx Xxxxxxx, quindi curva a sud e segue l'edificato fino al confine comunale ad est. All'intersezione tra il confine comunale e la Xxxxxx Xxxxxxx 00, il perimetro della zona omogenea 2 prosegue in direzione sud fino a intercettare via Papa Xxxxxxxx Xxxxx XX, poi xxx Xxxxxxxx Xx Xxxxxxxx, xxx Xxx Xxxxx Xxxxxx, via dei Frati.
La terza area omogenea comprende parti del territorio comunale di Rho, Pero, Cornaredo, Settimo Milanese e Lainate.
Nel comune di Rho l’area omogenea 3 include le frazioni di Pantanedo e la zona industriale di Mazzo comprese tra il confine comunale a sud-est, via Xxxxxx xx Xxxxxxx e la tangenziale ovest. Include inoltre la frazione di Castellazzo, definita ad ovest e a nord-ovest dal confine comunale e ad est da via Fogazzaro, via Capuana, via Xxxxxx Xxxxxxx, via Xxxxxxx Xxxxxxxx, via Xxxxxx Xxxxxx e via Pregnana. Include infine le aree agricole a sud della linea ferroviaria. Nei comuni di Cornaredo, Pero e Settimo Milanese, l’area omogenea 3 include tutte le parti di territorio che risultano esterne alla zona omogenea 2.
Nel comune di Lainate l’area omogenea 3 include la frazione di Barbaiana delimitata a nord da via San Xxxxxxxx e via Xxxxx Xxxxxxxxxx e a sud dal confine comunale.
La quarta area omogenea comprende per intero il territorio di Pogliano Milanese, Pregnana Milanese e Vanzago e il territorio di Lainate a eccezione della frazione di Barbaiana.
La tabella sottostante riporta, per ciascuna area omogenea, i canoni di locazione minimi e massimi delle abitazioni civili in ottimo stato conservativo rilevati dall’OMI nel 2° semestre 2014 (si vedano le tabelle di pp. 19-20) e la media dei canoni minimi e xxxxxxx riferiti dagli agenti immobiliari intervistati a luglio 2015 per un bilocale di dimensione variabile da 50 a 65 metri quadri.
MAX - OMI (€/mq annui) | MIN - OMI (€/mq annui) | MAX - agenzie €/mese per bilocale da 50/65 mq) | MIN - agenzie €/mese per bilocale da 50/65 mq) | ||
AREA 1 | Arese 1 - Rho 1 | 111 | 86 | 650 | 500 |
AREA 2 | Arese 2 - Rho 2 - Pero 1 - Cornaredo 1 - Settimo X.xx. 1 | 96 | 64 | 600 | 500 |
AREA 3 | Pero 2 - Cornaredo 2 - Settimo X.xx 2 - Lainate 1- Rho 3 | 78 | 60 | 550 | 450 |
AREA 4 | Lainate 2 - Vanzago – Pogliano X.xx – Pregnana X.xx | 74 | 52 | 500 | 350 |
Proposta tecnica di azzonamento per aree omogenee dell’ambito del Rhodense.
8. Gli incentivi alla stipula di contratti a canone concordato
La convenienza ad applicare il canone concordato risulta da un intreccio di fattori diversi.
In particolare, la combinazione tra i livelli minimi e massimi dei canoni applicabili stabiliti dagli accordi e gli incentivi fiscali ed economici15 applicati dai comuni in cui gli accordi vengono sottoscritti hanno impatti rilevanti sulla propensione dei proprietari a optare per questa soluzione.
Inoltre, l’istituzione da parte degli enti locali di strumenti di tutela dai rischi locativi e di morosità, da un lato, e di forme d’intermediazione e accompagnamento alla stipula dei contratti, dall’altro, possono incentivare ulteriormente la diffusione dei contratti a canone concordato.
In generale, l’impatto dello strumento degli accordi (l. 431/1998) è stato fin dall’inizio della sua istituzione assai modesto per la maggior parte dei comuni che li hanno sottoscritti convocando le organizzazioni rappresentative di inquilini e proprietari. Il caso limite di Milano ha fatto registrare numeri davvero esigui di contratti a canone concordato per tutta la durata dell’accordo locale vigente dal 1999 e solo di recente rinnovato (luglio 2015). D’altra parte, città come Bologna, dove l’accordo ha visto a partire dal 1999 ben quattro rinnovi (nel 2003, 2008, 2013 e infine nel 2014) mostra oggi una quota di contratti concordati pari a circa il 70% del totale16.
A oggi, i contratti di locazione stipulati in base agli accordi locali disegnano una geografia disomogenea sul territorio nazionale, che dipende in buona parte dalla convenienza economica per i proprietari ad applicare il canone concordato rispetto a quello in regime di libero xxxxxxx00. Sono i proprietari, di fatto, a influenzare il successo o il fallimento di questo
15Mentre i primi riconoscono la possibilità di ottenere, in forme diverse, riduzioni delle imposte, i secondi si caratterizzano per l’erogazione diretta da parte della Pubblica Amministrazione di benefici di carattere monetario nel caso di utilizzo di determinate tipologie contrattuali.
16 La stima non deriva da fonti ufficiali, ma trova riscontro nel dato fornito dai principali operatori coinvolti. Tecnocasa parla ad esempio del 69,3% di contratti a canone concordato sul totale dei contratti stipulati a fine 2014, contro il 60,3% registrato per il secondo semestre 2013 (Ufficio Studi Tecnocasa).
17Da una “classifica di convenienza” stilata da Confappi a due anni dall’istituzione di questa tipologia di canone emergeva un quadro differenziato, con alcune città (tra cui Bologna, Firenze e Genova) in
canale di accesso alla locazione, scartando questa possibilità laddove i livelli dei canoni concordati siano molto inferiori a quelli di mercato o dove lo scarto non sia compensato da incentivi economici e fiscali adeguati. In sostanza, le caratteristiche dei mercati immobiliari locali, da un lato, e la sottoscrizione nei diversi comuni di accordi più o meno sbilanciati a favore dei proprietari o degli inquilini, hanno contribuito a decretare la misura di successo o di insuccesso dello strumento.
Le esperienze osservabili ci consentono di fare alcuni ragionamenti di supporto al rinnovo dell’accordo da parte dei comuni interessati, nell’ottica di promuovere una maggiore diffusione ed efficacia delle locazioni a canone concordato, in grado di produrre impatti sulla domanda di abitazioni a costi accessibili.
8.1 Incentivi fiscali
Come in parte anticipato nel paragrafo 3 del presente Rapporto, la legge 431/1998 ha previsto agevolazioni fiscali per il proprietario e per l’inquilino che abbiano stipulato un contratto a canone concordato in uno dei “comuni ad alta tensione abitativa” secondo un elenco stabilito dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica (CIPE).
In particolare, al proprietario che sottoscriva un contratto di locazione a canone concordato (art. 2, c. 3) spetta:
- la riduzione forfettaria del reddito derivante dal canone di locazione di un ulteriore 30% (oltre al 5% applicabile nel caso di contratto in regime di libero mercato). In pratica l’imposta va calcolata sul totale del canone concordato ridotto del 33,5%;
- la riduzione del 30% dell’imposta di registro;
- una riduzione dell’IMU, solo laddove questa venga deliberata dai comuni.
Per i proprietari che scelgono invece la cedolare secca (comprensiva dell’imposta di registro e di bollo) in alternativa al regime ordinario di tassazione ai fini dell’Irpef per la parte derivante dal reddito dell’immobile, il legislatore ha previsto inizialmente una riduzione
cui i canoni concordati costituivano un'interessante possibilità, e altre (come Milano, Napoli e Pisa) in cui questa opzione appariva poco conveniente. A Torino e a Venezia i pro e i contro si equilibravano, almeno dal punto di vista dei rendimenti (Confappi 2000).
dell’aliquota calcolata sul canone pattuito dalle parti al 15% e in seguito, per il quadriennio 2014-2017, un’ulteriore riduzione al 10%.
Riassumendo:
Contratti in regime di libero mercato | Contratti a canone concordato | |||
Irpef | Cedolare secca | Irpef | Cedolare secca | |
Livello nazionale | l'imposta è calcolata sul 95% del canone dichiarato (abbattimento del 5%) | 21% | l'imposta è calcolata sul 66,5% canone dichiarato (abbattimento del 30%, oltre al 5%) | 10% |
Livello locale | IMU/TARI (aliquote deliberate annualmente dai comuni) | IMU/TARI (aliquote deliberate annualmente dai comuni) | IMU/TARI (aliquote deliberate annualmente dai comuni) | IMU/TARI (aliquote deliberate annualmente dai comuni) |
Se, in generale, gli operatori concordano nel collegare la riduzione della cedolare secca al 10% al trend di crescita, seppure moderato, dell’affitto concordato negli ultimi anni, alcuni osservatori rilevano come a fronte di un aumento rilevante dei contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (+283mila nel 2013, secondo dati della Agenzia delle Entrate) non si sia verificata l'impennata dei contratti a canone concordato che ci si sarebbe potuto attendere dalla riduzione al 15% dell'aliquota18. Anche se in aumento rispetto all'anno precedente, il canone concordato ha raccolto nel 2013 quasi un quarto delle preferenze (24%), con punte del 73% a Trieste, del 62% a Bologna e del 50% a Firenze e Genova. Ciò significa che, probabilmente, la differenza tra i canoni di mercato e quelli concordati, individuati negli accordi stipulati a livello locale tra le sigle sindacali degli inquilini e della proprietà edilizia, è superiore al risparmio d'imposta che si potrebbe ottenere19.
Accanto ai benefici fiscali legati ai provvedimenti adottati a livello nazionale vanno infatti considerati la fiscalità locale (i valori dell’imposta municipale deliberata ogni anno dai comuni in base alle esigenze di bilancio20) e i valori minimi e massimi dei canoni concordati (mediante gli accordi locali).
18 Gli effetti dell’ulteriore abbassamento al 10% della cedolare sui contratti concordati per il periodo 2014-17 non sono ancora valutabili secondo dati ufficiali.
19 C. Dell'Oste e X. Xxxxxxxxxx, “Cedolare secca/2: non decolla il canone concordato”, Condominio. Quotidiano del Sole24Ore, 17 aprile 2015.
20 Si applica sulla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%.
Lo schema propone un confronto tra alcune città sulla base delle diverse combinazioni tra l’aliquota Imu applicata dal Comune (l’anno di riferimento è il 2014) e il differenziale tra canoni concordati e liberi nello stesso comune.
A Milano – dove i contratti concordati prima del nuovo accordo locale erano ridotti a poche eccezioni – l’aliquota Imu agevolata allo 0,65% (invece dello 0,96 previsto per il libero mercato) potrà funzionare da leva. Emergono in particolare gli sforzi sulle aliquote Imu dei comuni di Bari (0,40%) e Torino (0,58%) che rimangono invariate anche per il 2015.
La “convenienza economica” per i proprietari nella scelta del canone concordato è dunque valutabile a partire dalla combinazione di due fondamentali parametri:
- il livello minimo e massimo di canone applicabile (parametro che tiene conto a sua volta dell’ubicazione dell’immobile e delle sue caratteristiche);
- i vantaggi fiscali previsti per legge, nella doppia componente (Irpef/cedolare secca e imposta locale).
Come vedremo in seguito, questi elementi vanno poi intrecciati con i benefici derivanti da eventuali incentivi economici (in genere contributi una tantum) e dalla disponibilità di strumenti di tutela (fondi di garanzia contro la morosità degli inquilini o i rischi locativi in genere) e accompagnamento alla stipula e al rinnovo dei contratti (Agenzie per la locazione). In base ad una simulazione effettuata su Milano21, viene qui presentato un confronto di convenienza tra le due tipologie di canone, considerando l’impatto degli incentivi fiscali sull’incasso netto realizzabile.
MILANO | CANONE CONCORDATO | CANONE LIBERO |
Bilocale di 55 mq ubicato in xxxx xxxxxxxx 0 (xxxxxx), 850 € di rendita catastale | € 713 | € 900 |
CANONE CONCORDATO | LIBERO MERCATO | |||
Regime di tassazione sui canoni di locazione riscossi | Opzione “cedolare secca” (10%) | Tassazione ordinaria ai fini Irpef | Opzione “cedolare secca” (21%) | Tassazione ordinaria ai fini Irpef |
incasso lordo 8 anni | € 68.448 | € 72.151 | € 86.400 | € 114.875 |
imposte sui canoni | € 6.845 | € 19.192 | € 18.144 | € 51.291 |
IMU-TASI | € 7.508 | € 7.508 | € 11.790 | € 11.790 |
incasso netto 8 anni | € 54.095 | € 45.451 | € 56.466 | € 51.794 |
Dal confronto emerge che, a fronte di un avvicinamento dei livelli di canone (concordato e libero) rispetto a quanto stabilito dall’accordo del 1999, il vantaggio per i proprietari sta nella possibilità di sfruttare le agevolazioni fiscali. Il canone concordato consente al proprietario
21 X. Xxxxxxxx, “Affitti, torna il concordato alla milanese”, Corriere Economia, 17 luglio 2015.
che opti per la cedolare secca di incassare 54.091 euro nell’arco della durata contrattuale, circa 2.600 euro in meno di quanto incasserebbe con il canone libero, sempre con la cedolare secca ma al 21%. La scelta risulta conveniente rispetto alla tassazione ordinaria Irpef (che comporterebbe una “perdita” di circa 6300 euro), anche se questo dipende a sua volta dall’aliquota di tassazione sul reddito Irpef cui il contribuente è soggetto. Soprattutto nel caso in cui il proprietario decida di optare per il regime della cedolare secca (10%), l’opzione del canone concordato risulta promettente, soprattutto se supportata dalle altre forme di tutela che verranno illustrate nei paragrafi successivi.
I vantaggi per gli inquilini si dispiegano innanzitutto nell’accesso ad una abitazione in locazione a prezzo calmierato rispetto ai livelli di mercato, a seconda delle caratteristiche dei mercati immobiliari locali e degli accordi sottoscritti tra le organizzazioni degli inquilini e della proprietà.
Inoltre, all’intestatario del solo contratto di locazione di “immobile adibito ad abitazione principale” di cui alla L. 431/98 (art. 2, c. 3) spetta:
- una detrazione dell’imposta per i redditi derivanti dall’Irpef di € 495,80 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71, oppure di € 247,90 se il reddito complessivo è superiore a € 15.493,71 ma non superiore a € 30.987,41;
- la riduzione del 30% dell’imposta di registro.
Sono poi previste detrazioni dell’imposta diverse (più vantaggiose) per alcune categorie specifiche (lavoratori dipendenti che debbano spostare la residenza per motivi di lavoro; giovani di età compresa tra i 20 ed i 30 anni, studenti universitari)22. Tali detrazioni spettano solo per i primi tre anni dal trasferimento della residenza e non sono cumulative (il contribuente può scegliere quella per lui più vantaggiosa).
8.2 Incentivi economici
Anche questo strumento è disciplinato dalla legge 431/1998. Mediante il Fondo nazionale (art. 11, c. 1) e qualora le disponibilità del Fondo lo consentano, i comuni possono deliberare
22 Si rinvia al Decreto legge n. 47 del 28 marzo 2014 “Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015”, poi convertito nella L. 80/2014.
contributi economici integrativi destinati ai conduttori di alloggi in locazione a titolo di integrazione al pagamento del canone o, in caso di morosità, al locatore che accetti di sanare la medesima morosità. In genere questo tipo di incentivo è erogato una tantum e a fondo perduto, oppure in forma di prestito. È facoltà dei comuni integrare questi contributi con fondi propri.
8.3 Strumenti di tutela e di accompagnamento
Si tratta di strumenti in genere demandati all’azione delle Agenzie o dei centri servizi che i comuni possono attivare, anche in forma consorziata, in base all’art. 11, c. 3 della l. 431/1998.
Le tipologie di strumenti più diffuse sono:
- fondi di garanzia contro il rischio di morosità (6 mesi circa);
- assicurazioni a tariffe agevolate contro il rischio locativo;
- assistenza/verifica degli obblighi contrattuali;
- assistenza legale/rimborso delle spese legali in caso di contenzioso.
8.4 “Lezioni” tratte da alcuni casi osservati
Tra i comuni che hanno applicato lo strumento degli accordi locali, Torino e Bologna rappresentano due casi senza dubbio interessanti per la loro esperienza consolidata nell’uso degli accordi, periodicamente rinnovati, e nell’attivazione di efficaci misure a sostegno della loro diffusione. Milano ha invece rinnovato l’accordo solo di recente (luglio 2015) dopo 15 anni dalla prima esperienza.
Torino23
A Torino l’accordo locale è stato sottoscritto per la prima volta nel 1999 ed è stato poi rinnovato ogni 3 anni (l’ultimo rinnovo risale all’inizio del 2013) nell’intento di apportare continue migliorie sulla base degli impatti registrati. Il capoluogo piemontese ha svolto un
23 Le informazioni qui riportate sono in parte frutto di una intervista rivolta nel mese di luglio 2015 all’arch. Xxxxxxxx Xxxxxxx, Direzione Edilizia Residenziale Pubblica, che qui ringraziamo per la disponibilità dimostrata.
ruolo trainante per altri comuni dell’area metropolitana che hanno successivamente sottoscritto propri accordi sulla base del modello torinese24. Elemento catalizzatore della progressiva estensione degli accordi è il patto siglato nel 2007 e ancora vigente tra dieci comuni dell’area metropolitana per la diffusione in rete delle attività e dei servizi offerti da Lo.C.A.Re.25, con la costituzione dell’Agenzia Sociale Xx.X.X.Xx. Metropolitano cui hanno aderito, adottandone le linee guida, 12 comuni oltre al capoluogo26. Il centro servizi è attivo dal gennaio 2000 all’interno della Divisione Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Torino e opera come “Immobiliare Sociale”, qualificandosi come punto di incontro tra domanda e offerta sul mercato privato della locazione. L’Agenzia opera, a titolo gratuito, a favore di inquilini in condizioni di emergenza abitativa (seppure fruitori di un reddito certo) e di proprietari privati di alloggi sfitti purché disponibili a metterli a disposizione degli stessi inquilini indicati da Xx.X.X.Xx., in condizioni di reciproca convenienza.
Tra i fattori che hanno contribuito a “spingere” gli accordi vanno considerate le condizioni di mercato particolarmente critiche che si sono verificate a Torino a seguito della crisi. La dinamica del mercato immobiliare locale ha fatto sì che anche le organizzazioni rappresentative della proprietà esprimessero un interesse forte verso il canone concordato come “antidoto” alla morosità degli inquilini.
Da qui, un interesse si è manifestato anche da parte degli operatori immobiliari (Agenzie) che, invitati a partecipare a un ciclo di incontri di formazione sui contenuti dell’Accordo promosso dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, hanno risposto più che positivamente.
Il Comune di Torino, nella figura del Vice-Sindaco e Assessore alla Salute, Politiche Sociali e Abitative, ha svolto fin dall’inizio un ruolo attivo nel processo, facilitando il dialogo tra le parti (le organizzazioni degli inquilini e dei proprietari) e contribuendo a raccordare il
24 Nella sua funzione di capoluogo la Città di Torino ha incentivato, e coadiuvato nella stesura di analoghi accordi territoriali, altri comuni dell’area metropolitana che hanno sottoscritto l’accordo nel maggio 2014 (Caselle Torinese, Collegno, Grugliasco e Moncalieri).
25 xxx.xxxxxx.xxxxxx.xx/xxxxxx/
26 Il Patto è andato estendendosi nel corso degli anni fino a comprendere tredici Comuni: Torino, Alpignano, Collegno, Grugliasco, Moncalieri, Nichelino, Orbassano, Piossasco, Rivalta, Rivoli, Settimo Torinese, Venaria Reale e Borgaro Torinese.
contenuto degli accordi con il quadro aggiornato dei bisogni e della domanda emergente sul territorio, tenendo in considerazione le trasformazioni sociali e urbane nel frattempo intervenute.
Esito dell’ultimo rinnovo dell’accordo è stata l’introduzione di una principale innovazione. Tra i “contratti per gli usi transitori abitativi” disciplinati dalla L. 431/1998 (art. 5, c. 1) e dal
D.M. 30/12/2002 (art. 2) per cui sono applicabili i canoni massimi e minimi definiti in base all’accordo, sono stati inclusi anche i “contratti transitori per la locazione parziale di appartamento” (capitolo IV dell’Accordo 2013)27 . Il Comune di Torino, in accordo con le parti, ha inteso con questa iniziativa favorire l’incontro tra specifici segmenti della domanda (studenti, ma anche nuclei monogenitoriali di madri sole o padri separati) e dell’offerta di abitazione a canone concordato (ad esempio, anziani soli che dispongono di camere non utilizzate nel proprio appartamento) incoraggiando in tal modo le relazioni di reciprocità e mutuo sostegno e, al tempo stesso, promuovendo la coabitazione di più nuclei o più single come ulteriore leva per promuovere un uso più razionale (più intensivo) delle superfici abitative nonché l’emersione delle locazioni in nero, molto diffuse tra chi affitta a studenti o per periodi limitati nel tempo.
Bologna28
Bologna è il comune che evidenzia il numero più rilevante di contratti a canone concordato (fonti non ufficiali concordano su una quota che si aggira attorno al 70% sul totale dei contratti di locazione vigenti), con un aumento consistente nel 2014.
Nel giugno 201429 è stato sottoscritto l’ultimo rinnovo dell’accordo, denominato “Accordo per la revisione delle modalità applicative dei contratti di locazione a canone concordato in
27 Il canone è calcolato secondo i parametri dell’accordo territoriale considerando al 100% i mq di utilizzo esclusivo e al 50% quelli condivisi, escludendo ogni maggiorazione per i mq, anche in relazione all’arredamento. Per ulteriori chiarimenti si rinvia al cap. IV dell’accordo 2013, il cui testo è consultabile all’indirizzo web: xxx.xxxxxx.xxxxxx.xx/xxxxxx/xxxxxx/xxxxx-xxxxxxx-xxxxxxxxxxxx.xxx
28 Le informazioni riportate sono in parte frutto di una intervista rivolta nel mese di luglio 2015 al xxxx. Xxxxx Xxxxxxxx, Unità operativa programmazione e politiche abitative della Città Metropolitana di Bologna, che qui ringraziamo per la disponibilità dimostrata.
29 Dal 1999, anno della prima firma, l’accordo territoriale di Bologna è stato rinnovato quattro volte (nel 2003, nel 2008, nel 2013 e infine nel 2014).
attuazione della Legge 9 dicembre 1998 n. 431”, che stabilisce regole uniformi e parametri trasparenti per l’applicazione dei contratti di locazione residenziale in tutti i 56 comuni dell’Area Metropolitana bolognese, ad esclusione di quelli di Imola e del Nuovo Circondario imolese, che hanno sottoscritto un accordo a parte30.
Il “testo unico” ricompone per l’area metropolitana bolognese un ragionamento prima frammentato, sia in funzione di una semplificazione burocratica a vantaggio dei cittadini interessati ad avvalersi dell’accordo, sia in funzione di un maggiore coordinamento e raccordo tra le iniziative dei comuni aderenti, nell’ottica della nascente città metropolitana. Va detto che dal punto di vista della definizione delle aree omogenee di riferimento utili alla determinazione del canone, rimangono valide le ripartizioni stabilite dai singoli comuni mediante accordi precedenti (eventualmente riviste e aggiornate)31 e comunque definite sulla base dei confini amministrativi comunali.
Un altro elemento di innovazione riguarda i canoni d’affitto da applicare a questa tipologia di contratti, che le organizzazioni sindacali degli inquilini e dei proprietari hanno concordato di ridurre mediamente tra il 6% e il 10% rispetto ai valori fino ad oggi applicati, in ragione del perdurare della crisi economica e dell’acuirsi dei problemi legati all’incidenza del canone di affitto sul reddito delle famiglie (con conseguente aumento dei casi di morosità incolpevole). Al di là del contenuto specifico dell’accordo, si segnalano alcuni effetti positivi del processo che ha portato alla sigla del nuovo accordo nel 2014 per l’area metropolitana di Bologna, che possono essere così riassunti:
- mediante una diffusione capillare dell’informazione, il processo è stato fortemente inclusivo nei confronti di piccoli comuni periferici che non erano a conoscenza dell’opportunità degli accordi locali;
- la sottoscrizione di un “testo unico” di accordo, nel significato di cui abbiamo già detto, è funzionale alla semplificazione delle procedure per gli utenti finali, alla
30 In base alla legge 80/2014, possono sottoscrivere gli accordi locali anche i comuni non ad alta tensione abitativa per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi nei cinque anni precedenti all'entrata in vigore della legge, tra cui i comuni dell’Xxxxxx Xxxxxxx colpiti dal terremoto del 2012.
31 Le aree omogenee sono consultabili negli allegati all’accordo: allegato A (Comune di Bologna), allegato B (comuni ATA 2014), allegato C (comuni non ATA 2014).
possibilità per i comuni, nelle pieghe dei rispettivi bilanci, di raggiungere accordi futuri in merito a un’unica aliquota IMU da applicare su tutta l’area metropolitana, all’opportunità di attivare in forma consorziata servizi e strumenti di tutela a sostegno della diffusione del canone concordato.
La questione di come comunicare l’accordo e le “regole” da applicare è di grande rilevanza ai fini della diffusione tra i cittadini e tra gli operatori che possono svolgere un ruolo determinante (spingendo o, viceversa, scoraggiando i proprietari alla stipula di contratti a canone concordato).
Sulla base di questa consapevolezza, la Città Metropolitana di Bologna ha recentemente pubblicato un applicativo web32 che mappa interattivamente le aree omogenee per il canone concordato e consente di visualizzare in modo semplice e immediato le seguenti informazioni:
- i comuni in cui l’accordo è applicabile;
- la collocazione dell’immobile di riferimento rispetto alle aree omogenee definite dall’accordo;
- i valori massimi e minimi per la determinazione del canone di locazione, per area omogenea di riferimento;
- l’anagrafica delle organizzazioni a cui rivolgersi per chiedere informazioni e assistenza
- la normativa di riferimento per gli accordi locali.
Lo strumento integra l’applicativo già disponibile per il solo Comune di Bologna, che consente di identificare l’area omogenea inserendo indirizzo e numero civico dell’alloggio33. Come Torino, anche Bologna ha istituito, mediante il sostegno della Regione, un’Agenzia Metropolitana per l'Affitto della Provincia di Bologna (AMA)34 che si avvale, per il raggiungimento delle sue finalità istituzionali, della collaborazione di una pluralità di soggetti pubblici e privati. AMA ha l’obiettivo di incrociare domanda e offerta di xxxxxxx in affitto proponendo il canone concordato come strumento equo e vantaggioso sia per i proprietari
32 La pagina web è consultabile all’indirizzo: xxx.xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx.xx/xxxxxxxxxxxxxx/Xxxxxx/XXXxxxxXX.xxx/X/000000000000 33 La pagina web è consultabile all’indirizzo: xxxx://xxxxxxxx.xxxxxx.xxxxxxx.xx/Xxxxxx/ 34 xxx.xxx.xx.xx/
che per gli inquilini. Gli inquilini di AMA sono selezionati sulla base di requisiti e punteggi definiti all’interno di bandi comunali per l’accesso ad alloggi “a canone calmierato”35.
Questa condizione costituisce, tuttavia, una delle criticità segnalate dall’operatore pubblico. Il proprietario che mette a disposizione l’alloggio trova “rischioso” affittare a inquilini selezionati in base ad avvisi pubblici, seppure rivolti a cittadini che devono essere in grado di fornire una serie di garanzie e, principalmente, un reddito certo e al di sopra di una soglia prestabilita. D’altra parte, l’utilizzo di fondi pubblici per finanziare incentivi economici a proprietari e inquilini e altri strumenti di tutela (fondi di garanzia, ecc.) rendono difficile ipotizzare soluzioni che non prevedano un’affiliazione a queste Agenzie che non sia “vincolata” a questa condizione. Su questo punto, una corretta informazione riguardo al target di inquilini che l’Agenzia propone potrebbe attenuare “l’effetto scoraggiamento” nei confronti dell’adesione ai servizi dell’Agenzia36.
La scarsa attenzione ad aspetti legati all’informazione e alla comunicazione è all’origine, secondo gli interlocutori sentiti, anche del debole coinvolgimento delle agenzie immobiliari, i cui operatori sarebbero risultati poco informati e poco formati riguardo ai contenuti degli accordi, i meccanismi di applicazione e i fattori di convenienza che ne derivano37.
Milano
Milano è il caso più “acerbo” tra quelli considerati, in quanto l’accordo è stato rinnovato nel luglio 2015 ed è quindi prematura ogni valutazione sugli effetti del nuovo dispositivo. L’incidenza dei contratti a canone concordato dal 1999 a oggi è stata, secondo fonti non
35 Nel caso di Bologna, si tratta di una graduatoria aperta, ad aggiornamenti semestrali, indirizzata ai cittadini con reddito intermedio. Gli appartamenti assegnati con questa graduatoria possono essere di proprietà sia pubblica sia privata. Il canone di affitto non è rapportato al reddito ma viene calcolato sulla base dei parametri previsti per il contratto a canone concordato. Il bando è gestito dalla Azienda Casa Xxxxxx Xxxxxxx (ACER) della Provincia di Bologna ed è consultabile all’indirizzo: xxx.xxxxxxxxxxx.xx/xxxx/xxxx/xxxxx/xxxxx-xxxxxxxxxx-xxxxxxx/xxxxx-xxxxxx-xxxxxxxxxx- bologna.html
36 A dimostrazione del moderato successo della Agenzia come soggetto in grado di mediare tra domanda e offerta sul mercato privato della locazione, il numero limitato di contratti a canone concordato che sono stati stipulati mediante AMA (270 circa ad oggi). Inoltre, il Fondo di Garanzia finanziato dalla Regione è stato speso solo per il 60%.
37 Si veda a questo proposito il caso di Torino, dove la proposta di formazione rivolta agli operatori delle agenzie immobiliari ha riscosso un successo inatteso.
ufficiali, del tutto residuale (si stima solo circa il 10% dei contratti stipulati)38. A incidere maggiormente sullo scarso interesse verso questa tipologia di contratto è stata una distanza troppo marcata tra i valori di mercato e quelli applicabili in base all’accordo39, mai rivisti in 15 anni, insieme alla complessità delle regole e della metodologia per identificare la fascia di oscillazione dei canoni.
Il livello dei canoni concordati (che si stima si discosti ora in media del 30% dai livelli di libero mercato) e le tre nuove “aree omogenee” introdotte40 rappresentano le variazioni di maggior rilievo del nuovo accordo. Come già mostrato nel paragrafo 8.1 (Incentivi fiscali), la leva dell’aliquota Imu agevolata allo 0,65% (invece dello 0,96 previsto per il libero mercato) insieme agli altri benefici fiscali previsti dalla normativa nazionale potrebbe spingere verso una maggiore diffusione di questa tipologia di contratti, grazie anche a un mercato immobiliare “stagnante” (se si escludono i segmenti pregiati) e i crescenti problemi di affordability delle famiglie.
Il Comune di Milano ha promosso una serie di misure (integrando anche fondi provenienti da Stato e Regione) rivolte ai cittadini che abbiano un I.S.E.E. non superiore a € 26.000,00 o reddito I.S.E. non superiore a € 35.000,00, con l’obiettivo di ridurre il rischio di sfratto e stimolare l’uso del canone concordato sia per i nuovi contratti sia per la conversione di quelli già in corso e a rischio di morosità. A tale scopo è stata costituita l’Agenzia Sociale per la Locazione Milano Abitare, promossa dal Comune di Milano in collaborazione con la Fondazione Welfare Ambrosiano41.
I fondi messi a disposizione sono destinati ad attivare strumenti diversi, tra cui:
- un Fondo di garanzia che tutela il proprietario che affitta a canone concordato fino a
38 C. Xxxx Xxxxxxx, “Comuni e politiche abitative: Milano rinnova l’accordo sul canone concordato”, Percorsi di Secondo Welfare, xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx-xxxxxx/xxxx-xxxxxx/xxxxxx-x-xxxxxxxxx- abitative-milano-rinnova-laccordo-sul-canone-concordato.html
39 In base alle stime pubblicate da Casa24Plus (canale del Sole24 Ore dedicato al mondo immobiliare) su dati XxxxXxxxxxx, lo scarto arriva toccare il 62% per alcune tipologie di immobili.
40 Le nuove zone sono l’area attorno allo Stadio di San Siro (zona 10), la Maggiolina (anche detta “Villaggio dei giornalisti”) (zona 11) e la zona che accorpa le strade interessate dai due grandi progetti di Porta Nuova e CityLife (zona 12). Queste aree hanno valori immobiliari ben più alti della media delle aree vicine.
18 mensilità in caso di eventuali inadempienze dell’inquilino;
- un contributo una tantum ai proprietari che stipulano un contratto (o convertono quello esistente) a canone concordato, rapportato alla durata del contratto;
- misure di micro-credito dedicate agli inquilini che sottoscrivono un contratto a canone concordato;
- un Fondo salvasfratti dedicato ai proprietari che decidono di ritirare lo sfratto e di sottoscrivere un contratto a canone concordato.
A fronte di una valutazione delle criticità evidenziate dai comuni con esperienza consolidata del rinnovo e nel monitoraggio degli accordi, Milano ha optato per un ruolo “leggero” dell’Agenzia, che offre consulenza gratuita agli inquilini e ai proprietari interessati all’opzione dei contratti a canone concordato, a prescindere dalla scelta del proprietario di inserire nella banca dati dell’Agenzia il proprio alloggio.
Al fine di non disincentivare i proprietari, l’iscrizione all’Agenzia è libera e non vincola questi ultimi alla stipula di contratti con gli inquilini “censiti” dalla agenzia in quanto interessati alla locazione a canone concordato. Questi, a loro volta, non sono selezionati mediante avvisi pubblici o altre procedure formalizzate (come nel caso di Bologna), ma semplicemente “affidano” all’Agenzia la propria domanda di abitazione come uno dei possibili canali di facilitazione dell’incontro con l’offerta di locazione a canone calmierato. La stipula del contratto dipende in ultima analisi dalla disponibilità reciproca delle parti messe in contatto dall’Agenzia, che svolge un ruolo di facilitazione dell’incontro.
L’accesso agli incentivi (erogati mediante gli stanziamenti del Fondo nazionale distribuiti tra le regioni) dipende in ultima analisi dal possesso dei requisiti economici predefiniti (per l’inquilino) e dalla sottoscrizione di un contratto a canone concordato (da parte del proprietario e dell’inquilino).
Alla luce dei tre casi osservati, proponiamo uno schema riassuntivo degli incentivi fiscali ed economici e degli strumenti di tutela che sono stati attivati a livello locale, considerando anche eventuali iniziative di altra natura poste in essere ai fini di una maggiore diffusione degli accordi e di una loro corretta applicazione.
Città | Incentivi xxxxxxx00 | Incentivi economici43 | Strumenti di tutela | Strumenti per la semplificazione | Altri strumenti |
Torino | Per il proprietario: aliquota IMU ridotta pari allo 0,575 x 100 (contro 1,06 libero mercato) | Contributo una tantum € 1600 all’inquilino; da €1500 a €3000 al proprietario, a seconda dalla durata del contratto)44 | Fondo di garanzia per morosità incolpevole: fino a 18 mensilità di canone non versate dall’inquilino45 | Testo sintetico ed operativo degli accordi territoriali del Comune di Torino46 | Corsi di formazione rivolti agli agenti immobiliari sull’applicazione dei contratti a canone concordato |
Bologna | Per il proprietario: aliquota IMU ridotta pari allo 0,76 x 100 (conto 1,06 libero mercato) | Contributo una tantum di 500 euro ai proprietari che stipulano/rinnovano un contratto a canone concordato inferiore o pari a 700 euro mensili | Fondo di garanzia per morosità incolpevole: fino a 6 mensilità di canone non versate dall'inquilino (più spese per il rilascio dell'immobile e recupero credito) Polizza assicurativa a costi agevolati a garanzia dei danni da conduzione | Applicativo web ad uso di operatori e proprietari interessati alla stipula di contratti a canone concordato (per individuare l’area omogenea e ricavare informazioni utili al calcolo del canone | |
Milano | Per il proprietario: aliquota IMU ridotta pari allo 0,65 x 100 (conto 1,06 libero mercato) | Credito Solidale (Inquilini): prestito fino a 10.000 euro per le necessità legate alla locazione con interessi pagati dall’Agenzia47 Contributo una tantum: da €1200 a €2000 al proprietario, secondo la durata del contratto)48 | Fondo di garanzia per morosità incolpevole: fino a 18 mensilità di canone non versate dall'inquilino49 | Incontri informativi aperti alla cittadinanza per presentare l’Agenzia Abitare Milano (costituita di recente) e promuovere il canone concordato come “nuovo modo di affittare a Milano” |
42 Riportiamo qui unicamente gli incentivi fiscali relativi all’aliquota IMU applicata ai contratti a canone concordato (per l’anno 2015) deliberati dai comuni. Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente a livello nazionale (detrazione IRPEF sui canoni di locazione per inquilini e proprietari e aliquota della cedolare secca ridotta per i proprietari) rinviamo al sotto-paragrafo 8.1 “Incentivi fiscali”.
43 Gli incentivi sono subordinati all’iscrizione alla Agenzia/ente che offre i servizi e sono erogati una volta sottoscritto il contratto a canone concordato, su presentazione della copia registrata.
44 Rispettivamente: € 1.500 (3+2 anni); € 2.000 (4+2 anni), € 2.500 (5+2 anni); € 3.000 (6+2 anni).
45 Il Fondo di garanzia copre esclusivamente i canoni e/o i relativi oneri accessori (come riscaldamento e luce) per le spese condominiali non corrisposti che non siano stati recuperati dal proprietario nel corso della procedura di sfratto. Il rimborso avviene dopo la conclusione della procedura di sfratto.
46 Il testo, che fornisce indicazioni operative ed esemplificazioni utili al calcolo del canone e in generale alla stipula dei contratti a canone concordato, è consultabile sul sito internet del Comune di Torino, all’indirizzo: xxx.xxxxxx.xxxxxx.xx/xxxxxxx/xxx/xxx0_xxxxx_xxxxxxxxx_xx_xxxxxxxxx_xxxxxxx_xxxxxxxxxxxx_xx.xxx
47 Il prestito può essere richiesto per far fronte alle spese legate alla locazione, quali pagamento del deposito cauzionale per il nuovo contratto, spese di trasloco, pagamento del primo anno di locazione o per brevi episodi di morosità incolpevole nel corso della durata del contratto. L’Agenzia funge da garante nei confronti della banca erogatrice e paga gli interessi.
48 Rispettivamente: € 1200 (3+2 anni); € 1500 (4+2 anni), € 1800 (5+2 anni); € 2000 (6+2 anni). Il contributo è erogato immediatamente, mediante bonifico bancario, su presentazione all’Agenzia della copia registrata del contratto.
49 Sono risarcite solo le quote di canone non corrisposte, escludendo quelle che siano state recuperate dal proprietario nel corso della procedura di sfratto o anche successivamente. Dal complessivo ammontare della morosità è poi detratta la cauzione eventualmente trattenuta dal proprietario. Il contributo è erogato solo dopo l’effettivo recupero dell’alloggio a conclusione dello sfratto.