G A L L I & P A R T N E R S
X X X X X & P A R T N E R S
D O T T O R I C O M M E R C I A L I S T I
CEDOLARE SECCA SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE
1 0 , L u n g a r n o d e g l i A c c i a i u o l i | 1 0 , | C o r s o M a t t e o t t i | |
5 0 1 2 3 F I R E N Z E | s t u d i o @ g a l l i c o m m e r c i a l i s t i . i t | 2 0 1 2 9 M I L A N O | |
T e l . + 3 9 0 5 5 2 8 9 7 5 9 | T e l . + | 3 9 0 2 7 6 0 0 2 1 3 2 |
PREMESSA
Con la presente, desideriamo richiamare la Vostra attenzione sull’introduzione e sulla definitiva operatività, a partire dal corrente anno, della nuova tassa meglio conosciuta col nome di “cedolare secca sugli affitti”, (ovvero dell’imposta sostitutiva, dell’Irpef, delle addizionali comunali e regionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione) che si applicherà, in via discrezionale, a scelta del locatore, rispetto all’ordinaria tassazione Irpef, nella misura del 21% per i contratti a canone libero e al 19% per quelli a canone concordato.
La nuova tassazione potrà essere scelta dalle persone fisiche proprietarie, o titolari di un diritto reale di godimento, che locano immobili ad uso abitativo (ed eventualmente, a determinate condizioni, anche le pertinenze.
Restano esclusi i lavoratori autonomi e le imprese (ART. 3 Dlgs 23/2011): cfr TAB 1 .
Sono compresi i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali (purchè dal contratto risulti la destinazione abitativa dell’immobile).
La recente Circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 dell’Agenzia delle Entrate ha emanato gli attesi chiarimenti su tale nuova imposta sostitutiva sulla locazione degli immobili abitativi.
Nulla è stato ancora chiarito in merito la fattispecie particolare rappresentata dalle locazioni di abitazioni effettuate da società semplici, soggetti Irpef non esercenti attività commerciale. In tal caso, infatti, pur non essendo una persona fisica, la società semplice ne ha le medesime caratteristiche (soggetto Irpef) ed il reddito percepito è giuridicamente qualificato come “reddito da fabbricati” imputato direttamente ai soci, in base alle quote di partecipazione alla società. In sostanza, l’Amministrazione Finanziaria potrebbe consentire l’applicazione della “cedolare secca” anche con riferimento alle locazioni di abitazioni effettuate da tali soggetti ma nulla di specifico è stato detto a riguardo.
La cedolare secca, quindi, praticamente, sostituisce:
Ł l’Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche) e le relative addizionali;
Ł l’imposta di registro;
Ł l’imposta di bollo;
Ł l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
Ł l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.
1. CONTRIBUENTI INTERESSATI ED ESCLUSI
I contribuenti interessati sono le persone fisiche in possesso di redditi immobiliari titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) su unità immobiliari abitative locate ed eventuali pertinenze.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve
essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
La cedolare secca resta invece preclusa ai seguenti locatori di abitazioni:
• Soggetti Ires
• Società semplici (con l’accezione Sopra fatta )
• Enti commerciali, diversi dalle società, nonché i trust, residenti in Italia;
• Società ed enti commerciali di ogni tipo, compresi i trust, non residenti in Italia
• Professionisti ed Imprenditori
• Sublocatori
• Locatori di abitazioni site all’estero
2. REQUISITI DEGLI IMMOBILI
Rientrano nel regime sostitutivo le unità immobiliari ad uso abitativo (accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati) e le relative pertinenze solo se locate congiuntamente all’abitazione. A tal proposito la Circolare 26/E/2011 ha chiarito che il regime di tassazione sostitutiva in commento trova applicazione anche per le pertinenze locate congiuntamente all’immobile abitativo ovvero locate con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo , a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali ossia nel contratto di locazione di pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
Non emergono limitazioni in ordine al numero di pertinenze per le quali è possibile optare per il regime della cedolare secca. Pertanto, il nuovo regime opzionale può essere applicato anche in relazione a più pertinenze, sempreché sussista appunto un effettivo rapporto di pertinenzialità con l’immobile abitativo locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione.
Il regime sostitutivo non può trovare applicazione, e sono quindi esclusi i contratti di locazione:
• relativi agli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi);
• conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente, come sopra già detto, dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti;
• di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo;
• di immobili situati all’estero (infatti i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lettera f), TUIR e non tra i redditi di fondiari;
• i contratti di sublocazione di immobili (anche in tal caso, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lettera h. TUIR e non tra i redditi di natura fondiaria).
Se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione (contratti misti) l’imposta di registro è calcolata:
Ł sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione;
Ł sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente. In ogni caso, si deve pagare l’imposta di bollo sul contratto di locazione
La nuova tassazione può essere applicata, inoltre, sempre in via facoltativa, anche ai contratti per i quali non vi è obbligo di registrazione (per i contratti di durata non superiore a 30 giorni).
3. COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE
Il locatore che decide di avvalersi del nuovo regime, ai fini dell’efficacia dell’opzione, deve, prima dell’esercizio di questa, darne comunicazione al conduttore.
La comunicazione va effettuata con raccomandata (la recente circolare dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non è valida la raccomandata a mano) e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. La comunicazione deve essere inviata al Conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca, e, quindi prima di procedere alla registrazione del contratto, oppure, per le annualità successive, prima del termine di versamento dell’imposta di registro. In caso di più contratti l’opzione va comunicata a ciascuno di essi. In caso di più locatari, nell’ottica delle Entrate (la raccomandata con la quale si comunica all’inquilino la rinuncia agli aumenti dovrebbe essere sottoscritta da tutti i comproprietari anche se non tutti decidono di optare per la cedolare secca.
Qualsiasi altro accordo contrario tra le parti deve ritenersi privo di effetti. Non è, altresì, previsto il rimborso delle imposte già pagate.
La Circolare del 1 giugno 2011 ha altresì chiarito che qualora in sede di proroga il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.
Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità. L’esclusione della possibilità di adeguamento Istat per i canoni soggetti a cedolare secca è assoluta. Anche i proprietari che hanno già aggiornamento i canoni nel 2011 e poi optato per la sostitutiva devono infatti restituire l’adeguamento all’inquilino.
4. COME SI CALCOLA LA CEDOLARE SECCA
L’importo della nuova imposta “cedolare secca” che verrà calcolato sui redditi relativi al canone di locazione annuo pattuito tra le parti si applicherà con aliquote differenziate e precisamente:
Ł del 21% per i contratti a canone libero di mercato;
Ł ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato. I canoni «concordati» sono stati istituiti con la legge 431/98 (la riforma delle locazioni). In pratica, consentono al proprietario di avere un beneficio fiscale e un contratto più breve e all'inquilino un affitto più basso. Il contratto dura, infatti, tre anni, più due di rinnovo automatico (salvo casi particolari). I canoni sono determinati sulla base di accordi territoriali tra associazioni della proprietà e degli inquilini, nei Comuni ad alta tensione abitativa e devono mantenersi all'interno delle fasce di oscillazione minima e massima stabilita per quel comune (che spesso è anche diviso in zone). I canoni concordati si applicano anche ai contratti stipulati transitori e per studenti, utilizzando gli schemi contrattuali ministeriali. Nelle locazioni transitorie gli accordi locali possono prevedere variazioni del 20% in più o in meno rispetto ai contratti agevolati.
Corre l’obbligo precisare che la base imponibile sulla quale si calcola la cedolare secca è il 100% del reddito da locazione, che non può mai essere inferiore alla rendita catastale, mentre in caso di tassazione ordinaria l’Irpef e relative addizionali sono calcolate sull’85% di detto reddito (a seguito della deduzione forfettaria del 15%).
Infine in caso di cessione del contratto, resta ferma l’applicazione del regime ordinario, anche quando si esercita l’opzione per la “cedolare secca”, che non assorbe l’imposta di registro e di bollo dovute in tale ipotesi.
Per completezza, si ricorda che in caso di cessione senza corrispettivo di contratti di locazione pluriennali che abbiano ad oggetto immobili urbani, è dovuta l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro (Nota I all’art.5 della Tariffa, Parte I, annessa al D.P.R. 131/1986), mentre qualora sia pattuito un corrispettivo per la cessione, l’imposta di registro è dovuta in misura pari al 2% del corrispettivo medesimo e del valore delle prestazioni ancora da eseguire (art. 432 del D.P.R. 131/1986 e art. 5 della Tariffa, Parte 7, a questa allegata ).
5. COME SI VERSA
La nuova tassa della “cedolare secca”, quanto all’acconto e al saldo, deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell’Irpef. E ciò anche per i versamenti di acconto eseguiti nel corso dell’anno 2011 da soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d’imposta o a un CAF o a un professionista abilitato.
L’acconto, pertanto, deve essere versato:
Ł nella misura dell’85% per il 2011;
Ł nella misura del 95% a partire dal 2012, che potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.
Il versamento dell’acconto dovrà essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell’acconto Irpef, e quindi:
Ł in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore ad euro 257,52;
Ł in due rate, se l’importo dovuto è superiore ad euro 257,52 e precisamente:
1. la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse;
2. la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.
CASI IN CUI L’ACCONTO NON E’ DOVUTO
L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare:
Ł l’acconto da versare entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno;
X l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre;
X l’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre.
6. COME ESERCITARE L’OPZIONE
Il locatore che intenda avvalersi del nuovo regime della “cedolare secca” potrà esercitare l’opzione – liberamente per ogni unità immobiliare locata ad uso abitativo e pertinenze - in sede di registrazione del contratto, rimanendo conseguentemente vincolato all’applicazione del suddetto regime fiscale per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione venga esercitata per le annualità successive.
Dopo la scelta iniziale vale una sorta di silenzio-assenso, in base al quale chi non comunica nulla di nuovo conferma l'opzione per la cedolare effettuata in precedenza.
Nel caso di esercizio dell’opzione si segnala che resta comunque fermo l’obbligo di registrazione del contratto (nonché della proroga e risoluzione dello stesso), entro i termini stabiliti dall’art.17 del D.P.R. 131/1972 (ossia entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto di locazione) e tale adempimento assorbe anche tutti gli ulteriori obblighi di comunicazione, che pertanto, non saranno più necessari, quali l’obbligo di comunicazione delle generalità del conduttore all’autorità di pubblica sicurezza (art.12 del
D.L. 69/1978, convertito, con modifiche, dalla legge 191/1978). Quanto dura l’opzione?
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime sostitutivo per l’intero periodo di durata del contratto, o della proroga, ovvero per il residuo periodo di durata del contratto
nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.
Tuttavia, è fatta salva la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, con modalità che verranno stabilite con apposito Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. In ogni caso, la revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa.
La revoca, inoltre, non esclude comunque la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca con riferimento alle annualità successive, mediante presentazione del “Modello 69” entro il termine per il versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.
Con tale modalità, il contribuente ha quindi la possibilità di valutare, anno per anno, la convenienza tra la tassazione ordinaria Irpef e quella sostitutiva.
Allo stesso modo, resta fermo l’obbligo della presentazione della dichiarazione dei redditi. Nell’ipotesi di unico contratto di locazione, stipulato da 2 o più locatori, l’opzione deve essere esercitata singolarmente da ciascuno dei soggetti interessati ed ha effetti solo per coloro che ne hanno fato scelta. L’Agenzia delle Entrate, nella C.M. 26/E/2011, ha confermato che l’opzione per la cedolare secca può essere effettuata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, purchè gli stessi vantino un diritto di proprietà, o altro diritto reale di godimento sull’immobile concesso in locazione.
7. MODALITA’ OPERATIVE
Per quanto riguarda le modalità con le quali il locatore può esercitare la suddetta opzione, si precisa che le stesse variano a seconda del momento contrattuale in cui la facoltà viene esercitata. In particolare:
Ł se l'opzione viene esercitata in sede di prima registrazione del contratto di locazione:
€ occorrerà utilizzare il nuovo modello Siria per la registrazione telematica dei contratti di locazione. Il modello Siria è già disponibile sul sito Internet delle Entrate e può essere spedito solo in via elettronica dopo aver ottenuto dall'Agenzia username e password (in alternativa ci si può rivolgere a un intermediario già abilitato) oppure il nuovo “modello 69”, esclusivamente cartaceo, per la registrazione diretta presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, anch’esso disponibile sul sito Internet dell’Agenzia, nell’ipotesi in cui non sussistano le condizioni per l’utilizzo del modello SIRIA e, in ogni caso, per la registrazione di tutti gli eventi successivi al contratto di locazione (proroga, risoluzione o cessione dello stesso),
se il contratto di locazione è già registrato:
€ l'opzione può essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, sempre mediante il nuovo modello 69;
Ł se per il contratto di locazione non vi è obbligo di registrazione:
€ l'opzione per la cedolare secca può essere validamente esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta per il quale l'opzione esercita la sua validità.
Per i contratti di durata pluriennale, i comproprietari che non optano per il regime della cedolare secca possono, ai sensi dell’articolo 17 del TUIR, corrispondere l’imposta sul corrispettivo loro imputabile, pattuito per l’intera durata del contratto ovvero annualmente sull’importo del canone annuo di locazione.
Nella C.M. n. 26/E, l’Agenzia precisa che l’art. 57 del DPR 131/86 prevede, quale principio generale, la responsabilità solidale delle parti in causa (locatore e conduttore) per il pagamento dell’imposta.
Infine relativamente all’immobile locato da più proprietari, infine, si deve tener conto degli ulteriori due seguenti chiarimenti contenuti nella C.M. n. 26/E:
• come sopra già anticipato che l’opzione esercitata anche da parte di un solo locatore comporta la rinuncia dell’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno esercito l’opzione per la cedolare secca, in quanto trattasi di un canone determinato unitariamente e come tale non frazionabile;
• la comunicazione da inviarsi al conduttore, finalizzata alla rinuncia dei suddetti aggiornamenti, inviata dal locatore che ha esercitato l’opzione ha efficacia anche nei confronti degli altri locatori che non hanno esercitato l’opzione (si tenga conto anche di quanto sopra analizzato).
8. GLI EFFETTI SUL REDDITO
Il reddito assoggettato a cedolare:
Ł è escluso dal reddito complessivo;
Ł sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
Ł il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
La C.M. n. 26/E contiene un importante chiarimento in relazione all’applicabilità. Anche in relazione all’opzione per la cedolare secca, dell’eventuale sospensione della tassazione dei canoni non percepiti a seguito dell’avvenuta conclusione del procedimento giudiziale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore.
Come noto, l’art. 26 comma 1 del TUIR (come modificato dall’articolo 8, comma 5 della Legge 09.12.1998, n. 431) nel prevedere la tassazione per “competenza” dei canoni di locazione quale reddito fondiario, consente al contribuente di non dichiarare i canoni non percepiti solamente a seguito di un procedimento giudiziale che convalidi lo sfratto del conduttore per morosità, purchè tale convalida avvenga entro i termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi.
9. LE DISPOSIZIONI PER IL 2011
La “cedolare secca” si applica, per il periodo di imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche se scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima del 7 aprile 2011.
Ciò posto, si potrà optare per il regime della cedolare con modalità differenti:
Ł per i contratti scaduti, anche a seguito di risoluzione volontaria, prima del 7 aprile 2011, nonché per i contratti ancora in corso al 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione, e per i contratti prorogati per i quali è già stata effettuato il pagamento dell’imposta di registro, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell’anno 2012. In tal caso non si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto.
L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.
Ł per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, o per i quali il termine del pagamento dell’eventuale proroga, a partire dalla stessa data, non sia ancora spirato, l’opzione si esercita in sede di registrazione con il modello 69;
Ł per i contratti prorogati per i quali il termine per il pagamento dell’imposta di registro non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita con l'apposito modello 69.
Nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del giugno 2011 sono specificati alcuni casi particolari:
• per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizione sopra indicate, il versamento d’acconto è effettuato in 2 rate;
• per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011, il versamento d’acconto è effettuato, in un’unica rata, entro il 30 novembre 2011;
• per i contratti con decorrenza dal 1˚ novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto.
La circolare n. 26/E/2011 ha precisato che, 2011 a parte (per il quale è dovuto), se l’anno di prima applicazione della cedolare secca è anche il primo di possesso dell’immobile, l’acconto non è dovuto.
Il Calendario dell’opzione alla cedolare | ||
Scadenza | Quando optare | Varie ed eventuali |
Contratti scaduti o risolti, già registrati e contratti prorogati e con imposta di registro già pagata | Con la dichiarazione del 2012 (relativa ai redditi del 2011) | Nessun rimborso per le imposte di registro e di bollo già versate. Il locatore deve versare l’acconto, se dovuto. |
Contratti registrati a partire dal 7 aprile o prorogati e con versamento dell’imposta di registro non scaduta | Con la registrazione del contratto | Per i contratti prorogati l’opzione va fatta con il modello 69 |
Contratti per cui la registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno | Entro il 6 giugno | |
Contratti risolti a partire dal 7 aprile o per i quali non è ancora scaduto il termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione | Entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alla risoluzione | |
10. LA CONVENIENZA DELL’OPZIONE
L’esercizio dell’opzione che prevede la tassazione alternativa con la cedolare secca sugli affitti conviene a coloro che hanno redditi elevati. Ciò posto, l'opzione per la cedolare secca richiede una valutazione personalizzata perché sono, infatti, molte le variabili che influiscono sul calcolo del carico fiscale, previsto dal nuovo regime, che grava sui canoni di locazione delle unità abitative e precisamente:
Ł lo scaglione di reddito Irpef e le eventuali detrazioni (si pensi in particolare a quelle relative al 36% sulle ristrutturazioni e al 55% sul risparmio energetico) che potrebbero non poter essere applicate, per incapienza, in caso di tassazione alternativa;
Ł l'impossibilità di applicare l'adeguamento Istat al canone relativamente all'inflazione;
VANTAGGI | LOCATORE |
In generale sono legati alla misura dell’aliquota applicabile, nonché alle imposte da sostituire: aliquota fissa del 21% o 19% per i contratti a canone concordato senza applicazione delle addizionali regionali e comunali | ✓ La “separazione” dei redditi da locazione rispetto agli altri (eventuali) redditi assoggettati ad IRPEF; ✓ in presenza di altri redditi assoggettati ad IRPEF l’opzione per la cedolare secca per i redditi da locazione di immobili abitativi potrebbe, infatti, determinare l’applicazione di un’aliquota IRPEF marginale più bassa in quanto tale reddito non concorrerebbe più alla determinazione del reddito “complessivo” IRPEF; ✓ l’applicazione delle aliquote da cedolare secca più basse (21% o 19%) rispetto a quelle marginali IRPEF determinano risparmi d’imposta considerevoli in presenza di elevati redditi; ✓ risparmio dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo; |
INQUILINO | |
✓ Risparmio dell’imposta di registro; ✓ sospensione dell’aggiornamento del canone di locazione per il periodo dell’opzione. |
Ł l'impossibilità di chiedere a rimborso l'eventuale imposta di registro già versata. Ma veniamo ai principali vantaggi per l’inquilino ed il locatore.
Nonché agli svantaggi:
Ł il locatore deve rinunciare, per tutta la durata del contratto, all'applicazione di aumenti del canone, inclusi gli aumenti Istat;
X xxx ha un contratto in corso ed ha già versato l'imposta di bollo e l'imposta di registro non può richiederne il rimborso;
Ł le aliquote del 21 o del 19% si applicano sull'intero canone annuo senza considerare la riduzione forfetaria del 15% (40,5% per i contratti a canone "concordato") prevista nel regime ordinario;
Ł la tassazione del canone al di fuori del meccanismo ordinario di determinazione dell'Irpef, potrebbe impedire al contribuente di "riassorbire" per intero eventuali detrazioni d'imposta (ad es. le detrazioni del 36% per le ristrutturazioni edilizie e del 55% per il risparmio energetico).
SVANTAGGI
Alla luce di quanto sopra argomentato si propone la tabella comparativa della tassazione ordinaria e quella facoltativa della cedolare secca.
Xxxxxxx comparativa | ||
REGIME ORDINARIO | CEDOLARE SECCA | |
Reddito imponibile | 85% del canone annuo (59,5% del canone annuo per i contratti a canone "concordato") | Intero canone annuo |
Aliquota Irpef applicabile | Aliquote Irpef per scaglioni di reddito | 21% per i contratti a canone libero 19% per i contratti a canone concordato |
Addizionali regionali e comunali | Addizionali previste nella regione e nel comune del contribuente | |
Imposta di registro | 2% del canone annuo, per la metà a carico del locatore | |
Imposta di bollo | euro 14,62 dovuti, in sede di registrazione, su ogni copia del contratto per ogni 4 facciate di 100 righe | |
Incremento graduale del canone | E' possibile prevedere un incremento annuo del canone | Non è possibile incrementare il canone per tutta la durata del contratto |
Aggiornamento Istat del canone | E' possibile prevedere annualmente l'aggiornamento Istat del canone | |
Beneficio delle detrazioni d'imposta | Eventuali detrazioni per oneri riducono l'Irpef dovuta | Eventuali detrazioni per oneri riducono l'Irpef dovuta |
La convenienza quindi oltre a dover essere misurata sul proprio reddito, è molto più probabile per coloro che affittano a canone libero (con un reddito superiore a 15 mila euro) e, invece, meno scontata per coloro che affittano a canone concordato. In tal senso, per i locatori a canone concordato il vantaggio scatta solo in presenza di redditi lordi annui oltre i 28 mila euro.
Si espone di seguito una tabella che evidenzia il vantaggio della cedolare secca rispetto alla ordinaria tassazione irpef, sia per i contratti liberi che per quelli concordati, dalla quale appare evidente che il regime della cedolare secca si rende particolarmente appetibile, rispetto all'ordinaria tassazione Irpef, al crescere del livello di reddito complessivo del contribuente.
Confronto e differenza tra Contratto a canone "libero" e a canone "concordato" | ||
Contratto a canone "libero" | Contratto a canone "concordato" | |
Contratto a canone "libero" | Contratto a canone "concordato" | |||||
Aliquota effettiva sul canone annuo | Aliquota effettiva sul canone annuo | |||||
Scaglione di reddito (euro) e aliquota Irpef | Regime ordinar. | Cedolare secca | Differenza | Regime ordinar. | Cedolare secca | Differenza |
Fino a 15.000 (23%) | 21,57% | 21% | 0,57% | 15,40% | 19% | -3,60% |
oltre 15.000 fino a 28.000 (27%) | 24,97% | 21% | 3,97% | 17,78% | 19% | -1,22% |
oltre 28.000 fino a 55.000 (38%) | 34,32% | 21% | 13,32% | 24,32 | 19% | 5,32% |
oltre 55.000 fino a 75.000 (41%) | 36,87% | 21% | 15,87% | 26,11% | 19% | 7,11% |
oltre 75.000 (43%) | 38,57% | 21% | 17,57% | 27,30% | 19% | 8,30% |
11. SANZIONI
La mancata registrazione del contratto di locazione implica che dalla data di registrazione volontaria o d’ufficio:
¢ la durata della locazione è stabilita in 4 anni;
¢ il canone annuo viene definito in misura pari al triplo della rendita catastale, adeguato dal secondo anno con l’aggiornamento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
Le suddette disposizioni previste in caso di mancata registrazione si applicano, altresì, nei seguenti casi:
¢ contratto di locazione registrato con indicazione di un canone di importo inferiore a quello effettivamente percepito;
¢ registrazione di un contratto di comodato fittizio.
Le suddette sanzioni non si applicano qualora la registrazione del contratto di locazione avvenga entro il 6 giugno 2011.
Se nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione non viene indicato oppure viene indicato ma in misura inferiore a quella effettiva saranno comminate, in misura raddoppiata, le sanzioni:
¢ omessa dichiarazione, sanzione dal 240% al 480%;
¢ indicazione in misura inferiore a quella effettiva, sanzione dal 200% al 400%.
Lo Studio è a Vostra disposizione per ogni ulteriore chiarimento ed approfondimento. Molti cordiali saluti,
Dottor Xxxxxxx Xxxxx
Firenze, giugno 2011