Affitto azienda “Camping Saragosa”
Affitto azienda “Camping Xxxxxxxx”
Capitolato d’oneri
Articolo 1
Oggetto dell’affitto di azienda
Oggetto del contratto di affitto d’azienda è l’area e il complesso aziendale attrezzato a campeggio “Camping Xxxxxxxx”, sito in località “Chiscinaggiu” nel Comune di Aglientu e catastalmente censito al foglio 10 mappale 71.
L’azienda è costituita dalla disponibilità della struttura per la superficie ed i locali descritti in apposita planimetria (come da allegato planimetrico).
L’azienda, che comprende anche l’avviamento commerciale, è fornita di rete elettrica, idrica e fognaria e dotata di attrezzature, manufatti, impianti e servizi relativi a 333 piazzole attrezzate, bungalow, aree per la sosta delle auto, aree per la permanenza dei camper, centro commerciale (comprendente ristorante/pizzeria, bar/tabacchi, market, bazar, sala giochi), servizi igienici, locale guardia medica, locali reception-uffici, area verde, area sport. Complessivamente l’azienda è dotata di 1.498 posti letto.
L’affitto dell’azienda “Camping Xxxxxxxx” ha per oggetto un’entità organica e capace di vita economica propria, della quale la disponibilità degli immobili configura una mera componente in rapporto di complementarità ed indipendenza con gli altri elementi aziendali ed è a tutti gli effetti da qualificarsi come affitto di azienda ai sensi degli articoli 2561 e 2562 del c.c. e non come locazione di immobile ad uso commerciale.
Articolo 2
Modalità di affitto d’azienda
Il Comune di Aglientu procede alla scelta dell’affittuario previo esperimento di procedura ad evidenza pubblica Il rapporto di affitto d’azienda è disciplinato dalle condizioni indicate nel relativo contratto e dalle norme contenute nel presente capitolato, il quale, a tal fine, costituirà parte integrante e sostanziale del contratto stesso, nonché dalle disposizioni contenute nel Codice Civile.
Articolo 3
Durata dell’affitto d’azienda
Il contratto di affitto d’azienda avrà durata di anni nove dall’affidamento. Esso si intende risolto alla data del 01/06/2022.
È espressamente escluso il rinnovo e la proroga tacita del contratto.
Al contratto di cui al presente capitolato non si applicano le disposizioni di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392 in riferimento alla durata ed all’indennità di cessazione rapporto.
Articolo 4
Canone di affitto d’azienda
Il corrispettivo dell’affitto d’azienda è costituito dal canone annuale offerto dall’aggiudicatario (oltre IVA), a seguito dell’espletamento della procedura di gara. Il canone deve essere versato in un’unica soluzione entro e non oltre il 30 settembre di ciascun anno di durata del contratto.
In caso di mancato pagamento di due rate consecutive, decorsi quindici giorni dalla data di scadenza, è facoltà del Comune di Aglientu di ritenere risolto di diritto il contratto e consente al
Comune l’immediato rientro in possesso e la riassunzione della disponibilità dell’azienda, con contestuale escussione della cauzione definitiva di cui all’art. 12.
Il canone è soggetto ad aggiornamento annuale, con decorrenza dal secondo anno di contratto, in misura pari al 75% delle variazioni, accertate dall’ISTAT, dell’indice F.O.I. dei prezzi al consumo.
Articolo 5 Avviamento commerciale
L’azienda ha un avviamento commerciale e pertanto nessun incremento di avviamento può derivare dall’attività dell’impresa affittuaria, la quale pertanto con la sottoscrizione del presente capitolato rinuncia a qualsiasi eventuale indennità a tale titolo, non avendone diritto.
Articolo 6 Obblighi del concedente
Il Comune di Aglientu garantisce il pieno e pacifico godimento della struttura concessa in affitto e la libertà della stessa da pesi, privilegi, sequestri e pignoramenti e dichiara che non esistono alla data di approvazione del presente capitolato pendenze fiscali relative all’azienda.
Il Comune di Aglientu presta il proprio assenso affinché le autorizzazioni amministrative attualmente esistenti e richieste dalla vigenti leggi per l’esercizio dell’azienda siano temporaneamente intestate all’affittuario per l’intera durata del contratto.
Il Comune di Aglientu si impegna infine a sollevare l’affittuario da qualsiasi responsabilità per debiti, impegni e oneri relativi all’azienda affittata, nascenti da cause anteriori all’inizio dell’affitto.
Ai sensi dell’art. 2557 del c.c. il Comune di Aglientu si impegna a non iniziare attività alcuna che possa essere concorrente con quella esercitata mediante l’affitto di azienda oggetto del presente capitolato.
Articolo 7
Obblighi dell’affittuario
L’affittuario non può servirsi dei locali, delle strutture e delle dipendenze destinate all’esercizio specifico previsto nel presente capitolato per scopi e finalità differenti.
L’affittuario è, a tutti gli effetti, il solo responsabile nei confronti del Comune di Aglientu di quanto stabilito nel presente capitolato e nel contratto di affitto di azienda. Esso è, inoltre, responsabile per i danni che per inosservanza alle disposizioni del presente capitolato potessero derivare ai locali medesimi o ad altre parti del complesso aziendale, comprese le relative pertinenze.
I locali destinati all’esercizio dell’azienda, ivi comprese le pertinenze, nonché tutti i mobili e le attrezzature di proprietà del Comune di Aglientu sono consegnati all’affittuario nello stato di fatto in cui si trovano, previa redazione di verbali di consegna e di inventario, che, debitamente firmati, formano parte integrante e sostanziale del contratto di affitto d’azienda.
L’affittuario deve provvedere a sua cura e spese all’eventuale voltura e/o stipula dei contratti relativi alle utenze.
Sono a carico dell’affittuario le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura e le relative pertinenze. L’affittuario è tenuto a segnalare tempestivamente al Comune di Aglientu eventuali interventi di manutenzione straordinaria che si rendessero necessari per la corretta conduzione dell’attività.
L’affittuario ha l’obbligo di eseguire eventuali opere di adeguamento che si rendessero necessarie per rendere la struttura conforme a disposizioni normative sopravvenute. L’esecuzione dei lavori dovrà essere opportunamente autorizzata dal Comune di Aglientu che acquisirà al patrimonio dell’Ente le opere eseguite.
Al termine del contratto di affitto, l’affittuario è tenuto a:
a) riconsegnare la struttura, nonché le attrezzature ad uso dell’esercizio, nell’identico stato risultante dai verbali di consegna e di inventario ed indennizzare il Comune di Aglientu delle perdite imputabili all’affittuario stesso o ai suoi aventi causa o dipendenti, ovvero a terzi;
b) rendere libera la struttura, asportando ogni aggiunta di sua proprietà che non sia stata rilevata dal Comune di Aglientu.
La violazione agli obblighi contenuti nel presente articolo costituisce inadempimento e da luogo alla risoluzione del contratto e all’incameramento della cauzione prestata.
Ai sensi dell’articolo 2, comma 2 del Decreto Legislativo 12 aprile 2006, n. 163 l’affittuario, al fine di garantire la continuità dei rapporti di lavoro in essere, si impegna a subentrare nei rapporti di lavoro subordinato relativi ai dipendenti che svolgono la propria attività all’interno dell’azienda, tenuto conto della compatibilità con la propria organizzazione di impresa e delle esigenze tecnico-organizzative previste per la gestione del campeggio.
Articolo 8
Conduzione dell’azienda
L’affittuario si obbliga a condurre l’azienda con professionalità, decoro e serietà corrispondenti alle esigenze della struttura gestita, attenendosi altresì alle prescrizioni che al riguardo potranno essere impartite dal Comune di Aglientu.
L’affittuario deve altresì garantire il corretto funzionamento dell’azienda, assicurando adeguato orario di apertura, in conformità alla caratteristica di stagionalità dell’esercizio.
L’esercizio deve avvenire in conformità alle disposizioni in materia di igiene e sanità.
Articolo 9 Spese di esercizio
Sono a carico dell’affittuario tutte le spese derivanti da imposte e tasse previste per legge, nonché da oneri inerenti l’esercizio, compresi quelli per l’illuminazione e riscaldamento, consumo di energia elettrica, utenze telefoniche e quant’altro necessario, sollevando espressamente il Comune da ogni responsabilità contrattuale e amministrativa anche nei confronti di terzi.
Articolo 10
Trattamento economico, normativo e previdenziale del personale addetto al servizio
Per l’assunzione del personale addetto al servizio, l’affittuario è tenuto al rispetto delle disposizioni vigenti in materia di lavoro.
L’affittuario deve garantire, assumendone il relativo onere, che il personale addetto goda di tutte le assicurazioni necessarie, nelle varie forme di previdenza, assistenza antinfortunistica richieste dalla legislazione vigente. È fatto comunque obbligo all’affittuario di osservare senza eccezione alcuna le norme e le prescrizioni dei contratti collettivi di lavoro, delle leggi e dei
regolamenti sulla tutela, protezione, prevenzione, assicurazione, previdenza e assistenza dei propri lavoratori dipendenti, in ottemperanza anche al D.Lgs. n. 81/2008 e ss.mm.ii.
In caso di inottemperanza agli obblighi stabiliti nel presente articolo, su segnalazione degli organi competenti e previa comunicazione di avvio del procedimento, il Comune di Aglientu provvede alla risoluzione del contratto.
Articolo 11 Polizze assicurative
L’affittuario assume in proprio ogni responsabilità per infortunio o danni eventualmente subiti da parte di persone o di beni, tanto dell’impresa stessa quanto dell’Ente o di terzi, in dipendenza di omissioni, negligenze, inadempienze o accadimenti comunque connessi alla gestione dell’azienda, anche se posti in essere da parte di terzi.
L’affittuario deve, pertanto, provvedere alla stipula di una polizza assicurativa, a beneficio del Comune di Aglientu e dei terzi e per l’intera durata del contratto, a copertura del rischio da responsabilità civile della medesima Società in ordine allo svolgimento di tutte le attività di cui al presente contratto. In particolare, detta polizza tiene indenne o, comunque, deve tenere indenne il Comune di Aglientu, ivi compresi i suoi dipendenti e collaboratori, nonché i terzi per qualsiasi danno l’affittuario possa arrecare all’Ente, ai suoi dipendenti e collaboratori, nonché ai terzi nel corso dell'espletamento delle attività anche derivante dalla somministrazione dei servizi erogati.
La polizza prevede la rinunzia dell’assicuratore, nei confronti del Comune di Aglientu, a qualsiasi eccezione, con particolare riferimento alla copertura del rischio anche in caso di mancato o parziale pagamento dei premi assicurativi, in deroga a quanto previsto dall’art. 1902 c.c., di eventuali dichiarazioni inesatte e/o reticenti, in deroga a quanto previsto dagli articoli 1892 e 1893 c.c.
L’affittuario è altresì obbligato a stipulare una polizza di assicurazione che copra i danni subiti dal Comune di Aglientu a causa del danneggiamento o della distruzione totale o parziale di impianti ed opere, verificatisi nel corso della gestione.
Articolo 12 Cauzioni
L’affittuario è tenuto a prestare, a garanzia del pagamento del canone di affitto d’azienda e dell’esatta osservanza di tutte le disposizioni contenute nel presente capitolato, apposita cauzione di importo pari al canone annuale oltre IVA.
La cauzione sarà svincolata al termine del contratto. Il Comune di Aglientu provvede allo svincolo della cauzione all’avente diritto soltanto quando sono stati pienamente regolarizzati e liquidati fra il Comune stesso e l’affittuario i rapporti di qualsiasi specie derivanti dall’affitto dell’azienda.
La cauzione deve essere depositata prima della decorrenza dell’affidamento, attraverso polizza fideiussoria bancaria o assicurativa che deve avere durata pari al contratto di affitto dell’azienda. Deve prevedere espressamente la rinuncia al beneficio della preventiva escussione da parte del debitore principale e deve essere escutibile da parte del Comune di Aglientu a prima domanda entro trenta giorni.
In caso di risoluzione non consensuale del contratto la cauzione sarà escussa per intero. In caso di violazioni agli obblighi di cui al presente capitolato che non comportino la risoluzione contrattuale, la cauzione sarà escussa nella misura del 10% per ogni violazione contestata.
In caso di mancato pagamento dei canoni di affitto si procederà all’escussione parziale o totale della cauzione, fino a concorrere al raggiungimento delle somme dovute.
Il Comune di Aglientu ha diritto di valersi in qualsiasi momento della cauzione per reintegrare crediti e obbligazioni da questa garantita. L’affittuario è tenuto a ricostituirne l’importo per intero entro dieci giorni, pena la risoluzione contrattuale.
L’avvio del procedimento nei confronti dell’affittuario è sempre assolto a norma delle disposizioni vigenti sul procedimento amministrativo, di cui alla Legge 7 agosto 1990, n. 241 e ss.mm.ii.
Articolo 13 Inadempienze e penali
In caso di inosservanza delle obbligazioni contrattuali o di non puntuale adempimento delle stesse che tuttavia non comportino per la loro gravità l’immediata risoluzione del contratto, il Comune di Aglientu contesta mediante lettera raccomandata A/R le inadempienze riscontrate e assegna un termine, non inferiore a quindici giorni, per la presentazione di controdeduzioni e memorie scritte.
Trascorso tale termine l’eventuale penale sarà applicata mediante proprie determinazioni e previa adeguata istruttoria dal Responsabile del Servizio competente.
In tale provvedimento si darà conto delle eventuali giustificazioni prodotte dall’affittuario e delle ragioni per le quali il Comune ritiene di disattenderle.
L’affittuario incorre nelle penali previste dal presente capitolato in caso di inosservanza delle obbligazioni contrattuali o di non puntuale adempimento delle stesse.
L’ammontare della penale varia secondo la gravità dell’inadempienza accertata, a insindacabile giudizio del responsabile del Servizio competente, da un minimo di € 100 ad un massimo di € 200 giornaliere per singola inadempienza.
A titolo esemplificativo si riportano le tipologie di alcuni eventi che comportano l'applicazione di penali significando che, per altre eventuali tipologie non esplicitamente previste in questa sede, si procederà in applicazione analogica:
a) inadempimento degli obblighi di manutenzione (ordinaria e straordinaria);
b) mancato rispetto del termine previsto per il pagamento delle rate annuali del canone;
c) mancato rispetto del termine previsto per l’avvio del servizio;
d) mancato rispetto dei periodi di apertura previsti dal Comune;
e) accertata violazione delle disposizioni che disciplinano la gestione in oggetto con particolare riferimento a:
igiene generale dei locali, degli arredi, delle attrezzature, del personale addetto; procedimenti di pulizia, sanificazione, disinfezione, disinfestazione,
corretto stato e uso dei locali, degli impianti, degli arredi, delle attrezzature.
Resta ferma la risarcibilità dell’altro diverso e/o ulteriore danno subito dall’Amministrazione. L'incameramento di quanto dovuto a titolo di penale avverrà sulla cauzione definitiva, ove sufficiente, che dovrà essere ricostituita nel suo originario ammontare.
Articolo 14
Risoluzione del contratto di affitto d’azienda
La violazione di qualunque disposizione contenuta nel contratto di affitto dell’azienda e nel presente capitolato o il compimento da parte dell’affittuario e aventi causa di un atto che possa
compromettere la corretta esecuzione del servizio oggetto dell’affitto d’azienda, da facoltà al Comune di Aglientu di richiedere la risoluzione contrattuale per inadempimento e di incamerare la cauzione a tale fine prestata.
I rimedi di cui al precedente comma sono sempre preceduti da una contestazione formale all’affittuario delle rilevate infrazioni che può, nei termini assegnati, addurre le proprie giustificazioni. Il Comune di Aglientu, valutate le argomentazioni, decide entro dieci giorni sulla risoluzione e sulla cauzione.
In caso di ritardato pagamento di somme a qualsiasi titolo dovute saranno applicati gli interessi di mora e, nei casi di mancato pagamento, sarà incamerato il relativo deposito cauzionale.
L’affitto di azienda si intende revocato nel caso di fallimento dell’affittuario. Esso può tuttavia essere manutenuto in vigore per tutta la durata dell’esercizio provvisorio concordato al fallito, sotto la responsabilità del curatore nominato dall’Autorità Giudiziaria.
Costituiranno, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 del c.c., espresse clausole risolutive del contratto di affitto:
a) sospensione o interruzione della gestione dell’attività aziendale, quando non sia determinata da cause di forza maggiore;
b) mancato pagamento consecutivo di oltre due canoni d’affitto;
c) insolvenza dell’affittuario in relazione al pagamento delle imposte, tasse e tributi di cui al precedente articolo 8;
d) revoca, sospensione e mancato rinnovo o rilascio di licenze e/o autorizzazioni per l’esercizio dell’attività;
e) inosservanza delle norme in materia di sicurezza in generale ed in particolare quelle riguardanti le misure di prevenzione per il rischio incendio.
Articolo 15
Cessazione degli effetti del contratto
L’affittuario, prima di effettuare modifiche sociali della società o sostituzione del legale rappresentante, deve richiedere apposita autorizzazione al Comune di Aglientu, il quale ha comunque facoltà di recedere dal contratto di affitto d’azienda senza che il richiedente possa avanzare riconoscimenti di indennizzi, danni o risarcimenti.
Qualora la società affittuaria sia sciolta durante la vigenza contrattuale, il contratto cessa di produrre i suoi effetti.
L’affittuario può dare disdetta anticipata senza penali purché la stessa sia comunicata con raccomandata A/R al Comune di Aglientu almeno dodici mesi prima della naturale scadenza del contratto.
Articolo 16
Cessione del contratto e subaffitto
L’affittuario può affidare a terzi elementi gestionali aventi autonoma funzionalità previa autorizzazione del Comune di Aglientu. L’affidamento parziale lascia impregiudicata la responsabilità dell’affittuario.
Ogni rapporto giuridico ed economico intercorre esclusivamente tra il Comune di Aglientu e l’affidatario.
Articolo 17
Disposizioni finali
Il Comune di Aglientu si riserva la facoltà di eseguire, a suo insindacabile giudizio e senza intralciare l’attività dell’affittuario, ogni nuova opera o completamento di quelle esistenti all’interno della struttura aziendale.
Il Comune di Aglientu si riserva il diritto di effettuare senza preavviso ispezioni e controlli sulla gestione dell’azienda.
L’affittuario non può opporre eccezioni al fine di evitare o ritardare le prestazioni dovute e disciplinate dal presente capitolato.
Tutte le riserve che l’affittuario intende formulare a qualsiasi titolo devono essere avanzate mediante comunicazione scritta al Comune di Aglientu. Non esplicando le sue riserve nei modi e termini sopra indicati l’affittuario decade dal diritto di far valere le riserve stesse. Le riserve che siano state presentate nei modi e nei termini sopra indicati saranno prese in esame dall’Ente che emanerà gli opportuni provvedimenti.
Articolo 17 Spese contrattuali
Tutte le spese inerenti e conseguenti alla procedura di gara e al contratto di affitto d’azienda, comprese quelle di registrazione, sono a carico dell’affittuario.
Articolo 18 Definizione delle controversie
Per le controversie che dovessero insorgere tra il Comune di Aglientu e l’affittuario, il foro competente è quello di Tempio Pausania.