Unione Piccoli Proprietari Immobiliari
Unione Piccoli Proprietari Immobiliari
Ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Vademecum esplicativo
a cura di Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx
UNIONE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI Delegazione di Xxxxxxx Xxx X. Xxxxxxxx, 00 – 06034 Foligno Tel. 0000.000000 - 368.3351068 - Fax 0000.000000 E-mail Uppi Foligno <xxxxxxxxxxxxxxxxxx@xxxxx.xxx> | |||
AGEVOLAZIONI CASA - Cedolare secca ridotta al 10% con contratti agevolati. Il proprietario paga solo il 10% di Irpef e nessuna imposta di registro. - La detrazione a favore degli inquilini con contratti a canone concordato è pari a € 247,90 o a € 495,80 l’anno, a seconda del reddito. - Gli inquilini non pagano più alcuna imposta di bollo o di registro. - Mentre continua l’esenzione IMU per gli immobili non di lusso adibiti ad abitazione principale, è prevista una riduzione del 25% delle aliquote IMU e TASI per chi stipula o ha già stipulato un contratto di locazione a canone concordato. - Per i lavoratori dipendenti che trasferiscono la residenza nel Comune di lavoro o limitrofo la detrazione è di € 992,00 o di € 496,00 l’anno, a seconda del reddito. La detrazione spetta solo per i primi 3 anni se il Comune di nuova residenza è ad almeno 100 km. e in una regione diversa da quella precedente. - Per i giovani inquilini di età compresa fra 20 e 30 anni la detrazione è di 992 euro se il reddito complessivo non supera 15.494 euro. La detrazione spetta solo per i primi 3 anni e l’abitazione deve essere diversa da quella dei genitori. Si rammenta che, per quanto riguarda i contratti a canone concordato, è possibile, nel corso degli anni, che venga stabilita una variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula. Bonus antisismico. Con la legge di Bilancio 2017, è stato introdotto il cosiddetto “Bonus antisismico”, che dà la possibilità di fruire di agevolazioni fiscali in caso di terremoti. Esso è applicabile per le spese effettuate dall’1/1/2017 al 31/12/2021, sia per le zone sismiche 1 e 2 (alto rischio sismico) che per la zona 3 (basso rischio) e vale per un massimo di 96.000 euro per ogni immobile. La detrazione va dal 50% al 75% (passaggio a una classe di rischio inferiore), spingendosi fino all’85% se si migliora di due classi. Si possono detrarre anche le spese di classificazione e verifica sismica degli immobili. In ogni caso le spese si detraggono in 5 anni. Per i soli lavori condominiali è possibile cedere la detrazione fiscale alle imprese esecutrici o a soggetti privati. Bonus mobili. Alle giovani coppie, anche conviventi di fatto da almeno tre anni, in cui uno dei due componenti non ha più di 35 anni e che nel 2015 o nel 2016 hanno acquistato un immobile da adibire a propria abitazione principale, è riconosciuta la detrazione del 50% delle spese sostenute, entro il limite di € 16.000,00 per l’acquisto di mobili nuovi destinati all’arredo dell’immobile Mutui. Si può detrarre il 19% sugli interessi passivi pagati fino a un massimo di 4.000 euro per l’acquisto e fino a 2.582 euro per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale. | |||
FOLIGNO
Ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Vademecum esplicativo a cura di Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx, presidente U.P.P.I circoscrizione Foligno
La presente pubblicazione è stata concepita per soddisfare le sempre più crescenti richieste di informazioni inerenti alla normativa vigente riguardante i contratti di locazione, specialmente quelli ad uso abitativo. Inoltre l’evoluzione periodica della materia trattata, rende necessaria un’analisi sistematica delle questioni più ricorrenti nelle vicende quotidiane di tutti coloro che possiedono un immobile e anche di coloro che hanno bisogno di averlo in locazione.
Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 Supplemento Ordinario n. 203/L
Capo I
LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO
Art. 1.
(Ambito di applicazione).
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.
Art. 2.
(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo
stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989,
n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza
del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.
Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Capo II
CONTRATTI DI LOCAZIONE STIPULATI IN BASE AD ACCORDI DEFINITI IN SEDE LOCALE
Art. 4.
(Convenzione nazionale).
1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell'articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata "convenzione nazionale", che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell'articolo 2 e il loro rispetto costituisce condizione per l'applicazione dei benefici di cui all'articolo 8.
2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all'articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo.
3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell'articolo 2.
4. Fermo restando quanto stabilito dall'articolo 60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, ai sensi dell'articolo 8 della legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Gli attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino all'adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi del presente comma.
Art. 5.
(Contratti di locazione di natura transitoria).
1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti-tipo definiti dagli accordi di cui al comma 3.
3. È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, di contratti-tipo relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore.
Capo III
ESECUZIONE DEI PROVVEDIMENTI DI RILASCIO DEGLI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO
Art. 6.
(Rilascio degli immobili).
1. Nei comuni indicati all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per finita locazione sono sospese per un periodo di centottanta giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge.
2. Il locatore ed il conduttore di immobili adibiti ad uso abitativo, per i quali penda provvedimento esecutivo di rilascio per finita locazione, avviano entro il termine di sospensione di cui al comma 1, a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali, trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione in base alle procedure definite all'articolo 2 della presente legge.
3. Trascorso il termine di cui al comma 1 ed in mancanza di accordo fra le parti per il rinnovo della locazione, i conduttori interessati possono chiedere, entro e non oltre i trenta giorni dalla scadenza del termine fissato dal comma 1, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura
civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94. Avverso il decreto del pretore è ammessa opposizione al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile. Il decreto con cui il pretore fissa nuovamente la data dell'esecuzione vale anche come autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi dell'assistenza della forza pubblica.
4. Per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo la data di entrata in vigore della presente legge, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione entro un termine di sei mesi salvi i casi di cui al comma 5. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982. Avverso il decreto del pretore il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile.
5. Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di xxxxxxxx. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.
6. Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, nonché per i periodi di cui all'articolo 3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente prorogati, e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente; l'importo così determinato è maggiorato del venti per cento. La corresponsione di tale
maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile. Durante i predetti periodi di sospensione sono dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. In caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio, comunque concesso, della sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della citata legge n. 392 del 1978.
7. Fatto salvo quanto previsto dai commi 2-bis e 2-ter dell'articolo 1 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, nonché quanto previsto dai commi primo, secondo e terzo dell'articolo 17 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, è data priorità ai destinatari di provvedimenti di rilascio con data di esecuzione fissata entro il termine di tre mesi.
Art. 7.
(Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile).
1. Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l'immobile è stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI e che il reddito derivante dall'immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta dimostrazione, nel precetto di cui all'articolo 480 del codice di procedura civile devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione dell'ICI, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno precedente a quello di competenza.
Capo IV
MISURE DI SOSTEGNO AL MERCATO DELLE LOCAZIONI
Art. 8.
(Agevolazioni fiscali).
1. Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del
medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento.
2. Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI.
3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell'articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1.
4. Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i Ministri dell'interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi, all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al comma 1, anche articolando ed ampliando i criteri previsti dall'articolo 1 del decreto-legge 29 ottobre 1986, n. 708, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 dicembre 1986, n. 899. La proposta del Ministro dei lavori pubblici è formulata avuto riguardo alle risultanze dell'attività dell'Osservatorio della condizione abitativa di cui all'articolo 12. Qualora le determinazioni del CIPE comportino un aumento del numero dei beneficiari dell'agevolazione fiscale prevista dal comma 1, è corrispondentemente aumentata, con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, la percentuale di determinazione della base imponibile prevista dal medesimo comma. Tale aumento non si applica ai contratti stipulati prima della data di entrata in vigore del predetto decreto del Ministro delle finanze.
5. Al comma 1 dell'articolo 23 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: "I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare".
6. Per l'attuazione dei commi da 1 a 4 è autorizzata la spesa di lire 4 miliardi per l'anno 1999, di lire 157,5 miliardi per l'anno 2000, di lire 247,5 miliardi per l'anno 2001, di lire 337,5 miliardi per l'anno 2002, di lire 427,5 miliardi per l'anno 2003 e di lire 360 miliardi a decorrere dall'anno 2004.
7. Per l'attuazione del comma 5 è autorizzata la spesa di lire 94 miliardi per l'anno 2000 e di lire 60 miliardi a decorrere dall'anno 2001.
Art. 9.
(Disposizioni per i fondi per la previdenza complementare).
1. I fondi per la previdenza complementare regolamentati dal decreto legislativo 21 aprile 1993, n. 124, che detengono direttamente beni immobili possono optare per la libera determinazione dei canoni di locazione oppure per l'applicazione dei contratti previsti dall'articolo 2, comma 3, della presente legge. Nel primo caso, tuttavia, i redditi derivanti dalle locazioni dei suddetti immobili sono soggetti all'IRPEG.
Art. 10.
(Ulteriori agevolazioni fiscali).
1. Con provvedimento collegato alla manovra finanziaria per il triennio 2000-2002 è istituito, a decorrere dall'anno 2001, un fondo per la copertura delle minori entrate derivanti dalla concessione, secondo modalità determinate dal medesimo provvedimento collegato, di una detrazione ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche in favore dei conduttori, appartenenti a determinate categorie di reddito, di alloggi locati a titolo di abitazione principale, da stabilire anche nell'ambito di una generale revisione dell'imposizione sugli immobili. Per gli esercizi successivi al triennio 2000-2002, alla dotazione del fondo si provvede con stanziamento determinato dalla legge finanziaria, ai sensi dell'articolo 11, comma 3, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni.
2. Le detrazioni di cui al comma 1 non sono cumulabili con i contributi previsti dal comma 3 dell'articolo 11.
Art. 11.
(Fondo nazionale).
1. Presso il Ministero dei lavori pubblici è istituito il Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione, la cui dotazione annua è determinata dalla legge finanziaria, ai sensi dell'articolo 11, comma 3, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni.
2. Per ottenere i contributi di cui al comma 3 i conduttori devono dichiarare sotto la propria responsabilità che il contratto di locazione è stato registrato.
3. Le somme assegnate al Fondo di cui al comma 1 sono utilizzate per la concessione, ai conduttori aventi i requisiti minimi individuati con le modalità di cui al comma 4, di contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione dovuti ai proprietari degli immobili, di proprietà sia pubblica sia privata, nonché, qualora le disponibilità del Fondo lo consentano, per sostenere le iniziative intraprese dai comuni anche attraverso la costituzione di agenzie o istituti per la locazione o attraverso attività di promozione in convenzione con cooperative edilizie per la locazione, tese a favorire la mobilità nel settore della locazione attraverso il reperimento di alloggi da concedere in locazione per periodi determinati.
4. Il Ministro dei lavori pubblici, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, previa intesa in sede di Conferenza permanente per i rapporti fra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, definisce, con proprio decreto, i requisiti minimi necessari per beneficiare dei contributi integrativi di cui al comma 3 e i criteri per la determinazione dell'entità dei contributi stessi in relazione al reddito familiare e all'incidenza sul reddito medesimo del canone di locazione.
5. Le risorse assegnate al Fondo di cui al comma 1 sono ripartite tra le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano. La ripartizione è effettuata ogni anno, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, dal CIPE, previa intesa in sede di Conferenza permanente per i rapporti fra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano anche in rapporto alla quota di risorse messe a disposizione dalle singole regioni e province autonome ai sensi del comma 6.
6. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono concorrere al finanziamento degli interventi di cui al comma 3 con proprie risorse iscritte nei rispettivi bilanci.
7. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano provvedono alla ripartizione fra i comuni delle risorse di cui al comma 6 nonché di quelle ad esse attribuite ai sensi del comma 5, sulla base di parametri che premino anche la disponibilità dei comuni a concorrere con proprie risorse alla realizzazione degli interventi di cui al comma 3.
8. I comuni definiscono l'entità e le modalità di erogazione dei contributi di cui al comma 3, individuando con appositi bandi pubblici i requisiti dei conduttori che possono beneficiarne, nel rispetto dei criteri e dei requisiti minimi di cui al comma 4.
9. Per gli anni 1999, 2000 e 2001, ai fini della concessione dei contributi integrativi di cui al comma 3, è assegnata al Fondo una quota, pari a lire 600 miliardi per ciascuno degli anni 1999, 2000 e 2001, delle risorse di cui alla legge 14 febbraio 1963, n. 60, relative alle annualità 1996, 1997 e 1998. Tali disponibilità sono versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate, con decreti del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, ad apposita unità previsionale di base dello stato di previsione del Ministero dei lavori pubblici. Le predette risorse, accantonate dalla deliberazione del CIPE del 6 maggio 1998, non sono trasferite ai sensi dell'articolo 61 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, e restano nella disponibilità della Sezione autonoma della Cassa depositi e prestiti per il predetto versamento.
10. Il Ministero dei lavori pubblici provvederà, a valere sulle risorse del Fondo di cui al comma 1, ad effettuare il versamento all'entrata del bilancio dello Stato nell'anno 2003 delle somme occorrenti per la copertura delle ulteriori minori entrate derivanti, in tale esercizio, dall'applicazione dell'articolo 8, commi da 1 a 4, pari a lire 67,5 miliardi, intendendosi ridotta per un importo corrispondente l'autorizzazione di spesa per l'anno medesimo determinata ai sensi del comma 1 del presente articolo.
11. Le disponibilità del Fondo sociale, istituito ai sensi dell'articolo 75 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sono versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate con decreto del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica al Fondo di cui al comma 1.
Capo V DISPOSIZIONI FINALI Art. 12.
(Osservatorio della condizione abitativa).
1. L'Osservatorio della condizione abitativa, istituito dall'articolo 59 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, è costituito presso il Ministero dei lavori pubblici ed effettua la raccolta dei dati nonché il monitoraggio permanente della situazione abitativa. Il Ministro dei lavori pubblici, con proprio decreto da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, definisce l'organizzazione e le funzioni dell'Osservatorio, anche ai fini del collegamento con gli osservatori istituiti dalle regioni con propri provvedimenti.
Art. 13.
(Patti contrari alla legge).
1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresì consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.
Art. 14.
(Disposizioni transitorie e abrogazione di norme).
1. In sede di prima applicazione dell'articolo 4 della presente legge, non trova applicazione il termine di novanta giorni di cui al comma 2 del medesimo articolo 4.
2. Con l'attuazione del decreto legislativo 19 febbraio 1998, n. 51, nell'articolo 6 e nell'articolo 13, comma 5, della presente legge al pretore si intende sostituito il tribunale in composizione monocratica e al tribunale il tribunale in composizione collegiale.
3. Sono abrogati l'articolo 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, nonché gli articoli 1-bis, 2, 3, 4, 5 e 8 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61
4. Sono altresì abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23,
24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle
locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.
Art. 15.
(Copertura finanziaria).
1. All'onere derivante dall'attuazione dei commi da 1 a 5 dell'articolo 8, valutato in lire 4 miliardi per l'anno 1999 e in lire 420 miliardi a decorrere dall'anno 2000, si provvede mediante utilizzo delle proiezioni per i medesimi anni degli stanziamenti iscritti, ai fini del bilancio triennale 1998-2000, nell'ambito dell'unità previsionale di base di parte corrente "Fondo speciale" dello stato di previsione del Ministero del tesoro, del bilancio e della programmazione economica per l'anno finanziario 1998, allo scopo parzialmente utilizzando, quanto a lire 4 miliardi per l'anno 1999 e quanto a lire 299 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo al Ministero dei lavori pubblici, nonché, quanto a lire 107 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo alla Presidenza del Consiglio dei ministri e, quanto a lire 14 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo al Ministero di grazia e giustizia.
2. Il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.
Data a Roma, addì 9 dicembre 1998.
Il presidente del Senato della Repubblica
nell’esercizio delle funzioni del Presidente della Repubblica, ai sensi dell’art. 86 della Costituzione
MANCINO
X’Xxxxx, Presidente del Consiglio dei Ministri
Visto, il Guardasigilli: Xxxxxxxxx
Ai sensi della Legge fin qui trascritta, si può stipulare il seguente tipo di contratto:
CONTRATTO DI LIBERA LOCAZIONE ABITATIVA
Ai sensi degli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile e della Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Il Sig. …………………………………….……….., nato a …………………………. il ……...........……………..
e residente a …………………………… Via , cod.
fisc. , in seguito denominato “locatore”, CONCEDE IN
LOCAZIONE AD USO ABITATIVO, al Sig. …………………………..…….., nato a …………………….
il …….....…………….. e residente a ……………………… Via ,
cod. fisc. , in seguito denominato “conduttore”, che accetta,
l’unità immobiliare sita in ……………….., Via …………….………………… Piano …., composta da: ………………….
PATTI E CONDIZIONI
1) DURATA DEL CONTRATTO - La durata della locazione è pattuita in anni
quattro, dal …………… al decorsi i quali il contratto si rinnova per un periodo
di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3 della Legge 431, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. La disdetta del contratto alla prima e successiva scadenza deve essere effettuata dalla parte mediante lettera raccomandata pervenuta al domicilio dell'altro contraente almeno sei mesi prima della scadenza.
2) DISDETTA - Alla prima scadenza del contratto il locatore può avvalersi della facoltà del diniego del rinnovo del contratto dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i motivi richiamati dalle lettere: a), b), c), d), e), f), g) dell'art. 3 della Legge 431/98, fatti salvi i commi 2, 3, 4, 5 dello stesso articolo. I conduttori, qualora ricorrano gravi motivi, possono recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di almeno sei mesi.
3) CANONE DI LOCAZIONE - Le parti pattuiscono il canone in € …….,…. (………………….…………) annui da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate di € ……….
( ) ciascuna, da versare il 5 di ogni mese presso il domicilio del locatore
oltre ad € al mese per spese condominiali, salvo conguaglio. Il canone sarà
aggiornato annualmente in misura pari al 75% della variazione Istat.
4) REGOLARE PAGAMENTO DEL CANONE - Le parti pattuiscono che il mancato pagamento anche di una sola rata mensile del canone e delle spese condominiali, oltre cinque giorni la scadenza stabilita nel precedente articolo, costituisce inadempimento contrattuale con risoluzione ipso jure del contratto.
5) ONERI ACCESSORI - Sono a carico del conduttore tutte le spese gravanti sull'unità (riscaldamento e altri consumi personali), il quale si impegna a corrispondere direttamente all'amministratore dello stabile o comunque a rimborsare immediatamente al locatore qualora questi debba per qualsiasi ragione eseguirne il pagamento. Le spese per i servizi di energia elettrica, telefono, gas e la tassa comunale sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani sono a carico del conduttore. Le spese di manutenzione straordinaria o comunque erogate in funzione di interventi di carattere straordinario sull'edificio (ristrutturazione, sostituzione di impianti, ecc.) sono a carico del locatore. Le riparazioni di piccola manutenzione e tutti gli oneri condominiali sono a carico del conduttore. Il conduttore si obbliga a fare ogni anno la prova dei fumi e a consegnarne al locatore la relativa copia.
6) DIVIETO DI SUBLOCAZIONE - Il conduttore non può sublocare né totalmente né parzialmente l'immobile salvo consenso del locatore prestato in forma scritta.
7) MODIFICHE, INNOVAZIONI E MIGLIORIE - Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica ai locali, nonché agli impianti tutti, senza il preventivo consenso prestato, pena la nullità, per iscritto dal locatore. L'inosservanza del presente patto determina ipso jure, la risoluzione del contratto a danno e spese del conduttore ai sensi dell'art. 1546 C.C. I miglioramenti e le addizioni eventualmente autorizzati, resteranno a favore del locatore al termine del rapporto senza che da questo sia dovuto compenso alcuno. L’appartamento viene consegnato tinteggiato.
8) DEPOSITO CAUZIONALE - A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso quietanza) una somma di € …..… ( ) non
imputabile in conto pigioni e improduttiva di interessi legali. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
9) A.P.E. - Ai sensi dell’art. 1 comma 7 del decreto legge n. 145 del 13/12/2013, il locatore dichiara di aver consegnato l’A.P.E. al conduttore.
10) ACCESSO ALL’IMMOBILE - Il conduttore assume tutti i rischi derivanti dalle possibili attività, poste in essere dai terzi, aventi materiale disponibilità dell'immobile, che cagionino ad essi danni (spandimento di acqua, fughe di gas, ed
ogni altro abuso o trascuratezza della cosa locata). Il conduttore si impegna, tramite preventiva richiesta, a consentire al locatore o ai suoi incaricati l'accesso nell'immobile oggetto del presente contratto, solo in caso di comprovata incuria del conduttore, per controllare lo stato di manutenzione dello stesso o durante gli ultimi sei mesi del rapporto, per mostrarlo a coloro che volessero acquistarlo o prenderlo in locazione. Le parti convengono che il presente contratto si scioglie nell'ipotesi di alienazione a terzi dell'immobile locato, in tal caso il locatore dovrà dare licenza al conduttore entro il termine di quattro mesi.
11) RINVIO A NORME VIGENTI - Il presente contratto rinvia alla disciplina del Codice Civile per quanto da esso non previsto espressamente e alle norme regolate dalla Legge 431/98.
12) TRATTAMENTO DATI PERSONALI - Il conduttore autorizza il locatore, relativamente al contratto di locazione sottoscritto, a comunicare a terzi i propri dati anagrafici e personali secondo le modalità prescritte dalla Legge 675/96.
13) DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE - L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi.
(Luogo), li ………………………
IL LOCATORE
……………………………………
IL CONDUTTORE
……………………………………
A mente dell’art. 1342, secondo comma, del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui ai punti 1) Durata del contratto, 2) Disdetta, 3) Canone di locazione, 4) Regolare pagamento del canone, 5) Oneri accessori, 6) Divieto di sublocazione, 7) Modifiche, innovazioni e migliorie, 8) Deposito cauzionale, 9) APE,
10) Accesso all’immobile, 11) Rinvio a norme vigenti, 12) Trattamento dati personali,
13) Destinazione dell’immobile. (Luogo), li ………………………
IL LOCATORE
……………………………………
IL CONDUTTORE
……………………………………
A.P.E.
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI
L’ A.P.E. è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. E' uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici. Al momento dell'acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico.
I CONTRATTI CONCORDATI
Il decreto interministeriale 5 marzo 1999, pubblicato dalla Gazzetta Ufficiale n. 67 del 22 marzo, contempla un accordo, denominato Convenzione Nazionale, raggiunto tra il Ministero dei Lavori Pubblici e le associazioni che rappresentano i proprietari degli immobili e gli inquilini al fine di stabilire i principi generali dei contratti di locazione concordati.
La Convenzione Nazionale permette inoltre di poter effettuare anche gli adempimenti necessari a livello comunale per stipulare i contratti di locazione effettivamente concordati e redatti in base al facsimile allegato al D.M. 5 marzo 1999.
L’Amministrazione comunale di Foligno, a seguito di tali direttive, ha siglato un accordo territoriale con le associazioni dei proprietari e degli inquilini che consente di favorire la locazione degli immobili ad un prezzo più conveniente per gli inquilini e
di alleggerire il peso fiscale, sia per il locatore che per il conduttore, con agevolazioni sull’Imposta di Registro.
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In seguito all’accordo riportato, si può stipulare il seguente tipo di contratto:
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
Il Sig. …………………………………………….. nato a …………………… il e residente
a …………………… via ……………………………………………………..…. tel. ……………..…………….
Cod. Fisc di seguito denominato “locatore”
CONCEDE IN LOCAZIONE
al Sig. …………………………………………….. nato a …………………… il e residente
a …………………… via ……………………………………………………..…. tel. ……………..…………….
Cod. Fisc. di seguito denominato “conduttore”,
CHE ACCETTA,
l’unità immobiliare posta in …………………, Via ……….…………………………….., piano ,
scala ……….., int. ……, composta da e dotata altresì dei
seguenti accessori: Superficie (DPR 138/98) di
mq , ammobiliata/non ammobiliata. Comunicazione ex art. 8, 3° comma,
D.L. 11 luglio 1992, n. 333 (convertito dalla L. 8 agosto 1992, n. 359) - Estremi catastali identificativi dell’unita immobiliare: distinto al N.C.E.U. del Comune di Foligno Foglio n. ………….... Particella n. ……… Sub ……… Categoria …… Classe .. -
Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti visionato dal conduttore.
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1) DURATA DEL CONTRATTO – Il contratto è stipulato per la durata di anni 3 (tre) dal ……………………… al e alla prima scadenza, ove le parti non
concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni fatta salva la facoltà di
disdetta dea parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della legge 431/98, ovvero vendere
l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui all’articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Nel caso in cui il
locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
2) RECESSO DEL CONDUTTORE – Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno tre mesi prima.
3) DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE – L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi. - Per la successione del contratto si applica l’art. 6 della L. 27 luglio 1978, n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 7 aprile 1988, n. 404.
4) DIVIETO DI SUBLOCAZIONE – Il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.
5) CANONE DI LOCAZIONE – Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo locale per la città di Foligno definito e depositato in data 8/10/2005 presso il Comune di Foligno, è convenuto in € ………………
( ) che il conduttore si obbliga a corrispondere a
mezzo n. 12 rate mensili eguali anticipate di €……….… ( )
ciascuna, scadenti il 5 di ogni mese. Tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dell’applicazione dei criteri e parametri: (Zona periferia, urbana omogenea
Sub-fascia superiore). Elementi: terrazzo, garage, cortile condominiale, spazio aperto esclusivo, ripostiglio - Il canone sarà aggiornato ogni anno, a richiesta del locatore, nella misura del 75% della variazione annuale dell’indice dei prezzi al consumo accertata dell’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati
verificatasi nell’anno contrattuale precedente quello di decorrenza dell’aggiornamento.
6) REGOLARE PAGAMENTO DEL CANONE – Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in
mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27 luglio 1978, n. 392.
7) ACCESSO ALL’ABITAZIONE – Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione.
8) CONSEGNA DELL’IMMOBILE – Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e – così – di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento
della medesima custode. Il conduttore s’impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stesso medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.
Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’immobile, ai sensi dell’art. 1590 C.C di quanto segue: ……………………………………………………………………………………………………………
9) MODIFICHE, INNOVAZIONI, MIGLIORIE – Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
10) ESONERO DI RESPONSABILITA’ – Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
11) DEPOSITO CAUZIONALE – A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso quietanza) una somma di €……….… ( )
non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
12) ONERI ACCESSORI – Per gli oneri accessori le parti faranno applicazione della “Tabella Oneri Accessori” allegata all’Accordo Locale deposito in data 08.10.2005 presso il Comune di Foligno. In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento allo spurgo dei xxxxx xxxx e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. - Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di consuntivo – entro due mesi dalla richiesta. Prima effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri dei criteri di ripartizione. Ha inoltre il diritto di prendere visione presso il locatore dei documenti giustificativi delle spese effettuate, anche tramite le organizzazioni sindacali. - In una col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
13) DIRITTO DI VOTO NELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE – Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere
dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
14) VENDITA DELL’IMMOBILE – Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l’unità immobiliare locata il conduttore dovrà consentire la visita all’unità
immobiliare una volta alla settimana per almeno due ora con l’esclusione dei giorni festivi, previo accordo delle parti.
15) DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI VENDITA – Il conduttore non ha diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile locato da esercitarsi secondo gli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
16) DIRITTO DI PRELAZIONE IN CASO DI NUOVA LOCAZIONE – Il conduttore non ha diritto di prelazione in caso di nuova locazione, alla scadenza del contratto, da
esercitarsi secondo l’art. 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
17) SPESE DI REGISTRAZIONE – le spese di xxxxx per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che abbiano prestato assistenza per la stipula del presente contratto.
18) DOMICILIO DEL CONDUTTORE – A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato
l’immobile locato.
19) MODIFICHE AL CONTRATTO – Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto.
20) TRATTAMENTO DATI PERSONALI – Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazioni ad adempimenti connessi col rapporto di locazione legge 31 dicembre 1996, n. 675.
21) RINVIO A NORME VIGENTI – Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio al Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze del 30.12.2002, all’Accordo locale sopra citato, alle disposizioni del codice civile, della legge 27/07/1978 n. 392, della legge 9/12/1998 n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.
22) CONCILIAZIONE STRAGIUDIZIALE – Ciascuna delle parti potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all’interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine all’esatta applicazione dell’Accordo Locale,
anche al riguardo della determinazione del canone di locazione, una Commissione di conciliazione stragiudiziale formata, quanto a due componenti, scelti fra gli appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’accordo di cui trattasi, sulla base delle designazioni, rispettivamente del locatore e del conduttore; quanto a un terzo, che svolgerà eventualmente funzioni di presidente sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati, ove gli stessi di comune accordo ritengano di nominarlo.
23) ALTRE PATTUIZIONI – In caso di variazione in più o meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione Stragiudiziale di Conciliazione composta
nei modi sopra indicati la quale determinerà nel termine perentorio di novanta giorni il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale o fino a nuova variazione.
24) A.P.E. – Ai sensi dell’art. 1 c. 7 del DL n. 145 del 13/12/2013, il locatore dichiara di aver consegnato l’A.P.E. al conduttore
Xxxxx, approvato e sottoscritto. (Luogo), li ………………………
IL LOCATORE
……………………………………
IL CONDUTTORE
……………………………………
A mente dell’art. 1342, secondo xxxxx, del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui ai punti 1) Durata del contratto, 2) Recesso del conduttore,
3) Destinazione dell’immobile, 4) Divieto di sublocazione, 5) Canone di locazione, 6)
Regolare pagamento del canone, 7) Accesso all’abitazione, 8) Consegna
dell’immobile, 9) Modifiche, innovazioni, migliorie, 10) Esonero di responsabilità, 11) Deposito cauzionale, 12) Oneri accessori, 13) Diritto di voto nell’assemblea condominiale, 14) Vendita dell’immobile, 15) Diritto di prelazione in caso di vendita,
16) Diritto di prelazione in caso di nuova locazione, 17) Spese di registrazione, 18) Domicilio del conduttore, 19) Modifiche al contratto, 20) Trattamento dati personali,
21) Rinvio a norme vigenti, 22) Conciliazione stragiudiziale, 23) Altre pattuizioni, 24) Ape.
(Luogo), li ………………………
IL LOCATORE
……………………………………
IL CONDUTTORE
……………………………………
LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI
Il decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, recante disposizioni in materia di Federalismo fiscale municipale, in vigore dal 7 aprile 2011, ha introdotto un’imposta sostitutiva in gergo denominata “cedolare secca sugli affitti” (art. 3 del citato D.Lgs.). La scelta per la tassazione cedolare o per quella ordinaria non vincola per l’intera durata del contratto, ma solo per un’annualità. Nel caso di più contitolari dell’immobile, la scelta viene fatta disgiuntamente da ciascuno di questi, senza che questo vincoli gli altri. I contitolari che non hanno optato per la cedolare, oltre a tassare i canoni di propria competenza con le modalità consuete, devono continuare a pagare l’imposta di registro dovuta (in sede di registrazione, rinnovi, proroghe o
risoluzioni) per la propria quota di competenza (es.: il proprietario al 50% che non opta deve calcolare l’imposta di registro complessivamente dovuta e versare il 50%) e comunque versando il minimo di € 67 (nei casi in cui è previsto il minimo di versamento). La C. M. n. 26/E/11 ha chiarito che, nel caso di opzione da parte di uno solo dei contitolari, automaticamente tutti i contitolari perdono il diritto ad ottenere aggiornamenti di canone per tutta la durata dell’opzione.
La tassazione cedolare consente di tassare i canoni di locazione con un’aliquota proporzionale pari al 10% per i contratti convenzionati e al 10% per gli altri contratti. La tassazione cedolare assorbe anche addizionali comunali e regionali, l’imposta di registro dovuta sul contratto, l’imposta di bollo.
Possono optare per la tassazione cedolare solo i contribuenti persone fisiche; sono esclusi gli immobili locati nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni. Sono esclusi dalla tassazione con cedolare le società di ogni genere, sia di capitali che di persone, gli enti non commerciali, le società semplici.
Comunicazione all’inquilino.
Il locatore ha l’obbligo di palesare tale situazione al locatario. La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto ovvero prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.
Comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate può avvenire:
- Per via telematica;
- con il “MOD. RLI” da presentare presso qualunque Ufficio dell’Agenzia delle Entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione.
L’imposta cedolare viene ordinariamente liquidata in maniera analoga all’Irpef, tramite acconto in corso d’anno e saldo in sede di successiva dichiarazione dei redditi.
REGOLAMENTO CONDOMINI
Queste norme evitano ogni restrizione non indispensabile e hanno il solo scopo di facilitare la sicurezza, la comodità e la buona armonia fra i signori Xxxxxxxxx.
1 - L'Inquilino che contravviene alle disposizioni delle pubbliche Autorità ne subisce le conseguenze, a chiunque contestate.
2 - I cortili, gli atrii, le scale e ogni altro passaggio o superficie dello stabile servono unicamente al transito delle persone. E’ vietato soffermarsi e depositare veicoli o altri oggetti né di giorno né di notte.
3 - I vasi con piante e fiori tenuti sulle finestre, terrazze e balconi devono essere assicurati in modo di impedirne la caduta e incassati in recipienti che impediscano lo stillicidio.
4 - Nessuna finestra prospiciente aree pubbliche può essere ingombrata con panni stesi. I tappeti e altri panni possono essere sbattuti dalle finestre prospicienti cortili dalle ore 8.00 alle ore 10.00. Le immondizie devono essere sistemate in recipienti chiusi.
5 - I lavatoi e le terrazze che siano destinate a stenditoi devono essere usati seguendo i turni stabiliti dal locatore. Dopo l'uso deve essere fatta la pulizia delle vasche e la rimozione dei residui.
6 - L'Inquilino è tenuto ad accettare, cosi come vengono forniti ed organizzati dal locatore, i servizi di portierato, acqua, luce nei locali comuni, gas, riscaldamento, ascensore e simili. II locatore è esonerato da responsabilità nel caso di interruzione o deficienze dei suddetti servizi per cause indipendenti dalla sua volontà.
7 - E’ vietato:
a) tenere animali che possano recare molestia agli Inquilini o danno alla casa;
b) tenere deposito di materie infiammabili in quantità eccedente il fabbisogno domestico, o materie producenti esalazioni moleste;
c) installare casseforti ed altri oggetti di peso eccessivo;
d) esercitare nei locali industrie od arti non previste nel contratto d'affitto o comunque rumorose o moleste;
e) cantare, suonare, tenere riunioni e far funzionare apparecchi radio e televisivi, a meno che l'intensità dei suoni e dei rumori non sia regolata in modo da non giungere ai vicini;
f) fare pulizia ai pavimenti, spostare mobili o generare altri rumori molesti nelle ore notturne;
g) esporre insegne, targhe o scritte sulle pareti esterne e sulle finestre, senza autorizzazione scritta del locatore;
h) lasciare aperto il portone durante la notte.
8 - Sono a carico dell'Inquilino la manutenzione dei rubinetti e sifoni, dei fili elettrici e sonerie, delle serrature e chiavi, dei vetri, la ripulitura dei camini, l'imbiancatura della cucina, dei bagni e delle ritirate e gli altri lavori di piccola manutenzione a norma dell’articolo 1609 codice civile. - L'Inquilino risponde dei danni che derivassero dall'aver dimenticato aperti i rubinetti dell'acqua. - In caso di malattia infettiva o contagiosa verificatasi nei locali affittati, l'Inquilino deve provvedere alla disinfezione e all'imbiancatura, tinteggiatura e tappezzatura dei locali.
9 - II portone resta sempre chiuso.
10 - L’Inquilino deve indicare al locatore la persona di sua fiducia presso la quale, in caso di assenza, lascia le chiavi dei locali affittati.
11 - Chi usa l'ascensore lo fa a suo rischio e pericolo. E’ vietato entrarvi in numero di persone maggiore di quello consentito dal costruttore. – L’uso dell'ascensore è riservato agli Inquilini e ai loro familiari. L'uso è vietato a chi non ne conosca la manovra e ai bambini di età inferiore ai 12 anni non accompagnati da persona adulta. E’ vietato altresì per il trasporto di oggetti o di animali.
12 - Il locatore durante la locazione ha facoltà di far visitare i locali affittati per accertarne lo stato di manutenzione. Due mesi avanti la cessazione del contratto per scadenza del termine o per disdetta, l'Inquilino è tenuto a consentire la visita dei locali affittati ai nuovi aspiranti tutti i giorni in un'ora da concordare fra le 10.00 e le 17.00
13 - Il portiere è incaricato di richiamare gli Inquilini all'osservanza del presente regolamento e ogni altra norma che venisse emanata per il buon uso della casa e per la pacifica convivenza dei suoi abitatori. Egli è altresì tenuto a riferire al locatore le eventuali inosservanze.
14 - I rapporti tra conduttore e locatore devono svolgersi per iscritto.
Registrato il 2/1/1970 al n. D 125 del Primo Ufficio registro Atti privati di Roma.
ACCORDO COMUNALE PER LA RIPARTIZIONE DEGLI ONERI ACCESSORI
Manutenzione e gestione delle parti comuni dell’edificio
ART. 1 – AMMINISTRAZIONE A CARICO DEL LOCATORE
1. Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni illuminazioni, forza motrice, gas,
acqua, telefono, ecc.).
2. Assicurazione dello stabile e degli impianti.
3. Cancelleria, copisteria, postali, telefoniche, noleggio sala per riunioni, ecc. (gestione ordinaria) 50%.
4. Compenso dell’Amministratore di condominio:
- gestione spese ordinarie nella misura del 100%;
- gestione spese straordinarie 100%.
5. Compensi per prestazioni professionali
6. Imposte e tasse per occupazione del suolo pubblico.
A CARICO DEL CONDUTTORE
7. Compenso dell’Amministratore del condominio al 100% per le assemblee effettuate a richiesta dei conduttori.
8. Cancelleria, copisteria, postali, telefoniche, noleggio sala per riunioni, ecc. (gestione ordinaria) 50%.
9. Compenso dell’Amministratore di condominio: gestione spese ordinarie.
10. Compensi per le prestazioni professionali richieste dal conduttore.
ART. 2 – PORTIERATO
A CARICO DEL LOCATORE
1. Xxxxxxx, tredicesima, ferie, supplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali, ed assicurativi comprese le indennità particolari in ragione del 10% (art. 9 della Legge 392/1978).
2. Costo dell’alloggio in misura pari alla indennità sostitutiva prevista dai CCNL per una quota dei 10% del totale, manutenzione straordinaria dello stesso per una quota dei 100%.
3. Manutenzione straordinaria della guardiola.
4. Manutenzione ordinaria arredi portineria che non siano di uso personale del portiere e della sua famiglia
A CARICO DEL CONDUTTORE
5. Xxxxxxx, tredicesima, ferie, accantonamento liquidazione, indennità supplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali ed assicurativi comprese le indennità particolari in ragione dei 90% (art. 9 della Legge 392/1978):
- indennità particolari ed accordi extra contratto.
6. Costo dell’alloggio in misura pari alla indennità sostitutiva prevista dal CCNL per una quota del 90%
ART. 3 – PULIZIA
A CARICO DEL LOCATORE
1. Acquisto e sostituzione macchinari per pulizie (aspirapolvere, lavamoquette, lavavetri, lucidatrice, (ecc.), in caso di incarico conferito a persona fisica o di gestione del servizio da parte degli utenti del fabbricato, nonché la relativa manutenzione straordinaria.
2. Spese per il conferimento dell’appalto.
3. Spese per l’assunzione della persona fisica.
4. Polizza assicurativa contro gli infortuni, in caso di contratto d’opera per le pulizie.
A CARICO DEL CONDUTTORE
5. Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia (aspirapolvere, lavamoquette, lavavetri, lucidatrice, spazzole elettriche, ecc.) in caso di incarico conferito a persona fisica o di gestione del servizio di pulizia parte degli utenti del fabbricato.
6. In caso di incarico conferimento ad una ditta la spesa fatturata compresa l’I.V.A. il materiale per la pulizia qualora non compreso nel contratto d’appalto.
7. In caso di incarico conferito a persona fisica:
- il salario, la tredicesima mensilità, le ferie, l’accantonamento per l’indennità di anzianità, i contributi previdenziali ed assistenziali e quant’altro previsto dalla normativa vigente;
- il materiale per le pulizie.
8. Sale e/o sabbia per lo sgombero della neve.
9. Tassa rifiuti qualora esista locale uso esclusivo condominiale ART. 4 – FOGNATURE E SCARICHI
A CARICO DEL LOCATORE
1. Allacciamento o rifacimento integrale del sistema, fognante fino al collettore stradale.
2. Sostituzione delle colonne di carico e scarico delle acque bianche e nere.
3. Sostituzione della rete di fognature, delle fosse biologiche e dei xxxxx xxxx.
4. Riparazioni di tubazioni interne salvo che non sia provata la responsabilità dell’inquilino
5. Manutenzione straordinaria e sostituzione di parti avariate per vetustà dell’impianto di sollevamento
A CARICO DEL CONDUTTORE
6. Disostruzione delle condutture della rete fognante, solo in presenza di negligenza o colpa.
7. Disostruzione delle colonne montanti, del sifoni e delle braghe solo in presenza di negligenza o colpa.
8. Spurgo dei xxxxx xxxx e delle fosse biologiche.
9. Pulizia e spurgo dei pozzetti.
ART. 5 – XXXXXXX X XXXXXXXX X XXXXXX XXX XXXXXXXX
0. Costruzione dei passi carrabili.
2. Installazione e manutenzione straordinaria di apparecchiatura automatiche per la chiusura dei cancelli, portoni e sbarre.
3. Installazione di attrezzature per stendere la biancheria.
4. Esecuzione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto.
5. Acquisto e messa a dimora di alberi, cespugli, formazione di prati, acquisto delle attrezzature occorrenti per la manutenzione del giardino. Esecuzione di camminamenti in zone verdi, con materiali di qualunque tipo.
6. Acquisto delle attrezzature e delle macchine di particolare rilievo economico occorrenti per la manutenzione delle aree verdi.
7. Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione e di attrezzature sportivo- ricreative (panchine, giochi per ragazzi, ecc.).
8. Rifacimento integrale e manutenzione straordinaria delle pavimentazioni delle corsie e delle rampe di autorimesse, dei cortili, dei marciapiedi e camminamenti, ecc.
9. Primo acquisto delle attrezzature e di parti mobili, di arredo e di completamento dello stabile (cartelli indicatori, casellari postali, bidoni immondizia e suoi contenitori, trespoli, ecc.).
A CARICO DEL CONDUTTORE
10. Manutenzione ordinaria delle apparecchiature di chiusura automatiche e non automatiche dei cancelli e dei portoni.
11. Manutenzione ordinaria di attrezzature per stendere la biancheria.
12. Manutenzione ordinaria delle aree verdi: taglio del tappeto erboso, potature, giardinaggio, annaffiature, acquisto dei concimi e degli antiparassitari, consumi d’acqua.
13. Manutenzione ordinaria delle attrezzature e delle macchine occorrenti per la gestione delle aree verdi.
14. Manutenzione ordinaria dell’impianto di irrigazione e delle attrezzature sportivo- ricreative.
15. Manutenzione ordinaria delle attrezzature e di parti mobili, di arredo e di completamento dello stabile (cartelli indicatori, casellari postali, bidoni immondizia e suoi contenitori, trespoli, ecc.).
16. Pulizia cortili e aree verdi, compreso lo sgombero della neve e la fornitura dei necessari materiali d’uso.
ART 6 – TETTI E LASTRICI A CARICO DEL LOCATORE
1. Rifacimento o rimaneggiamento del tetto.
2. Sostituzione del sistema di raccolta e di allontanamento acque piovane.
3. Ricostruzione del manto di impermeabilizzazione del tetto e della pavimentazione protettiva. Trattamento vernici antiriflesso al manto di impermeabilizzazione su lastrico calpestabile.
4. Interventi di riparazione al tetto ed al lastrico solare; trattamento antitarlo. Pulizie camini.
5. Sostituzione di lattoniera: grondaie, converse, bandinelle, paraneve e pluviali.
6. Installazione e ricostruzione dei camini.
A CARICO DEL CONDUTTORE
7. Pulizia delle grondaie e sgombero nevi.
8. Manutenzione ordinaria del sistema di raccolta e allontanamento delle acque piovane.
9. Pulizie camini.
ART 7 – IMPIANTO D’ASCENSORE A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione o sostituzione integrale dell’impianto.
2. Sostituzione o riparazioni di motori e pompe, funi o braccio oleopneumatico, porte, chiusure e serrature, ammortizzatori; piattaforma; tutte le parti meccaniche ed elettriche; ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche ed elettroniche.
3. Installazione e sostituzione della gettoniera.
4. Lavori di adeguamento prescritti dalle norme USSL e dalle direttive 84/529/CEE e 86/316/CEE per gli ascensori installati e in funzione prima del 9 dicembre 1987.
A CARICO DEL CONDUTTORE
5. Manutenzione ordinaria.
6. Consumi forza motrice ed illuminazione.
7. Manutenzione e riparazioni ordinarie delle parti meccaniche, elettriche, elettroniche, sostituzione della pulsanteria, della stuoia, dell’olio, nonché delle parti avariate in
conseguenza dell’uso.
8. Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti predisposti e relative tasse di concessione.
ART 8 – IMPIANTO D’AUTOCLAVE A CARICO DEL LOCATORE
1. Manutenzione impianto, manutenzione straordinaria.
2. Sostituzione, dell’impianto per vetustà e danno accidentale.
3. Manutenzione di componenti primari (pompa, serbatoio, ecc.).
4. Allacciamento alla fognatura pubblica per scarico delle acque bianche e nere.
5. Collaudo dell’impianto, imposte e tasse.
6. Installazione impianto, manutenzione straordinaria e sostituzione per vetustà e danno accidentale e sostituzione di parti che siano conseguenti all’uso.
7. Ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione.
A CARICO DEL CONDUTTORE
8. Manutenzione ordinaria e sostituzione di parti non primarie e avariate in conseguenza dell’uso.
9. Consumi di forza motrice
10. Ricarica pressione del serbatoio.
11. Pulizia, depurazione e disinfestazione.
12. Canone per scarico acque bianche e nere.
ART 9 – IMPIANTO ELETTRICO A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione e rifacimento integrale dell’impianto.
2. Installazione e rifacimenti integrali dell’impianto per aggiornamenti imposti da normative di legge.
3. Sostituzione e manutenzione straordinaria delle varie componenti dell’impianto: suoneria, comando tiro porte e cancelli; illuminazione vano scale, cortili e giardini; citofoni e videocitofoni; parafulmini; elettroserrature ecc.
4. Installazione di portalampade, plafoniere e lampadari.
A CARICO DEL CONDUTTORE
5. Manutenzione ordinaria degli impianti elettrici: suoneria, comando tiro porte e cancelli; illuminazione vano scale, cortili e giardini, citofoni e videocitofoni; temporizzatori, crepuscolari; paralumi; ecc. nonché di relais e di elettroserrature.
6. Manutenzione ordinaria di portalampade e sostituzione di lampadine, tubi al neon, reattori, Interruttori ecc.
7. Consumi di energia elettrica
ART. 10 – IMPIANTO IDRICO E ADDOLCIMENTO ACQUE
A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione e rifacimento integrale dell’impianto
2. Riparazioni straordinarie
A CARICO DEL CONDUTTORE
3. Manutenzione ordinaria dell’impianto (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali, pompe, ecc.)
4. Manutenzione ordinaria di componenti dell’impianto avariate in conseguenza dell’uso.
5. Consumi di sali, resine, e di forza motrice
6. Retribuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto.
7. Energia elettrica e forza motrice
ART. 11 – IMPIANTO DI RISCALDAMENTO PRODUZIONE DI ACQUA CALDA E CONDIZIONAMENTO IMPIANTO CENTRALIZZATO
A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione e sostituzione integrale dell’impianto.
2. Adeguamento dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e condizionamento alle normative di legge e relativi regolamenti e collaudi.
3. Sostituzione in centrale termica di: caldaia, bruciatore, tubature, valvole, saracinesca, rivestimento refrattario, impianto idrico ed elettrico, canna fumaria, serbatoio carburante, riparazione e sostituzione delle tubature della rete di distribuzione e avvolgimento elettrico pompe.
4. Ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione.
5. Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per vetustà o danno accidentale (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri).
6. Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo. Acquisto estintori.
A CARICO DEL CONDUTTORE
7. Manutenzione ordinaria di parti accessorie delle apparecchiature (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri e termometri).
8. Manutenzione ordinaria di impianto antincendio.
9. Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, compresi gli oneri assicurativi e previdenziali, nonché i compensi relativi alla tenuta del libretto impianto centrale (compresi i locali del portierato).
10. Acquisto del combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica, additivi.
11. Manutenzione ordinaria e pulizia caldaia, serbatoio combustibile, canne fumarie, bruciatori, locale caldaia, lavaggio e decalcificazione delle tubature, ecc.
ART. 11 bis – IMPIANTO DI RISCALDAMENTO PRODUZIONE DI ACQUA CALDA E CONDIZIONAMENTO IMPIANTO AUTONOMO
A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione e sostituzione integrale dell’impianto.
2. Adeguamento dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e condizionamento alle normative di legge e relativi regolamenti e collaudi. Prima prova fumi e libretto di impianto.
3. Sostituzione per vetustà o danno accidentale della caldaia, delle tubature, delle valvole e delle parti elettriche, della canna fumaria e delle tubature di rete e distribuzione.
4. Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo.
5. Acquisto estintori.
A CARICO DEL CONDUTTORE
6. Manutenzione ordinaria di parti accessorie delle apparecchiature.
7. Acquisto dei combustibili, e consumi di energia elettrica.
8. Manutenzione ordinaria e pulizia caldaia, canne fumarie, lavaggio, decalcificazione delle tubature e prova fumi successive alla prima.
9. Manutenzione libretto di impianto con gli adempimenti da esso previsto.
ART. 12 – IMPIANTO SOLLEVAMENTO ACQUA A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione e sostituzione integrale dell’impianto.
2. Manutenzione straordinaria di pompa, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.
A CARICO DEL CONDUTTORE
3. Consumo forza motrice dell’impianto.
4. Manutenzione ordinaria.
ART. 13 – IMPIANTO ANTENNA CENTRALIZZATA A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione o sostituzione di impianto centralizzato.
2. Sostituzione dei cavi, prese ed altri accessori.
A CARICO DEL CONDUTTORE
3. Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato.
4. Integrazione dell’impianto centralizzato preesistente per la ricezione di eventuali altri canali, solo a carico di chi intende allacciarsi.
ART. 14 – SPESE VARIE (scale, atrii, corsie, ecc.) A CARICO DEL LOCATORE
1. Restauro integrale delle facciate, dei balconi, delle pensiline, delle recinzioni e delle
altre parti comuni comprendete: rifacimento intonaci, paramenti, rivestimenti,
tinteggiature, verniciature delle opere in legno ed in ferro (inferriate, cancellate, portoni, infissi, ecc.)
2. Interventi alle strutture in fondazione o in elevazione ai fini della salvaguardia statica dell’edificio.
3. Spese tecniche per progetti e direzione lavori.
4. Fornitura, sostituzione e montaggio di armadietto per contatori (gas, luce, acqua) e di bacheca portatarghe.
5. Forniture, sostituzione e montaggio di casellari postali.
6. Ritinteggiatura vani ingresso scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto ed i corrimano.
A CARICO DEL CONDUTTORE
7. Manutenzione e sostituzione di serrature, maniglie, chiudi porte, vetri, chiavi, ecc. relative a infissi e seminfissi. Manutenzione e sostituzione di guide a pavimento e zerbini. Manutenzione ordinarie dell’armadietto dei contatori (gas, luce, acqua) e di bacheca portatarghe.
8. Manutenzione ordinarie di casellari postali.
9. Manutenzione ordinaria di accessori vari (cartelli indicatori, segnaletica, bidoni immondizia, ecc.)
10. Fornitura ed installazione di targhette nominative per casellari postali, pulsantiere, citofoni, ecc.
11. Sgombro neve, compresi i relativi materiali d’uso.
12. Servizio disinfestazione (deblattizzazione, derattizzazione), disinfezione, ecc. relativi alle parti comuni (giardini, cantinato, sottotetti, cortili, corsie, contenitori immondizie).
ART 15 – PRE-RACCOLTA RIFIUTI A CARICO DEL LOCATORE
1. Acquisto o noleggio di trespoli, bidoni e contenitori per spazzatura.
2. Xxxxxxx assicurativa contro gli infortuni.
A CARICO DEL CONDUTTORE
3. Sacchi pre-raccolta
4. Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie.
5. Contributi previdenziali ed assicurativi addetto.
6. Xxxxxxx o compenso addetto pre-raccolta rifiuti.
7. Manutenzione e gestione dell’unità immobiliare ART 16 – IMPIANTO ELETTRICO
A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione e sostituzione integrale degli impianti di suoneria, tiro, luce scala, citofoni e videocitofono
2. Aggiornamenti ed adeguamenti alle Leggi vigenti in materia.
3. Riparazione straordinaria dell’impianto.
A CARICO DEL CONDUTTORE
4. Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria, tiro, luce scala, citofoni e videocitofono.
5. Riparazione ed eventuale integrale sostituzione dell’impianto elettrico per corto circuito solo se dovuto a negligenza, se è a norma di Legge.
ART 17 – IMPIANTO IDRICO – SANITARIO – GAS A CARICO DEL LOCATORE
1. Rifacimento integrale dell’impianto
2. Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda.
3. Sostituzione delle rubinetterie (gas e acqua), cassette di lavaggio e apparecchi sanitari (water, bidet, lavabo, vasca, lavello, accessori, ecc.)
A CARICO DEL CONDUTTORE
4. Manutenzione ordinaria ed eventuale sostituzione delle apparecchiature del bagno e della cucina in conseguenza di dolo o colpa (water, bidet, lavabo, vasca, lavello, accessori, ecc.).
5. Pulizia dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda in conseguenza dell’uso e loro sostituzione se dovuta a dolo o colpa.
6. Manutenzione ordinarie delle rubinetterie (gas, acqua) e cassette di lavaggio in conseguenza dell’uso e loro sostituzione se dovuta a dolo o colpa.
7. Sostituzione e disotturamento di sifoni per negligenza o colpa.
8. Disotturazione di elemento di raccordo alle colonne montanti per negligenza o colpa.
ART. 18 – IMPIANTO RISCALDAMENTO, PRODUZIONE D’ACQUA CALDA E CONDIZIONAMENTO.
A CARICO DEL LOCATORE
1. Rifacimento integrale dell’impianto.
2. Sostituzione di parti degli impianti di riscaldamento e condizionamento: caldaia, bruciatore e condizionatore.
3. Sostituzione del bollitore dell’acqua calda dall’inizio sino al 4° anno di locazione compreso. Dopo tale termine le spese di sostituzione sono ripartite in parti uguali con il conduttore.
A CARICO DEL CONDUTTORE
4. Manutenzione ordinarie delle apparecchiature che compongono gli impianti di riscaldamento, produzione d’acqua calda e condizionamento: caldaia, pompa, bruciatore, avvolgimento pompa, gigleurs, sfiato, elementi riscaldanti, valvole, manopole, canne fumarie, ecc.
5. Manutenzione ordinarie del bollitore dell’acqua calda.
6. Sostituzione del bollitore dell’acqua calda dopo il 4° anno compreso, di locazione, in parti uguali con il locatore.
7. Pulizia canne fumarie e caldaia con la tenuta del libretto di impianto a norma di legge.
ART. 19 –IMPIANTO ANTENNA TV E PARABOLE
A CARICO DEL LOCATORE
1. Installazione dell’impianto privato, manutenzione e asportazione dell’intero impianto di antenna TV.
A CARICO DEL CONDUTTORE
2. installazione dell’impianto privato, manutenzione e asportazione dell’intero impianto di parabola TV.
3. Riparazione e ripristino di danneggiamenti alle parti comuni dell’edificio ed alle proprietà private.
ART. 20 – SERRAMETNI E INFISSI A CARICO DEL LOCATORE
1. Sostituzione integrale: di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, persiane, scuri.
2. Verniciature all’esterno dell’appartamento di finestre e finestroni, di serrande avvolgibili, di persiane e di scuri.
3. Riparazioni delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri e sostituzione di parti accessorie delle stesse (maniglie, serrature, stipiti) per vetustà.
A CARICO DEL CONDUTTORE
4. Riparazione e sostituzione delle cordelle di attacco al rullo, dei ganci, dei perni e delle molle nelle serrande avvolgibili.
5. Manutenzione ordinaria delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri e sostituzione di parti accessorie delle stesse (maniglie, serrature, vetri, stipiti, ecc.) per cattivo uso e/o colpa.
6. Verniciatura all’interno dell’appartamento di finestre finestroni e telai, nonché di porte.
7. Sostituzione di parti accessorie alle serrature.
8. Rifacimento delle chiavi e serrature.
ART. 21 – SPESE VARIE
A CARICO DEL LOCATORE
1. Rifacimento di intonaci con relative tinte, vernici e parati.
2. Rifacimento di pavimenti e di rivestimenti per vetustà od usura.
A CARICO DEL CONDUTTORE
3. Rifacimento di intonaci con relative tinte, vernici e parati, se dovuto a negligenza d’uso.
4. Tinteggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti se pattuite e/o negligenza d’uso.
5. Montaggio di carta da parati o altri materiali se voluto dal conduttore con l’obbligo dei ripristini al termine della locazione se richiesta.
6. Riparazione di pavimenti e di rivestimenti per negligenza d’uso e/o colpa.
ART. 22 – RIFERIMENTI NORMATIVI: Per quanto non previsto nel presente accordo, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile, della Legge n. 392/78 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali.
CESSIONE DI FABBRICATO
La comunicazione di cessione fabbricato è un obbligo che riguarda chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l'uso esclusivo di un immobile o di parte di esso.
Prevista dall'art. 12 del Decreto legge 59/78, convertito in legge 191 dello stesso anno (Legge 18 maggio 1978, n. 191), è stata sostanzialmente assorbita dalla registrazione dei contratti riferiti all'immobile (vendita, locazione ecc.). La legge lascia intatto l'obbligo di comunicazione solo nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso", per cui ammette anche una forma di comunicazione telematica, da stabilire con apposito decreto.
Cittadini stranieri
E' confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. Pertanto il proprietario dell'immobile deve presentarsi all'Autorità di P.S. di competenze (Questura/ Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare la presenza dello straniero, presentando il contratto registrato all'Agenzia delle Entrate e i documenti di entrambi.
Per approfondimenti è possibile consultare l'articolo 2 del decreto legge 20 giugno 2012, n. 79, convertito in legge n. 131 /2012, sulla cui base è stata emanata una circolare esplicativa.
Modello di comunicazione di Cessione di Fabbricato
LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
A) SENZA CEDOLARE SECCA
Quando non è possibile o non si desidera scegliere il regime fiscale della cedolare secca, per la registrazione dei contratti a uso abitativo sono dovute:
- l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste
- l’imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe
Il contratto di locazione può essere registrato telematicamente, attraverso Fisconline o Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia.
In questo caso occorre presentare:
- la richiesta di registrazione effettuata sul mod. RLI, scaricabile dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate o reperibile in ufficio;
- almeno due originali – o un originale e una copia con firma originale – del contratto da registrare. Qualora i contratti da registrare fossero più di uno, occorrerà compilare anche il mod. RR;
- le attestazioni di pagamento delle imposte di registro e di bollo (o il contrassegno telematico per l’imposta di bollo, con data di emissione non successiva alla data di stipula). Questo, a meno che non si richieda direttamente all’ufficio il pagamento delle imposte di registro e di bollo, compilando l’apposito modello per la richiesta di addebito sul proprio conto corrente bancario o postale.
Quando non si sceglie di pagarle con addebito su c/c, le imposte dovute possono essere versate:
- con il mod. F24 Elide, l’imposta di registro
- con il contrassegno telematico, l’imposta di xxxxx.
B) CON CEDOLARE SECCA
La “cedolare secca” è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore. Essa consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Imposte dovute con il regime della cedolare secca
TIPO DI CONTRATTO | IMPOSTA SOSTITUTIVA | IMPOSTE NON DOVUTE |
per i contratti di locazione a canone libero | 21% del canone annuo stabilito dalleparti | Irpef Addizionale regionale e Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione) Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe) |
per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano: - nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe) - nei Comuni con carenze di disponibilità abitative - nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28/5/2014 (data di conversione del DL 47/2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi | 10% del canone annuo per il quadriennio 2014-2017 15% dal 2018 | |
Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione | ||
Ubicazione dell’Agenzia delle Entrate di Foligno: Viale Umbria n. 36
Fig. 1: Richiesta di registrazione (Mod. RLI, quadro A)
Fig. 1: Richiesta di registrazione (Mod. RLI, quadro B)
Fig. 1: Richiesta di registrazione (Mod. RLI, quadri C-D)
U.P.P.I.
Unione Piccoli Proprietari Immobili Sede Circoscrizionale Foligno
Xxx X. Xxxxxxxx, 00 00000 – Xxxxxxx
Aggiornamento: aprile 2017