Contract
La circolare di aggiornamento professionale | |
Contratto preliminare di vendita: la tassazione A cura di Xxxxxxxx Xxxxxx Categoria: Immobili Sottocategoria: Cessione | |
In caso di preliminare di compravendita occorre seguire regole ben precise ai fini della tassazione e ciò anche alla luce del contenuto della Nota Prot. n. 37916 emanata il 16 maggio scorso dall’Agenzia delle Entrate Direzione Regionale del Lazio, che definisce un regime di imposizione fiscale (imposta di registro) diverso a seconda che il preliminare produca (anticipi) tutti gli effetti tipici del contratto di compravendita definitivo (rogito notarile) oppure ne anticipi solo taluno di essi. Vedi allegato (fac simile scrittura privata compravendita immobiliare). | |
Premessa | Nella compravendita di immobili, il “compromesso” o contratto preliminare, è quell’accordo (contratto) con cui acquirente (promissario) e venditore (promittente) definiscono (impegnandosi a rispettarli) gli elementi essenziali (prezzo, eventuali anticipazioni, ecc.) della futura vendita che si concretizzerà nella stipula del rogito notarile. La sua finalità principale è semplice da intuire: tutelare l’acquirente, evitando che il venditore si impegni a cedere l’immobile ad altri soggetti. Il “preliminare” deve avere la forma di scrittura privata non autenticata/autenticata oppure di atto pubblico reso davanti al notaio. Premesso che la proprietà dell’immobile si trasferisce all’acquirente solo con la stipula del rogito notarile, è possibile scegliere tra due tipologie di preliminare di vendita, ossia: quello che definisce solo gli aspetti essenziali della futura vendita (quindi, prezzo, tempi di consegna, ecc.) senza trasferire anche il “possesso” (inteso |
come detenzione e non come proprietà); “con effetti anticipati”, che, oltre a stabilire gli aspetti essenziali della futura vendita, consente al promissario (acquirente) di entrare nel possesso dell’immobile (con la possibilità di iniziare ad utilizzarlo) prevedendo anche il pagamento di tutto o di una parte del prezzo di compravendita pattuito. Dunque, in tal caso, è possibile affermare che il compromesso “anticipa” tutti (o quasi) gli effetti del successivo contratto definitivo. Compromesso Definisce solo gli aspetti essenziali del futuro rogito “Normale” senza permettere all’acquirente di entrare in possesso dell’immobile Compromesso Oltre a definire gli aspetti essenziali della futura “Effetti anticipati” vendita consente all’acquirente di disporre già dell’immobile Dal punto di vista fiscale, in linea generale il compromesso è soggetto a registrazione con pagamento di un’imposta di registro in misura fissa (200 euro). Inoltre, se è prevista una caparra confirmatoria e sono previsti degli acconti, è anche dovuta un’ulteriore imposta di registro pari allo 0,5% (da applicare sull’importo della caparra) e del 3% (da applicare sull’importo dell’acconto). La registrazione del preliminare deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione (se stipulato con atto notarile, la registrazione eseguita dallo stesso notaio entro 30 giorni dalla sottoscrizione). | |
Contenuto | Con riferimento agli aspetti fiscali, è del 16 maggio scorso, la nota Prot. n. 37916/2016, emessa dalla Direzione Regionale dell’Agenzia delle Entrate del Lazio, che definisce le regole da seguire in merito alla tassazione del compromesso ad “effetti anticipati”. Regole che sono diversa a seconda di ciò che è definito nel preliminare ed in particolare a seconda che il preliminare produca o meno gli stessi effetti del rogito definitivo. |
ESTRATTO NOTA PROT. N. 37916/2016 (DIREZIONE REGIONALE AGENZIA ENTRATE LAZIO)
QUALORA SI TRATTI DI “PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI” E IL COMPROMESSO PREVEDA: IL PAGAMENTO INTEGRALE (O QUASI) DEL PREZZO,
LA CONSEGNA DEL BENE COMPRAVENDUTO E IL TRASFERIMENTO DAL VENDITORE ALL’ACQUIRENTE DI TUTTI I DIRITTI E GLI OBBLIGHI PROPRI DEL CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA, IL CONTRATTO PRELIMINARE
DEVE ESSERE RIQUALIFICATO COME CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA E, COME TALE, TASSATO (LA SUCCESSIVA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DEFINITIVO NE COMPORTA LA TASSAZIONE IN MISURA FISSA);
QUALORA, INVECE, IL PRELIMINARE PREVEDA SOLO TALUNO DEI PREDETTI “INDICI” (IL PAGAMENTO INTEGRALE, O QUASI, DEL PREZZO, LA CONSEGNA DEL BENE, IL TRASFERIMENTO DAL VENDITORE ALL’ACQUIRENTE DEI DIRITTI E DEGLI OBBLIGHI PROPRI DEL CONTRATTO DEFINITIVO) BISOGNA PAGARE:
• UNA IMPOSTA DI REGISTRO FISSA PER REGISTRARE IL PRELIMINARE E UN’ALTRA PER REGISTRARE IL COMODATO CHE SI INSTAURA PER EFFETTO DELLA CONSEGNA DEL BENE;
• L’IMPOSTA DI REGISTRO DEL 3% PER REGISTRARE (EVIDENTEMENTE NON UN ACCONTO, MA) IL “MUTUO” CHE IL PROMISSARIO
ACQUIRENTE CONCEDEREBBE AL PROMITTENTE VENDITORE PAGANDOGLI IN ANTICIPO IL PREZZO, INTEGRALMENTE O QUASI.
PRELIMINARE CON EFFETTI ANTICIPATI | ||
Ipotesi | Ai fini fiscali | |
IL PRELIMINARE PREVEDE IL PAGAMENTO INTEGRALE (O QUASI) DEL PREZZO + LA CONSEGNA DEL BENE COMPRAVENDUTO + IL TRASFERIMENTO DAL VENDITORE ALL’ACQUIRENTE DI TUTTI I DIRITTI E GLI OBBLIGHI PROPRI DEL CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA. | È tassato come contratto definitivo e la registrazione del rogito sconterà solo l’imposta di registro in misura fissa (200 euro). | |
IL PRELIMINARE PREVEDE SOLO TALUNO DEI PREDETTI “INDICI” OSSIA: • IL PAGAMENTO INTEGRALE, O QUASI, DEL PREZZO; • LA CONSEGNA DEL BENE; • IL TRASFERIMENTO DAL VENDITORE ALL’ACQUIRENTE DEI DIRITTI E DEGLI OBBLIGHI PROPRI DEL CONTRATTO DEFINITIVO. | Il prezzo che l’acquirente paga in via anticipata al venditore è qualificato come “mutuo”. | |
La nota dell’Agenzia delle Entrate in esame, parla di pagamento integrale o “quasi” del prezzo da parte dell’acquirente, senza definire cosa debba intendersi per “quasi”. Si renderebbe, dunque, necessaria una qualche precisazione in merito |
Preliminare con effetti anticipati che prevede solo uno degli
indici
In base a quanto contenuto nella Nota Prot. n. 37916/2016, particolare attenzione occorre dare alla seconda ipotesi, ossia al contratto preliminare che prevede taluno tra:
• pagamento integrale (o quasi) del prezzo;
• consegna dell’immobile all’acquirente;
• trasferimento all’acquirente dei diritti e degli obblighi propri del contratto.
Come anticipato, in tal caso occorre pagare:
una imposta di registro fissa (200 euro) per registrare il preliminare;
un’altra imposta di registro in misura fissa (200 euro) per registrare il comodato che si instaura per effetto della consegna del bene (qualora il preliminare preveda la consegna);
l’imposta di registro del 3% sul prezzo (“mutuo”) pagato (“anticipato”) dall’acquirente al venditore.
Tuttavia, nel momento in cui si stipulerà il rogito notarile (contratto definitivo di compravendita), è concessa la detrazione dall’imposta di registro dovuta, di quanto già assolto in sede di registrazione del preliminare (escluse le due imposte di registro fisse, ossia quella per la registrazione del preliminare e quella per la registrazione del comodato).
Tabella riassuntiva
Tenendo conto delle indicazioni contenute nella Nota in esame dell’Agenzia delle Entrate Direzione regionale del Lazio, è possibile esporre, a titolo di esempio, alcune ipotesi ed il relativo regime di tassazione cui deve essere assoggettato il “compromesso di compravendita” immobiliare.
Esempi e tassazione | ||||
Ipotesi | Imposta registro misura fissa (200,00) | Imposta registro 3% | Imposta registro 0,50% | Note |
Preliminare che non prevede nulla ma definisce solo gli aspetti essenziali del futuro rogito | SI | NO | NO | |
Preliminare che definisce gli aspetti essenziali del futuro rogito e prevede caparra confirmatoria + acconto | SI | SI | SI | L’imposta di registro del 3% è calcolata sull’acconto (se l’acconto è soggetto ad IVA, sarà dovuta in misura fissa). L’imposta di registro dello 0,5% è calcolata sulla caparra confirmatoria |
Preliminare che definisce gli aspetti essenziali del futuro rogito e la consegna dell’immobile | SI (doppia) | NO | NO | Occorre assolvere l’imposta di registro in misura fissa per la registrazione del preliminare + quella relativa al comodato che mette l’acquirente in possesso dell’immobile. Quindi doppia imposta di registro |
Preliminare che definisce gli aspetti essenziali del futuro rogito e prevede il pagamento anticipato di tutto (o quasi) il prezzo | SI | SI | NO | Occorre assolvere l’imposta di registro in misura fissa per la registrazione del preliminare + quella del 3% sul prezzo pagato in anticipo (se il prezzo è soggetto ad IVA, l’imposta di registro sul prezzo sarà dovuta in misura fissa) |
Preliminare che definisce gli aspetti essenziali del futuro rogito e prevede il pagamento anticipato di tutto (o quasi) il prezzo e la consegna dell’immobile | SI (doppia) | SI | NO | Occorre assolvere l’imposta di registro in misura fissa per la registrazione del preliminare + quella relativa al comodato che mette l’acquirente in possesso dell’immobile. Quindi doppia imposta di registro. Occorre poi assolvere l’imposta del 3% sul prezzo pagato in |
Preliminare che definisce gli aspetti essenziali del futuro rogito e prevede la consegna del bene + caparra confirmatoria | SI (doppia) | NO | SI | Occorre assolvere l’imposta di registro in misura fissa per la registrazione del preliminare + quella relativa al comodato che mette l’acquirente in possesso dell’immobile. Quindi doppia imposta di registro. Occorre, altresì, assolvere l’imposta di registro dello |
PRELIMINARE CHE PREVEDE IL PAGAMENTO INTEGRALE (O QUASI) DEL PREZZO + LA CONSEGNA DEL BENE COMPRAVENDUTO + IL TRASFERIMENTO DAL VENDITORE ALL’ACQUIRENTE DI TUTTI I DIRITTI E GLI OBBLIGHI PROPRI DEL CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA | Deve essere tassato come fosse “contratto definitivo” e, quindi, sconterà l’imposta di registro normalmente con applicazione delle regole fissate dal TUR (Testo unico imposte registro) con eventuale applicazione delle dovute agevolazioni prima casa. La successiva registrazione del rogito sconterà invece, la sola imposta di registro in misura fissa (200 euro). È bene tener presente che l’equiparazione al contratto definitivo del preliminare è solo da un punto di vista fiscale e non anche civilistico | |||
Riferimenti normativi e di
prassi
• TUR (Testo Unico Imposte registro)
• Nota Prot. n. 37916/2016 Agenzia Entrate Direziona Regionale Lazio