Proprietà e diritti reali

Proprietà         e         diritti         reali                         

L’esercizio arbitrario delle proprie ragioni da parte del locatore: conseguenze penali e civili

di Xxxxxx Xxxxxxxx

Tribunale di Ferrara – Sezione Penale – Sentenza 2 aprile 2019 n. 468.

Locazione ad uso abitativo – assenza di contratto scritto – assenza di morosità del conduttore – sostituzione della serratura da parte del locatore con modalità occulte e violente – sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi del reato p.p. ex art. 392 c.p. (esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose).

Riferimenti normativi: art. 392 c.p. - art. 1, co. 4, L. n. 431/1998 – art. 13, co. 5, X. x. 000/0000 (xxxx modifiche ex L. n. 208/2015) – art. 13, co. 6, L. n. 431/1998 (come modificato dalla L. n. 208/2015) - art. 1418 c.c. – art. 1168 c.c. – art. 2041 c.c.

“… l’odierna imputata, al fine di rientrare nella disponibilità dell’immobile di proprietà ha autonomamente provveduto a sostituire la serratura della porta di ingresso dell’abitazione, così impedendo alla conduttrice di farvi rientro, peraltro approfittando della circostanza che questa aveva dovuto lasciare momentaneamente la casa per motivi di salute.

Si configurano, pertanto, nella odierna fattispecie, tutti gli elementi tipici, oggettivi e soggettivi, della contestata ipotesi di reato.

Da un lato, la condotta materiale, consistita nel mutamento della destinazione della cosa, al fine di esercitare un diritto che il soggetto agente riteneva di avere e che avrebbe, comunque, potuto tutelare rivolgendosi al giudice con apposita azione civile.

Dall’altro, il dolo specifico, costituito, oltre che dalla coscienza e volontà dell’atto di violenza (nella fattispecie il mutamento della cosa mediante il cambio della serratura), anche dal fine di esercitare un preteso diritto …”

CASO

La sentenza in commento, con tratto sicuro e coerente motivazione, risolve senza particolari difficoltà un caso che invece, dal punto di vista civilistico, presenta una complessità tutt’affatto diversa.

Questa è la vicenda: per un periodo di circa quattro anni – dal 2009 al 2013 – una proprietaria

concedeva in locazione un immobile ad uso abitativo, sulla scorta di un mero accordo verbale.

Tuttavia, costei non volendo più in casa l’inquilina sostituiva arbitrariamente la serratura della porta d’ingresso, peraltro approfittando di un periodo in cui la conduttrice aveva dovuto assentarsi per motivi di salute.

Per giunta, la proprietaria “completava l’opera” liberando l’immobile da una serie di effetti personali (abbigliamento e calzature) della conduttrice, abbandonandoli in garage in un sacco di plastica, mentre non restituiva a quest’ultima alcuni elettrodomestici e gioielli di proprietà.

SOLUZIONE

Il Tribunale penale di Ferrara, ritenuta fondata, in base alla “credibilità soggettiva e attendibilità intrinseca del racconto” (e non confutata dalla difesa avversaria), la deposizione della parte offesa[1] e ritenuti sussistenti sia l’elemento oggettivo sia il dolo specifico, dichiarava la proprietaria responsabile del reato di cui all’art. 392 c.p.: già in precedenza era stato punito in tal modo “il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all’inottemperanza del conduttore dell’obbligo di rilascio, anzichè ricorrere al giudice con l’azione di xxxxxxx, si fa ragione da sé, sostituendo la serratura della porta di accesso e apponendovi un lucchetto”[2].

Il Giudice ravvisava l’elemento oggettivo dell’imputazione nell’arbitrario mutamento di destinazione della cosa, pur avendo l’agente a disposizione le opportune azioni civili; quanto all’elemento soggettivo, il dolo veniva individuato nella coscienza e volontà di esercitare con violenza (cambio della serratura) un preteso diritto.

Il Giudice, peraltro, avvalorava la propria già condivisibile decisione richiamando, tra i tanti, due precedenti della Corte di Cassazione penale (segnatamente, le sentenze numero 3348/2017 e numero 10066/2005), che confermano che – a prescindere da rilevanti questioni di natura squisitamente civilistica e locatizia – per integrare la fattispecie di reato di cui all’art. 392 c.p. “… non si richiede che il diritto che si è inteso tutelare (…) sia insussistente in concreto, poiché la legge punisce il modo antigiuridico con il quale tale diritto è stato fatto valere, astraendo dalla sua effettiva esistenza o meno …)[3].

LE QUESTIONI GIURIDICHE

1) Il caso di specie: rapporto locatizio mancante di contratto, accordo delle parti in tal senso, conduttrice virtuosa (rectius: pagante).

Come detto poc’anzi, la lettura della sentenza del Tribunale di Ferrara suggerisce una serie di collegamenti anche con il diritto e con il rito civili, oltreché con la legislazione in materia locatizia.

A questo proposito, i presupposti caratterizzanti la vicenda, dal punto di vista civilistico,

paiono essere l’assenza di forma scritta dell’accordo, relativo al periodo compreso tra il 2009 e il 2013, e la verosimile assenza di morosità, in capo alla conduttrice (si legge infatti, circostanza non smentita dalla difesa della proprietaria/imputata, che quest’ultima aveva agito solo perché “… non la voleva più in casa …”).

D’altro canto, per quanto attiene alla mancanza di forma scritta del contratto di locazione, la sentenza non contiene traccia di elementi che facciano presumere un’imposizione unilaterale della forma verbale del contratto da parte della locatrice (c.d. locazione di fatto), circostanza valutabile nel caso di specie, tenuto conto del fatto che il rapporto tra le parti ha avuto corso prima dell’introduzione del nuovo comma 6 dell’art. 13 L. n. 431/1998, da parte della L. 28 dicembre 2015 n. 208 (che, come noto, ha eliminato il richiamo alle locazioni di fatto)[4]; al contrario, la sentenza in commento fa riferimento ad un “mero accordo verbale”, espressione che consente di supporre che la forma verbale fosse stata concordata tra le parti.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18214 del 17 settembre 2015, hanno chiarito che il contratto così concluso è nullo ex art. 1418 c.c., per violazione dell’art. 1, co. 4, L. n. 431/1998 (obbligo della forma scritta “ad substantiam”): trattasi di nullità assoluta (quindi non sanabile), soggetta ai principi generali di cui all’art. 1421 c.c. (rilevabile cioè da entrambe le parti del rapporto locatizio, nonché d’ufficio dal Giudice).

Come infatti la citata Cassazione ha ben evidenziato, in presenza di accordo tra le parti circa la violazione della prescrizione sull’obbligo della forma scritta, il conduttore non può invocare un “abuso” da parte del locatore e, di conseguenza, viene meno la facoltà – prevista dalla legge (previgente ma comunque astrattamente applicabile al caso ratione temporis) in suo favore - di conservare gli effetti del contratto nullo, mediante la riconduzione a condizioni conformi (ai sensi dell’art. 13, co. 5, L. n. 431/1998 ante L. n. 208/2015, di cui si dirà meglio appresso)[5].

Ricorre quindi il caso di un contratto nullo e non sanabile, in cui la conduttrice (meglio dire l’occupante), della cui solvibilità non è dato dubitare, si è vista cambiare la serratura della porta d’ingresso da parte della locatrice, peraltro con modalità violente e clandestine: quindi l’inquilina dispone, in ogni caso, di titolo per esercitare l’azione possessoria ex art. 1168 c.c. (azione di reintegrazione), avendo la proprietaria “spogliato” la stessa del possesso del bene, con violenza (cambio della serratura) e clandestinità (approfittando della di lei assenza).

Per costante giurisprudenza, infatti, l’inquilino può certamente tutelare la propria detenzione (qualificata) anche nei confronti del proprietario, il quale, per contro, non può resistere all’azione di spoglio eccependo i suoi inconferenti titoli dominicali[6].

Senza trascurare, sotto il profilo restitutorio, la facoltà della conduttrice di ottenere la parziale restituzione delle somme versate a titolo di canone, in misura eccedente quella del canone concordato, avendo osservato la Suprema Corte che la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante …”[7].

Si osserva sul punto che detta argomentazione, di natura equitativa, solleva qualche

perplessità se proveniente – come proviene – da un Giudice di legittimità e, di conseguenza, se la nullità è assoluta dovrebbe potersi esigere la restituzione di tutto, in quanto indebitamente versato. In altri termini, vertendosi in tema di nullità assoluta del contratto non dovrebbe applicarsi qui, di fatto, l’art. 1458, c.c., nella parte in cui sono fatte salve le prestazioni già eseguite (presupponendo, questa statuizione, la stipula di un contratto valido); né potrebbe invocarsi l’irripetibilità dell’attribuzione patrimoniale priva di causa, riguardando la fattispecie un caso di nullità per contrarietà a norme di ordine pubblico (laddove l’ordinamento sancisce l’irripetibilità solo nel caso di prestazione contraria al buon costume, ex art. 2035 c.c.).

E’ pacifico, infine, anche il diritto della locatrice di esperire, a sua volta, un’azione ordinaria di rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, risultato che però, per nessuna ragione, può essere ottenuto con un’azione di spoglio, meritevole di autonoma e specifica tutela (si evidenzia peraltro che, qualora l’occupazione sine titulo fosse accompagnata da “morosità” dell’occupante, sarebbe esperibile da parte del proprietario l’azione di ripetizione d’indebito ex art. 2041 c.c., concepita in via residuale ma impregiudicata dall’inesistenza del titolo contrattuale avente forma scritta[8]).

2) Altre ipotesi: la riconduzione del contratto a condizioni conformi, prima e dopo la riforma del comma 5, art. 13, L. n. 431/1998, da parte della L. n. 28 dicembre 2015 n. 208.

Per completezza espositiva, pare utile richiamare l’ulteriore fattispecie, parzialmente coincidente con il caso della sentenza in commento per l’assenza del contratto scritto (e la conseguente ricaduta nella disciplina di cui all’art. 13 L. n. 431/1998) ma differente per avere

il locatore imposto al conduttore – avvalendosi della propria posizione di contraente “forte” – la modalità meramente verbale dell’accordo.

Ebbene, il comma 5 dell’art. 13 L. n. 431/1998, nella sua versione precedente alla modifica introdotta dalla L. n. 208/2015, prevedeva che solo il conduttore che avesse subìto detta ingiusta imposizione potesse far valere la nullità del contratto (di fatto inesistente), esercitando, entro il termine di decadenza di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, l’azione di riconduzione del contratto a condizioni conformi, salva l’eventuale restituzione delle somme eventualmente pagate in eccedenza rispetto al dovuto, in base a quanto previsto dagli accordi locali sul canone concordato.

Veniva, in altre parole, tutelata la c.d. locazione di fatto, consentendo al conduttore di richiedere al Giudice di accertare l’esistenza di un contratto (benché nullo perché verbale), con onere della prova della coercizione subìta a carico del conduttore.

A questo proposito, la più volte citata sentenza Sezioni Unite n. 18214/2015 aveva espressamente fatto proprio un orientamento giurisprudenziale che qualificava l’obbligo della forma scritta del contratto di locazione (come sancita dall’art. 1, co. 4, L. n. 431/1998) siccome “ad essentiam”.

Si tratta di un tertium genus, “coniato” per distinguere dalla forma scritta “ad

substantiam” ovvero “ad probationem” e rappresenta la categoria – anomala - della nullità “speciale” o “di protezione” del conduttore, rilevabile solo da quest’ultimo, entro il termine di decadenza previsto dalla norma speciale (e, come detto anche in precedenza, non varrebbe nel diverso caso in cui le parti si fossero accordate sull’elusione del precetto normativo).

La L. n. 208/2015, come noto, ha riscritto il comma in parola (che ora corrisponde al comma 6) e, a partire dal 1° gennaio 2016, è stata eliminata la categoria giuridica delle locazioni di fatto.

Da tale data, quindi, tali situazioni di fatto non possono più essere oggetto di accertamento passibile della tutela “di protezione” in favore del conduttore, sicché il contratto di locazione mancante della forma scritta finisce per essere affetto dalla tipica nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d’ufficio dal Giudice, con buona pace del conduttore, vittima o “complice” che sia del locatore (salvo il sindacato giudiziale, tuttora possibile come peraltro nel caso della sentenza del Tribunale di Ferrara, di locazioni di fatto collocabili temporalmente tra l’entrata in vigore della legge 431/1998 e il 31 dicembre 2015).

Benché sullo sfondo del commento svolto, resta infine aperto il problema della rilevabilità anche d’ufficio delle nullità speciali di protezione, previste in favore del conduttore quale parte debole del rapporto contrattuale[9].

Secondo un certo orientamento delle Sezioni Unite[10], in effetti, “… La rilevabilità officiosa delle nullità negoziali deve estendersi anche a quelle cosiddette di protezione …” e tale impostazione – intesa ad affermare “… il corretto funzionamento del mercato e l’uguaglianza almeno formale tra contraenti forti e deboli …”, potrebbe comportare, per esempio, il sacrificio (xxxxxxxx, quantomeno secondo la ratio della Legge n. 431/1998) dell’interesse prevalente del singolo conduttore a rimanere nell’immobile occupato, nonostante tutto.

[1] Ex multis: Cass. pen S.U. n.41461 del 19.7.2012. [2] Cass. Sez., Sez. VI, n.10066 del 18.1.2005.

[3] Cass. pen., Sez. III, Sentenza 28.01.2019 n. 3966.

[4] Sull’art. 13 L. n. 431/1998 (Patti contrari alla legge) si veda LUPPINO S., Locazioni immobiliari: redazione e impugnazione del contratto”, Santarcangelo di Romagna, 2018, pagg. da 187 a 199.

[5] Conforme alle citate Sezioni Unite, si veda anche la recente Cass. civ, Sez. III, 28.02.2019 n. 5794.

[6] Cass. civ., Sez. II, 01.09.2014 n. 18486.

[7] Cfr. Cass. S.U. n. 18214/2015, cit.

[8] Cfr. XXXXXXX X., op. cit., pag. 93, che richiama in tal senso Tribunale Civile di Trento, 24.02.2011 n. 152, laddove si legge che “… in mancanza del contratto, che è il fatto costitutivo del rapporto giuridico, l'azione contrattuale non esiste e quindi la P. può esperire l'azione di indebito arricchimento senza che sia necessario accertare in via principale l'inesistenza del fatto costitutivo, potendo tale questione pregiudiziale esser accertata "incidenter tantum" dal giudice adito con detta azione (Cass. Civ., sez. III, 22 giugno 2005, n. 13385)” .

[9] Sul punto si veda LUPPINO S., op. cit., pagg. 182 e ss.

[10] Cass. civ. Sezioni Unite, Sentenza 12 dicembre 2014 n. 26242. Ma contra Cass. civ., Sezioni Unite, 04.09.2012 n. 14828; Cass. civ., Sez. I, 12.07.2013 n. 17257.