CEDOLARE SECCA SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE

CEDOLARE SECCA SUI CONTRATTI DI LOCAZIONE

TASSAZIONE IRPEF delle LOCAZIONI: in relazione al reddito degli immobili delle persone fisiche non esercenti attività di lavoro autonomo o d'impresa, la normativa vigente prevede una base imponibile Irpef ridotta, per tenere conto delle spese gravanti sulla proprietà dell'immobile (si pensi all'ici), non deducibili singolarmente dal reddito medesimo: la riduzione opera in misura forfettaria, generalmente pari al 15% della base imponibile (che, conseguentemente, è pari a1l'85% del totale), incrementata tuttavia al 25% per gli immobili ubicati nel centro di Venezia e nelle isole di Burano, Murano e della Giudecca. Al fine di incentivare i proprietari alla stipula di contratti a canone concordato, è inoltre previsto che, nei Comuni ad alta intensità abitativa, detti accordi godano di un'ulteriore deduzione pari al 30% della base imponibile come sopra determinata, circostanza che, garantendo una decurtazione complessivamente pari al 40,5%, rende il reddito fondiario tassabile di tali fabbricati pari al solo 59,5% del pieno importo.

IMPOSTE INDIRETTE: attualmente, i contratti di locazione di immobili abitativi scontano l'imposta di bollo, applicata sul contratto di locazione nella misura di una marca da € 14,62 ogni cento righe scritte, nonché l'imposta di registro in misura pari al 2% dell'ammontare del canone annuo, nel caso di locatore non soggetto passivo Iva.

CEDOLARE SECCA: il decreto legislativo sul Fisco municipale (nel seguito:

«il Decreto») ha istituito un'imposta sostitutiva sul reddito da locazione, denominata «cedolare secca sugli affitti».

Si tratta di un'imposta alternativa all'Irpef e relative addizionali, operante ad aliquota fissa e che trova applicazione solo su opzione del contribuente: chi ne beneficia evita l'applicazione dell'imposta di bollo e di quella di registro sui contratti di locazione stipulati.

ALIQUOTE: la cedolare si applica con un'aliquota differenziata in funzione della tipologia di contratto sottostante e pari al:

. 19% per i contratti a canone concordato (cd. canone vincolato), se riferiti a immobili situati in un Comune individuato come ad alta tensione abitativa dall'art. 1, D.L. 30.12.1988, n. 551, conv. con modif. con L. 21.2.1989, n. 61;

. 21% per gli altri contratti di locazione a uso abitativo, ossia, tipicamente, quelli conclusi a prezzo di mercato, quelli per studenti e quelli a canone concordato in Comuni non ad alta tensione abitativa, nonché quelli non regolati dalla L. 9.12.1998, n. 431.

La base imponibile della cedolare, in entrambi i casi, è il 100% del canone e non 1'85% (o 75%) , come avviene invece ai fini Irpef.

La previsione di una differenziazione di aliquota si è resa necessaria al fine di non far venir meno, già a priori, la convenienza della stipula della prima tipologia di accordi, i quali sono stati finora invece agevolati, anche sotto il profilo fiscale, dal Legislatore.

La possibilità di optare per la cedolare secca ha effetto retroattivo per l'intero 2011: l'imposta sostitutiva, ove scelta dall'interessato, si applicherà in altre parole (oltre che per il futuro) sull'intero reddito del periodo 1.1.201131.12.2011 e non solo alla quota-parte riferita al periodo successivo all'entrata in vigore del decreto sul federalismo municipale.

FINALITÀ: l'introduzione della cedolare secca sugli affitti, intende, da un lato, combattere il fenomeno dei contratti di locazione non registrati (ed. «affitti in nero»), che comportano una perdita per l'Erario sia in termini di mancato gettito delle imposte indirette (imposta di bollo sul contratto e imposta di registro sui canoni annui), sia soprattutto in termini di imposte dirette, dato che il locatore non dichiara il reddito da locazione percepito e non paga dunque l'Irpef relativa.

Dall'altro lato, il Legislatore vuole fornire un concreto aiuto alla soluzione del problema «casa», con la previsione di un'imposta ad aliquota bassa per recuperare al mercato degli affitti una consistente quota di immobili che i proprietari avrebbero altrimenti preferito mantenere sfitti, in quanto l'elevato prelievo Irpef sugli affitti eventualmente pattuiti avrebbe fatto venir meno l'interesse a concederli in locazione. Un'ulteriore finalità dell'introduzione della cedolare secca si è invece poi persa nell'evoluzione parlamentare della norma: mentre, infatti, originariamente, il gettito della cedolare secca doveva essere destinato integralmente ai Comuni, nella versione definitivamente approvata è prevista una loro compartecipazione al 21,7% (che scenderà al 21,6% nel 2012), con una differenza di introiti che sarà compensata da trasferimenti dallo Stato.

REQUISITO OUUETTIVO: l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata, secondo quanto prevede il decreto, unicamente in relazione alle «unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo». Ci si può rifare, in merito, a quanto chiarito dalla C.M. 4.8.2006, n. 27/E che, concordando con il criterio in precedenza già dettato dalla C.M. 11.7.1996, n. 182, nella vigenza del previgente sistema normativo, ha precisato che vanno considerate a destinazione abitativa tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili nella categoria A/10. A differenza di quanto stabilito dalla predetta pronuncia ministeriale (riferita al regime lva delle compravendite e locazioni immobiliari post D.L. 4.7.2006, n. 223, conv. con modif. con

L. 4.8.2006, n. 248), tuttavia, nel caso della cedolare secca pare assumere rilievo l'utilizzo effettivo del fabbricato da parte del locatario: l'USO abitativo richiesto dalla norma, cioè, dovrebbe significare che possono essere assoggettate all'imposta sostitutiva solo le locazioni riferite ad abitazioni usate per fini residenziali dall'inquilino.

La possibilità di esercizio dell'opzione per la cedolare secca è estesa, oltre che all'immobile (abitativo) principale, anche all'affitto proporzionalmente riferibile alle pertinenze dello stesso, ovvero alle unità immobiliari asservite all'abitazione ai fini del miglior godimento della stessa da parte dell'inquilino: si tratta, ad esempio, dell'autorimessa, della cantina, del solaio, ecc., ove questi siano separatamente accatastati rispetto alla casa a cui fanno riferimento. L'estensione è però valida solo se le pertinenze sono

«locate congiuntamente all'abitazione», ossia, par di capire, con un unico atto.

REQUISITO SOUUETTIVO: può fruire della cedolare secca solo il cd.

«privato», ovvero la persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa o libera professione: deve però trattarsi del proprietario o del titolare di diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione) della casa locata, ossia dal soggetto a cui risulta fiscalmente imputabile il reddito da locazione.

COMUNICAZIONE PREVENTIVA all'INQUILINO: diversa dalla comunicazione all'Agenzia delle Entrate, la comunicazione in questione è la co-

municazione, preliminare, che il locatore deve spedire, con raccomandata, all'inquilino. Nella missiva, il locatore dovrà indicare sia la propria volontà di optare per la cedolare secca, sia la propria rinuncia al diritto (è da ritenersi, sempre che tale diritto sia previsto nel contratto) all'aggiornamento annuale del canone.

AI fine di fornire un (sia pur piccolo) vantaggio ai fini reddituali anche all'inquilino per effetto dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore, il Decreto stabilisce infatti che il canone pattuito non può essere indicizzato e, in particolare, non potrà neppure essere aggiornato all'indice Istat che misura la perdita di potere d'acquisto delle famiglie: l'inibizione durerà per tutto il periodo in cui il proprietario esercita l'opzione per l'imposta sostitutiva. La norma è applicabile anche ai contratti già in corso alla data di entrata in vigore del Decreto.

ONERI STRUMENTALI: oltre alla preventiva comunicazione all'inquilino, l'opzione per la cedolare secca impone al locatore di espletare altri adempimenti, costituiti, in particolare, dalla registrazione del contratto di locazione (viene cioè assorbita l'imposta di registro, ma non l'obbligo di registrazione), dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, con relativa indicazione del reddito da affitto assoggettato all'imposta sostitutiva e calcolo della medesima, e dal versamento dell'imposta stessa, in acconto e a saldo. È poi necessario e fondamentale esprimere l'opzione per la cedolare secca, ma le relative modalità di comunicazione all'Amministrazione finanziaria non sono per ora conosciute. Non è peraltro ancora chiaro come, operativamente, il locatore possa esprimere la sua volontà di applicare l'imposta sostitutiva: è infatti demandata a un futuro Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro 90 giorni dall'entrata in vigore del Decreto, la definizione delle modalità di esercizio concreto dell'opzione per la cedolare secca.

SANZIONI per INFEDELE DICHIARAZIONE: se il proprietario dichiara il reddito da affitto assoggettato a cedolare secca in misura inferiore al reale, vengono raddoppiate le penalità ordinariamente previste dalla legge per il caso di dichiarazione infedele, che trovano dunque applicazione in misura variabile dal 200% al 400% della maggiore imposta relativa. Parimenti, se la dichiarazione è invece stata omessa, si applicano le sanzioni raddoppiate, oscillanti tra il 240% e il 480% dell'imposta riferita ai redditi non dichiarati, con un minimo di € 516. Vi è infine il raddoppio della sanzione, ordinariamente variabile da un minimo di € 258 a un massimo di € 1.032, stabilita ai fini delle imposte sui redditi nelle ipotesi in cui non vi sia imposta dovuta. Nel caso in cui, a fronte di contestazioni avanzate dall'Agenzia delle Entrate, il contribuente intenda prestare acquiescenza o pervenire all'accertamento con adesione, egli non potrà comunque godere della riduzione delle sanzioni contenute nell'atto notificatogli.

SANZIONI per OMESSA o TARDIVA REUISTRAZIONE in coerenza con le finalità dell'introduzione dell'imposta sostitutiva, il contratto per cui è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca, ove non registrato, viene ricondotto alla durata minima di 4 anni, decorrenti dalla data di registrazione, sia che questa sia eseguita per iniziativa delle parti e, dunque, tipicamente, ad opera del conduttore che si autodenuncia al fine di beneficiare delle conseguenze dell'emersione dell'accordo, sia che la stessa avvenga d'ufficio, per iniziativa dell'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate; per il suo rinnovo, inoltre, si applicherà la disciplina

prevista dalla legge in relazione al rinnovo del contratto a canone di mercato.

Anche e soprattutto, il canone di locazione annuo è normativamente imposto in una misura estremamente penalizzante per il proprietario (e, di converso, estremamente favorevole per l'inquilino) e pari al triplo della rendita catastale dell'abitazione, ossia un importo comunque molto basso (stimabile dal 10% al 30% del prezzo di mercato dell'affitto), nonostante sia consentito l'adeguamento del canone secondo l'indice Istat dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati (vale a dire la forma di indicizzazione del canone usualmente contemplata dai contratti-tipo di locazione immobiliare ai fini residenziali) a partire dal secondo anno. Se, peraltro, il canone di locazione stabilito dal contratto è inferiore rispetto al triplo della rendita catasta le, sarà invece il canone pattuito tra le parti a trovare applicazione, con previsione sempre sfavorevole al locatore, che potrà comunque godere, in definitiva, dei proventi del minore tra il canone di locazione pattuito e il triplo della rendita iscritta in Catasto. Eguali previsioni sanzionatorie colpiscono i contratti registrati, se essi si rivelano, alternativamente, mendaci (ossia individuano un canone di locazione inferiore a quello realmente dovuto dal conduttore) o come falsi comodati (ossia locazioni immobiliari a titolo solo formalmente gratuito). Tali sanzioni rendono particolarmente plausibile la denuncia dell'eventuale locazione in nero da parte dell'inquilino, che dall'emersione avrebbe notevoli vantaggi: è proprio questo contrasto di interessi fra locatore e locatario uno degli strumenti di realizzazione delle finalità del Legislatore (riduzione dell'evasione fiscale nel campo degli affitti).

CONVENIENZA : tenuto conto delle attuali aliquote Irpef e di quelle della cedola secca, può in prima battuta concludersi che la nuova imposta sostitutiva sugli affitti converrà a chi ha un reddito complessivo nell’anno superiore a 15.000,00 euro (ovvero a 28.000,00 euro , nel caso di stipula di contratti a canone concordato). Tale indicazione di massima andrà tuttavia attentamente valutata tenendo conto della situazione specifica del Contribuente. Infatti l’esistenza di consistenti deduzioni o detrazioni Irpef (che non possono esser fatte valere ai fini della cedolare secca) potrebbero, ad esempio, variare la prospettiva di cui sopra.