geom. Aldo Chiesa Presidente dell'Unione Piccoli Proprietari Immobiliari della Provincia di Alessandria

geom. Xxxx Xxxxxx

Presidente dell'Unione Piccoli Proprietari Immobiliari della Provincia di Alessandria

DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI

ED ALTRE FORME DI CONTRATTO

CONTRATTI ATIPICI

CAPO I

Il districarsi nella giungla delle norme che disciplinano la locazione degli immobili urbani è diventato più difficile dopo l'entrata in vigore della legge 359/92, nota come "legge dei patti in deroga" e della successiva legge 9 dicembre 1998 n. 431.

Il proprietario di un bene immobile che intende cederlo a terzi, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, sia mediante controprestazioni, prima di impegnarsi, è bene che analizzi tutte le possibili forme di contratto, previste dalla legge, per orientarsi verso quello che meglio corrisponde ai suoi desideri, alle caratteristiche dell'immobile, all'uso previsto, alla tutela dei suoi interessi.

Per concedere a terzi il godimento dei beni mobili od immobili, il Codice civile (C.c.), oltre al contratto di locazione prevede altre forme di contratti quali:

a) l'affitto dei fondi rustici, l'affitto d'azienda, l'affitto di beni mobili, le camere mobiliate, precario oneroso, il comodato;

b) l'usufrutto, il diritto di superficie, l'anticresi, l'uso e l'abitazione;

Per la stipulazione dei contratti di locazione e per quelli elencati nella lettera a) sino al 1998 non era necessaria la forma scritta (anche se consigliata); mentre quelli indicati nel gruppo b) devono essere in forma scritta e trascritti sui registri immobiliari (art. 2643 C.c.).

Durata della locazione

Salvo diverse norme di legge la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se si stipula per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto (art. 1573 del C.C.).

I contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni devono essere trascritti (art. 2643, n. 8 del C.C.)

Le varie forme dei contratti

I contratti di locazione si possono suddividere in :

contratti soggetti alla legge 27/7/1978 n. 392 e successive modifiche ed integrazioni;
Contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 11 della legge 359/92, denominati PATTI IN DEROGA;

c) contratti stipulati ai sensi della legge 9 dicembre 1998 n. 431 – che modifica sostanzialmente la legge 392/78 abrogando parecchi articoli della medesima;

d) contratti soggetti alle norme generali del codice civile;

e) contratti regolati da leggi speciali per l’edilizia popolare ed economica;

Si è ritenuto necessario descrivere le norme che disciplinano i contratti di locazione stipulati in base alla legge 392/78 e quelli stipulati in base all’art. 11 della legge 359/92 perché essi mantengono la loro validità sino alla scadenza, anche in caso di tacito rinnovo.

Dal 1998 i contratti di locazione devono seguire le norme della legge 1 dic. 1998, n. 431

CONTRATTI DI LOCAZIONE SOGGETTI ALLE NORME DELLA LEGGE 392/78

Sono soggetti alle norme della legge 392/78 le locazioni di immobili urbani adibiti:

1) ad abitazione principale del conduttore;

2) ad attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico;

3) all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo,

4) ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, a sede di partiti politici o di sindacati, e quelli stipulati dallo stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori;

I contratti di locazione che non rientrano nelle categorie indicate nei punti precedenti, come verrà più avanti specificato, sono regolati dalle norme generali del codice civile.

CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD ABITAZIONE

Sono soggetti alle norme della legge 392/78 le locazioni:

1) di immobili urbani situati in comuni con popolazione superiore a 5.000 abitanti.

2) transitorie quando il conduttore abiti stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o di studio;

3) di immobili urbani situati in comuni con popolazione inferiore a 5.000 abitanti quando la popolazione residente abbia subito, nel quinquennio precedente, aumenti superiori alla media nazionale, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT;

4) di immobili urbani soggetti parzialmente alle norme della L. 392/78;

5) di immobili soggetti a leggi speciali.

IMMOBILI SITUATI IN COMUNI CON POPOLAZIONE SUPERIORE A 5.000 ABITANTI

I contratti di locazione di immobili urbani situati in comuni con popolazione superiore a 5.000 abitanti, destinati all'abitazione stabile del conduttore, sono soggetti alle seguenti norme imperative della legge 392/78:

- durata non inferiore ad anni quattro; - divieto di sublocazione; - rinnovazione tacita in mancanza di disdetta da inviarsi con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza; - recesso anticipato del conduttore soltanto per gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi; - in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi;

- le spese di registrazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali; - gli oneri accessori sono a carico del conduttore;

il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità ed è produttivo di interessi legali.

- il canone di locazione deve essere determinato in base alla superficie convenzionale dell'alloggio, l'anno di costruzione, la tipologia catastale, la classe demografica del Comune, l'ubicazione, il livello di piano e lo stato di conservazione;

- il locatore può chiedere l'integrazione del canone pari all'interesse legale delle somme spese per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria;

- il locatore può chiedere, annualmente, l'aggiornamento del canone nella misura non superiore al 75 % della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;

E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore a quello legale ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge.

Se il contratto di locazione si riferisce ad una costruzione eseguita su suolo altrui (diritto di superficie) od è stipulato da un usufruttuario, non può avere la durata che ecceda quella del diritto di superficie o dell'usufrutto.

La legge 392/78 impone determinate prescrizioni per questi tipi di contratti.

1) Calcolo del canone di locazione.

Il canone di locazione non può superare il 3.85 % del valore locativo. Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo.

a) Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi.

b) I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile.

c) Il costo base è fissato dalla legge. Esso dipende dalla posizione geografica dell'immobile e dalla sua età.

DEGLI AUMENTI DEL CANONE DI LOCAZIONE

in presenza di spese sostenute dal locatore per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria.

La normativa della legge sull'equo canone, relativa agli immobili adibiti ad abitazione, situati nei comuni con popolazione superiore a 5.000 abitanti dà la facoltà al locatore di aumentare il canone di locazione in proporzione alle somme spese per l'esecuzione dei lavori.

L'art. 23 della legge 27/7/1978 n. 392, dispone che il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti (da 12 a 22 ) venga integrato con un aumento non superiore dell'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati per la esecuzione di riparazioni straordinarie.

L'art. 24 della stessa legge dispone che il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 è aggiornato ogni anno in misura pari al 75 % della variazione , accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente.

Poiché l'art 24 sopra richiamato è stato oggetto di numerose controversie fra le parti interessate, la Corte di Cassazione con le sentenze n. 6345/1982 , n. 6604/1986 e n. 4505/1987 ha definitivamente stabilito che gli aggiornamenti dei canoni di locazione si calcolano:

a) per le abitazioni ultimate entro il 31/12/1975 sulla base della variazione degli indici da giugno 1978 al giugno dell'anno in cui matura l'aggiornamento (variazione assoluta);

b) per le abitazioni ultimate successivamente al 1975 si applica il medesimo criterio di calcolo, considerando quale base iniziale il mese di dicembre dell'anno di ultimazione della costruzione e come base attuale il mese di dicembre dell'anno di applicazione dell'aggiornamento.

Dalla lettura delle norme sopra descritte risulta che l'aggiornamento ISTAT si calcola sulla somma ottenuta aggiungendo al canone base l’interesse legale applicato su tutte le spese per la esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria sostenute dal locatore. dalla data di entrata in vigore della legge 27/7/1978 n. 392 alla data del calcolo.

COEFFICIENTE DI PIANO

La Corte di Cassazione civ. sentenza n. 5948 del 21 novembre 1984, Sez. III ha sentenziato:

* per piano attico deve intendersi la particolare posizione privilegiata a di sopra del coronamento degli altri piani dell'edificio, in quanto separato dal punto di vista tecnico-funzionale rispetto agli altri piani, con conseguente isolamento e miglior godimento dell'immobile per la maggiore riservatezza e più ampia libertà che ne deriva agli occupanti di detto piano. E' indifferente che il piano attico si presenti o no in arretramento rispetto al resto dell'edificio e che sia dotato o no di superfici scoperte praticabili o meno a livello del piano stesso.*

La Corte di Cassazione civ., con sentenza n. 290 del 16 gennaio 1987, Sez. II ha sentenziato:

* la caratteristica del piano attico è costituita dalla sua posizione privilegiata, al si sopra del coronamento degli altri piani dell'edificio, rispetto ai quali costituisce un di più, separato dal punto di vista tecnico-funzionale, con conseguente isolamento che garantisce una maggiore riservatezza ed una più ampia libertà, senza che assumano decisivo rilievo la presenza o la mancanza di altri attributi, quali l'eventuale presenza di superfici scoperte (praticabili o no), l'arretramento (od avanzamento) delle parti perimetrali rispetto al filo del resto dell'edificio, il particolare ampliamento delle possibilità di veduta, la maggiore luminosità.*

La Corte di Cassazione civ. sentenza n. 5948 del 21 novembre 1984, Sez. III e La Corte di Cassazione civ., con sentenza n. 290 del 16 gennaio 1987, Sez. II hanno sentenziato che ai fini dell'applicazione del coefficiente 1.20 di cui all'art. 19 della L. n. 392/78 al costo base mediante il quale si determina l'equo canone il piano attico deve possedere le seguenti caratteristiche:

1) che sia posto sopra il coronamento del cornicione;

2) che sia separato dal punto di vista tecnico-funziolale dal resto dell'edificio;

3) che garantisca una maggiore riservatezza ed una più ampia libertà;

AGGIORNAMENTO DEL CANONE

LA SENTENZA DELLA CASSAZIONE SULL'AGGIORNAMENTO ISTAT

Con la sentenza dell'11 Novembre 1986 la terza Sezione civile della Corte di cassazione ha stabilito che l'aggiornamento dei canoni di locazione dei contratti, relativi alle abitazioni situate nei comuni con popolazione superiore ai 5.000 abitanti, deve essere calcolato sommando al canone base la percentuale corrispondente alla variazione del costo della vita verificatasi fra la data base e l'anno preso in considerazione.

La disposizione sulla quale e' stata emanata la sentenza e' quella contenuta nel l'art. 24 che recita:

"Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 e' aggiornato ogni anno in misura pari al 75 % della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente."

Nel 1979 il TAR del Lazio emise una sentenza altrettanto interessante la quale affermava che la dizione "anno precedente" contenuta nell'art. 24 della legge 392 doveva intendersi "anno solare precedente".

Analizzando i giudizi espressi dalle due sentenze l'interpretazione dell'art. 24 assume un significato diverso da quello comunemente preso a base per il calcolo dell'aggiornamento.

considerato che

- l'articolo 24 detta le norme per costruire l'algoritmo matematico che permette di calcolare l'aggiornamento annuale del canone di locazione;

- i costi base stabiliti dall'art. 14 al 22 della legge si riferiscono agli anni solari a partire dal 1975 in poi;

- anno precedente e' quello solare;

si xxx' affermare che:

- gli indici di variazione devono essere quelli annuali (media annuale) e non del mese di giugno, altrimenti non e' possibile calcolare gli aggiornamenti dei canoni riferiti alle costruzioni ultimate dopo il 1975.

- i costi base e gli indici devono fare riferimento allo stesso periodo temporale (anno di riferimento)

- posto uguale a cento l'indice del costo della vita dell'anno di riferimento, la variazione e' rappresentata dalla differenza fra l'indice dell'anno che precede quello in cui si aggiorna il canone e quello base.

- la percentuale di svalutazione verificatasi nel 1984 viene ad essere recuperata xxxxxx' l'indice degli anni successivi al 1984 fanno sempre riferimento a quello base.

- tutti i canoni di locazione devono essere aggiornati all'inizio di ogni anno solare.

COEFFICIENTE DI VETUSTA'

La legge sancisce che in relazione alla vetustà si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione e stabilito nel modo seguente:

a) 1 % per i successivi 15 anni;

b) 0.5 % per gli ulteriori trenta anni

L'adeguamento del coefficiente di vetustà si applica al momento del rinnovo contrattuale (art. 25) ogni 4 anni ai sensi dell'art. 3

Trattandosi di un coefficiente è chiaro che esso deve essere moltiplicato per gli altri elementi che concorrono alla determinazione del valore locativo e, conseguentemente, del canone di locazione.

Indicando con V il coefficiente di vetustà , con 1 la percentuale in deduzione, con n il numero degli anni da considerare, con Ao l'anno di ultimazione dell'immobile si ha:

- per i primi 5 anni successivi ad Ao : nessuna diminuzione

- al sesto anno, cioè A6 : si applicherà la prima deduzione pari all'1 % per cui il coefficiente di vetustà V sarà dato da:

1- 1/100 = 1 - 0.01 = 0.99

nell'anno successivo si avrà:

V7 = 0.99 x 0.99 = 0.981 = 0. 99² e così successivamente sino all'anno A20

V20 = 0.99¹⁵ = 0.86006

Per gli ulteriori 30 anni, cioè sino all'anno A₂₀si applicherà il coefficiente 0.5 % cioè 1.00 - 0.005 = 0.995

per cui d₂₁ = d ₂₀ x 0.995 = 0.99¹⁵ x 0.995 = 0.8558 , conseguentemente all'anno A 50 si avrà:

V 50 = 0.99¹⁵ x 0.995 ³⁰ = 0.74

Si può pertanto scrivere la seguente relazione:

V_n = 0.99^(n-5) per n < = 20

d_n = 0.00⁰⁰ x 0.000^(x-00) per 20 < n < 50

Il numero degli anni n da inserire nella formula, indicando con A₀ l'anno di costruzione o di completo restauro e con A_n l'anno precedente a quello in cui di calcola il coefficiente di vetustà V sono dati da:

n = A_n - A₀

Il coefficiente di vetustà va calcolato sino all'anno precedente a quello di applicazione del canone perché il degrado si calcola per gli anni interamente trascorsi.

Esistono in circolazione delle tabelle in cui i coefficienti sono stati ottenuti sottraendo all'unità lo 0.01 per i primi 15 anni e lo 0.005 per i successivi 30. Al 50 esimo anno il coefficiente di vetustà calcolato con questo metodo è uguale a 0.70, mentre con l'altro metodo è uguale a 0.74. Si ritiene che questo secondo metodo non corrisponda allo spirito della legge.

IMMOBILI SITUATI IN COMUNE CON POPOLAZIONE INFERIORE A 5000 ABITANTI

Ai contratti di locazione di immobili situati in comuni con popolazione inferiore a 5.000 abitanti, che non rientrano nel caso 3) precedentemente descritto:

- non si applicano le disposizioni relative al calcolo dell'equo canone, all'integrazione per opere di manutenzione straordinaria, all'aggiornamento per effetto della variazione del costo della vita ed all'adeguamento per il mutamento delle caratteristiche tecniche dell'immobile;

- la durata non può essere inferiore a quattro anni.

l'aggiornamento ISTAT può essere applicato per intero e deve essere contrattualmente convenuto.

Validità della legge 392/78

Con l’entrata in vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431 parecchi articoli della legge 27/7/1978, n. 392, detta dell’equo canone, sono stati abrogati.

Restano in vigore i seguenti articoli:

- art. 2. Disciplina delle sublocazioni;

- art. 4. Recesso del conduttore;

- art. 5. Inadempimenti del conduttore;

- art. 6. Successione del contratto;

- art. 7. Clausola di scioglimento in caso di alienazione;

- art. 8. Spese di registrazione;

- art. 9. Oneri accessori;

- art. 10. Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini;

- art. 11. Deposito cauzionale;

- art. dal 27 al 42 che disciplina le locazioni degli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione;

- art. dal 43 al 53 e dal 55 al 57 che riguardano le disposizioni processuali;

- art. dal 58 e 59 nonché dal 67 al 74 sulla disciplina transitoria della legge 392/78;

- art. 80. Uso diverso da quello pattuito;

- art. 81. Pubblicazione dei dati ISTAT sulla Gazzetta Ufficiale;

- art. 82. Giudizi in corso;

- art. 84, Abrogazione delle leggi precedenti, incompatibili con la legge 392/78

- art. 85. Entrata in vigore della legge 392/78.

ALLOGGI SOGGETTI ALLA DISCIPLINA DELL'EDILIZIA CONVENZIONATA

Per questi alloggi il canone di locazione viene determinato dalle convenzioni stipulate dal costruttore con il Comune che concede sull'area da edificare il diritto di superficie per un determinato numero di anni.

ALLOGGI COSTRUITI A TOTALE CARICO DELLO STATO

Per gli alloggi costruiti a totale carico dello Stato si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni speciali vigenti.

CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DALL'ABITAZIONE

A) Contratti di locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico.

Per queste forme di contratto la legge 392/78 impone le seguenti limitazioni:

- La durata non può essere inferiore a 6 anni, ed a 9 anni se adibiti ad attività alberghiera;

- L'aggiornamento annuale non può superare il 75 % della variazione ISTAT;

- sono a carico del conduttore le spese per la fornitura dei servizi;

- il conduttore ha il diritto di prelazione in caso di vendita dell'unità immobiliare locata;

- Il conduttore può cedere il contratto di locazione purché ceda o sublochi l'azienda;

- in caso di disdetta del locatore il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità del canone corrisposto a titolo di avviamento commerciale quando svolge un'attività che ha contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori (21 mensilità per le attività alberghiere);

B) Contratti di locazione di immobili adibiti ad attività professionale

Le limitazioni imposte dalla legge sono:

- La durata non può essere inferiore a 6 anni;

- L'aggiornamento annuale non può superare il 75 % della variazione ISTAT;

- sono a carico del conduttore le spese per la fornitura dei servizi;

C) Contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, a sede di partiti politici o di sindacati, e quelli stipulati dallo stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori;

Le limitazioni imposte dalla legge sono:

- La durata non può essere inferiore a 6 anni;

- L'aggiornamento annuale non può superare il 75 % della variazione ISTAT;

- sono a carico del conduttore le spese per la fornitura dei servizi;

PATTI IN DEROGA

Stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 11 della legge 359/92,

L’articolo 11 è stato abrogato dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431

PER LE LOCAZIONI DEGLI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD ABITAZIONE

L'art. 11 della legge 359/92 concede la facoltà di stipulare contratti in deroga alle norme della legge 392/78.

A) Per gli alloggi di nuova costruzione la legge prevede la non applicabilità degli articoli da 12 e seguenti della legge 392/78 concernenti l'equo canone.

Il canone di locazione degli immobili urbani adibiti ad abitazione, ultimati dopo l'entrata in vigore del decreto legge (12 luglio 1992), sono di libera contrattazione. Si presume che l'aggiornamento ISTAT possa essere richiesto nella misura del 100 %.

B) Negli altri casi la legge prevede contratti in deroga alla intera legge, fatta eccezione degli articoli 24, 29, 30 e 59 della legge 392/78.

ALLOGGI DI NUOVA COSTRUZIONE ADIBITI AD ABITAZIONE

Il comma 1 dell'art. 11 della legge 359/92 ha abrogato gli articoli 12 e seguenti della legge 392/78 n. 392, concernenti l'equo canone dei contratti relativi agli immobili adibiti ad abitazione, ultimati dopo l'entrata in vigore del D. L. 11 luglio 1992, n. 333/92

Il canone è lasciato alla libera contrattazione delle Parti e può essere aggiornato annualmente in base al 100 % della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, verificatasi dal mese che precede l'inizio della locazione al corrispondente mese di ogni anno successivo.

Resta in vigore tutta la normativa della legge 392/78 non compresa negli articoli abrogati.

Per questi contratti non è prevista l'assistenza delle organizzazioni di categoria.

ALTRI IMMOBILI

Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad abitazione, ultimati prima del 11 luglio 1992, ai sensi del comma 2 dell'art. 11 della Legge 359/92 è consentito stipulare accordi in deroga alla legge 392/78 purché conclusi con l'assistenza dalle organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali.

Nel caso in cui locatore e conduttore decidono di firmare un contratto e uno dei due rappresentanti sindacali non è d'accordo sul contenuto, il patto in deroga ha ugualmente valore. Il sindacalista DISSIDENTE potrà tutt'al più far sottoscrivere al proprio assistito una dichiarazione in cui sono elencati i motivi per i quali egli dissente.

La nostra associazione non ha ritenuto opportuno concordare con le associazioni degli inquilini dei contratti tipo per dare ai contraenti la possibilità di concordare liberamente le condizioni contrattuali nello spirito contenuto dell'articolo 11 della legge 359/92.

Noi riteniamo che il costringere proprietari ed inquilini a sottoscrivere accordi su modelli prestampati sia un atto di prevaricazione di cui noi non vogliamo essere partecipi.

La nostra organizzazione U.P.P.I. è abilitata all'assistenza dei contratti.

Nei contratti di locazione stipulati o rinnovati successivamente alla data di entrata in vigore della legge 359/92 il canone può essere convenuto liberamente a queste condizioni:

- il contratto deve essere stipulato da ciascun contraente con l'assistenza delle sedi periferiche delle rispettive organizzazioni di categoria maggiormente rappresentative;

- il locatore deve rinunciare alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza.

Poiché la legge non richiama espressamente l'art. 1 (durata dei contratti) si presume che la durata contrattuale sia lasciata alla volontà delle parti.

Alla scadenza dei contratti in corso, disdetti almeno sei mesi prima della scadenza, il conduttore che si rifiuta di sottoscrivere un nuovo contratto ha il diritto di restare nell'alloggio per ulteriori due anni alle condizioni dell'equo canone.

Si ritiene che la proroga debba essere applicata nei casi in cui il locatore ha disdetto il contratto invitando l'inquilino a sottoscriverne uno nuovo con le modalità previste dall’art. 11 della L. 359/92 ( in deroga alla legge 392/78). In presenza di disdetta "pura e semplice" l'inquilino non ha diritto alla proroga (l'interpretazione è discordante).

Il canone di locazione potrà essere aggiornato annualmente nella misura non superiore al 75 % della variazione accertata dall'ISTAT verificatasi fra il mese precedente la stipulazione del contratto ed il corrispondente mese degli anni successivi.

XXXXX IN DEROGA PER LE LOCAZIONI DEGLI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO

L'art. 11 della legge 359/92 concede la facoltà di stipulare contratti in deroga alle norme della legge 392/78.

LA RIFORMA DEGLI AFFITTI

Legge 9 dicembre 1998

La legge 9 dicembre 1998 disciplina le locazioni degli immobili adibiti ad abitazione.

Restano esclusi:

- gli alloggi di categoria catastale A/1 (abitazioni di tipo signorile) A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)

- gli alloggi dell’edilizia residenziale pubblica; che sono soggetti a leggi speciali;

- gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche;

- gli alloggi locati da enti locali per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio

- le locazioni degli immobili adibiti ad uso diverso;

- le locazioni delle autorimesse private ( box auto).

Validità dei contratti.

Per la validità dei contratti è necessaria la forma scritta.

Durata

La legge prevede due tipi di contratto:

Tipo A) contratto con condizioni contrattuali concordate fra le parti

In questo caso il canone di locazione e le altre condizioni contrattuali sono concordate dalle parti ma la durata non può essere inferiore a quattro anni, rinnovabile di ulteriori quattro anni.

Tipo B) contratto con condizioni contenute in contratti tipo definite dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

In questo caso il canone e la durata sono definite sulla base di accordi fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

La durata non può essere inferiore a tre anni, prorogabile di ulteriori due anni

DISDETTA DEL CONTRATTO ALLA PRIMA SCADENZA

Allo scadere del primo periodo di durata del contratto (quattro anni per i contratti di tipo A) e tre anni per i contratti di tipo B) il locatore può richiedere la restituzione dell’immobile per i seguenti motivi:

a) qualora intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione:

In questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 392/78.

b) per destinarlo ad uso abitativo, commerciale, artigianale, o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

c) quando il locatore abbia la piena disponibilità di un altro alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l’immobile sia compreso in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero trattandosi di un alloggio sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia necessario per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f) quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

Modalità per la disdetta

La disdetta deve essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza.

Alla prima scadenza contrattuale nella comunicazione di disdetta del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati dalla legge, sul quale la disdetta è fondata.

Alla seconda scadenza contrattuale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo dello stesso comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.

La parte interpellata deve rispondere a mezzo di lettera raccomandata, entro 60 giorni dalla data di ricezione della raccomandata. In mancanza di accordo o di risposta il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

Disdetta del conduttore

Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto, in qualsiasi momento, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Contratti di locazione di natura transitoria

Per la stipulazione di contratti di natura transitoria bisogna attendere il decreto del Ministero dei lavori pubblici, di concerto con il ministero delle finanze, che emani le relative norme.

Possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti tipo approvati dalle organizzazioni dei proprietari, degli inquilini, dalle aziende per il diritto allo studio, dalle associazioni degli studenti e dalle cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore. Gli enti locali possono stipulare contratti di locazione, in qualità di conduttori, per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, secondo le norme del codice civile.

La legge 431 prevede tre tipi di contratti

A - Contratti di locazione degli alloggi a regime libero

B - Contratti di locazione degli alloggi a regime calmierato

C - Contratti transitori ordinari

A – Contratti di locazione degli alloggi in regime libero

Le condizioni contrattuali sono stabilite fra le parti contraenti.

La durata non può essere inferiore di quattro anni, rinnovabile di ulteriori quattro anni se non interviene disdetta motivata da parte del locatore.

Non è obbligatoria l'assistenza dei rappresentanti dei proprietari e degli inquilini.

Questo tipo di contratto lascia la facoltà di una libera contrattazione, senza vincoli imposti dalla legge.

B – Contratti di locazione degli alloggi a regime calmierato

Le condizioni contrattuali sono definite da contratti-tipo stipulati fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

La durata può essere di tre anni, rinnovabile di due, se non interviene disdetta motivata da parte del locatore.

Vantaggi:

1) riduzione al 70% del corrispettivo al fine del calcolo dell'imposta di registro.

In pratica la percentuale del 2% sul corrispettivo si riduce al 1,4%

2) il reddito imponibile da indicare sulla dichiarazione dei redditi Modello UNICO è ulteriormente ridotto del 30%.

In pratica il corrispettivo contrattuale, già ridotto del 15% viene ancora ridotto del 30%.

Matematicamente si ha: (100-15) x (100-30) = 59,5% del reddito da dichiarare.

Secondo una nota del ministero la riduzione del 30% è comprensiva di quella sino ad oggi applicata del 15%. Siamo in attesa di precisazioni.

Svantaggi

È nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per gli immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale.

ACCORDO TERRITORIALE

Sottoscritto fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini valevole per il Comune di Alessandria.

In base agli accordi territoriali per determinare il canone di locazione si rendono necessarie alcune operazioni:

A ) Individuazione dell'area fra le 4 in cui è stato suddiviso il territorio del Comune di Alessandria;

B ) Conteggio delle caratteristiche, riscontrabili dalle tabelle di riferimento (All. 2 ) per determinare la categoria di appartenenza (Buona - Media — Essenziale )

C ) Verificare l'anno di costruzione del fabbricato. Sono definite tre classi:

alloggi costruiti prima del 1/1/1963;
alloggi costruiti fra il 1/1/1963 ed il 31/12/1988
alloggi costruiti dopo il 31/12/1988

D) In base all'area di appartenenza, alle caratteristiche ed all'anno di costruzione si determina la fascia dei prezzi minimi e massimi entro la quale si può fissare il canone unitario.

E ) La superficie dell'alloggio deve essere ricalcolata in quanto i criteri differiscono da quelli utilizzati per il calcolo dell'equo canone (legge 392/72).

Si considera unicamente la superficie di pavimento dell'unità immobiliare abitativa, misurata al netto di murature (perimetrali, interne divisorie, ecc..) di pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge, e di balconi ed escluse pertinenze e parti comuni.

F ) La superficie virtuale, sulla quale si calcola il canone, si ottiene maggiorando o riducendo quella effettiva di un determinato coefficiente riscontrabile dalla tabella.

Allegato 3

Coefficienti di variazione per superfici in metri quadrati utili non comprese tra 61 e 100

Superfici in metri quadri utili oltre a 1 00: i valori di cui sopra sono ridotti del 10%.

Superfici in metri quadri utili oltre a 120: i valori di cui sopra sono ridotti dei 15%.

Superfici in metri quadri utili oltre a 140: i valori di cui sopra sono ridotti del 20%.

Superfici in metri quadri utili inferiori a 61: i valori di cui sopra sono aumentati del 20%.

Superfici in metri quadri utili inferiori a 51: i valori di cui sopra sono aumentati del 30%.

Superfici in metri quadri utili inferiori a 41: i valori di cui sopra sono aumentati del 50%.

Allegato 1

Ripartizione del territorio del comune di Alessandria in Aree omogenee

Centro storico (Al)

Corso T. Borsalino - Spalto Gamondio - Spalto Marengo - Spalto Rovereto - Lungo Tanaro Solferino - Lungo Tanaro san Xxxxxxx - Via Tiziano - Spalto Borgoglio

Area Intermedia (A2)

Pista fino a Xxxxx Xxxxxx - Xxxxxxxxxx - Xxxx fino a xxx Xxxxxxxxx - Xxxxxx: xxx Xxxxxxx 0 via Vico - Zona tra Spalto Gamondio/Spalto Marengo/via Don Orione/via San Xxxxxxxx Xxxxx/via Massobrio

Area Semiperiferica (A3)

Europa oltre xxxxx Xxxxxx - Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx - Xxxx oltre via Poligonia - Cristo fino a Cabanette - Borgo Cittadella - Spinetta Marengo

Area sobborghi (A4)

Tutti i sobborghi (salvo Spinetta M.go)

Allegato 2 - Elementi di riferimento:

1. Presenza di 1 autorimessa singola o posto auto coperto;

2. Presenza di cortile comune;

3. Presenza di 1 cantina o sottotetto o soffitta;

4. Presenza di impianto di acqua corrente;

5 Presenza di impianto di riscaldamento-

6. Comodità di salita (necessaria la presenza di ascensore se unità oltre il 2' piano - 3' F.t.);

7. Presenza di area verde di pertinenza;

8. Presenza di posto auto scoperto;

9. Presenza di ulteriore posto auto o box, oltre al I';

10. Presenza di area verde di uso esclusivo;

11 Presenza di impianti sportivi di pertinenza;

12. Presenza di dotazione di mobilio;

13. Presenza di doppi servizi;

14. Presenza di allacciamento alla rete gas;

15. Presenza di porta blindata;

16. Presenza di doppi vetri.

L'unità immobiliare viene considerata di buone dotazioni se caratterizzata dalla presenza di almeno 10 (dieci) dei sopra elencati elementi.

L'unità immobiliare viene considerata di discrete dotazioni se caratterizzata dalla presenza di almeno 6 (sei) dei sopra elencati elementi.

L'unità immobiliare viene considerata di essenziali dotazioni quando non rientra nei due casi precedenti.

Sulla base di quanto sopra i canoni nelle 4 aree territoriali definite all'Allegato 1 sono così determinati:

AREA 1 Dotazione

Anno costruzione	Buona	Media	Essenziale
Fino al 31/12/62	50.000 — 110.000	45.000 — 105.000	40.000 — 100.000
Dall' 1/1/63 al 31/12/88	65.000 — 115.000	55.000 — 110.000	45.000 — 105.000
Dall' 1/1/89	80.000 — 120.000	65.000 — 115.000	50.000 — 110.000

AREA 2 Dotazione

Anno costruzione	Buona	Media	Essenziale
Fino al 31/12/62	60.000 — 95.000	55.000 — 90.000	50.000 — 85.000
Dall' 1/1/63 al 31/12/88	70.000 — 100.000	65.000 — 95.000	60.000 — 90.000
Dall' 1/1/89	80.000 — 105.000	75.000 — 100.000	70.000 —95.000

AREA 3 Dotazione

Anno costruzione	Buona	Media	Essenziale
Fino al 31/12/62	60.000 — 90.000	50.000 — 85.000	40.000 — 80.000
Dall' 1/1/63 al 31/12/88	65.000 — 95.000	55.000 — 90.000	45.000 — 85.000
Dall' 1/1/89	70.000 — 100.000	60.000 — 95.000	50.000 — 90.000

AREA 4 Dotazione

Anno costruzione	Buona	Media	Essenziale
Fino al 31/12/62	50.000 — 75.000	40.000 — 60.000	30.000 — 55.000
Dall' 1/1/63 al 31/12/88	55.000 — 80.000	45.000 — 65.000	35.000 — 60.000
Dall' 1/1/89	60.000 — 85.000	50.000 — 70.000	40.000 — 65.000

LA STESURA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il contratto di locazione ad uso abitativo del tipo agevolato deve essere redatto secondo il modello inserito nell’Accordo Territoriale sottoscritto dalle Associazioni (Allegato 5).

La nostra sede, in questi giorni, sta predisponendo i contratti redatti secondo il predetto accordo.

L’assistenza dei rappresentanti delle organizzazioni sindacali non è obbligatoria.

ESEMPI DI DETERMINAZIONE DEL CANONE DI UN APPARTAMENTO AVENTE LE SEGUENTI CARATTERISTICHE:

- Anno di costruzione :anteriore al 1962

- Ubicazione : Corso Roma = Area 1

- Superficie effettiva : mq. 100

- Dotazione : essenziale

Superficie virtuale = mq. 90

Canone annuo

Minimo = mq. 90 x lire 40.000 = L. 3.600.000 = mensili L. 300.000

Massimo 90 x lire 100.000 = L. 9.000.000 = mensili L. 750.000

Secondo esempio

- Anno di costruzione :di nuova costruzione

- Ubicazione : Rione Cristo = Area 3

- Superficie effettiva : mq. 100

- Dotazione : Media

Superficie virtuale = mq. 90

Canone annuo

Minimo = mq. 90 x lire 60.000 = L. 5.400.000 = mensili L. 450.000

Massimo 90 x lire 95.000 = L. 8.550.000 = mensili L. 712.500

D - Contratti di locazione degli alloggi a regime transitorio

Questi contratti si applicano per soddisfare esigenze abitative di breve durata.

Le esigenze che giustificano la breve durata possono essere dichiarate dal locatore o dal conduttore e devono essere chiaramente indicate sul contratto.

Gli accordi sottoscritti individuano diverse esigenze che danno diritto alla stipulazione di un contratto transitorio.

Contratti d’abitazione uso foresteria.

La legge esclude questo tipo di contratto. Eventuali regole potrebbero essere emanate con il decreto ministeriale sopra richiamato.

Xxxxx contrari alla legge

L’articolo 13 della legge prevede alcune disposizioni tendenti a far rispettare i contratti registrati sia quelli redatti nella forma libera sia quelli redatti con il contratto tipo.

Disposizioni transitorie

L’articolo 11 della legge 8/8/1992 n. 359 ( detto dei patti in deroga) è abrogato.

Sono abrogati gli articoli 1 bis, 2,3,4,5 e 8 della legge 21/2/1989, n. 61 che trasferiva ai prefetti il compito di stabilire i criteri per l’assistenza della forza pubblica per l’esecuzione degli sfratti nonchè l’istituzione delle Commissioni per la graduazione degli sfratti. .

Sono altresì abrogati gli articoli sotto elencati di cui alla legge 392/78 ( legge dell’equo canone):

- art. 1. Durata delle locazioni

- art. 3. Rinnovazione tacita;

- art. dal 12 al 26 riguardanti il calcolo dell’equo canone, il suo adeguamento e l’ambito di applicazione del medesimo;

- art. 54. Xxxxxxxx compromissoria che impediva l’inserimento nei contratti della figura dell’arbitro in materia di determinazione del canone.

- art. 60. Ripristino del rapporto e risarcimento del danno che viene sostituito da disposizioni molto più severe contro i locatori che, ottenuta la disponibilità alla prima scadenza del contratto per i motivi indicati dalla legge, non lo utilizzino entro i 12 mesi successivi.

- art. dal 62 al 66 che regolava i contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge sull’equo canone.

- art. dal 75 al 78 che prevedevano l’istituzione di un fondo sociale a favore degli inquilini meno abbienti, sostituiti dalle disposizioni del Capo IV - Misure di sostegno al mercato delle locazioni.

- art. 83. Relazione annuale al Parlamento, sostituita dall’art. 12 - che prevede un Osservatorio della condizione abitativa.

Validità’ della legge 392/78

La legge 27/7/1978, n. 392, detta dell’equo canone, mantiene la sua efficacia per quanto riguarda le norme contenute nei seguenti articoli:

- art. 2. Disciplina delle sublocazioni;

-art. 4. Recesso del conduttore;

- art. 5. Inadempimenti del conduttore;

- art. 6. Successione del contratto;

- art. 7. Clausola di scioglimento in caso di alienazione;

- art. 8. Spese di registrazione;

- art. 9. Oneri accessori;

- art. 10. Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini;

- art. 11. Deposito cauzionale;

- art. dal 27 al 42 che disciplina le locazioni degli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione;

- art. dal 43 al 53 e dal 55 al 57 che riguardano le disposizioni processuali;

- art. dal 58 e 59 nonché dal 67 al 74 sulla disciplina transitoria della legge 392/78;

- art. 80. Uso diverso da quello pattuito;

- art. 81. Pubblicazione dei dati ISTAT sulla Gazzetta Ufficiale;

- art. 82. Giudizi in corso;

- art. 84, Abrogazione delle leggi precedenti, incompatibili con la legge 392/78

- art. 85. Entrata in vigore della legge 392/78.

DISPOSIZIONI FINANZIARIE

Redditi non percepiti per morosità dell’inquilino.

I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili, ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. .

Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito di accertamento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

Agevolazioni fiscali per gli inquilini

E’ prevista una detrazione ai fini IRPEF, in favore dei conduttori appartenenti a determinate categorie di reddito, che verranno definite per decreto del Ministero dei lavori pubblici.

Riduzione del reddito dei locatori di immobili situati in particolari comuni.

Nei comuni indicati nell’art.. 1 della legge 21 febbraio 1989, n 61, il reddito imponibile derivante al proprietario dei contratti stipulati o rinnovati, secondo le norme previste per i contratti tipo, è ridotto del 30 %. Per gli stessi contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione dell’imposta di registro è ridotto al 70 %.

Sono compresi nell’elenco dei comuni indicati nel su richiamato art. 1 i comuni capoluogo di provincia, quelli considerati ad alta tensione abitativa ed altri elencati nella legge 551/88 e successive modificazioni.

Contratti in corso

Ai contratti in corso, sino alla loro scadenza, continuano ad applicarsi le disposizioni normative vigenti prima della entrata in vigore della presente legge.

In caso di tacito rinnovo si applicano le disposizioni previste per i rinnovi dei contratti stipulati in base alla presente legge.

Non essendo chiaro se i contratti rinnovati tacitamente debbano considerarsi nuovi contratti con durata di anni 4 + 4 oppure considerati al secondo rinnovo, si consiglia di disdire tutti in contratti in corso per la data naturale di scadenza.

Locazioni abitative in comuni con popolazione inferiore a 5.000 abitanti

L’art.. 26 della legge 392/78 aveva escluso dal calcolo dell’equo canone le locazioni inerenti alloggi situati nei comuni con popolazione a 5000 abitanti. Poiché detto articolo 26 è stato abrogato dalla nuova disciplina, anche per detti comuni valgono i doppi regimi delle locazioni previsti dalla nuova legge, senza tuttavia usufruire delle riduzioni fiscali.

Locazioni adibite ad uso diverso dall’abitazione

Si è detto che le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione sono ancora soggette alle norme della legge 392/78.

Poichè il comma 4 dell’art. 1 della presente legge, precisa che per essere validi i contratti inerenti le locazioni abitative, è necessaria la forma scritta si presume che per quelli inerenti le locazioni commerciali questa norma non debba valere, quindi essi possono avere la forma verbale, come prevede il codice civile.

ESAME CRITICO DELLA NUOVA LEGGE

che disciplina le locazioni degli immobili urbani adibiti ad abitazioni.

Rinvio ad altre disposizioni

Malgrado sia stato emanato un decreto in cui si raccomandava al Legislatore, nella formulazione delle nuove norme, di evitare di rinviare a disposizioni contenute in altre leggi ma di trascrivere integralmente la norma , nella legge in questione non se ne e` tenuto conto.

Il richiamo alla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni e` un chiaro esempio della completa oscurità della norma. Se il cittadino può andare a ripescare la legge n. 61 non e` in grado di conoscere le successive modificazioni senza consultare le Gazzette Ufficiali degli ultimi nove anni oppure di consultare i testi specializzati ben sapendo che alcune disposizioni possono essere state infilate in leggi che con le locazioni non hanno niente a che fare.

Testo unico

Dopo 20 anni dalla entrata in vigore della legge 392/78, detta impropriamente dell’equo canone, che doveva avere carattere provvisorio in attesa della riforma del Catasto edilizio Urbano le nuove disposizioni vengono emanate senza che ciò` sia avvenuto.

Abrogando parzialmente alcune disposizioni, mantenendone in vigore altre, rinviando ad altre disposizioni, la nuova legge si presenta disorganica, oscura e di difficile applicazione.

Si sperava in un Testo unico che ragruppasse tutte le disposizioni non soltanto quelle sulle locazioni ma anche quelle sulle imposte e sulle agevolazioni tributarie relative agli immobili urbani, ma cio` non e` avvenuto.

Par condicio

La riduzione del 30 % del reddito imponibile di cui beneficiano i redditi degli immobili urbani, adibiti ad abitazione, compresi nei comuni indicati nella su richiamata legge n..61 del 21 febbraio 1989 con esclusione dal beneficio dei redditi degli alloggi situati negli altri comuni contrasta con l’articolo 3 e 53 della Costituzione.

Le penalità previste a carico dei locatori - comma 3 e 5 dell’art.. 3, comma 1, 2, 3, 4 e 5 dell’art.. 13 non sono proporzionate alla penalita` prevista dal comma 6 dell’art.. 6 a carico del conduttore che non lascia l’immobile alla scadenza contrattuale dopo che sono state applicate a suo favore le proroghe previste dallo stesso art. 6.

Mentre la legge si dilunga a chiarire tutte le pattuizioni contrarie alla legge ed i casi di illegittima facolta` di disdetta, il comma 6 dell’art.. 3 prevede che il conduttore possa recedere dal contratto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi.

Spendere qualche parola in piu` per definire i gravi motivi sarebbe stata azione meritoria del legislatore perche` avrebbe evitato il sorgere di inutili cause tendenti a far chiarire dal giudice se le motivazioni addotte dal conduttore rientrino o meno nei gravi motivi indicati dalla norma.

Le perplessità della legge

L’art.. 8 della legge precisa che per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato il locatore deve essere in regola con la registrazione del contratto, la denuncia ai fini dell’applicazione dell’ICI e che il reddito derivante dall’immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell’applicazione dell’imposta sui redditi.

Impedire l’esercizio di un diritto privato favorisce in modo eccessivo un altro privato (l’inquilino) anche se ciò ha come scopo la messa in regola degli adempimenti del locatore verso lo Stato

Il locatore deve essere sanzionato per le sue inadempienze verso lo Stato ma contemporaneamente deve essere tutelato per quanto riguarda i suoi rapporti verso l’inquilino.

L’impostazione data presenta dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art.. 24 della Costituzione (Tutti possono agire in giudizio per la tutela dei propri diritti).

Alea contrattuale

Il comma 4 dell’art.. 13 dichiara nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale.

La normativa della legge 392/78 sulla definizione del canone abrogata dal comma 4 dell’art.. 14 si ripropone, mascherata, di più difficile interpretazione e tale da sconsigliare la definizione di accordi del tipo controllato.

Tante discussioni, disquisizioni e cause sono state promosse nei venti anni precedenti per definire gli oneri a carico del conduttore, indicati nell’art.. 9 della legge 392/78.

Si sperava che la nuova normativa, utilizzando la copiosa giurisprudenza esistente e i numerosi accordi stipulati fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, chiarisse l’art.. 9 su richiamato ma ciò non è avvenuto. Se negli ultimi anni di applicazione della legge sull’equo canone le cause erano diminuite, con questa legge il numero di esse verrà ingigantito.

Una legge incompleta

Dopo 20 anni dalla entrata in vigore della legge sull’equo canone lo Stato vara una nuova disciplina incompleta.

Una legge di parte

L’eccessiva tutela dell’inquilino da una parte, e le eccessive penalita a carico dei locatori sono troppo evidenti e tali da far apparire la legge di parte.

Aggiornamento del canone di locazione.

L’articolo 24 della legge 392/78 che limitava l’aumento del canone di locazione nella misura massima del 75 % della svalutazione verificatase nell’anno recedente è stato abrogato.

Si presume che l’aggiornamento al 100 % della variazione accertata dall’ISTAT del costo della vita verificatasi nell’anno precedente possa essere applicato in tutti i contratti non ritenendo che esso rappresenti un patto tendente a determinare un importo del canone superiore a quello contrattuale bensì rivolto a manterene al canone il valore di mercato che aveva al momento della sua determinazione.

Contratti di locazione ad uso FORESTERIA.

La locazione di in alloggio ad una ditta individuale di tipo commerciale od artigianale oppure ad una società non può essere considerato di abitazione in quanto il conduttore, Ditta o Società, per la sua natura di soggetto economico non può abitare fisicamente nell’immobile ma utilizzarlo quale accessorio della sua attività commerciale, per esempio, per alloggiare temporaneamente il suo personale in attesa che esso trovi un alloggio per abitarvi stabilmente oppure per il periodo di trasferta in altro Comune.

In questo caso si ritiene che il contratto di locazione uso foresteria come è stato definito sino ad oggi possa continuare ad essere stipulato a norma del codice civile.

Contratti di locazione di natura transitoria

CONTRATTI D’ABITAZIONE USO FORESTERIA

La legge esclude questo tipo di contratto.

XXXXX CONTRARI ALLA LEGGE

L’articolo 13 della legge prevede alcune disposizioni tendenti a far rispettare i contratti registrati sia quelli redatti nella forma libera sia quelli redatti con il contratto tipo.

LOCAZIONI PROMISCUE

Nel caso in cui la locazione abbia ad oggetto una pluralità di beni aventi destinazioni diverse e siano oggettivamente separati, ancorché pattuita con un unico contratto e verso un corrispettivo determinato complessivamente, la causa di cessazione della proroga legale inerente un rapporto non si estende all'altro. Così afferma la sentenza della Cassazione del 2 ottobre 1984 n. 4859, Sez. III.

Nella stipulazione di nuovi rapporti di locazione è bene aver presente l'orientamento della Cassazione al fine di evitare sorprese in caso di disdetta del contratto.

Nel caso in cui la locazione abbia per oggetto un appartamento nel quale il conduttore dichiari di utilizzarlo in parte per abitazione ed in parte per l'esercizio della sua attività professionale, si applicano le norme della legge 392/78 per gli immobili adibiti ad uso diverso.

CONTRATTI CHE DEVONO FARSI PER

ISCRITTO - SOGGETTI A TRASCRIZIONE

DIRITTO DI SUPERFICIE

Il diritto di superficie può trovare una conveniente applicazione nel caso in cui la costruzione, per le sue caratteristiche, ha breve durata, per esempio la costruzione di un chiosco, la installazione di una stazione di servizio carburanti ecc..

Il codice civile non accenna a chi compete il pagamento delle imposte della nuda proprietà.

Si consiglia di regolare contrattualmente, il corrispettivo, a chi spetta il pagamento delle imposte e delle tasse sulla nuda proprietà, la durata del contratto, lo stato in cui allo scadere del termine deve essere riconsegnata la proprietà.

Il proprietario dell'area può concedere il diritto di edificare sul proprio sedime, secondo le norme regolate dagli articoli dal 952 al 956 del codice civile.

In questi ultimi decenni il diritto di superficie è una forma di contratto impiegata dai comuni per la realizzazione degli insediamenti residenziali nelle zone della edilizia popolare o sovvenzionata, ma può essere praticata da chiunque anche per l'installazione di impianti, edifici industriali od attrezzature diverse.

Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

CONTRATTO D'USO O DI ABITAZIONE

Il contratto d'uso e di abitazione sono regolati dagli articoli dal 1021 al 1026 del Codice civile.

Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della famiglia. I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione.

USUFRUTTO

L'usufruttuario ha il diritto di godere della cosa, ma deve rispettare la destinazione economica.

SPESE A CARICO DELL'USUFRUTTUARIO

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario.

Sono pure a carico dell’usufruttuario le riparazioni straordinarie rese necessarie dal mancato adempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Dall’entrata in vigore della legge 431 si è resa obbligatoria la registrazione dei contratti di locazione, sublocazione, comodato.

RIPARAZIONI STRAORDINARIE

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario il quale ha il diritto che gli sia corrisposto, durante l'usufrutto, l'interesse legale delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell'usufruttuario di farle eseguire a proprie spese le quali devono esserle rimborsate alla fine dell'usufrutto senza interesse.

IMPOSTE

L'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, al pagamento delle imposte, dei canoni, delle rendite fondiarie che gravano sul reddito mentre il proprietario è tenuto al pagamento dei carichi che gravano sulla proprietà, salvo diversa disposizione di legge.

L'imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.) è a carico dell'usufruttuario, per disposizione di legge.

ESTINZIONE DELL'USUFRUTTO

L'usufrutto si estingue:

- per effetto del non uso durato per venti anni;

- per la riunione dell'usufrutto alla nuda proprietà;

- per il perimento totale della cosa su cui è costituito.

Se l'usufruttuario ha provveduto alla assicurazione della cosa o al pagamento dei premi l'usufrutto si trasferisce sull'indennità dovuta dall'assicuratore.

ANTICRESI

L'anticresi è il contratto col quale il debitore o un terzo si obbliga a consegnare un immobile al creditore a garanzia del credito, affinché il creditore ne percepisca i frutti, imputabili agli interessi, se dovuti, e quindi al capitale. Esso è regolato dagli articoli dal 1960 al 1964 del codice civile.

Il contratto d'anticresi non può avere una durata superiore a dieci anni.

Il creditore, se non è stato convenuto diversamente, è obbligato a pagare i tributi e i pesi annui dell'immobile ricevuto in anticresi.

Egli ha l'obbligo di conservare, amministrare l'immobile, da buon padre di famiglia. Le spese relative devono essere prelevate dai frutti.

In genere la durata del contratto viene calcolata in modo da compensare con gli interessi i frutti che si ricavano dall'utilizzo dell'immobile. In ogni caso l'anticresi non può avere durata superiore a dieci anni.

MODULI DI CONTRATTO GIA' PREDISPOSTI ESISTENTI IN COMMERCIO

In commercio si possono trovare dei modelli di contratto di locazione per abitazioni soggette alle norme della legge 392/78 relativi alle abitazioni residenziali situati in comuni con popolazione superiore a 5.000 abitanti ed agli immobili adibiti ad una delle attività indicate nell'art. 27 della legge 392/78 (uso diverso).

Tuttavia è bene che si esaminino attentamente questi contratti perché si possono trovare dei modelli risalenti ai primi anni di applicazione della legge 392/78 che non tengono conto delle modifiche apportate alla legge 392/78 ( p.e. articolo 32) e dei vari orientamenti della giurisprudenza di questo decennio di applicazione della legge (p.e. aggiornamento del canone, calcolo delle spese straordinarie ecc.)

Per tutti gli altri tipi di contratto non esistono in commercio modelli già predisposti.

Data la vastità della materia interessata si consiglia di avvalersi, sempre, dell'assistenza di una persona esperta, sin dalle prime trattative.

CAPO II

CLAUSOLE CONTRATTUALI ED AVVERTENZE GENERALI

Si elencano le principali clausole che, di norma, i contratti di locazione devono contenere

GENERALITÀ DEI CONTRAENTI

Per una eventuale registrazione è necessario che le generalità dei contraenti siano completate con: nome, cognome, data e luogo di nascita, domicilio fiscale, luogo di residenza e codice fiscale;

OGGETTO DEL CONTRATTO

E necessaria una breve descrizione dell'immobile che si cede in locazione, l'indirizzo, il piano, il numero dell'unità immobiliare e della scala.

In alcuni casi, oltre al numero dei vani e degli accessori sarà opportuno indicare i dati catastali od allegare una planimetria.

Indicare la legge in base alla quale vengono regolate le clausole contrattuali

USO E DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE

Si è visto che il tipo di contratto dipende in larga misura dall'uso che il conduttore dichiara di voler destinare l'immobile.

Quando il contratto non rientra fra quelli indicati nell'art. 1 della legge 392/78 (abitazione permanente) una chiara descrizione dell'uso è indispensabile.

Non è sufficiente, per esempio dire che "sarà destinato a negozio" ma è bene specificare il tipo di licenza ed eventualmente allegare il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio.

Quando si tratta di immobili destinati ad una delle attività indicate nel comma 1 dell'art. 27 della legge 392/78 ( attività commerciali, artigianali, industriali ecc. ) è bene specificare se vi è contratto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. In caso affermativo il locatore deve essere cosciente che nel caso in cui egli disdica il contratto dovrà versare all'inquilino 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, a titolo di avviamento commerciale.

- Persone conviventi

DURATA DEL CONTRATTO

La durata del contratto dipende dall'uso dichiarato.

Per gli alloggi destinati ad abitazione principale del conduttore, la durata non può essere inferiore a quattro anni.

Per gli immobili destinati ad una delle attività indicate nell'art. 27 della lege 392/78 la durata non può essere inferiore a sei anni e di nove anni per le attività alberghiere.

La legge 392/78 non vieta una durata superiore al minimo sopra indicato.

Se la durata supera i nove anni è necessaria la forma scritta e la trascrizione (art. 1350 n. 8 e 2643 n. 8 del C.C.).

La locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo, è ridotta al termine suddetto.

CANONE DI LOCAZIONE

Il canone di locazione degli immobili adibiti ad abitazione principale del conduttore, situati in comuni con popolazione superiore a 5.000 abitanti sono soggetti al calcolo prescritto dagli articoli da 12 a 24 della legge 392/78.

Per tutti gli altri contratti il canone di locazione è lasciato alla libera trattativa privata.

AGGIORNAMENTO DEL CANONE

Quando la durata del contratto supera un anno è opportuno prevedere l'aggiornamento del canone di locazione in base alla variazione del costo della vita, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT.

Per i contratti disciplinati dalla L. 392/78 l'aumento non può superare il 75 % della intera variazione, negli altri casi l'aumento può essere fissato pari al 100 % della variazione.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

La registrazione dei contratti di locazione è obbligatoria quando il canone annuo è superiore a lire 2.500.000, negli altri casi è facoltativa.

Il termine per la registrazione è fissato in giorni venti dalla data di stipulazione del contratto.

Secondo le norme di registro entrambi i contraenti sono responsabili, in solido, della registrazione.

E' bene che il contratto specifichi quale contraente si impegna a registrare il contratto.

Per i contratti soggetti alla disciplina della L. 392/78 le spese di registro sono a carico delle parti, metà ciascuna, negli altri casi l'onere può essere ripartito in misura diversa.

CONDIZIONI DELL'IMMOBILE

Prima di accettare il contratto, il conduttore deve accertarsi che i locali corrispondano alle sue esigenze, che verifichi lo stato degli impianti, le dimensioni dei locali, gli accessi e quant'altro può ostacolare l'uso che egli intende destinare l'immobile.

VERBALE DI CONSEGNA

È sempre consigliabile redigere un verbale al momento della consegna dell'immobile, si eviteranno inutili discussioni al momento della riconsegna.

ONERI A CARICO DEL CONDUTTORE

Per gli alloggi disciplinati dalla L. 392/78 gli oneri a carico del conduttore sono regolati dall'art. 9 della predetta legge.

Poichè l'articolo 9 è fonte di contenzioso è consigliabile che, sulla scorta della giurisprudenza consolidata, il contratto chiarisca in modo più ampio e dettagliato gli oneri a carico del conduttore.

Per tutti i contratti disciplinati dalle norme del Codice civile gli oneri che la legge non assegna al conduttore (articoli 1609 e 1621 del C.C.), possono essere regolati contrattualmente in altro modo.

OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIE

Nei contratti di locazione di immobili urbani, situati in comuni con popolazione superiore a 5.000 abitanti, le spese per l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore, il quale ha il diritto di aumentare il canone base dell'interesse legale sulle somme spese (5 %).

In tutti gli altri tipi di locazione gli oneri per l'esecuzione delle opere straordinarie possono essere regolate dal contratto.

L'art. 1005 del Cod. Civ. così definisce le spese straordinarie nel caso del diritto di usufrutto:

* Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

ASSICURAZIONE RESPONSABILITA' CIVILE

Il conduttore, ai sensi degli articoli 1588 e 1611 del codice civile, è responsabile dei danni che arreca all'immobile.

Per coprire la responsabilità civile è consigliabile che il conduttore contragga una polizza a copertura degli eventuali danni che può procurare all'immobile.

RECESSO ANTICIPATO DEL CONTRATTO

SUBLOCAZIONE

L'articolo 1594 del C.C. consente la sublocazione. Mentre l'art. 2 della L. 392/78 vieta la sublocazione degli immobili adibiti ad abitazione, l'art. 36 della stessa legge la consente per quelli adibiti ad uso diverso dall'abitazione.

RISOLUZIONE FORZOSA DEL CONTRATTO PER INADEMPIANZA DEGLI OBBLIGHI CONTRATTUALI

E' sempre consigliabile indicare espressamente quali sono le inadempienze che consentono la risoluzione anticipata del contratto.

DELLE RESPONSABILITA'

Il proprietario ed il conduttore possono incorrere in responsabilità civili e penali, il primo perchè ne ha la proprietà ed il secondo perchè ne ha il possesso.

In parecchi casi risulta difficile separare la responsabilità delle due parti, lo dimostrano le varie sentenze emanate al riguardo.

Per ovviare a queste incertezze è sempre consigliabile indicare a chi spettano determinate responsabilità.

DOMICILIO E FORO COMPETENTE

E' sempre consigliabile stabilire il domicilio delle parti. La competenza per territorio può essere derogata per accordo delle parti, salvo i casi previsti dalla legge.

OBBLIGHI E DIVIETI

A seconda della natura del contratto può essere utile definire gli obblighi ed i divieti di fare e di non fare determinate azioni o prestazioni. Per esempio può essere utile stabilire il sovraccarico massimo sui solai, il divieto di occupare determinati spazi, ecc.

PENALITÀ PER RITARDATA RICONSEGNA DELL'IMMOBILE

E' noto che in caso di ritardata riconsegna dell'immobile alla scadenza contrattuale il locatore subisce un danno che, a norma dell'art. 1591 del C.C., gli può essere riconosciuto.

L'ammontare del danno può anche essere stabilito contrattualmente. L'art. 7, comma 2 della legge 21 febbraio 1989 n. 61 fissa il danno pari all'ultimo canone corrisposto, aumentato del 100 % .

NORME DI SICUREZZA

Per gli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione è consigliabile prescrivere alcune norme al fine di evitare danni al fabbricato o disturbo agli altri abitanti del caseggiato.

A seconda dell'uso si renderà necessario stabilire le norme per l'uso degli apparecchi a gas, l'uso di apparecchi acustici ecc..

CAUZIONE DI GARANZIA

Nei contratti di locazione degli immobili soggetti alla legge 392/78 la cauzione di garanzia non può superare tre mensilità del canone, negli altri casi l'importo è lasciato alla contrattazione delle parti.

In aggiunta o in sostituzione della cauzione di garanzia il conduttore può essere obbligato a contrarre una fideiussione bancaria o assicurativa per la copertura di una somma pari a dodici mensilità del canone.

CAPO III

GENERALITA' DEI CONTRAENTI

Per una eventuale registrazione è necessario che le generalità dei contraenti siano completate con: nome, cognome, data e luogo di nascita, domicilio fiscale, luogo di residenza e codice fiscale.

Se il locatore è una società è bene indicare la denominazione della società, la sede legale, il numero di iscrizione in Tribunale e la partita IVA.

OGGETTO DEL CONTRATTO

Poiché il contratto viene stipulato ai sensi dell'articolo 11 della legge 35/92 è indispensabile inserire nel contratto la clausola:

"Le Parti intendono stipulare il presente contratto avvalendosi della facoltà di concordare patti in deroga alla legge 392/78 ai sensi del secondo comma dell'art. 11 della legge 8 agosto 1992 n. 359. A tal fine esse si avvalgono dell'assistenza delle rispettive organizzazioni di categoria che, in calce, lo sottoscrivono."

E necessaria una breve descrizione dell'immobile che si cede in locazione comprendente l'indirizzo, il piano, il numero dell'unità immobiliare e della scala, le indicazioni catastali (foglio di mappa, numero di mappa, categoria, classe e consistenza). In alcuni casi sarà opportuno allegare una planimetria.

CANONE DI LOCAZIONE

Il canone di locazione è lasciato alla libera contrattazione delle parti.

Nella determinazione del canone si deve considerare la consistenza dell'immobile lo stato di manutenzione e di finitura, la durata, gli oneri accessori, l'uso al quale verrà destinato, le garanzie prestate dal conduttore inerenti l'assolvimento delle obbligazioni contrattuali, la concessione o meno della prelazione e della sublocazione, le migliorie, le spese straordinarie, l'imposta di registro, ecc. Si possono definire canoni fissi per tutta la durata contrattuale o canoni variabili nel tempo.

USO E DESTINAZIONE DELL'IMMOBILE

Il tipo di contratto dipende in larga misura dall'uso a cui il conduttore dichiara di voler destinare l'immobile. In tutti i casi è indispensabile una chiara descrizione dell'uso contrattuale.

DURATA DEL CONTRATTO

La durata è libera. Se si concorda una durata inferiore a quella prevista dalla legge 392/78 si consiglia di specificare che la durata è stabilita avvalendosi della facoltà prevista dall'art. 11 di stipulare patti in deroga alla legge 392/78 e che nella determinazione del canone si è tenuto conto della durata contrattuale.

Dopo il primo rinnovo si possono stabilire durate diverse dalle precedenti.

Il periodo e le modalità del preavviso per la disdetta possono essere definiti dalle parti le quali possono concordare che alla scadenza del primo .pa

xxxxxxx il contratto cessi senza che sia necessaria la disdetta.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

La registrazione dei contratti di locazione è obbligatoria quando il canone annuo è superiore a lire 2.500.000, negli altri casi è facoltativa.

Il termine per la registrazione è fissato in giorni venti dalla data di stipulazione del contratto.

Secondo le norme di registro entrambi i contraenti sono responsabili, in solido, della registrazione.

E' bene che il contratto specifichi quale contraente si impegna a registrare il contratto.

L'imposta di registro e del 2 % del canone annuo, con un minimo di lire 100.000. Al momento della registrazione l'Ufficio del Registro applica l'imposta sull'ammontare dell'affitto del primo anno. Negli anni successivi al primo l'imposta del 2 % va calcolata sull'affitto reale, con arrotondamento a 10.000 lire, che deve essere pagata, entro venti giorni dall'inizio del periodo annuale, mediante versamento su conto corrente postale intestato all'ufficio del registro che ha registrato il contratto. Il contraente obbligato al pagamento dell'imposta di registro deve essere indicato in contratto. In caso contrario l'imposta compete ad entrambi nella misura di 1/2 ciascuno.

Imposta di registro sui contratti di locazione

Le norme per il calcolo della imposta di registro sui contratti di locazione contenute nella legge Finanziaria relativa al 1998 si possono riassumere;

a) il limite minimo di imposta passerà dal valore di 150 mila a 100 mila;

b) l'istituzione dell'imposta fissa di lire 50 mila per la registrazione dei contratti di locazione di durata non superiore al mese;

c) non saranno più esonerati dalla registrazione i contratti di locazione di importo non superiore a lire 2.500.000.

d) per i contratti di cessione senza corrispettivo di prezzo "comodato " l'imposta sarà di lire 100 mila.

Pertanto, i contratti di locazione, di durata superiore al mese, pagheranno l'imposta del 2 % con il minimo di lire 100 mila.

CONDIZIONI DELL'IMMOBILE

VERBALE DI CONSEGNA

E' sempre consigliabile redigere un verbale al momento della consegna dell'immobile, si eviteranno inutili discussioni al momento della riconsegna.

ONERI A CARICO DEL CONDUTTORE

Gli oneri a carico del conduttore possono differire da quelli indicati nell'art. 9 della L. 392/78.

Considerato che le imposte si pagano sul canone di locazione si consiglia di accollare all'inquilino tutte le spese condominiali, nessuna esclusa, comprendendo quelle che di norma gli amministratori dei condomini indicano sotto la voce SPESE DI PROPRIETÀ per non dover pagare le imposte su un reddito inesistente.

E' possibile, quindi, comprendere fra gli oneri accessori a carico dell'inquilino oltre gli oneri sopra indicati, tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, quelle di amministrazione, le spese postali e di cancelleria, quelle per l'uso delle sale per le riunioni assembleari e di assicurazione incendio e responsabilità civile del fabbricato.

Ovviamente il canone di locazione deve essere determinato anche in ragione degli oneri a carico del conduttore.

Detti oneri possono essere rimborsati al locatore in base ai consuntivi di spesa oppure stabiliti in misura forfettaria annua.

Nel caso di pagamento forfettario, al fine di evitare di pagare le imposte (IRPEF o IRPEG) oltre che sul canone anche sugli oneri accessori è consigliabile indicare sul contratto l'importo netto del canone e l'importo degli oneri accessori a carico del conduttore.

Si consiglia di inserire nel contratto i millesimi assegnati all'unità immobiliare locata per la ripartizione delle spese.

OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIE

Gli oneri per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria possono essere regolate dal contratto.

L'inquilino può impegnarsi a sopportarne l'intera spesa oppure a versare annualmente al locatore una percentuale sulle spese da questi sostenute.

ASSICURAZIONE RESPONSABILITA' CIVILE

Il conduttore, ai sensi degli articoli 1588 e 1611 del codice civile, è responsabile dei danni che arreca all'immobile.

Per coprire la responsabilità civile è consigliabile che il conduttore contragga una polizza a copertura degli eventuali danni che può procurare all'immobile.

Nelle locazioni che hanno per oggetto attività commerciali (bar, negozi al dettaglio, ecc. ), politiche (sedi di partiti politici) o confessionali (locali adibiti al culto) si consiglia di inserire la clausola che copre il rischio degli atti di terrorismo.

RECESSO ANTICIPATO DEL CONTRATTO

Il recesso anticipato del contratto è regolato dalle norme del codice civile e dalle leggi speciali, tuttavia, al fine di evitare un'inutile contenzioso è bene che le parti si accordino contrattualmente sull'ammontare dei danni in caso di risoluzione anticipata. Si può stabilire l'importo dell'indennizzo in base al periodo di anticipata risoluzione, per esempio un mese per ogni anno di anticipata risoluzione.

RISOLUZIONE FORZOSA DEL CONTRATTO

E' sempre consigliabile indicare espressamente quali sono le inadempienze contrattuali che consentono la risoluzione anticipata del contratto.

E' possibile derogare dalle norme contenute nell'art. 5 della legge 392/78 (inadempimento del conduttore) e da quelle contenute nell'art. 55 della stessa legge (termine per il pagamento dei canoni scaduti) riducendo la mora ad una sola mensilità per richiedere lo sfratto immediato.

SUBLOCAZIONE

Per gli immobili adibiti ad abitazione l'articolo 1594 del C.C. consente la sublocazione, mentre l'art. 2 della L. 392/78 la vieta. Il contratto deve indicare se è vietata o permessa la sublocazione ed a quali condizioni.

DELLE RESPONSABILITA'

Il proprietario ed il conduttore possono incorrere in responsabilità civili e penali, il primo perché ne ha la proprietà ed il secondo perché ne ha il possesso.

In parecchi casi risulta difficile separare la responsabilità delle due parti, lo dimostrano le varie sentenze emanate al riguardo.

Per ovviare a queste incertezze è sempre consigliabile indicare a chi spettano determinate responsabilità.

Nel caso in cui l'unità immobiliare sia dotata di impianto di riscaldamento autonomo è consigliabile obbligare contrattualmente l'inquilino ad assumersi l'onere della manutenzione ordinaria e straordinaria e la responsabilità civile e penale sul corretto funzionamento dell'impianto.

DOMICILIO E FORO COMPETENTE

La competenza per territorio può essere derogata per accordo delle parti, salvo i casi previsti dalla legge.

OBBLIGHI E DIVIETI

A seconda della natura del contratto può essere utile definire gli obblighi ed i divieti di fare e di non fare determinate azioni o prestazioni. Per esempio può essere utile stabilire il divieto di occupare determinati spazi, di tenere animali domestici, ecc.

Le modifiche o le innovazioni che non hanno il preventivo consenso del locatore possono essere motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'articolo 1456 del C.C.

Nelle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso si consiglia di indicare il contraente obbligato ad eseguire le opere richieste dagli enti preposti al rilascio della agibilità dei locali e della licenza di esercizio.

Il conduttore dovrà impegnarsi ad osservare il regolamento condominiale e ad approvare le tabelle per la ripartizione delle spese.

PENALI PER RITARDATA RICONSEGNA DELL'IMMOBILE

E' noto che in caso di ritardata riconsegna dell'immobile alla scadenza contrattuale il locatore subisce un danno che, a norma dell'art. 1591 del C.C., gli può essere riconosciuto.

L'ammontare del danno può anche essere stabilito contrattualmente. L'art. 7, comma 2 della legge 21 febbraio 1989 n. 61 fissa il danno pari all'ultimo canone corrisposto, aumentato del 100 % - .

NORME DI SICUREZZA

A seconda dell'uso si renderà necessario stabilire le norme per l'uso degli apparecchi a gas, l'uso di apparecchi acustici, il sovraccarico massimo ammissibile sui solai, ecc..

CAUZIONE DI GARANZIA

L'importo della cauzione di garanzia può essere determinato dalle parti.

In aggiunta o in sostituzione della cauzione di garanzia il conduttore può essere obbligato a contrarre una fideiussione bancaria o assicurativa.

Il contratto di fideiussione deve essere stipulato dal conduttore con una compagnia di assicurazione od un istituto di credito ed avere la durata uguale a quella del contratto di locazione. Con il contratto di fideiussione l'Ente fideiussore si impegna a rifondere quanto dovuto dal conduttore se questi è inadempiente, nei limiti di un certo massimale. L'Ente fideiussore diviene poi creditore dello stesso conduttore. Il prezzo della garanzia fideiussoria è a carico del conduttore. La ricevuta cauzionale può non essere contenuta nel contratto. Il locatore può essere esonerato dal corrispondere l'interesse legale sulle somme avute in garanzia.

VISITA DELL'IMMOBILE

Al locatore deve essere permesso di visitare l'immobile per riscontrare eventuali danni causati dall'inquilino durante la locazione o per fare visitare i locali ad altri che intendono acquistarlo o affittarlo.

SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO IN CASO DI VENDITA

E' possibile derogare dalle norme previste nell'art. 7 della L. 392/78 inserendo la clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione.

DIRITTO DI PROROGA DELL'ATTUALE CONTRATTO

Il comma 2 bis dell'articolo 11 della legge 359/92 prevede la proroga di due anni, alla prima scadenza del contratto successiva alla entrata in vigore della predetta legge, nel caso in cui le parti non concordino sulla determinazione del canone.

Il pretore di Bergamo ha stabilito con ordinanza 2 Nov. 1992 che non configura trattativa l'offerta unilaterale di un nuovo canone da parte del conduttore.

ASSISTENZA SINDACALE

I contratti devono contenere la dichiarazione che le parti si sono fatte assistere dalle loro organizzazioni sindacali inserendo la seguente clausola:

Le Parti si danno reciprocamente atto, e convengono, che il contratto è stato stipulato in deroga alle disposizioni della legge 27 luglio 1978 n. 392 avvalendosi della disciplina introdotta dall'art. 11 comma secondo della legge 8 agosto 1992 n. 359 e pertanto dichiarano:

- di essere state ritualmente assistite dalle rispettive associazioni di categoria come sopra rappresentate rilasciando ampia e incondizionata garanzia liberatoria nei loro confronti;

- di essere state dettagliatamente informate di tutti i propri diritti e doveri nonché delle conseguenze giuridiche di ogni patto e clausola contrattuale;

- di riconoscere, dandosene reciprocamente atto, che il consenso sull'intero contenuto del contratto è stato da ciascuna parte prestato proprio nel presupposto della derogabilità della predetta normativa."

E' facoltà delle Parti contraenti inserire la seguente clausola:

"Le parti contraenti deferiscono alle rispettive organizzazioni sindacali sopra indicate la risoluzione di eventuali controversie inerenti l'interpretazione e l'applicazione del presente contratto."

Dopo le firme dei contraenti inserire due righe per le firme dei rappresentanti delle organizzazioni sindacali:

PER PRESTATA ASSISTENZA

Il rappresentante dell'U.P.P.I.

……………………………………………………………………

Il rappresentante del _________________________________________________________

.CAPO IV

Condizioni particolari dipendenti dall'uso dell'immobile

IMMOBILI ADIBITI AD ABITAZIONE

Il locatore deve rinunciare contrattualmente alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza a meno che egli intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere indicate nell'art. 59.

PERSONE CONVIVENTI

Nei contratti inerenti i locali adibiti ad abitazione l'elencazione delle persone conviventi è necessaria al fine di evitare la sublocazione mascherata o l'occupazione di più nuclei familiari.

Così facendo, in caso di successione del contratto non potranno sorgere contestazioni sulle persone che hanno diritto a succedere.

AGGIORNAMENTO DEL CANONE

Quando la durata del contratto supera un anno è opportuno prevedere l'aggiornamento del canone di locazione in base alla variazione del costo della vita, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT.

L'aggiornamento non può superare il 75 % della intera variazione verificatasi fra il mese che precede l'inizio della locazione ed il corrispondente mese di ogni anno successivo.

USO DIVERSO

Ancora permangono alcune incertezze sulla possibilità di stipulare contratti di locazione, per immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, in deroga alla legge 392/78, a causa della poco chiara formulazione dell'art 11 .PA

della legge 359/92.

L'esplicito richiamo degli articoli 29 (diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza) e 30 (procedura per il rilascio) fanno supporre che il legislatore abbia inteso estendere i patti in deroga anche ai contratti inerenti gli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione.

Le deroghe più interessati riguardano principalmente la durata, il diniego dell'avviamento commerciale, il diniego della prelazione in caso di vendita o di rilocazione e la possibilità di aggiornare il canone al 100 per cento della variazione ISTAT.

USO DELL'IMMOBILE

E' consigliabile che nei contratti di immobili da adibirsi ad usi diversi dall'abitazione sia definito l'uso al quale il conduttore intende destinare l'immobile. Non va dimenticato che vi sono delle attività che, per loro natura, causano un rapido invecchiamento dei locali e degli accessori quali la presenza di acidi, produzione di vibrazioni, altre attività che possono arrecare disturbo agli abitanti del caseggiato ( bar - discoteche ) e che possono emettere gas inquinanti, nocivi o fastidiosi ( rosticcerie pasticcerie od altri ). Tutti questi inconvenienti influiscono sull'ammontare del canone.

AVVIAMENTO COMMERCIALE

Quando si tratta di immobili destinati ad una delle attività indicate nel comma 1 dell'art. 27 della legge 392/78 ( attività commerciali, artigianali, industriali ecc. ) è bene specificare se il locatore che disdice il contratto alla scadenza deve corrispondere al conduttore l'avviamento commerciale ed in quale misura.

E' possibile dichiarare che alla scadenza contrattuale, anche se dovuta a disdetta del locatore, al conduttore non è dovuta alcun indennizzo a titolo di perdita dell'avviamento commerciale in quanto il canone di locazione è stato determinato con deduzione delle spese di avviamento.

La sublocazione e la cessione del contratto di locazione previsti dall'art. 36 possono essere negati oppure concessi con l'osservanza di determinate condizioni.

RINNOVO DEL CONTRATTO

Non è possibile derogare dalle norme contenute nell'articolo 30 inerenti la procedura per il rilascio degli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione.

DIRITTO DI PRELAZIONE

Il contratto deve precisare se al conduttore è concesso o meno il diritto di prelazione ed il diritto di riscatto indicati rispettivamente negli articoli 38 (diritto di prelazione), 39 (diritti di riscatto) e 40 (diritto di prelazione in caso di nuova locazione) della L. 392/78.

CAPO V

CONTRATTI ATIPICI

Sotto questa voce vengono, di solito, indicati i contratti di locazione aventi forme particolari che per l'uso a cui sono destinati non sono disciplinati dalla legge 392/78, ma dalle norme del codice civile.

CONTRATTI DISCIPLINATI DALLE NORME DEL CODICE CIVILE

NON SOGGETTI ALLA LEGGE 392/78

I contratti non soggetti alla disciplina della legge 392/78 possono riferirsi alle locazioni:

- di alloggi classificati catastalmente nelle categorie A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi e, in genere, tutte le costruzioni dichiarate dalla legge n.1089 del 1938 di particolare interesse storico, artistico ecc.;

- di alloggi per vacanza o soggiorni saltuari situati in comuni diversi da quello di residenza del conduttore;

- di alloggi secondari che pur essendo situati nello stesso comune di residenza del conduttore, vengono destinati a scopi diversi dall'abitazione principale;

- di alloggi secondari situati in comuni diversi da quello di residenza del conduttore locati per motivi diversi da quelli di lavoro o di studio;

- di alloggi concessi ad una società, che a sua volta lo concede in uso a un terzo (uso foresteria);

- collegata a rapporto di lavoro;

- delle autorimesse ad uso privato, quando il locale non è considerato "pertinenza dell'abitazione" ed è oggetto di contratto separato da quello della abitazione del conduttore.

- di immobili adibiti a magazzini o locali di deposito non rientranti in quelli indicati nel punto 2) precedentemente descritto che non sono considerati pertinenze della abitazione locata allo stesso conduttore;

- di immobili adibiti a magazzino o deposito di materiali utilizzati dal conduttore per la sua attività ricadente nei punto 2) precedentemente descritti, quando essa viene svolta in un immobile situato in altra località o, comunque, indipendente e non comunicante con esso;

- di locali da adibirsi a mense aziendali;

- di vetrine pubblicitarie o di muri o tetti per pubblicità, quando non sono collegate direttamente con l'immobile nel quale viene esercitata una delle attività indicate nel punto 2) precedentemente descritto e quando il contratto viene stipulato in un momento diverso da quello inerente i locali adibiti all'attività principale;

- le aree nude da destinare a stazione di servizio o a costruzioni precarie;

SUBLOCAZIONI

Si ha il contratto di sublocazione quando l'utilizzatore finale della cosa è colui che ha stipulato il contratto con una persona che a sua volta lo ha ricevuta dal proprietario. Questo tipo di contratto non è disciplinato dalla legge 392/78.

LOCAZIONI A RISCATTO O CON PATTO DI FUTURA VENDITA

La locazione a riscatto con patto di futura vendita è una forma di contratto che viene largamente praticata sugli immobili dell'edilizia economica e popolare. Attualmente viene impiegata per regolare i rapporti fra privati sotto la denominazione di <leasing o locazione finanziaria>.

CONTRATTO DI ALLOGGIO

Secondo la decisione della Corte di cassazione n. 4403 del 1985, il contratto di alloggio si caratterizza per il godimento di una temporanea dimora a favore di chi non può fruire di "abitazione con le attività connesse, quali l'effettuazione delle pulizie, la fornitura della biancheria, dell'acqua, dell'energia elettrica per gli usi personali, la ricezione di comunicazioni dirette al cliente e così via".

Secondo la stessa sentenza, anche nel caso in cui si convenisse tra le parti una certa durata del rapporto, il contratto sarebbe svincolato dalle norme della locazione, in quanto la natura del servizio di alloggio lo assimila alle prestazioni dell'albergatore o dell'affittacamere.

Poiché la sentenza non precisa se il locatore deve essere in possesso delle prescritte licenze per l'esercizio della attività alberghiera o ad essa assimilata, si presume che il contratto di alloggio sia svincolato dalla legge 392/78.

Locazioni di questo tipo sono quelle semialberghiere, residences o case albergo che si distinguono dalle locazioni soggette alla legge 392/78 per queste caratteristiche:

- esercizio di attività economica ed abituale di tipo alberghiero da parte del concedente;

- fornitura di servizi che tendono a soddisfare i bisogni abitativi dell'occupante (fornitura e cambio della biancheria, fornitura dell'energia elettrica, dell'acqua del riscaldamento e pulizia del locali, ecc.);

- temporaneità del soggiorno (durata limitata ad un determinato periodo).

Tali caratteristiche devono essere chiaramente indicate nei contratti.

Per l'esercizio di queste attività occorrono la preventiva dichiarazione prescritta dall'art. 108 T.U. 18 giugno 1931, n. 773, nonché le autorizzazioni previste dalla normativa vigente per finalità di pubblica sicurezza, sanitarie e turistiche (T.A.R. Lazio-Latina, dec. n. 423 del 5 dicembre 1983).

FORESTERIA

Il contratto di locazione ad uso foresteria è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile.

Si distingue dal contratto di locazione di immobili adibiti ad abitazione, soggetti alla legge 392/78, in quanto il conduttore è una persona giuridica (società) od una Ditta che intende utilizzare l'alloggio per l'abitazione di un proprio dipendente.

CONTRATTO DI AFFITTO DI BENI MOBILI

E' noto che i contratti che hanno per oggetto l'affitto di beni mobili possono essere stipulati verbalmente e che non occorre l'autentica delle firme sui contratti privati che hanno per oggetto l'affitto o il comodato di beni mobili.

Tuttavia nel caso in cui contro l'affittuario vengano eseguite delle procedure di pignoramento, ai sensi del primo comma dell'art. 65 del D.P.R. n. 602 del 29 settembre 1973, e successive modifiche, l'ufficiale giudiziario deve astenersi dal pignoramento quando sia dimostrato che i beni appartengono a persone diverse dal debitore in virtu' di titolo di data anteriore a quella di consegna del ruolo all'esattore. Tale dimostrazione puo' essere offerta soltanto mediante esibizione di atti publici o scritture private autenticate di data certa anteriore a quella di consegna del ruolo all'esattore ovvero di sentenze passate in giudicato, pronunciate su domande proposte anteriormente alla data stessa.

Ne consegue che per evitare che vengano pignorati i mobili compresi in abitazioni cedute in locazione ammobiliate e' necessario che il contratto di locazione dell'immobile o quello di affitto dei mobili venga fatto in forma scritta, che le firme dei contraenti siano autenticate e che il contratto venga registrato nei termini.

Il contratto di affitto di mobili si distingue dal contratto di locazione dell'appartamento ammobiliato perché viene stipulato per i soli mobili. In pratica vengono stipulati due distinti contratti di locazione: uno ad equo canone per l'immobile vuoto e l'altro a norma del Codice civile per i mobili.

AFFITTO D'AZIENDA

Si ha l’affitto d'azienda quando i beni materiali ed immateriali formano con l'immobile una unità economica produttiva, cioè un complesso organizzato, diretto ad un determinato scopo economico.

L'affitto d'azienda è il contratto mediante il quale un imprenditore, concedente, cede ad altra persona, affittuario, la sua attività, compresi i mezzi d'opera, i macchinari, l'elenco dei clienti, ricevendone un determinato corrispettivo. La proprietà resta sempre del concedente. Al termine della durata l'affittuario è tenuto riconsegnare l'azienda, compresi i macchinari ed i mezzi d'opera, al concedente.

PRECARIO ONEROSO

Si hanno le condizioni di precario oneroso quando la concessione in godimento di un immobile, pur remunerata, sia precaria e volta allo scopo precipuo e comune alle parti di provvedere alla custodia dell'immobile

Si tratta di una cessione temporanea di un bene allo scopo di custodirlo e mantenerlo in via provvisoria.

Il rapporto può essere regolato mediante lo scambio di corrispondenza fra il proprietario dell'immobile, che non è in grado di custodirlo e mantenerlo per i più vari morivi e la persona che si impegna di corrispondere un determinato prezzo, di custodirlo, di fare la manutenzione dell'appartamento e di rilasciarlo alla data stabilita.

Se l'oggetto del contratto è un immobile adibito ad abitazione principale del conduttore ed il canone contrattuale è uguale o superiore a quello risultante con l'applicazione della legge 392/78 si corre il rischio che la magistratura ravvisi un contratto di locazione simulato, passibile di nullità.

COMODATO

si hanno le condizioni di comodato quando la concessione è a titolo gratuito. Esso è regolato dalle norme indicate negli articoli dal 1803 al 1812 del Codice civile.

Non e` raro, oggi, il caso in cui un bene, mobile od immobile, viene ceduto in uso gratuito.

Allo scopo di evitare l'insorgere del diritto di usucapione, e` invalso l'uso di sottoscrivere un contratto 'FITTIZIO' di locazione per un canone puramente simbolico (poche migliaia di lire).

Quando l'oggetto del contratto e` un bene immobile, gli accordi vengono disciplinati dalla legge che regola le locazioni degli immobili urbani (27/7/1978 n. 392 ) per cui e` consigliabile avvalersi delle norme indicane negli articoli dal 1803 al 1812, che regolano specificatamente questi rapporti.

Il comodato e` il contratto con il quale una delle parti (comodante) consegna all'altra (comodatario) una cosa, mobile od immobile, affinche` se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

E` un contratto essenzialmente gratuito. Questa caratteristica lo distingue dal contratto di locazione il quale e` a titolo oneroso (il corrispettivo e` rappresentato dal canone di locazione) per cui le obbligazioni del comodatario sono diverse rispetto a quelle imposte all'inquilino dalla legge che disciplina i contratti di locazione; esse sono:

RESPONSABILITA` DEL COMODATARIO

Il comodatario deve :

1) custodire e conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia.

2) servirsi della cosa secondo l'uso indicato in contratto;

3) rispondere del perimento fortuito della cosa in tre casi:

a) quando al perimento egli avrebbe potuto sottrarre la cosa sacrificando una cosa propria;

b) quando il perimento avviene mentre il comodatario impiega la cosa per un tempo piu` lungo o per un uso diverso da quello consentito, salvo che egli provi che la cosa sarebbe perita anche se egli si fosse attenuto ai suoi obblighi;

c) quando la cosa e` stata stimata al tempo del contratto;

Il comodatario non puo` concedere ad un terzo l'uso della cosa senza il consenso del comodante.

SPESE PER L'USO DELLA COSA

Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese ordinarie sostenute per servirsi della cosa

RESTITUZIONE

La restituzione deve farsi alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, alla fine dell'uso o, mancando un uso definito, alla richiesta del comodante.

Inoltre, durante il periodo del contratto, il comodante puo` esigere la restituzione immediata;

a) se ha un urgente e impreveduto bisogno della cosa;

b) in caso di morte del comodatario;

c) quando in comodatario non adempie agli obblighi di custodia oppure se ne serve per un uso diverso da quello indicato nel contratto;

OBBLIGAZIONI DEL COMODANTE

1) Il comodante deve rifondere le spese straordinarie necessarie ed urgenti sostenute dal comodatario per la conservazione della cosa;

2) Il comodante e` responsabile dei danni provocati dai vizi della cosa qualora, conoscen_doli, non ne abbia avvertito il comodatario.

REDAZIONE DEL CONTRATTO

Nella redazione del contratto di comodato avente per oggetto un bene immobile, oltre le generalità dei contraenti e l'oggetto del contratto sarà opportuno specificare:

- La durata;

- l'uso (abitazione, magazzino od altro);

- il divieto di cessione del contratto a terzi;

- gli oneri a carico del comodatario (spese condominiali, assicurazione incendio, le spese periodiche di manutenzione ordinaria, ecc);

- il domicilio del comodatario;

- le condizioni dell'immobile (eventuali difetti o vizi esistenti);

- la stima del valore del bene ceduto;

- l'obbligo di servirsi degli impianti tecnici sopportandone le spese di gestione;

- il divieto di eseguire modifiche strutturali nell'immobile;

- l'obbligo di rispettare il regolamento di condominio;

- dichiarazione del comodatario di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti all'uso e privi di vizi, sollevando in comodante da eventuali danni che egli potrebbe subire nell'uso dell'immobile.

DENUNCIA DEI REDDITI

Ai fini della denuncia dei redditi si ricorda che:

con risoluzione n. 7/441 in data 7 giugno 1980 la Direzione generale tasse e imposte dirette ha precisato che l'immobile concesso in comodato va equiparato, ai fini delle imposte dirette, all'immobile a disposizione del proprietario, con la conseguenza che il comodante ha l'obbligo di dichiarare la rendita catastale aggiornata con i normali coefficienti di rivalutazione ed aumentata, se ricorrono i presupposti, di un terzo, ai sensi dell'art. 4 della legge 24 aprile 1980 n. 46.

CAPO VI

GIURISPRUDENZA

IMMOBILI ADIBITI AD USO DIVERSO DALL'ABITAZIONE

INDENNITA' D'AVVIAMENTO

* Immobili adibiti alla vendita di autoveicoli per il trasporto merci.

La Corte di Cassazione con sentenza n. 1304 del 6 maggio 1989 ha affermato che l'indennità di avviamento commerciale, prevista agli articoli 34 e 35 della legge 27 luglio 1978 n. 392, compete anche quando l'attività del conduttore sia diretta alla prestazione di beni o servizi di natura strumentale.

La causa ha esaminato un contratto in cui l'inquilino adibiva i locali alla vendita di autoveicoli a piccoli imprenditori che effettuavano il trasporto per conto di altre ditte.

* Immobili adibiti ad attività promiscua.

Con altra sentenza del 14 aprile 1986 n. 2616 la Corte di Cassazione aveva affermato che l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale compete anche all'imprenditore il quale svolge, nell'immobile condotto in locazione, sia l'attività di produzione che quella di vendita al minuto.

In questo ultimo caso si consiglia di definire l'entità dei locali adibiti alle due attività per limitare l'importo dell'indennizzo alla sola parte destinata alla vendita al minuto.

* Immobili locati a dipendenti dello Stato

La Corte di Cassazione con sentenza n. 2982 del 23 giugno 1989 ha affermato che non può usufruire della disciplina dell'equo canone colui che è alle dipendenze dello stato e svolge, nel tempo libero, un'attività commerciale, artigianale o professionale.

FIDEIUSSIONE

È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di una obbligazione altrui.

Il contratto di fideiussione si può applicare per garantire oltre il pagamento del canone di locazione anche tutte le altre obbligazioni contrattuali, sino alla consegna dell’immobile al locatore, libero da persone e cose.

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geom. Aldo Chiesa Presidente dell'Unione Piccoli Proprietari Immobiliari della Provincia di Alessandria

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