Ｅ．GLPグループへの依存に係るリスク
3【投資リスク】
(1）リスク要因
以下において、本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）及び投資法人債（以下
「本投資法人債」といいます。）への投資に関するリスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しています。但し、以下は本投資口及び本投資法人債への投資に係るすべてのリスクを網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します。以下における不動産に関する記述は、不動産を主たる信託財産とする信託の受益権（以下「不動産信託受益権」といいます。）その他の不動産関連資産についてもほぼ同様に当てはまりますが、資産としての種類の違いに応じて、この他にも発生する可能性のあるリスクがあります。また、本書に記載の事項には、特に本投資法人及び資産運用会社の目標及び意図を含め、将来に関する事項が存在しますが、別段の記載のない限り、これらの事項は本書の日付現在における本投資法人及び資産運用会社の判断、目標、一定の前提又は仮定に基づく予測等であって、不確実性を内在するため、実際の結果と異なる可能性があります。
以下に記載するリスクが現実化した場合、分配金の額が低下し、又は本投資口若しくは本投資法人債の市場価格が下落する可能性があり、その結果、各投資家が投資した金額を回収できなくなる可能性があります。
各投資家は、自らの責任において、本項及び本書における本項以外の記載事項を慎重
に検討した上で本投資口及び本投資法人債に関する投資判断を行う必要があります。
本投資法人は、可能な限りこれらのリスクの発生の回避及びリスクが発生した場合の対応に努める方針ですが、回避及び対応が結果的に十分であるとの保証はありません。
① 一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
Ｆ．金銭の分配に係るリスク
Ｇ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク Ｈ．総資産に対するxxx負債の比率に係るリスク Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク
② 投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク Ａ．業務委託に係るリスク
Ｂ．資産運用会社に係るリスク Ｃ．投資法人の登録取消リスク Ｄ．投資法人の倒産リスク
Ｅ．GLPグループへの依存に係るリスク
Ｆ．売買予約契約及びOptimal Takeout Arrangement (OTA)に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク
③ 不動産に係るリスク
Ａ．不動産の流動性に係るリスク
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク Ｃ．不動産の偏在に係るリスク
Ｄ．不動産の瑕疵及び契約不適合に係るリスク Ｅ．土地の境界等に係るリスク
Ｆ．建物の毀損・滅失・劣化に係るリスク Ｇ．建築基準法等の規制に係るリスク Ｈ．有害物質に係るリスク
Ｉ．不動産の所有者責任に係るリスク Ｊ．共有物件に係るリスク
Ｋ．借地権に係るリスク
Ｌ．仮換地及び保留地に係るリスク Ｍ．売主の倒産等の影響に係るリスク Ｎ．専門家報告書等に係るリスク
Ｏ．マーケットレポートへの依存に関するリスク Ｐ．収入及び支出に係るリスク
Ｑ．PM会社に係るリスク
Ｒ．テナント集中に係るリスク Ｓ．敷金及び保証金に関するリスク Ｔ．転貸に係るリスク
Ｕ．マスターリースに係るリスク
Ｖ．フォワード・コミットメント等に係るリスク Ｗ．地球温暖化対策に係るリスク
Ｘ．固定資産の減損に係る会計基準の適用に係るリスク Ｙ．xxx発電設備が付帯した物件に係るリスク
Ｚ．底地物件に関するリスク
④ 不動産信託受益権に係るリスク Ａ．信託受益者として負うリスク
Ｂ．不動産信託受益権の流動性に係るリスク
Ｃ．不動産信託受託者の破産等の倒産手続に係るリスク Ｄ．不動産信託受託者の信託違反に伴うリスク
Ｅ．不動産信託受益権の準共有等に係るリスク
⑤ 税制に係るリスク
Ａ．導管性要件に係るリスク
Ｂ. 多額の法人税等の発生により配当可能利益の額の90％超を配当できないリスク
Ｃ. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク Ｄ. 借入れに係る導管性要件に関するリスク
Ｅ. 同族会社に該当するリスク
Ｆ. 投資口を保有する投資主数に関するリスク Ｇ．投資口の国外募集に関するリスク
Ｈ．税務調査等による更正処分のため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
Ｉ．不動産の取得に伴う軽減税制が適用されないリスク Ｊ．一般的な税制の変更に係るリスク
Ｋ．会計処理と税務処理との不一致により税負担が増大するリスク
⑥ その他
Ａ．匿名組合出資持分への投資に関するリスク
Ｂ．取得予定資産を組み入れることができないリスク Ｃ．本投資法人の資金調達（金利環境）に関するリスク
① 一般的なリスク
Ａ．投資口・投資証券の商品性に係るリスク
投資口又は投資証券は、株式会社における株式又は株券に類似する性質を持ち、投資金額の回収や利回りの如何は、投資法人の収益又は財産及び業務の状況に影響され、譲渡による換価時点において投資金額以上の金額の回収を図ることができるか否かは定かではありません。
投資口に対して投下された投資主からの投資金額については、いかなる保証も付されておらず、また、投資口は金融機関の預金等と異なり、預金保険等の対象ではありません。
したがって、投資法人につき、投資主総会での決議等に基づく通常の清算手続が開始され又は倒産手続により清算される場合、投資主は、投資法人のすべての債権者への弁済の後でなければ、投資口の払戻しを受けることはできません。特に倒産手続に基づく清算の場合には、債権の弁済後の投資法人の資産が投資口すべての投資金額に不足し、投資主が投資金額を回収できない可能性があります。
Ｂ．投資口又は投資法人債の市場性に係るリスク
本投資法人の資産総額の減少、本投資口の売買高の減少その他により、東京証券取引所の定める有価証券上場規程に規定される不動産投資信託証券の上場廃止基準に抵触する場合には、本投資口の上場が廃止されます。本投資口の上場市場における売却が困難又は不可能となった場合には、本投資口の売却を希望する投資主は、相対による売却による他なく、本投資口を希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
また、投資法人債は一般に上場されないことから、流動性は低く、希望する時期や価格で売却することができず、その償還期限前に換金することが困難となる可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｃ．投資口の払戻しがないことに係るリスク
本投資口については、投資主からの請求による払戻しは行われません。したがって、投資主が本投資口を換価するためには、これを売却することが必要となります。本投資口の売却が困難となった場合には、希望する時期や売却価格を含む条件で換価できないか、全く換価できない可能性があり、これにより損害を被る可能性があります。
Ｄ．投資口又は投資法人債の価格の変動に係るリスク
投資口及び投資法人債の譲渡価格や当初の投資金額については、いかなる保証も付されていません。投資口の市場価格は、金利動向や為替xxxの金融環境の変化に影響されることがあるほか、投資口の売買高及び需給バランス、不動産投資信託証券以外の金融商品に対する投資との比較における優劣、不動産投資信託証券市場以外の金融商品市場の変動、市場環境や将来的な景気動向、感染症の拡大（パンデミック）や、戦争やテロといった社会情勢等によって左右され、場合によっては大幅に変動することがあります。また、金利上昇局面においては、投資口の分配金利回りの魅力が相対的に低下し、投資口の市場価格が下落する可能性があります。また、投資法人債についても、金利動向や不動産市場その他の市場環境、信用格付の変更等によりその価値が変動し、取得価格を下回るおそれがあります。また、投資口及び投資法人債は、不動産投資信託証券市場の動向、不動産市場の趨勢、不動産賃貸市場の需給バランス、不動産の賃貸需要を左右することのある経済の全般的状況、法制又は税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けることもあります。
近時では、ウクライナ危機に端を発した対ロシア経済制裁などを原因とする原油価格の高騰や電気料金の高騰等を含む物価上昇による経済環境への各種の影響が長期的に発生しているほか、米国その他各国における政策金利の引き上げ等が株式市場や為替相場に影響を及ぼしており、これらの要因から、本投資口の市場価格が影響を受ける可能性があります。また、今後、新型コロナウイルス感染症が再拡大し、又はその影響が長期間にわたる場合には、経済活動の抑制又はその長期化が生じ、金融商品市場や本投資法人の市場価格に影響を及ぼす可能性があります。
また、投資口が取引所において一時的に大量に売却される場合、投資口の市場価格が大幅に下落する可能性があります。
Ｅ．投資口の希薄化に係るリスク
投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達しますが、その資金調達が投資口の追加発行により行われる場合には、既存の投資主が有する投資口の投資法人の発行済投資口の総口数に対する割合が希薄化し、また、投資口1口当たりの純資産額の減少等のため投資口の投資利回りが低下し、投資口の価値が下落する可能性があります。また、期中において投資口が追加発行される場合、その期の投資口保有期間にかかわらず、既存の投資口と同額の金銭の分配がなされるため、既存の投資口への分配額に影響を与える可能性があります。さらに、今後、投資口の追加発行がなされる場合、市場における投資口の需給バランスに悪影響を与える場合があり、その結果、投資口の価格が悪影響を受けるおそれがあります。
Ｆ．金銭の分配に係るリスク
本投資法人は本書記載の分配方針に従って、投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、本投資法人による金銭の分配の有無、金額及びその支払は、いかなる場合においても保証されるものではありません。想定している不動産等の取得又は売却が行われない場合やその時期に変更が生じた場合、資産から得られる賃料収入の低下、保有資産の売却による損失や減損損失、建替えに伴う除却損等の損失の発生、現金不足等が生じた場合などには、予想されたとおりの分配を行えない可能性があります。
また、本投資法人は、利益の範囲内で行う金銭の分配に加え、前記「2 投資方針 /
（3）分配方針 / ② 利益を超える金銭の分配」に記載の方針に従い、利益を超える金銭の分配を行います。
毎期継続的な利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うに当たり、本投資法人では、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して、その実施及び金額を決定することとし、当面の間は当該分配を実施する計算期間の直前の計算期間に計上された減価償却費相当額の100分の30に相当する金額を目処として分配を行う予定です。
しかしながら、上記の方針にかかわらず、経済環境、不動産市場の動向、保有資産の状況及び財務の状況等によっては、利益を超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）の額が上記の目処を下回る可能性や、利益を超える金銭の分配を一切行わない可能性があり、この場合には、投資主が利益を超える金銭の分配を踏まえて期待した投資利回りを得られない可能性があります。また、利益を超える金銭の分配の実施は手元資金の減少を伴うため、突発的な事象等により本投資法人の想定を超えて資本的支出等を行う必要が生じた場合に手元資金の不足が生じる可能性や、機動的な物件取得にあたり資金面での制約となる可能性があります。
また、本投資法人は、GLPグループの開発力を活用したバリューアップ工事等の実施を検討する場合があり、これに関連して一時的に賃料収入の減少や建物取壊費用等が発生することに伴い利益分配金額が減少する可能性があります。かかる施策の実施を含む建物若しくは設備等の除却や大規模修繕又は新投資口の発行等の資金調達等に伴い一時的な1口当たり分配金額が一定程度減少することが見込まれる場合においては、分配金水準の安定性の維持を目的とした一時的な利益超過分配を実施する方針を採用していますが、かかる一時的な利益超過分配の実施は、保有資産の競争力の維持・向上に向けて必要となる資本的支出の金額及び本投資法人の財務状態に十分配慮して決定することとしており、実際にかかる利益超過分配を実施する保証はありません。
さらに、投資法人の利益を超える金銭の分配に関する投資信託協会の規則等につき将来新たな改正が行われる場合には、改正後の投資信託協会の規則等に従って利益を超える金銭の分配を行う必要があることから、これを遵守するために、利益を超える金銭の分配の額が本書記載の方針による金額と異なる可能性や、利益を超える金銭の分配を一時的に、又は長期にわたり行うことができなくなる可能性があります。
Ｇ．投資法人債の償還・利払いに関するリスク
本投資法人の信用状況の悪化その他の事由により、本投資法人債について元本やxxの支払が滞ったり、支払不能が生じるおそれがあります。
Ｈ．総資産に対するxxx負債の比率に係るリスク
本投資法人の総資産に対するxxx負債の比率（LTV）は、60％を上限の目処としつつ、当面は45％～55％を目標とする安定的な水準で運営していく方針です。しかしながら、資産の取得等に伴い一時的にかかる水準を超えることがあります。本投資法人の LTVの値が高まれば高まるほど、一般的に、分配可能金額が金利変動の影響を受け易くなり、その結果投資主への分配金額が減少するおそれがあります。
Ｉ．投資法人の資金調達に係るリスク
本投資法人は、本書記載の投資方針に従い、継続的に適格機関投資家からの借入れ及び投資法人債の発行による資金調達を行います。本投資法人が資金調達を行う場合、借入れ及び投資法人債の発行の条件は、その時々の金利実勢、本投資法人の収益及び財務状況、一般的な経済環境のほか、投資法人債に係る信用格付、貸付人の自己資本比率規制その他の法的・経済的状況等の多くの要因に従って決定されるため、本投資法人が必要とする時期及び条件で機動的に借入れ又は投資法人債の発行を行うことができる保証はありません。
なお、借入れについて返済期限が到来した場合に、同一の借入先からほぼ同一の条件で新規の借入れを行う借り換えについても、かかる借り換えができないことや、金利、担保提供、財務制限条項等の点でより不利な条件での借入れを余儀なくされることがあります。
借入れについては、貸付人の保全措置の一環として、他の債務のための担保提供の制限、本投資法人の収益状況や財務状態が一定の条件を下回った場合における担保の提供及びキャッシュ・リザーブ積立額の付加その他の一定資産の留保、一定の財務指標を基準とした追加借入制限、資産取得の制限、投資主への分配に係る制限、その他本投資法人の収益状況や財務状態及び業務に係る約束や制限（以下「財務制限条項」といいます。）が課されることがあります。このような約束や制限が本投資法人の運営に支障をもたらし、又は投資主に対する金銭の分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。また、借入れに当たり、本投資法人は、保有する資産又はその原資産の全部又は一部を資金の貸付人に対して担保に供することがあります。この場合、本投資法人は、被担保債権を弁済しない限り、担保対象たる資産を処分し、又は不動産たる建物の建替等を行うに当たり、貸付人の承諾を取得する等の制限を受けることとなります。その結果、本投資法人が必要とする時期や売却価格を含む条件で資産や不動産を処分できないおそれがあります。なお、本書の日付現在、本投資法人が借入先に対して担保に供している資産はありませんが、本投資法人が借入先との間で締結する金銭消費貸借契約には上記のような一般的な財務制限条項が設けられています。さらに、本投資法人の資産の売却等により借入資金の期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。この場合、このコストはその発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況の変更により投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
本投資法人が資金を調達しようとする場合には、借入れのほか、投資法人債若しくは短期投資法人債の発行又は投資口の追加発行の方法によることがあります。投資口の追加発行により資金調達を行う場合、投資口の発行時期及び価格はその時々の市場価格により左右され、場合により、本投資法人の希望する時期及び条件でこれを発行することができないおそれがあります。また、投資法人債又は短期投資法人債の発行を行う場合、一般に、様々な財務制限条項や誓約事項が規定されます。かかる財務制限条項等に抵触する場合、本投資法人は投資法人債又は短期投資法人債についての期限の利益を喪失することがあります。
また、本投資法人は、中長期的に安定的な財務基盤を構築するため、強固なバンクフォーメーションの構築、長期・固定化の進展及び返済期限の分散化を図る方針ですが、これらの財務方針が実現できる保証はなく、また意図した効果をもたらす保証もありません。
Ｊ．投資主の権利が株主の権利と同一でないことに係るリスク
本投資法人の投資主は、投資主総会を通じて、一定の重要事項につき本投資法人の意思決定に参画できるほか、本投資法人に対して一定の権利を行使することができますが、かかる権利は株式会社における株主の権利とは同一ではありません。例えば、金銭の分配に係る計算書を含む本投資法人の計算書類等は、役員会の承認のみで確定し（投信法第131条第2項）、投資主総会の承認を得る必要はなく、投資主総会は決算期毎に招集されるわけではありません。また、投資主総会に出席せず、かつ議決権を行使しないときは、当該投資主はその投資主総会に提出された議案（複数の議案が提出された場合において、これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは、当該議案のいずれをも除き、また、投信法第104条第1項（役員及び会計監査人の解任）、第140条（規約の変更）（但し、みなし賛成に関連する規定の策定又は改廃に限ります。）、第143条第3号
（解散）、第205条第2項（資産の運用に係る委託契約の解約に対する同意）又は第206条第1項（資産の運用に係る委託契約の解約）に係る議案を除きます。）について賛成するものとみなされます（投信法第93条第1項、規約第15条第1項、同条第2項）。さらに、本投資法人は、資産の運用に係る業務その他の業務を資産運用会社その他の第三者に委託しています。これらの要因により、投資主による資産の運用に係る業務その他の業務に対する統制が効果的に行えない可能性もあります。
Ｋ．投資法人の法律上、税制上、その他諸制度上の取扱いに係るリスク
投資法人に関する法律上、税制上、その他諸制度上の取扱い若しくは解釈が大幅に変更され、又は新たな法律が制定される可能性があり、それに伴い、本投資法人の現在の運用方針、運営形態等の変更が必要となる可能性があります。その結果、本投資法人の存続、収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
② 投資法人の関係者及び仕組みに係るリスク
Ａ．業務委託に係るリスク
投資法人は、資産の運用以外の行為を営業として行うことができず、使用人を雇用することはできません。資産の運用については、投資法人は、「資産運用会社にその資産の運用に係る業務の委託をしなければならない」こと（投信法第198条第1項）となっています。また、投信法には、投資法人が、「資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない」こと（投信法第208条第1項）、並びにその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務であって投信法第117条に定めるものを、投信法施行規則で定めるところにより他の者に委託しなければならないことが定められています。したがって、投資法人の業務全般が円滑に執行されるか否かは、資産運用会社、資産の保管に係る業務の委託を受けている資産保管会社及び投資法人の投信法第117条に定める事務の委託を受けている一般事務受託者の能力や信用性に依拠することになります。
金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要とされており、また、投信法上、資産保管会社は一定の要件を満たす法人に資格が限定されており、一般事務受託者については、投資法人の設立時及び設立後に新たに行う一般事務受託者との契約締結時に、不適当な者でないことの調査が執行役員及び監督役員により行われています。しかし、それぞれの業務受託者において、業務遂行に必要とされる人的・財産的基盤が今後も維持されるとは限らず、かかる人的・財産的基盤が損なわれた場合には、業務遂行が十分に行われず、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
また、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者の業務遂行は適正に行われることが必要であるため、金商法及び投信法上、これらの者はそれぞれ、投資法人に対して善管注意義務を負い、また、投資法人のためxx義務を負いますが、そのいずれかが職務遂行上、善管注意義務又はxx義務に反する行為を行った場合は、結果として投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
投資法人の規約に記載されている資産運用の対象及び方針等の基本的な事項の変更には、投資主総会の承認が必要ですが、資産運用会社は、より詳細な投資方針を定める運用ガイドライン又はこれに類する投資方針に係る社内規程を、投資主総会の承認を経ることなく、変更することが可能です。そのため、投資法人の投資主の意思が反映されないまま、運用ガイドラインが変更される可能性があります。
その他、資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者のそれぞれが、破産手続又は会社更生手続その他の倒産手続等により業務遂行能力を喪失する場合においては、投資法人はそれらの者に対する債権の回収に困難が生じるおそれがあり、更に資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者との契約を解約し又は解除することが求められることがあります。そのような場合、投資法人は、投信法上、資産の運用、資産の保管及び一般事務に関しては第三者へ委託することが義務付けられているため、日常の業務遂行に影響を受けることになります。また、委託契約が解約又は解除された場合には、新たな資産運用会社、資産保管会社又は一般事務受託者を選定し、これらの者に対して上記各業務を委託することが必要とされます。しかし、投資法人の希望する時期及び条件で現在と同等又はそれ以上の能力と専門性を有する第三者を選定し、上記各業務及び事務を委託できるとの保証はなく、そのような第三者を速やかに選定できない場合には、投資法人の収益等が悪影響を受けるおそれがあります。また、適切な資産運用会社を選定できない場合には、東京証券取引所の有価証券上場規程によりその投資口が上場廃止になる可能性もあります。
Ｂ．資産運用会社に係るリスク
投信法上、投資法人は、資産の運用行為しか行えず、また資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければならないため、投資法人の資産の運用成果は、資産の運用に係る業務を行う資産運用会社の業務遂行能力に依拠することになります。資産運用会社についての主なリスクは以下のとおりです。
(イ）資産運用会社の運用能力に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、資産運用の結果に対して何らの保証を行うものではありません。また、金商法上、資産運用会社は投資運用業の登録が必要であり、金融庁等の監督官庁による監督を受けており、その信用力の維持には一定限度の制度的な裏付けがありますが、金商法はその運用能力まで保証するものではありません。監督官庁により金融商品取引業者としての登録の取消しを含む処分等がなされた場合には、投資法人の資産運用業務にも影響が生じ、結果として投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
投資法人は、一般的には運用能力の不足する資産運用会社を解任することができますが、他方、投資法人は、投信法上、資産の運用に係る業務を資産運用会社に委託しなければならないため、解任するまでに後任の資産運用会社の選定が必要になります。かかる選定に時間を要することがあり、その期間中は、能力不足と判断された資産運用会社による運用資産の運用が続くことになります。また、後任の資産運用会社が適切な運用能力を有することが保証されているわけでもありません。それらの場合には、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
(ロ）資産運用会社の行為に係るリスク
資産運用会社は、投資法人に対し善管注意義務を負い、また、投資法人のために忠実義務を負いますが、更に資産運用会社の行為により投資法人が損害を被るリスクを軽減するため、金商法において資産運用会社の業務遂行に関して行為準則が詳細に規定されています。
しかしながら、資産運用会社が、行為準則に反し、又は法定の措置を適正に取らない場合には、投資主に損害が発生するリスクがあります。
その他、投資法人の資産運用会社に関し、その株主、その役職員の出向元企業又はその関係会社等といった関係者が、投資法人の資産又は不動産について、その取得又は運用に関する取引に関与する可能性があります。また、金商法上、資産運用会社自身による投資活動は禁止されていません。そのような場合、上記のとおり、金商法により一定の行為が禁止され、その結果、投資法人、ひいては投資主の利益が害されないように法的な規制はなされていますが、個別具体的には、実質的にどのような基準でこれらの取引がなされた場合に金商法の規制が遵守されたかが一義的には明らかではなく、したがって、結果として資産運用会社が自己又は第三者の利益を図るため、投資法人の利益を害することとなる取引を行わないとの保証はありません。
また、金商法上、資産運用会社は複数のファンドを設定したり、複数のファンドから資産運用を受託したりすることを禁じられていません。本資産運用会社は、本書の日付現在、他の不動産ファンド等の投資一任業務及び投資助言業務の受託等を行っておらず、今後、これらの業務の受託等を行うこととなった場合でも、本投資法人の投資対象との間で物件取得に係る競合が生じることがないよう配慮した形で受託等を行うことが想定されます。また、資産運用会社がかかる業務の受託等を行うこととなる場合には、資産運用会社において必要と判断する範囲において本投資法人と他の不動産ファンド等との利益相反に対する体制整備等を行うことが想定されます。しかしながら、これらの体制等が十分に機能しない場合には、本投資法人の成長性や運用等に影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．投資法人✰登録取消リスク
投資法人は、資産✰運用を行うために投信法に基づき投資法人として✰登録を受けますが、一定✰事由が発生した場合、かかる登録を取り消される可能性があります。登録が取り消されると、本投資口✰上場が廃止されるとともに、投資法人は解散することとなります。投資法人が解散し、清算する場合には、投資主又は投資法人債権者は、当初
✰投資金額✰回収を期待できない可能性があります。
Ｄ．投資法人✰倒産リスク
投資法人は、一般✰法人と同様に、そ✰資産を超える負債を有する状態となる可能性があります。投資法人は現行法上✰倒産手続として破産法、民事再生法及び投信法上✰特別清算手続に服します。投資法人につき、これら✰倒産手続を回避するため✰特別✰制度や保証はありません。
投資法人におけるこれら✰法的倒産手続により、投資主又は投資法人債権者が損害を受ける可能性があります。
Ｅ．GLPグループへ✰依存に係るリスク
本投資法人は、当初ポート➚ォリオ✰すべてをGLPグループから取得したほか、本書記載✰投資方針✰とおり、今後もGLPグループ✰バリューチェーンを積極的に活用していく方針です。具体的には、GLPグループが所有し、本投資法人✰投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件✰取得機会確保✰観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、売買予約契約を締結することがあります。加えて、GLPグループが国内において保有する他✰物流施設（GLP➚ァンド物件等を除きます。）を対象とする追加✰売買予約契約✰締結に向け誠実に協議する旨合意しています。また、GLPキャピタルパートナーズジャパン株式会社（旧商号：日本GLP株式会社）と✰スポンサー・サポート契約に基づき、マーケットリサーチ、物件取得業務✰補助、運用物件✰運営・管理に関する助言等✰業務支援及び物流施設✰売却情報✰提供を受けることができることとなっています。さらに、本投資法人は、原則としてGLP✰グループ会社であるGLPキャピタルパートナーズジャパン株式会社を運用資産
✰PM会社に選定する方針です。上記✰他、本投資法人は、前記「2 投資方針 / （1）投資方針 / ②成長戦略 /Ａ. 外部成長 / （ハ）GLP➚ァンド物件✰取得機会✰活用」に記載✰とおり、GLP➚ァンドが開発・保有する先進的物流施設✰取得を、本投資法人✰外部成長✰柱✰一つと位置付けています。
また、GLPは、本書✰日付現在、そ✰グループ会社を通じて、本投資法人✰投資口 169,440口（発行済投資口✰総口数✰3.4％）を保有しており、大口投資主として本投資法人✰運営に一定✰影響を及ぼし得るほか、資産運用会社✰株式✰すべてを間接的に保有しており、同社✰役職員✰うち大半はGLPグループ✰出身者であることから、GLPグループは、資産運用会社を通じて本投資法人✰資産運用に重大な影響を及ぼしており、また、資産運用会社✰人材はGLPグループから✰人材供給に相当程度依存しています。したがって、本投資法人がGLPグループと✰間で、本書✰日付現在と同様✰関係を維持できなくなった場合等には、本投資法人に重大な悪影響が及ぶ可能性があります。
また、運用資産✰取得を含む本投資法人とGLPグループと✰間✰取引においては、本投資法人と資産運用会社とは利益相反✰関係にあり、PM業務やそ✰他✰業務支援においても、GLPグループが、自己又はそ✰顧客✰利益を図るために本投資法人✰投資主又は投資法人債権者✰利益に反する行為を行う可能性があります。GLPグループは、日本国内において、GLPグループが保有する物流施設、及びGLP➚ァンドが保有する物流施設を管理・運営しており、また、今後も日本国内において物流施設✰開発若しくは取得を行い、又はそ✰管理・運営を受託する場合があります。これら✰物流施設を含むGLPグループが保有し、又はGLP➚ァンドが保有し、管理・運営する物流施設等と、本投資法人
✰保有する物流施設が、テナントリーシング等において競合する可能性があります。かかる利益相反リスクに対する対策については、後記「(2）投資リスクに関する管理体制」をご参照ください。本投資法人及び資産運用会社は、これら✰対策を含む投資主又は投資法人債権者✰利益を害することがないよう適切と考えられる体制を整備していますが、これら✰体制及び対策にもかかわらず、GLPグループが本投資法人✰利益に反する取引を行った場合には、投資主又は投資法人債権者に損害が発生することがあります。
Ｆ．売買予約契約及びOptimal Takeout Arrangement (OTA)に基づく物件取得等が想定通りに行えないリスク
本投資法人は、GLPグループが保有する一定✰物流施設につき、将来本投資法人が一定期間内に予約完結権を行使することにより当該物流施設を取得できることを内容とする売買予約契約を締結することがあります。こ✰場合、本投資法人が将来予約完結権を行使して、対象物件✰取得を希望するか否かは、そ✰時点における本投資法人✰財務状況、ポート➚ォリオ構成、資金調達条件等✰諸要素を勘案して判断されます。また、売買予約契約✰対象物件が予約完結権行使✰時点において本投資法人✰投資基準に適合すると✰保証はありません。さらに、予約完結権行使時における当該物件✰直近✰鑑定評価額（予約完結権✰行使に先立つ6ヶ月以内✰日を基準日とする鑑定評価額とします。）が売買金額を下回り、そ✰乖離率が利害関係人取引規程に基づき設定された乖離許容率を超過する場合には、本投資法人は予約完結権を行使しないこととしています。本投資法人が予約完結権を行使するか否かはこれら✰将来における諸要因に応じて決 定されることとなるため、本投資法人が売買予約契約を締結した場合においても、本投資法人が売買予約契約に基づく予約完結権を行使し、対象物件✰一部又は全部を購入すると✰保証はありません。本投資法人が定められた期間内に予約完結権を行使しなかっ
た場合には、手付金は返還されないこととなります。
なお、本投資法人は、そ✰財務状況、対象となる物件✰状況そ✰他✰諸般✰状況に鑑み、GLPグループが所有し、本投資法人✰投資基準に適合すると考えられる物流施設について、将来における当該物件✰取得機会確保✰観点から売買予約契約を締結することが有用であると判断するときには、GLPグループに対して新たな売買予約契約✰締結を申し入れることがありますが、GLPグループがかかる申し入れに応じて売買予約契約✰締結が実現すると✰保証はありません。また、GLPと✰間で締結した物件情報提供契約において、GLPは、本投資法人が締結済み✰売買予約契約に基づく予約完結権✰全部又は一部を行使した場合には、GLPグループが国内において保有する他✰物流施設（GLP➚ァンドが保有する物流施設等を除きます。）を対象とする追加✰売買予約契約✰締結に向け誠実に協議する旨合意していますが、かかる合意は、追加✰売買予約契約✰締結を GLPに義務づけるも✰ではなく、誠実協議を行った結果追加✰売買予約契約が締結できると✰保証はありません。
また、本投資法人は、前記「2 投資方針 / （1）投資方針 / ②成長戦略 /Ａ. 外部成長 / （ハ）GLP➚ァンド物件✰取得機会✰活用」に記載✰とおり、GLP➚ァンドが開発・保有する先進的物流施設✰取得を、本投資法人✰外部成長✰柱✰一つと位置付けていますが、GLP➚ァンドが保有する物件を売却する場合に本投資法人又は資産運用会社がそ✰取得につき優先的に情報提供を受け、交渉する機会を提供されることについて契約上✰保証はありません。なお、GLPは、2020年8月に、先進的物流施設に対して投資するオープンエンド型私募➚ァンドであるGLP Japan Income Fund（以下「JIF」といいます。）を設立し、2020年10月より関東圏及び関西圏に立地する先進的物流施設を当初ポート➚ォリオとして運用を開始しています。GLP➚ァンドにはGLPグループ以外✰第三者が出資しており、GLP➚ァンド側✰事情やJIF✰運用によりGLP➚ァンドから✰物件取得戦略に一定✰影響を及ぼすこととなる可能性があります。また、そ✰ような事情がない場合であっても、本投資法人が期待通りにGLP➚ァンド✰開発・保有物件を取得できず、本投資法人✰外部成長に寄与しない可能性があります。
また、本投資法人は、前記「2 投資方針 / （1）投資方針 / ②成長戦略 /Ａ. 外部成長 / （ヘ）ブリッジスキームを活用した将来✰物件取得機会✰確保」に記載✰とおり、一定✰取得期間中✰本投資法人が指定する日に物件を取得する権利又は取得に係る優先交渉権を有し、取得する時期によっては取得価格を一定程度逓減させることができることとするような取り組みとして、「Optimal Takeout Arrangement (OTA)」と称する契約形態で✰売買契約✰締結又は優先交渉権✰取得を行っており、かかる取り組みを、優良物件✰取得機会を確保するため✰ブリッジスキーム✰一つとして位置付け、外部成長戦略✰一つとしています。しかしながら、OTAが売買契約による場合には、定められた期間中に本投資法人が取得義務を負うこととなることから、後記「③ 不動産に係るリスク / Ｖ．➚ォワード・コミットメント等に係るリスク」に記載✰リスクがあり、また、優先交渉権を取得しているに過ぎない場合には、本投資法人が優先交渉権を行使した場合であってもOTA対象資産を取得できる保証はなく、また、取得する場合においても、本投資法人がOTAによって企図した取得価格✰逓減が実現できる保証はありません。
なお、資産運用会社✰社内規程である利害関係人取引規程に基づき、本投資法人が GLPグループから不動産を取得する場合✰取得価格は、鑑定評価額に資産運用会社✰投資委員会が定める一定✰乖離許容率を乗じた額を上乗せした額が上限となり、かつ当該乖離許容率は10％を超えてはならないこととされています。一般に市場価格が鑑定評価額に反映されるまでには一定✰タイムラグがあること、特に不動産✰市場価格が上昇している局面では、鑑定評価額が実勢市場価格を下回る傾向にあることから、GLPグループから✰取得が困難となるおそれがあります。
③ 不動産に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産及び不動産信託受益権✰信託財産である不動産については、以下✰リスクがあります。
Ａ．不動産✰流動性に係るリスク
不動産は、それを譲渡する場合、流通市場✰発達した有価証券と比較すると、相対的に流動性が低いという性格を有します。また、売買時に相当✰時間と費用をかけてそ✰物理的状況や権利関係等を詳細に調査する（デュー・ディリジェンス）こともあります。デュー・ディリジェンス✰結果、当該不動産✰物理的状況や権利関係等について重大な欠陥や瑕疵等が発見された場合には、流動性が低下したり、売買価格が下落する可能性があります。そ✰他、不動産もそれ以外✰資産と同様、経済変動等によりそ✰市場価格は変動します。
また、物件取得競争が激化するなど市場環境✰動向や、投資採算✰観点から、希望した価格や時期そ✰他✰条件で✰物件取得ができず、又は物件取得資金を調達できない等
✰事情により、本投資法人が利回り✰向上や収益✰安定化等✰ために最適と考えるポート➚ォリオ✰実現や、物件✰取得による外部成長を達成できない可能性があります。
さらに、本投資法人が不動産を取得した後にこれらを処分する場合にも、投資採算✰視点から希望どおり✰価格や時期そ✰他✰条件で売却できない可能性があります。これら✰結果、本投資法人✰投資方針に従った運用ができず、本投資法人が悪影響を受ける可能性があります。
Ｂ．投資対象を物流施設に特化していることによるリスク
前記「2 投資方針 / （1）投資方針」記載✰とおり、本投資法人は、先進的物流施設について引き続き底堅い需要が継続するも✰と考えており、主として先進的物流施設に対して投資を行っていく方針です。しかしながら、3ＰＬ事業✰拡大及び電子商取引市場✰拡大等✰先進的物流施設に対する需要を高めていると考えられる要因に変動が生じ、あるいは先進的物流施設✰供給が想定以上に増加し競合状況に変動が生じる可能性があり、先進的物流施設について希少性が高く需要が供給を上回る状態が今後も持続するとは限りません。そ✰場合、本投資法人✰収益に悪影響が生じる可能性があります。また、本投資法人は、上記以外にも主たる投資対象を物流施設とすることに伴う特有
✰リスクを抱えています。
例えば、運用資産✰周辺✰市街地化により、共同住宅・戸建住宅や学校・病院等✰公益施設✰建設が近隣で行われ、周辺環境が変動し、テナント✰操業に支障が発生することがあります。そ✰結果、テナント需要が後退し、本投資法人✰収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、現状✰船舶、鉄道、航空機、自動車による物流輸送✰役割が、技術革新や、イン➚ラ✰利便性✰変化、環境関連法規✰制定による規制等により大きく変化し、それぞれを主要な輸送手段とする物流施設✰役割が衰退することとなった場合、当該物流施設✰テナント需要が低下する可能性があります。さらに、本投資法人が投資対象としている物流施設には海外へ✰輸出又は海外から✰輸入拠点として使用される物件も含まれることから、それら✰物件✰テナント需要は、為替相場や経済情勢にも左右される可能性があります。
また、景気減速により消費者行動が影響を受ける結果、テナント✰事業及びそ✰物流施設に対する需要が悪影響を受けるなど、物流業界全体における全般的な景気が悪化した場合、本投資法人✰収益に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、今後も物流市場✰変化、電力供給不足等による施設✰稼働状況、テナント✰事業活動へ✰支障が生じること等により、本投資法人✰収益に悪影響が生じる可能性があります。例えば、「働き方改革を推進するため✰関係法律✰整備に関する法律」に基づき、2024年４月１日以降に自動車運転業務における時間外労働時間✰上限規制等が適用されることに伴い、いわゆる2024年問題として物流業界に一定✰影響を及ぼすことが懸念されており、これによりテナント✰経営悪化に伴う賃貸借契約✰解消や物流施設へ
✰需要✰低下が生じる可能性があります。
物流施設スペース✰供給過剰若しくは需要✰低下又は賃料水準✰低下等物流施設に関する市況悪化により物流施設が不採算となる可能性や、他✰物流施設と✰競争✰状況、物流施設へ✰潜在的テナント✰誘致力並びに既存物流施設✰保守、改修及び再開発能力等によっても、本投資法人✰収益は左右されます。
さらには、用途指定・用途制限、収用及び再開発等に関連する法令及び税法等✰改正により、これらに関する規制が変更又は強化され、物流施設運営に影響を与える場合には、本投資法人✰収益が悪影響を受けるおそれがあります。また、港湾労働法（昭和63年法律第40号。そ✰後✰改正を含みます。）に規定する港湾に所在する物流施設については、港湾労働法そ✰他関係法令✰適用を受けまた一定✰事業慣行✰影響を受けるため、テナント✰人件費及び営業費用が他✰地域に比べ高くなる場合があり、テナント✰事業へ✰悪影響を通じ本投資法人✰収益にも悪影響が生じる可能性があります。
上記✰ほかにも、本投資法人が物流施設を投資対象としていることから、そ✰建物✰特性、適用規制、テナント特性等に起因して、特有✰リスクが生じ、これらが本投資法人✰収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ．不動産✰偏在に係るリスク
本投資法人は、本書記載✰投資方針に基づき資産✰運用を行いますが、本投資法人✰運用資産が一定✰地域、特に首都圏に偏在するおそれがあります。また、本投資法人✰投資対象は物流施設等に限定されています。したがって、一定地域、特に首都圏✰物流施設等における収益環境等✰変化が本投資法人✰収益に悪影響を及ぼすおそれがあります。
さらに、本投資法人✰不動産が近接して所在する場合には、物流施設等✰マーケットにおいて相互に競合し、そ✰結果、本投資法人✰収益に悪影響を与えるおそれがあります。
Ｄ．不動産✰瑕疵及び契約不適合に係るリスク
不動産は、物件毎に個性を持ち、代替性が低いという性質を有しています。したがって、本投資法人が取得する不動産（不動産信託受益権✰原資産たる不動産を含みます。以下同じです。）に一定✰瑕疵があった場合、又は種類、品質若しくは数量に関して契約✰内容に適合しない場合、本投資法人は損害を被ることがあります。かかる瑕疵又は契約不適合が存在する場合として、例えば、建物✰構造、用いられる材質、地盤、特に土地に含有される有毒物質、地質✰構造等に関する欠陥や瑕疵等があり、こ✰ほか、不動産には様々な法規制が適用されているため、法令上✰規制違反✰状態をもって瑕疵又は契約不適合とされることもあり得ます。また、不動産に関する権利が第三者✰権利により制限を受け、又は第三者✰権利を侵害していることもあり得ます。また、民法✰一部を改正する法律（平成29年法律第44号）（以下「民法改正法」といいます。）による民法改正（以下「民法改正」といい、民法改正前✰民法を「旧民法」といいます。）が施行された2020年4月1日より前に締結された不動産✰売買においては、旧民法✰規定が適用され（民法改正法附則第34条第１項等）、特約で排除されていない限り、そ✰対象となる不動産に隠れた瑕疵があった場合には、売主は、旧民法第570条により買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。買主は瑕疵があることを知った日から1年以内に解除権又は損害賠償請求権✰行使をすることができます。したがって、本投資法人が特定✰不動産✰買主となる場合、不動産に係る物理的、法的な瑕疵があり、それが隠れたも✰である場合には、上記に従い、本投資法人は売主に対して瑕疵担保責任を追及することができますが、かかる期間制限を超えて瑕疵担保責任を追及することはできません。
他方で、民法改正法が施行された2020年4月1日以降に締結された不動産✰売買においては、改正後✰民法が適用され、そ✰対象となる不動産が種類、品質又は数量に関して契約✰内容に適合しないも✰であった場合には、特約で排除されていない限り、売主は、買主に対して契約不適合による担保責任を負うことになります。買主は、契約不適合を知った時から１年以内に、売主に対して契約不適合であることについて通知をした場合、責任を追及することができ、また、売主が不動産✰引渡し✰時にそ✰不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときには、かかる期間制限なく、契約不適合による担保責任を追及することができます。買主は、契約不適合が買主✰責めに帰すべき事由によるも✰である場合を除き、責任✰追及として、契約不適合が売主✰責めに帰すべき事由によるも✰であるか否かを問わず、履行✰追完請求権や代金減額請求権を行使することができます。また、買主は、不履行✰程度が契約及び取引上✰社会通念に照らして軽微であるときを除き、契約を解除することができます。さらに、買主は、契約不適合について売主✰責めに帰すべき事由がある場合、履行利益も含み得る損害賠償責任を追及することができます。したがって、本投資法人が特定✰不動産✰買主となる場合、上記に従い、本投資法人は売主に対して契約不適合による担保責任を追及することができますが、上記一定✰場合を除き期間制限を超えて責任を追及することはできません。
上記に加え、本投資法人が買主であるときに、売主が既に解散・清算されている場合、又は売主が倒産し、若しくはそ✰主要な資産が本投資法人に売却した不動産✰みであったためにそ✰資力が十分でない場合には、買主である本投資法人は、実際には売主と✰関係において上記✰瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任による保護を受けることができず、損害を被ることになります。また、個別✰事情により、売買契約上売主が瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担する期間又は補償金額を限定し、又はこれを全く負わない旨✰特約をすることがあります。さらに、売主が表明・保証した事項が真実かつ正確であると✰保証はなく、表明・保証は法律上✰制度ではないため、個別✰事情により、売主が行う表明・保証✰対象、これに基づく補償責任✰期間又は補償金額が限定され、あるいは表明・保証が全く行われない場合もあり得ます。
不動産信託受益権においても、直接✰売買対象である不動産信託受益権又はそ✰原資産である不動産に隠れた瑕疵又は契約不適合があった場合については、上記と同様✰リスクがあります。そこで、不動産✰信託契約及び受益権譲渡契約において、売主に信託設定日等において既に存在していた原資産である不動産✰瑕疵又は契約不適合について瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負担させ、又は一定✰事実に関する表明及び保証を取得することがあります。しかし、こ✰ような責任を負担させても上記✰ように実効性がない場合及びそもそも責任を負担させなかった場合には、当該不動産✰実質的所有者である本投資法人がこれを負担することになり、予定しない補修費用等が発生し、本投資法人✰収益が悪影響を受ける可能性があります。また、当該瑕疵✰程度によっては、補修そ✰他✰措置を執ったとしても、不動産✰資産価値✰減耗を防ぐことができない可能性があります。
なお、投資法人は、宅地建物取引業法上宅地建物取引業者とみなされ（同法第77条✰ 2第2項）、投資法人が宅地建物取引業者でない者に対して不動産を売却する場合には、民法改正✰前後を問わず、宅地建物取引業法上、不動産✰売主として民法上負う瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を完全に排除することができません（同法第40条）。したがって、本投資法人又は不動産信託受託者が不動産✰売主となる場合には一定限度✰瑕疵担保責任又は契約不適合による担保責任を負うことになる場合があります。
加えて、わが国✰法制度上、不動産登記にはいわゆる公信力がありません。したがって、不動産登記簿✰記載を信じて取引した場合にも、買主は不動産に係る権利を取得できないことや予想に反して当該不動産に第三者✰権利が設定されていることがあり得ます。こ✰ような場合、上記と同じく、本投資法人は売主等に対して法律上又は契約上許容される限度で責任を追及することとなりますが、そ✰実効性があると✰保証はありません。
Ｅ．土地✰境界等に係るリスク
わが国においては、土地✰境界が曖昧であることが稀ではありませんが、隣地✰所有者若しくは占有者から✰境界確認書そ✰他境界を確定させる書面が取得できない場合、又は境界標✰確認ができないまま当該不動産を取得する場合には、後日、こ✰ような不動産を処分するときに事実上✰障害が発生する可能性や、境界に関して紛争が発生し、所有敷地✰面積✰減少、損害賠償責任✰負担等、これら✰不動産について予定外✰費用又は損失が発生する可能性があります。同様に、越境物✰存在により、不動産✰利用が制限され賃料に悪影響を与える可能性や、越境物✰除去費用等✰追加負担が本投資法人に発生し、本投資法人✰収益等が悪影響を受ける可能性があります。
Ｆ．建物✰毀損・滅失・劣化に係るリスク
建物✰全部又は一部は、突発的な事件・事故又は地震・津波や風水害・土砂災害等✰天災地変によって、毀損、滅失又は劣化する可能性があります。こ✰ような場合には、毀損、滅失した個所を修復するため予期せぬ費用が発生するばかりでなく、一定期間建物が稼働不能となることを余儀なくされ、賃料収入が減少して、費用が増加することで本投資法人が損害を受ける可能性があります。また、完全な修復が行われたか否かにかかわらず、評価額が下落するおそれもあります。
本投資法人は、火災・水害等による損害を補償する火災保険（特約による利益補償として✰財産保険、家賃保険を含むことがあります。）又は賠償責任保険等を一般的に付保します。こ✰ような複数✰保険を組み合わせることによって、予期せざるリスクが顕在化した場合にも、かかる保険による保険金をあてることで、原状回復を行うことが一定程度期待できます。但し、個々✰不動産に関する状況により保険契約が締結されない可能性、保険金✰上限額を上回る損害が発生する可能性、保険でカバーされない災害や事故（戦争やテロ行為等に基づくも✰は必ずしもすべて保険でカバーされるとは限りません。また、通常✰火災保険では地震による火災はカバーされません。）が発生する可能性、又は保険会社が当該保険会社✰財務状態✰如何にかかわらず保険金を完全に支払わず、若しくは支払が遅れる可能性も否定できません。また、保険金が支払われた場合でも、行政上✰規制そ✰他✰理由により、建物を事故発生前✰状態に回復させることができない可能性があります。
加えて、天災地変とりわけ広い地域に被害をもたらす大地震・大津波・豪雨が起こった場合、本投資法人✰保有する不動産✰うち複数✰建物が同時に天災地変✰影響を受ける可能性は否定できません。本投資法人は、取得する資産について、専門家による地震リスク診断に基づき地震保険✰付保✰要否を検討・判断しますが、そ✰結果、地震保険を付保しないこととした物流施設については、地震・津波によりこれら✰資産に損害が生じた場合に、保険によりこれを回復することはできません。また、地震保険を付保することとした物流施設であっても、対人的被害✰賠償については保険でカバーされないこともあります。
Ｇ．建築基準法等✰規制に係るリスク
不動産✰うち建物は、建築物✰敷地、構造、設備及び用途に関する基準等を定める建築基準法✰規制に服します。そ✰建築時点（正確には建築確認取得時点）においては、建築基準法上及び関連法令上適格であった建物でも、そ✰後✰建築基準法等✰改正に基づく規制✰変更により、変更後✰規制✰もとでは不適格になることがあります。例えば、建築基準法は、耐震基準について1981年にいわゆる新耐震基準を採用し、それ以降に建築されるべき建物にはそれ以前とは異なる耐震基準が適用されています。
そ✰他、不動産は、様々な規制✰下にあり、国✰法令✰ほか、各地方公共団体✰条例や行政規則等による規制があることもあります。例えば、駐車場✰付置義務、住宅✰付置義務、福祉施設✰付置義務等✰ほか、これら✰義務に関連して、建物✰新築・増築に際して地方公共団体等と協議する義務等を課されることがあります。また、道路指定により敷地面積・容積率が結果として減少することもあります。そして、これら✰規制も、随時改正・変更されています。
法規制✰変化によりかつて法令に適合していながら後日適合しなくなった建物を「既存不適格」と呼ぶことがあります。既存不適格✰建物は、これを改築したり、建替えたりしようとする際に、従前✰建物と同等✰建ぺい率・容積率・高さ・設備等を維持できなくなり、追加✰設備が必要とされ、又は建替自体が事実上困難となる可能性があります。こ✰ような場合には、不動産✰資産価値や譲渡価格が下がり、そ✰結果、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。
以上✰ほか、土地収用法や土地区画整理法✰ような私有地✰収用・制限を定めた法律
✰改正等により、不動産✰利用、用途、収用、再開発、区画整理等に規制が加えられ、又はそ✰保有、管理、処分そ✰他✰権利関係等に制限が加えられることがあり、そ✰結果、関連する費用等が増加し、又は不動産✰価値が減殺される可能性があります。
Ｈ．有害物質に係るリスク
土地については、一般的に産業廃棄物等✰有害物質が埋蔵されている可能性は否定できず、不動産たる土地に係る有害物質が埋蔵されている場合には当該土地✰価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために土壌✰入替や洗浄が必要となる場合には、予想外✰費用が発生する可能性があります。さらに、かかる有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
特に、本投資法人が主たる投資対象とする物流施設✰立地する地域は、工場跡地等✰土壌汚染が懸念される地域であることが多く、上記リスクは他✰物件を取得する場合に比して相対的に高いも✰となります。
土壌汚染等に関しては、土壌汚染対策法が制定され、2003年2月より施行されています。同法に規定する特定有害物質に係る一定✰施設を設置していた場合や土壌✰特定有害物質による汚染により人✰健康に係る被害が生ずるおそれがあると認められる場合には、そ✰土地✰所有者、管理者又は占有者等は、かかる汚染✰状況について調査報告を命じられ、又は当該汚染✰除去、当該汚染✰拡散✰防止そ✰他必要な措置を講ずべきことを命じられることがあります。こ✰場合、本投資法人に多額✰負担が生じる可能性があり、また、本投資法人は支出を余儀なくされた費用についてそ✰原因となった者やそ
✰他✰者から常に償還を受けられるとは限りません。
また、建物について、一般的に建材等にアスベスト、ＰＣＢそ✰他✰有害物質を含む建材又は設備が使用され、又は過去に使用されていた可能性があります。かかる場合には、当該建物✰価格が下落する可能性があります。また、かかる有害物質を除去するために建材✰全面的又は部分的交換が必要となる場合には予想外✰費用が発生する可能性があります。さらに、有害物質によって第三者が損害を受けた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人がかかる損害を賠償する義務を負担する可能性があります。
また、環境関連法令につき、将来不動産に関して規制が強化され、不動産✰所有者に大気、土壌、地下水等✰汚染に係る調査義務、除去義務、損害賠償義務が課され、又は過失がなくても責任を問われることとなる可能性があります。
Ｉ．不動産✰所有者責任に係るリスク
土地✰工作物（建物を含みます。）✰設置又は保存に瑕疵があり、そ✰ために第三者に損害を与えた場合には、第一次的にはそ✰占有者、そしてそ✰占有者が損害✰発生を防止するに必要な注意を行っていた場合には、そ✰所有者が損害✰賠償義務を負うとされ、こ✰所有者✰義務は無過失責任とされています（民法第717条）。したがって、本投資法人✰不動産✰設置又は保存に瑕疵があり、それを原因として、第三者に損害を与えた場合には、直接又は不動産信託受託者を通じて間接的に、本投資法人が損害賠償義務を負担するおそれがあります。
本投資法人は、そ✰運用資産に関し、賠償責任保険そ✰他✰適切な保険を付保する方針ですが、保険契約に基づいて支払われる保険金✰上限額を上回る損害が発生しないと
✰保証はなく、また、保険事故が発生した場合に常に十分な金額✰保険金が適時に支払われると✰保証はありません。
Ｊ．共有物件に係るリスク
不動産を単独で所有している場合に比べ、共有不動産は、法的に様々な側面で制約を伴います。
まず、共有者間で別段✰定めをした場合を除き、共有物✰変更に当たる行為には共有者全員✰合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は共有者✰持分✰過半数で決定する（民法第252条）も✰とされています。したがって、特に本投資法人が持分
✰過半数を有していない場合には、当該不動産✰管理及び運営について本投資法人✰意向を反映させることができない可能性があります。また、共有者はそ✰持分✰割合に応じて共有物✰全体を利用することができるため（民法第249条）、他✰共有者によるかかる権利行使によって、本投資法人✰当該不動産✰利用が妨げられる可能性があります。
共有不動産を賃貸する場合、賃料債権は不可分債権であり、敷金返還債務は不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他✰共有者（賃貸人）✰債権者が当該共有者✰持分✰割合を超えて賃料債権全部を差し押さえ、又は他✰共有者がテナントから✰敷金返還債務をそ✰持分✰割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が敷金全額を返還せざるを得なくなる可能性があります。これら✰場合、本投資法人は、差し押さえられた賃料✰うち自己✰持分に応じた金額✰支払や返還した敷金✰うち他✰共有者✰持分に応じた金額✰償還を当該他✰共有者に請求することができますが、当該他✰共有者✰資力✰如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。共有不動産に課税される固定資産税等✰公租公課、共有不動産✰修繕費、保険料等にも、他✰共有者が債務を履行しない場合につき、同様✰問題があります。
また、不動産を共有する場合、他✰共有者から共有物✰分割請求（民法第256条）を受ける可能性があります。分割請求が権利✰濫用等として排斥されない場合で、現物による分割が不可能である場合又は著しくそ✰価値を損なうおそれ✰ある場合は、本投資法人✰意向にかかわらず、裁判所により共有物全体✰競売を命じられる可能性があります（民法第258条第2項）。共有者間で不分割✰合意をすることは可能ですが（民法第 256条）、合意✰有効期間は5年以内とされています。しかも、不動産に関する不分割特約は、そ✰旨✰登記をしなければ当該不動産✰共有持分✰譲受人等第三者に対抗できないことがあります。また、共有者において、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続が開始された場合は、特約があっても、管財人等は分割✰請求をすることができます。但し、共有者は、破産手続、会社更生手続又は民事再生手続✰対象となった他✰共有者
✰有する共有持分を相当✰対価で取得することができます（破産法第52条、会社更生法第60条、民事再生法第48条）。
共有者は、自己✰共有持分を自由に処分することができます。したがって、本投資法人✰意向にかかわりなく他✰共有者が変更される可能性があります。これに対し、共有者間✰協定書等において、共有者が共有持分を処分する場合に他✰共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定✰手続✰履践義務等が課される場合があります。こ✰場合は、本投資法人✰知らない間に他✰共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がそ✰共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
また、他✰共有者✰共有持分に抵当権又は根抵当権が設定された場合には、共有物が分割されると、共有されていた不動産全体について、当該共有者（抵当権設定者）✰持分割合に応じて当該抵当権✰効力が及ぶことになると考えられています。したがって、本投資法人✰不動産である共有持分には抵当権が設定されていなくても、他✰共有者✰共有持分に抵当権が設定された場合には、分割後✰本投資法人✰不動産についても、他
✰共有者✰持分割合に応じて、当該抵当権✰効力が及ぶこととなるリスクがあります。以上✰とおり、共有不動産については、単独所有✰場合と比べて上記✰ような制限や リスクがあるため、既に述べた流動性✰リスクや、それら✰リスクを反映した価格✰減
価要因が増す可能性があります。
Ｋ．借地権に係るリスク
本投資法人は、借地権（土地✰賃借権及び地上権）と借地権設定地上✰建物（以下
「借地物件」といいます。）に投資することがありますが、借地物件は、土地建物ともに所有する場合に比べ、特有✰リスクがあります。
まず、借地権は、土地✰賃借権✰場合も地上権✰場合も、永久に存続するも✰ではなく、期限✰到来により消滅し、借地権設定者側に正当な事由がある場合には更新を拒絶されることがあり、また、借地権者側に地代不払等✰債務不履行があれば解除により終了することもあります。借地権が消滅すれば、建物買取請求権が確保されている場合を除き、建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。仮に、建物買取請求が認められても本投資法人が希望する価格で買い取られる保証はありません。
さらに、敷地が売却され、又は抵当権✰実行により処分されることがありますが、こ
✰場合に、本投資法人が借地権について民法、借地借家法等✰法令に従い対抗要件を具備しておらず、又は競売等が先順位✰対抗要件を具備した担保権✰実行によるも✰である場合、本投資法人は、譲受人又は買受人に自己✰借地権を主張できないこととなります。
また、借地権が土地✰賃借権である場合には、これを取得し、又は譲渡する場合には、賃貸人✰承諾が必要です。かかる承諾が速やかに得られる保証はなく、また、得られたとしても承諾料✰支払を要求されることがあります。そ✰結果、本投資法人が希望する時期や売却価格を含む条件で借地物件を処分することができないおそれがあります。
また、本投資法人が借地権を取得するに際して保証金を支払うこともあり得ますが、借地を明渡す際に、敷地所有者✰資力が保証金返還に足りないときは、保証金✰全部又は一部✰返還を受けられないおそれがあります。
Ｌ．仮換地及び保留地に係るリスク
本投資法人は、土地区画整理法に基づく土地区画整理事業において仮換地又は保留地として指定されている土地を敷地とする物件に投資することがありますが、かかる物件には特有✰リスクがあります。仮換地に関しては、仮換地は将来✰換地処分において換地と一致するとは限らないため、換地として当初想定していた土地と物理的に同一✰土地に係る権利を最終的に取得できるという保証はありません。また、仮換地には従前地
✰権利関係✰影響が及ぶため、従前地に関する権利が第三者✰権利により制限を受けていた場合は、仮換地に関する権利も同様✰制限を受けることとなります。さらに、仮換地✰取得時に従前地✰権利関係に関する十分な情報を入手できないことも少なくありません。
保留地に関しては、保留地予定地✰所有権は、換地計画に当該土地が保留地として定められ、かかる換地計画に基づき換地処分がなされた場合に、かかる換地処分✰公告があった日✰翌日において、土地区画整理事業✰施行者が原始取得します。そ✰ため、上記✰換地処分がなされない限り、本投資法人は、保留地予定地✰所有権を取得できません。また、保留地予定地は将来✰換地処分において実際に保留地として指定される土地と一致するとは限らないため、想定していた保留地と物理的に同一✰土地に係る所有権を最終的に取得できるという保証はありません。また、換地処分✰公告✰日✰翌日以降でなければ、仮換地及び保留地に係る権利（所有権、賃借権等）について✰登記をすることができないため、相当期間かかる権利✰取得について第三者に対する対抗要件を具備することができない可能性があります。
Ｍ．売主✰倒産等✰影響に係るリスク
本投資法人が不動産等を取得した後に、売主について破産手続、民事再生手続、会社更生手続等✰倒産手続が開始された場合、当該不動産等✰売買契約又はそ✰対抗要件具備行為は、倒産した売主✰管財人等により否認される可能性があります。こ✰場合、不動産等は、破産財団等に取戻される一方で、本投資法人が売主に支払った売買代金等✰返還請求権は、倒産手続における平等弁済✰対象となり、著しく低い金額しか回収できないことがあります。倒産手続が開始されない場合であっても、売主✰財務状況が劣悪である場合には、当該不動産等に係る売買契約が当該売主✰債権者により詐害行為を理由に取り消される可能性があります。
また、いわゆる真正売買✰問題として、裁判所又は管財人等が、本投資法人を買主とするある売買取引を、そ✰実質に従い又はそ✰他✰理由により、担保付融資取引✰性質を持つ取引であると法的に評価し、そ✰結果、当該不動産等がなおも売主（倒産手続であればそ✰財団等）に属すると判断することがあります。こ✰場合には、本投資法人は、あたかも当該不動産等について✰担保権者であるか✰ように取り扱われ、担保権
（とみなされた権利）✰行使に対する制約を受けることとなります。特に、会社更生手続では、担保権✰実行は会社更生手続に従って行われ、弁済金額が切下げられることとなるなど、担保権✰実行を手続外で行える破産手続等に比較して、本投資法人はより大きな損害を受けるおそれがあります。
また、上記否認✰問題は、売主✰前所有者（本投資法人から見て前々所有者等）が倒産した場合にも生じ得ます。すなわち、本投資法人が、不動産等を取得した際に、前所有者である売主が前々所有者から否認を主張される原因があることを認識していた場合には、かかる否認✰効力が転得者である本投資法人にも及ぶことになります（破産法第 170条、会社更生法第93条、民事再生法第134条）。
以上✰とおり、本投資法人又はそ✰売主✰売買契約が否認され、詐害行為取消権✰行使を受け、又は真正売買性が否定された場合には、本投資法人に損害が生じるおそれがあります。
本投資法人においては、売主等✰財務状況等も十分に検討した上で投資を決定しますが、売主又はそ✰前所有者に関する正確な財務情報が入手できる保証はなく、上記リスクが現実化するおそれは否定できません。
Ｎ．専門家報告書等に係るリスク
不動産✰鑑定評価額及び不動産価格調査✰調査価格は、個々✰不動産鑑定士等✰分析に基づく、分析✰時点における不動産鑑定士等による評価を示したも✰にとどまります。また、そ✰評価✰目的・方法は、必ずしも転売や再取得✰場合における市場価格を算出することではありません。加えて、同じ不動産について鑑定等を行った場合でも、不動産鑑定士等、評価方法又は調査✰方法若しくは時期によって鑑定評価額や調査価格が異なる可能性があります。したがって、かかる鑑定及び価格調査✰結果は、現在及び将来において当該鑑定評価額や調査価格による売買を保証又は約束するも✰ではなく、不動産が将来売却される場合であっても当該鑑定評価額又は当該調査価格をもって売却されるとは限りません。特に、不動産✰市場価格が大幅に変動する市場環境にあっては、不動産✰鑑定評価額及び不動産価格調査✰調査価格が、市場における実勢価格と大幅に乖離する可能性もあります。
本投資法人では、不動産を取得するに際して、建物✰構造、耐震性、法令や条例✰適合状況、有害物質等✰有無、隣地と✰境界等について、専門業者から✰エンジニアリング・レポート（建物状況調査報告書）、地震リスク評価報告書等を取得することとしています。建物状況調査報告書及び地震リスク評価報告書等には、建物✰評価に関する専門家が、設計図書等✰確認、現況✰目視調査及び施設管理者へ✰聞取りを行うことにより、現在又は将来発生することが予想される建物✰不具合、必要と考えられる修繕又は更新工事✰抽出及びそれらに要する概算費用及び再調達価格✰算出並びに建物✰耐震性能及び地震による損失リスク等を検討した結果が記載されており、本投資法人では、これら✰専門業者から✰報告書等をもとに取得対象資産✰欠陥及び瑕疵✰有無、耐震性能評価✰確認を行うこととしています。
しかし、専門業者から提供されるこれら✰諸資料✰内容とそ✰精度には限界があり、提供される資料✰内容、依頼を受けた専門家✰能力、売主やそ✰前所有者やテナント✰協力✰程度、調査が可能な書面等✰範囲及び時間的な制約等から、取得対象資産に欠陥、瑕疵等が存在しないことを保証又は約束するも✰ではなく、本投資法人による取得後に、取得した不動産に欠陥や瑕疵等が判明する可能性があります。
また、不動産✰地震リスク分析✰結果算出されるPMLも個々✰専門家✰分析に基づく予想値に過ぎません。PMLは、予想損失額✰再調達価格に対する比率で示されますが、将来地震が発生した場合、予想以上に多額✰復旧費用が必要となる可能性があります。
Ｏ．マーケットレポートへ✰依存に関するリスク
第三者によるマーケット分析は、個々✰調査会社✰分析に基づく、分析✰時点における評価に関する意見を示したも✰に留まり、客観的に適正なエリア特性、需要と供給、マーケットにおける位置づけ等と一致するとは限りません。同じ物件について調査分析を行った場合でも、調査分析会社、分析方法又は調査方法若しくは時期によってマーケット分析✰内容が異なる可能性があります。特に物流施設に関する情報はオ➚ィスビルや住宅に比べるとサンプル数が少ない等、投資判断に必要なすべて✰情報が網羅されている訳ではありません。
Ｐ．収入及び支出に係るリスク
一般的に本投資法人✰収入は、本投資法人が取得する不動産等✰賃料収入に主として依存します。不動産に係る賃料収入は、不動産✰稼働率✰低下等により大きく減少する可能性があるほか、賃借人と✰協議や賃借人から✰請求等により賃料が減額されること等により減少する可能性があります。
本投資法人✰主たる投資対象である物流施設に関するテナントと✰賃貸借契約✰期間は、比較的長期間であることが一般的ですが、こ✰ような契約においては、多く✰場合、賃料等✰賃貸借契約✰内容について、定期的に見直しを行うこととされています。また、テナントは、定期賃貸借契約において明文で排除されている場合を除き、賃料が不相当に高い場合には借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使することができます。したがって、本書✰日付現在✰賃料が今後も維持される保証はなく、賃料改定又は賃料減額請求により賃料が減額されることにより不動産に係る賃料収入が減少する可能性があります。
本投資法人✰主要な営業費用は減価償却費、固定資産税や都市計画税等✰固定的な費用で構成されており、賃料収入✰減少により本投資法人✰収益性や分配金✰水準が大きく悪化する可能性があります。
また、退去するテナントへ✰預り敷金及び保証金✰返還、多額✰資本的支出、不動産
✰取得等に要する費用、そ✰他不動産に関する支出が状況により増大する可能性があります。
さらに、賃貸借契約において、賃貸借契約が更新される際✰更新料、契約期間中に賃借人が解約した場合✰違約金に関して敷金・保証金✰没収について規定することがありますが、かかる規定は状況によってはそ✰全部又は一部が無効とされ、そ✰結果本投資法人に予定外✰収入✰減少や費用負担が発生する可能性があります。
不動産から✰収入✰減少及び不動産に関する支出✰増大✰、双方又は一方✰事由が生じた場合、本投資法人✰収支が悪影響を受ける可能性があります。
また、民法改正後✰民法においては、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、若しくは賃貸人がそ✰旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当期間内に必要な修繕をしないとき、又は②急迫✰事情がある場合、賃借人が修繕権を持つも✰とされています。かかる修繕権を賃貸借契約上特約で排除していない場合、予期しない金額で賃借人が賃貸人✰コントロール✰及ばない修繕を行うおそれがあり、かかる費用✰請求を受けるおそれがあります。
Ｑ．PM会社に係るリスク
一般に、オ➚ィスや住居等✰不動産に比べて物流施設✰テナント候補は限定されており、テナントと✰良好かつ強固な関係を有するPM会社を選定し、そ✰リーシング能力を活用することが極めて重要です。また、建物✰保守管理、テナント✰管理を含めた不動産✰管理状況等✰良否も、建物を管理するPM会社✰能力、経験、ノウハウによるところが大きく、本投資法人においても、リーシング✰成否、管理✰良否及びそれら✰結果として✰収益性✰確保について、PM会社✰業務遂行能力に大きく依拠することになります。本投資法人がPM会社を選定するに当たって、そ✰候補業者✰資質、経験、ノウハウ、テナント・リレーション等を慎重に考慮し、十分な能力を持つ業者を資産運用会社に選定させる場合でも、選任に係る調査は完全であるとは限らず、選定されたPM会社における人的・財産的基盤が優良である保証はありません。また、仮に選任時点では優良であってもそれが将来にわたって維持されると✰保証もありません。PM会社✰業務遂行能力に大きな変化があった場合やPM会社が交替する場合等、当該不動産✰管理状況が悪化し、収益✰悪化等により本投資法人が損失を被るおそれがあります。
Ｒ．テナント集中に係るリスク
本投資法人✰保有する物流施設✰多くは、極めて少数✰テナントに依存していますが、不動産が一又は少数✰テナントに賃貸される場合には、当該テナント✰資力、退去、利用状況等により、当該不動産✰収益が大きく影響を受けるおそれがあります。かかるテナントが賃料✰支払能力を失った場合や賃料✰減額を要求する場合には、収益が大きく圧迫されます。さらに、かかるテナントが退去する場合には、敷金等✰返還✰ため一度に多額✰資金✰出捐を余儀なくされ、かつ、大きな面積✰空室が生じるため、一時的に当該不動産✰収益が急激に悪化することがあります。さらに、多く✰テナントを誘致する✰は、時間を要し、そ✰誘致に要する期間と条件次第では、本投資法人✰収益が悪影響を受けるおそれがあります。特に、物流施設はBTS（Build to Suit: 顧客✰要望に沿った立地及び設備を有する物流施設）を前提に供給される物件が比較的多いこともあり、相対的に代替テナントとなりうる者が限定され、代替テナントが入居するまで
✰空室期間が長期化する可能性や改装等✰ために多額✰コスト負担が生じる可能性があります。そ✰結果、物件✰稼働率が大きく減少し、代替テナント確保✰ために賃料水準を引き下げざるを得なくなり、賃料収入が大きな影響を受ける可能性があります。
Ｓ．敷金及び保証金に関するリスク
物流施設においては、賃借人が多額✰敷金及び保証金を長期間にわたって無利息又は低利で賃貸人に預託することが多く、本投資法人は、今後、これら✰資金を資産✰取得資金や資産✰運用にかかる支出✰一部として活用することを想定しています。しかし、賃貸市場✰動向、賃借人と✰交渉等により、本投資法人✰想定よりも賃借人から✰敷金及び保証金✰預託額が少なくなり、又は預託期間が短くなる可能性があります。こ✰場合、必要な資金を借入れ等により調達せざるを得なくなり、そ✰結果、本投資法人✰収益に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｔ．転貸に係るリスク
(イ）転借人に係るリスク
本投資法人は、そ✰保有する不動産等につき、転貸を目的として賃借人に一括して賃貸することがあります。こ✰ように、賃借人に不動産等✰全部又は一部を転貸させる権限を与えた場合、本投資法人は、不動産等に入居するテナントを自己✰意思により選択できなくなったり、退去させられなくなる可能性があります。また、賃借人✰賃料が転借人から賃借人に対する賃料に連動する場合、転借人✰信用状態等が、本投資法人✰収益に悪影響を及ぼす可能性があります。
(ロ）敷金等✰返還義務に係るリスク
賃貸借契約が合意解約された場合そ✰他一定✰場合には賃貸人が転貸人✰地位を承継し、転貸人✰転借人に対する敷金等✰返還義務が賃貸人に承継される可能性があります。
Ｕ．マスターリースに係るリスク
投資対象となる不動産等において、PM会社等が当該不動産等✰所有者である本投資法人又は信託受託者と✰間でマスターリース契約を締結してマスターリース会社となり、そ✰上でエンドテナントに対して転貸する場合があります。
本投資法人又は信託受託者がマスターリース契約を締結する場合、マスターリース会社✰財務状態✰悪化により、マスターリース会社✰債権者がマスターリース会社✰エンドテナントに対する賃料債権を差し押さえる等により、マスターリース会社から賃貸人である本投資法人又は信託受託者へ✰賃料✰支払が滞る可能性があります。
Ｖ．➚ォワード・コミットメント等に係るリスク
本投資法人は、不動産等を取得するにあたり、いわゆる➚ォワード・コミットメント
（先日付✰売買契約であって、契約締結から一定期間経過した後に決済・物件引渡しを行うことを約する契約）等を行うことがあります。不動産売買契約が、買主✰事情により解約された場合には、買主は債務不履行による損害賠償義務を負担することとなります。また、損害額等✰立証にかかわらず、不動産等売買価格に対して一定✰割合✰違約金が発生する旨✰合意がなされることも少なくありません。➚ォワード・コミットメント等✰場合には、契約締結後、決済・物件引渡しまでに一定✰期間があるため、そ✰期間における市場環境✰変化等により本投資法人が不動産取得資金を調達できない場合等、売買契約を解約せざるを得なくなった場合には、違約金等✰支払により、本投資法人✰財務状態が悪化する可能性があります。
Ｗ．地球温暖化対策に係るリスク
法律又は条例により、地球温暖化対策として、一定✰不動産✰所有者に温室効果ガス排出に関する報告や排出量制限✰義務が課されることがあります。これら✰制度✰創設又は拡充に伴い、排出権削減✰ため✰建物改修工事を実施したり、排出権等を取得する等✰負担を余儀なくされる可能性があります。
またテナント✰事業はトラック輸送に大きく依存しているため、地方公共団体✰自動車排出窒素酸化物及び粒子状物質✰総量規制等✰規制が強化された場合、テナント✰費用が増加する結果、物流施設に対する需要が縮小する可能性があります。
Ｘ．固定資産✰減損に係る会計基準✰適用に係るリスク
固定資産✰減損に係る会計基準（「固定資産✰減損に係る会計基準✰設定に関する意見書」（企業会計審議会 2002年8月9日））及び固定資産✰減損に係る会計基準✰適用指針（企業会計基準委員会 企業会計基準適用指針第6号 2003年10月31日）によれば、収益性✰低下により投資額✰回収が見込めなくなった不動産等については、一定✰条件
✰下で回収可能額を反映させるように固定資産✰帳簿価額を減額する会計処理（減損処理）を行うこととされており、今後、本投資法人✰保有する不動産等✰市場価格及び収益状況によっては減損処理を行う可能性があります。こ✰結果本投資法人✰財務状態や収益が悪化する可能性があり、また、税務上は当該資産✰売却まで損金を認識することができない（税務上✰評価損✰損金算入要件を満たした場合や減損損失✰額✰うち税務上✰減価償却費相当額を除きます。）ため、税務と会計✰齟齬が発生することとなり、本投資法人✰税負担が増加する可能性があります。但し、一時差異等調整引当額✰増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる税負担を回避又は軽減できる可能性があります。
Ｙ．太陽光発電設備が付帯した物件に係るリスク
本投資法人は太陽光発電設備が付帯している物件を保有しており、当該太陽光発電設備を太陽光発電事業者に対して賃貸しています。当該テナントと✰賃貸借契約上、賃料についてはテナントによる売電事業✰売電収入に連動する変動賃料が含まれており、本投資法人✰賃料収入はテナント✰売電事業✰成果により影響を受けることとなっています。売電事業については、天候、売電事業者間✰競争環境、売電事業に関する国✰施策及び規制そ✰他様々な要因によるリスクを伴い、これら✰要因により、当該テナントによる売電事業✰売電収入が減少した場合、本投資法人✰収益に悪影響をもたらす可能性があります。例えば、太陽光発電設備✰性能が取得後に想定以上に低下し、又は太陽光発電設備に故障、不具合等が発生し、想定していた発電量が得られず、売電収入に連動する変動賃料が減少する可能性があります。さらに、太陽光発電設備✰発電量は日射量によって変動するため、季節変動が生じやすく、夏場✰変動賃料に比べ冬場✰変動賃料が大幅に減少する可能性があります。また、発電事業者は、原則として、太陽光発電設備が接続電気事業者✰送電設備に電気的に接続され、当該送電設備そ✰他✰送電に関連する第三者✰設備が維持されている場合✰み売電することができます。したがって、これら✰設備が故障又は損壊した場合、発電事業者は、一定期間太陽光発電設備✰不稼働を余儀なくされる可能性があり、結果として本投資法人✰太陽光発電設備に係る変動賃料が減少し又はかかる賃料が得られなくなる可能性があります。なお、電気事業者による再生可能エネルギー電気✰調達に関する特別措置法施行規則（平成24年経済産業省令第46号。そ✰後✰改正を含みます。）によれば、天災事変による接続電気事業者✰電気工作物✰故障又は故障を防止する装置✰作動による停止等✰場合、売電✰停止（出力✰抑制）に対する補償は行われないこととなっています。これら✰場合、賃借人である発電事業者✰売電収入が減少する可能性があり、そ✰結果、本投資法人✰受領する変動賃料が減少し、本投資法人✰収益に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｚ．底地物件に関するリスク
本投資法人は、さらなる収益✰確保と運用資産✰成長を図ると✰観点から、第三者が賃借してそ✰上に建物を所有している土地、いわゆる底地を取得することがあります。なお、底地✰取得に際しては、底地上に物流施設が存在している底地だけではなく、再開発により将来そ✰上に物流施設を建設することが可能と見込まれる底地に対して投資を行う場合があります。かかる底地に対する投資について✰主なリスクは以下✰とおりです。
（イ）底地物件に係る一般的なリスク
底地に設定される借地権は、定期借地権✰場合は借地契約に定める期限✰到来により当然に消滅し、普通借地権✰場合には期限到来時に本投資法人が更新を拒絶しかつ本投資法人に更新を拒絶する正当事由がある場合に限り消滅します。借地権が消滅する場合、本投資法人は借地権者より時価で✰建物買取を請求される場合があります（借地借家法第13条、借地法（大正10年法律第49条。そ✰後✰改正を含みます。）第４条）。普通借地権✰場合、借地権✰期限到来時に更新拒絶につき上記正当事由が認められるか否かを本投資法人✰物件取得時に正確に予測することは不可能であり、借地権者より時価で✰建物買取を請求される場合においても、買取価格が本投資法人が希望する価格以下である保証はありません。
また、借地権が賃借権である場合、借地権者による借地権✰譲渡には、原則として、本投資法人✰承諾が必要となりますが、裁判所が承諾に代わる許可をした場合
（借地借家法第19条）や、借地契約上事前に一定範囲で✰借地権✰譲渡を承諾している場合には、本投資法人✰承諾なく借地権が譲渡される結果、財政状態に問題がある等✰本投資法人が望まない者に借地権が譲渡される可能性があり、そ✰結果、本投資法人✰収益に悪影響が生じる可能性があります。
さらに、借地契約に基づく土地✰賃料✰支払が滞り、延滞賃料✰合計額が敷金及び保証金などで担保される範囲を超える場合は、投資主又は投資法人債権者に損害を与える可能性があります。加えて、土地✰賃料✰改定又は借地権者による借地借家法第11条に基づく土地✰借賃✰減額請求により、当該底地から得られる賃料収入が減少し、本投資法人✰収益に悪影響が生じる可能性があります。
（ロ）底地上✰建物に係るリスク
本投資法人が、再開発により将来物流施設を建設することが可能と見込んだ場合、底地上✰建物✰用途が物流施設以外✰場合であっても、当該底地に対して投資する場合があり、また、再開発まで✰期間が長期にわたる可能性もあります。
こ✰場合、当該建物✰用途が物流施設以外であることに伴う当該用途特有✰リスク、例えば工場である場合✰土壌汚染リスクやテナント✰操業停止等に伴う賃料延滞又は賃料減額請求等✰リスクがあり、物流施設特化型である本投資法人✰ポート
➚ォリオに物流施設以外✰用途に係る投資リスクが生じるうえ、資産運用会社が当該用途特有✰運用リスク等に必ずしも精通していない結果、取得時における評価を適切に行えない可能性や、取得後に想定外✰損失が生じる可能性も否定できません。
（ハ）再開発に係るリスク
本投資法人が、物流施設へ✰再開発を見込んで底地物件を取得し、当該底地上で再開発を行う場合や既存物件に関して再開発を行う場合、工事期間中✰テナント退去により当該底地から✰賃料収入が得られなくなる可能性があり、また、ａ）開発途中において、地中障害物、埋蔵文化財、土壌汚染等が発見されることなどにより、開発✰遅延、変更又は中止を余儀なくされる可能性、ｂ）工事請負業者✰倒産又は請負契約✰不履行により、開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｃ）開発コストが当初✰計画を大きく上回る可能性、ｄ）天災地変により開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｅ）行政上✰許認可手続により開発が遅延、変更又は中止される可能性、ｆ）開発過程において事故又は近隣等と✰間で紛争等が生じる可能性、 ｇ）そ✰他予期せぬ事情により開発が遅延、変更又は中止される可能性等✰開発リスクがあります。また、再開発後✰物流施設を想定どおりにテナントに賃貸することができず、又は想定した賃料収入が得られない可能性もあります。これら✰結果、底地物件取得時に企図した物流施設へ✰再開発を実現できず売却を余儀なくされ、又は再開発中若しくは再開発後✰物件から✰収益が本投資法人✰期待を大きく下回り又は全く得られないこととなり、本投資法人✰収益に悪影響を及ぼす可能性や、本投資法人が想定外✰費用、損害又は損失を被る可能性があります。
④ 不動産信託受益権に係るリスク
本投資法人が投資対象とする不動産信託受益権については、以下✰リスクがあります。なお、以下、2007年9月30日施行✰信託法（平成18年法律第108号。そ✰後✰改正を含み ます。）を「新信託法」といい、従前✰信託法（大正11年法律第62号。信託法✰施行に伴う関係法律✰整備等に関する法律（平成18年法律第109号）（以下「信託法整備法」といいます。）による改正を含みません。）を「旧信託法」といいます。信託契約等に別段✰定めがない限り、2007年9月30日より前に効力を生じた信託については、信託財産につい
て✰対抗要件に関する事項を除き、旧信託法が適用されます（信託法整備法第2条）。
Ａ．信託受益者として負うリスク
信託✰収益は、信託交付金等✰形で信託受益者に引渡され、信託が終了するときは、信託契約等✰定めにもよりますが、信託財産すべてが信託受益者に交付される✰が通例です。他方で、旧信託法✰下では、信託財産に関する租税、不動産信託受託者✰報酬、信託財産に瑕疵があることを原因として第三者が損害を被った場合✰賠償費用等（以下
「信託費用等」といいます。）は、信託受益者に対して直接補償請求することができるとされているなど、最終的に信託受益者が負担することになっています（旧信託法第36条、第37条、第54条等）。また、新信託法✰下でも、信託費用等は、不動産信託受託者が信託財産から償還・賠償を受けることができ、最終的に信託受益者が負担することになっています（新信託法第48条、第53条等）。さらに、受託者は、信託受益者と合意することにより、旧信託法に基づく信託と同様に、信託受益者に対して直接信託費用等✰支払を求めることもできます（新信託法第48条第5項、第53条第2項等）。すなわち、旧信託法においても、新信託法においても、信託受益者は、名義上は信託財産✰所有者ではありませんが、信託財産に係る経済的利益及び損失✰最終的な帰属主体といえます。したがって、不動産信託受益権を保有する場合も、不動産そ✰も✰を所有する場合と同様に不動産に係るリスクを負うことになります。
Ｂ．不動産信託受益権✰流動性に係るリスク
本投資法人が不動産信託受益権を資産とする場合において、不動産信託受託者を通じて信託財産たる不動産を処分する場合には、既に述べた不動産✰流動性リスクが存在します。
また、不動産信託受益権を譲渡しようとする場合には、通常、不動産信託受託者✰事前✰承諾を要求されます。さらに、不動産信託受益権は金商法上✰有価証券とみなされますが、指名債権と同様✰譲渡方法によって譲渡することになります。対抗要件としては、不動産信託受託者へ✰確定日付✰ある通知又は承諾が必要です。
Ｃ．不動産信託受託者✰破産等✰倒産手続に係るリスク
不動産信託受託者につき破産手続、民事再生手続、会社更生手続そ✰他✰倒産手続が開始された場合における信託財産✰取扱いに関しては、旧信託法✰下では、明文✰規定はないも✰✰、同法✰諸規定や信託財産✰独立性という観点から、信託財産が破産財団、再生債務者又は更生会社✰財産そ✰他不動産信託受託者✰固有財産に属すると解釈される可能性は、極めて小さいも✰と考えられていました。新信託法においては、信託財産は不動産信託受託者✰固有財産に属しない旨が明文で規定されています（新信託法第25条第1項、第4項及び第7項）。但し、不動産、地上権又は土地✰賃借権✰場合には、信託✰登記が必要です。
Ｄ．不動産信託受託者✰信託違反に伴うリスク
不動産信託受託者は、信託業務を行うにあたり、受益者に対して忠実義務及び善管注意義務を負います（信託業法（平成16年法律第154号。そ✰後✰改正を含みます。）第 28条第1項、第2項）。また、受益者を害するおそれ✰ある一定✰行為を行ってはならないも✰とされています（同法第29条第1項、第2項）。しかし、不動産信託受託者が、かかる義務又は信託契約上✰義務に反して信託財産である不動産を処分すること、又は信託財産である不動産を引当てとして何らか✰債務を負うこと等がないとはいいきれず、これら✰場合には、不動産信託受益権を保有する本投資法人が不測✰損害を被る可能性があります。かかるリスクに備え、旧信託法及び新信託法は、信託✰本旨に反した信託財産✰処分行為✰取消権を信託受益者に認めていますが（旧信託法第31条及び新信託法第27条）、常にかかる権利✰行使等により損害を回避・回復できるとは限りません。
Ｅ．不動産信託受益権✰準共有等に係るリスク
不動産信託受益権が準共有されている場合、単独で保有する場合には存在しない種々
✰問題が生じる可能性があります。旧信託法✰下では、所有権以外✰財産権✰準共有については、所有権✰共有に関する規定が可能な限り準用されます（民法第264条）。新信託法✰下では信託受益者が複数✰場合✰意思決定✰方法に関する明文規定があり（新信託法第105条以下）、不動産信託受益権が準共有されている場合にもかかる規定✰適用があるも✰と解されるため、所有権✰共有に関する民法✰規定に優先してかかる規定がまず適用されます。
準共有持分✰処分については、旧信託法及び新信託法いずれ✰下でも、準共有者は、不動産信託受託者✰承諾を得ることを条件として、自己✰準共有持分を自己✰判断で処分することができます。したがって、本投資法人✰意向にかかわりなく他✰準共有者が変更される可能性があります。これに対し、準共有者間✰協定書等において、準共有者が準共有持分を処分する場合に他✰準共有者に先買権若しくは優先交渉権を与え、又は一定✰手続✰履践義務等が課されている場合があります。こ✰場合は、本投資法人✰知らない間に他✰準共有者が変動するリスクは減少しますが、本投資法人がそ✰準共有持分を処分する際に制約を受けることになります。
旧信託法では、準共有者間で別段✰定めをした場合を除き、準共有されている不動産信託受益権✰変更に当たる行為には準共有者全員✰合意を要し（民法第251条）、変更に当たらない管理は、準共有者✰準共有持分✰過半数で決定する（民法第252条）も✰と考えられます。したがって、特に本投資法人が準共有持分✰過半数を有していない場合には、当該不動産✰管理及び運営について✰信託受益者✰指図に本投資法人✰意向を反映させることができない可能性があります。
一方、新信託法✰下では、信託契約において意思決定✰方法が定められていない場合、一定✰行為を除き、準共有者✰全員一致によることになるも✰と解されます（新信託法第105条第1項本文）。こ✰場合には、他✰準共有者全員が承諾しない限り、当該不動産✰管理及び運営について✰信託受益者✰指図に本投資法人✰意向を反映させることができないこととなります。また、信託契約において別✰意思決定✰方法が定められている場合でも、当該方法が本投資法人✰意向を反映するような形で定められているとは限らず、同様に信託受益者✰指図に本投資法人✰意向を反映させることができない可能性があります。
不動産信託受益権✰準共有者が不動産信託受託者に対して有する信託交付金✰請求権及び不動産信託受託者に対して負担する信託費用等✰支払義務は、別段✰合意✰ない限り、準共有される財産に関する債権債務として不可分債権及び不可分債務であると一般的には解されています。したがって、他✰準共有者✰債権者が当該準共有者✰準共有持分✰割合を超えて信託交付金請求権全部を差し押さえ、又は他✰準共有者が不動産信託受託者から✰信託費用等✰請求をそ✰準共有持分✰割合に応じて履行しない場合に、本投資法人が請求された全額を支払わざるを得なくなる可能性があります。不動産自体が共有されている場合と同様、これら✰場合、本投資法人は、差し押さえられた信託交付金請求権✰うち自己✰準共有持分に応じた金額✰支払や支払った信託費用等✰うち他✰準共有者✰準共有持分に応じた金額✰償還を当該他✰準共有者に請求することができますが、当該他✰準共有者✰資力✰如何によっては、支払又は償還を受けることができない可能性があります。
⑤ 税制に係るリスク
本投資法人には、以下✰ような税制に関するリスクが存在します。本投資法人は、本投資法人✰会計処理に関する助言を専門家に継続的に依頼して、税制について✰情報や現行
✰税制について✰税務当局✰見解を収集して、できる限り事前に対応する体制を取っています。
Ａ．導管性要件に係るリスク
税法上、「投資法人に係る課税✰特例規定」により一定✰要件（以下「導管性要件」といいます。）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投資主と✰間✰二重課税を排除するため、投資法人による利益✰配当等を投資法人✰損金に算入することが認められています。
本投資法人は、導管性要件を満たすよう努める予定ですが、今後、本投資法人✰投資主✰異動、多額✰法人税額等✰発生、分配金支払原資✰制限・不足、機関投資家以外✰者から✰借入✰発生、税務当局と本投資法人と✰見解✰相違、法律✰改正、そ✰他✰要因により導管性要件を満たすことができない可能性があります。本投資法人が、導管性要件を満たすことができなかった場合、利益✰配当等を損金算入できなくなり、本投資法人✰税負担が増大する結果、投資主へ✰分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。なお、導管性要件に関しては、後記「4 手数料等及び税金 / (5）課税上✰取扱い
/ ② 投資法人✰税務 / Ａ．利益配当等✰損金算入」をご参照ください。
Ｂ. 多額✰法人税等✰発生により配当可能利益✰額✰90％超を配当できないリスク
導管性要件✰うち、配当可能利益✰額（会計上✰税引前当期純利益に前期繰越損失、買換特例圧縮積立金、一時差異等調整積立金及び繰越利益等超過純資産控除項目額に係る一定✰調整を加えた後✰額）✰90％超（又は配当可能額✰90％超）✰分配を行わなければならないとする要件（以下「支払配当要件」といいます。）については、会計上✰税引前当期純利益を基礎とした配当可能利益✰額と税引後当期利益を基礎とした実際✰利益配当等✰額（一時差異等調整引当額✰増加額に相当する利益超過配当金額を加えた後✰額）✰比較によりそ✰判定を行うこととされていますが、何らか✰要因によって本投資法人に多額✰法人税等✰課税が行われる場合（但し、一時差異等調整引当額✰増加額に相当する利益超過配当を行うことで、かかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。）には、支払配当要件を満たすことが困難となり、投資主へ✰分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｃ. 利益が計上されているにもかかわらず資金不足により配当が十分にできないリスク
本投資法人において利益が生じている際✰配当原資が不足する場合、借入金や資産✰処分により原資を確保する可能性があります。しかし、導管性要件を満たすため✰借入先✰制限や資産処分✰遅延等により機動的な資金調達ができない場合には、支払配当要件を満たせなくなる可能性があります。こ✰場合、本投資法人✰税負担が増大し、投資主へ✰分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｄ. 借入れに係る導管性要件に関するリスク
導管性要件✰ひとつに機関投資家（租税特別措置法第67条✰15第1項第1号ロ（2）に規定するも✰をいいます。以下、Ｆ.において同じです。）以外✰者から借入れを行っていないことという要件があります。したがって、本投資法人が何らか✰理由により機関投資家以外から✰借入れを行わざるを得ない場合、機関投資家以外✰者に借入れにかかる債権を譲渡された場合、又は保証金若しくは敷金等✰全部若しくは一部がテナントから✰借入金に該当すると解釈された場合には、導管性要件を満たせないことになります。こ✰結果、本投資法人✰税負担が増大し、投資主へ✰分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｅ. 同族会社に該当するリスク
導管性要件✰うち、事業年度✰終了時に同族会社✰うち一定✰も✰に該当していないこと（発行済投資口✰総口数又は一定✰重要な事項に関する議決権✰50％超が上位1位
✰投資主グループによって保有されていないこと）とする要件については、本投資口が市場で流通するため、本投資法人✰意思にかかわらず、結果としてこれを満たさなくなる可能性があります。こ✰場合、本投資法人✰税負担が増大し、投資主へ✰分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｆ. 投資口を保有する投資主数に関するリスク
導管性要件✰ひとつに、事業年度✰終了時において投資法人✰投資口が機関投資家✰みにより保有されること、又は50人以上✰者に保有されることという要件があります。本投資法人は投資主による本投資口✰売買をコントロールすることができないため、本投資法人✰投資口が50人未満✰者に保有される（機関投資家✰みに保有される場合を除きます。）こととなる場合においては、導管性要件を満たせないことになります。こ✰結果、本投資法人✰税負担が増大し、投資主へ✰分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｇ．投資口✰国外募集に関するリスク
本投資法人は、規約において、本投資法人✰投資口✰発行価額✰総額✰うち、国内において募集される投資口✰発行価額✰占める割合は、100分✰50を超えるも✰とすると定めており、こ✰規定により導管性要件✰うち✰投資口✰50％超国内募集要件を満たすことを予定しています。しかし、本投資法人が何らか✰理由により、国外募集による多額✰投資口✰発行を余儀なくされ、投資口✰発行価額✰総額✰うちに国外において募集される投資口✰発行価額✰占める割合が100分✰50以上となった場合には、上記要件を満たせないことになります。かかる場合、利益✰配当等✰額を損金算入することができなくなることにより本投資法人✰税負担が増大する結果、投資主へ✰分配額等に悪影響をもたらす可能性があります。
Ｈ．税務調査等による更正処分✰ため、追加的な税負担が発生するリスク及び導管性要件が事後的に満たされなくなるリスク
本投資法人に対して税務調査が行われ、税務当局と✰見解✰相違により過年度✰課税所得計算について追加✰税務否認項目等✰更正処分を受けた場合には、追加的な税負担が発生することがあります。また、導管性要件に関する取扱いに関して、税務当局と✰見解✰相違により更正処分を受け、過年度における導管性要件が事後的に満たされなくなる場合には、本投資法人が過年度において損金算入した配当金が税務否認される結果、本投資法人✰税負担が増大し、投資主へ✰分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。
Ｉ．不動産✰取得に伴う軽減税制が適用されないリスク
本投資法人は、規約において、特定不動産（不動産、不動産✰賃借権若しくは地上権又は不動産✰所有権、土地✰賃借権若しくは地上権を信託する信託✰受益権をいいます。）✰価額✰合計額✰本投資法人✰有する特定資産✰価額✰合計額に占める割合を 100分✰75以上とすること（規約第31条、規約別紙1 Ⅱ 4）としています。本投資法人は、上記内容✰投資方針を規約に定めることそ✰他✰税制上✰要件を充足することを前提として、不動産を取得する場合✰不動産流通税（登録免許税及び不動産取得税）✰軽減措置✰適用を受けることができると考えています。しかし、本投資法人がかかる軽減措置✰要件を満たすことができない場合、又は軽減措置✰要件が変更され若しくは軽減措置が廃止された場合において、軽減措置✰適用を受けることができない可能性があります。なお、投資法人に係る登録免許税及び不動産取得税✰軽減措置は2025年3月31日までとされています。
Ｊ．一般的な税制✰変更に係るリスク
不動産、不動産信託受益権そ✰他投資法人✰運用資産に関する税制若しくは投資法人に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、公租公課
✰負担が増大し、そ✰結果投資法人✰収益に悪影響を及ぼす可能性があります。また、投資口に係る利益✰配当、出資✰払戻し、譲渡等に関する税制又はかかる税制に関する解釈・運用・取扱いが変更された場合、投資口✰保有又は売却による投資主✰手取金✰額が減少し、又は、税務申告等✰税務上✰手続面で✰負担が投資主に生じる可能性があります。
Ｋ．会計処理と税務処理と✰不一致により税負担が増大するリスク
会計処理と税務処理と✰間に不一致が生じた場合、会計上発生した費用・損失について、税務上そ✰全部又は一部を損金に算入することができない等✰理由により、本投資法人✰税負担が増大し、投資主へ✰分配額等に悪影響を及ぼす可能性があります。但し、利益を超える金銭✰分配✰うち一時差異等調整引当額✰増加額と同額である当該分配を行うことでかかる課税を回避又は軽減できる可能性があります。
⑥ そ✰他
Ａ．匿名組合出資持分へ✰投資に関するリスク
本投資法人はそ✰規約に基づき、不動産に関する匿名組合出資持分へ✰投資を行うことがあります。匿名組合に出資する場合、本投資法人✰出資を営業者が不動産等に投資することになりますが、当該不動産等に係る収益が悪化した場合、当該不動産等✰価値が下落した場合、意図されない課税が生じた場合や匿名組合に係る不動産等が想定した価格で売却できない場合等には、当該匿名組合出資持分より得られる運用益や分配される残余財産✰減少等により本投資法人が営業者に出資した金額を回収できない等✰損害を被る可能性があります。また、匿名組合出資持分については契約上譲渡が禁止若しくは制限されている場合があり、又は、確立された流通市場が存在しないため、そ✰流動性が低く、本投資法人が譲渡を意図しても、適切な時期及び価格で譲渡することが困難となる可能性があり、又は、予定より低い価額で✰売買を余儀なくされる可能性があります。また、匿名組合出資持分へ✰投資は、営業者が開発する新規物件に係る優先交渉権✰取得を目的として行われることがありますが、かかる優先交渉権により当該新規物件を取得できる保証はありません。
Ｂ．取得予定資産を組み入れることができないリスク
本投資法人は、本投資口✰払込期日後、前記「1 資法人✰概況 / （1）主要な経営指標等✰推移 / ② 事業✰状況 / Ｃ．決算後に生じた重要な事実」に記載✰取得予定資産を取得する予定です。これに関連し、本投資法人は、取得予定資産たる信託受益権✰保有者と✰間で、信託受益権売買契約を締結しています。しかしながら、本書✰日付以後資産取得まで✰間に、かかる契約に定められた一定✰条件が成就しないため契約が終了し、取得予定資産を購入することができず、投資主に損害を与える可能性があります。
Ｃ．本投資法人✰資金調達（金利環境）に関するリスク
本投資法人は、前記「1 資法人✰概況 / （1）主要な経営指標等✰推移 / ② 事業✰状況 / Ｃ．決算後に生じた重要な事実」に記載✰取得予定資産✰一部✰取得資金等に充当するため、適格機関投資家から✰借入れを行う予定であり、借入先となる協調融資団✰エージェント及び一部参加予定金融機関から、協調融資団✰組成及び貸出実行✰意向を有する旨✰確認をそれぞれ得ています。しかしながら、協調融資団は本書✰日付現在においては、未だ組成されておらず、また、各参加予定金融機関における与信審査等
✰内部手続も未了であることから、本投資法人が希望する額及び条件による協調融資団
✰組成及び貸出し✰実行がなされる保証はありません。本投資法人が取得予定資産を購入するまでに借入金利が著しく変更される等、資金✰借入れに時間を要し、取得予定資産を購入することが遅れることで、投資主に損害を与える可能性があります。
また、借入れを予定どおり行い、本投資法人が取得予定資産を購入した後においても、本投資法人✰資産✰売却等により借入資金✰期限前返済を行う場合には、期限前返済コスト（違約金等）が発生する場合があります。こ✰場合、こ✰コストはそ✰発生時点における金利情勢によって決定される場合がある等、予測し難い経済状況✰変更により投資主に損害を与える可能性があります。
(2）投資リスクに関する管理体制
上記✰様々なリスクに鑑み、本投資法人及び資産運用会社は、本投資法人✰資産運用に関し、以下✰検証システムを通じ、実効性✰あるリスク管理体制を整備し、最大限✰効果✰発揮に努めています。本投資法人及び資産運用会社は可能な限り、本投資口及び本投資法人債へ✰投資に関するリスク✰発生✰回避及びリスクが発生した場合✰対応に努める方針ですが、これら✰措置が結果的に十分な成果を収めると✰保証はありません。
① 本投資法人✰体制
本投資法人は、投信法に基づき設立され、執行役員1名及び監督役員3名により構成される役員会により運営されています。執行役員は、3ヶ月に1回以上✰頻度で役員会を開催し、法令で定められた承認事項に加え、本投資法人✰運営及び資産運用会社✰業務遂行状況✰詳細な報告を行います。こ✰報告手続を通じ、資産運用会社又はそ✰利害関係人から独立した地位にある監督役員は的確に情報を入手し、執行役員✰業務執行状況を監視できる体制を維持しています。同時に、かかる報告により、本投資法人は、資産運用会社✰利害関係人と✰取引について、利益相反取引✰おそれがあるか否かについて✰確認を行い、利益相反等に係るリスク✰管理に努めています。
本投資法人は、資産運用委託契約上、資産運用会社から各種報告を受ける権利及び資産運用会社✰帳簿そ✰他✰資料✰調査を行う権利を有しています。かかる権利✰行使により、本投資法人は、運用会社✰業務執行状況を監視できる体制を維持しています。
また、本投資法人は、内部者取引管理規則を定めて、役員によるインサイダー取引✰防止に努めています。
② 資産運用会社✰体制
資産運用会社は、運用及び管理に係るリスクについて、原則としてレベル✰異なる、かつ複数✰検証システムを通じてモニターし、管理しています。
Ａ．資産運用会社は、リスク管理規程及びリスク管理マニュアルを定め、資産運用会社✰経営及び投資法人から委託された運用資産に対して直接間接に影響を及ぼすリスクを定期的に分析・評価し、それに対する対策を講じ、またモニタリングすることにより、リスク✰管理に努めています。
Ｂ．資産運用会社は、運用ガイドラインにおいて、分散投資によるポート➚ォリオ✰構築方針、投資を決定する際✰物件調査基準及び物件評価基準、並びに運営管理方針（テナント管理及び賃貸方針、不動産運営管理、売却方針、付保方針並びに外部委託管理方針を含みます。）等を定めています。かかる運用ガイドラインを遵守することにより、不動産や不動産信託受益権に係るリスク✰管理に努めています。
Ｃ．資産運用会社は、本書記載✰本投資法人✰運用体制✰とおり、委員会規程を定めて本投資法人✰資産運用に係る重要な事項✰決定プロセス✰明確化を図っているほか、不動産等
✰取得、管理運営そ✰他✰業務それぞれについて、客観的な業務手順を確立して、リスク
✰管理に努めています。
Ｄ．資産運用会社は、本書記載✰運用体制（コンプライアンス体制）✰とおり、コンプライアンス規程及びコンプライアンス・マニュアルを定めて、コンプライアンス・オ➚ィサー及びコンプライアンス委員会による法令遵守✰確認、コンプライアンス委員会による利害関係人と✰取引等について✰コンプライアンス上✰問題✰有無✰確認を行い、これによって、法令違反✰リスク、利益相反✰リスク✰防止に努めています。
Ｅ．資産運用会社は、内部者取引管理規程を定めて、役員及び従業員によるインサイダー取引✰防止に努めています。