UTBYGGINGSAVTALE FOR
LIER HAGEBY MELLOM
XXXX XXXXXXXXXXXXXX AS (XXX.XX. 915 508 960) OG LIER KOMMUNE
Datert
1. Bakgrunn for avtalen
a. Denne avtale er hjemlet i Plan- og bygningsloven kapittel 17 (Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27. juni 2008 nr 71) med forskrifter og Lier kommunes forutsigbarhetsvedtak iht pbl § 17-2 datert 1/2-2011.
b. Formål og innhold
Utbyggingsavtalen skal sikre at utbyggingen av området i privat regi foregår i henhold til Kommunens intensjoner i utbyggingspolitikken, og sikre en helhetlig og variert boligsammensetning for området, med tilhørende infrastruktur. Foreliggende dokument baserer seg på at partene ser seg tjent med en utbyggingsavtale for å skape forutsigbarhet i den videre planlegging og utbygging.
2 Definisjoner og forkortelser
For denne avtale gjelder begreper og definisjoner i Plan- og bygningsloven (Lov om planlegging og byggesaksbehandling av 25. juni 2010 nr. 48) med forskrifter.
Videre vil Lier kommune bli benevnt som «Kommunen», og grunneier Lier Boligutvikling AS, som «Utbygger». Utbygger og Kommunen utgjør avtalens «parter».
Områdereguleringsplanen: Områdereguleringsplan for Lier sykehus, vedtatt 8.10.2013 Detaljreguleringsplan: Detaljreguleringsplan for Lier hageby, vedtatt ……………………
3. Grunnlag – utbyggingsområde
a. Utbyggingsavtalen
Utbyggingsavtalen skal danne grunnlag for utbygging av/på eiendommen gnr 95 bnr 131 og 140 i Lier kommune.
Avtalen skal klargjøre omfang av og ansvar for opparbeidelse av alle kommunaltekniske anlegg, som er nødvendige for utbyggingen av området.
b. Områder som omfattes av utbyggingsavtalen
Planområdet skal utvikles i hh.t. godkjent områdereguleringsplan for Lier Sykehus med bestemmelser vedtatt 8.10.2013 og detaljreguleringsplan for Lier Hageby med bestemmelser vedtatt ……………
c. Overdragelse av rettigheter og plikter etter utbyggingsavtalen
Utbygger kan overdra sine rettigheter og plikter i henhold til utbyggingsavtalen under forutsetning av at de som overtar, aksepterer utbyggingsavtalen som grunnlag for utvikling av områdene.
d. Oppfølging av utbyggingsavtalen
Partene skal lojalt følge opp intensjonene i denne avtalen og varsle den andre parten om alle forhold en forstår eller bør forstå vil være av betydning for gjennomføringen av denne avtalen.
Utbygger og Kommunen har hver for seg påtatt seg ansvar for å følge opp utbyggingsavtalen og fremdriften i henhold til denne avtalen.
Utbygger holder kommunen skadesløs ved evt. krav fra tredjepart som følge av mislighold fra utbygger i gjennomføring av denne avtalen.
4. Bebyggelse – Utbyggingstakt – Fremdrift tekniske anlegg
a. Boligløsninger / - typer: Reguleringsplanens bestemmelser gjelder.
b. Utbyggingsvolum
Det er planlagt ca. 230 boenheter Planområdet utgjør ca. 76 daa.
c. Rapportering fremdrift
Utbygger skal innen 1. juni hvert år, inntil avsluttet utbygging, rapportere til Kommunen om antall igangsatte og ferdigstilte boliger i inneværende år, samt antall solgte tomter. Utbygger skal også rapportere om planlagte igangsatte og ferdigstilte boliger påfølgende år.
d. Fortrinnsrett til kjøp av bolig
Kommunen har ved første gangs omsetning opsjon på kjøp av nøkkelferdige boliger til markedspris. Dette er begrenset til inntil 10 % av totalt antall boliger i området. Kommunen har 3 ukers frist for sin beslutning fra den dag de mottar underlag/prisliste.
5. Ansvarsfordeling av tekniske anlegg
a. Ansvar for tekniske anlegg
Utbygger er ansvarlig for utvikling / gjennomføring av alle veier, VA-ledninger og øvrige tekniske anlegg innenfor planområdet. Utbygger står selv ansvarlig for innmåling av nødvendige terrengprofiler og tekniske anlegg.
Omfang av tekniske anlegg og veier som skal overtas av kommunen skal vises på tegning som senest skal være klar til søknad om rammetillatelse for første byggetrinn.
Kommunen overtar ikke tekniske anlegg i private veier som eksempelvis veilysanlegg etc.
b. Tilgang til grunn for veier og VA-ledninger
Kommunen gir rett til kjøring over kommunal eiendom gnr 95 bnr 139 til felt D.
Utbygger er for øvrig ansvarlig for å innhente eventuelle avtaler som måtte være nødvendig for fremføring av veier, VA-ledninger og øvrig tekniske anlegg. For anlegg som føres over annens eiendom, skal retten sikres ved tinglyst erklæring.
Avtaler om anlegg som skal overtas av Kommunen, skal sikre Kommunen rett til tilgang for drift og vedlikehold av anlegget. Avtale skal ikke kunne endres uten Kommunens samtykke. Kommunen har rett til å kreve tinglyst rett til adkomst for vedlikehold og nødvendig reparasjon av anlegg som ligger på privat grunn.
Rettigheter for fremføring av veier samt til fremtidig vedlikehold / drift av anlegg skal tinglyses direkte til Kommunen for anlegg som skal overtas av Kommunen.
6. Veianlegg
a. Prosjektering, byggesøknader, utbygging og kontroll
Utbygger skal forestå og bekoste prosjektering av alle veianleggene som de har ansvar for i hh.t. denne avtalens punkt 5.A. Byggetegningene skal godkjennes av VIVA IKS. Eksisterende veier som berøres av anlegget, skal dokumenteres med foto før utbyggingen starter.
Prosjektering av veianlegget skal også koordineres mot andre anlegg som forutsettes å ligge i veikroppen hvis disse ikke allerede er prosjektert, herunder VA- og overvannsledninger, kabelanlegg for el, tele, bredbånd og TV, veilysanlegg samt anlegg for oppsamling av avfall.
Kommunen har rett til å delta på byggemøter i byggeperioden med hhv. en representant for Vei og en for VA. Det skal sendes innkalling i rimelig tid. Før oppstart skal arbeidstegninger oversendes Lier kommune ved VIVA IKS for orientering. Kommunen overtar ikke ansvar for eventuelle avvik fra normen.
b. Standard for utførelsen
Veianleggene skal utformes og utføres etter kommunens gjeldende ”Retningslinjer for veibygging”, ”Veinormaler og utforming” og ”Veglysnorm”.
Veilys skal utføres med LED-belysning. Type skal godkjennes av VIVA IKS.
Utbygger skal videre bekoste og montere trafikkskilt, veinavnskilt og henvisningsskilt i hh.t. Skiltplan utarbeidet av Utbygger og godkjent av Kommunen.
c. Tidsrammer for ferdigstillelse:
Ferdigstillelse av vei skal skje før det utstedes første ferdigattest. Eventuell etappevis ferdigstillelse kan avtales særskilt mellom partene.
Kommunen aksepterer at utbygger ferdigstiller toppdekke ved endt utbygging.
Veier som skal overtas av kommunen skal, på overtakelsestidspunktet, være ferdigstilt i henhold til kommunens normer og retningslinjer. Utbygger utfører overskjøtingen og kommunen kan ikke motsette seg dette med mindre det er feil eller mangler ved anlegget. Veigrunn skal også være overskjøtet før overtakelse.
d. Veianlegg for offentlig overtagelse /overdragelse
Innenfor reguleringsplanen er følgende felt planlagt overlevert til kommunen som offentlig kjørevei, gang og sykkelvei og gangvei:
o_SKV1 o_SGS1 o_SGG1
Anleggene overtas på samme vilkår som nevnt for VA-anlegg under punkt 7.D. med følgende tilføyelse:
Veianleggene inklusive veigrunnen overdras vederlagsfritt til Kommunen når områdene betegnet o_SKV1, o_SGS1 og o_SGG1 i reguleringsplanen er ferdig utbygget og overtagelsesforretning er avholdt, jfr. plan- og bygningsloven § 18-1 femte ledd. Kommunen er deretter ansvarlig for drift og vedlikehold av veiene. Utbygger har drift- og vedlikeholdsansvar for veiene inntil de er overtatt. Utbygger er ansvarlige for fradeling og overskjøting av veigrunnen. Arealene som skal overtas skal være sammenføyet til ett bruksnummer.
Kostnader ved deling og / eller sammenføyinger av arealer til veigrunnen skal bekostes av Utbygger.
Partene skal inngå særlig avtale om kommunal brøyting før overtakelse/overskjøting.
7. Vann, avløp og overvann
a. VA anlegg og omfang av anleggene
Anleggene skal utføres i samsvar med godkjent rammeplan for hele feltet, som angir omfanget av VA-anleggene. Utbygger planlegger, bygger og bekoster alle VA-anlegg, som er nødvendig for å betjene utbygging av de enkelte delfeltene.
b. Standard for utførelsen
Anleggene skal utføres i hh.t. Norsk Standard og Lier kommunes V/A norm. Rammeplan og detaljplaner skal godkjennes av VIVA IKS før anleggene bygges. Utbygger er ansvarlig for overvannsløsninger i henhold til reguleringsbestemmelsene og overvannsplan
c. Tidsrammer for ferdigstillelse
Ferdigstillelse skal skje før det utstedes første brukstillatelse/ferdigattest. Eventuell etappevis ferdigstillelse kan avtales særskilt mellom partene.
d. VA anlegg for offentlig overtagelse
Utbygger forbeholder seg retten til å eie VA-anleggene til hele området er ferdig utbygd. Anleggene overtas vederlagsfritt av Kommunen for drift og vedlikehold. Overtagelse forutsetter at ferdigbefaring er avholdt og anlegget funnet i orden i henhold til godkjent byggesøknad for anlegget. Utbygger har drifts- og vedlikeholdsansvaret for nytt VA-anlegg inntil Kommunen har overtatt det.
Før det gis brukstillatelse til boliger, skal følgende være godkjent av kommunen:
1. Prøving og dokumentasjon av hovedanlegget.
2. Søknad om sanitærabonnement med ferdigmelding.
Overtagelsesprosedyre skal gjennomføres i hh.t. Kravene i kommunens ”VA-norm”. Det skrives protokoll fra overtakelse. Utbygger har ansvaret for utbedring av eventuelle mangler i inntil 3 – tre – år etter overtakelse.
Utbygger stiller sikkerhet for sine forpliktelser i reklamasjonstiden i form av selvskyldnergaranti. Sikkerheten skal utgjøre kr500.000. Garantien gjelder i 3 år fra overtakelse og faller deretter bort.
8. Grønnstruktur
Utbygger skal opparbeide den del av parken GP1 og BUT1 som ligger på GBNR 95/131 i henhold til omforent plan for utomhusanlegg datert, 14/12-2016. Opparbeidelsen skal være ferdigstilt senest ved midlertidig brukstillatelse for boliger i BKB1 og BBB1.
GP1 skal overtas av kommunen når opparbeidelsen er ferdigstilt. Utbygger utfører overskjøting, og kommunen kan ikke motsette seg overskjøting med mindre det er feil eller mangler ved utførelsen.
9. Overdragelse av refundert MVA i forbindelse med justeringsrett
Kommunen gir utbygger rett til refusjon av MVA i forbindelse med justeringsrett grunnet avtalt overdragelse av veier, vann- og avløpsanlegg og annen infrastruktur fra privat eier til kommunen, og vil løpende tilgodeskrive overdrager i medhold av justeringsordningen, med fradrag for kommunale kostnader til å administrere ordningen.
Det forutsettes skriftlig avtale. Avtalen skal inneholde bestemmelser om gjennomføring og overtagelse, samt de økonomiske premissene for avtalen.
10. Sikring av områder
a. Omfang og utførelse
Utbygger er ansvarlig for at store skjæringer / fyllinger i veier og delfeltene for bebyggelse, sikres mot utglidninger / ras. Sikringstiltak vil bli prosjektert ifm igangsettingssøknaden.
11. Opprettelse av realsameie – Drift av fellesområder
Utbygger forplikter seg til å stifte realsameie i planområdet, som omfatter de felles uteoppholdsarealene. Utgiftene forbundet med vedlikehold og drift skal dekkes i hh.t. egen avtale mellom sameierne. Kommunen skal ikke påføres kostnader ved etablering eller vedlikehold og drift av fellesarealer innenfor planområdet.
12. Tilknytningsavgifter
Det skal betales tilknytningsavgift for bebyggelsen i planområdet i hh.t. gjeldende gebyrregulativ for vann- og avløp. Gebyret skal være betalt senest når tilknytning foretas for det enkelte byggetrinn.
13. Reforhandling av avtalen
Hver av partene har anledning til å kreve reforhandling av avtalen.
14. Ikrafttredelse
Denne avtalen trer i kraft når den er politisk godkjent i Lier kommune.
15. Tinglysning
Etter at denne avtalen er inngått skal utbygger sørge for at utbyggingsområdet fradeles dersom dette er nødvendig for tinglysningen av avtalen. Kommunen sørger deretter for at foreliggende avtale tinglyses på det / de gårds- og bruksnumrene som utbyggingsavtalen omfatter.
Når utbygger anser at utbyggingen av området er avsluttet og hans forpliktelser etter denne avtale er oppfylt, skal han sende skriftlig melding til Kommunen med redegjørelse for oppfyllelse av hans forpliktelser etter denne avtalen, samt påpeke eventuelle mangler i oppfølgingen fra Kommunens side. Når partene er enige om at forpliktelse etter denne avtalen er oppfylt, sørger utbygger for at tinglysningen av avtalen slettes fra grunnboka. Kommunen skal bidra til at dette lar seg gjennomføre. Tinglyste heftelser og sletting av disse knyttes til forpliktelser de respektive delfeltene har, og opprettes og deretter slettes på de aktuelle gårds- og bruksnummer når disse forpliktelsene er innfridd.
16. Avtaleforståelse og tvister
Eventuelle tvister vedrørende denne avtalen og eventuelle supplerende avtaler skal søkes løst i minnelighet. Dersom det ikke fører frem kan saken tas opp det ordinære rettssystemet dersom ikke partene i fellesskap blir enige om å løse den gjennom voldgift.
17. Bekjentgjøring av utbyggingsavtale, overtakelseskart, reguleringsbestemmelser
Utbygger skal gjøre alle tomtekjøpere kjent med utbyggingsavtalen og bilag til denne, samt reguleringsbestemmelsene før avtale om kjøp sluttes.
Avtalen er undertegnet i 2 - to eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt.
Lier, den …………….. Lier, den ……………..
Lier Boligutvikling AS Lier kommune