Vedtekter for Gullhaug Boligsameie

Vedtekter for Gullhaug Boligsameie

Vedtatt på konstituerende sameiermøte 9. mars 1989. Revidert i sameiermøte den 13.10.99, 15.03.00, 20.03.06, 22.3.10, 14.03.12, 14.09.16 , 13.03.17 og 15.04.21.

-1- INNLEDNING

Sameiets navn er Gullhaug Boligsameie. Sameiet har forretningskontor i Bærum. Eiendommen gnr. 94, bnr. 498 - 499 er i overensstemmelse med oppdelingsbegjæring av 02.09.1988 delt opp i 176 ideelle eierandeler. Alle bestemmelser, som er inntatt i oppføringskontrakten og skjøte fra Løvenskiold-Vækerø A/S, oppdelingsbegjæring og

husordensreglene er bindende for sameierne, og overdragelse av eierandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i disse dokumenter og disse vedtekter.

Hver boligenhet har på sameiermøtet en stemme.

Eier en organisasjon/ institusjon e.l. flere boligenheter, kan den utpeke et stemmeberettiget medlem for hver boligenhet blant boligenhetens beboere. Ellers har den et antall stemmer svarende til det antall boligenheter den eier.

-2- SEKSJON

En ideell eierandel med eksklusiv bruksrett til én bolig benevnes seksjon.

Seksjonseieren har eksklusiv bruksrett til en nummerert bod og en nummerert biloppstillingsplass i garasjeanlegget. Dessuten har kjøper av seksjonen felles bruksrett sammen med de øvrige eierne av eiendommen til boligsameiets fellesarealer, så som trapper, ganger, samt felles bruksrett til de felles tomteanlegg m/ grøntanlegg, veier, fellesinnretninger m.v.

-3- DISPOSISJON OVER SEKSJON

Eieren har rett til å overdra og pantsette sin seksjon i henhold til skjøte og kjøpekontrakt. Overdragelse skal godkjennes av styret, som dog ikke kan nekte godkjennelse uten saklig grunn.

-4- SEKSJONSEIERNES PLIKTER

Sameierne er forpliktet til å rette seg etter boligsameiets vedtekter og vedtak fattet av sameiermøte og styre. Med alminnelig flertall fastsetter sameiermøtet vanlige ordensregler for eiendommen.

Bruksretten må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Arealer utenom husets grunnflate er fellesareal. Den enkelte sameier har ikke anledning til å foreta endringer av disse uten styrets godkjennelse.

Den styret gir fullmakt har adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner eller reparasjoner. Dette må dog ikke skje uten saklig grunn.

-5-

SEKSJONSEIERNES VEDLIKEHOLDSPLIKT

Vedlikehold av bruksenheten påhviler den enkelte sameier. Med vedlikehold forstås all oppusning, istandsetting og fornyelse innenfor enhetens avgrensning. For elektrisk anlegg gjelder vedlikeholdsansvaret fra og med enhetens sikringsskap. For vann gjelder vedlikeholdsansvaret fra felles koblingspunkt. For avløp gjelder vedlikeholdsansvaret frem til felles avløpsrør. For ventilasjon gjelder vedlikeholdsansvaret frem til felles ventilasjonskanal. Vedlikeholdsansvaret omfatter også enhetens inngangsdør, vinduer samt eventuell porttelefon.

Unnlater en sameier å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge videre skader, kan sameiet sørge for vedlikeholdet for vedkommende sameiers regning.

Dersom en sameiers manglende vedlikehold eller feilaktig utført vedlikehold medfører skader på eller forringelse av øvrig bygningsmasse, kan sameieren holdes økonomisk ansvarlig for dette.

Dersom skader oppstår i den enkelte enhet som følge av forhold som faller inn under boligsameiets vedlikeholdsansvar, plikter den berørte seksjonseier å gi umiddelbar skriftlig melding om skaden til styret. Dersom slik melding ikke blir gitt innen 1 måned etter at skaden ble oppdaget, vil seksjonseier selv måtte bære ansvar for å utbedre skaden, samt en

eventuell økning av skadeomfanget.

Ved forsikringstilfelle som oppstår innenfor det som faller inn under seksjonseierens vedlikeholdsplikt, skal seksjonseieren dekke hele egenandelen til forsikringsselskapet.

-6- VEDLIKEHOLDSFOND

Sameiermøtet avgjør om det skal foretas avsetning til vedlikeholdsfond.

-7-

FORANDRINGER I BOLIGEN, ANTENNE, MARKISER M.M

Sameierne må ikke uten godkjennelse fra boligsameiets styre gjøre bygningsmessige forandringer vedrørende boligen så som montering av markiser m.m. Dette vil også gjelde for montering av varmepumpe og fliser på terrasse/balkong.

Paraboler. Det er ikke tillatt å montere paraboler i bygningsmassen, kun settes løst på egen terrasse.

-8- BOLIGSAMEIETS PLIKTER

Boligsameiet skal:

a) vedlikeholde og forvalte eiendommen med grøntarealer, beplantninger, veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser og fellesinnretninger av enhver art.

b) besørge utvendig vedlikehold av sameiets bygninger på eiendommen, herunder vedlikehold av trappeoppganger, ytre inngangsdører og rom til avbenyttelse for samtlige seksjonseiere.

c) forvalte og vedlikeholde garasjeanleggene.

-9- FELLESUTGIFTER

Boligsameiet betaler alle kostnader til drift av boligsameiets bygninger, så som offentlige avgifter som direkte kan henføres til bygningene, forsikringer, drift og forsvarlig ytre vedlikehold av bygningene samt forretningsførsel.

Dessuten betaler boligsameiet alle kostnadene til opparbeidelse, drift og vedlikehold av fellesarealer med veier, lekeplasser, biloppstillingsplasser, grøntarealer og beplantning samt vaktmestertjeneste.

Videre betaler boligsameiet alle kostnader til drift og vedlikehold av garasjeanleggene. Til dekning av felleskostnadene betaler hver seksjonseier et månedlig kostnadsbidrag. Kostnadsbidraget fastsettes av boligsameiets styre, med basis i følgende fordelingsnøkkel: 50 % fordeles likt på hver seksjon

50 % fordeles etter boligens nettoareal (bruksareal).

Senere reguleringer skjer med samme forholdstall (prosentsats) for samtlige eierseksjoner. Regulering av fellesutgiftene på 10 prosent eller mer krever 2/3 flertall på sameiermøtet.

-10- UTLEIE

Sameierne kan ikke inngå bindende avtaler om utleie av bolig eller garasjeplass, før leietakeren skriftlig har forpliktet seg til å følge boligsameiets vedtekter, husordensregler samt vedtak fattet av sameiermøte og styre. Ved utleie, er utleier ansvarlig for at leietaker følger vedtekter og husordensregler.

Fremleie av garasjeplass skal meddeles styret, og er kun tillatt til andre sameiere/beboere.

-11- MISLIGHOLD

Hvis en sameier vesentlig misligholder sin forpliktelse overfor de øvrige sameierne, kan vedkommende med minst tre måneders skriftlig varsel pålegges å flytte og selge seksjonen. Det er å anse som vesentlig mislighold hvis seksjonens beboer etter gjentatte skriftlige oppfordringer, ikke retter seg etter sameiets vedtekter eller husordensreglene som er bilag til disse vedtektene, med de endringer som måtte bli vedtatt av sameiermøtet.

Det er også å betrakte som vesentlig mislighold når en seksjonseier etter skriftlig påkrav ikke betaler sin andel av de av sameiet vedtatte fellesutgifter, jfr. pkt. 16 og 17.

-12- SAMEIERMØTE

Hvert år innen 30. april med minst 8 dagers, høyst 20 dagers varsel, innkalles til ordinært sameiermøte, hvor hver boligenhet jfr. pkt.1 avgir en stemme.

Det er anledning til å møte ved fullmektig. Sameiermøte ledes av styrets formann. Alle vedtak fattes ved simpelt flertall av de avgitte stemmer. Dog kreves det 2/3 flertall av de avgitte stemmene til vedtak om:

1. Nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses som vesentlig.

2. Fastsetting av vedtekter og endring av disse.

3. Salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen når vedtaket ikke i nevneverdig grad endrer utnyttingen av den enkelte bruksenhet eller fører til nevneverdige ulemper for den enkelte sameier.

4. Øvrige vedtak som nevnt i lov om eierseksjoner § 30.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet.

På det ordinære sameiermøte skal disse sakene behandles:

1. Konstituering.

2. Årsmelding fra styret.

3. Fastsettelse av resultatregnskap og balanse, herunder anvendelse av overskudd eller dekning av tap.

4. Driftsbudsjett.

5. Valg av revisor.

6. Valg av styremedlemmer og varamenn.

7. Valg av valgkomite på 3 medlemmer.

8. Evt. godtgjørelse til styret.

9. Andre saker som er nevnt i innkallelsen.

Ekstraordinært sameiermøte skal innkalles med minst 3, høyst 20 dagers varsel, når styret finner det nødvendig eller når minst 10 % av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Xxxxx som et medlem ønsker behandlet på ordinært sameiermøte, skal nevnes i innkallelsen når det settes fram krav om det senest 21 dager før sameiermøte.

-13- STYRET

Boligsameiet ledes av et styre bestående av en styreleder og 4 styremedlemmer med 2

varamedlemmer. Funksjonstiden for lederen og styremedlemmene er to år. Styremedlemmer og varamenn kan gjenvelges. Styreleder velges ved særskilt valg. Styret fastlegger hvilke oppgaver det enkelte styremedlem tar seg av.

Styret står for forvaltning av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter, vedtak av sameiemøtet.

Styret er beslutningsdyktig når mer enn halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet utgjør møteleders stemme utslaget

Styremedlemmer. For å få en viss kontinuitet (Erfaring) i styret bør det kun være 2 styremedlemmer på valg hvert år, med mulighet for gjenvalg 2 år av gangen.

Xxxxxx et styremedlem trekke seg før 2-års perioden er over, trer den vara inn som har flest stemmer som styremedlem resten av perioden for det styremedlemmet.

I fellesanliggender og ved salg eller bortfeste etter Lov om eierseksjoners § 40 representerer styret sameierne, og forplikter dem ved underskrift av styreleder, i hans fravær av varastyreleder og ett styremedlem. Styret kan gi prokura.

Styremedlemmer eller styreleder skal erklæres inhabil i behandling og avgjørelse i saker som omhandler firma(er), sameiere eller sameiets ansatt(e) som vedkommende styremedlem/styreleder har eller har hatt økonomisk relasjon med utenom styrevervet.

Ordinære innkjøp av varer og tjenester av en hverdagslig størrelsesorden skaper ikke automatisk inhabilitet i denne sammenheng.

For øvrig gjelder Eierseksjonslovens § 42.

Xxxxxx har ansvar for å hente inn anbud for samtlige eksterne oppdrag og innkjøp til Sameiet. Unntak gjøres for hasteoppdrag med timebasert fakturering og med forventet varighet på mindre enn to arbeidsdager. Styreleder eller det styremedlem som har fått oppdraget fra Styret å rekvirere oppdraget, kan i så tilfelle velge å bruke en fast leverandør så lenge denne ikke antas å være mer enn 15 prosent dyrere enn annen leverandør.

Unntak gjøres videre for ordinært innkjøp av verktøy, materialer, etc så lenge disse innkjøpene er nødvendig i forbindelse med ordinært vedlikehold eller arbeid beordret av Styret.

For samtlige andre eksterne oppdrag og innkjøp som forventes å innebære en total kostnad på over kr 25.000,- skal det hentes inn minimum to anbud, hvorav én fra en leverandør som tidligere ikke er benyttet.

For samtlige andre eksterne oppdrag og innkjøp som forventes å innebære en total kostnad på over kr 150.000,- skal leverandørs soliditet vurderes.

Alle faste leverandører av strøm, TV-signaler, forretningsfører, etc skal opp til vurdering minimum én gang i løpet av hvert kalenderår

Styreleder eller utpekte styremedlemmer er ansvarlige for å innhente anbud etter ovenfor nevnte regler.

For samtlige eksterne oppdrag og innkjøp som ikke krever anbud, skal Styreleder informere Styret om oppdragets/innkjøpets art samt antatt/fakturert beløp under førstkommende styremøte.

Leverandører som etter Styrets vurdering anses å ha overfakturert Sameiet, har levert et dårlig produkt eller som av andre grunner ikke vurderes skikket som leverandør, utelukkes fra å levere til Sameiet for en periode på to til ti år. En liste over utelukkede leverandører utarbeides av Styret og gjøres tilgjengelig for fremtidige styrer. Å ha levert høyere anbud enn andre leverandører er ikke nok for en leverandør å bli utelukket.

Endring av styrehonorar på mer enn 10 prosent krever 2/3 flertall på sameiermøte.

Det hører inn under styret å ansette – herunder utarbeide arbeidsinstruks, fastsette lønn, føre tilsyn med at de ansatte oppfyller sine plikter – samt å si opp eller avskjedige ansatte.

Styret (og forretningsfører) kommuniserer med seksjonseierne pr e-post. Seksjonseierne har plikt til å holde styret og forretningsfører informert om riktig e-postadresse. Dersom en seksjonseier må ha informasjon pr brevpost, må dette meddeles styret og forretningsfører skriftlig.

-14- FORRETNINGSFØRER

Styret ansetter selskapets forretningsfører.

Forretningsfører forestår den daglige drift av sameiets eiendom. Han/ hun sørger for innkreving av kostnadsbidraget fra sameierne og fører regnskap for boligsameiet. Videre fremmer han overfor styret forslag til årsoppgjør, budsjett og kostnadsbidrag, samt utfører de tjenester som er nevnt i forretningsførerkontrakten.

-15- PANTESIKKERHET OVERFOR SAMEIET

Som sikkerhet for oppfyllelse av seksjonseierens forpliktelser etter nærværende vedtekter, forbeholder boligsameiet seg panterett med kr. 15 000,- i hver seksjon. Denne panterett er uten opptrinnsrett. Sameiet forplikter seg til å vike prioritet for inntil 90 % av lånetakst etter Forsikringsrådets regler.

Styret kan ved en seksjonseiers mislighold av økonomisk art begjære tvangsauksjon over vedkommende seksjon.

Seksjonseieren kan ikke fremsette motkrav med mindre dette er erkjent eller rettskraftig avgjort ved dom.

- 16 - PÅLEGG OM SALG

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfelle der det kan kreves fravikelse etter § 27. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg så langt de passer. Tvangsfullbyrdelseslovens §§ 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelseslovens § 11- 7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, skal begjæring om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling i søksmåls former. Bestemmelsene i tvangsfulbyrdelseslovens § 11-20 om det minste bud som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragraf. (Kfr. lov om eierseksjoner § 26)

- 17 - FRAVIKELSE

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Begjæring om fravikelse kan settes fram tidligst samtidig med at det gis pålegg etter § 26 i eierseksjonsloven om salg. Begjæringen settes fram for namsretten. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelseslovens § 13-6 reises innvendinger mot fravikelsen som ikke erklært grunnløse, skal begjæring om fravikelse ikke tas til følge uten behandling i søksmåls former.

Etter reglene i paragrafen her kan det også kreves fravikelse i forhold til bruker som ikke er sameier. (Kfr. lov om eierseksjoner § 27).

-18- TVISTER

Eventuelle tvister mellom sameiet og en seksjonseier blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler. Seksjonseierne vedtar eiendommens verneting som rette verneting.

-19- VEDTEKTSENDRING

Endring i boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmene.