Detaljregulering Bydelssenter Kverve (etter pbl.-08)
ÅLESUND KOMMUNE - REGULERINGSBESTEMMELSER
Detaljregulering Bydelssenter Kverve (etter pbl.-08)
Planidentifikasjon: | Saksnr. (Acos): | Egengodkjenningsdato: | Egengodkjent av: |
ID-2020000303 | xx/xxxx | xx.xx.2021 | Ålesund bystyre |
§ 1 - Generelt
Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrenser. Innenfor disse grensene skal arealene brukes slik som planen (plankartet og bestemmelsene) fastsetter.
1.2 - Xxxxx xxxxx og vedtekter:
Reguleringsbestemmelsene kommer i tillegg til plan- og bygningsloven (pbl.) og gjeldende bygningsvedtekter for Ålesund kommune.
Etter at denne reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser er gjort gjeldende, kan det ikke gjøres privatrettslige avtaler som er i strid med disse.
§ 2 - Reguleringsformål
Arealene innenfor planens begrensningslinjer er regulert til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg (pbl. § 12-5, nr. 1)
- Bolig/Kontor (BKB)
- Bolig/Forretning/Tjenesteyting (BKB)
- Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (BKS)
- Boligbebyggelse - lavblokk (BBB)
- Bolig/tjenesteyting (BKB)
- Kvartalslekeplass, offentlig (o_BLK1)
- Nærlekeplass, offentlig (o_BLK2)
- Nærlekeplass, felles (f_BLK 3 og 4)
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. §12-5, nr. 2)
- Kjøreveg, offentlig (o_SKV)
- Gang- og sykkelveg, offentlig (o_SGS)
- Fortau, offentlig (o_SF)
- Annen veggrunn - grøntareal, offentlig (o_SVG)
- Torg, offentlig (o_ST)
- Veg, offentlig (o_SV)
- Veg, felles (f_SV)
- Parkering, felles (f_SPA) og privat (SPA)
3. Hensynssoner (pbl. §12-6)
- Frisikt – H140
- Faresone (stormflo/tidevann) – H320
- Gul støysone – H220
- Rød støysone – H230
§ 3 - Fellesbestemmelser
3.1- Plassering og definisjoner:
Bebyggelsen skal plasseres innenfor de regulerte byggegrenser. Tillatt bebygd areal (BYA) defineres etter teknisk forskrift (TEK). %-BYA angir tillatt bebygd areal i prosent av tomtens nettoareal. Parkering på bakkenivå regnes med i utnyttingen.
Gesims- og mønehøyde beregnes i henhold til TEK §§ 5.9 og 6.2, og regnes i forhold til gjennomsnittlig planert terreng.
3.2 - Bygningers form, plassering, materialbruk og farge:
Bebyggelsen skal få en god form og materialbehandling, og det skal legges vekt på å finne en så god løsning som mulig i forhold til terrengtilpasning, utsikt for naboer samt opparbeiding av gode uteoppholdsarealer. Ved byggesøknad skal det påses at bygninger innenfor samme området får en enhetlig og harmonisk utforming med hensyn til materiale, takvinkel/takform og farge.
Ved byggesøknad av boliger skal garasjer og carporter vise på situasjonskartet, selv om disse oppføres senere. Garasjer og carporter skal tilpasses hovedhuset med hensyn til materialvalg, form og farge.
3.3 – Terrengbehandling, utomhusplan:
Ikke bebygd del av tomta skal utformes tiltalende. Fyllinger og støttemurer skal så vidt mulig unngås, og det er ikke tillatt å ha skjemmende skjæringer og fyllinger. Skjæringer som følge av utgraving/planering av tomt skal tilplantes med stedegen vegetasjon. Der det er behov for forstøtningsmurer mot nabotomt eller veg, skal disse i hovedsak utføres i naturstein av god kvalitet. Kommunen kan påby at planeringshøyden blir senket eller hevet slik at høyden på forstøtningsmuren blir redusert.
Sammen med søknad om byggetillatelse kan kommunen kreve at det blir utarbeidet en utomhusplan for den ubebygde delen av tomta. Denne skal ved siden av å vise bebygd areal, også vise terrengbehandling og eksisterende og ev. ny vegetasjon.
3.4 - Høyde på terreng, gjerde m.v. mot offentlig veg og grøntarealer:
Terreng, gjerde, hekker o.l. i formålsgrensa langs offentlige veger skal ikke være høyere enn 1,2 m over vegnivået, og 0,5 m ved kryss eller avkjørsler, jf. kommunens normer. Se ellers bestemmelsene vedrørende frisiktsone.
Fra boligområdenes side skal det settes opp gjerde, hekk, buskrekke, steinrekke eller annen avgrensning mot friområder og felles grøntområder som synliggjør eiendomsgrensen, men ikke på en slik måte at ferdselen i friområdene innskrenkes. Avgrensningen må stå ferdig senest i første vekstsesong etter innflytting.
3.5 - Kommunaltekniske anlegg:
Innenfor byggeområdene kan oppføres trafokiosker, pumpestasjoner eller andre tekniske innretninger hvor dette er nødvendig. Frittstående bygg skal tilpasses stedets bebyggelse med hensyn til form og farge. Slike innretninger skal godkjennes av kommunen.
3.6 - Drenering, tilgang til kommunaltekniske anlegg:
Gjennomføring av bygningsmessige tiltak skal ikke gi endringer i avrenningssituasjonen fra planområdet.
Det skal legges til rette for at overflatevann kan sige ned i grunnen på en kontrollert måte gjennom fordrøyning, infiltrasjon eller tilsvarende. Overflaten skal bare forsegles så langt det er nødvendig.
Kommunen skal ha rett til å nytte uteareal i forbindelse med nødvendig vedlikehold av kommunaltekniske anlegg som krysser eller ligger inntil byggeområdene.
Det kan etableres bebyggelse med støyfølsomt bruksformål innenfor gul støysone langs fylkesveg 526.
Ved ny bebyggelse innenfor gul støysone, må følgende avbøtende tiltak være ivaretatt:
• Alle boenheter innenfor støysonen skal være gjennomgående og ha en stille side.
• Minimum 50% av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal minimum 1 soverom ligge mot stille side (støynivå under Lden 55 dB utenfor fasade).
• Støykrav for uteoppholdsarealer og eventuelle balkonger skal være tilfredsstilt (maks. Lden 55 dB, jf. støyretningslinjen T-1442).
• Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsomt bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon. Boliger skal etableres med balansert mekanisk ventilasjon der luftinntak skal plasseres bort fra mest støyutsatt side.
Skjermingstiltak skal utføres i henhold til støyvurdering datert 18.09.2020 Jf. § 10.3 – Rekkefølgekrav og plasseres iht. plankartet. All støyskjerming skal ikke være dominerende og skal ha god estetisk/visuell kvalitet. Torget o_ST, kvartalsleikeplassen o_BLK1, innrammende bebyggelse BKB2 og BKB3 og internvegen sør for leikeplassen skal kunne oppleves som visuell enhet, f.eks. ved bruk av glass e.l. som skjerm.
Planlegging og utbygging skal basere seg på prinsippet om universell utforming/ tilgjengelighet for alle.
3.9 - Automatisk fredede kulturminner:
Dersom man under arbeid i området kommer over noe som kan være automatisk fredet kulturminne, plikter man å stoppe arbeidet og ta kontakt med kulturavdelinga i fylket for avklaring, jf. kulturminnelovens § 8 andre ledd.
3.10 - Kommunale normer og utbyggingsavtale
Offentlige trafikkområder, offentlige VA-anlegg og overvannssystem innenfor planområdet skal opparbeides i samsvar med kommunale normer og retningslinjer vedtatt av Ålesund bystyre, og etter tekniske planer godkjent av kommunen. Det gjelder også for tilgrensende
planområde som skal betjene dette området. Det vises også til bystyrets vedtak om krav om utbyggingsavtale dersom kommunen skal overta offentlige veger og offentlige VA-anlegg for framtidig drift og vedlikehold.
Det skal, i forbindelse med byggesak, gjøres vurderinger av geotekniske forhold. Løsmasser må kartlegges for å ivareta sikkerhet i byggefasen. Stabilitet av eksisterende grunn må vurderes, samt planlagt og framtidig utfylling, setningsegenskaper, byggegrunnsegenskaper og sikkerhetsmessige forhold rundt selve arbeidene med utfylling.
§ 4 - Bebyggelse og anlegg
4.1 - Konsentrert småhusbebyggelse (BKS):
Innenfor områdene skal det bygges konsentrert småhusbebyggelse så som eneboliger i kjede, frittliggende tomannsboliger eller i kjede, flermannsboliger, rekkehus o.l.
Gesimshøyden skal ikke overstige 9 m for bygninger med flatt tak, og mønehøgd ikke over 9,0 m for bygninger med saltak.
Garasjer/carporter kan utføres som fellesanlegg eller enkeltgarasjer innlemmet i boligvolumene. Det skal avsettes min. 1,25 parkeringsplass for bil og 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet for byggeområdet.
Graden av utnytting skal ikke overstige %-BYA=40.
Kommunen kan kreve utarbeidet tomtedelingsplan/bindende situasjonsplan for hele vedkommende delområdet dersom disse ikke inngår i samlet utbygging.
Situasjonsplanen skal vise:
• Atkomstveg og parkeringsløsninger, samt stigningsforhold på atkomstveg og avkjørsler. Biloppstillingsplasser, garasje, gjerde, murer, skråninger og drenering. I BKS området skal det vises 0,5 oppstillingsplass for gjester per boenhet på egen grunn i tillegg til eventuell garasje/carport.
• Plassering og høgde på bygninger med snitt inneholdende høgdedokumentasjon i forhold til tilstøtende bygninger og terreng. Takvinkel, møneretning og etasjetall på planlagte bygg. Fasadeoppriss og perspektivskisser som viser utforming av planlagte bygg i høve til eksisterende og planlagte bygningsvolum.
• Arealbruk i byggeområde og fellesområde.
• Utforming, bruk og behandling av ubebygd areal, herunder terrengplanering, framtidig vegetasjon og bevaring av eksisterende vegetasjon. Den skal også inneholde løsning for terrengplanering som skal opparbeides samtidig med utbygging av det enkelte område.
• Nærlekeareal i samsvar til kommunens lekeplassnorm og fellesbestemmelsenes §4.6.
• Dokumentasjon for ev. nødvendige støytiltak.
• Dokumentasjon av fargebruk.
I områdene kan det etableres blokkbebyggelse med heis og parkeringskjeller under bakkenivå. Det må foreligge byggesøknad inkl. bindende situasjonsplan for hele området samlet for å sikre at det blir gitt en helhetlig utforming.
Situasjonsplanen skal vise:
• Atkomstveg og parkeringsløsninger, samt stigningsforhold på atkomstveg og avkjørsler. Biloppstillingsplasser, felles parkeringsareal, garasje og annen disponering av fellesareal herunder gjerde, murer, skråninger og drenering. Det skal settes av 1 gjesteplass pr 10 leiligheter i BBB området.
• Plassering og høgde på bygninger med snitt inneholdende høgdedokumentasjon i forhold til tilstøtende bygninger og terreng. Takvinkel, møneretning og etasjetall på planlagte bygg. Fasadeoppriss og perspektivskisser som viser utforming av planlagte bygg i høve til eksisterende og planlagte bygningsvolum.
• Arealbruk i byggeområde og fellesområde.
• Utforming, bruk og behandling av ubebygd areal, herunder terrengplanering, framtidig vegetasjon og bevaring av eksisterende vegetasjon. Den skal også inneholde løsning for terrengplanering som skal opparbeides samtidig med utbygging av det enkelte område.
• Uteoppholdsareal, herunder nærlekeareal i samsvar til kommunens lekeplassnorm og fellesbestemmelsenes § 4.6.
• Løsninger for tekniske anlegg (trafo, VVA, håndtering av overvann, avfallshåndtering etc.).
• Dokumentasjon for ev. nødvendige støytiltak.
• Dokumentasjon av fargebruk.
Boligene skal ha egnede utomhusareal i henhold til teknisk forskrift. Som minste uteareal skal regnes 25 m² per boenhet. Dette inkluderer ikke areal til nærlekeplass.
Utomhusareal/oppholdsareal kan ev. etableres på takterrasse og skal etableres med tilfredsstillende skjerming.
Høgder skal kotesettes på situasjonsplanen. Terrenginngrep og høgder skal vises i terrengsnitt.
Inngangsplanet skal være tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse, og ellers skal byggene legges til rette for tilgjengelig utforming i henhold til gjeldende teknisk forskrift.
Graden av utnytting settes til maks. %-BYA=40, eksklusiv parkeringskjeller under terreng. Gesimshøyde er satt til 12,5 meter over ferdig planert terreng. Det kan etableres parkeringskjeller under terreng. Parkeringsdekning per boenhet 4 roms og større: Min. 1,25 plasser for biler, min. 2 sykkelparkeringsplasser. Parkeringsdekning per boenhet 1-3 roms: Min. 1 plasser for biler, min. 2 sykkelparkeringsplasser. Parkeringsdekning per boenhet hybler/ettromsleiligheter mindre enn 40m2: Min. 0,25 plasser for biler, min 2 sykkelparkeringsplasser. Minst 50% av sykkelparkeringsplassene totalt skal være innendørs, resterende skal være utendørs og overdekte.
4.3 – Bolig/forretning/tjenesteyting (BKB1 og BKB2)
I områdene kan det etableres forretning (detaljhandel), tjenesteyting og boliger med parkeringskjeller på bakkenivå. Det kan etableres parkeringsplasser til forretning og
tjenesteyting på bakkenivå. Det skal etableres ny nettstasjon i BKB2 området. Plassering og størrelse på denne skal godkjennes av Mørenett og Ålesund kommune i forbindelse med byggesak. Det må foreligge byggesøknad inkl. bindende situasjonsplan for hele området samlet for å sikre at det blir gitt en helhetlig utforming.
Maks. samlet bruksareal for detaljhandel inklusive bevertning og annen privat tjenesteyting er 6000 m2, samlet for alle BS-områdene i områdeplanen for Kverve-Hoffland (plan-id 2013000765). Herav kan det være maks. 3000 m2 til butikker med dagligvareprofil.
Situasjonsplanen skal vise:
• Atkomstveg og parkeringsløsninger, samt stigningsforhold på atkomstveg og avkjørsler. Biloppstillingsplasser, felles parkeringsareal, garasje og annen disponering av fellesareal herunder gjerde, murer, skråninger og drenering.
• Plassering og høgde på bygninger med snitt inneholdende høgdedokumentasjon i forhold til tilstøtende bygninger og terreng. Takvinkel, møneretning og etasjetall på planlagte bygg. Fasadeoppriss og perspektivskisser som viser utforming av planlagte bygg i høve til eksisterende og planlagte bygningsvolum.
• Arealbruk i byggeområde og fellesområde.
• Utforming, bruk og behandling av ubebygd areal, herunder terrengplanering, framtidig vegetasjon og bevaring av eksisterende vegetasjon. Den skal også inneholde løsning for terrengplanering som skal opparbeides samtidig med utbygging av det enkelte område.
• Uteoppholdsareal, herunder nærlekeareal i samsvar til kommunens lekeplassnorm og fellesbestemmelsenes § 4.6.
• Løsninger for tekniske anlegg (trafo, VVA, håndtering av overvann, avfallshåndtering etc.).
• Dokumentasjon for ev. nødvendige støytiltak.
• Dokumentasjon av fargebruk.
• Plassering va ny nettstasjon.
Boligdelen mot sør (innenfor gul støysone) skal ha fasadeisolering med lydisolerende vinduer, godt lydisolerte tak- og yttervegger samt støydempende ventilasjon. Boligdelen skal ha egnede utomhusareal i henhold til teknisk forskrift. Utomhusareal/lekeplass/oppholdsareal kan ev. etableres på takterrasse og skal etableres med tilfredsstillende skjerming.
I BKB2 kan det etableres nærleikeplass på taket til forretningsarealet. Denne skal være på min. 200 m2.
Som en del av søknad om tiltak til boligformål, skal fasade- og avskjermingstiltak dokumenteres i henhold til gjeldende krav vedrørende støy i TEK.
Første etasje som vender mot torget o_ST og fortau o_SF2 i sør skal være tilbaketrukket i tråd med byggegrense på plankart, og skal i størst mulig grad ha aktive fasader. Øvre etasjer kan være overhengende frem til formålsgrense. Graden av utnytting settes til maks. %BYA=80 inkludert parkering på bakkenivå. Maksimal gesimshøyde er satt til 12,5 meter over ferdig planert terreng. Parkeringsdekning per boenhet 4 roms og større: Min. 1,25 plasser for biler, min. 2 sykkelparkeringsplasser. Parkeringsdekning per boenhet 1-3 roms: Min. 1 plasser for biler, min. 2 sykkelparkeringsplasser. Parkeringsdekning per boenhet hybler/ettromsleiligheter mindre enn 40m2: Min. 0,25 plasser for biler, min 2 sykkelparkeringsplasser. Gjesteparkering inkludert i dette kan etableres i SPA4. For
tjenesteyting og forretning skal det etableres min 1 parkeringsplass for bil per 150 m2 og 1 parkeringsplass for sykkel per 150 m2. Minst 50% av sykkelparkeringsplassene totalt for bolig skal være innendørs, resterende for bolig skal være utendørs og overdekte. Minst 50% av sykkelparkeringsplassene for tjenesteyting og forretning skal være utendørs og overdekte, resterende for tjenesteyting og forretning kan være under åpen himmel.
I området kan det etableres boliger og kontorfunksjoner med parkeringskjeller på bakkenivå. Det må foreligge byggesøknad inkl. bindende situasjonsplan for hele området samlet for å sikre at det blir gitt en helhetlig utforming.
Situasjonsplanen skal vise:
• Atkomstveg og parkeringsløsninger, samt stigningsforhold på atkomstveg og avkjørsler. Biloppstillingsplasser, felles parkeringsareal, garasje og annen disponering av fellesareal herunder gjerde, murer, skråninger og drenering.
• Plassering og høgde på bygninger med snitt inneholdende høgdedokumentasjon i forhold til tilstøtende bygninger og terreng. Takvinkel, møneretning og etasjetall på planlagte bygg. Fasadeoppriss og perspektivskisser som viser utforming av planlagte bygg i høve til eksisterende og planlagte bygningsvolum.
• Arealbruk i byggeområde og fellesområde.
• Utforming, bruk og behandling av ubebygd areal, herunder terrengplanering, framtidig vegetasjon og bevaring av eksisterende vegetasjon. Den skal også inneholde løsning for terrengplanering som skal opparbeides samtidig med utbygging av det enkelte område.
• Uteoppholdsareal, herunder nærlekeareal i samsvar til kommunens lekeplassnorm og fellesbestemmelsenes § 3.6.
• Løsninger for tekniske anlegg (trafo, VVA, håndtering av overvann, avfallshåndtering etc.).
• Dokumentasjon for ev. nødvendige støytiltak.
• Dokumentasjon av fargebruk.
Boligdelen skal ha egnede utomhusareal i henhold til teknisk forskrift. Utomhusareal/oppholdsareal kan ev. etableres på takterrasse og skal etableres med tilfredsstillende skjerming.
Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankartet. Graden av utnytting settes til maks. %BYA=80 inkludert parkering på bakkenivå. Maksimal gesimshøyde er satt til 12,5 meter over ferdig planert terreng. Parkeringsdekning per boenhet 4 roms og større: Min. 1,25 plasser for biler, min. 2 sykkelparkeringsplasser. Parkeringsdekning per boenhet 1- 3 roms: Min. 1 plasser for biler, min. 2 sykkelparkeringsplasser. Parkeringsdekning per boenhet hybler/ettromsleiligheter mindre enn 40m2: Min. 0,25 plasser for biler, min 2 sykkelparkeringsplasser. For kontor skal det etableres min. 1 parkeringsplass for bil per 150m2, og 1 parkeringsplass for sykkel per 150m2. Minst 50% av sykkelparkeringsplassene totalt for bolig skal være innendørs, resterende for bolig skal være utendørs og overdekte.
Minst 50% av sykkelparkeringsplassene for kontor skal være utendørs og overdekte, resterende for kontor kan være under åpen himmel.
4.5 – Bolig/tjenesteyting (BKB4):
Området skal brukes til forretning, kontor og boliger iht. bestemmelser gitt i bebyggelsesplan for «Kverve Senter» (planID 354).
4.6- Leikeplass, felles og offentlig (f_BLK og o_BLK):
Kvartalslekeplass o_BLK1 skal brukes til kvartalslekeplass og opparbeides i henhold til kommunens lekeplassnorm. Kvartalslekeplassen skal fungere som fullverdig rekreasjons- og lekeområde for alle beboergrupper, inkludert funksjonshemmede barn og voksne. Det skal legges vekt på universell utforming, dvs. at apparater og anlegg i området skal kunne benyttes på like vilkår av så mange som mulig. I området kan oppføres bygninger/anlegg som har direkte tilknytning til områdets bruk som kvartalslekeplass, sitteplasser, belysning, ballplass (volleyball, fotball, basket), sykkelløype, skateboardramper, klatrevegg, bordtennisbord, natursteinsmurer, gangstier, vannarrangement m.m. Plan for kvartalslekeplassen, som inneholder noen av disse funksjonene, skal legges frem for godkjenning av kommunen ved behandling av byggesaken.
Offentlig leikeplass o_BLK2 dekker behovet for nærleikeplass for boligene i BKB2 og BKB3 områdene.
Felles leikeplass f_BLK3 skal være felles for boligene i BBB2 og BKS områdene. Felles leikeplass f_BLK4 skal være felles for boligene i BKB1 området.
Felles leikeplass (nærleikeplass) på taket til forretningsarealet i BKB2 skal være felles for boligene i BBB1 og BKB2 områdene.
Områdene skal nyttes til nærleikeplass og sosialt samlings- og aktivitetsområde.
Terrenget skal ha en utforming og en opparbeidelse som gir mulighet for opphold, rekreasjon, lek og spill på tvers av aldersgrupper, med nødvendig utstyr, bord og benker som alle kan bruke. Arealet skal minimum inneholde sandkasse på 10 m² og tre lekeapparat, benk og fast dekke på minimum 1,6 x 1,6 m. Området kan opparbeides med beplantning, murer, belysning, lekeapparater, benker, gangstier, vannarrangement, sitteplasser og andre parkmessige installasjoner. Området skal likevel beholde mest mulig av terrenget og vegetasjonen dersom dette i seg selv gir gode leikeareal.
Sikring av leikemiljøet i forbindelse med trafikk, murer, skjæringer og skråninger som opparbeides for boligfeltet, hviler etter plan- og bygningsloven på utbygger/tomteeier. Eieren av lekeplassutstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold, jf. forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr.
Plan for opparbeiding av felles lekeplasser skal legges frem for godkjenning av kommunen ved behandling av byggesak for respektive delområde.
§ 5 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
5.1 - Kjøreveg, offentlig (o_SKV)
I offentlige trafikkområde skal det bygges kjøreveger med tilhørende grøfter, skjæringer og fyllinger.
o_SKV1 er regulert med følgende samlede bredde (inkludert gang- og sykkelveg): 11,75 m, dvs. atkomstveg II (A II) etter kommunens veg- og gatenorm.
Eventuelle skjæringer i terrenget skal utføres med estetisk god kvalitet, eksempelvis i naturstein av god kvalitet eller være støpt i betong med høy presisjon.
Det er tillatt å legge rør og kabler i veggrunnen etter nærmere avtale med kommunen.
Xxxxxxxx ved internkryss i øst og ved torget skal utformes som hevet gangfelt for å holde farten nede.
5.2 – Gang-og sykkelveg, offentlig (o_SGS)
Innenfor arealene satt av til gang- og sykkelveg skal det anlegges gang- og sykkelveg som vist i plankartet.
5.3 – Fortau, offentlig (o_SF)
Innenfor arealene satt av til fortau skal det anlegges fortau som vist i plankartet.
5.4 – Annen veggrunn, offentlig (o_SVG)
I områdene vist som annen veggrunn grøntarealer skal det etableres skråninger for skjæringer og fyllinger for kjøreveg og gang- og sykkelveger. Arealene skal være offentlig eiet.
Det er anledning til å bygge kommunaltekniske anlegg og annen teknisk infrastruktur (inkl. trafo, nettstasjon m.m.) innenfor områdene.
Mindre endringer i skråningsutslag vil kunne skje som følge av uventede forhold som for eksempel grunnforhold eller mangler i kartgrunnlaget. Det kan medføre at areal som disponeres til vegformål vil fravike noe fra det som går frem av formålsgrensene i planen. Areal som ikke blir disponert til vegformål blir forutsatt brukt som tilstøtende formål.
Området er offentlig og skal brukes til opphold, gang- og sykkeltrafikk samt sykkelparkering. Området skal utformes som en plass. Det skal etableres tilkoblingspunkt for strøm og vann på plassen. Det skal etableres minimum 40 sykkelparkeringsplasser på området. Disse skal være delvis overbygde, og ha en form/utforming og plassering som ikke ødelegger torgfunksjonen. Det skal være god tilgjengelighet for utrykningskjøretøy.Torget skal ha enkel orienterbarhet god fremkommelighet og god overgang til park/kvartalslekeplass og nærlek o_BLK1 og 2.
Plan for opparbeidelse av torget skal godkjennes av Ålesund kommune.
5.6 – Veg, offentlig og felles (o_SV og f_SV)
Områdene skal brukes til varelevering i BKB1 og BKB2, og til opphold. Området skal opparbeides slik at det får torgmessig preg og ikke tilrettelegger for parkering. Plan for opparbeidelse skal godkjennes av Ålesund kommune i forbindelse med byggesak for BKB1 og BKB2.
5.7 – Parkering (f_SPA og SPA)
Felles parkering (f_SPA) og privat parkering (SPA). For planen gjelder parkeringsbestemmelsene i kommuneplanen sin arealdel.
f_SPA1 er regulert til felles parkeringsplass, de andre som private parkeringsplasser. f_SPA1 skal brukes som droppe- og hentested for elever ved Ellingsøy skole og for andre allmenne gjøremål, SPA 2-4 som privat parkering for området BKB2. SPA5 er privat parkering for området BKB1.
Parkeringsareal skal opparbeides tilatelende, med grønne rabatter og trevegetasjon i tråd med plan for opparbeidelse som skal godkjennes av Ålesund kommune i forbindelse med byggesak for BKB1 og 2. I f_SPA1 skal det etableres venteskur.
§ 6 - Hensynssoner
Innenfor frisiktsonene skal det være fri sikt på minimum 0,5 m over tilgrensende vegers nivå. Busker, trær, gjerde eller andre konstruksjoner som kan hindre sikten er ikke tillatt.
Høystammede trær, trafikkskilt og lysmaster kan plasseres i frisiktsonen, dersom de ikke hindrer fri sikt. Parkeringsplasser kan ikke etableres i frisiktsonene. Kommunen kan kreve at sikthindrende vegetasjon og gjenstander blir fjernet.
Havnivåstigning og stormflo er markert i plankartet med hensynssone H320, med grunnlag i dagens terreng.
For bebyggelse innenfor planområdet skal overkant gulv for 1. etasjeplan ligge på minimum NN 54 kote 3,3. Dette kravet gjelder ikke for parkeringskjeller, forutsatt at den er tilfredsstillende flomsikret.
§ 7 - Rekkefølgekrav
Det kan ikke gis brukstillatelse for nye boliger i boligområdene før tilkomstvegene til de enkelte eiendommene er opparbeidet i henhold til planene. Boligbyggingen kan likevel skje ved bruk av regulerte traséer med anleggsvegstandard.
Parkeringsplasser slik som krevd etter planen, skal være opparbeidet før det tilhørende byggearealet tas i bruk. Vegarealet o_SV skal opparbeides og tilstelles iht. godkjent opparbeidingsplan før forretningsbygg i BKB2 tas i bruk.
Kvartalsleikeplassen f_BLK1 skal være opparbeidet i samband med øvrig infrastruktur før det gis brukstillatelse til de første boligene i BKB2.
Det kan ikke gis brukstillatelse for boliger i BBB og BKS områdene før Ellingsøy barneskole har fått utvidet kapasitet som følge av at for eksempel ungdomsskolen har flyttet til planlagt nybygg på Vik.
7.3 – Tilkomst til planområdet:
Det kan ikke gis brukstillatelse for bygninger i BKB2, BKB3, BKB4, BKS, BBB1 eller BBB2 før det regulerte venstresvingfeltet på fylkesvegen i forbindelse med avkjørlsen sørøst i planområdet er bygd.
Det skal utføres støyskjermingstiltak i henhold til støyvurderinger datert 17.09.20.
Før brukstillatelse for boliger gis i BKB-områdene, skal nødvendige støydempingstiltak være gjennomført. Skjermingstiltak på fasadene til byggene skal være utført iht. bestemmelse til denne planen §3.8. Støyskjermer skal settes opp slik det er vist i plankartet og ha høyder iht. spesifikasjoner i støyvurderingene fra Multiconsult datert 17.09.20. Støyskjerm langs kvartalslekeplass og langs veg bør gis et helhetlig og estetisk godt visuelt uttrykk. Støyskjerm langs kvartalslekeplass skal således utformes i glass i tråd med illustrasjon gitt i planbeskrivelsen kap. 6.4.
Kvartalsleikeplassen f_BLK1 skal være opparbeidet i tråd med bindende illustrasjonsplan før det kan gis brukstillatelse for boliger.
Før det gis brukstillatelse til første bolig i de forskjellige delområdene skal det dokumenteres at tilhørende felles leikeplasser innenfor området er ferdig opparbeidet i tråd med bindende illuastrajonsplan. Dette gjelder også for nærlekeplass på tak på butikk i BKB2 området på ca 200 m2.
7.6 - Trafikksikkerhetstiltak:
Planlagte trafikksikkerhetstiltak, så som skilting, sykkelsluser, humper e.l. må være gjennomført/på plass i relevante soner før det blir gitt brukstillatelse for forretninger og boliger i byggearealene. Trafikksikkerhetstiltak skal gjennomføres og planlegges iht. gjeldende forskrifter. Plan for trafikksikkerhetstiltak skal legges frem for godkjenning av kommunen ved behandling av byggesak for respektive delområde.
*
Plot Arkitekter AS, 17.11.2020 Rev. A, 25.01.2021
***
Egengodkjent av Ålesund bystyre i møte xx.02.2021, sak xxx/xx
Xxx Xxxxx Xxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx
-ordfører- -kommunaldirektør-