FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE
FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE
Forslag til planendring etter enklere prosess av Reguleringsplan/tomtedelingsplan for gnr/bnr 75/34, 69/1 m.fl., mellom Bråteveien og Tømteveien på Skjetten
Plan-ID: 0213_418
Forslagsstiller: Feiring Bruk AS
Plankonsulent: Grindaker AS Landskapsarkitekter Dato: 30.04.2024
Innhold
4
1.4. Forholdet til overordnende føringer 4
5
2.3. Forslagstiller, plankonsulent, berørte eiendommer 5
2.4. Tidligere vedtak i saken 6
2.6. Krav om konsekvensutredning 6
6
4. Planstatus og andre føringer
7
4.2. Gjeldende reguleringsplaner 7
4.5. Statlige planretningslinjer/rammer/føringer 7
5. Planendringen: Utgangspunkt, endringer og vurderinger
7
5.5. Barn og unges interesser 10
5.7. Klima og biologisk mangfold 11
5.11. Tilgjengelighet og universell utforming 13
5.12. Teknisk infrastruktur 14
5.17. Grunnforhold/geoteknikk (vedlegg 4.1-4.5) 16
17
6.1. Rekkefølgebestemmelser 17
6.2. Økonomiske konsekvenser for kommunen 17
6.3. Forholdet til overordnede føringer 17
6.5. Avveiing av virkninger 18
7. Innkomne forhåndsuttalelser
19
7.1. Forhåndsuttalelser fra naboer, grunneiere og andre berørte private parter 19
7.2. Forhåndsuttalelser fra myndigheter 19
21
Planområdet på ca. 71,5 daa, og dekker nordre del av Reguleringsplan/tomtedelingsplan for gnr/bnr 75/34, 69/1 m.fl., mellom Bråteveien og Tømteveien på Skjetten, vedtatt 13.06.2007, i Lillestrøm kommune. Området begrenses av Bråteveien i øst og Tømteveien i vest. I syd begrenses området av regulert gang- og sykkelvei, og i nord av veikrysset mellom Bråteveien og
Tømteveien.
Planområdet er i gjeldende regulering avsatt til frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur og grøntstruktur, i tillegg til et område for næringsvirksomhet (transformatorstasjon). Området er i dag ikke utbygget, utover en eksisterende enebolig og ca. 4 daa med næringsvirksomhet (transformatorstasjon). Det øvrige planområdet består av et mindre skogsområde i vest og areal som ligger brakk etter oppfylling i perioden 2014 – 2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre boliger i Xxxx Xxxxxx vei og Bråteveien. I perioden ble noen boliger i Xxxx Xxxxxx vei avstengt og Bråteveien ble delvis stengt pga. utglidning langs veien, inntil sikring var foretatt.
Planforslaget er en planendring etter enklere prosess, hvor hensikten har vært å optimalisere veiføringen innenfor planområdet for å gi bedre tilkomst til eneboligtomtene. Endringen legger også til rette for fortau og trekker inn hensynssonene fra kommuneplanen. Planendringen endrer ikke formål eller arealbruk i eksisterende plan, men gir justeringer av formålsgrenser. Planendringen er varslet, utarbeidet og veiledet etter kommuneplan for Lillestrøm kommune (2023-2035).
1.4. Forholdet til overordnende føringer
Planendringen etter enklere prosess, er i tråd med kommuneplanens arealdel og planendringen utløser ikke krav om konsekvensutredning.
Planforslaget er en planendring etter enklere prosess. Sammenlignet med gjeldene plan vil planendringen gi bedre veiføring enn i gjeldende plan, og således bedre atkomst for boligtomtene. Veien legges slik at unødvendige terrenginngrep unngås, veien blir slakere, det interne veinettet blir mer oversiktlig, og myke trafikanter blir bedre ivaretatt med et sammenhengende nett av gang-
/sykkelveier og fortau i hele planområdet. Forslaget til planendring etter enklere prosess, inneholder tilsvarende arealer avsatt til boligformål og grøntformål, som i gjeldende plan. Planendringen endrer ikke formål eller arealbruk i eksisterende plan, men gir justerer av formålsgrenser. Forslagsstiller ser ingen ulemper knyttet til foreslått reguleringsendring innad i boligfeltet eller for omgivelsene rundt.
Planområdet ligger på Skjetten i Lillestrøm kommune. Området begrenses av Bråteveien i øst og Tømteveien i vest. I syd begrenses området av regulert gang- og sykkelvei, og i nord av veikrysset mellom Bråteveien og Tømteveien.
Plassering av planområdet. Kartene er ikke i målestokk.
Planområdet dekker nordre del av Reguleringsplan/tomtedelingsplan for gnr/bnr 75/34, 69/1 m.fl., mellom Bråteveien og Tømteveien på Skjetten, vedtatt 13.06.2007.
Området som berøres av planendringen etter enklere prosess er 71.500 m2 stort.
Planforslaget er en planendring etter enklere prosess, og har til hensikt å optimalisere veiføringen innenfor planområdet og å gi bedre tilkomst til eneboligtomtene. Endringen legger også til rette for mer fortau enn i opprinnelige plan, og trekker inn hensynssonene fra kommuneplanen. Endringen legger opp til å endre plassering, men ikke størrelse på arealer avsatt til grøntformål og boligformål. Gjeldende regulering består av 10 felt med til sammen 40 tomter. Forslaget til endring av plan består av 9 felt med til sammen 42 nye tomter. Det er også en eksisterende boligtomt i planområdet.
2.3. Forslagstiller, plankonsulent, berørte eiendommer Forslagsstiller: Feiring Bruk AS
Plankonsulent: Grindaker AS Landskapsarkitekter
Følgende eiendommer er berørt av området som planen berører:
Gnr/bnr | Eier | Areal innenfor planområdet, m2 |
69/263 | Feiring bruk | 20625 |
00/00 | Xxxxxxx Xxxx | 00000 |
69/187 | Lillestrøm kommune, Eiendomsavd. | 1389 |
75/312 | Borettslag for Xxxx Xxxxxx vei nr. 40, 42, 44, 46, 48, 50, 52 og 54 | 604 |
75/238 | Privat | 69 |
69/14 | Privat | 1987 |
75/659, 75/474 | Elvia AS | 4765 |
69/275 | Privat | 3451 |
69/274, 75/732 | Viken fylkeskommune | 911 |
75/41 | Omregulering ved kommuneendring, tidligere 75/34 | 139 |
Gjeldende regulering av planområdet ble vedtatt i kommunestyret den 13.06.2007. Saksnummer: 2005/2724
Det er ikke aktuelt å inngå utbyggingsavtale med kommunen i denne saken. Eventuelle tidligere avtaler videreføres.
2.6. Krav om konsekvensutredning
Etter Forskrift om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven er det etter forslagsstillers vurdering ikke krav om konsekvensutredning i denne saken. Planendringen etter enklere prosess, gjelder kun justering av grenser for formål som allerede ligger inne i vedtatte regulering.
Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med annonse i Romerikes Blad den 8. juli 2017 (vedlegg 1). Samme dag ble varslet lagt ut på kommunens hjemmeside, og det gikk ut brev til de berørte partene i saken, med tilsvarende informasjon. Dette inkluderer grunneiere, naboer, frivillige organisasjoner og offentlige myndigheter, i tråd med kommunens faste varslingsliste.
Fristen for å komme med merknader ble satt til 10.09.2017.
3.2. Medvirkningsprosess
Forslaget om planendring etter enklere prosess, ble sendt ut til grunneiere, naboer, frivillige organisasjoner og offentlige myndigheter, i tråd med kommunens varslingsliste. Det ble også varslet i Romerikes blad og på kommunens hjemmeside. Det kom inn 9 merknader. Disse gjengis og omtales i kap. 7.
Det er etter plan- og bygningsloven § 12-9, jamfør § 4-1, ikke krav til planprogram i denne saken.
4. Planstatus og andre føringer
Fylkeskommunale planer
Det er ingen fylkeskommunale planer som gir føringer som vil være relevante i denne planendring etter enklere prosess.
Kommuneplanens arealdel
Arealet er avsatt til framtidig boligområde. Tilhørende bestemmelser stiller krav til blant annet MUA og parkeringsdekning, som vil gi føringer når bestemmelsene knyttet til planendringen etter enklere prosess, oppdateres. Kommuneplanen har også hensynssoner for flom og for skred som vil gi føringer på tilsvarende måte.
Kommunedelplaner eller områdeplaner
Det er ingen gjeldende kommunedelplaner eller områdeplaner for det aktuelle området.
4.2. Gjeldende reguleringsplaner
Gjeldende reguleringsplan, vedtatt 13.06.2007, legger opp til utbygging av frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur og grøntområder. Gjeldende bestemmelser gir føringer for bestemmelsene som utarbeides til planendringen etter enklere prosess.
I øst grenser planområdet til Detaljregulering for fv.380 Bråteveien: Gang- og sykkelveg mellom Tømteveien-Xxxxx Xxxxxxxxx vei. Planen gir føringer for planområdets avgrensing.
Temakart for flom og skred gir føringer til hensynssoner i reguleringskartet for planendringen etter enklere prosess.
4.5. Statlige planretningslinjer/rammer/føringer
Det er ingen statlige planretningslinjer/rammer/føringer som gir føringer som vil være relevante i denne planendringen etter enklere prosess.
5. Planendringen: Utgangspunkt, endringer og vurderinger
5.1.1. Topografi og landskapsform Dagens situasjon
Planområdet bestod tidligere av kulturlandskap i nord og skogkledd ravinedal i sør. Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei.
Endringer som følge av forslaget om planendringen etter enklere prosess
Endringene i planen gir en minimal endring av landskapsform. Topografi som endres er knyttet til veiføring, og mindre justeringer for å tilpasse bygg inn i terrenget.
Vurdering
Arealet er allerede regulert til boligformål. Endringene i topografi er i hovedsak knyttet til veiføring, og vil gi bedre tilkomst til tomtene enn gjeldende regulering vil gi.
5.1.2. Solforhold Dagens situasjon
Dagens solforhold er gode innenfor hele planområdet, da området er svært åpent. Området heller svakt mot nord, men uten bratt terreng som kan skape uheldige skyggeforhold.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
En utbygging vil gi mer varierte sol-/skyggeforhold enn det området har i dag, men endringene som vil ikke påvirke solforhold på annen måte enn gjeldende regulering vil gjøre. Sol-/skyggediagrammer for planendringens illustrasjonsplan, ligger vedlagt som vedlegg 2.
Vurdering
Arealet er allerede regulert til boligformål. Endringene i veiføring og tomteplassering påvirker ikke sol-
/skyggeforhold.
5.1.3. Lokalklima Vurdering
Planendringen etter enklere prosess, vil ikke påvirke lokalklimatiske forhold.
5.1.4. Landskapets estetiske og kulturelle verdi Vurdering
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei. Området har pga. dette liten estetisk og kulturell verdi.
5.2. Arealbruk
Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Området er i gjeldende regulering regulert til boligformål.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Sammenlignet med dagens situasjon vil endringen av gjeldende regulering, gi annen arealbruk innenfor planområdet (boligformål). Sammenlignet med gjeldende regulering, vil arealbruk bli lik. Det er avsatt like store arealer til boligformål og grøntarealer i gjeldende og endret plan.
Vurdering
Arealet er allerede regulert til boligformål. Planendringen etter enklere prosess, gir ikke endret arealbruk, sammenlignet med gjeldende plan. Dagens arealbruk er for øvrig at arealet ligger brakk, og endret arealbruk til boligformål vil være positivt for omgivelsene.
5.3.1. Bygningstypologi Dagens situasjon
Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet er en enebolig og en transformatorstasjon.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Planområdets gjeldende regulering gir at det kan oppføres eneboliger med sekundærleilighet og tilhørende garasje/carport. Ny bebyggelse skal, når det gjelder volum, stiluttrykk, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg,
arkitektonisk tilfredsstillende og godt tilpasset eksisterende terreng. I planendring etter enklere prosess videreføres denne bestemmelsen.
Vurdering
Gjennomføring av både gjeldende regulering og planendringen etter enklere prosess, vil gi endret bygningstypologi i området. Man vil gå fra nærmest ubebygget til at planområdet bygges ut med eneboliger med tilhørende infrastruktur og grøntområder. Da området i dag allerede er regulert til boligformål, vil planendringen etter enklere prosess, ikke gi endret framtidig utbygging i området.
5.3.2. Grad av utnytting, volumer Dagens situasjon
Eksisterende bebyggelse innenfor planområdet er nærmest fraværende. Gjeldende regulering legger opp til en utnyttelse på %BYA=20, i tillegg til at det kan oppføres garasjer på inntil 49m2. Maksimal bygningshøyde er 7m for gesimshøyde og 9m for mønehøyde. Garasjer kan ikke ha en mønehøyde på mer enn 4,5m.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
I planendringen legges det opp til en videreføring av bestemmelsene knyttet til gjeldende plan. Administrasjonen i Lillestrøm kommune har ytret ønske om at garasje på maks 49 m2 skal inngå i %BYA, for å gi et mest mulig korrekt og oversiktlig bilde av utnyttelsen av tomtene. %BYA er derfor øket til 25%, for at utnyttelsen i gjeldene plan og endret plan skal være så lik som mulig.
Vurdering
Gjeldene kommuneplan tillater utnyttelse på %BYA=25 for åpen småhusbebyggelse, og justeringen av BYA i planendringen er derfor i tråd med overordnet plan.
5.3.3. Byform, stedets karakter Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei. Gjeldende regulering legger opp til en åpen småhusbebyggelse, fordelt på felt konsentrert langs interne veier, med tilhørende grøntstruktur
Endringer som følge av forslaget om forslaget til planendring etter enklere prosess
Selv om veiføringen er endret i forslaget om planendring etter enklere prosess, vil ikke endringen gi endret utbyggingsmønster. Utbyggingen vil fortsatt være åpen småhusbebyggelse, fordelt på felt konsentrert langs interne veier, men tilhørende grøntstruktur.
Vurdering
Gjennomføring av både gjeldende regulering og forslaget om planendring etter enklere prosess, vil gi stedet ny karakter. Man vil gå fra nærmest et ubebygget brakkareal til at planområdet bygges ut med eneboliger med tilhørende infrastruktur og grøntområder.
5.3.4. Estetiske vurderinger Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å
rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei. Området er i gjeldende regulering regulert til boligformål.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Planområdets gjeldende regulering gir at ny bebyggelse skal, når det gjelder volum, stiluttrykk, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg, arkitektonisk tilfredsstillende og godt tilpasset eksisterende terreng. I planendringen etter enklere prosess videreføres denne bestemmelsen.
Vurdering
Arealet ligger i dag brakk, og det vil være positivt for omgivelsene om arealet blir satt i stand. Bestemmelse i gjeldende regulering som videreføres i planendringen etter enklere prosess, vil sikre en estetisk helhetlig utbygging.
Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, vil ikke påvirke forhold i nærmiljøet.
Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Området er i gjeldende regulering avsatt til boligformål, men kan i dag fungere som lekeareal for barn i nærområdene.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
I gjeldende regulering, som videreføres i planendringen, legges det opp til opparbeidelse av ny grøntstruktur innenfor planområdet. Planendringen etter enklere prosess legger også opp til mer fortau enn i gjeldende plan.
Vurdering
Opparbeidelse av grøntstruktur vil veie opp for hvordan brakkarealene eventuelt måtte benyttes til lek og opphold i dag. Planendringen gir bedre sikkerhet for barn og unges ferdsel, og medfører videre ingen ulemper for barn og unges interesser.
Dagens situasjon
Deler av planområdet er utsatt for støy fra Tømteveien og Bråteveien. I tillegg genererer høyspentledningen som krysser planområdet inn mot transformatorstasjonen noe støy.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Det er utarbeidet en ny støyutredning for boligområdet. Beregningene viser overskridelse av grenseverdien for støynivå Lden fra veitrafikk på deler av tomtene og planlagte boligfasader mot veiene. Ved hjelp av støyskjerming (1,5-2 meter langs søndre del av Bråteveien, 3,5-4 meter høyde langs nordre del av Bråteveien) vil største del av uteområdene og nedre etasjer til boliger få tilfredsstillende støyforhold. Bestemmelsene i kommuneplanen ansees løsbare dersom tiltak etableres som foreslått. I senere fase må også statistisk maksimalt støynivå L5AF og ekvivalent støynivå LpAeq,24 beregnes på endelig bygningsmasse, slik at innendørs støy fra utendørs kilder kan beregnes.
Gjeldende regulering sikrer gjennom bestemmelser knyttet til støy at alle boliger innenfor planområdet skal ha tilfredsstillende støyforhold, og at det ved behov skal utføres støydempende tiltak.
Bestemmelsene er videreført i planendringen etter enklere prosess. Det sikres også at høyspentledningen legges i bakken, før det kan oppføres boliger i nærheten av denne.
Vurdering
Både gjeldende regulering og planendringen etter enklere prosess, sikrer gode støyforhold for alle boliger som skal oppføres innenfor planområdet.
5.7. Klima og biologisk mangfold
5.7.1. Naturmangfold Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei. I artsdatabanken ligger det for planområdet innen en enkeltobservasjon av en rødistet fugleart (fiskemåke), samt registreringer av kanadagullris og parkslirekne, begge svartelistede arter.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Sammenlignet med dagens situasjon vil endringen av gjeldende regulering, gi økt grøntareal innenfor planområdet, da store arealer ligger brakk. Sammenlignet med gjeldende regulering, vil grøntareal i planendringen etter enklere prosess, være tilnærmet likt som i gjeldende regulering.
Vurdering
Oppfyllingen av arealet har ført til at opprinnelig vegetasjon er fjernet på hoveddelen av planområdet, og at naturmangfoldet således har blitt redusert. En utbygging vil kunne bidra til å øke biologisk mangfold, ved at grøntområdene i planen blir etablert. Dette vil også kunne begrense spredningen av svartelistede arter i området, noe som vil være positivt for biologisk mangfold.
5.7.2. Klimautslipp Vurdering
Forslaget om planendring etter enklere prosess, gir ingen økte klimautslipp sammenlignet med gjeldende plan.
5.8. Kulturminner Vurdering
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei. Området inneholder ingen kjente kulturminner/kulturmiljøer.
Dagens situasjon
Friområdet F1 ligger innenfor planområdet og består av eksisterende skogsvegetasjon. Øvrige arealer ligger brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Planendringen viderefører friområdet F1 (feltbenevnelse GF1), i tillegg til at planendringen har 10,8daa avsatt til opparbeidelse av grøntstruktur. Sammenlignet med gjeldende regulering, er arealet avsatt til grøntstruktur like stort som før, men arealene er justert iht. ny veiføring og utleggelse av tomter. I tillegg er kommuneplanens bestemmelse for MUA lagt inn i forslaget til endrede
reguleringsbestemmelser for den frittliggende småhusbebyggelsen, med åpning for å regne med arealer brattere enn 1:3 dersom disse gis en hagemessig opparbeidelse.
Vurdering
Planendringen legger opp til rikelig med grøntstruktur for bebyggelsen innenfor planene. Planendringen etter enklere prosess, gjør at grøntstrukturen blir lagt mer hensiktsmessig innenfor planområdet, blant annet som buffersone mot veier, areal for håndtering av overvann, og ikke minst interne snarveier og turmuligheter. Reguleringsbestemmelsene sikrer opparbeidelse av arealene.
5.10.1. Kjøreatkomst og tilknytting til det overordnedeveinettet Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Området har i dag ingen veier utover anleggsveier. Disse har atkomst fra Tømteveien. Atkomst til eksisterende bolig gnr/bnr 69/14 og transformatorstasjon, er via Bråteveien.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Gjeldende regulering legger opp til atkomst til området fra Tømteveien. Denne er videreført i planendringen etter enklere prosess, men utformingen er flyttet litt mot nord. Dette gjør at man får et mindre inngrep inn i eksisterende, skogkledde terreng mot Xxxx Xxxxxx vei. Atkomst for eksisterende bolig og transformatorstasjon er videreført som i dag.
Vurdering
Planendringen legger opp til videreføring av atkomst fra gjeldende plan, og justeringen av denne atkomsten for å minimere unødvendige inngrep i eksisterende terreng, vil være positivt for boligområdet. Atkomst for eksisterende bolig er videreført som i dag, men planendringen gir en bedre mulighet enn gjeldende plan, til at dette kan endres i framtiden ved behov.
5.10.2. Atkomst for myke trafikanter Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Området har i dag ingen naturlig atkomst for myke trafikanter
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Gjeldende plan gir atkomst for myke trafikanter fra Bråteveien via gang- og sykkelvei inn i planområdet, og gangatkomst fra Tømteveien via fortau fra planens atkomst, og via gang- og sykkelvei i nord ved krysset Bråteveien/Tømteveien. Alle disse atkomstene videreføres i planendringen etter enklere prosess. I tillegg gir planendringen etter enklere prosess et større internt nett av fortau enn i gjeldende regulering.
Vurdering
I tillegg til å videreføre atkomster for myke trafikanter fra gjeldende plan, gir planendringen etter enklere prosess et større nett av fortau internt på området. Dette vil gi større trafikksikkerhet for beboere og andre som ferdes i området.
5.10.3. Veier i planområdet Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Området har i dag ingen veier utover anleggsveier.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Veiføringen i planendringen er endret i forhold til gjeldende plan. Endringene er foreslått for å gi slakere atkomstveier og bedre tilkomst til boligtomtene. Endringen gir også et mer lettlest og intuitivt internt kjøremønster, enn i gjeldende plan. Veibredder er avsatt iht. kommunens veinorm. Vegtegninger for de interne veiene finnes som vedlegg 5.
Vurdering
Planendringen etter enklere prosess legger opp til et veisystem som gir bedre tilkomst til boligtomtene og som er mer oversiktlig enn systemet i gjeldende plan.
5.10.4. Løsning for varelevering Vurdering
Verken gjeldende regulering eller planendringen etter enklere prosess, inneholder løsning for varelevering, da dette ikke er relevant for boligfelt med frittliggende småhusbebyggelse. Gjeldende plan inneholder vendehammer for renovasjon og utrykningskjøretøy. Planendringen etter enklere prosess sikrer midlertidig vendehammer, dersom området vil bygges ut felt for felt.
5.10.5. Parkeringsplasser Dagens situasjon
Da området ligger brakk er det ingen parkeringsplasser innenfor planområdet.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
Gjeldende plan har føringer som gir at kommuneplanens norm for parkering skal følges. Dette er videreført i planendringen etter enklere prosess, men etter ønske fra administrasjonen er det lagt til et tillegg om at det tillates opparbeidet minst 1, maks. 2 parkeringsplasser pr. enebolig, og maks. 1 parkeringsplass pr. sekundærleilighet
Vurdering
Planendringen forholder seg til kommunes parkeringsnorm og gir således tilstrekkelig parkeringsdekning innenfor planområdet.
5.10.6. Kollektivtilbud Vurdering
Planendringen etter enklere prosess, gir ingen endring i kollektivtilbudet i området.
5.10.7. Trafikkvekst Vurdering
Planendringen etter enklere prosess, gir ingen endring i trafikkveksten i området. Endringen vil generere samme trafikkmengde som vedtatt plan.
5.11. Tilgjengelighet og universell utforming
5.11.1. Tilgjengelighet i bygningsmassen Vurdering
Verken gjeldene reguleringen eller planendringen etter enklere prosess, inneholder egne krav knyttet til dette temaet. Ved byggesøknad må krav knyttet til tilgjengelighet i gjeldede teknisk forskrift følges.
5.11.2. Tilgjengelighet på uteoppholdsarealene Vurdering
Verken gjeldene reguleringen eller planendringen etter enklere prosess, inneholder egne krav knyttet til dette temaet. Ved byggesøknad må krav til tilgjengelighet i gjeldede teknisk forskrift følges.
5.11.3. Tilgjengelighet på veier Vurdering
Planendringen etter enklere prosess, med endret veiføring, gir mulighet for universelt utformede veier, fortau og gang-/sykkelveier innenfor planområdet. Verken gjeldene reguleringen eller planendringen etter enklere prosess inneholder egne krav knyttet til dette. Ved byggesøknad må krav til tilgjengelighet i gjeldede teknisk forskrift følges.
5.11.4. Snøopplag Vurdering
Planendringen legger opp til at grøft langs veiene kan kombineres som snøopplag. For at løsningen i tilstrekkelig grad skal håndtere snø, så kan området ved vendehammeren i nord benyttes til snølagring. Dette er ivaretatt i bestemmelsene.
5.12.1. Vann- og avløpsnett Dagens situasjon
Området ble rassikret i perioden 2014-2016. I den forbindelse ble det også etablert midlertidig avløpsnett som erstatning for eksisterende nett. Midlertidig nett ligger ca. 10m under dagens terreng og er for dypt til at det kan videreføres i permanent avløpsanlegg.
Beskrivelse av planlagt løsning
Alle boenhetene innenfor planområdet samt enheter som er tilknyttet midlertidig anlegg, vil tilknyttes offentlig nett. Nytt avløpsnett etableres etter dagens standard og krav med «normale» dybder. Så mye som mulig av midlertidig anlegg fjernes. For VA-ledninger som ikke lar seg fjernes, plugges ledningsendene og kummer fjernes så dypt det lar seg gjøre, helst kjegle og en kumring, og fylles deretter med egnete masser.
Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, vil ikke påvirke hvordan vann- og avløpsnettet legges. Temaet er omtalt i vedlegg 7.1-7.7 (VA-
/Overvannsplan).
5.12.2. Overvannshåndtering Dagens situasjon
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014-2016. Ravinelandskapet har blitt fylt opp med kvalitetsfylling for å sikre stabilitet (se punkt 5.17) for bygging. Fyllingen vil ha gode drenerende egenskaper.
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
I planendringen etter enklere prosess, blir hensynssone for flom fra kommuneplanen, tatt inn i reguleringsplanen. Sonen har blitt gitt bestemmelse som sier at det skal etableres fordrøyningsgrøft eller gjennomføres bekkeåpning innenfor hensynssonen, før det tillates utbygging innenfor hensynssonen. I tillegg har generell bestemmelse knyttet til åpen håndtering av overvann blitt lagt til bestemmelsene.
Vurdering
Med videreføring av hensynssonen fra kommuneplanen, åpner planendringen etter enklere prosess, opp for en bedre håndtering av overvann, og minsker faren for flom, sammenlignet med gjeldende plan. Kvalitetsfyllingen gjør også området bedre egnet for håndtering av overvann enn tidligere situasjon.
Øvrige flomveier og overvannshåndtering innenfor planområdet er ikke endret fra gjeldene plan til
planendringen etter enklere prosess, men VA-/overvannsplan er likevel utarbeidet for endringen (se vedlegg 7.1-7.7).
5.12.3. Brannvann/slokkevann. Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, vil ikke gjøre endringer på hvordan brannvann/slokkevann håndteres. Temaet er omtalt i vedlegg 7.1-7.7 (VA-/Overvannsplan).
5.12.4. Elektrisitetsnett Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, vil ikke påvirke hvordan elektrisitetsnettet utformes. Både gjeldende plan og planendringen, ivaretar at høyspentledning skal legges i bakken før berørte nabotomter kan bygges ut.
5.12.5. Avfall Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, regulerer hvor avfallshåndteringen vil være innenfor planområdet. Gjeldende plan inneholder vendehammer for renovasjon og utrykningskjøretøy. Planendringen etter enklere prosess sikrer midlertidig vendehammer, dersom området vil bygges ut felt for felt.
Beskrivelse av planlagt løsning
I planen legges det opp til felles avfallshåndtering med avfallsbrønner fordelt på fire steder på grunn av avstander. Brønnene fordeles slik at man passerer dem på vei ut av feltet. Ved utkjøringen av feltet er det oppstillingsplass for renovasjonsbil. Tre av renovasjonspunktene er dimensjonert for fire brønner med «alle» fraksjoner. Den siste har to brønner med hver sin fraksjon, alternativt med delte kamre for alle fraksjonene. Se tabell under for antall og fordeling. Som det fremgår av tabellen vil kapasiteten blir større enn behovet ettersom det må være alle avfallstyper på alle punkter.
For noen hus overstiges anbefalingen om maks. 50m til renovasjonsløsning. Hvis man skal innenfor anbefalingen for alle boliger, vil det bli mange småbrønner, noe som vil være uhensiktsmessig å drifte. Hvis alle boliger skal innenfor anbefalingen, bør det vurderes desentraliserte løsninger for deler av området. Forslagsstiller mener foreslått løsning bør være akseptabel, da avfallsbrønnene er plassert hensiktsmessig på vei ut av området.
Antall boenheter | Avfall pr uke (liter) | Tømming pr uke | Behov pr tømming (liter) | 3000 l | Totalt antall | Kapasitet (liter) | |
PAPP/PAPIR (70 l pr boenhet per uke) | 42 | 2940 | 0,5 | 5880 | 4 | 4 | 12000 |
REST+PLAST (125 l pr boenhet per uke) | 42 | 5250 | 1 | 5250 | 4 | 4 | 12000 |
MAT (25 l pr boenhet per uke) | 42 | 1050 | 1 | 1050 | 4 | 4 | 12000 |
GLASS-OG METALL (5 l pr boenhet per uke) | 42 | 210 | 1 | 210 | 4 | 4 | 12000 |
TOTAL | 8 |
5.12.6. Energiforsyning og energikilder Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, vil ikke gi endringer i energiforsyning eller energikilder innenfor planområdet.
5.13.1. Skolekapasitet Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendring etter enklere prosess, vil ikke gi behov for økt skolekapasitet.
5.13.2. Barnehagekapasitet Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, vil ikke gi behov for økt barnehagekapasitet.
5.13.3. Annen sosial infrastruktur Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, vil ikke påvirke annen sosial infrastruktur i nærmiljøet.
Vurdering
Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, legger ikke opp til nye typer formål innenfor plangrensen.
Vurdering
Det drives ikke landbruk eller skogbruk innenfor planområdet i dag. Planområdet er allerede regulert til boligformål i gjeldende regulering. Planendringen etter enklere prosess, legger ikke opp til nye typer formål innenfor plangrensen.
Det er utarbeidet egen ROS-analyse for planendringen (vedlegg 3). Planendringen etter enklere prosess har én hendelse som vil kreve tiltak:
Masseras/leirskred
Tiltak sikres i planendringen etter enklere prosess med styrket rekkefølgebestemmelse, som sikrer oppfølgende geoteknisk kartlegging og prosjektering ved konkrete byggesøknader. Les mer om dette i punkt 5.17 Grunnforhold/geoteknikk.
5.17. Grunnforhold/geoteknikk (vedlegg 4.1-4.5)
Dagens situasjon
Planområdet er en tidligere ravinedal, og store deler av området ble fylt opp i perioden 2014-2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei. I forbindelse med dette arbeidet og planendringen etter enklere prosess, ble det gjennomført geotekniske undersøkelser i 2010 og 2016. Det er gjennomført flere geotekniske vurderinger av området, senest høsten 2022 hvor det ble gjennomført en områdestabilitetsvurdering iht. NVEs oppdaterte kvikkleireveileder 1/2019.
Vurderingen konkluderer med at det vil være nødvendig å se nærmere på ytterligere
terrengendringer/stabiliserende tiltak for å sikre at stabiliteten blir ivaretatt etter kravene i veilederen, i den nordre delen av området (se vedlegg 4.4)
Endringer som følge av forslaget om planendring etter enklere prosess
I forbindelse med mindre endring av reguleringsplan har hensynsone for ras- og skredfare fra kommuneplanen blitt lagt inn i plankartet. I tillegg er bestemmelsen fra gjeldene reguleringsplan knyttet til geotekniske undersøkelser videreført. Denne sikrer at før arbeid med ny bebyggelse starter, skal det foreligge geotekniske undersøkelser vedrørende stabilitet og setningsrisiko. Pga. behov for ytterligere terrengendringer/stabiliserende tiltak iht. områdestabilitetsvurderingen, er det også lagt inn krav om geoteknisk prosjektering knyttet til dette, før utbygging.
Vurdering
Områdestabilitetsvurderingen konkluderer med at det vil være nødvendig å se nærmere på ytterligere terrengendringer/stabiliserende tiltak for å sikre at stabiliteten blir ivaretatt etter kravene i NVEs veileder, i den nordre delen av området. Ytterligere geotekniske undersøkelser og prosjektering før utbygging, er sikret i reguleringsbestemmelsene.
Vurdering
Området ligger i dag brakk etter oppfylling i perioden 2014 - 2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei. Det ble ikke benyttet forurensede masser til oppfyllingen.
5.19. Masseforvaltning
Vurdering
Det ble utarbeidet fyllingskart for området i 2017. Det er behov for å grave ut ca. 17 000 m3 masser og omplassere disse internt på tomten. Totalt volum på fylling i området er ca. 55 600 m3. De 17 000 m3 massene er tenkt omplassert på tomten. Det vil si at ca. 38 600 m3 med kvalitetsmasser må kjøres inn på området.
Alle rekkefølgekrav fra gjeldende plan er videreført i planendringen etter enklere prosess. I tillegg er det lagt inn rekkefølgekrav, i henhold til dagens normer og krav. Dette gjelder blant annet grunnforhold, vann og avløp, overvann, fortau og gang-/sykkelveier, mm. Rekkefølgekravene er gruppert etter byggesakens gang som er: «før rammetillatelse», «før igangsettingstillatelse», «før brukstillatelse» og
«før ferdigattest».
I tillegg til overnevnte er det sikret at det opparbeides midlertidig vendehammer for renovasjon og utrykningskjøretøy, dersom ikke hele feltet bygges ut samtidig. For fullstendig oversikt over endringer i rekkefølgebestemmelsene, se planendringens reguleringsbestemmelser §12.
6.2. Økonomiske konsekvenser for kommunen
Planendringen etter enklere prosess medfører ingen økonomiske konsekvenser for kommunen utover det som eventuelt følger av gjeldende plan.
6.3. Forholdet til overordnede føringer
Planendringen etter enklere prosess gir ingen endringer som påvirker forholdet til overordnede føringer, utover det som følger av gjeldende plan. Planendringen anses i sin helhet til å være i tråd med øvrige overordnede planer.
Planendringen etter enklere prosess, medfører ingen interessemotsetninger utover det som eventuelt følger av gjeldende plan.
Planendringen etter enklere prosess, har til hensikt å optimalisere veiføringen innenfor planområdet og å gi bedre tilkomst til eneboligtomtene. Endringen legger også til rette for mer fortau enn i opprinnelige plan, og trekker inn hensynssonene fra kommuneplanen. Dette vil utelukkende være positive virkninger for planområdet.
Planendringen etter enklere prosess, endrer plassering, men ikke størrelse på arealer avsatt til grøntformål og boligformål. Gjeldende regulering legger til rette for 40 tomter, mens endringen legger opp til 42 nye tomter innenfor samme areal. På felt BF6 består av eksisterende bebyggelse. Endringen kan ikke si å ha noen virkning på planområdet eller omgivelsene.
7. Innkomne forhåndsuttalelser
7.1. Forhåndsuttalelser fra naboer, grunneiere og andre berørte private parter
7.1.1. Xxxxx Xxxxx Xxxxxxx, 02.09.2017, henvendelse via brev (vedlegg 6)
Frigård stiller seg skeptisk til oppfylling av planområdet og viser til geotekniske undersøkelser fra Veglaboratoriet fra 1972. Den aktuelle undersøkelsen viser at det er et kvikkleirelag nedenfor bolig gnr/bnr 69/14, og at det ikke må foretas terrengforandringer som kan forandre massebalansen ved eller i nærheten av tomten. Frigård understreker at Lillestrøm kommune, ikke kan gi byggetillatelser i rasfarlige områder.
Forslagsstillers kommentar
Det er forståelig at Frigård viser bekymring til terrengjusteringer i planområdet. Siden rapporten fra 1972, har det blitt utført geoteknisk kartlegging ved to anledninger i forbindelse med utarbeidelse av eksisterende reguleringsplan og i forbindelse med oppfylling av planområdet. Siste rapport er vedlagt denne plansaken. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav om geotekniske undersøkelser og prosjektering i forbindelse med byggesøknader.
7.1.2. Skedsmo Skyttelag, 09.08.2017 (vedlegg 6)
Skedsmo Skytterlag gjør oppmerksom på at deler av planområdet kan ligge innenfor støysonen til skytebanen på Skjetten.
Forslagsstillers kommentar
Støysonen til skytebanen er kartlagt i forbindelse med reguleringen av nytt boligområde ved Melby langs Tømteveien. Støy fra skytebanen på Skjetten er ikke til hinder for boligbebyggelse i dette planområdet.
7.1.3. ROAF - Romerike Avfallsforedling, 31.07.2017 (vedlegg 6)
XXXX har ingen kommentarer til reguleringsarbeidet, men ber om å bli kontaktet i en tidlig fase når det gjelder planlegging av renovasjonsløsning.
Forslagsstillers kommentar
Forslagsstiller har notert seg merknaden.
7.1.4. Hovedstaden Utbyggingsselskab AS, 05.02.2018 (vedlegg 6)
Innspiller eier gnr/bnr 75/308 og protesterer på at gangvei legges over garasje tilhørende eiendommen.
Forslagstillers kommentar
Gangveien endres ikke i denne mindre reguleringsendringen, men gangveien ligger heller ikke i konflikt med den aktuelle garasjen i gjeldende reguleringsplan.
7.2. Forhåndsuttalelser fra myndigheter
7.2.1. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne i Skedsmo, 12.07.17 (vedlegg 6)
Rådet har ingen kommentarer til planendringen etter enklere prosess.
7.2.2. Lillestrøm kommune, kommunalteknisk avdeling, 05.09.2017 (vedlegg 6)
Kommunalteknisk avdeling i Lillestrøm kommune informerer om at hensynssone for flom fra kommuneplanen må tas med i reguleringsplanen, at denne ikke må nedbygges og at det må sikres
flomveier. Mange hus med underetasje er lagt inn i hensynssonen, noe som er uheldig.
Forslagsstillers kommentar
Hensynssone for flom er innarbeidet i planendringen etter enklere prosess. Flomvei for øvrig har ikke blitt endret fra det som ligger i gjeldende plan. Hus med kjeller innenfor hensynssonen ligger høyere enn flomnivåene som beregningene viser.
7.2.3. Hafslund Nett, 31.07.2017 (vedlegg 6)
Hafslund nett («HN») viser til at de har områdekonsesjon etter energiloven i Lillestrøm kommune. HN stiller krav til hvordan traseen for høyspenningsanlegg skal ivaretas i plankart og bestemmelser, og gir konkrete føringer til den forestående omleggingen av kraftledningen. I forbindelse med selve omleggingen vil det være nødvendig å gå i dybden av disse innspillene. HN påpeker at det i forbindelse med fremtidig utbygging må utredes om det er behov for en ny nettstasjon i området og at evt. nye nettstasjoner skal sikres med bestemmelser og formål i plankart. Det gjøres oppmerksom på at spenningsnivået for ledningsanlegget ikke må påføres plankartet, og at den som utløser behov for tiltak i strømforsyningsnettet (flytting, nyanlegg og forsterkningen), skal som hovedregel dekke kostnadene ved tiltaket. HN ber om at nettselskapet får oversendt planendringen slik at de kan planlegge energiforsyningen, nettstasjoner og kabelanlegg i området i samråd med forslagsstiller.
Forslagsstillers kommentar
I gjeldende reguleringsplan legges eksisterende luftledning i bakken. I planendringen etter enklere prosess, videreføres denne bestemmelsen, men det er spesifisert som HN formidler, at vegetasjon ikke skal plantes på eller i umiddelbar nærhet til kabeltraseen. Forslagsstiller noterer seg øvrige merknader.
7.2.4. Norges vassdrags- og energidirektorat, 13.07.2017 (vedlegg 6)
NVE ber om at deres veiledere og sjekkliste benyttes i planarbeidet, for å sikre at tema innenfor NVEs forvaltningsområder ivaretas i planleggingen.
Forslagsstillers kommentar
Veileder og sjekkliste er benyttet for temaer som berøres av planendringen etter enklere prosess.
7.2.5. Statens vegvesen, 17.07.2017 (vedlegg 6)
Statens vegvesen opplyser om at de har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for gang-/sykkelveg langs fv.380 Bråteveien. I gjeldende reguleringsbestemmelser står det at denne gang-/sykkelvegen må være ferdig opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for oppføring av boliger innenfor planområdet. States vegvesen påpeker viktigheten av at denne rekkefølgebestemmelsen opprettholdes i arbeidet med forslaget til planendring etter enklere prosess.
Forslagsstillers kommentar
Den aktuelle rekkefølgebestemmelsen er videreført i forlaget til planendring etter enklere prosess.
7.2.6. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 07.09.2017 (vedlegg 6)
Fylkesmannen påpeker at overordnede føringer for kommunal planlegging som er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 1. mars 2017, skal vurderes og ivaretas i planen. Videre påpeker fylkesmannen at området omfatter noe dyrka/dyrkbar jord, og anbefaler at det innarbeides krav om å ta vare på jorda og overføre den til annet areal i reguleringsbestemmelsene.
Forslagsstillers kommentar
Arealet ligger i brakk etter oppfylling i perioden 2014-2016. Oppfyllingen ble gjennomført for å rassikre Bråteveien og boliger i Xxxx Xxxxxx vei. Vi kan derfor ikke se at det er matjord igjen innenfor planområdet i dag, og det er derfor ikke innarbeidet en reguleringsbestemmelse knyttet til dette.
7.2.7. Akershus fylkeskommune, 07.09.2017 (vedlegg 6)
Akershus fylkeskommune viser til Statens vegvesen Region østs innspill for samferdsel, og viser videre til at forhold knyttet til automatisk fredete kulturminner ble avklart ved tidligere regulering.
Forslagsstillers kommentar
Forslagsstiller har notert seg merknaden.
8. Avsluttende kommentar
Planforslaget er en planendring etter enklere prosess. Sammenlignet med gjeldene plan vil planendringen gi bedre veiføring enn i gjeldende plan, og således bedre atkomst for boligtomtene. Veien legges slik at unødvendige terrenginngrep unngås, veien blir slakere, det interne veinettet blir mer oversiktlig, og myke trafikanter blir bedre ivaretatt med et sammenhengende nett av gang-
/sykkelveier og fortau i hele planområdet. Planendringen inneholder tilsvarende arealer avsatt til boligformål og grøntformål som i gjeldende plan. Planendringen endrer ikke formål eller arealbruk i eksisterende plan, men gir justeringer av formålsgrenser. Forslagsstiller ser ingen ulemper knyttet til foreslått reguleringsendring innad i boligfeltet eller for omgivelsene rundt.