Kvartalsrapport
Kvartalsrapport
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Om oss Innhold
Baltic Sea Properties AS er et norsk eiendomsselskap som eier og forvalter eiendom i Baltikum.
Selskapet er en av Litauens ledende eiendomsinvestorer og er eier, utvikler og forvalter av eiendom innen segmentene handel, logistikk og industri. Selskapets forvaltning av eiendom skjer gjennom elleve heleide datterselskaper som alle er registrert i Litauen.
Kontraktsfestet leie for porteføljen i 2020 er estimert til MEUR 6,20. Porteføljen hadde per 30.09.2020 generert leieinntekter på ca. MEUR 4,25. Annualisert leie basert på de tegnede leiekontrakter er ca. MEUR 6,55 (medregnet årsleie fra de nye prosjektene for Oribalt og Delamode). Justert for salg av 13 Norfa-butikker (avtale inngått i 4. kvartal) er ny annualisert leie for 2021 estimert til MEUR 5,7 (hensyntatt forventet kpi-justering).
Selskapet har et bransjeledende team med lokalkunnskap om det litauiske eiendomsmarkedet som gjør selskapet godt posisjonert for vekst. I tillegg til å foredle dagens portefølje, ønsker selskapet
i tiden fremover å forsterke porteføljen med nye kontantstrøms- og utviklingsprosjekter som vil øke aksjonærenes verdier og styrke selskapets utbyttekapasitet.
Baltic Sea Properties
(Norge)
Om oss 2
Daglig leders kommentar 4
Nøkkeltall 6
Nøkkeltall eiendommer 7
Nøkkeltall konsern 8
Verdijustert egenkapital 9
Kvartalsregnskap 10
Resultat 11
Balanse 12
Finansiering 13
Eiendomsporteføljen 14
Eiendomsdrift og forvaltning 15
Leietaker-mix 16
Newsec Property Outlook 17
Presentasjon av eiendommene 20
Fullførte utviklingsprosjekter 2020 28
Transaksjoner og kurser 30
Merkur Market blir Euronext Growth Oslo 31
Kontakt 32
BSP Holding LT
(Litauen)
BSP Asset Management LT
(Litauen)
BSP Logistic Property (Litauen)
BSP Logistic Property II (Litauen)
BSP Logistic Property IV (Litauen)
BSP Logistic Property V (Litauen)
BSP Logistic Property VI (Litauen)
BSP Retail Properties I (Litauen)
BSP Retail Property VI (Litauen)
BSP Retail Property V (Litauen)
BSP Industrial Property (Litauen)
Disclaimer:
Denne rapporten er utformet av Baltic Sea Properties AS i god tro og etter beste evne, med formål om å gi selskapets aksjonærer oppdatert informasjon om selskapets drift og stilling. Dokumentet må ikke oppfattes som et tilbud eller oppfordring om å investere i selskapet. Regnskapstallene som presenteres er urevidert og kan således inneholde feil. Baltic Sea Properties AS tar videre forbehold om at det kan ha oppstått feil ved beregninger av nøkkeltall eller ved utarbeidelsen av rapporten som kan bidra til å gi et uriktig inntrykk av selskapets stilling og drift. Rapporten inneholder også beskrivelser og kommentarer som er basert på subjektive vurderinger og således ikke må forstås som en garanti for fremtidige hendelser eller fremtidig avkastning.
2 3
Baltic Sea Properties AS
Daglig leders kommentar
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Når vi nå nærmer oss jul er det tid for en liten refieksjon over det siste halvåret.
Siden koronavirusets utbrudd for alvor gjorde seg gjeldende i mars har vi hele tiden hatt tett dialog med våre leietakere for å sikre at vi har hatt kontroll over utviklingen. Nå som vi står ovenfor det mange betegner som «andre bølge» er det viktigere enn noen gang å fortsette dette samarbeidet med både leietakerne og våre finansieringspartnere for å finne gode og langsiktige løsninger. Den seneste tids nyheter om en forestående vaksine er positive signaler, men jeg tror vi fortsatt må ha en realistisk tilnærming til at andre bølge kan bli utslagsgivende for mange selskaper i både Litauen, Norge og Europa for øvrig.
I slutten av juli og starten av august leverte vi to fiotte nye logistikkterminaler til sine respektive leietakere. Vi er svært stolte av å ha fullført og levert to så fiotte prosjekter innenfor planlagt tidsramme og budsjett, og eiendommene har blitt godt mottatt av både leietakerne og markedet generelt. Vi erfarer for tiden stor interesse fra internasjonale aktører som for alvor har fått opp øynene for logistikk- og industrisegmentet i det baltiske eiendomsmarkedet. Dette er gode nyheter for markedet som forhåpentligvis vil bedre likviditeten og gi bedre finansieringsmuligheter fremover.
Det store høydepunktet hittil i 2020 er imidlertid salget av 13 dagligvarebutikker til leietakeren, Norfa. Som kjent har vi i en årrekke hatt utfordringer med forlengelsen av Norfa-avtalen i forbindelse med dens utløp i 2019, og tatt store nedskrivninger på eiendomsverdiene som følge av denne prosessen. Det er således befriende å kunne selge fiertallet av butikkene vi har til Norfa. Vi føler at begge parter er fornøyde med at avtalen nå er gjennomført i sin helhet. Det er ennå tidlig å konkludere om hva salget vil bety for selskapet helt konkret, men vi har over en lengre periode hatt dialog med vår finansieringspartner om en større refinansiering som vil gi oss fiere muligheter videre (som omtalt i Q2-rapporten). Videre får vi nå tid og ro til å vurdere de strategiske valgene mer konkret enn tidligere i form av bedre planlegging og utnyttelse av kontantstrømmen.
Fokuset fremover ligger i videre utvikling av de to industriområdene hvor selskapet nylig fullførte de to prosjektene nevnt innledningsvis, samt å kapitalisere ytterligere på den brede kompetansen vi har innen dagligvare og Big Box-segmentet. Dessuten har vi fremdeles mye arbeid foran oss med å finne en løsning for de 4-5 dagligvarebutikkene som står tomme per i dag, samt en langsiktig og bærekraftig løsning for kjøpesenteret i Utena.
Vi har i en lengre periode deltatt i en anbudsprosess for utvikling av et nytt industribygg på 20.000 kvm for et av Europas største industrikonsern. Prosessen, hvor 15 av Nordens/Baltikums største entreprenører og utviklere ble invitert, endte dessverre med at vi ble innstilt som nr. 2 bak en av Nordens største entreprenører. Jeg vil like fullt takke vår lokale administrasjon for et utrolig pågangsmot og arbeid av utmerket kvalitet underveis. Vi tar med oss stor erfaring fra prosessen og håper å gå til topps ved neste anledning.
Avslutningsvis er det naturlig å vie noe oppmerksomhet til det som nok for mange har opplevdes som støy rundt selskapet i høst. Jeg ønsker å berolige de aksjonærer som er bekymret for at uroen har gått utover driften og fokuset til selskapets ledelse og ansatte. Det har åpenbart kostet en del tid og ressurser, men den daglige driften er ikke nevneverdig berørt. Vi tror imidlertid at dette nå hører fortiden til, og at vi fremover kan rette fullt fokus mot å skape ytterligere verdier for aksjonærene. Til tross for pandemien har 2020 så langt vært et usedvanlig fremgangsrikt år for BSP, og jeg mener vi har et godt fundament for det som skal bli en givende jobb fremover.
Med dette ønsker jeg samtlige aksjonærer en riktig god førjulstid. Vi vil fortsette å oppdatere dere gjennom de ulike kommunikasjonskanalene våre.
Med vennlig hilsen
Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx
Daglig leder, Baltic Sea Properties AS
“Til tross for pandemien har 2020 så langt vært et usedvanlig fremgangsrikt år for BSP, og jeg mener vi har et godt fundament for det som skal bli en givende jobb fremover.”
- Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx
4 5
Baltic Sea Properties AS
Nøkkeltall
3. kvartal 2020
• Nøkkeltall eiendommer
• Nøkkeltall konsern
• Verdijustert egenkapital
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Eiendommer
Company | Segment | Tenant | Budget rent (EUR) | Property NOI | % income | GLA (sqm) | % GLA | WAULT (years) | Maturity |
BSP LP | Logistics | Girteka | 942 255 | 838 229 | 15,1% | 17 954 | 14,5% | 5,1 | 2025 |
BSP LP II | Logistics | Vinge | 1 086 712 | 947 604 | 17,4% | 21 929 | 17,7% | 18,0 | 2038 |
BSP LP IV | Logistics | Rhenus | 1 018 654 | 979 447 | 16,4% | 18 226 | 14,7% | 14,3 | 2035 |
BSP LP V | Logistics | Oribalt - development * | 73 516 | 64 000 | 1,2% | 6 807 | 5,5% | 15,0 | 2035 |
BSP LP VI | Logistics | Delamode - development** | 173 014 | 164 000 | 2,8% | 8 329 | 6,7% | 12,5 | 2033 |
BSP IP | Industrial | AQ Wiring*** | 804 635 | 740 806 | 12,9% | 10 410 | 8,4% | 14,6 | 2035 |
BSP RP I | Retail | Anchor - Norfa**** | 1 750 000 | 1 591 852 | 28,1% | 36 219 | 29,2% | 5,0 | 0000-0000 |
BSP RP V | Retail | Maxima | 379 776 | 370 282 | 6,1% | 4 132 | 3,3% | 12,0 | 0000-0000 |
Total ***** | 6 228 561 | 5 696 220 | 100% | 124 006 | 100% | 11,0 |
Kontraktsfestet rent roll 2020
* Oribalt ble overlevert august 2020. Leie starter november 2020. Annualisert leie er EUR 441 094,-
** Delamode ble overlevert august 2020. Leie starter september 2020. Annualisert leie er EUR EUR 519 043,-
*** AQ wiring erstattes av Adax mai 2022.
**** 18. november ble 13 butikker utleid til Norfa solgt. Bortfall i leieinntekter tilsvarer ca. MEUR 1,2.
***** Annualisert leie for hele porteføljen basert på 2020 ekskludert Norfa-salg (13 butikker) er est. til MEUR 5,6.
Begreper/forkortelser anvendt i tabellen:
• Property NOI: Netto leieinntekt etter direkte eiendomskostnader inkl. forvaltning.
• GLA: Utleibart areal.
• WAULT: Gjennomsnittlig gjenværende leietid vektet for leieinntekter.
Q3 2020
Portefølje basert på leieinntekter
Handel Logistikk Indus tri
6
High-profile tenants
Portefølje basert på antall kvadratmeter
Handel Logistikk Indus tri
7
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Nøkkeltall konsern
3. kvartal 2020 (urevidert)
Verdijustert egenkapital (VEK)
Kursutvikling per aksje (NOK) | 30/9/2020 | 30/9/2019 | Balansetall (MNOK) | 30/9/2020 | 31/12/2019 | konsernets regnskapsmessige balanse og justeres deretter for å gi et bedre uttrykk for reell verdi. | |
Verdijustert egenkapital (VEK)* | 48,66 | 41,00 | Anleggsmidler | 747 | 570 | ||
Akkumulert utbetaling | 22,00 | 22,00 | Omløpsmidler | 55 | 98 | Ulike noterte og unoterte eiendomsselskaper/-fond benytter ulike prinsipper ved beregning av sin | |
Siste kjente omsetningskurs | 53,00 | 35,00 | - hvorav cash | 52 | 85 | VEK. Nedenfor følger derfor en forklaring til hvordan VEK beregnes i Baltic Sea Properties. | |
Antall aksjer | 6 688 232 | 6 688 232 | Eiendeler | 802 | 668 | ||
Egenkapital | 217 | 182 |
VEK-kursen er en teknisk beregning av aksjens underliggende verdier, basert på verdivurdering av selskapets investeringer, samt øvrige eiendeler og gjeld. VEK-beregningen tar utgangspunkt i
* Verdivurderinger per 30.09.2020 lagt til grunn som eiendomverdi ved | Gjeld | 585 | 486 |
VEK-beregning. | NIBD (inkl. “brolån”) | 554 | 427 |
* VEK har fått et særskilt løft I 2020 som følge av svekkelse av NOK mot EUR. * Se informasjon på neste side om prinsippendring i VEK-beregning f.o.m. | LTV (inkl. “brolån”)* | 65,3 % | 66,2 % |
3. kvartal 2020. *Selskapet gjør oppmerksom på at i etterkant av salget av de 13 butikkene til Norfa (avtale inngått i 4. kvartal 2020) er LTV i konsernet 56,2 % (inkl. brolån)og 48,3 % (eks. brolån) relatert til eiendommene.
Eiendomsportefølje (NOK) | 30/9/2020 | 30/9/2019 | Resultatregnskap (MNOK) | 30/9/2020 | 30/9/2019 | |
Markedsverdi portefølje | 848 656 160 | 592 875 277 | Driftsinntekter | 46,7 | 41,4 | |
Xxxxx av EK basert på VEK | 324 426 493 | 273 395 916 | Driftskostnader før av-/nedskrivninger | 9,9 | 13,3 | |
Brutto leieinntekt per dato | 45 592 577 | 41 104 881 | EBITDA (Driftsresultat før av-/nedskr.) | 36,9 | 28,0 | |
Annen inntekt | 1 000 000 | 000 195 | EBIT | 30,4 | -2,0 | |
Korteste kontaktslengde (år) Lengste kontraktslengde (år) | 0 år 18 år | 0 år 15 år | Resultat før skatt | 14,7 | -20,1 | |
Vektet kontraktslengde (inntekt/år) | 11 år | 7,87 år |
Begreper/forkortelser anvendt i tabellene ovenfor:
• NIBD = Netto rentebærende gjeld
• LTV = Gjeldsgrad relativt til eiendomsverdi
Justering av
gjeld:
• Bokført utsatt skatt/skattefordel elimineres i VEK-beregningen. I stedet innregnes en skjønnsmessig rabatt med utgangspunkt i latent skatt, på bakgrunn av differansen mellom skatteverdi og markedsverdi på eiendommene, i henhold til forventet prissetting i et salgsscenario. Det gjøres ingen justering av konsernets øvrige bokførte gjeldsposter i VEK-beregningen.
• Videre inngår rentesikringskontrakter (“swapper”) i VEK-beregningen til bokført verdi per balansedato.
Merk:
• Det gjøres oppmerksom på at selskapet fra og med tredje kvartal 2020 har lagt til grunn et nytt prinsipp for beregning av latente skatteforpliktelser i sin VEK-beregning. Endringen øker den latente skatten for konsernet med ca. MNOK 6,2 i forhold til bokført utsatt skatt. Det gjøres videre oppmerksom på at historiske VEK-kurser i rapporten ikke er justert i henhold til dette.
• Det gjøres for ordens skyld også oppmerksom på at selskapet i januar 2019 utsedte 1 600 000 aksjer til NOK 30 per aksje gjennom en rettet emisjon mot selskapets aksjonærer.
8 9
Justering av
eiendeler:
• Siste verdivurdering av konsernets eiendomsportefølje legges som hovedregel til grunn som eiendomverdi i VEK-beregningen. Verdivurderingene utføres av
uavhengige verdivurdere, basert på en neddiskontert kontantstrømanalyse (DCF).
• For prosjekter under utvikling legges bokført eiendomsverdi til grunn.
• Verdien av eksterne investeringer justeres i henhold til siste publiserte VEK-kurs, eventuelt siste kjente omsetningskurs når VEK ikke foreligger.
Baltic Sea Properties AS
Kvartalsregnskap
3. kvartal 2020
• Resultat
• Balanse
• Finansiering
Til informasjon:
• Kvartalstallene som presenteres i denne rapporten er ikke revidert.
• Baltic Sea Properties AS benytter norsk regnskapsstandard.
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Regnskapskommentar
3. kvartal 2020 (urevidert)
Resultat
(Tall i parentes er sammenlignbare tall for samme kvartal i foregående år)
Samlede driftsinntekter per 30. september 2020 var MNOK 46,7 (MNOK 41,4). Av dette var MNOK 45,6 leieinntekter fra eiendomsporteføljen (MNOK 41,1), hvorav MNOK 15,1 (MNOK 13,0) tilhørte 3. kvartal. Målt i Euro var selskapets leieinntekter per tredje kvartal 2020 EUR 47 565 høyere enn per tredje kvartal 2019. Som følge av leiekontraktenes utløp med Norfa (RP I) i februar 2019 er inntektene fra Norfa-porteføljen isolert sett redusert med MEUR 0,31 i forhold til samme periode i fjor. Effekten av dette motvirkes imidlertid av inntektene fra ekspansjonen av Rhenus-terminalen, to nye Maxima-butikker i porteføljen, økning i leieprisene som følge av indeksregulering, samt en sterkere Euro-kurs mot norske kroner gjennom 2020 så langt.
Direkte eierkostnader per 30. september 2020 utgjorde MNOK 6,1 (MNOK 7,1), hvorav MNOK 1,7 (MNOK 2,4) fra
3. kvartal. Reduksjonen forklares hovedsakelig av lavere utgifter til vedlikehold og leietakertilpasninger i perioden.
Øvrige driftskostnader per 30. september 2020 var MNOK 3,7 (MNOK 6,2), hvorav MNOK 1,2 (MNOK 1,3) i 3. kvartal. Reduksjonen i forhold til fjoråret skyldes hovedsakelig at konsernet hadde ekstraordinært høye kostnader i første del av 2019 som følge av at selskapet var i en omstillingsprosess og blant annet gjennomførte en emisjon, refinansierte banklån og igangsatte nye prosjekter i denne perioden.
Driftsresultatet før av- og nedskrivninger (EBITDA) beløp seg per
30. september 2020 til MNOK 36,9 (MNOK 28,0), hvorav MNOK 12,7 (MNOK 9,4) var fra 3. kvartal.
Netto finansposter per 30. september 2020 utgjorde MNOK
-15,7 (MNOK -18,1). Økningen i rentekostnader kommer som følge av økte rentekostnader etter refinansiering, samt nye låneopptak (MNOK 3,6 av rentekostnadene per utgangen av
3. kvartal 2020 stammer fra brolån opptatt i 3. kvartal 2019). Reduksjonen i finanskostnader skyldes at selskapet i 1. kvartal 2019 betalte et refinansieringsgebyr på MNOK 2,2, samt regnskapsmessig verdiendring for rentesikringskontrakter som ga et sterkt utslag i 2019.
Q3 2020
Per 30. september 2020 er det bokført reversering av tidligere års nedskrivninger på eiendomsmassen med MNOK 12,7 (MNOK -13,8) på bakgrunn av verdivurderinger innhentet per
30. september 2020. Xxxxxxxx avskrivninger per 30. september 2020 var MNOK -19,2 (MNOK -16,2).
Resultat før skatt var et overskudd på MNOK 14,7 per 30. september 2020 (MNOK -20,1).
Regnskapstall konsern (NOK) | 30/9/2020 | 30/9/2019 |
NOK (YTD) | ||
Leieinntekter | 45 592 577 | 41 104 881 |
Eiendomsskatt, festeavgift | -977 372 | -1 142 179 |
Vedlikehold og leietakertilpasninger | -251 740 | -1 593 420 |
Øvrig eiendomsdrift | -4 889 847 | -4 371 485 |
Sum direkte eierkostnader | -6 118 959 | -7 107 084 |
Xxxxx leieinntekter | 39 473 618 | 33 997 796 |
Andre driftsinntekter | 1 139 884 | 247 195 |
Andre driftskostnader | -3 748 839 | -6 211 697 |
EBITDA | 36 864 663 | 28 033 294 |
Avskrivninger | -19 181 740 | -16 193 187 |
Nedskrivninger | 12 696 475 | -13 811 270 |
EBIT | 30 379 399 | -1 971 163 |
Netto renter | -15 133 063 | -8 199 681 |
Annet | -537 987 | -9 940 523 |
Resultat før skatt | 14 708 348 | -20 111 367 |
Til informasjon:
MNOK 2,2 i refinansieringsgebyr ble i årsrevisjonen for 2019 omklassifisert fra
drifts- til finanskostnad. Omklassifiseringen forbedrer bl.a. EBITDA tilsvarende i forhold hvordan dette ble presentert i fjorårets kvartalsrapport.
10 11
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Regnskapskommentar
3. kvartal 2020 (urevidert)
Regnskapskommentar
3. kvartal 2020 (urevidert)
Balanse
Verdivurdering av eiendommene
Verdivurderinger av eiendommene i konsernet per 30. september 2020 ble utført av to uavhengige verdivurdere, basert på en neddiskontert kontantstrømanalyse (DCF), som er standard metode og vår faste praksis. Porteføljen er verdsatt til MEUR 76,45 per 30. september 2020, basert på verdsettelser fra hhv. Newsec og Oberhaus.
Eiendomsportefølje (NOK)
30/9/2020
30/9/2019
Markedsverdi portefølje 848 656 160 592 875 277
Xxxxx av EK basert på VEK 324 426 493 273 395 916
Xxxxxx leieinntekt per dato 45 592 577 41 104 881
Xxxxx inntekt 1 000 000 000 195
Korteste kontaktslengde (år) 0 år 0 år
Lengste kontraktslengde (år) 18 år 15 år
Finansiering
Belåningsgrad og rentekostnader
Per 30. september 2020 hadde selskapet til sammen MNOK 498 (UB 2019: 388) i gjeld til ulike kredittinstitusjoner, med en samlet belåningsgrad på ca. 58,7 % på eiendomsporteføljen i Litauen.
Selskapet opptok i løpet av 3. kvartal 2019 et brolån med ramme opptil MNOK 40. Lånet hadde opprinnelig forfall
Balansetall (MNOK) 30/9/2020 31/12/2019
Anleggsmidler | 747 | 570 |
Omløpsmidler | 55 | 98 |
- hvorav cash | 52 | 85 |
Eiendeler | 802 | 668 |
Egenkapital | 217 | 182 |
Gjeld | 585 | 486 |
NIBD (inkl. “brolån”)* | 554 | 427 |
LTV (inkl. “brolån”)* | 65,3 % | 66,2 % |
Selskapets porteføljeverdi ble tidligere i år påvirket av Covid- 19-pandemien og verdivurderingen for fiere av eiendommene ble noe redusert. Vi erfarer imidlertid en yield-kompresjon innen logistikksegmentet, og verdsettelsen for to av de nyere prosjektene våre har således kompensert for nedgangen totalt sett. Selskapet har i løpet av året gjort betydelige investeringer i to nye logistikkterminaler som ble overlevert til sine respektive leietakere tidlig i 3. kvartal. Selskapet har i tillegg sikret ny leietaker for industrieiendommen i Panevėžys. Som følge av dette, i kombinasjon med svekkelsen av norske kroner mot Euro så langt i 2020, var estimert markedsverdi for porteføljen per 30. september 2020 MNOK 203 høyere enn per 31.12.2019.
Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at selskapet i 4. kvartal har inngått avtale om salg av 13 dagligvareforretninger for et samlet beløp på 13,2 millioner Euro. Salget er nærmere omtalt på side 4 (Daglig leders kommentar) og side 15 (Eiendomsdrift og forvaltning).
Balanse
Per 30. september 2020 hadde selskapet en beholdning av likvide midler på MNOK 51,8 (UB 2019: MNOK 85,4). Bokført egenkapital per 30. september 2020 var MNOK 217
(UB 2019: MNOK 182).
Antall utestående aksjer per 31.12.2019 var 6 688 232, hvorav
selskapet selv eier 20 415.
Vektet kontraktslengde
(inntekt/år)
11 år 7,87 år
i januar 2021, men BSP ble i slutten av april 2020 enig med långiver om forlengelse av lånet til 14. mai 2021, samt utvidelse av lånerammen med NOK 12 millioner. Saldo for dette lånet var per 30. september 2020 MNOK 52,3 eks. renter og er ikke inkludert i beløpet nevnt innledningsvis. Per 30. september 2020 var således saldo for lånet MNOK 54,8 inkludert påløpte renter og gebyrer. Medregnet brolånet var netto nominell rentebærende gjeld per 30. september 2020 MNOK 554, som tilsvarer
en belåningsgrad på 65,3 % (UB 2019: 66,2 %).
Den gjennomsnittlige vektede rentekostnaden for selskapet (inklusive marginer) var per utgangen av 3. kvartal 2020 på ca. 3,66 % for hele porteføljen inkludert brolån. Brolånets rentebetingelser er 10 % p.a.
Selskapet jobber med refinansiering av hele eller deler av brofinansiering og håper å ha en avklaring på dette før årsslutt. Avtale inngått i 4. kvartal om salg av 13 dagligvarebutikker for et samlet beløp på 13,2 millioner Euro åpner fiere nye muligheter i så måte (se nærmere omtale vedrørende dette i «Daglig leders kommentar» på side 4).
Lånefinansiering | 30/9/2020 | 31/12/2019 |
Netto nominell rentebærende gjeld inkl. brolån (EUR)* | 49 888 935 | 43 335 231 |
Belåningsgrad inkl. brolån* | 65,3 % | 66,2 % |
Netto nominell rentebærende gjeld eks. brolån (EUR)* | 44 888 935 | 39 340 827 |
Belåningsgrad eks. brolån* | 58,7 % | 60,1 % |
Gjennomsnittlig lånerente (inkl. margin) eks. brolån | 3,31% | 3,42% |
Rentesikringsgrad | 100,0 % | 100,0 % |
Gjenstående løpetid rentebærende gjeld (vektet) eks. brolån | 3,0 år | 3,5 år |
Gjenstående løpetid rentesikring (vektet) eks. brolån | 3,0 år | 3,5 år |
* Selskapet gjør oppmerksom på at i etterkant av salget av de 13 butikkene til Norfa (avtale inngått i 4. kvartal 2020) er LTV i konsernet 56,2 % (inkl. brolån) og 48,3 % (eks. brolån) relatert til eiendommene.
NIBD (kun banklån)* | 498 | 388 |
LTV (kun banklån)* | 58,7 % | 60,1 % |
Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje | 30/9/2020 | 31/12/2019 |
NOK | 48,66 | 40,10 |
EUR | 4,38 | 4,07 |
Anvendt EURNOK-kurs ved | 11,10 | 9,86 |
omregning |
12 13
Baltic Sea Properties AS
Eiendomsporteføljen
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Eiendomsdrift og forvaltning
Norfa (BSP Retail Properties I)
Q3 2020
• Eiendomsdrift og utvikling
• Presentasjon av eiendommene
• Utviklingsprosjekter 2020
14
Den 8. oktober gikk vi ut med nyheten om et potensielt salg av 13 butikker til Norfa. Vi visste lite om hvordan prosessen ville ende da intensjonsavtalen ble signert, men at vi klarte å få handelen på plass slik den ble forespeilet er en stor prestasjon av våre ansatte. Norfa-porteføljen har tynget selskapet over lang tid, og salget vil gi oss et helt annet utgangspunkt for videre vekst. De gjenstående butikkene i dagligvareportefølje vil være gjeldsfrie og vi har allerede begynt arbeidet med en full refinansiering av selskapet.
Vi fortsetter arbeidet med delvis utleie og/eller salg i lys av at vi nå har jobbet i 18 måneder for å få i stand ordinære leiekontrakter for de gjenstående butikkene. Det har vært noe interesse underveis, men dessverre uten konkrete resultater. Selskapet fikk videre nylig beskjed fra Norfa om at de ikke ønsker å videreføre leien av én av de to gjenværende leieforholdene vi har med dem etter salget. Eiendommen i Marijampole (en mindre industriby i Litauen) er således inne i en 18 måneders oppsigelsesperiode, og vi har således begynt arbeidet med alternative løsninger. Årlig nettoleie for denne eiendommen er ca. EUR 28 000.
Som følge av Covid-19 pandemiens andre fase, er vi dessuten igjen i forhandlinger med leietakere på kjøpesenteret i Utena. I skrivende stund dreier dette seg i all hovedsak om serveringsstedene på senteret, som har blitt nødt til å stenge som følge av pålagte restriksjoner. Vi følger opp leietakerne tett og er i daglig dialog. Myndighetenes tiltakspakke som ble introdusert i vår er fremdeles aktiv, og er således et verktøy llitauiske bedrifter har anledning til å benytte. Vi erfarer at våre leietakere ved kjøpesenteret tidligere har gjort dette for å kunne møte sine forpliktelser.
Girteka (BSP Logistic Property)
Selskapet har i lang tid forhandlet med Girteka for å sikre oppfølging av vedlikeholdet på eiendommen. Det har vært en lang prosess, men synes å komme til en løsning hvor BSP og Girteka forplikter seg til en investeringsramme. Det gjenstår fremdeles å enes om formalitetene rundt dette, og selskapet vil orientere om utviklingen i neste rapport.
Vinge (BSP Logistic Property II)
Etter å ha måttet gi Vinge utsettelse på leien tidligere i år, fører vi nå en proaktiv tilnærming mot leietakeren i lys av urolighetene i Hviterussland og koronapandemien. Vinge oppgir imidlertid om tilfredsstillende omsetning, og har nylig ervervet et logistikkbygg fra det norske selskapet BCP AS (ved siden av vår Oribalt-
terminal langs motorvei A1 utenfor Vilnius). Vi er foreløpig usikre på hvordan avtalen vil påvirke leietakeren, og fortsetter å holde en tett dialog med Vinge.
Veien videre
Fokuset fremover ligger først og fremst på videre foredling av porteføljen. Vi har fremdeles en del utfordringer med den eldre bygningsmassen, hvor vi fortsetter å søke etter gode og langsiktige løsninger. Det vurderes samtidig kontinuerlig salg av en eller fiere av disse eiendommene for å fokusere mer på nye prosjekter og den nyere delen av porteføljen som vi anser som svært god.
Samtidig har vi etter Norfa-salget en unik mulighet til å sikre en forbedret finansieringsplattform som vil gi oss anledning til å ta nye steg. Vi ønsker blant annet å arbeide videre med de to industriområdene hvor vi nylig fullførte de to prosjektene for Oribalt og Delamode, og generelt å kapitalisere ytterligere på den brede kompetansen vi har innen dagligvare og Big Box-segmentet. I sum tror vi dette vil skape god avkastning for aksjonærene i årene fremover.
15
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Leietaker-mix
Fordeling av budsjettert leieinntekt per 30. september 2020
Newsec Property Outlook | Autumn 2020
Markedskommentaren er levert av våre samarbeidspartnere Newsec Baltics og Luminor
THE LITHUANIAN ECONOMIC OUTLOOK
Logistikk &
distribusjon
51,7 %
Dagligvare*
34,2 %
Provided by Xxxxxxx
Lithuanian economy has demonstrated spectacular resilience to covid-19 crisis. During the first three quarters of the year GDP
declined by a mere 0.8% and is forecasted to drop by as little as 1.7% in 2020 as a whole, which is likely to be the lowest GDP drop in the EU. Lithuanian post-crisis recovery has not only been fast,
but also balanced, with both domestic consumption and exports contributing positively to economic recovery. Retail trade and manufacturing production data indicate that economic recovery in Lithuania is reminiscent to the “V-shaped” recovery i.e. sharp, but short drop, followed by robust and balanced recovery.
Retail trade figures have been particularly strong, running well above (6-7%) last-year levels throughout the summer and well into autumn. Indeed, it can be called “C-shaped”, or Christmas-shaped, recovery, since retail trade activity in summer was reminiscent
to pre-Christmas peak period. Manufacturing production is somewhat lagging behind, but it is also gradually recovering and has almost reached pre-crisis levels. Given that major export
Industri
12,9 %
Farmasi
1,2 %
partners (Scandinavian countries, Germany and Poland) are doing relatively well, one could expect manufacturing production to reach pre-crisis levels already in the first half of 2021.
Interesting trends in Lithuanian economy in 2020:
LITHUANIA BECAME THE LEADING ICT SERVICES EXPORTER
IN THE BALTICS. Exports of ICT services in Lithuania increased by an impressive 50% in the first half of 2020 pushing Lithuania to number one ICT service exporter in the Baltics. Lithuania also
became the leading exporter of financial services thanks to its fast- growing Fintech service industry. More generally, Lithuanian high- tech service exports (ICT, financial, insurance, intellectual property and other business services) more than tripled during the last 5 year period from 800 million to 2.5 billion euros annually. Exports of high-tech services have also been fueled by emergence of Kaunas as regional center for high-tech service exports.
LITHUANIAN CONSUMER CONFIDENCE. Lithuanian consumer confidence remains among the highest in the EU, which supports domestic consumption and housing market recovery. Lithuanian consumer confidence in October 2020 was the third-highest in
the EU (just behind Sweden and Denmark and ahead of Finland and Germany), which is a big contrast with 2009 crisis. Consumer confidence is supported by continued wage growth, stabilizing labor market situation and generous government support.
LITHUANIAN BUDGET DEFICIT IS EXPECTED TO BE THE
HIGHEST AMONG THE BALTIC STATES. Lithuanian budget deficit is forecasted to reach 8.8% in 2020 and 6.0% in 2021. This would increase public debt level to 51% of GDP by 2022, but it would still be among the lowest in the EU. Budget deficit has increased faster than in other Baltic States due to generous handouts by government in 2020 and increased public investment expenditure in 2021.
*Merk:
Prosentandelene i denne oversikten refiekterer ikke avtale om salg av 13 dagligvarebutikker til Norfa, inngått i 4. kvartal 2020. Se side 4 (Daglig leders kommentar) og side 15 (Eiendomsdrift og forvaltning) for mer informasjon om salget.
16
LITHUANIA IS EXPERIENCING RECORD-HIGH IMMIGRATION.
Contrary to 2008-2009 crisis, Lithuania has avoided emigration wave and instead is experiencing record-high immigration, fueled both by returning Lithuanian nationals and continued immigration from third countries (primarily Ukraine and Belarus). Majority of immigrants settle in the largest cities of Lithuania, resulting in rapid population growth. Population of Vilnius in 2020 (mid-year, incl. surrounding municipality) increased by 10.7 thousand, which makes it among the fastest growing cities in the EU. Other major Lithuanian cities are also growing with population of Kaunas, Klaipeda and Siauliai increasing respectively by 5.4, 2.5 and 1.0 thousand in 2020.
17
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
THE LITHUANIAN PROPERTY MARKET
Provided by Xxxxxxxxx Xxxxxxxx in Newsec Baltics
Despite the circumstances, there has been no slowdown on the Lithuanian real estate market. Developers have continued to complete planned projects and proceeded with new construction. The rental market was also more active than expected in the first half-year. The most notable office lease transactions were signed by Western Union for 15,000 sqm, Telia for 7,000 sqm and Devbridge for 5,000 sqm of office space. These were the biggest office signings in Vilnius and in all the Baltic countries in 2020, constituting active expansion of service centres and IT companies that are already operating on the market. In terms of transaction volume, this remained quite high in H1 2020. Total investment
into Lithuania constituted one third of the total Baltics transaction volume, at just over EUR 115 million. This is only 9% less than the same period in 2019. Additional EUR 43 million were added to the investment volume in Q3 2020. The office segment was the most active, accounting for nearly 85% of total volume in Lithuania. The total annual volume of investment transactions in the Baltic region, including Lithuania, will decrease in 2020. As most investment transactions tend to be concluded in the second half of the year, the reduced activity may cut down the total amount of investments to a level below EUR 700 million in the Baltic region, and close to EUR 200 million in Lithuania.
Interesting trends on the Lithuanian investment market in 2020: TWO LARGE OFFICE INVESTMENT TRANSACTIONS. At the
beginning of 2020, Lithuanian-based Lords LB asset management
company purchased the IBC business centre in Vilnius, with a total area of 22,700 sqm, from INVL Real Estate for EUR 33 million.
Meanwhile, following the lifting of the lockdown restrictions, Zenith AM acquired the second phase of the Park Town business centre from the Lithuanian developer Darnu Group. The first stage was acquired in 2018 and the second was closed after the construction completion and full occupancy of the project. High-quality prime offices are on investors’ wish lists and the sale of Park Town is one of the first post-lockdown transactions on the Baltic real estate investment market.
NEWLY CONSTRUCTED OFFICES AND LOGISTICS CENTRES
REMAIN ATTRACTIVE TO INVESTORS. As a result of the pandemic, banks are hesitant, and financing volumes have fallen sharply. Therefore, equity investors are in the most favourable position. Typically, such investors buy so-called core or prime products, that is new construction or very good offices that are
in the central business districts of the city or in the old towns. The logistics segment is attractive as well, and is considered to be second on the list of most demanded assets.
LITHUANIA REMAINS A STABLE INVESTMENT LOCATION.
Internationally, Lithuania is considered a reliable country. With many countries downgraded in the face of the pandemic, the international credit rating agency Fitch Ratings affirmed Lithuania’s A long-term debt rating in January 2020 and kept a stable outlook. Government debt had been relatively stable, until the economic
18
downturn caused by covid-19. Now, it is likely to reach 50% of GDP shortly. Nevertheless, Lithuania continues to borrow on both domestic and foreign markets at the lowest pricing levels in history.
OFFICE CONSTRUCTION AT RECORD LEVELS. Upon the
completion of all planned 2020 projects, space on the Vilnius office market will increase by 115,300 sqm or 16%, and the vacancy rate may grow to 7-10%. 2020 will be a record year in terms of new supply of office space in a single year – in
comparison, over the last five years, an average of 65,000 sqm of new space was completed per year. In any case, increased supply on the office market will create new opportunities for both tenants and investors.
OFFICE SEGMENT YIELDS REMAIN UNAFFECTED. So far,
the sales prices of the most attractive office segment were not significantly affected. Yields have remained just below 6% for the prime office properties and stands at 7.25% for the retail and industrial segment.
Kaunas, Litauen
19
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Rhenus | Logistikkterminal
Selskapsnavn: BSP Logistic Property 4
Leietaker: Xxxxxx Xxxxxx
Plassering: Motorvei A4, Vilnius, Litauen
Utleibart areal: 18.226 m2
Utløp leiekontrakt: 2035
Eiendommen ble ferdigstilt i juni 2017 og leies i dag av Xxxxxx Xxxxxx, et datterselskap av Rhenus Logistics.
Rhenus Logistics er et av Europas største transportselskaper, og Rhenus Svoris dekker grupperingens operasjon i Baltikum og Hviterussland.
Vinges Terminalas | Logistikkterminal
Selskapsnavn: BSP Logistic Property 2
Leietaker: Vinges Terminalas
Plassering: Motorvei A3, Vilnius, Litauen
Utleibart areal: 21.929 m2
Utløp leiekontrakt: 2038
Eiendommen er strategisk plassert langs motorveien mellom Vilnius og Minsk i Hviterussland.
Vinges Terminalas er et lokalt logistikkselskap som opererer innen eksport, transitt, ordreprosessering og varetransport. Selskapet har et bredt spekter av kunder i Europa og Russland.
20 21
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Girteka | Logistikkterminal
Selskapsnavn: BSP Logistic Property
Leietaker: Girteka Logistics
Plassering: Motorvei A3, Vilnius, Litauen
Utleibart areal: 17.954 m2
Utløp leiekontrakt: 2025
Eiendommen er utleid til Girteka Logistics, et av Europas ledende transportselskaper, og ligger strategisk plassert ved Vilnius Internasjonale Flyplass.
Eiendommen har en tomt på 42.907 m2 og rommer 11.458 m2 lager, 2.014 m2 fryselager, 3.348 m2 kjølelager og 1.134 m2 kontor.
Oribalt | Logistikkterminal
Selskapsnavn: BSP Logistic Property 5
Leietaker: Oribalt
Plassering: Motorvei A1, Vilnius, Litauen
Utleibart areal: 6.807 m2
Utløp leiekontrakt: 2035
Eiendommen ble ferdigstilt i august 2020 og leies i dag av Xxxxxxx.
Oribalt tilbyr et vidt spekter av logistikkløsninger for farmasiprodusenter, herunder blant annet lagring, distribusjon, transport og direkteleveanser.
22 23
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Delamode | Logistikkterminal
Selskapsnavn: BSP Logistic Property 6
Leietaker: Delamode Baltics
Plassering: Motorvei A1, Vilnius, Litauen
Utleibart areal: 8.329 m2
Utløp leiekontrakt: 2033
Eiendommen ble ferdigstilt i august 2020 og leies i dag av Delamode Baltics.
Delamode Baltics er en dynamisk leverandør av freight forwarding-løsninger til det globale markedet og eies av Xpediator-gruppen.
AQ Wiring Systems/Adax | Industribygg
Selskapsnavn: BSP Industrial Property
Leietaker: AQ Wiring Systems/Adax fra 2022
Plassering: Panevėžys, Litauen
Utleibart areal: 10.410 m2
Utløp leiekontrakt: 2022/2035
Selskapet har undertegnet en avtale med den norske industribedriften Adax om utleie av selskapets produksjonslokaler i Panevėžys, Litauen. Den nye avtalen innebærer at Adax flytter inn i lokalene så snart lokalene er ledig, våren 2022.
Eiendommen er i dag utleid til et datterselskap av det svenske, børsnoterte konsernet AQ Group.
24 25
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
RP I | Dagligvareportefølje
Selskapsnavn: BSP Retail Properties 1
Leietaker: Norfos mažmena
Plassering: 20 lokasjoner i Litauen
Utleibart areal: 36.219 m2 Utløp leiekontrakt: 2020 - 2027
Per 30. september 2020 eide BSP Retail Properties I en portefølje av dagligvareforretninger og supermarkeder på 20 lokasjoner i Litauen.
Selskapet signerte 17. november 2020 endelig avtale med Norfa om salg av 13 av butikkene i denne porteføljen. Eiendommene ble solgt for et samlet beløp på 13,2 millioner Euro.
Maxima | Dagligvare
Selskapsnavn: BSP Retail Properties 5
Leietaker: Maxima LT
Plassering: Silute og Kursenai, Litauen
Utleibart areal: 4.132 m2 Utløp leiekontrakt: 2033 - 2034
Selskapet BSP Retail Properties 5 eier to butikkeiendommer som leies ut til Maxima. Maxima er Baltikums største dagligvareaktør og anses som en av regionens beste leietakere.
Eiendommene ble ervervet i 1. kvartal 2020.
26 27
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Q3 2020
Fullførte utviklingsprosjekter | 2020
Baltic Sea Properties ble ved EUROPEAN REAL ESTATE BRAND
Leietaker | Eierskap | Lokasjon | Overtakelse | Utleibart areal | Utleiegrad | Total kostnad | Fullført | Yield på kost |
% | Dato | kvm | MEUR | MEUR | % | |||
Delamode | 100% | Vilnius | Aug-20 | 8 318 | 100% | 6,3 | 6,3 | 8,0% |
Oribalt | 100% | Vilnius | Aug-20 | 6 825 | 100% | 5,8 | 5,8 | 7,2% |
Rhenus (expantion) | 100% | Vilnius | Jan-20 | 4 899 | 100% | 2,1 | 2,1 | 12,0% |
Total | 20 042 | 14,2 | 14,2 |
AWARDS 2020 utpekt som Baltikums sterkeste merkevare innen utvikling av logistikkeiendom.
28 29
Baltic Sea Properties AS
Transaksjoner og kurser
80
Q3 2020
Baltic Sea Properties AS
Merkur Market blir Euronext Growth Oslo
Q3 2020
Merk:
70
70,66
60
50
53
48,66
40
30
20
10
0
Start UB 2007 UB 2008 UB 2009 UB 2010 UB 2011 UB 2012 UB 2013 UB 2014 UB 2015 UB2016 UB 2017 UB 2018 UB 2019 Q32020
VEK per aksje
VEK per aksje (justert for utbytte og tilbakebetaling)
Transaksjoner i 2. håndsmarked (sist omsetning utgang kvartal)
Baltic Sea Properties AS har siden 2017 vært opptatt til handel ved Merkur Market, en MTF under Oslo Børs.
Etter Euronexts oppkjøp av Oslo Børs i juni 2019 vil handel på Merkur Market migrere over til Euronexts handelssystem Optiq. Handelssystemet vil gi alle som i dag kan handle på
Euronext sine markedsplasser i Europa en enkel tilgang til å handle på Oslo Børs markedsplasser. Kursdata for aksjer, egenkapitalbevis og indekser vil fiytte fra xxxxxxxx.xx til live. xxxxxxxx.xxx hvor handler vil bli oppdatert i sanntid.
Som følge av oppkjøpet vil utstedere av aksjer på Merkur Market også bli del av Euronexts regelboksregime (Euronext Growth Markets Regelbok). Dette innebærer en harmonisering
Nyttig:
Ettersom Baltic Sea Properties (tickerkode: BALT-ME) er opptatt til handel ved Merkur Market kan aksjen handles gjennom fiere kanaler. Du kan blant annet selv plassere kjøps- og salgsordre på ulike
nettbaserte handelsplattformer.
Kontakt din VPS-kontofører, aksjemegler eller bank for mer informasjon.
• Det gjøres oppmerksom på at selskapet fra og med tredje kvartal 2020 har lagt til grunn et nytt prinsipp for
beregning av latente skatteforpliktelser i sin VEK-beregning. Endringen øker den latente skatten for konsernet med ca. MNOK 6,2 i forhold til bokført utsatt skatt. Det gjøres videre oppmerksom på at historiske VEK-kurser i rapporten ikke er justert i henhold til dette.
• Vennligst merk at regnskapet ikke er revidert av revisor, og det tas således forbehold om at det kan forekomme feil i tallene som kan påvirke regnskapet og VEK.
• Det gjøres for ordens skyld også oppmerksom på at selskapet i januar 2019 utstedte 1 600 000 aksjer til NOK 30 per aksje gjennom en rettet emisjon mot selskapets aksjonærer.
• Verdijustert egenkapital er en teknisk beregning av de underliggende verdier hensyntatt markedsverdi på eiendommene og andre eiendeler, trukket ifra gjeld. Det er videre innregnet en skjønnsmessig rabatt med utgangspunkt i latent skatt, på bakgrunn av differansen mellom skatteverdi og markedsverdi på eiendommene, i henhold til forventet prissetting i et salgsscenario.
• VEK-kursen kan avvike fra aksjens reelle markedsverdi ettersom den avgjøres av hva kjøper og selger enes om til enhver tid.
30
med Euronexts regelverk, både hva gjelder struktur og innhold.
I tillegg vil Merkur Market som del av harmoniseringsprosessen endre navn til Euronext Growth Oslo.
Fra mandag 30. november vil også mange av nettsidene på xxxxxxxx.xx bli fiyttet. Les mer om dette her:
xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/Xxxx-Xxxxx/Xx-Xxxx-Xxxxx/ Nettsider-fiyttes-til-Euronext
31
Baltic Sea Properties AS Q3 2020
Kontakt
Xxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx
Daglig leder, Konsern
Tlf. x00 000 00 000
Baltic Sea Properties AS
Postboks 2076 Vika
c/x Xxxxx, Berger & Aas AS 0125 Oslo
Tjuvholmen Allé 3
6. etasje 0252 Oslo
Xxxxxxx Xxxxxxxx
Daglig leder, Litauen
Baltic Sea Properties Lithuania
Didzioiji str. 10A-29 LT-01128 Vilnius Litauen
Baltic Sea Properties (BSP) ble i 2020 utpekt som vinner i klassen
«årets logistikk-/ industriutvikler» i Litauen av EUROMONEY REAL ESTATE SURVEY, og
gitt andreplass i samme
kategori for Norden og Baltikum.
32
Baltic Sea Properties AS Q3 2020
33