NKF - Vegfaglig studietur 2008
NKF - Vegfaglig studietur 2008
Tema:
Utbyggingsavtaler mellom Skedsmo kommune og utbyggere
2. september 2008 Xxxxxx Xxxxxxxx
rådgiver
Agenda
⮚Definisjon
⮚Bakgrunn for lovregulering
⮚Gjeldende lov, forskrift og kommunens forutsetninger
⮚Prosess for utbyggingsavtaler
⮚Utfordringer – eksempler og erfaringer
⮚Organisering i teknisk sektor
⮚Hjertesukk
Definisjon av utbyggingsavtale
Pbl § 64 - Definisjon:
”Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbygging av et område, som har sitt grunnlag i kommunens plan- myndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan”
Bakgrunn for lovregulering av utbyggingsavtaler
⮚ Utbyggingsavtaler har vært benyttet som virkemiddel i kommunene i mange år
⮚ Opprinnelig erstatning for refusjonsbestemmelsene
⮚ Overgang fra off. til privat initiativ til reguleringsplaner
⮚ Enkelte kommuner gikk langt med krav til utbyggere på 1990 - tallet
⮚ Neskollen boligområde i Nes kommune
⮚ Fornebu-området i Bærum kommune
⮚ Myndighetene engasjerer seg
⮚ Planlovutvalget – byggesaksutvalget
⮚ Politisk hestehandel
Gjeldende lov
⮚ PBL: Nytt kapittel XI a – utbyggingsavtaler
⮚ Ikrafttreden 1. juli 2006
⮚ § 64 a - Kommunalt vedtak om forutsetninger før utbyggings- avtaler kan benyttes. Legge til rette for medvirkning
⮚ § 64 b - Forhold i arealplaner, boligpolitiske spørsmål, økonomiske forpliktelser
⮚ § 64 c - Kunngjøre oppstart av forhandlinger, offentlig ettersyn i 30 dager og inngått utbyggingsavtale
⮚ § 64 d - Utbyggingsavtalen kan ikke påklages
⮚ § 64 e - Forskrift. Ytterligere regler om krav til avtaleinngåelse
⮚ § 64 f - Det kan ikke gis dispensasjon i medhold av pbls § 7
Gjeldende forskrift
⮚ Lov som tillater sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler
⮚ Forskrift som forbyr sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler
Vedtatt 20. april 2006, ikrafttreden 1. juli 2006 – samtidig med loven
⮚ Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige i medhold av lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser
⮚ Omfatter både privat og offentlig drevne tjenester
⮚ Bidrag må være nødvendige og stå i saklig sammenheng med byggetiltaket
⮚ Veileder om utbyggingsavtaler av mai 2006
Skedsmo kommunes forutsetninger
⮚ Krav om kommunalt vedtatte forutsetninger før bruk av utbyggingsavtaler. Kommunestyret vedtok forutsetninger 13.09.2006
Generelt:
⮚ Skedsmo kommune kan kreve utbyggingsavtale for ethvert tiltak i kommunen, normalt en forutsetning for utbygging/fortetting/fornyelse i alle tettsteder og områder i kommunen
⮚ Betydning for infrastruktur i området – teknisk og grønn
⮚ Boligpolitiske målsettinger Forventninger:
⮚ Parallelt med planlegging/utbygging avklare og avtale etablering av teknisk og grønn infrastruktur, miljø-/kulturtiltak – energibehov
⮚ Avklare ansvar for planlegging og gjennomføring samt finansiering
⮚ Hovedprinsipp kostnadsfordeling - § 67 og kap. IX - refusjon
Prosess utbyggingsavtale
⮚ Oppstart forhandlinger - offentlig ettersyn
– inngåelse av utbyggingsavtale
Forhandlinger kan skje:
1. Parallelt med reguleringsplanprosess – reguleringsplanen må vedtas først
2. Forskjøvet iht. reguleringsplanprosess
3. Etter vedtatt reguleringsplan
Utfordringer – eksempler
⮚ Rekkefølgebestemmelser om flere infrastruktur-tiltak knyttet opp mot generell brukstillatelse og for flere eiendommer. Saksframlegg åpner for trinnvis utbygging. Jurist avklarer at saksfremleggets intensjon legges til grunn i utbyggingsavtalen og tillater trinnvis utbygging
⮚ Xxxxxxxx følger ikke opp avtalte forpliktelser i utbyggingsavtale om garanti og tinglysing
⮚ Kryss mellom fylkesvei og kommunal vei regulert uten kryssutvidelse. Egne forhandlinger om grunnerverv uten hjemmel i pbl.
⮚ Avtalte økonomiske forpliktelser fra utbygger. Hvem følger opp ?
⮚ Politiske vedtak om innhold i utbyggingsavtaler før rammetillatelse gis
⮚ Utbyggingsavtaler krav kontra avtalefrihet
Utfordringer – erfaringer
⮚Alle utbyggere har dårlig tid
⮚Forutsigbarhet for partene
⮚Viktig å klarlegge ansvar og forpliktelser
⮚Berører flere fagavdelinger i kommunen
⮚Gjennomarbeidete saksframlegg, reguleringsplankart og bestemmelser
⮚Oppfølging av utbyggingsavtaler
Organisering i Skedsmo kommune
⮚Samhandlingsmøter - ledelsesnivå
⮚Forum for utbyggingsavtaler – saksbehandlere innen fagavdelingene
⮚Forhandlingsutvalg
Hjertesukk
⮚Utbyggingsavtaler er et nyttig og viktig verktøy for gjennomføring av utbygging i henhold til arealplaner
⮚Forutsigbarhet for partene
⮚Tidlig avklaring av behov for avtale
⮚Innarbeides i kommunal rutiner