JUR 1000 - Høsten 2006, dag 1
JUR 1000 - Høsten 2006, dag 1
Tvisten står mellom Xxxxx Xx og Xxxxx Xxxxxxxx AS (heretter; Kirkerud). Xxxxxxxx krever heving av kjøpet og erstatning for tapt fortjeneste. Ås bestrider begge kravene.
Kontrakten mellom partene gjelder overdragelse av en sameieandel i et skip mot vederlag. Det er således tale om et ”kjøp” mellom næringsdrivende. Kontrakten må derfor tolkes og utfylles med kjøpsloven som deklaratorisk bakgrunnsrett, jf kjl §§ 1 (1) og 3.
1. Mangel?
Kirkerud anfører at skipets dårlige tilstand representerer et avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse, og følgelig utgjør en kjøpsrettslig ”mangel”, jf kjl § 17 (1), jf (3).
Som argument mot at det foreligger en mangel, viser Ås for det første til at eierandelen i skipet ble solgt ”som den er”. Med dette hevder Ås at han utelukkende har forpliktet seg til å overføre eiendomsretten til sameieandelen. Mangelsansvaret for skipets nærmere egenskaper og tilstand mener han altså å ha fraskrevet seg fullt ut.
Denne anførselen kan klart ikke føre frem. Ved ”som den er”-kjøp bestemmer kjl. § 19 at tingen likevel har en mangel dersom vilkårene i bokstav a, b eller c er oppfylt. Til tross for forbeholdets ordlyd, innebærer altså § 19 at selger fremdeles har et visst mangelsansvar for tingens egenskaper.
Etter kjl. § 19 (1) a) foreligger det en mangel dersom ”tingen ikke svarer til opplysninger” som selgeren har gitt om tingen, dersom opplysningene ”kan antas å ha innvirket på kjøpet”.
I vår sak fremgikk det av salgsprospektet at “skipet er inspisert og funnet i meget god stand”.
At denne opplysningen ”innvirket” Xxxxxxxxx beslutning om å kjøpe sameieandelen fremgår uttrykkelig av faktum, jf § 19 (1) a).
Problemstillingen er om Ås’ opplysning i salgsprospektet om at “skipet er inspisert og funnet i meget god stand” må anses uriktig, slik at det foreligger en mangel etter § 19 (1) a).
Opplysningens ordlyd må isolert sett sies å være egnet til å villede potensielle kjøpere med hensyn til det grunnlaget for å uttale seg om skipets tilstand. For en alminnelig kjøper må det anses som en rimelig og naturlig lesning av utsagnet å anta at det referer seg til hele skipet – ikke bare en liten del av det. Når faktum var at inspeksjonen bare omfattet en beskjeden del av skipet og det for øvrig ikke var mulig å si noe om skipets nedsliting og vedlikehold, tilsier dette at opplysningen må anses som uriktig.
Tolkningen av èn enkelt opplysning i et omfattende salgsprospekt, kan imidlertid ikke skje i et vakum. Enkeltopplysninger må ses i sammenheng med prospektet for øvrig når det skal fastlegges hvilke forventninger Xxxxxxxx var berettiget til å ha mht. skipets tilstand.
I denne forbindelse er det et viktig moment at salgsprospektet også oppfordret potensielle kjøpere til å sette seg inn i den mer omfattende besiktigelsesrapporten som lå til gjennomsyn hos selger. Hvis Kirkerud hadde fulgt denne oppfordringen, ville det vært åpenbart for selskapet at det relativt korte og vage utsagnet om inspeksjonen og skipets tilstand bare gjaldt en liten del av skipet. Tilstanden på resten av skipet hadde man ikke grunnlag for å uttale seg om.
Til tross for at salgsprospektets hensvisning til besiktigelsesrapporten til en viss grad må tas i betraktning, er det likevel nærliggende å legge større vekt på at ordlyden i prospektets utsagn om den forutgående inspeksjonen og skipets tilstand er direkte misvisende.
Delkonklusjonen er at skipet ”ikke svarer til opplysninger” som er gitt av Ås, jf § 19 (1) a).
Dernest må det vurderes om Kirkerud likevel var avskåret fra å gjøre gjeldende som mangel at Ås’ opplysning var uriktige etter kjl § 20.
Det er på det rene at Kirkerud verken ”kjente eller måtte kjenne til” at opplysningen var uriktig, jf § 20 (1).
Etter § 20 (2) kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe som han burde ha oppdaget, dersom han ”uten rimelig grunn” har unnlatt å etterkomme selgerens oppfordring om å undersøke tingen.
Problemstillingen er om Xxxxxxxx hadde «rimelig grunn» til å unnlate å etterkomme Ås’ oppfordring om lese igjennom besiktigelsesrapporten, jf § 20 (2).
I vår sak fremgår det av faktum at Kirkerud unnlot å lese igjennom besiktigelsesrapporten fordi selskapet ikke hadde noen spesiell kunnskap om skip. I stedet for valgte Xxxxxxxx å legge avgjørende vekt på utsagnet i salgsprospektet om at skipet var funnet i meget god stand.
Det forholdet at Xxxxxxxx manglet spesiell kunnskap om skip, kan neppe anses som en «rimelig grunn» i relasjon til kjl § 20 (2). I vår sak er det tale om en kommersiell kontrakt som i betydelig grad har karakter av å spekulere i en fremtidig prisutvikling. I denne forbindelse må Kirkerud bedømmes som en profesjonell part. Mangel på kunnskap om vesentlige forhold ved kjøpets gjenstand kan dermed ikke komme Kirkerud til gode.
Xxxxxx ikke det forhold at salgsprospektet opplyste at skipet var i meget god stand, kan etter min mening anses som en «rimelig grunn» til å la være å lese besiktigelsesrapporten etter § 20 (2). I lys av at saken gjelder en spekulativ kontrakt om store verdier, er salgsprospektets utsagn for kort, ufullstendig og vagt til at det kan tillegges en slik rettsvirkning.
Delkonklusjonen er at Kirkerud ikke hadde «rimelig grunn» til å la være å lese igjennom besiktigelsesrapporten, jf § 20 (2).
Spørsmålet blir dermed hva Xxxxxxxx «burde oppdaget» hvis de hadde lest besiktigelsesrapporten, jf § 20 (2).
Som nevnt over, ville en gjennomlesning av besiktigelsesrapporten gjort det klart for Xxxxxxxx at bare en liten del av skipet rent faktisk var blitt undersøkt. Når Ås’ korte og vage utsagn vurderes på bakgrunn av dette, kunne det neppe ha vært tvilsomt for Kirkerud at salsgsprospektets utsagn bare gjaldt en liten del av skipet. Dermed blir opplysningen heller ikke uriktig.
Konklusjonen blir dermed at Kirkerud ikke kan påberope seg som en mangel at Ås’ opplysning var uriktig på grunnlag av § 20 (2).
Alternativt kan det være grunnlag for å vurdere om skipet likevel har en mangel etter kjl § 19 (1) c).
Etter denne bestemmelse er det en mangel ved skipet dersom den er i ”vesentlig dårligere stand” enn Xxxxxxxx hadde grunn til å forvente ut i fra ”kjøpesummen” og ”forholdene ellers”.
Under en reparasjon nesten to år etter kjøpet ble det oppdaget at skipet var tilnærmet verdiløst. I mangel av konkrete holdepunkter må det legges til grunn at dette også var skipets tilstand også på tidspunktet for overføringen av eierandelen 15. januar 2004, jf kjl § 21 (1).
Problemstillingen er om skipets forfatning på overtakelsestidspunktet var ”vesentlig dårligere” enn Xxxxxxxx hadde grunn til å forvente ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf § 19 (1) c).
Ordlyden ”vesentlig” innebærer at ikke ethvert avvik fra kjøperens rimelige forventninger nødvendigvis utgjør en mangel ved ”som den er”-kjøp. På den annen side er det ikke et vilkår at avviket er så betydelig at det gir hevingsrett etter kjl § 39. I rt 2010 s 103, som gjaldt tilsvarende bestemmelse i avhl § 3-9 (2), ble det lagt til grunn at mangelspørsmålet beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering av om avviket er ”åpenbart” eller ”utvilsomt”, jf premiss 41 og 42.
I vår sak betalte Kirkerud 1 mill kr for sameieandelen i skipet. Xxxxxxx viste seg som nevnt å være verdiløs i ettertid. Misforholdet mellom andelens kontraktsmessige pris og faktiske verdi var altså meget stort. En slik ren kvantitativ betraktning er ikke nødvendigvis avgjørende, men trekker i retning av at det foreligger en mangel.
På den annen side er det flere forhold i faktum som tilsier at Xxxxxxxx måtte være forberedt på skjulte feil og skader ved skipet.
For det første fremgår det av faktum at skipet var 15 år gammelt og hadde hatt en rekke eiere. Disse opplysningene tilsier at Kirkerud ikke kunne forvente at skipet var feilfritt. I forhold til det foreliggende kvantitative avviket, kan disse forhold likevel ikke ha særlig vekt.
For det annet ble Xxxxxxxx oppfordret til å lese igjennom besiktigelsesrapporten for skipet. Når det kommer til vurderingen av hvilke berettigede forventninger Xxxxxxxx kunne ha til skipets tilstand, må selskapet imidlertid stilles som om det hadde lest igjennom rapporten, sml. prinsippet i § 20 (2). At selskapet rent faktisk unnlot å lese rapporten er uten betydning.
På den bakgrunn kan den foreliggende mangelsvurderingen derfor reduseres til et spørsmål om hvem av partene - Kirkerud som kjøper eller Ås som selger - som er nærmest til å bære risikoen for at de ikke-undersøkte deler av skipet var i dårlig forfatning.
På den ene siden burde Kirkerud vært kjent med usikkerheten knyttet til skipets tilstand. I lys av dette kan det vises til at Kirkerud tok en påregnelig risiko da selskapet likevel valgte å kjøpe seg inn i sameiet, og at det burde blitt tatt høyde for denne risikoen gjennom prisen og avtalen ellers. At risikoen senere materialiserte seg kan ikke i seg selv gi grunnlag for å statuere en mangel.
På den annen side må det også i denne sammenheng tillegges vekt at salgsprospektet fremhevet skipet var inspisert og i meget god stand. Selv om dette elementet ikke kan påberopes som en mangel i seg selv, jf. drøftelsen over, må det likevel kunne tas med i vurderingen av hvilke forventninger Xxxxxxxx var berettiget til å ha med hensyn til skipets tilstand.
Delkonklusjonen er at skipet var i ”vesentlig dårligere stand” enn Xxxxxxxx kunne forvente.
Konklusjonen blir dermed at sameieandelen hadde en mangel.
2. Rettidig reklamasjon?
Ås anfører at Kirkerud reklamerte for sent.
Ved heving av et kjøp har kjøperen tre reklamasjonsfrister som alle må overholdes for at mangelen skal kunne gjøres gjeldende.
For det første og andre må kjøperen reklamere nøytralt og spesifisert ”innen rimelig tid” etter han ”oppdaget eller burde oppdaget” mangelen, jf kjl §§ 32 (1) og 39 (2).
I vår sak ”oppdaget” Xxxxxxxx mangelen 30 nov. 2005. Det er ikke holdepunkter i faktum for at mangelen ”burde” vært oppdaget tidligere. Den relative reklamasjonsfristen begynte altså å løpe fra dette tidspunktet.
6 dager senere reklamerte Xxxxxxxx overfor Ås. Samtidig gjorde selskapet hevingserklæringen gjeldende. Dette kan uten videre legges til grunn å tilfredsstille lovens krav om reklamasjon ”innen rimelig tid”, jf kjl §§ 32 (1) og 39 (2).
Kirkerud har altså overholdt kjøpslovens relative reklamasjonsfrister i §§ 32 (1) og 39 (2).
For det tredje må kjøperen reklamere innenfor den absolutte fristen i § 32 (2). Etter § 32 (2) er den absolutte fristen som hovedregel på to år og løper fra den dag kjøperen ”overtok tingen”.
I vår sak ble avtale om kjøp av sameieandelen inngått 1. desember 2003. Eiendomsretten til sameieandelen ble imidlertid ikke overført til Kirkerud før 15. januar 2004. Den absolutte fristen begynte altså å løpe fra denne dag. Fordi Kirkerud reklamerte 5. desember 2005, er den absolutte reklamasjonsfristen også overholdt.
Konklusjonen er at Kirkerud har reklamert rettidig.
Subsidiært, dersom det ble reklamert for sent, anfører Kirkerud at Ås uansett har avgitt en garanti.
I § 32 (2) 2. pkt. heter det at den absolutte reklamasjonsfristen likevel ikke gjelder dersom selgeren ”ved garanti” har påtatt seg ”ansvar for mangelen” i lengre tid.
Av faktum fremgår det at Ås riktignok har avgitt en ”garanti”. Garantien gjaldt imidlertid bare forpliktelsen om at Kirkerud skulle få eierandelen som forutsatt. Mangler ved skipets nærmere egenskaper, som vår sak gjelder, faller således utenfor garantiens rekkeveidde.
Ås har altså ikke påtatt seg ”ansvar for mangelen” i lengre tid enn to år, jf § 32 (2) 2 pkt.
Den subsidiære konklusjonen blir at Kirkerud har reklamert for sent.
3. Heving?
Kirkerud krever å heve kontrakten. Rettslig grunnlag for heving er kjl § 39 (1).
§ 39 (1) bestemmer at en kjøper kan heve dersom det foreligger en mangel som medfører et ”vesentlig kontraktsbrudd”. I rettspraksis er det uttalt at vurderingen av om det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd, beror på en helhetsvurdering av om kjøper har ”rimelig grunn” til å si seg fri fra avtalen, jf rt 1998 s 1510, rt 1999 s 408 og rt 2010 s 710.
Problemstillingen er om mangelen ved sameieandelen gir Kirkerud ”rimelig grunn” til å si seg løst fra avtalen med Ås.
Det objektive avviket mellom faktisk og kontraktsmessig oppfyllelse er i vår sak svært stort. Risikoen for at de ikke-undersøkte deler av skipet var i dårlig stand, må som konkludert under mangelspørsmålet, plasseres hos Ås. Etter kontrakten hadde Xxxxxxxx dermed krav på at sameieandelen hadde noenlunde tilsvarende verdi som kjøpesummen på 1 mill kr. I virkeligheten var sameieandelen nesten verdiløs. Det objektive avviket taler derfor med stor tyngde i retning av at Kirkerud har rimelig grunn til å heve kontrakten.
For Ås vil heving innebære et tap på nesten 1 mill kr. Heving må dermed antas å ramme ham hardt. Dette momentet mister imidlertid sin vekt ved at mangelens betydning for Kirkerud er like stor. I realiteten er hevingsspørsmålet i vår sak altså bare et spørsmål om risikoplassering for det oppståtte tapet. Og denne må, som allerede drøftet og avgjort over, i sin helhet plasseres hos Ås.
Generelt sett er det tungtveiende argument mot heving dersom andre og mindre inngripende beføyelser kan gi en adekvat reaksjon til selgers mislighold. Fordi mangelens betydning for Kirkerud i vår sak utelukkende er av økonomisk karakter, kunne det tenkes at et forholdsmessig prisavslag være tilstrekkelig for å ivareta hensynet til balansen i kontraktsforholdet.
På den annen side vil realiteten i rettsvirkningene være de samme; når sameieandelen har vist seg å være verdiløs, vil et prisavslagskrav etter kjl § 38 også medføre et krav på full restitusjon av kjøpesummen.
Konklusjonen er etter dette at Kirkerud har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten. Altså er grunnvilkåret for heving oppfylt; det foreligger et ”vesentlig kontraktsbrudd”, jf kjl § 39.
Som forutsetning for å kunne heve kjøp der oppfyllelse allerede er skjedd fra selgers side, krever § 66 (1) som hovedregel at tingen kan tilbakeføres ”i vesentlig samme stand og mengde”.
I vår sak har jeg som nevnt forutsatt at skipets tilstand ved overtakelsen av sameieandelen var den samme som under reparasjonen i 2005. Dermed er det ikke er det ikke til hinder heving at Kirkerud i realiteten tilbakefører en verdiløs sameieandel. For øvrig kan det legges til at eventuell forringelse av skipet som har skjedd under Kirkeruds eiertid, må antas å skyldes skipets ”egen beskaffenhet” og ”andre forhold som ikke beror på [Kirkerud]”, jf kjl § 66 (1) a).
Konklusjonen er at Kirkerud kan heve kjøpet. Kirkerud har således krav på å få tilbakebetalt kjøpesummen, jf kjl § 64 (2) 1. pkt.
4. Erstatning?
Endelig krever Kirkerud erstatning for tap av gevinst på 250 000 kr.
Erstatningsansvar som følge av mislighold er betinget av tre kumulative vilkår; ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng.
Spørsmålet om ansvarsgrunnlag ved mangler reguleres i første rekke av kontrollansvarsregelen i kjl § 40, jf § 27.
Utgangspunktet etter § 40 (1) 1 pkt er at selger er ansvarlig. For at selger skal være ansvarsfri må det godtgjøres at mangelen skyldes en ”hindring” ”utenfor hans kontroll” som han ikke med rimelighet kunne ”tatt i betraktning” på avtaletiden, eller ”unngå eller overvinne” følgene av, jf § 27 (1), jf § 40 (1).
I vår sak skyldes mangelen at vedlikeholdet av skipet hadde vært forsømt av de tidligere eierne. Mangelen beror altså på ”tidligere salgsledd”, jf § 27 (2) if. Skipets tidligere eiere må således også oppfylle de fire fritaksvilkårene for at Ås skal være ansvarsfri, jf § 27 (2) 1. pkt.
Hvorvidt manglende vedlikehold kan sies å være en ”hindring” i § 27s forstand, er språklig sett ikke helt treffende. Til tross for dette må det likevel anses som relativt klart at manglende vedlikehold av skipet faller innenfor de tidligere eiernes ”kontroll”, jf kjl § 27 (1), jf § 40 (1).
Det foreligger kontrollansvar hos Ås, jf § 40.
Dernest er det naturlig å behandle vilkårene om årsakssammenheng og økonomisk tap i sammenheng.
Hvorvidt Kirkerud rent faktisk ville oppnådd en gevinst på 250 000 kr ved kontraktsmessig oppfyllelse fra Ås’ side, er et spørsmål om faktum. I utgangspunktet synes tapsberegningen utelukkende å bygge på salgsprospektets forespeilede gevinstmuligheter, og dette virker høyst spekulativt. På den annen side har Ås uttalt at han ikke bestrider beløpets størrelse. Etter min oppfatning må dette tolkes slik at partene er enige om at det foreligger sannsynlighetsovervekt for at Kirkerud ville oppnådd den gevinsten som ble forespeilet i salgsprospektet.
Dermed foreligger må vilkårene om årsakssammenheng og økonomisk tap legges til grunn som oppfylt.
Ås har anført at Kirkeruds gevinsttap er å anse som indirekte tap etter kjl § 67 (2), og følgelig utenfor det som kan kreves dekket under kontrollansvaret, jf § 40 (2).
I salgsprospektet står det at det forespeilede gevinstpotensialet var basert på fremtidig drift og videresalg. Dette må anses som indirekte tap etter § 67 (2) a); om ”minsket eller bortfalt (…) omsetning”.
Delkonklusjon er at Kirkerud ikke kan kreve erstatning på grunnlag av reglene om kontrollansvar.
For at en kjøper skal kunne kreve erstatning for indirekte tap fremgår det forutsetningsvis av kjl § 40 (3) at selgeren må hefte på grunnlag av reglene om culpa- eller tilsikringsansvar, jf bokstav (a) og (b).
Det er på det rene at Ås ikke hefter på grunnlag av tilsikringsansvar.
Spørsmålet er om Ås har opptrådt uaktsomt; om ”mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse” fra Ås’ side, jf § 40 (3) b)
(Her var det tomt for motivasjon)
15