F R E M L E I E A V T A L E

F R E M L E I E A V T A L E

mellom

RUTER AS

xxx.xx. 991 609 407 ("Utleier")

og [………]

xxx.xx. …………………

("Leietaker")

for bussanlegg i Kjulsveien, Nittedal

1. Bakgrunn. Leieobjekt

1.1 Utleier har inngått langsiktig leieavtale med eier/hovedutleier Xxxxxxxxxx 00 AS ("Hovedutleier») for leie av bussanlegg i Kjulsveien 15, 1480 Slattum i Nittedal kommune. Formålet er å kunne fremutleie anlegget til den operatør som til enhver tid har avtale med Utleier om levering av busstransportjenester etter anbudskonkurranse.

Utleier og Leietaker har inngått avtale av [ ] om levering av busstransporttjenester for Nittedal. «Transportavtalen» jf. avtale om busstjenester Nittedal 2015 er inngått mellom Leietaker og Fremleietaker.

Leietaker er kjent med Utleiers leieavtale av 29. august 2005 med Hovedutleier ("Hovedleieavtalen"), inntatt som vedlegg 1 til denne fremleieavtale («Fremleieavtalen»). Leietaker skal ikke ha større / mer omfattende rettigheter overfor Utleier enn det Utleier har overfor hovedutleier i henhold til Hovedleieavtalen. Denne bestemmelse har forrang ved eventuell motstrid med andre bestemmelser i Fremleieavtalen.

1.2 Leieforholdet omfatter del av Kjulsveien 15, gnr. 11 bnr. 93, 100 og 110 i Nittedal kommune, heretter omtalt som "Leieobjektet".

Leieobjektet omfatter utearealer og påstående bygninger og anlegg. Leieobjektet er avgrenset i øst av jordvoll / støygjerde og er avmerket i rødt i situasjonskart som er inntatt som vedlegg 2 til Fremleieavtalen. Tegninger og en nærmere beskrivelse av Leieobjektet er inntatt som vedlegg 3.

Leieobjektets arealer består av ca. [15.581] kvm tomteareal, hvorav ca. [1.390] kvm BTA bebygd areal.

1.3 Leietaker er innforstått med at det planlegges oppgraderinger av Leieobjektet og at det må påregnes flytting til annet egnet anlegg i løpet av leieperioden, jf. nærmere punkt 3.3.

2. Leie og driftsutgifter

2.1 Årsleien utgjør i NOK 928 704 (eksklusiv mva), med tillegg av avtalt indeksregulering, jf. punkt 2.4.

2.2 Leien forfaller til betaling forskuddsvis den 1. i hvert kvartal med ¼ av avtalt årsleie.

Betaling skal skje til Utleiers konto nr. […]. Betaling anses ikke skjedd før leien er registrert på Utleiers konto. Utleier utsteder faktura med slikt innhold som er påkrevd i henhold til gjeldende regelverk, og med opplysninger om Utleiers kontonummer for betaling av leien. Manglende tilsendt faktura/bankgiro gir ikke Leietaker betalingsfritak ved forfall. Leietaker kan ikke holde tilbake husleie eller benytte husleien til motregning mot krav Xxxxxxxxx mener å ha mot Utleier.

Ved forsinket betaling av leie påløper høyest lovlige forsinkelsesrente i henhold til lov av

17. desember 1976 nr. 100 (forsinkelsesrenteloven), eller lov som trer istedenfor denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring.

2.3 I tillegg til leien betaler Leietaker Leieobjektets driftskostnader. Eksempel på kostnader som inngår i driftskostnadene er inntatt som vedlegg 7, jf. punkt 6. Kostnadene dekkes i det enkelte kostnadsår gjennom at Leietaker betaler et a konto beløp sammen med leien til dekning av driftskostnader, iht. budsjett fra Utleier. Avregning mellom budsjett og faktisk påløpte driftsutgifter skal foretas med forfall 30. april året etter kostnadsåret.

Per inngåelse av Fremleieavtalen er driftskostnadene for Leieobjektet anslått til kr. 1 288 573 eks. mva. per år. Nærmere spesifisering følger av vedlegg 4, Anleggsbeskrivelse.

2.4 Leien eksklusive mva skal reguleres tilsvarende økningen i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Leiereguleringen skjer automatisk og uten særskilt varsel. Første leieregulering skal skje med virkning fra overtakelse, jf. punkt 4.1, og deretter med virkning fra 1. januar hvert år. Leiereguleringen baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til indeksen pr. 15.oktober det forutgående kalenderår. Opprinnelig kontraktsindeks er den indeks som foreligger per 15. oktober 2015.

2.5 Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie Utleier ellers ville hatt krav på etter Fremleieavtalen, skal Fremleieavtalens regulerte leie løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det.

Husleielovens § 4-3 om tilpasning til gjengs leie gjelder ikke.

2.6 Kostnader til oppfyllelse av offentligrettslige pålegg om forhøyet teknisk standard i Leieobjektet (eksempelvis brannkrav eller ventilasjon) som måtte pålegges Utleier i leieperioden, kan Utleier kreve dekket hos Leietaker i den utstrekning tiltaket kommer Leietaker til gode, herunder tatt i betraktning tiltakets levetid og hvilken tid som gjenstår av leieperioden. Dersom partene ikke blir enige om annet skal kostnadsdekningen skje i form av justering av leien for resterende leieperiode.

Eventuell eiendomsskatt for Leieobjektet skal dekkes av Utleier.

3. Leieperiode

3.1 Transportkontrakten, jf. punkt 1.1, løper fra 26. juni 2016 og til siste lørdag i juni 2018, med mulighet for Utleier/oppdragsgiver til å forlenge for en periode på inntil ett nytt år regnet fra utløp av første leieperiode. Retten til forlengelse utløses årlig for ett år om gangen.

Leietaker er innforstått med at Fremleieavtalen er knyttet til Transportkontrakten slik at Fremleieavtalen løper i tilsvarende periode som angitt i første avsnitt ovenfor.

Fremleieavtalen forlenges automatisk på tilsvarende vilkår dersom Utleier velger å benytte muligheten til å forlenge Transportkontrakten. Fremleieavtalen utløper uten oppsigelse samtidig med utløp av Transportkontrakten.

3.2 Fremleieavtalen er uoppsigelig i den leieperiode som følger av punkt 3.1. Utleier kan likevel si opp Fremleieavtalen med umiddelbar virkning dersom og når Transportkontrakten har opphørt som følge av heving, konkurs eller annen ekstraordinær opphørsgrunn som rettmessig er gjort gjeldende av Utleier.

3.3 Dersom og når oppgraderingsarbeider som nevnt i punkt 1.3 gir grunn til det, har Utleier rett til å flytte hele eller del av Leietakers virksomhet i Leieobjektet til et annet, egnet bussanlegg («Erstatningsanlegget») i den periode arbeidene varer. Erstatningsanlegget skal ha nødvendig kapasitet og fasiliteter for Leietakers virksomhet, og være operativt for drift straks anlegget tas i bruk. Så fremt det er mulig skal Erstatningsanlegget være lokalisert i Xxxxxxxxxxxx 00, Xxxx. Erstatningsanlegget kan være til bruk for en eller flere brukere/leietakere.

Leietakers kostnader til leie og drifts/fellesutgifter for leieobjektet skal ikke endres som følge av flyttingen. Dersom Leietaker totalt sett likevel påføres økte driftsutgifter som følge av flyttingen, skal de dokumenterte netto merkostnader ved dette dekkes av Utleier. De øvrige bestemmelser i Fremleieavtalen skal videreføres og gjelde tilsvarende så langt de passer innenfor Utleiers rettigheter knyttet til Erstatningsanlegget.

I forbindelse med overflyttingen skal Leietaker ha anledning til å disponere Leieobjektet og Erstatningsanlegget parallelt i en overgangsperiode på 14 dager, uten ekstra leiekostnad.

Utleier skal dekke Leietakers dokumenterte, direkte flyttekostnader til Erstatningsanlegget og eventuell retur til Leieobjektet.

Meddelelse om flytting iht. dette punkt 3.3 skal gis Leietaker med minst 3 måneders skriftlig varsel. Etter at slikt varsel er mottatt skal partene så snart som mulig inngå en tilleggsavtale til Fremleieavtalen som inneholder nærmere angivelse av Erstatningsanlegget og annen nødvendig regulering som følge av flyttingen. Eventuelle merkostnader som skal dekkes av Utleier iht. annet avsnitt ovenfor, skal fastsettes i tilleggsavtalen.

4. Overtakelse, melding om mangler

4.1 Leieobjektet skal overleveres av Xxxxxxx og overtas av Leietaker den 26. juni 2016, jf. punkt 3.1.

Leietaker kan ikke ta i bruk Leieobjektet til bussdrift / transporttilbud tidligere enn ved tidspunkt for overtakelse.

4.2 Ved Leietakers overtakelse av Leieobjektet skal det gjennomføres en felles befaring av Leieobjektet. Utleier skal føre protokoll fra befaringen. Protokollen skal undertegnes av begge parter og vedlegges Fremleieavtalen som vedlegg 5.

4.3 Utleier kan kreve at Leietaker deltar på en forbefaring senest seks uker før overtakelse, hvor formålet er å identifisere eventuelle feil og mangler på et tidlig tidspunkt slik at utbedringstiltak i størst mulig grad kan gjennomføres før overtakelsen. Slik forbefaring skal protokolleres på stedet.

4.4 Leieobjektet skal overtas av Leietaker og overleveres av Utleier ryddet og rengjort og for øvrig i den stand som følger av punkt 1.2.

4.5 Dersom Xxxxxxxxx mener at det foreligger avvik eller mangler ved Leieobjektet, skal dette varsles Utleier skriftlig uten ugrunnet opphold etter at Leietaker oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Forhold som Leietaker kjente til ved overtakelse og som ikke er

varslet Utleier innen fristen gitt i dette punkt 4.5, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel.

4.6 Leietaker må selv vurdere behovet for å sikre Leieobjektet, herunder behovet for å skifte ut låsesylindre, endre koder m.v. Leietaker dekker selv kostnader forbundet med slike tiltak.

5. Leietakers virksomhet og bruk/endring av Leieobjektet

5.1 Leieobjektet skal kun benyttes til virksomhet for busskollektivtransport, med tilhørende funksjoner og innen rammen av Transportkontrakten. Kontorer, base for bussførere, driftsledelse, trafikkledelse, vaske- og verkstedansatte, verksted, vaskehall, drivstofftanker og fyllestasjon for drivstoff skal i denne sammenheng anses som tilhørende funksjoner.

5.2 Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de normale ordensregler, sikkerhetsbestemmelser, brann/rømningsinstrukser og instrukser for tekniske anlegg og hensiktsmessig drift som til enhver tid gjelder for Leieobjektet.

Leietaker er ansvarlig for at hans virksomhet i Leieobjektet til enhver tid drives i overensstemmelse med gjeldende lover og forskrifter. Leietaker må innhente eventuelle offentligrettslige tillatelser og etterkomme eventuelle offentligrettslige påbud som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Alle offentligrettslige krav som foranlediges av Leietakers virksomhet er det Leietakers ansvar å oppfylle, herunder eventuelle offentligrettslige bygningstekniske krav som måtte bli innført/pålagt for Leieobjektet i leieperioden.

Leietaker må bekoste alle tiltak forbundet med overholdelse av dette punkt 5.3.

5.3 Leietaker plikter å behandle Leieobjektet med tilbørlig aktsomhet og blir erstatningspliktig for all skade som skyldes ham selv, hans ansatte eller andre han har gitt adgang til Leieobjektet eller eiendommen for øvrig.

5.4 Leietaker plikter straks å meddele skriftlig overfor Xxxxxxx enhver skade som må utbedres og som Leietaker mener Xxxxxxx er ansvarlig for. Leietaker kan ikke igangsette utbedringsarbeider for Utleiers regning med mindre vilkårene i husleieloven § 5-5, 2. ledd er oppfylt.

5.5 Leieobjektet må ikke benyttes på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende eller medfører ulemper ved støv, støy, lukt, rystelse eller annet for naboer. Dette gjelder ikke de utslipp av støv, støy og lukt som normalt genereres av det avtalte bruksformål for Leieobjektet. Brannvarslingsanlegg skal være tilkoblet alarmsentral. Kostnadene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold, er Leietakers ansvar.

5.6 Ved eventuell bruk av Leieobjektet til kantine/servering av mat skal Leietaker besørge og bekoste vedlikehold av fett- eller oljeutskiller.

5.7 Leietaker kan ikke endre avtalt bruk av Leieobjektet uten skriftlig forhåndssamtykke fra Utleier. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag.

5.8 Nyinnredning, ominnredning eller andre bygningsmessige forandringer kan Leietaker bare foreta etter forutgående skriftlig samtykke fra Utleier. Det samme gjelder skifte av farger

eller materialer. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Alle arbeider må utføres på håndverksmessig forsvarlig måte. Plikt til fjerning/tilbakeføring ved leieforholdets opphør er nærmere regulert i punkt 12.3.

Skilt, markiser og annet utvendig utstyr kan ikke oppsettes uten Utleiers forutgående skriftlige samtykke. Leietaker må selv bekoste slik oppføring. Radio- og TV-anlegg mv., uthengsskap, automater og lignende må ikke settes opp uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Husleieloven § 5-4, 3. ledd siste punkt gjelder ikke.

Forhåndsgodkjenning kreves også om Leietaker ønsker å benytte mer strøm, vann, luft, avløp mv. enn hva Leieobjektet ved kontraktstidspunktet var utstyrt med. Dersom slik godkjenning gis, er Leietaker ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser.

Leietaker er innforstått med at gjennomføring av arbeider/tiltak iht. dette punkt 5.8 forutsetter gyldig samtykke/tillatelse fra Hovedutleier.

5.9 Leietaker er ansvarlig for å innhente nødvendige offentligrettslige tillatelser for eventuelle arbeider som etter samtykke fra Utleier utføres i henhold til dette punkt 5.

5.10 Endringsarbeider beskrevet i dette punkt 5 tilfaller Utleier etter endt leieperiode, med mindre Utleier forlanger at Leietaker setter Leieobjektet tilbake i sin opprinnelige stand.

5.11 Medfører Leietakers virksomhet forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, plikter leietaker selv å betale forhøyelsen. Leietaker plikter å melde til Utleier ethvert forhold og /eller endring i forhold ved virksomheten som Leietaker bør forstå kan få følger for eiendommens forsikringspremie.

6. Drift, vedlikehold og utskiftning

6.1 Partenes ansvar for utførelse og bekostning av drift, vedlikehold og utskiftning fremgår av ansvarsmatrise inntatt som vedlegg 6. Dersom annet ikke er spesifikt fastsatt i nevnte vedlegg, gjelder den ansvarsfordeling som følger nedenfor.

6.2 Utleier skal besørge og bekoste det utvendige bygningsmessige vedlikehold av Leieobjektet. Annet vedlikehold av utearealer, herunder vedlikeholdsmessig asfaltering (lapping), skal besørges av Utleier og bekostes av Leietaker som driftsutgift, jf. punkt 6.1.

6.3 Leietaker skal besørge og bekoste det innvendige vedlikehold av Leieobjektets bygninger/anlegg. Det indre vedlikehold omfatter også fornyelse av maling, gulvbelegg, himlinger, samt vedlikehold av Leieobjektets tekniske innretninger.

6.4 Alt arbeid som Leietakeren plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold og på en måte som er håndverksmessig forsvarlig.

6.5 Med mindre annet følger av punkt 6.6 skal Utleier/Hovedutleier besørge og bekoste utskiftning av Leieobjektets tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte.

6.6 Leietaker skal besørge og bekoste drift, vedlikehold og utskiftning av alle tekniske anlegg som er anbrakt i Leieobjektet av Leietaker.

6.7 Leietaker plikter å legge forholdene til rette slik at det er god adkomst og tilgjengelighet til tekniske rom og installasjoner for nødvendig ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering eller utskiftning av installasjoner. Leietaker må godta slike arbeider uten erstatning eller avslag i leien, med mindre ulempene for Leietaker er vesentlige. Arbeidene skal skje til minst mulig sjenanse for Leietaker og skal varsles med rimelig frist på forhånd. I alle tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen har Utleier rett til å skaffe seg adgang til lokalene.

6.8 Oppfyller ikke Leietaker sin vedlikeholdsplikt, er Xxxxxxx berettiget til, etter skriftlig varsel med rimelig oppfyllelsesfrist, å utføre vedlikeholdet for Leietakers regning.

7. Ansvar for skade

7.1 Leietaker har erstatningsplikt for all skade på Leieobjektet som skyldes Leietaker, folk i Leietakers tjeneste eller personer som Leietaker har gitt adgang til eiendommen/Leieobjektet.

7.2 Leietaker plikter straks å melde fra til Utleier om enhver skade på Leieobjektet. Leietaker plikter videre å melde fra til Utleier dersom Leietaker blir oppmerksom på forhold ved Leieobjektet som ikke skulle tilfredsstille gjeldende lover, forskrifter eller pålegg fra offentlige myndigheter.

Leietaker plikter å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap for Utleier som følge av skade Utleier er ansvarlig for/som tilligger Utleiers ansvar.

Leietaker kan kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved tiltaket.

8. Forsikring

8.1 Hver av partene skal holde sine interesser og eiendeler forsikret.

8.2 Utleier skal påse at Hovedutleier holder Leieobjektet / bygningene forsikret med vanlig gårdeierforsikring. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved brann, vannledningsskade m.v. ut over det som dekkes av Utleiers/Hovedutl. forsikringer. Dette gjelder likevel ikke skader eller tap som skyldes Utleiers mislighold.

8.3 Leietaker forsikrer egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og ansvar. I tillegg til egne interesser skal Leietaker dekke forsikring av dører og vinduer i Leieobjektet. Leietakers forsikring skal være slik utformet at Utleier holdes skadesløs i forbindelse med skader som oppstår på Leieobjektet eller på annen måte som følge av leieforholdet og som Leietaker er ansvarlig for. Skade påført Leietakers medkontrahenter som følge av avbrudd, forsinkelser eller oppgjør i henhold til denne bestemmelse er Xxxxxxxxxx ansvar. Ved skade på Leieobjektet skal Leietakers forsikring benyttes så langt den dekker, inkludert mulig egenandel, før Utleiers forsikring benyttes.

8.4 Medfører endring i Leietakers virksomhet forhøyelse av eiendommens forsikringspremier eller faste avgifter, eller pålegg fra Utleiers forsikringsselskap om investeringer, plikter Leietaker å dekke kostnaden. Leietaker plikter å melde til Utleier ethvert forhold og/eller endring i forhold ved virksomheten, som kan få følger for byggets forsikringspremie.

8.5 Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade mv., utover det som omfattes av de forsikringer Xxxxxxx har ansvar for. Dette gjelder likevel ikke skader som skyldes Utleiers mislighold.

8.6 Partene kan kreve at den annen part legger frem forsikringsbevis med vilkår og kvittering for betalt forsikring. Partenes rettslige posisjon skal ikke påvirkes av om forsikringsbevis/kvittering er fremlagt eller ikke.

9. Naboforhold m.v.

9.1 Såfremt Leieobjektet kan benyttes som forutsatt, kan Leietaker ikke kreve leien redusert eller fremme andre krav mot Utleier som følge av nye betingelser og/eller ordensregler Utleier måtte fastsette og som er foranlediget av klage fra naboer grunnet støy fra trafikk på området, støy fra tekniske installasjoner i bygningene, tomgangskjøring, m.v.

9.2 Leietaker er informert om, og aksepterer, at anleggsarbeid på eiendommen og/eller nærliggende tomter må påregnes i løpet av leieperioden. Leietaker er videre gjort kjent med at Nittedal kommune kan ha til hensikt å utføre arbeid i området som kan føre til aktivitet på eiendommen.

10. Fremleie, overdragelse og pantsettelse

10.1 Fremleie, hel eller delvis, er ikke tillatt uten skriftlig forhåndssamtykke fra Utleier. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Husleielovens §§ 7-6, 8-4 samt 8-5 første ledd, annet punkt gjelder ikke. Om merverdiavgiftsmessige forhold ved fremleie, se avtalens pkt. 11.

10.2 Leietaker kan ikke overdra, pantsette eller tinglyse denne Fremleieavtale uten forutgående skriftlig samtykke fra Utleier. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Gir Utleier samtykke til tinglysning av leiekontrakten skal denne ha prioritet etter alle nåværende og fremtidige pengeheftelser og være uten opptrinnsrett. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker dekker omkostningene ved tinglysningen. Leietaker forplikter seg til å besørge den tinglyste leiekontrakt slettet når leieforholdet er avviklet på grunn av leietidens utløp eller leiekontrakten har opphørt på grunn av avtale, utkastelse, leietakers konkurs etc. Xxxxxxxx skal senest skje en måned etter leieforholdets opphør. Leietaker gir gjennom inngåelse av Fremleieavtalen Utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Utleiers eventuelle kostnader til sletting av tinglyst leiekontrakt skal dekkes av Leietaker.

Utleier har rett til å overføre rettigheter og forpliktelser etter Fremleieavtalen til andre. Husleieloven § 8-6, 2. ledd gjelder ikke.

10.3 Manglende skriftlig svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 10 anses som avslag.

11. Merverdiavgift

11.1 Leietaker driver 100 % merverdiavgiftspliktig virksomhet i Leieobjektet. Ettersom Utleier er frivillig registrert i merverdiavgiftsregisteret for de arealer, eller deler av arealer, leieforholdet omfatter, skal leie og eventuelle andre utgifter knyttet til leieforholdet, tillegges merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats.

11.2 Leietaker er klar over at den faktiske disponering av Leieobjektet er avgjørende for Utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Endret bruk av Leieobjektet, i form enten av endret faktisk bruk eller fremleie, må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Endret avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av Leietakers endrede bruk, skal alltid anses som slik saklig grunn.

11.3 Leietaker skal på bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av Leieobjektet, samt, ved eventuell fremleie (ref pkt. 10), også en bekreftelse på at fremleietaker er frivillig registrert for fremleien, samt en skriftlig redegjørelse fra fremleietaker over dennes bruk av Leieobjektet.

11.4 Dersom Utleier plikter å tilbakeføre/justere merverdiavgift etter merverdiavgiftslovens regler som følge av Leietakers bruksendring som nevnt over, skal Leietaker erstatte fullt ut tilbakeføringsbeløpet samt eventuelt rentekrav, tilleggsavgift og øvrige kostnader forbundet med tilbakeføringen/justeringen. Det samme gjelder dersom tilbakeføringskravet/justeringen skjer på bakgrunn av regelendringer eller formelle mangler eller forsømmelser fra Leietakers side, for eksempel manglende oversikt over Leietakers/fremleietakers bruk eller manglende bekreftelse på frivillig registrering.

11.5 Dersom Leietaker ønsker å fremleie Leieobjektet og Utleier har samtykket til dette (ref. pkt. 10.1), plikter Leietaker umiddelbart å søke om frivillig registrering for leieperioden. Eventuelle tap for Utleier i form av redusert fradragsrett/justering som følge av fremleien eller Leietakers disposisjoner, pliktes erstattet av Leietaker i henhold til 11.4 over. Eventuelle utgifter forbundet med leietakers søknad om frivillig registrering ved fremleie bæres av Leietaker. Leietaker er dessuten ansvarlig for at den endelige fremleie skjer til virksomhet som gir rett til frivillig registrering.

11.6 Eventuelle erstatningskrav som følge av mislighold av bestemmelsene i dette punkt 11, faller til betaling ved påkrav.

11.7 Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal Leietaker og eventuelle fremleietakere beholde egne justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på Leieobjektet.

12. Fraflytting

12.1 Leietaker skal uoppfordret fraflytte Leieobjektet ved leieforholdets opphør.

12.2 Ved fraflytting skal Leieobjektet tilbakeleveres i godt vedlikeholdt stand og med tilsvarende utstyr som da leieforholdet tok til. Dersom Leietakers vedlikeholdsplikt er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer Utleier den forringelse som skyldes alminnelig slitasje og elde ved forsvarlig bruk av Leieobjektet. Leieobjektet skal være ryddet og alle arealer med tilbehør, herunder også vinduer, vegger og tak, skal være rengjort. Samtlige nøkler/nøkkelkort skal tilbakeleveres.

12.3 Fast oppførte skillevegger, elektrisk utstyr, annet inventar og teknisk utstyr som er å betrakte som en del av Leieobjektet og som er bekostet av Leietaker, tilfaller Utleier vederlagsfritt med mindre Utleier pålegger Leietaker å fjerne slike innretninger. Leietaker plikter i så tilfelle å fjerne innretningene for egen regning. Leietaker tilkommer ingen erstatning for forandringer og forbedringer i Leieobjektet som han selv har latt utføre, med mindre dette er skriftlig avtalt mellom partene. Husleieloven § 10-2, 4. ledd samt §§ 10-5 og 10-6 gjelder ikke.

12.4 I de siste 6 månedene før fraflytting har Utleier rett til å sette opp skilt på fasaden, med informasjon om at Leieobjektet blir ledig. I samme periode plikter Leietaker, etter forhåndsvarsel, å gi leiesøkende adgang til lokalene 2 dager per uke i vanlig kontor- / forretningstid.

12.5 Ved fraflytting skal Utleier umiddelbart gis adgang til Leieobjektet.

12.6 Senest 8 uker før leieforholdets opphør, skal Utleier og Leietaker avholde en felles befaring av arealene for å fastlegge arbeider som måtte være nødvendig for å sette Leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering. Utleier skal føre en overtakelsesprotokoll som undertegnes av begge parter.

12.7 Dersom Leietaker ikke har utbedret eventuelle mangler etter å ha fått frist på minst 14 dager til å utbedre, kan Utleier la slike mangler utbedres for Leietakers regning.

12.8 Senest siste dag av leieforholdet skal Leietaker på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke er fjernet skal anses etterlatt, og tilfaller Utleier hvis de ikke hentes innen 14 dager etter leieforholdets opphør. Etterlater Leietaker søppel og andre gjenstander Xxxxxxx ikke ønsker å overta, kan Utleier kaste eller fjerne disse for Leietakers regning.

13. Konkurs

Ved Leietakers konkurs kan Xxxxxxx bringe leieforholdet til opphør umiddelbart, med mindre boet trer inn i Leietakers rettigheter og plikter etter kontrakten, jf dekningsloven § 7-10.

14. Force majeure

Streik lock-out, blokade eller andre ekstraordinære forhold som partene ikke rår over som f.eks. brann, eksplosjon, maskinskade, ukontrollert utstrømming av vann, avbrytelse av tilførsel av vann, strøm, telefon mv. opptøyer, krig eller inngrep av offentlig myndighet fritar partene fra å oppfylle sine forpliktelser i henhold til denne kontrakt i den grad de ikke kan oppfylles uten urimelig høye kostnader. Under slike forhold bortfaller likeledes partenes plikt til å betale taps- eller skadeserstatning. Med streik og lock-out menes i denne sammenheng streik og lock-out hos andre enn partene i leiekontrakten og Leietakers fremleietakere.

15. Mislighold og tvangsfravikelse

15.1 Tilfeldige eller kortvarige avbrudd i forsyning av vann, strøm, luft mv., gir ikke grunnlag for å kreve erstatning eller leiereduksjon.

15.2 Dersom Leietaker vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan Utleier heve avtalen med umiddelbar virkning. Leietaker plikter da umiddelbart å flytte ut av Leieobjektet.

15.3 Blir leien og/eller andre tilleggsytelser ikke betalt ved forfall, og heller ikke innen 14 dager etter at Utleier deretter har sendt betalingsvarsel, vedtar Leietaker at Utleier kan kreve tvangsfravikelse uten søksmål, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 og § 13-2, tredje ledd bokstav a.

15.4 Leietaker vedtar at tvangsfravikelse (utkastelse) kan kreves uten søksmål når leieperioden er utløpt eller opphørt på annen måte, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, tredje ledd bokstav b.

15.5 Dersom Leietaker flytter etter utkastelse eller etter krav fra Utleier på grunn av Leietakers mislighold, plikter Leietaker å erstatte det tap Utleier blir påført. Likeledes må Leietaker erstatte alle omkostninger som misligholdet måtte påføre Utleier, herunder saksomkostninger, utgifter forbundet med utkastelse, utgifter til ryddiggjøring og rengjøring, samt utgifter til ny utleie.

15.6 Leietaker kan ikke sette frem motkrav overfor Utleier med mindre motkravet er erkjent av Utleier eller er rettskraftig avgjort ved dom eller forlik, og betingelsene for motregning for øvrig er oppfylt. Ved fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd bokstav a gjelder det samme, med de begrensninger som følger av motregningsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven.

15.7 Ved mislighold fra Utleiers side kan Leietaker kreve erstatning for direkte tap i henhold til husleieloven § 2-13 dersom misligholdet er vesentlig. Utleiers ansvar omfatter ikke i noe tilfelle indirekte tap og er uansett begrenset oppad til et beløp som tilsvarer 6 måneders leie.

16. Særlige bestemmelser

[ ]

17. Tvisteløsning

Alle forhold tilknyttet denne Fremleieavtalen reguleres av norsk rett. Tvister mellom partene skal avgjøres av de alminnelige domstoler med Oslo som verneting.

18. Forholdet til husleieloven

Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: §§ 2-15, 3-5, 3-6, 3-8, kapittel 4, 5-4 første ledd, 8-4, 8-5, 8-6 annet ledd og 10-5. Ved motstrid mellom bestemmelser i denne avtale og fravikelige bestemmelser i husleieloven, går avtalen foran.

19. Vedlegg

Følgende vedlegg inngår som del av denne Fremleieavtalen:

Vedlegg 1: Hovedleieavtalen

Vedlegg 2: Situasjonskart

Vedlegg 3: Tegninger/ beskrivelse av Leieobjektet Vedlegg 4: Overtakelsesprotokoll

Vedlegg 5: Ansvarsmatrise FDV

Ved motstrid mellom Fremleieavtalen og vedlegg til denne, har Fremleieavtalens bestemmelser forrang.

* * *

Denne Fremleieavtalen er undertegnet i to eksemplarer, ett til hver av partene.

Sted/dato……………… Sted/dato………………

Leietaker: Utleier:

For [ ] For Ruter AS

Navn:………………….. Navn: [ ]