LEIEAVTALE

LEIEAVTALE

1 Parter

Parter i denne avtale er:

Som Utleier:

Det rettssubjekt som vant den konkurranse om anskaffelse av Nye Lagård Svømmehall (heretter i stor grad betegnet NLS) som Eigersund kommune kunngjorde i 2021 til oppfølgning av Eigersund kommunestyres vedtak 04.02.2020 i sak 09/20. Aktuelt rettssubjekt angis nedenfor etter at partsangivelsen er avklart.

Navn: Adresse:

Organisasjonsnummer

Som Leier:

Navn: Eigersund kommune

Adresse: Postboks 000, 0000 Xxxxxxxx

Organisasjonsnummer: 000 000 000

2 Partenes representanter

Hver av partene skal utpeke en person (representant) som skal ha fullmakt til å opptre på vedkommende parts vegne i alle saker som angår denne avtale, og som for parten ikke har vesentlige økonomiske konsekvenser. Økonomiske konsekvenser på inntil kr. 300 000 skal aldri anses som vesentlig i denne sammenheng. Fullmaktsforholdet begrenser ikke på noe vis den rett partenes ellers lovlige representanter (adm. dir, rådmann osv.) har til å handle på partenes vegne i spørsmål som berører denne avtale.

3 Bakgrunn og formål

Leier kunngjorde i 2021 en konkurranse om anskaffelse av NLS. Dette til oppfølgning av Eigersund kommunestyres vedtak 04.02.2020 i sak 09/20. I konkurransen ble det blant annet bedt om tilbud på bygging av NLS for påfølgende 40-årig utleie til Leier.

Denne leieavtale i opprinnelig versjon inngikk som del av konkurransedokumentene. Avtalen regulerer partenes rettigheter og plikter i forhold til hverandre i den aktuelle 40-årige leieperiode. Avtalens endelige ordlyd kan i noen grad avvike fra den ordlyd som opprinnelig ble presentert som del av konkurransedokumentene. Dette som følge av endringer i forbindelse med de forhandlinger som inngikk i anskaffelsesprosedyren, eller som følge av korreksjoner gjort i forbindelse med påfølgende forprosjekt

Avtalen regulerer ikke partenes rettigheter og plikter overfor hverandre før leietidens begynnelse. Partenes rettigheter og plikter overfor hverandre i forbindelse med avtalt forprosjekt, og i den etterfølgende Byggefase (ref. nærmere konkurransegrunnlaget) reguleres følgelig ikke av denne avtale.

Leier skal forplikte seg i henhold til denne avtale (etter eventuelle korreksjoner som nevnt ), som ledd i det anbud som inngis på grunnlag av konkurransegrunnlaget med tilhørende vedlegg. Leieavtalens ikrafttredelse mellom Utleier og Leier forutsetter , i tillegg til A) at Utleier vinner konkurransen, også B) at Leier etter gjennomført forprosjekt velger å nyttiggjøre seg den opsjon for å gå videre til Gjennomføringsfasen som følger av konkurransegrunnlaget og

C) at Utleier som del av Gjennomføringsfasen bringer NLS frem til avtalt Ferdigstillelse og tilhørende Ferdigstillelsestidspunktet som definert i punkt 4 nedenfor. Dersom forutsetningene i forrige setning – uansett grunn – ikke møtes, trer denne avtale ikke i kraft.

4 Ferdigstillelsestidspunktet

Konkurransegrunnlagets del II punkt B.2.3.7 omtaler blant annet gjennomføring av Ferdigstillelsesforretning ved Byggefasens slutt. Med Ferdigstillelsestidspunkt menes i denne avtale det tidspunkt da slik Ferdigstillelsesforretning rettmessig avholdes i tråd, med den konsekvens at den i konkurransegrunnlaget omtalte driftsfase begynner, jfr. reguleringen i konkurransegrunnlagets punkt B.2.3.7 som nevnt.

5 Leieobjekt

Leieobjektet utgjøres av NLS slik denne etter det øvrige avtaleforholdet mellom partene skal fremstå på Ferdigstillelsestidspunktet, samt tilhørende interne adkomstveier etc. i henhold til partenes nærmere avtale. Leier skal eksklusivt leie hele leieobjektet, til enhver tid (24/7). Leieobjektet inkluderer kun bebyggelsen som utgjør NLS, samt slikt tilhørende men begrenset utomhusareal som nevnt.

6 Leietid

Leietiden starter på Ferdigstillelsestidspunktet. Leietiden skal være 40 år regnet fra Ferdigstillelsestidspunktet. Ved leietidens utløp opphører leieavtalen uten oppsigelse.

7 Leiesum

Leier skal i leietiden betale en årlig leie. Den årlige leie eks. mva skal utgjøre summen av de beløp som er oppgitt i henholdsvis punkt F.1.1.2 og F.1.2.3 i det prissammenstillingsskjema Utleier leverte som del av sitt tilbud i konkurransen, jfr. konkurransegrunnlagets del II punkt

F.1 korrigert for slike endringer partene måtte ha blitt skriftlig enige om under arbeidet med Forprosjektet.

Årlig leiesum angis her når dette er avklart: Kr.        eks. mva.

Årlig leie forfaller til betaling i to halvårlige rater, med hovedforfall henholdsvis 01.01 (for påfølgende første halvår) og 01.07 (for påfølgende andre halvår) det respektive år. Likevel slik at forholdsmessig leie fra Ferdigstillelsestidspunktet og frem til første hovedforfall tre hverdager etter Ferdigstillelsestidspunktet. Dersom leietiden utløper på et tidspunkt som ikke faller på dagen før et hovedforfall, skal leien ved siste forfall nedjusteres forholdsmessig.

Leiesummen skal dekke alle Utleiers ytelser i leietiden. Herunder også kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og service (FDVS) av NLS i tråd med denne avtale.

8 Regulering av leiesummen

Den del av årlig leie som motsvarer Utleiers tilbud i prisskjemaets punkt F.1.2 med eventuelle etterfølgende endringer anses i relasjon til dette punkt som leie relatert til bygg. Den resterende del av årlig leie anses i denne sammenheng som leie relatert til drift.

Leiesummen i sin helhet endres forholdsmessig dersom det i leieperioden blir endringer i offentlige skatter og avgifter knyttet til Leieobjektet, eller dersom Utleiers finansieringskostnader knyttet til Leieobjektet økes som følge av generelle endringer i norske sektorbaserte lover, forskrifter eller offentligrettslige vedtak.

Leien relatert til bygg reguleres i henhold til endringen i konsumprisindeksen (KPI) i perioden fra tre måneder etter at Utleier inngav sitt tilbud i konkurransen, og frem til to kalendermåneder før Ferdigstillelsestidspunktet. Da slik at leien reguleres med virkning fra den 1. januar hvert andre år i leietiden, med 80 % av endring i KPI regnet fra sist regulering. Første regulering skal likevel skje førstkommende 1. januar når det er gått minst 1 år siden Ferdigstillelsestidspunktet. Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for den måned som inkluderer Ferdigstillelsesdatoen. Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet.

Leien relatert til drift reguleres til tilsvarende tidspunkter, men slik at reguleringen skjer med

100 % av endringen i SSBs «Byggjekostandsindeks for røyleggjararbeid i kontor- og forretningsbygg».

Ut over dette kan leiesummen ikke i noe fall endres etter ensidig krav fra Xxxxxxx.

9 Merverdiavgift

Leier skal i Leieobjektet drive blant annet a) undervisnings- og opplæringsaktiviteter i Leiers egen regi, samt b) stille NLS til vederlagsfri rådighet for ikke-kommersiell idrettsaktivitet. Leier vil i tillegg også kunne c) stille Leieobjektet til disposisjon for publikumsbading, også mot vederlag, samt d) for eventuelle kommersielle aktiviteter. Aktiviteter av type c) og d) skal imidlertid ikke i noe fall i omfang overstige omfanget av aktiviteter av type a) og b). Dette gjelder også dersom Leier skulle fremleie leieforholdet.

Leier er klar over at den faktiske disponering av Leieobjektet kan være avgjørende for Utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift, samt for i hvilken utstrekning bruken kan anses kompensasjonsberettiget i forhold til reglene om kompensasjon for merverdiavgift til kommuner, fylkeskommuner mv. Endret bruk av Leieobjektet sammenholdt med hva som fremgår foran, må derfor ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Xxxxxx avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av Leiers endrede bruk, skal anses som slik saklig grunn. Dette med mindre Leier aksepterer å dekke de ekstrakostnader endret bruk eventuelt måtte pådra Utleier.

Dersom Utleier skal være registrert i merverdiavgiftsmanntallet for de arealer, eller deler av arealer, leieforholdet omfatter, eller velger å søke om slik registrering, eller slik registrering blir pålagt ved lov, skal leie og eventuelle andre kostnader knyttet til den registrerte del av leieforholdet tillegges merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats.

Dersom Utleier plikter å tilbakeføre/justere merverdiavgift etter merverdiavgiftslovens regler som følge av Leiers urettmessige endrede bruk i forhold til hva som er nevnt foran, eller lovendringer, skal Leier fullt ut erstatte tilbakeførings-/justeringsbeløpet samt eventuelle rentekrav, tilleggsavgift og øvrige utgifter forbundet med tilbakeføringen/justeringen. Det samme gjelder dersom tilbakeføringskravet/justeringen skjer på grunn av formelle mangler eller forsømmelser, for eksempel manglende oversikt over Leiers/fremleiers bruk eller manglende bekreftelse på at Leier i fremleietilfellet er frivillig registrert.

På Utleiers anmodning med rimelig frist plikter Leier å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen

15. januar det påfølgende året over sin bruk av Leieobjektet gjennom året, og ved eventuell fremleie også en bekreftelse på at han er frivillig registrert for fremleien, samt en tilsvarende skriftlig redegjørelse fra fremleier over dennes bruk av Leieobjektet.

10 Leiers bruk av leieobjektet i leietiden

Leieobjektet skal primært benyttes som svømmebasseng med naturlig tilhørende fasiliteter. Dette innebærer blant annet at tilstøtende arealer utover selve bassengene (som garderober, inngangsareal, dusjer, wc, og rekreasjonsområder) benyttes som sådan.

Leier kan ikke endre bruken av leieobjektet, eller gjennomføre bygningsmessige endringer, uten samtykke fra Utleier. Slikt samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn.

11 Leieobjektets stilling ved leieforholdets begynnelse

Leieobjektet skal ved leietidens begynnelse tilfredsstille alle krav som NLS iht andre deler av konkurransegrunnlaget skal tilfredsstille på Ferdigstillelsestidspunktet. Herunder skal leieobjektet tilfredsstille alle offentligrettslige krav som gjelder for at Leier skal kunne bruke anlegget som svømmehall, og være innredet og utstyrt i tråd med den leveranse Utleier har forpliktet seg på gjennom inngitt anbud og etterfølgende eventuelle avtalte korreksjoner i forprosjekt-fasen eller senere.

12 Plikt til samarbeid i leietiden

Partene skal i leietiden ha et løpende samarbeid til informasjonsutveksling om og drøfting av forhold av betydning for avtalens gjennomføring. Utleier skal xxxxx Xxxxx inn til samarbeidsmøter minst en gang hver måned i det første året av leieperioden, og deretter minst en gang hver tredje måned. Leier kan ved behov innkalle til samarbeidsmøter.

Leier kan med rimelig varsel kreve at partene i samarbeid utarbeider en insentivavtale for å redusere energiforbruket i bygget. Formålet med avtalen er at begge parter skal ha insentiver til å foreslå energibesparende tiltak i leieperioden hvor økonomiske besparelser fordeles mellom partene.

13 Enkelte andre forpliktelser

Partene skal korrespondere på norsk språk.

Partene skal i leietiden overholde ethvert krav til samfunnsansvar og etisk forsvarlig opptreden som følger av til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav og Eigersund kommunes til enhver tid gjeldende regler for offentlige anskaffelser. I den grad disse bestemmelser i leieperioden stiller seg annerledes enn hva de gjorde på det tidspunkt Utleier

inngav bindende tilbud i konkurransen, skal likevel bestemmelsene slik de forelå på dette tilbudstidspunkt være avgjørende, med mindre Leier krever at de endrede bestemmelsene skal anvendes. Så langt Utleier i sistnevnte tilfelle påføres noen ekstra omkostninger som følge av Leiers krav, kan Utleier kreve å bli kompensert for disse.

Utleier plikter å sørge for at også tredjeparter som Utleier lar utføre arbeid på NLS til ivaretakelse av Utleiers plikter etter avtale også opptrer i tråd med disse bestemmelser.

14 Xxxxxx øvrige løpende plikter i leietiden

Leier plikter å behandle Leieobjektet med tilbørlig aktsomhet. Leier skal innen rimelig tid melde fra til Utleier om forhold som Xxxxx mener det kan være aktuelt for Utleier å besørge utbedret med grunnlag i Utleiers FDVS-forpliktelse, så langt Xxxxx ikke har rimelig grunn til å anta at Utleier selv er kjent med forholdet.

Leier plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter og instrukser som er eller måtte bli innført, og som får betydning for leieforholdet.

Leier plikter å følge de ordensregler, brann/rømningsinstrukser, samt instrukser for heiser og øvrige tekniske anlegg, som Utleier innenfor rammen av denne avtale måtte ha oppstilt for bruken av leieobjektet. Disse regler og instrukser skal ikke i større utstrekning enn strengt nødvendig begrense Leiers bruk av leieobjektet.

Leier plikter etter nærmere avtale å gi Utleier rimelig adgang til leieobjektet alle dager for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering etc. Slik tilgang skal ikke i større utstrekning enn strengt nødvendig begrense Leiers bruk av leieobjektet. På anmodning, og med minst fire ukers forhåndsvarsel til Utleier, plikter Leier å avstå fullstendig fra all bruk av NLS i inntil to kalenderuker per år. Med mindre partene blir enige om noe annet for det enkelte tilfelle plikter Utleier så langt mulig å legge alle planlagte større arbeidsoperasjoner som nevnt til disse ukene.

I alle tilfeller der det anses strengt nødvendig for å forebygge eller begrense vesentlig skade på leieobjektet, plikter Leier å akseptere at Utleier skaffer seg uvarslet adgang til Leieobjektet. Utleier skal disponerer egen nøkkel som om nødvendig kan brukes i slike tilfeller. Leier skal i slik tilfeller orienteres om Utleiers tilgang snarest mulig i ettertid.

Leier plikter selv å forestå alt ordensvakthold og alt badevakthold/livredningstjeneste som Leiers bruk av leieobjektet nødvendiggjør.

Alle kostnader forbundet med nye offentlige pålegg som fastsettes etter det tidspunkt da Leier inngav det tilbud som vant konkurransen, og som kommer som en følge av Leiers bruk, skal betales/refunderes av Xxxxx selv om nye offentlige pålegg gis til Utleier og må utføres av denne.

Innenfor rammen av alminnelige erstatningsrettslige regler blir Leier erstatningsansvarlig for all skade som påføres leieobjektet ved uaktsomhet av leier selv eller personer leier har gitt adgang til Leieobjektet.

15 Endring av leieobjektet i leietiden

Leier har rett til for egen regning å kreve gjennomført mindre ominnredning og bygningsmessige innomhusarbeider i leieperioden. Gjennomføring av slike arbeider betinger samtykke fra Utleier. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. I den grad slike arbeider får økonomiske konsekvenser for Utleier, kan Utleier oppstille som forutsetning for sitt samtykke at disse økonomiske konsekvenser blir kompensert. Utleier plikter å dokumentere sitt krav.

16 Utleiers løpende FDVS-plikter i leietiden – innledende oversikt

Utleier skal i leietiden ha ansvar for forvaltning, drift, vedlikehold og service (FDVS) av leieobjektet, inkludert tilhørende nærliggende utomhusområde. Dette omfatter, men er ikke begrenset til, fullstendig ansvar for gjennomføring av og kostnad til slike ytelser som er spesifisert som «utleiers ansvar og kostand» i Bilag 1 til denne avtale (ytelsesspesifikasjon/ansvarsfordeling).

Kostnader til disse tjenestene er inkludert i leiesummen fastsatt i punkt 7.

Utleier skal i hele leietiden benytte godkjent FDVU-system for å beskrive og følge opp vedlikeholdet av leieobjektet. FDV-systemet sørge for at anlegget i hele leieperioden fyller de nødvendige funksjonene.

Utleiers plikter som nevnt er begrenset til NLS slik bygget med inventar fremstår på Ferdigstillelsestidspunktet.

I den grad Leier i leietiden foretar bygningsmessige endringer, besørger installert ytterligere inventar eller foretar andre endringer, kan Leier kreve at Utleier tillegges fast FDVS-ansvar også for slike endringer. I slike tilfeller er Utleier berettiget en rimelig tilleggsleie som skal reflektere Utleiers ekstrakostnader. Utleie skal dokumentere sitt eventuelle krav.

17 Nærmere om innholdet i Utleiers utførelse av FDVS

FDVS skal utføres slik at Leieobjektet i hele leietiden holder en standard som sikrer at det av Leier kontinuerlig kan benyttes etter sitt formål i tråd med de krav som til enhver tid stilles til et svømmeanlegg av denne art. NLS skal til enhver tid holdes i god stand, og med samme kvalitet som på Ferdigstillelsestidspunktet. Dog aksepteres alminnelig slit og elde forutsatt at det er gjennomført vedlikehold i tråd med normale vedlikeholdsintervaller.

FDVS må uansett gjennomføres på en måte som sikrer at Leieobjektet ved leietidens utløp holder Tilstandsgrad 1 eller bedre i henhold til ”NS-3424 (2012) Tilstandsanalyse av byggverk”.

Som ledd i utførelse av FDVS skal Utleier blant annet besørge utskiftninger av teknisk inventar i den utstrekning dette er nødvendig for å opprettholde nevnte standard. Herunder skal Utleier sørge for at opprinnelig funksjon ved bygget fortløpende opprettholdes og at offentligrettslige krav fortløpende er oppfylt. Alt arbeid som tilligger Utleier skal utføres uten ugrunnet opphold, på en forskrifts- og håndverksmessig god måte, og på en måte som i minst mulig grad begrenser Leiers bruk av leieobjektet.

For øvrig, og så langt annet ikke fremgår av denne avtale, gjelder for Utleiers ytelser bestemmelsene i SN/TS 3456:2018 så langt de passer.

18 Driftsmessige konsekvenser for Leier av Utleiers ivaretakelse av FDVS-forpliktelsene Utleier plikter fortløpende å føre tilsyn med leieobjektet, og skal på eget initiativ rette feil/mangler ved dette.

A) Det er partenes forutsetning at Utleiers FDVS-forpliktelser i størst mulig utstrekning skal ivaretas uten at Leiers mulighet for bruk av leieobjektet påvirkes. I forbindelse med pågående reparasjoner osv. må Leier imidlertid i denne forbindelse finne seg i enkeltstående brukshindre av mindre karakter. For eksempel at mindre deler av et bassengområde gjøres utilgjengelig for bruk en kort periode i forbindelse med bygningsteknisk vedlikehold, at en enkeltstående dusj er utilgjengelig for bruk som følge av rørbrudd osv. Brukshindre av denne mindre type gir ikke grunnlag for leiereduksjon eller andre økonomiske ytelser fra Utleier.

B) I den utstrekning forhold av type som Utleier har FDVS-ansvar får annet enn bare slike mindre konsekvenser for Leiers mulige bruk av leieobjektet, foreligger manglende tilgjengelighet. Manglende tilgjengelighet i denne sammenheng skal alltid anses å foreligge blant annet der leieobjektet i ikke helt uvesentlig grad er utilgjengelig for Leiers avtalte bruk som følge av at leieobjektet ikke oppfyller leveransekravene i forhold til miljø, inneklima og infrastruktur (varme, luft, vann, avløp, renhold, etc.), og/eller ikke overholder krav til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø og andre lovpålagte bestemmelser. Manglende tilgjengelighet som omhandlet i dette avsnitt berettiger – uavhengig av årsak – Leier til forholdsmessig fradrag i leien. Dersom den manglende tilgjengelighet innebærer at hovedbassenget ikke kan brukes (for eksempel under henvisning til problemer med vannkvaliteten), skal dette alltid medføre fullstendig bortfall av plikten til å betale leie for hele den periode der det foreligger manglende tilgjengelighet.

Påregnelige brukshindre som omtalt i A) regnes ikke som mislighold. Brukshindre som omhandlet i A) av upåregnelig omfang, samt brukshindre av den type som er omhandlet i punkt B) innebærer også mislighold av avtalen fra Utleiers side. Krav om forholdsmessig leiereduksjon i henhold til B) skal ikke være til hinder for at Leier i slike tilfeller også påberope brukshindrene som mislighold, og gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser i den forbindelse i tillegg til krav om forholdsmessig leiereduksjon.

19 Utleiers øvrige forpliktelser i leietiden

Utleier skal sikre at egen organisasjon drives i samsvar med de krav som er fremstilt i Eigersund kommunes seriøsitetsbestemmelser slik disse stilte seg på tidspunktet for Utleiers inngivelse av tilbud i konkurransen. Alle avtaler inngår og som innebærer utførelse av arbeid som påhviler Utleier i kraft av denne avtale, skal inneholde en tilsvarende forpliktelse.

Utleier kan ikke, uten Leiers skriftlige samtykke, ha flere enn to ledd i leverandørkjeden under seg. Ved avgjørelse av om samtykke skal gis, skal Leier stå fritt. Samtykke vil uansett ikke bli gitt dersom gjeldende lov måtte være til hinder for dette.

Leier kan til enhver tid med rimelig forhåndsvarsel kreve utlevert kopi av alle manualer og annen driftsrelatert dokumentasjon og korrespondanse som Utleier, som ledd i ivaretakelsen av Utleiers FDVS-forpliktelser, måtte besitte. For arbeid som medgår til å møte slike krav fra Xxxxx, kan Xxxxxxx beregne seg et rimelig vederlag. Utleier plikter å sørge for at Leier ev

eventuelt kan nyttiggjøre seg denne dokumentasjon uten hinder av opphavsrett eller lignende.

Utleier skal respektere grunnleggende krav til menneskerettigheter, arbeidstakerrettigheter og miljø i egen virksomhet og i leverandørkjeden. Varer og materialer, som leveres til Oppdragsgiveren, skal være fremstilt under forhold som er forenlige med krav angitt i sentrale FN-konvensjoner, ILO-konvensjoner og i nasjonal lovgivning. Utleier påtar seg å etablere, implementere og håndheve et antikorrupsjonsregelverk som fastslår at virksomheten har nulltoleranse for alle former for bestikkelser, korrupsjon, tilretteleggingsbetaling og/eller smøring. Antikorrupsjonsregelverket skal kommuniseres og distribueres i Utleiers virksomhet. Utleier skal herunder tilrettelegge for tilfredsstillende og hensiktsmessig opplæring i antikorrupsjonsregelverket for virksomhetens representanter. Leier skal på anmodning med rimelig frist når som helst gis anledning til å gjennomgå og verifisere Utleiers regler, prosedyrer og etterlevelse av antikorrupsjonsregelverket.

Utleier skal sikre at egne ansatte og ansatte hos eventuelle underleverandører som direkte medvirker til å oppfylle kontrakten har ordnede lønns- og arbeidsvilkår som tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende krav som følger av lov, forskrift og allmenngjorte tariffavtaler. I den grad det utføres arbeid som ikke er omfattet av allmenngjort tariffavtale, skal de aktuelle arbeidstakerne sikres lønns- og arbeidsvilkår i henhold til gjeldende landsomfattende tariffavtale for den aktuelle bransje. Utleier er på forespørsel forpliktet til å legge frem dokumentasjon for at pliktene i dette avsnitt er oppfylt.

De plikter som i forutgående Byggefase påhviler Utleier med hensyn til SHA-plan, internkontroll, og oppfølgning av byggherreforskriftens regler, skal påhvile Utleier tilsvarende i leieperioden, i den grad dette følger av ufravikelig lovgivning.

Utleier skal sørge for at alt personell som benyttes til oppfølgning av Utleiers forpliktelser i leietiden har de nødvendige kvalifikasjoner og i den forbindelse også gis nødvendig opplæring alle aktuelle arbeidsoperasjoner, herunder i risiko og helsefarer ved utførelse av arbeidet, herunder bruk av nødvendig personlig verneutstyr. Utleier plikter å sørge for at det til enhver tid foreligger utarbeidet instruks for arbeidet.

20 Avtalens opphør

Etter leieperiodens utløp 40 år etter Ferdigstillelsestidspunktet overtar Leier automatisk, og uten ytterligere vederlag, eiendomsretten til Leieobjektet.

Leieobjektet skal ved endt leieperiode enten i henhold til någjeldende ”NS-3424 (2012) – Tilstandsanalyse av byggverk” holde Tilstandsgrad 1, eller kunne fungere godt etter sitt formål som svømmeanlegg.

Fem år før leietidens utløp skal Utleier innkalle Leier til befaring av Leieobjektet for å avklare eventuelt vedlikeholdsetterslep. Dersom Utleier ikke forestår innkalling som nevnt, kan innkalling besørges av Leier. Partene kan på befaringen la seg bistå av takstmann.

Utleier skal rette eventuelt vedlikeholdsetterslep innen rimelig tid.

21 Forsikring

Utleier skal sørge for fullverdiforsikring av leieobjektet (bygning med tilknyttet driftsløsøre) i leietiden. Utleier plikter også å sørge for tilfredsstillende ansvarsforsikring for Utleiers egne aktiviteter, herunder for de personer som Utleier lar utføre FDVS-aktiviteter på leieobjektet i leietiden. Leier kan kreve forsikringspolise med tilhørende vilkår fremlagt for godkjennelse. For øvrig plikter hver part å holde sine interesser forsikret.

22 Fremleie og overdragelse av avtaleforpliktelser

Leier har rett til fremleie av Leieobjektet til annet offentlig rettssubjekt, herunder rettssubjekt det offentlige eier sammen med private så langt de offentlige eierinteresser er i flertall. Fremleie til andre krever Utleiers samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. At Utleiers avgiftsmessige status endres som følge av fremleien, vil alltid representere saklig grunn.

Leier kan overdra sine rettigheter og forpliktelser etter denne avtale med for Xxxxx befriende virkning til annet offentlig rettssubjekt eller rettssubjekt av annen art eid alene av Xxxxx. For øvrig kan partene ikke overdra sine forpliktelser etter denne avtale.

23 Sikkerhetsstillelse

Utleier skal, til sikring av de FDVS-forpliktelser som påhviler Utleier, til enhver tid under leieperiodens løp ha stilt en aktiv generell påkravsgaranti tilsvarende 2 ganger årlig leiebeløp.

24 Risiko for skatte- og avgiftsmessige forhold

Partene bærer selv ansvar og risiko for sine egne forutsetninger knyttet til skatte- og avgiftsmessige forhold.

25 Forholdet til husleieloven

Så langt annet ikke følger av husleielovens ufravikelige regler, skal bestemmelsene i denne avtale – i tilfelle motstrid – ha forrang fremfor husleielovens bestemmelser.

26 Leieobjektets hendelige undergang i leieperioden

Hvis Leieobjektet i leietiden blir ødelagt helt eller delvis av brann, eller av andre hendelige begivenheter, skal Utleier foreta gjenoppbygging og reparasjon av det ødelagte. Begge parter er i et slikt tilfelle forpliktet til å fortsette leieforholdet etter istandsettelsen. Leier er ikke forpliktet til å betale leie for de arealer som ikke kan benyttes som følge av at hele eller deler av leieobjektet i slike tilfeller er ødelagt, ikke oppfyller lovpålagte krav eller ikke kan benyttes til bruksformålet.

27 Reklamasjonsfrist

Leier taper sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom Xxxxxxx ikke innen rimelig tid etter at Leier oppdaget eller burde oppdaget mangelen gir Utleier melding om mangelen . En tidsperiode på inntil fire måneder skal alltid anses som rimelig tid i denne sammenheng. Det gjelder likevel ingen reklamasjonsplikt overfor mangler som kan tilbakeføres til Utleiers grovt uaktsomme opptreden, eller Utleiers opptreden i strid med redelighet og god tro.

For øvrig gjelder i avtaleforholdet ingen reklamasjonsfrister.

28 Force majeure

Streik, lockout, blokade eller andre forhold som partene ikke rår over, som for eksempel brann, eksplosjon, opptøyer, krig eller inngrep av offentlig myndighet, fritar partene fra å oppfylle sine forpliktelser i henhold til denne Leieavtalen i den grad de ikke kan oppfylles uten unormalt høye kostnader. Likedan bortfaller under slike forhold plikt til å betale taps- eller skadeserstatning.

29 Leiers mislighold

Leier vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leie eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt til rett tid, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a).

Så langt Leiers eventuelle mislighold ikke er vesentlig, reguleres ellers konsekvensene av Leiers mislighold helt ut av bakgrunnsretten. Likevel slik at Leier uansett ikke kan kreve erstatning for indirekte tap.

Dersom Leier vesentlig misligholder sine forpliktelser har Utleier anledning til å heve leieavtalen, dersom Xxxxx, tross skriftlig varsel der Leier er gitt en frist på 60 dager til å rette misligholdet, fortsatt utviser vesentlig mislighold.

Der leieforholdet avsluttes etter heving som nevnt har Xxxxx rett til å overta eierrådigheten til Leieobjektet, uten påhvilende heftelser av noen art. I fall Xxxxx velger å nyttiggjøre seg denne retten – hvilket eventuelt må meddeles Utleier senest to måneder etter at heving ble gjennomført – skal Xxxxx betale vederlag for leieobjektet motsvarende 100 % av neddiskontert del av den for leieperioden gjenstående leie relatert til bygg (ref. foran i punkt 8) dog uansett ikke mer enn byggets markedsverdi. I mangel av enighet fastsettes vederlaget ved rettslig skjønn.

For øvrig reguleres konsekvensene av Leiers vesentlige mislighold av bakgrunnsretten.

30 Utleiers mislighold

I tilfelle Xxxxxxx misligholder sine forpliktelser kan Xxxxx kreve retting. Dersom Utleier, tross skriftlig varsel med minst 60 dagers frist, ikke har gjennomført retting kan Leier – så langt Utleiers mislighold består i manglende oppfyllelse av Utleiers FDVS-plikter, selv igangsette retting/utbedring på Utleiers regning. Leier kan i slike tilfeller kreve alle utgifter til retting eller utbedring dekket av Utleier, inklusive kostnader til konstatering av årsak til mangelen. Det samme gjelder kostnader til konstatering av egnet utbedringsmåte, prosjektering og planlegging av utbedringen. Leietakers krav på kompensasjon etter slik utbedring kan motregnes i løpende leie.

Så langt Utleiers eventuelle mislighold ikke er vesentlig, reguleres ellers konsekvensene av Utleiers mislighold helt ut av bakgrunnsretten. Likevel slik at Leier uansett ikke kan kreve erstatning for indirekte tap.

Dersom Utleier vesentlig misligholder sine forpliktelser har Xxxxx anledning til å heve leieavtalen, dersom Xxxxxxx, tross skriftlig varsel der Utleier er gitt en frist på 60 dager til å rette misligholdet, fortsatt utviser vesentlig mislighold.

Der leieforholdet avsluttes etter heving som nevnt har Xxxxx rett til å overta eierrådigheten til Leieobjektet, uten påhvilende heftelser av noen art. I fall Xxxxx velger å nyttiggjøre seg denne retten – hvilket eventuelt må meddeles Utleier senest to måneder etter at heving ble gjennomført – skal Xxxxx betale vederlag for leieobjektet motsvarende 80 % av neddiskontert del av den for leieperioden gjenstående leie relatert til bygg (ref. foran i punkt 8) dog uansett ikke mer enn 80 % av byggets markedsverdi. I mangel av enighet fastsettes vederlaget ved rettslig skjønn.

31 Tinglysning

Leier kan for egen regning tinglyse denne avtale på den registerenhet der leieobjektet er lokalisert. Leier dekker omkostninger ved tinglysingen.

32 Sluttbestemmelse

Avtalen reguleres av norsk rett.

Eventuelle tvister om denne avtale skal denne søkes løst ved forhandlinger. Fører forhandlinger ikke frem skal saken avgjøres av de ordinære domstoler. Egersund vedtas som verneting.

Avtalen har ett vedlegg: Ytelsesspesifikasjon/ansvarsfordeling (ref. punkt 16 foran).

Egersund den    

Signatur for Utleier: Signatur for Leier: