BILAG […] TIL STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSLOKALER TILLEGGSAVTALE OM STRØM FRA SOLCELLEANLEGG TIL FLERBRUKERBYGG

BILAG […] TIL STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSLOKALER

TILLEGGSAVTALE OM STRØM FRA SOLCELLEANLEGG TIL FLERBRUKERBYGG

1. utgave 02/24

[Denne tilleggsavtalen er tilpasset tilfeller der leieavtalen er basert på standard leieavtale for næringslokaler, 7. utgave 05/22 utgitt av Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund. Hvor annen leieavtale er brukt, må det vurderes om det er behov for andre reguleringer i tilleggsavtalen. Det bør uansett vurderes nøye om reguleringene i det konkrete tilfelle passer for eiendommen, solcelleanlegget samt den valgte modell for etablering og drift av solcelleanlegget og levering/salg av solkraft.

Hovedvarianten av Tilleggsavtalen er basert på at Utleier har byggets Hovedmåler. For tilfeller der Leietakerne har egne Hovedmålere (strømabonnement), benyttes alternativet angitt under Tilleggstekster (virtuell fordeling) bakerst i Tilleggsavtalen.]

1. Utleier

1. Navn/Firma […] (Utleier)

2. Fødsels- eller organisasjonsnummer [...]

2. Leietaker

1. Navn/Firma […] (Leietaker)

2. Fødsels- eller organisasjonsnummer […]

3. TILLEGGSAVTALENS BAKGRUNN OG FORMÅL

1. Utleier og Leietaker har inngått avtale av […] (Leieavtalen) om leie av lokaler (Leieobjektet) i eiendommen med adresse […], gnr. […] bnr. [...], i […] kommune (Eiendommen).

2. Eiendommen har en felles måler ut mot nettleverandør (Hovedmåleren) med Utleier som abonnent. [I tillegg kan Utleier ha etablert egen energimåler [egne energimålere] for Leietakers Eksklusivt Areal (Undermåleren) og egne undermålere til andre leietakeres eksklusive areal.]

3. Utleier har fått etablert [skal etablere] et solcelleanlegg på Eiendommen (Solcelleanlegget). Solcelleanlegget inkluderer alt teknisk utstyr og infrastruktur frem til punkt for tilkobling til eksisterende elektrisk anlegg, samt software som logger mengder produsert og forbrukt Solkraft.

4. Solcelleanlegget er [skal være] som angitt i Bilag 1 (beskrivelse) og befinner seg på Eiendommens [tak, uteområde og/eller fasade] som vist i Bilag 2 (tegninger).

5. Utleier skal sørge for og bekoste at Solcelleanlegget er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for Eiendommen/anlegget. Utleier står ansvarlig for å innhente konsesjon dersom det er påkrevet.

6. Denne tilleggsavtalen (Tilleggsavtalen) regulerer partenes rettigheter og plikter i forbindelse med etablering og drift av Solcelleanlegget og leveranse av Solkraft.

7. Utleier har rett til å la en underleverandør etablere, eie, drifte, vedlikeholde og skifte ut Solcelleanlegget. Utleier er uansett ansvarlig overfor Xxxxxxxxx for oppfyllelsen av sine forpliktelser i henhold til denne Tilleggsavtalen

4. UTLEIERS RETT TIL LEVERANSE AV SOLKRAFT

1. Utleier har rett (men ikke plikt) til å selge og Leietaker har plikt til å kjøpe Solkraft til både Fellesareal og Eksklusivt Areal.

2. Utleier avgjør hvordan Solkraft skal fordeles mellom leietakernes eksklusive arealer (herunder ledige lokaler) og Eiendommens Fellesarealer, samt hvilken fordelingsbrøk som til enhver tid skal benyttes ved fordeling til Eiendommens målepunkter. Endring av fordelingsbrøken kan finne sted én gang i løpet av et kalenderår, og sammenfaller med leieregulering 1. januar. Utleier plikter å varsle Leietaker med 1 måneds varsel dersom fordelingsbrøken endres. Fordelingsbrøken per inngåelsen av denne Tilleggsavtalen er som angitt i Bilag 3.

5. VEDERLAG OG FELLESKOSTNADER

   1. Leietaker skal betale til Utleier et vederlag (Vederlaget) for Solkraft lik gjennomsnittlig totalkostnad (Totalkostnaden) for strøm hentet fra nettet til Hovedmåleren gjennom den til enhver tid gjeldende strømavtale, basert på mengder Solkraft tilordnet Leietakers Eksklusive Areal etter fordelingsbrøken i Bilag 3. Totalkostnaden omfatter strømkostnad og nettleie inkludert skatter/avgifter, relatert til Hovedmåleren til Eiendommen og/eller Eiendommens Fellesarealer.

2. Eventuell merverdiavgift som ikke er fradragsberettiget for Utleier som følge av at hele eller deler av Leieobjektet ikke omfattes av Utleiers frivillige registrering i Merverdiavgiftsregisteret, skal medtas i beregningen av Totalkostnaden. Totalkostnaden skal beregnes som gjennomsnittlig Totalkostnad på Hovedmåleren hver måned i det foregående kvartal. Dette innebærer at Leietaker ikke skal tape på kjøp av Solkraft under Tilleggsavtalen, sammenlignet med om Leietaker hadde kjøpt strøm fra nettet (via Utleiers Hovedmåler).

3. For Solkraft til Eksklusivt Areal gjøres Vederlaget opp ved at Leietaker betaler et akontobeløp sammen med Leien til dekning av estimert Vederlag. Avregning foretas normalt med forfall innen 30. april året etter kostnadsåret basert på en oversikt satt opp av Xxxxxxx, som viser Xxxxxxxx og faktisk forbruk i kostnadsåret.. For øvrig gjelder Leieavtalens punkt 8 om gjennomføring av betaling.

4. I tillegg til Vederlaget betaler Leietaker for Solkraft levert til Eiendommens Fellesarealer. Vederlag for Solkraft til Fellesareal avregnes som del av Felleskostnadene. Felleskostnadene belastes for Solkraft til en pris som angitt i punkt 5.1 ovenfor. Utleier installerer software som logger forbruk av Solkraft levert til Eiendommens Fellesarealer.

5. Utleier kan overlate fakturering til et driftsselskap/eksternt foretak.

6. Dersom Utleiers leveranse av Solkraft til Leietaker eller leietakerne i fellesskap i avtaleperioden blir belagt med nettavgift, elavgift eller andre nye særlige skatter og/eller avgifter, skal Leietaker betale sin forholdsmessige del i tillegg til Vederlaget og som en del av Felleskostnadene, men slik at Leietaker aldri skal betale mer for Solkraft enn det Leietaker måtte ha betalt ved kjøp fra nettet.

6. MERVERDIAVGIFT

1. Solkraft anses levert som ledd i leieforholdet. Merverdiavgift tilkommer i samme utstrekning som merverdiavgift tillegges Leien.

7. OVERSKUDDSKRAFT

1. Utleier har rett til å disponere over overskuddskraft Solcelleanlegget produserer (dvs. produksjon utover Eiendommens løpende forbruk) (Overskuddskraft), og kan selge denne ut på det eksterne strømnettet, til andre på Eiendommen, til annet anlegg og/eller lagre Overskuddskraften i batteri mv. Utleier mottar inntekten av Overskuddskraft.

8. DRIFT, VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTNINGSPLIKT

1. Utleier skal sørge for drift av Solcelleanlegget og at Solcelleanlegget i hele avtaleperioden holdes i funksjonell stand, men slik at alminnelig slitasje og redusert effekt på solcelleanlegget må aksepteres av Leietaker. Kostnader til drift og vedlikehold av Solcelleanlegget skal dekkes som Felleskostnader i henhold til Leieavtalens bestemmelser.

2. Utleier har ikke plikt til å skifte ut Solcelleanlegget. Når vedlikehold av Solcelleanlegget ikke lenger er regningssvarende eller den reduserte effekt på solcelleanlegget etter Utleiers syn er for stor, har Utleier rett til å terminere Tilleggsavtalen.

3. Utleier har rett til å gjennomføre stans i leveranse av Solkraft. Ved planlagte vedlikeholds- eller endringsarbeider skal Leietaker, om mulig, ha varsel senest en uke før stans igangsettes. Leietaker har ikke krav på erstatning eller avslag i Leien ved avbrudd i forsyninger av Solkraft.

4. Verken Leietaker selv, folk i Leietakers tjeneste og/eller andre personer som Leietaker har gitt adgang til Eiendommen, har adgang til Solcelleanlegget eller arealet hvor Solcelleanlegget befinner seg, uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke.

9. FORSIKRING

1. Utleier skal sørge for og bekoste at Solcelleanlegget er forsikret i avtaleperioden.

10. FRAVIKELSE

1. Leietaker vedtar uttrykkelig – også når det gjelder Solkraft - at tvangsfravikelse kan kreves hvis Vederlag for Solkraft, Felleskostnader for Solkraft eller andre avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt ved forfall, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a).

11. Særlige bestemmelser

1. […]

12. FORHOLDET TIL LEIEAVTALEN

1. Definisjonene i Leieavtalen benyttes i den grad ikke annet er angitt.

2. Leieavtalens bestemmelser gjelder i den grad ikke annet er angitt i Tilleggsavtalen, og så langt de passer.

13. Bilag til avtalen

Bilag 1: Beskrivelse av Solcelleanlegget

Bilag 2: Tegninger

Bilag 3: Fordelingsbrøk per inngåelse av Tilleggsavtalen

14. STED/DATO

[…]

15. SIGNATUR

1. Tilleggsavtalen er undertegnet i to eksemplarer, hvorav Utleier og Leietaker har fått hvert sitt.

for Utleier for Leietaker

__________________ __________________

[Utleiers repr.] [Leietakers repr.]

TILLEGGSTEKSTER/ALTERNATIVE TEKSTER/KOMMENTARER

Nedenfor følger forslag til tilleggstekster, alternative tekster og kommentarer til standardteksten ovenfor. Det understrekes at tekstene er ment som eksempler. De må alltid nøye tilpasses det enkelte leieforhold.

INNHOLD

Generelle kommentarer om målerstruktur og tekniske løsninger

Punkt 4 Alternative bestemmelser om virtuell fordeling

Punkt 5 Alternative bestemmelser om vederlag

Punkt 6 Kommentarer om merverdiavgift

Punkt 7 Alternativ bestemmelse om Overskuddskraft

Punkt 8 Alternative bestemmelser om drift, vedlikeholds- og utskiftningsplikter

GENERELLE KOMMENTARER OM MÅLERSTRUKTUR OG TEKNISKE LØSNINGER

Målerstrukturen i flerbrukerbygg varierer. Et hovedskille går mellom der:

1. Utleier har Hovedmåleren (strømabonnementet) som også dekker leietakernes eksklusive arealer, noen ganger kombinert med undermålere i leietakernes eksklusive arealer som angir hvor mye som forbrukes for hver leietaker og

2. Bygg hvor en eller flere av leietakerne har egne Hovedmålere (dvs. egne strømabonnement) for sine eksklusive arealer.

Hovedteksten i Tilleggsavtalen er basert på alternativ (i).

Uavhengig av om alternativ (i) eller (ii) gjelder for byggets eksklusive arealer, vil det vil stort sett alltid være Utleier som har Hovedmåleren for fellesarealene i bygget.

Om alternativ (ii):

Fra 1. oktober 2023 ble det åpnet for deling av strøm i flerbrukerbygg med flere Hovedmålere, altså alternativ (ii), forutsatt at Eiendommen ikke går over flere gnr./bnr. og at produksjonen ikke overstiger 1 000 KW. Tilsvarende gjelder ved deling mellom flere enkeltbygg med egne Hovedmålere på samme gnr./bnr. RME har i februar 2024 foreslått for Energidepartementet at det også bør åpnes for deling av egenprodusert strøm til naboeiendommer (andre gnr./bnr.) og at effektgrensen bør økes fra 1 000 KW til 5 000 KW. Forslaget kan føre til at det blir større adgang til deling av strøm i fremtiden. Siden det teknisk sett ikke er mulig å levere strøm fra bygget foran flere ulike Hovedmålere, skjer fordelingen i disse tilfellene som en virtuell beregning. Dette innebærer en del endringer i Tilleggsavtalens punkt 5 som er inntatt under. Før Tilleggsavtalen inngås, må det avklares om nettselskapet kan tilby en slik delingsløsning. Det må avklares med nettselskapet hvilke leietakere som Solkraften/Overskuddskraft skal fordeles til, hvilke målepunkter som skal motta virtuell produksjon, samt fordelingsnøkkelen for Solkraft og innmatet Overskuddskraft.

I et flerbrukerbygg hvor leietakerne har egne Hovedmålere, men hvor det ikke er ønskelig eller mulig å etablere en virtuell delingsløsning, kan Solkraft bare leveres bak en av leietakernes målepunkter, og vil eksklusivt kunne benyttes av denne leietakeren. Under en slik løsning vil det være vedkommende leietaker som disponerer Solkraften, herunder kan leietaker levere Overskuddskraft ut på nettet gjennom egen plusskundeavtale. Under dette alternativet blir Solcelleanlegget en eksklusiv investering for vedkommende leietaker, og tilleggsavtalen for enbrukerbygg vil passe bedre enn den for flerbrukerbygg, med enkelte tilpasninger. Se nærmere i enbrukerbrygg-alternativet.

PUNKT 4 ALTERNATIV TEKST HVIS DELINGSORDNING HVOR LEIETAKERE HAR EGNE HOVEDMÅLERE (VIRTUELL FORDELING)

Merk at dette alternativet også skal brukes dersom det skal deles mellom flere bygg oppført på samme gnr./bnr., som har egne Hovedmålere. Dette forekommer blant annet i næringsparker.

4. UTLEIERS RETT TIL LEVERANSE AV SOLKRAFT

1. Utleier har rett (men ikke plikt) til å selge og Leietaker har plikt til å kjøpe Solkraft til både Fellesareal og Eksklusivt Areal.

2. Utleier avgjør hvordan Solkraft skal fordeles mellom leietakernes eksklusive arealer (herunder ledige lokaler) og Eiendommens Fellesarealer, samt hvilken fordelingsbrøk som til enhver tid skal benyttes ved fordeling til Eiendommens målepunkter. Endring av fordelingsbrøken kan finne sted én gang i løpet av et kalenderår, og sammenfaller med leieregulering 1. januar. Utleier plikter å varsle Leietaker med 1 måneds varsel dersom fordelingsbrøken endres. Fordelingsbrøken per inngåelsen av denne Tilleggsavtalen er som angitt i Bilag 3.

3. Utleier informerer nettselskapet om hvilke kunder Solkraften skal fordeles til, og hvilke målepunkter som skal motta virtuell produksjon. Leietaker som inngår i delingsordningen, plikter å inngå Plusskundeavtale med sin kraftleverandør.

4.4 Solkraft fordeles mellom målepunktene til samtlige leietakere på Eiendommen som mottar virtuell strøm. Det gjøres ved at en lager en ny avregningsverdi for målepunktene som mottar virtuell strøm, ved å trekke fra målepunktets andel av den målte innmatingen fra målepunktets målte forbruk. Den virtuelle måleverdien er lavere enn forbruket, og det er denne virtuelle verdien som skal benyttes til avregning av nettleie, strøm og avgifter etter denne likningen:

Leietakers forbruk (virtuell verdi) = Målt forbruk – (produksjon * fordelingsbrøk)

4.5 Dersom Leietakers andel av innmatingen overstiger Leietakers forbruk på ethvert tidspunkt, vil Leietaker få et virtuelt forbruk på 0 kWh og en virtuell innmating på dette tidspunktet. Leietaker skal da få betalt etter sin Plusskundeavtale for Overskuddskraften (målt i kWh) som mates inn på nettet.

4.6 Måling av strømforbruk og innmating av Overskuddskraft foretas av nettselskapet til Leietaker i overensstemmelse med gjeldende forskrifter om måling og avregning, og Leietaker har rett til inntekten fra dette. Kraftleverandør benytter måledata fra nettselskapet ved avregningen. Utleier har krav på innsyn i avregningen.

PUNKT 5 – VEDERLAG OG FELLESKOSTNADER

Det er nedenfor inntatt alternative bestemmelser for ulike prismodeller som kan benyttes enten Utleier har Hovedmåleren eller Leietakerne har egne Hovedmålere (virtuell fordeling).

Alternativ tekst i punkt 5.1:

Variant A – hvis Utleier skal kunne fastsette prisen, men innenfor strømpris som ramme:

5.1 For leveranse av Solkraft til Eksklusivt Areal betaler Leietaker til Utleier et vederlag (Vederlaget) fastsatt av Utleier. Vederlaget skal aldri være høyere enn Utleiers gjennomsnittlige totalkostnad (Totalkostnaden) for strøm hentet fra nettet gjennom Utleiers til enhver tid gjeldende strømavtale. Totalkostnaden omfatter strømkostnad og nettleie inkludert skatter/avgifter relatert til Hovedmåleren.

Variant B – hvis partene har avtalt fastpris:

5.1 For leveranse av Solkraft til Eksklusivt Areal betaler Leietaker til Utleier et fastprisvederlag (Vederlaget) stort NOK […] (eksklusive merverdiavgift) per år. 1/4 / 1/12 [stryk det som ikke passer] av Vederlaget forfaller til betaling forskuddsvis den 1. i hver(t) kvartal/måned [stryk det som ikke passer] med NOK […] (eksklusive merverdiavgift). Vederlaget reguleres i henhold til Leieavtalens punkt 9 med indeksen for […] måned år […] som opprinnelig kontraktsindeks.

Punkt 5.2 og 5.3 utgår, mens punkt 5.4-5.6 beholdes uendret med nye punktnummer 5.2-5.4.

PUNKT 6 – KOMMENTAR OM MERVERDIAVGIFT

Utleiers leveranser av Solkraft til Leietakers lokaler anses som en del av utleieforholdet, jf. merverdiavgiftsloven § 3-11 (1). Den mva-messige behandlingen blir derfor tilsvarende som for leieforholdet for øvrig. Dersom og i den utstrekning leieforholdet er omfattet av Utleiers frivillige mva-registrering, beregnes utgående mva også av Solkraftleveransen, mens motsatt vil gjelde der leieforholdet ikke er omfattet.

Salg av strøm til Leietakers (produksjons)virksomhet kan utgjøre en selvstendig ytelse uavhengig av leieforholdet. Denne Tilleggsavtalen er ikke ment for slike tilfeller.

For særlig store solcelleanlegg kan konsesjon være nødvendig. I så fall gjelder egne regler. Dette vil sjelden være tilfelle for solcelleanlegg på bygg som leverer Solkraft til lokaler.

PUNKT 7 – OVERSKUDDSKRAFT

Dersom Leietaker er abonnent for Hovedmåleren, er bestemmelsene om Overskuddskraft innbakt i alternativ tekst i punkt 4.6, og punkt 7 kan derfor utgå.

PUNKT 8 – DRIFT, VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTNINGSPLIKT

Det er nedenfor inntatt alternativ bestemmelse for annen fordeling av kostnader for drift og vedlikehold

8.1 Utleier skal sørge for og bekoste drift av Solcelleanlegget og at Solcelleanlegget i hele avtaleperioden holdes i funksjonell stand, men slik at alminnelig slitasje og redusert effekt på solcelleanlegget må aksepteres av Leietaker.