Beate Kylstad Larsen Forretningsutvikler, Husleie.no
Hva bør du vite om boligutleie
Bli profesjonell på boligutleie med enkle grep
Webinar, 16. desember 2020
Xxxxx Xxxxxxx Xxxxxx Forretningsutvikler, Xxxxxxx.xx
Xxx Xxxxxx
Utleier og eiendomsutvikler
Organisert av:
Xxxxxx Xxxxxxxx
Marketing, Xxxxxxx.xx
Nøkkeltall per desember 2020
> 9 400 leieforhold administreres via tjenesten
> mill. i husleie håndteres hver måned
> x leiekontrakter opprettet siste 12 mnd
Kort om Xxxxxxx.xx
Xxxxxxx.xx er en brukervennlig plattform hvor utleier selv kan administrere alle aspekter i leieforholdets livsløp digitalt og automatisert.
Kort introduksjon til Xxxxxxx.xx
Kort introduksjon til Xxxxxxx.xx
Om utleieplattformen
- Annonsepublisering til XXXX
- Interessehåndtering med kredittsjekk
- Leiekontrakt med BankID-signering
- Dep.konto med BankID-signering
- Digital overtakelsesprotokoll
- Automatisk fakturering av husleien
- Automatiske betalingspåminnelser
- Automatisk indeksregulering
- Juridisk støtte og inkasso
- Oppsigelse og avslutning
- Rapporter
Om meg
■ 45 år fra Trondheim
■ 20 år + erfaring fra eiendom
■ Nå:
– Eiendomsutvikler GEC Holding AS
– Daglig leder GEC Eiendom AS
– Daglig leder MySpot Living AS
– Daglig leder Xxxxxx Xxxxxxx AS
– Daglig leder XXXXX Xxxxxxx AS
– Leier ut 4 enheter privat
– Sitter i flere styrer i selskaper og sameier
Utleieguiden
Finnes som e-bok og som papirbok
Det finnes versjoner med og uten vedleggene som jeg selv bruker.
(Det er et escelark og et word document som er en huskeliste for leietakere)
Bestilles på:
Webinar med Xxxxxxx.xx
■ Intro
■ Magien med utleie
■ Komme igang med utleie
■ Forarbeid inkl. å regne på utleie
■ Finansiering og EK
■ Privat/ AS
■ Finne rett objekt og rett leietaker
■ Vær en god utleier
■ Skatt
■ Skalering
■ Tips
Magien med utleie
■ Andre betaler ned lånet ditt ■ Gearing
Komme igang med utleie
■ Hvorfor
■ Hvordan
■ Hva
■ Hvor
■ Hvordan bli en utleier? ■ Hvordan bli en god utleier?
Suksess kriterier
1. Gjør et godt kjøp
2. Effektiv administrering av utleien
3. Øk leieinntektene
4. Reduser kostnadene
5. Vær langsiktig
DET FINNES INGEN QUICK FIX!
Forarbeid
■ Basiskunnskaper
■ Du må lære å regne på utleie
– Hvordan setter du opp et regnestykke for utleie?
– Hvordan regner du ut avkastning på en eiendom?
– Hvordan regner du ut avkastningen på din egenkapital?
Forarbeid
■ Eiertyper
– Fast eiendom
– Selveierleilighet (eller eierseksjon, som det formelt heter)
– Andelsleilighet (ofte omtalt som borettslagsleilighet)
– Aksjeleilighet
– Obligasjonsleilighet
Skal du leie ut?
Fokuser kun på fast eiendom og selveierleiligheter Punktum
Å regne på utleie
■ Avkastning på investeringen (ROI)
Return On Investment, eller avkastning på investeringen, i våre tilfeller avkastningen på eiendommen. Tilsvarer yield-beregning på eiendommer. Oppgis i brutto og netto.
■ Avkastning på egenkapitalen (ROE/ROIC)
Return On Equity/Return On Invested Capital – avkastning på egenkapitalen på norsk, er et mål på nettopp det – hvor stor avkastning du får på kapitalen din. I praksis innebærer dette hvor lang tid det tar før investeringen din betaler tilbake det beløpet du har investert.
■ Avkastning på eiendom (Yield)
For å sammenligne ulike eiendommer er det en enkel måte å regne på. «Proffene» kaller det å beregne yield. Xxxxx forteller deg avkastningen på en eiendom, og gir et enkelt svar på om eiendommen er et godt nok investeringsobjekt basert på ditt avkastningskrav.
Avkastning på eiendom (Yield)
Netto yield = leieinntekt minus driftskostnader delt på kjøpesum.
Dette gir eiendommens avkastning.
- og for å finne prosentvis avkastning ganger du svaret ditt med hundre.
Hva er god yield? Hva er god avkastning?
■ Ingen fasit
■ Mange jakter etter 7.5% som en god yield
■ Noen skal ha over 10%
■ Nye leiligheter i dag gir ofte 2-3%
■ Det er kun du som kan vurdere hva du selv er fornøyd med
Finansiering og EK
■ Pri 1 – skaff deg finansiering
■ Du må ha EK - jobb, tjen penger, spar, bygg kapital
■ Du må ha kapital for å komme igang med eiendom alene
■ Men det viktigste er tankesett og kunnskap
■ For det finnes muligheter der ute, men uten kunnskap får du ikke benyttet dem
Finansiering og EK
“Kan jeg slippe å forholde meg til Boliglånsforskriften og krav om EK?”
Nei
Finansiering og EK
“Men finnes det måter jeg kan løse dette på selv om jeg blir hindret at forskriften?”
Ja
Finansiering og EK
Det handler om 2 ting!
Kompetanse
Ikke gi opp
Hva du skal gjøre
■ Du må ha en strategi
■ Vise banken at du kan det du driver med
■ Du må snakke med banken – digitalt duger ikke
■ Book et møte
■ Du må ha alt klart. En presentasjon, regneark, ulike utfall (ikke bare best case)
■ Du må selge inn deg og prosjektet ditt
■ Får du nei, kan det skyldes deg og planen din
■ Får du nei, ikke gi deg. Spør hva som skal til
■ Prøv flere rådgivere og flere banker
Begrensninger
■ De fleste stoppes av sine egne begrensninger, ikke banken sine
Har du EK og kompetanse, men 5X inntekt stopper deg?
■ Da kan AS være løsningen
■ Bare vær klar over følgende - alt er dyrere:
– Rente
– Annonser
– Drift
– Regnskap
– Boliglånsforskriften gjelder fortsatt, men ikke 5x inntekts kravet
– Krever ofte mer EK
Det blir ikke enklere ved AS – så du må fortsatt øke kompetansen din, men det er lettere å unngå 5X’en
Xxxxx riktig utleieobjekt
TILFØR XXXXX
Kjøp for mindre enn den er verdt Rehabiliter/ puss opp
Hva er riktig utleieobjekt for deg?
■ Ny leilighet
■ Eksisterende utleieobjekt
■ Normal brukt leilighet
■ Sliten brukt leilighet (oppussingsobjekt)
■ Bygård
■ Hytte
■ Næringsbygg
Hva er riktig utleieobjekt for deg?
Hva tror dere svaret mitt er til disse spørsmålene?
■ «Pål, hva er en god utleieeiendom for meg?»
■ «Pål, kan du hjelpe meg å finne en god utleieeiendom?»
■ «Pål, er dette xxx.xxxxxxxx.xx en god utleieeiendom?»
DET FINNES INGEN QUICK FIX!
Husleie
■ Riktig husleie nivå
■ Lav husleie = feil leietakere
■ Høy husleie = stor turnover
- arbeidskrevende og økt slitasje
■ Xxxx.xx
■ Utleiemeglere og andre i bransjen
Vær en god utleier
■ Du driver i servicebransjen
■ Vær proff
■ Bruk et forvaltningssystem
■ Kjenn husleieloven
■ Husleiekontrakt
■ Depositumskonto
■ Depositumsgaranti
■ Oppsigelsesfrist
■ Husordensregler
■ Dyrehold
■ Fremleie
FEIL LEIETAKER ØDELEGGER ENHVER GOD UTLEIECASE PÅ KORT SIKT
Annonsen
■ Punkt 1 for å finne den rette leietakeren
■ God annonse
■ Gode bilder
■ God tekst
■ Nøkkelen i annonsen:
– Interesserte må ta kontakt via epostlenken i annonsen, og skrive kort om seg selv og hvor lenge man har tenkt å leie. Så vil jeg oppgi visningstidspunkt for de som er aktuelle. Leiligheten er utleid i dag, så visning vil kun skje etter avtale
Hvem vil du leie ut til?
«Jeg vil leie»
«Når er det visning»
«Etc.»
Hvem vil du leie ut til?
«Kjære Xxx Xxxxxx,
Jeg kom over annonsen for leiligheten i <adresse> på Xxxx og falt pladask for den unike planløsningen. Vi er et par i tjueårene fra <stedsnavn i Norge> som ønsker å flytte til Trondheim for å jobbe og studere. Kjæresten min <navn> er utdannet kokk og søker for tiden en heltidsjobb, hvor han allerede har kontakter på noen stillinger til høsten. Mitt navn er <navn> og jeg skal studere bachelor i grafisk design på <studiested>. Planen er å jobbe ved siden av studiet.
Nå for tiden bor vi sammen i <sted i Norge> og er permitterte fra jobbene våres. Vi får tildelt dagpenger fra NAV og legger av penger til depositum for vår fremtidige leilighet. Som leieboere er vi et rolig og renslig par som liker å lage god mat, gå turer, besøke venner og slappe av i helgene.
Grunnen til vi ønsker å bo i Trondheim er fordi begge har venner og familie som bor og studerer der. Vi ønsker langtidsleie og planlegger å bli boende i Trondheim fra 1-3 år. Vi fester sjeldent, røyker ikke og har ingen husdyr. Om du har flere spørsmål om oss og/eller ønsker at vi sender referanser fra tidligere, kan du nå oss på mobil eller via epost. Begge kontakter legges ved nederst.
Vi håper å høre fra deg, ha fortsatt en fin dag videre! Alt vel, <navn> og <navn>. Kontakt oss her.
<Navn>, <telefonnummer>»
Hva er en god leietaker?
Noen som betaler husleie i tide og tar vare på eiendommen din
Regel 1: Ikke lei ut til kjentfolk!
Regel 2: Ikke glem regel nr. 1!
■ Prat med vedkommende
■ Referansesjekk
■ Kredittsjekk
■ Magefølelse
■ Ikke stress
Klargjør objektet til utleie
Sørg for at eiendommen er i orden og attraktiv for en leietaker før du overleverer nøklene
Overtakelse
■ Ikke lever ut nøkkel før første husleie og depositum er betalt.
■ Dette er regel nummer 3.
Det er ingen unnskyldninger for å bryte denne regelen, det blir bare problemer.
Jeg lover. Unngå det.
■ Betaling = nøkler.
Utkastelse – hva nå?
■ Siden du har hørt på gode råd så bruker du et forvaltningssystem som Xxxxxxx.xx
■ Derfor følger du de innlagte varslingene i systemet
■ 100% korrekt
■ Søk råd fra de som kan dette – Xxxxxxx.xx
Skatt
■ Enkel hovedregel - All inntekt er skattepliktig i Norge
■ Så finnes det enkelte unntak innenfor eiendom:
– Skatt på utleie av deler av egen bolig (under 50% av boligen/markedsleie)
– Skatt på gevinst i egen bolig som man har eid og bodd i minst 1 av 2 siste år
■ Utleiebolig er altså ikke en av unntakene
■ All inntekt på utleie av sekundærbolig er skattepliktig
■ Belastes pt. som kapitalinntekt med 22% av skattbart overskudd
Enkelt oppsett på enkel utregning av skatt ved utleie
■ Leieinntekt
- Utgifter direkte relatert til eiendommen
- Kommunale avgifter
- Fellesutgifter
- Forsikring, strøm, festeavgift, etc.
- Annonsering og administrasjon (Finn annonser, forvaltningssystem Xxxxxxx.xx) etc.
- Reiseutgifter (km. sats)
- Fradrag for møbler
- Fradra for vedlikehold
= Skattbart overskudd - Skattes med 22%
■ Ikke tull med dette, meld inn riktig og sov godt om natta.
Skalering
■ Du må ha EK
Dine penger eller noen andre sine
Har du kompetanse
■ Hvis du skal investere med noen andre sine penger, still deg selv spm. Hvorfor skal noen bruke deg til å forvalte sine verdier?
får du tilgang på cash
■ Kompetanse
Tips
■ Velg deg en strategi –hold deg til den
■ Invester i det du kan
■ Utdann deg selv om hvordan eiendom tjener penger
■ Markedet går i sykluser – dette er langsiktig
■ De fleste eiendommer er ikke gode dealer
■ Mestre kunsten å finne gode dealer
■ Du må ikke være rik
■ Vent på riktig leietaker
■ Investering er enkelt, ikke lett
Utleieguiden
Vil du lære mer om eiendom - husk å kjøp boken min!
Takk for deltakelsen!