STYREMØTE 17. juni 2019 Side 1 av 11
STYREMØTE 17. juni 2019 Side 1 av 11
Styresak nr.: 38-19
Saksnr. arkiv: 18/01579
Sakstype:
Beslutningssak
Samlokalisering av distriktsbaserte tjenester innenfor psykisk helsevern og rusbehandling og somatikk i Indre Østfold
Sykehuset Østfold (SØ) vil samlokalisere alle kliniske funksjoner i indre Østfold, totalt 7 virksomheter, ved å inngå leieavtale i Helsehuset i Askim kommune. Leieavtalen er vurdert opp mot dagens driftsmodell og er økonomisk bærekraftig på prosjekt- og helseforetaksnivå.
1. Styret opprettholder tidligere vedtak om å samlokalisere de distriktsbaserte tjenestene for psykisk helsevern og rusbehandling i indre Østfold (sist vedtatt i sak 87-18).
2. Styret opprettholder tidligere vedtak om salg av Xxxxx Xxxxxxxx 4 (gnr. 50, bnr. 9) i Eidsberg kommune og Prestenggata 4 (gnr. 52, bnr. 649) i Askim kommune (sist vedtatt i sak 88-18).
3. Styret anbefaler at det inngås leieavtale med Askim Rådhus AS om arealer til samlokalisering av SØs virksomhet i indre Østfold i Helsehuset i Askim kommune.
4. Xxxxxx ber administrerende direktør om å søke Helse Sør-Øst om fullmakt til å inngå leieavtale med Askim Rådhus AS.
5. Administrerende direktør gis fullmakt til å underskrive leieavtalen på vegne av SØ når Helse Sør-Øst har gitt nødvendig fullmakt til dette.
Sarpsborg, den 7. juni 2019
Xxxx Xxxxxxxx administrerende direktør
Vedlegg | 1. Intensjonsavtale mellom Sykehuset Østfold og Askim Rådhus AS, datert 15. mai 2019 2. Leieavtale i Helsehuset Askim, Askim Rådhus AS, datert 23.5.2019 3. Regnskapsmessig vurdering fra PricewaterhouseCoopers AS datert 29. mai 2019 |
1. Administrerende direktørs anbefalinger / konklusjoner
Administrerende direktør anbefaler at de distriktsbaserte tjenestene innenfor psykisk helsevern og rusbehandling i indre Østfold samlokaliseres i leide lokaler i Helsehuset i Askim med øvrige virksomheter i SØ som allerede har tilhold der. De økonomiske vurderingene som er gjennomført viser at foretaket vil komme bedre ut med en leieavtale med kommunen enn alternativt å eie selv. Virksomhetene er i dag spredt på flere lokasjoner. Plasseringene er ikke hensiktsmessige for pasientbehandlingen og gir heller ikke effektiv drift. En vurdering av driftsøkonomiske effekter viser at driftskostnader knyttet til innleie av legevikarer vil reduseres med 2,5 mill. kroner årlig.
FDV kostnader reduseres betraktelig som følge av en markant arealeffektivisering på ca. 55 %.
En samlokalisering understøtter samhandlingsreformens intensjoner, legger til rette for og styrker tverrfaglig samarbeid for små og sårbare virksomheter internt i SØ og med kommunene i indre Østfold. Det vil styrke behandlingstilbudet for pasientene og bidra til økt kvalitet i pasientbehandlingen. Det faglige samarbeidet med primærhelsetjenesten er grunnleggende for videreutvikling av tjenestetilbudet.
Samlokaliseringen understøtter behovet for riktige arealer i pasientbehandlingen, samtidig er løsningen arealeffektiv. Dette er i samsvar med delstrategi for eiendomsvirksomheten i Helse Sør- Øst (HSØ), godkjent av styret i sak 045-2018. Samlokaliseringen er videre forankret i Utviklingsplan for SØ 2018-2035, vedtatt i sak 34-18 den 14. mai 2018 og økonomisk langtidsplan SØ 2020-2023 (2039), vedtatt i sak 27-19 den 20. mai i år (legges frem for styret i HSØ 20. juni 2019).
Administrerende direktør anbefaler på denne bakgrunn at samlokalisering baseres på leiekontrakt i Helsehuset i Askim, dette er det mest økonomisk bærekraftige alternativet. I styresak i HSØ 087- 2012 er det presisert at fullmaktgrensen for investeringer omfatter verdien av leieavtaler over leieperioden inkludert opsjoner. Leieavtalens nåverdi er 138 mill. kroner, og skal i tråd med gjeldende beslutnings- og fullmaktstruktur styrebehandles i HSØ. Administrerende direktør anbefaler at søknad om fullmakt for å inngå leieavtale oversendes HSØ.
Leieavtalen er vurdert i tråd med retningslinjer som er gitt i gjeldende finansstrategi for HSØ. Avtalen er klassifisert som operasjonell av revisor.
2. Faktabeskrivelse
Samlokaliseringen i indre Østfold omfatter 7 mindre virksomheter innenfor psykisk helsevern og rusbehandling og somatikk. Virksomhetene er geografisk spredt i eide og leide bygg:
• Distriktspsykiatrisk senter poliklinikk – virksomhet som i dag er i eide og leide lokaler på Xxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxxxx 0 (xxx. 00, xxx. 0) i Eidsberg kommune
• Poliklinikk for rus- og avhengighetsbehandling – virksomhet som i dag er i leide lokaler i Askim kommune
• Barne- og ungdomspsykiatrisk poliklinikk (BUPP) – virksomhet som i dag er i eide lokaler i Xxxxxxxxxxxx 0, (gnr. 52, bnr. 649) i Askim kommune
• Legemiddelassistert rehabilitering (LAR) – ny, fremtidig virksomhet
• Dialyse – virksomhet opprettholdes på samme sted i Helsehuset
• Lab/blodbank – virksomhet opprettholdes på samme sted i Helsehuset
• Bildediagnostikk – arealene reduseres, men opprettholdes på samme sted i Helsehuset
2.1 Bakgrunn
«Samlokalisering av enheter i indre Østfold» har vært behandlet i styret flere ganger tidligere. Styret i SØ ble forelagt status i utredningen om samlokaliseringen i indre Østfold som orienteringssak 9. april 2018 (sak 22-18) og 29. oktober 2018 (sak 78-18). Xxxxxx behandlet deretter sak 87-18 Samlokalisering av psykisk helsevern og rusbehandling i indre Østfold i styremøte 17. desember 2018 og fattet følgende enstemmige vedtak:
1. Styret støtter den anbefalte løsningen om å samlokalisere de distriktsbaserte tjenestene for psykisk helsevern og tverrfaglig spesialisert rusbehandling (TSB) i indre Østfold. Dette med utgangspunkt i at denne løsningen gir det beste tilbudet til pasienter og ansatte, samt er den mest økonomisk fordelaktige løsningen.
2. Xxxxxx gir sin tilslutning til at det inngås en leieavtale for en slik samlokalisering i Helsehuset i Askim. I leieavtalen må forholdet rundt økonomisk risiko knyttet til ombyggings- kostnadene klargjøres.
3. Xxxxxx ber administrerende direktør om å oversende leieavtalen for samlokalisering av psykisk helsevern og TSB i indre Østfold til godkjenning i Helse Sør-Øst, etter at forholdene i punkt 2 er ivaretatt.
4. Xxxxxx ber om at det jobbes videre med gevinstrealiseringsplaner og kostnadsoptimalisering som følger av den foreslåtte samlokaliseringen.
5. Administrerende direktør gis fullmakt til å underskrive leieavtalen på vegne av SØ når avtalen er godkjent i Helse Sør-Øst.
I etterkant av styrebehandlingen 17. desember 2018 er forholdene rundt økonomisk risiko knyttet til ombyggingskostnadene klargjort ved en revisjon av intensjonsavtalen mellom Askim Rådhus AS og SØ. Intensjonsavtalen ble forelagt styret 25. februar 2019 under sak 08-19 Status investeringsprosjekter. Styret tok status til orientering og presiserte at det skal utarbeides nullalternativ i henhold til veileder for tidligfaseplanlegging for sykehusbyggprosjekter. Det vil si at nullalternativet må fremstilles sammenlignbart med leiealternativet. Styret ba om at prosjektet prioriteres og innfases i økonomisk langtidsplan 2020-2023 (2039).
I saken som nå foreligger er alle krav som settes til en fullmaktsøknad om å inngå leieavtale over 100 mill. kroner dokumentert. Følgende er særskilt omtalt;
• Beskrivelse av formål og behov for leieavtalen.
• Vurdering av eventuell merkostnad ved å leie fremfor å eie.
• Vurdering av økonomisk bæreevne på prosjekt- og foretaksnivå.
• Beregning av kontraktsverdi, jf. retningslinjens metode.
• Dokumentert klassifisering av avtalen som operasjonell eller finansiell leasing.
2.2 Hensikt, formål og behov
XX har arbeidet systematisk med samlokalisering av tjenester innenfor psykisk helsevern og rusbehandling innenfor hvert distrikt. Hensikten er å øke kontinuitet, tverrfaglighet og kvalitet i pasientbehandlingen (jf. kap. 2.4).
Samlokaliseringen ble gjennomført etter samme modell i Halden i 2007, Moss i 2014 og Sarpsborg i 2016. Videre vedtok styret i SØ 2017 samlokalisering og konseptrapport vedrørende de distriktsbaserte tjenestene i Fredrikstad. Høsten 2016 startet administrerende direktør en
utredning internt i SØ for å vurdere mulighetene for en samlokalisering av psykisk helsevern og rusbehandling i indre Østfold. Utredningen skulle bygge på følgende føringer og mulighetsrom:
• Overordnet strategi om å samlokalisere psykisk helsevern og rusbehandling i distriktene.
• Vedtak om flytting av DPS døgnenhet fra Xxxxx Xxxx til SØ Kalnes medførte at gjenværende fagmiljø ble lite og sårbart. En samlokalisering med andre fagenheter vil styrke fagmiljøet.
• Leieavtale for poliklinikk for rus- og avhengighetsbehandling opphørte.
• Det forelå en mulighet for samlokalisering og tverrfaglig samarbeid med flere fagmiljøer i helsehuset sentralt i Askim kommune.
• Mulighet for å samle alle kliniske virksomheter innen somatikk og psykisk helsevern og rusbehandling i indre Østfold i lokaler som er tilpasset dagens pasientbehandling
• Mulighet til en vesentlig arealoptimalisering
Det har vært utredet to hoved-alternativer:
Alternativ 0 - dagens løsning i eide og leide arealer Alternativ 1 - samlokalisering i leide arealer
Fremtidig arealbehov for SØs virksomhet i indre Østfold er ca. 3 900 kvadratmeter BTA. Behovet er fremkommet i medarbeider- og brukerinvolvering med virksomhetene og bred involvering av tillitsvalgte og vernetjenesten.
2.3 Alternativ 0 - dagens løsning i eide og leide arealer
Alternativ 0 tar utgangspunkt i dagens driftsløsning med spredt geografisk lokalisering i eide og leide arealer og dekker fremtidig behovstilfredsstillelse. Virksomhetene er små og ligger i dag geografisk spredt på fire lokasjoner. Ordinært korrigerende og forebyggende vedlikehold samt fremtidige brukertilpasninger (ingen vesentlige) er inkludert. Samlet areal for alle virksomhetene er ca. 9100 kvadratmeter BTA.
Arealløsning, funksjonalitet, egnethet og lokalisering
Distriktpsykiatrisk senter poliklinikk har tilhold i eide lokaler på Xxxxx Xxxx i Eidsberg kommune. Arealene har god funksjonalitet og egnethet, men lokaliseringen er ikke tilfredsstillende.
Poliklinikken er lite tilgjengelig for pasienter og pårørende da det ikke finnes offentlig kommunikasjon. Det er også lang avstand til samarbeidspartnere, noe som forsterker sårbarheten for virksomheten.
Etter at døgnseksjonen ved Xxxxx Xxxx ble flyttet til SØ Kalnes i 2016 og omgjort til en fylkesdekkende døgnseksjon (DPS akutt), er det gjenstående fagmiljøet på Xxxxx Xxxx blitt lite og isolert. Dette bidrar blant annet til betydelige rekrutteringsutfordringer med hensyn til å sikre tilstrekkelig nøkkelpersonell. Virksomheten bruker i dag 2,5 mill. kroner til innleie av fagpersonell for å dekke opp stillinger som ikke er besatt.
Arealeffektiviteten er lav, da store deler av bygget står tomt eller leies ut til annen midlertidig virksomhet i Eidsberg kommune. Det kan legges til rette for fremtidig utleie til kommunal virksomhet dersom alternativ 0 velges.
Poliklinikk for rus- og avhengighetsbehandling holder til i leide arealer sentralt i Askim sentrum. Det er behov for mindre brukertilpasninger for å få tilstrekkelige og mer funksjonelle lokaler.
Leieavtalen utgår 30. september 2020 med opsjon på ett års forlengelse. Ny fremtidig planlagt LAR- virksomhet bør ligge samlokalisert med poliklinikk for rus- og avhengighetsbehandling. En videreføring av dagens drift vil medføre at ny leieavtale for begge virksomheter må inngås.
BUPP har sin virksomhet i eid bygg i Prestenggata 4 (gnr. 52, bnr. 649) i Askim kommune. Bygget har stort vedlikeholdsetterslep og arealeffektiviteten er lav, da byggets utforming og romfunksjoner er uhensiktsmessig. Plasseringen er god, sentralt i Askim sentrum.
De somatiske enhetene dialyse, lab/blodbank og bildediagnostikk har sin virksomhet i leide funksjonelle og brukervennlige lokaler i Helsehuset i Askim. Det vil være behov for innemiljøtiltak og overflateoppgradering generelt, bildediagnostikk kan redusere arealet noe.
Status eide bygg
SØ har tilstandsklassifisert alle eide bygg etter NS3454 hvor tilstandsgrad inndeles fra 0 til 3:
(0: Ingen avvik 1: Mindre eller moderate avvik 2: Vesentlig avvik 3: Stort eller alvorlig avvik).
SØs målsetning er å ha en vedvarende gjennomsnittlig tilstandsgrad på 1,0 for samlet bygningsportefølje. Vedlikeholdsetterslep er kalkulert i multimap over en 1-5 og 5-10 års- periode. Verdibevarende vedlikehold er nøkkeltallsvurdert til 250 kroner per kvadratmeter, dette er i tråd med anbefaling i delstrategi for eiendomsvirksomheten i HSØ.
Xxxxx Xxxx er tilstandsvurdert (TG) til 1,5 med samlet kalkulert vedlikeholdsetterslep på 20,8 mill. kroner over 10 år inkludert brukertilpasninger. Det foreligger moderat behov for rehabilitering av bygningen og teknisk infrastruktur. Det er ledige arealer, samt at det er romslige og lite arealeffektive løsninger for dagens drift.
Prestenggata 4 er tilstandsvurdert til TG 2,1 med kalkulert vedlikeholdsetterslep på 15,7 mill. kroner. Det foreligger et omfattende behov for rehabilitering av bygningen og teknisk infrastruktur.
Status leide arealer
SØ har to leieforhold med henholdsvis Xxxxx Xxxxxx AS (Helsehuset i Askim) for dialyse, lab/blodbank og bildediagnostikk og med Sentrumskvartalet Askim AS når det gjelder poliklinikk for rus- og avhengighetsbehandling. Leiekostnader inkludert felleskostnader er 2,1 mill. kroner.
Gjennomføringsplan
En videreføring av alternativ 0 innebærer tilnærmet ingen driftsendring, men leieavtale for poliklinikk for rus- og avhengighetsbehandling og fremtidig LAR-virksomhet må fremskaffes. Utleie til kommunal virksomhet (inntekt) er et mulighetsrom ved Xxxxx Xxxx.
Økonomi
Eide bygg skal oppgraderes til tilstandsgrad 1,0, som er et akseptabelt og nøkternt nivå. Kostnadsvurderingen inkluderer tiltak som må gjennomføres i en 5-10 årsperiode, og omfatter renovering av teknisk infrastruktur og en trinnvis ombygging og innflytting.
Risikoområder
Dersom dagens driftsmodell ikke endres er det svært høy sannsynlighet for at fagmiljøet i DPS poliklinikk vil få økte problemer med å opprettholde fagmiljøene og drifte pasientsikkert.
2.4 Alternativ 1 - samlokalisering av alle virksomhetene i leide arealer i Helsehuset i Askim Det foreligger tilbud om leieavtale mellom SØ og Askim Rådhus AS vedrørende leie av lokaler i Eventyrveien 2, gnr 99 bnr 365 og 369 i Askim kommune. Arealalene som skal leies ut består av
totalt 3 896 kvadratmeter, herav 1 441 kvadratmeter fellesareal. Kontrakten løper fast i 20 år med opsjon på å forlenge leieforholdet i 2 perioder på inntil 1 + 1 år på samme vilkår som i den opprinnelige leieavtalen, jf. vedlegg. Helsehuset har generelt en høy andel fellesarealer, blant annet som følge av byggets utforming med høy andel av trafikk- og tekniske arealer. I fellesarealer inngår også sambruk av en del møterom, kantine og garderobefasiliteter. Andel fellesarealer er fordelt på alle fremtidige leietakere i bygget. I prosessen har det vært bred brukerinvolvering med tillitsvalgte og vernetjenesten og fremtidige lokaler vil dekke virksomhetenes behov.
Juridisk vurdering
Det er gjennomført en intern juridisk vurdering av hvorvidt en fremtidig leiekontrakt i eksisterende lokaler i Helsehuset i Askim faller innenfor eller utenfor reglene om offentlige anskaffelser. Det vil si om en eventuell leieavtale knyttet til Helsehuset må kunngjøres som en bygge- og anleggsavtale, eller om den faller inn under unntak for anskaffelse av fast eiendom i Lov om offentlige anskaffelser og anskaffelsesforskriften. I vurderingen drøftes faktum i saken opp mot tidligere dommer. Konklusjonen er at leiekontrakt for eksisterende bygninger ved Helsehuset faller inn under unntaket fra anskaffelsesloven/ anskaffelsesforskriften, og at det ikke er naturlig å klassifisere kontrakten som en bygge- og anleggskontrakt.
Arealløsning, funksjonalitet, egnethet, lokalisering og gevinstrealisering
I alternativ 1 er behovet for samlokalisering i indre Østfold basert på viktigheten av å samle små, sårbare fagmiljøer og dermed øke kvalitet og tilgjengelighet for pasientene (jf. kap. 2.2).
Samlokaliseringen vil gi gevinster i form av økt stabilitet, kontinuitet, tverrfaglighet og kvalitet i pasientbehandlingen ved å:
• utnytte grenseflatene mellom de ulike fagmiljøene
• samordne og effektivisere fellestjenestene og muliggjøre noe reduksjon i merkantil bemanning
• øke tilgjengelighet for pasienter, pårørende og samarbeidspartnere
• redusere sårbarheten til det enkelte fagmiljø, og bidra positivt til arbeidsmiljøet
• øke tilgjengelighet og tilrettelegge for nært samarbeid med relevante kommunale tjenester
• styrke mulighet for rekruttering av nøkkelpersonell og redusere behov for innleie av fagpersonell, og gjennom det bidra til å oppnå plantall mht. aktivitet
• legge LAR-tjenestene til eksisterende drift og muliggjøre reduserte kostnader til administrasjon av legemidler
SØ har allerede et tett samarbeid med flere av avdelingene som er planlagt inn i det nye Helsehuset og en samlokaliseringen vil ytterligere kunne styrke dette samarbeidet. Målsetningen er å kunne tilby et bredt spekter av helsefaglige tjenester til befolkningen i indre Østfold.
Samlokaliseringen medfører høy grad av arealeffektivisering, i tråd med overordnet føring om generell arealeffektivisering, jf. oppdragsdokument fra HSØ og delstrategi for eiendomsvirksomheten i HSØ om effektiv og funksjonell arealutnyttelse. En samlokalisering i leide arealer vil omfatte ca. 3 900 kvadratmeter BTA, dvs. en arealoptimalisering på ca. 55 % sammenlignet med dagens drift på ca. 9100 kvadratmeter BTA. Arealeffektiviseringen forutsetter
salg av eiendommene Xxxxx Xxxxxxxx 0 og Prestenggata 4 og er i tråd med oppdragsdokument fra HSØ.
Status eide bygg
SØ eier i dag Xxxxx Xxxxxxxx 4 (gnr. 50, bnr. 9) i Eidsberg kommune og Prestenggata 4 (gnr. 52, bnr. 649) i Askim kommune. Det planlegges salg av eiendommene, jf. styresak SØ 88-18.
Omsetningsverdi er henholdsvis 22 mill. kroner og 4,5 mill. kroner.
Status leide arealer
Dagens leieavtaler i Helsehuset og leieavtale for poliklinikk for rus- og avhengighetsbehandling erstattes med nye leieavtaler.
Gjennomføringsplan
Xxxxx Xxxxxx AS har satt opp en fremdriftsplan for samlokalisering av tjenestetilbudet i indre Østfold, jf. tabell under. Kunngjøring av konkurranse om ombygging og rehabilitering av Helsehuset er utført og Betonmast AS skal lede detaljprosjekteringen. Estimert byggetid er satt til 16-18 måneder og innflytting og ibruktakelse er 1. februar 2021. Tidsplanen er stram og er avhengig av at alle brukere leverer til avtalt tid for at man skal kunne holde tidsrammen.
Start | Slutt | Beskrivelse |
november 2018 | april 2019 | Utlysning og tildeling totalentreprise/samspillentreprise |
april 2019 | juni 2019 | Samspillfase med revisjon av romprogram og forprosjekt |
juli 2019 | oktober 2019 | Detaljprosjektering, rammesøknad |
juli 2019 | august 2019 | Utflytting av Helsehuset |
september 2019 | desember 2020 | Innvendige rivearbeider og miljøsanering, bygging |
januar 2021 | januar 2021 | Innflytting |
Det planlegges at dagens leietakere flyttes ut av Helsehuset i forkant av rehabiliteringen, med unntak av legevakten som skal være operativ gjennom hele byggeperioden. Utførende entreprenører vil dermed få tilgang til hele tiltaksarealet og kan legge opp en rasjonell fremdrift basert på prosjektets milepæler.
I ombyggingsperioden vil det bli tilrettelagt for midlertidige løsninger for:
• Lab/blodbank – tilbys lokaler i brakkerigg eller midlertidige lokaler i sentrum av Askim, kostnader inngår i leieavtalen.
• Dialyse – flytter til Xxxxx Xxxx i egne lokaler og tar i bruk mobile vannrenseanlegg, kostnad er estimert til 0,5 mill. kroner.
• Bildediagnostikk – tar i bruk et mobilt røntgenapparat i Helsehuset en til to dager per uke, øvrige pasienter vil få tilbud om undersøkelse i Moss.
Økonomi
Årlig leie utgjør 6,0 mill. kroner eksklusive merverdiavgift, basert på leiekostnad 1 550 kroner per kvadratmeter BTA. Leien reguleres 1. januar hvert år ift. 80 % av eventuelle endringer i SSBs konsumprisindeks. Leien reguleres første gang 1. januar 2022, med opprinnelig kontraktindeks for september 2021. Prosjektet forventes ferdigstilt 1. februar 2021. Felleskostnader utgjør 0,4 mill. kroner årlig eksklusive merverdiavgift.
Driftsgevinster
Det er gjennomført vurderinger av driftsøkonomiske effekter av å flytte og samlokalisere virksomheten ved DPS Xxxxx Xxxx til Helsehuset i Askim. Arealene i leiealternativene er vesentlig redusert og vil oppgraderes sammenlignet med dagens arealer. Dette legger til rette for en lavere FDV kostnad per kvadratmeter enn i dagens arealer. Den samlede FDV kostnaden forventes å reduseres vesentlig sammenlignet med dagens drift som er spredt på flere lokasjoner.
Driftsøkonomiske gevinster i kjernedriften er vurdert i forhold til:
• Redusert vikarbruk
• Sambruk av merkantile tjenester for psykisk helsevern
Merkantile tjenester kan til en viss grad samlokaliseres for psykisk helsevern og rusbehandling etter modell av Sarpsborgklinikken. Denne alternative driftsmodellen må vurderes og utredes nærmere med tanke på kostnadseffektivisering og erfaringer fra Sarpsborgklinikken viser at det er marginale driftsøkonomiske besparelser.
Vurderingene viser at driftskostnader knyttet til innleie av legevikarer forventes å minke med om lag 2,5 mill. kroner årlig.
Vurdering av merkostnader med leie versus eie
Det er foretatt en beregning av nåverdi for estimerte leiebetalinger basert på leieavtale, årlig leiebeløp 6,0 mill. kroner er lagt til grunn. Xxxxxxxxxxx er 20 år fra 1. februar 2021 til 1. februar 2041. Opsjonsperioden på 1 + 1 år er ikke tatt med i beregningen. Leien reguleres hvert år i forhold til 80 % av SSBs konsumprisindeks. Første regulering er 1. januar 2022, og opprinnelig kontraktindeks er september 2021. Det er lagt til grunn en årlig KPI-regulering på 2,5 %.
Diskonteringsrente er satt til 2,13 %. Nåverdi av estimerte leiebetalinger eksklusive fellesutgifter er på 110,4 mill. kroner. Det vises til vedlegg 3 for nærmere redegjørelse.
SØ har foretatt en beregning av estimert markedsverdi basert på estimert byggekostnad for tilsvarende lokaler. Beregninger er basert på kvadratmeterpris bygg fra norsk prisbok (desember 2018) og innhentede tomtepriser i Askim. En gjenanskaffelseskostnad/kostnader for nybygg for arealer til samlokalisering omfatter lokaler til både somatikk og psykisk helsevern og rusbehandling.
Arealene som benyttes til psykisk helsevern og rusbehandling utgjør 2.943 kvadratmeter BTA. I beregningene er det lagt til grunn en byggekostnad for kontorbygg på 30.625 kroner per kvadratmeter. Øvrige arealer benyttes til somatikk (dialyse, lab/blodbank, bildediagnostikk og tilhørende fellesareal) og har lagt til grunn byggekostnad for forenklet sykehusbygg på 50.490 kroner per kvadratmeter.
Anslått tomteareal med en utnyttelsesgrad på 75 % er 5.200 kvadratmeter, verdsatt til en pris på
2.100 kroner per kvadratmeter. Dette gir en totalt beregnet markedsverdi på 145,7 mill. kroner.
Vurdering av markedsverdi
Det er gjennomført en taksnemd av takstmann Xxxxx Xxxxxx den 13. mai 2019. Dette er en vurdering av normal leiepris for spesialtilpassede rom, samt eiendomsverdien for tilsvarende lokaler som eget bygg. Takstmannens vurdering er at leieprisen vil ligge et sted mellom 1 500 og 2 500 kroner per kvadratmeter uavhengig av beliggenhet og med mulighet for parkering.
Markedsverdi av leieobjektet er takstvurdert til mellom 2 100 og 2 300 kroner per kvadratmeter per BTA for lokaler i Helsehuset. En langsiktig leieavtale på minimum 20 år, vil trolig ligge på ca. 2 300 kroner per kvadratmeter.
Klassifisering av leieavtalen – finansiell eller operasjonell?
SØ har gitt PricewaterhouseCoopers AS i oppdrag å vurdere om leieavtalen knyttet til Askim helsehus regnskapsmessig er finansiell eller operasjonell. PricewaterhouseCoopers AS konkluderer med at ingen av kriteriene i Norsk Regnskapsstandard 14 Leieavtaler indikerer at leieavtalen for Askim Helsehus skal behandles som finansiell leasing, jf. vedlegg 3.
Salg av eiendommer
Eide bygg i Xxxxx Xxxxxxxx 0 og Prestenggata 4 planlegges solgt (sak 88-18), men dette forutsetter positivt vedtak om leieavtale for samlokalisering av de distriktsbaserte tjenestene innenfor psykisk helsevern og rusbehandling i indre Østfold (denne saken). Markedsverdi for Xxxxx Xxxxxxxx 4 er taksert til 22 mill. kroner (2017), tilsvarende for Prestenggata 4 er 4,5 mill. kroner (2017). Eidsberg kommune har varslet SØ om at de ønsker å kjøpe Xxxxx Xxxxxxxx 4 som direktekjøp til takst.
Risikoområder
Gjennomføringsplanen for rehabilitering og ombygging av Helsehuset er svært stram og enhver forsinkelse vil kunne forsinke forventet innflytting og ibruktakelse 1. februar 2021.
2.5 Økonomi
Økonomiske beregninger og forutsetninger er kvalitetssikret og oppdatert siden forrige styresak. Tabellen under viser kostnader ved de to alternativene som er vurdert med gjennomsnittlige kostnader per år over en 20-års periode.
Alternativ 0 dagens drift | Alternativ 1 leie | Differanse | |
Leie inkludert felleskostnader | 2,1 mill. kroner | 6,4 mill. kroner | 4,3 mill. kroner |
FDV kostnad | 5,8 mill. kroner | 1,7 mill. kroner | -4,1 mill. kroner |
Driftsgevinst (+/-) | ingen | -2,5 mill. kroner | -2,5 mill. kroner |
Sum årlig kostnad (snitt 20 år) | 7,9 mill. kroner | 5,6 mill. kroner | -2,3 mill. kroner |
Økonomisk bærekraft på prosjektnivå
Sammenlignet med dagens drift, spredt på flere lokasjoner, vil et leiealternativ i Helsehuset i Askim gi en årlig kostnadsreduksjon på 2,3 mill. kroner. Beregningen er basert på de forutsetninger som fremkommer av mottatt utkast til leieavtale. Dagens drift med virksomheter spredt på flere lokasjoner blir dyrere grunnet høye vikar- og FDV kostnader. Det forutsettes en årlig reduksjon av innleide vikarer på 2,5 mill. kroner. Leiealternativet er således mer gunstig enn alternativ 0 over en 20 års periode.
Økonomisk bærekraft prosjekt (MNOK)
100
50
-
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
BærekraftÅr Akkumulert Bærekraft
Akkumulert Bærekraft inkl Rente
Figuren over viser at prosjektet vil ha en positiv bærekraft målt opp mot dagens drift.
Økonomisk bærekraft på helseforetaksnivå
Samlokalisering av enheter i indre Østfold er innarbeidet i økonomisk langtidsplan for 2020- 2023(39) med ny leieavtale, jf. styresak 27-19, dette inkluderer også effekter i forbindelse med ny leieavtale. Figuren under viser at SØ har bærekraft på foretaksnivå for å inngå ny leieavtale:
Basert på planlagt økonomisk utvikling vurderes det at SØ har økonomisk bærekraft for å gjennomføre samlokaliseringen i indre Østfold over driftsbudsjett.
Nåverdi
Nåverdi av leiealternativet versus nullalternativet vil variere mellom 45 mill. kroner og 43 mill. kroner avhengig av hvilken diskonteringsrente som benyttes.
Nåverdi - sensitivitetsanalyse diskonteringsrente
46
45
45
44
44
43
43
2%
3%
4%
5%
6%
Finansiering
Fullmakt - investeringer
SØ skal i tråd med den til hver tid gjeldende finansstrategi sørge for at det foreligger fullmakt til å inngå avtale om leie før bindende forpliktelser inngås. SØ inngikk intensjonsavtale 15. januar 2019 med Xxxxx Xxxxxx AS, i tråd med finansstrategien som gjaldt på det tidspunktet. I etterkant er det besluttet at også intensjonsavtaler skal forelegges HSØ før forpliktende godkjenning foreligger, jf. Finansstrategi for Helse Sør-Øst versjon 4.0, revidert og vedtatt av styret i HSØ 25. april 2019 (styresak 033-2019).
Investeringer over 100 mill. kroner forutsetter godkjenning av styret i HSØ. Styresak 087-12 presiserer at fullmaktsgrensen for investeringer også omfatter verdien av leieavtaler over leieperioden inkludert opsjonsperioder. En inngåelse av leieavtale tilsvarer nåverdien av leieforpliktelsen (leiekontraktens verdi over 20 år), inkludert opsjonsperiode (1 + 1 år). Nåverdi er beregnet til 138 mill. kroner for leieforpliktelsen, og krever derfor godkjenning av styret i HSØ.
Samlokaliseringen medfører også salg av Xxxxx Xxxxxxxx 4 og Prestenggata 4. Midler fra salg av eiendommene vil bli benyttet i tråd med HSØs retningslinjer.
3. Administrerende direktørs vurderinger
Samordning og samlokalisering av de distriktsbaserte psykiatriske tjenestene i indre Østfold er i tråd med de føringene som tidligere er lagt til grunn for distriktsbaserte tjenester. Den aktuelle samlokaliseringen innbefatter også somatiske virksomheter, legger til rette for ytterligere styrket samhandling med det kommunale tjenestetilbudet og vil forsterke de tverrfaglige fagmiljøene.
Leiekontrakt baseres på areal- og funksjonsbehov som er gjennomgått med brukerne, med bred involvering av vernetjenesten og tillitsvalgte.
Den økonomiske bærekraftsanalysen viser at prosjektet har en positiv nåverdi ved en inngåelse av leieavtale i Helsehuset i Askim. Leieavtalens totale verdi (årlig leiekostnad og avtalt leietid) vil overskride 100 mill. kroner, og legges frem for styret i HSØ for godkjenning og beslutning. SØ vil søke XXX om fullmakt til å inngå operasjonell leieavtale i tråd med retningslinjer gitt i gjeldende finansstrategi, jf. styresak 033-2019.